ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 494/2025

Ședința publică din data de 27 februarie 2025

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, secția I civilă, sub nr. x/2021, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate ca fiind intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în jud. Constanța, respectiv a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, precum și să se dispună intabularea în cartea funciară a titlului de proprietate astfel obținut, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1669 și art. 1279 alin. (3) C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepția inadmisibilității cererii. Pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, radierea din cartea funciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare x/22.12.2018 și obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința nr. 3004 din 27 octombrie 2023, Tribunalul Constanța, secția I civilă a respins, ca nefondată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B..

Prin decizia nr. 111/C din 29 mai 2024, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă a admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinței nr. 3004 din 27 octombrie 2023 pronunțate de Tribunalul Constanța, secția I civilă, în contradictoriu cu intimata-pârâtă B.. A schimbat în tot sentința civilă apelată, admițând, în parte, acțiunea. A constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului situat în jud. Constanța, compus din teren intravilan în suprafață totală de 76 mp, din care 11 mp servitute de trecere, cu nr. cadastral x și construcție - locuință cu suprafața construită de 51,28 mp, formată din demisol și parter, cu nr. cadastral x. A respins capătul de cerere privind dispunerea de către instanță a intabulării imobilului în cartea funciară. A obligat intimata-pârâtă la plata către apelantul-reclamant a sumei de 7.958 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxe judiciare de timbru achitate la fond și în apel.

Împotriva deciziei nr. 111/C din 29 mai 2024 pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă a declarat recurs pârâta B., solicitând casarea acesteia, în baza dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a învederat că în decizia recurată s-a menționat despre existența înscrisului care ar atesta obligația de înstrăinare a întregului imobil, precum și a elementelor referitoare la plata prețului.

A susținut că un aspect contradictoriu al hotărârii recurate reiese din consemnările instanței de apel, în sensul că achiziționarea imobilului pe numele său ar fost justificată de reclamant prin aceea că mai procedaseră la fel și în privința altor imobile, deși nu au fost administrate dovezi care să confirme această ipoteză.

Făcând referire la anumite pasaje ale deciziei atacate, a afirmat că instanța de apel s-a erijat într-un apărător al reclamantului, motivând decizia cu o evidentă lipsă de imparțialitate, reținând că, potrivit extraselor de cont depuse la dosar, în intervalul 10.10.2016-28.10.2016, contul recurentei, deschis la C., a fost alimentat cu importante sume de bani, cu specificația "dividende A., D.", suficiente pentru ca, la 28.10.2016, să se achite, prin transfer bancar, din contul acestuia, suma de 66.673 RON către Biroul Executorului Judecătoresc E. în vederea adjudecării imobilului. Referitor la cauțiunea de 23.527 RON, a menționat că instanța de apel a reținut că a fost achitată cu foaie de vărsământ, prin depunere în bancă, reclamantul susținând că diferența de preț până la suma de 200.200 RON a fost obținută de la tatăl sau cu titlu de împrumut, ceea ce a făcut posibilă, la 01.11.2016, emiterea actului de adjudecare.

Invocând o greșită motivare a deciziei recurate prin raportare la situația de fapt dedusă judecății, recurenta a apreciat că se impune efectuarea unei analize asupra modalității de adjudecare a imobilului, care a presupus plata sumei de 200.200 RON, achitate integral de recurentă, precum și a celei legate de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare.

În susținerea acestei critici, recurenta s-a prevalat de dispozițiile art. 850 alin. (1) C. proc. civ., menționând că actul de adjudecare emis de Biroul Executorului Judecătoresc E. a fost încheiat la 01.11.2016, iar sumele de bani au fost transferate în perioada 10.10.2016-01.10.2018. De asemenea, a făcut referire la răspunsul la interogatoriu al reclamantului (respectiv la întrebarea nr. 18), prin care s-a precizat că acesta a achitat doar prețul antecontractului, adică suma de 210.634 RON, iar nu și suma de 200.200 RON, care reprezintă contravaloarea prețului adjudecării acestuia.

În ceea ce privește chestiunea referitoare la suma împrumutată de reclamant de la tatăl său, recurenta a afirmat că nu reprezintă o apărare nouă, formulată în apel, ci că aceasta a fost inserată, explicit, în răspunsul la întâmpinare depus în etapa procesuală a fondului.

Cu privire la aspectul reținut de instanța de apel, ce a vizat neinvocarea de către recurentă a unor apărări prin care să combată aspectele referitoare la situația financiară a tatălui reclamantului, recurenta a specificat că a expus prin întâmpinarea depusă în etapa procesuală anterioară că, prin aceste susțineri, partea adversă a dorit să inducă în eroare instanța cu privire la proveniența banilor. Sub acest aspect, a mai arătat că există o contrarietate a susținerilor recurentului, care nu au suport probatoriu, ceea ce contravine dispozițiilor art. 249 C. proc. civ.

Recurenta a afirmat că instanța de apel a reținut o altă situație de fapt față de cea redată de reclamant prin cererea de chemare în judecată, prin răspunsul la întâmpinare sau prin cererea de apel, invocând erori de calcul și interpretări greșite ale aspectelor referitoare la proveniența sumelor pretins achitate în vederea achiziționării imobilului.

De asemenea, a criticat modalitatea de interpretare a antecontractului de vânzare-cumpărare, afirmând că reclamantul nu a achitat niciuna dintre sumele reținute în cuprinsul deciziei recurate, banii provenind din economiile părinților/bunicilor săi, iar dividendele încasate de la firma recurentului fiindu-i restituite acestuia, pe motiv că nu dorea deschiderea unui cont personal la o bancă.

A combătut situația de fapt reținută de instanța de apel, referitoare la sumele pretins suportate de reclamant pentru renovările efectuate la imobilul achiziționat, în legătură cu care s-a constatat că recurenta nu le-ar fi contestat.

Contrar celor reținute de instanța de apel, sumele virate de reclamant în contul său nu au constituit plata prețului antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât acestea i-au fost restituite reclamantului de îndată ce se realiza transferul, suma cu care a achiziționat imobilul în discuție provenind, astfel cum a arătat, în exclusivitate de la familia sa.

Cu privire la modalitatea în care actul juridic a fost încheiat, recurenta a susținut, față de stipulația referitoare la achitarea integrală a prețului vânzării anterior perfectării sale, că se pune problema existenței unui contract de vânzare-cumpărare, eventual afectat de modalități (termen sau condiție) deghizat sub forma unui antecontract sub semnătură privată, de vreme ce acesta naște obligații pentru viitor, în sarcina părților semnatare.

Recurenta s-a raportat la dispozițiile art. 1244 C. civ., menționând că prin încălcarea acestora, reclamantul a urmărit eludarea formei ad validitatem prevăzute de lege sub sancțiunea nulității absolute.

Referitor la prețul contractului de vânzare-cumpărare, a afirmat că acesta trebuie sa fie determinat, nu aproximat, din această perspectivă hotărârea instanței fiind greșită.

Cât privește ordinele de plată depuse de reclamant, precum și aducerea repetată în discuție a dispozițiilor art. 1472 din C. civ., a susținut că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nu s-a făcut referire la acestea, astfel încât să se poată stabili, chiar și indirect, existența unei legături între plățile afirmate și prețul plătit.

În acest sens, a solicitat ca instanța să se raporteze, în analiza sa, la susținerile reclamantului, potrivit cărora prețul a fost achitat în perioada 10.10.2016-01.10.2018, precum și la data încheierii actului de adjudecare, respectiv la 01.11.2016.

Expunând situația de fapt, recurenta a relevat condițiile în care a acceptat semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu reclamantul, precum și a procurii notariale date în acest sens mamei părții adverse, pe care ulterior a revocat-o.

Totodată, a susținut că prețul menționat în antecontract nu a fost achitat, iar înscrisul semnat la 22.12.2018 nu este același/nu cuprinde aceleași mențiuni cu cel înregistrat la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, întrucât nu a formulat vreo cerere în acest sens la instituția menționată.

Recurenta a afirmat că instanța de apel nu a făcut referire la declarațiile martorilor audiați, cu precădere a martorei F., și că a ignorat susținerile contradictorii ale reclamatului.

La 4 noiembrie 2024, intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare la 17 decembrie 2024.

Prin rezoluția din 21 noiembrie 2024, Înalta Curte a stabilit termen pentru soluționarea recursului, cu citarea părților în ședință publică.

La termenul de judecată menționat, Înalta Curte a rămas în pronunțare asupra recursului.

Examinând recursul prin prisma criticilor invocate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

7.1 Sub un prim aspect, prin motivele de recurs circumscrise cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susținut că hotărârea instanței de apel cuprinde considerente contradictorii, referitoare, în esență, la existența înscrisului care ar atesta obligația de înstrăinare a întregului imobil, precum și a elementelor referitoare la plata prețului, proveniența sumelor achitate cu acest titlu, a modalității de adjudecare a bunului, a apărărilor formulate, dar și a situației de fapt deduse judecății.

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., "Casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate", (...), "când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei".

Motivul de casare enunțat implică o nelegalitate a hotărârii recurate, fie prin prisma faptului că aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, fie prin existența unor motive contradictorii sau străine de natura cauzei.

Analizând, din această perspectivă legală, criticile anterior rezumate, Înalta Curte constată că hotărârea atacată respectă dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în ceea ce privește expunerea motivelor de fapt de drept pe care se întemeiază soluția pronunțată.

Prioritar oricărei analize, curtea a evocat caracterul devolutiv al apelului și a precizat că verificarea soluției instanței de fond se va axa pe temeinicia acesteia, urmând a statua dacă situația de fapt reținută prin sentință concordă cu probele administrate și a fost corespunzător stabilită, precum și asupra legalității hotărârii, din perspectiva modalității de identificare, interpretare și aplicare a normelor de drept material incidente situației de fapt.

Făcând referire la dispozițiile art. 6 paragr. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, dar și la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în ceea ce privește respectarea dreptului la un proces echitabil, din perspectiva motivării hotărârilor judecătorești, și analizând criticile formulate în calea ordinară de atac, instanța de apel a confirmat raționamentul tribunalului privind existența înscrisului care atestă obligația asumată de către recurentă în ceea ce privește înstrăinarea întregului imobil, precum și aspectele legate de plata prețului.

Precizând că prin pronunțarea unei hotărâri care să țină de loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică, exclusiv, existența elementelor acestuia în înțelegerea părților, curtea a arătat că hotărârea judecătorească ce se pronunță în această ipoteză este de natură să asigure executarea silită a obligației de a face, legal asumată prin promisiunea de vânzare-cumpărare.

Corelativ, instanța de apel a notat că prin hotărârea pronunțată de instanță se valorifică dreptul creditorului (promitentului-cumpărător) de a obține, în natură, executarea obligației de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate, asumată de debitor (promitentul-vânzător), hotărârea judecătorească neputând fi confundată cu însuși contractul de vânzare-cumpărare, în sensul acestuia de negotium.

Evocând prevederile art. 1669 alin. (1), dar și pe cele ale art. 1279 alin. (3) C. civ., curtea a analizat îndeplinirea condițiilor prescrise de lege pentru admisibilitatea acțiunii și, raportându-se la situația de fapt dedusă judecății, astfel cum aceasta a fost relevată de susținerile părților, a consemnat că nu se pune în discuție faptul că pârâta nu ar fi proprietarul imobilului ori că reclamantul ar fi incapabil de a dobândi bunul, antecontractul fiind dovedit cu înscrisul sub semnătură privată depus la dosar.

Instanța de apel a apreciat că discuțiile în cauză poartă asupra valabilității acestui act juridic, a refuzului nejustificat al promitentului-vânzător de a-și obligațiile asumate, iar analiza elementelor promisiunii de vânzare-cumpărare nu se poate face decât în contextul circumstanțelor factuale relevate de susținerile părților și de probele din dosar.

Conform situației de fapt expuse de instanța de fond (în privința căreia s-a reținut că nu a fost contestată de părți), curtea a constatat că reclamantul realizează venituri din activitatea de programator de software exercitată la propriile societăți comerciale.

Deși a remarcat că imobilul în litigiu a fost achiziționat prin adjudecare la licitație publică, pe numele pârâtei, a notat că întreaga corespondență cu executorul judecătoresc, inclusiv cu privire la ofertă, a fost purtată de reclamant, achiziționarea imobilului pe numele pârâtei fiind justificată de faptul că părțile procedaseră similar și anterior, cu privire la alte imobile, aceasta din urmă având la dispoziție mai mult timp liber și fiind asociat cu 5% în cadrul societății D. S.R.L. (până în septembrie 2021, când a cedat reclamantului părțile sociale deținute).

Instanța de apel a făcut referire la actul de adjudecare încheiat la 01.11.2016 de Biroul Executorului Judecătoresc E., în care s-a consemnat că suma de 23.527 RON, reprezentând cauțiune, a fost achitată la 25.10.2016, suma de 66.673 RON la 28.10.2016, iar diferența de preț de 110.000 RON a fost plătită la 31.10.2016, prețul final la care imobilul a fost adjudecat fiind de 200.200 RON.

Examinând extrasele de cont depuse la dosar, curtea a remarcat că în intervalul 10.10.2016 - 28.10.216 contul pârâtei, deschis la C., a fost alimentat cu importante sume de bani, cu specificația "dividende A., D.", suficiente pentru ca la 28.10.2016 să se plătească, prin transfer bancar, din contul acesteia, suma de 66.673 RON către Biroul Executorului Judecătoresc E.. Cu privire la cauțiunea de 23.527 RON, a reținut că a fost achitată cu foaie de vărsământ, deci prin depunere la bancă, iar referitor la diferența de preț până la 200.200 RON, a notat că existau indicii serioase cum că ar fi fost obținută de reclamant de la tatăl său cu titlu de împrumut, această împrejurare făcând posibilă, la 1.11.2016, emiterea actului de adjudecare.

Contrar susținerilor intimatei din întâmpinare, curtea a notat că chestiunea referitoare la împrumutul luat de reclamant de la tatăl său nu a reprezentat o apărare nouă în apel, întrucât aceasta a fost inserată în mod explicit în răspunsul la întâmpinare depus la fond, reclamantul menționând că tatăl său are bonitatea necesară, întrucât deține un hotel și o terasă pe litoral. Totodată, curtea a constatat că aceste susțineri ale reclamantului nu au fost combătute de pârâtă.

Instanța de apel a constatat că în perioada ce a urmat adjudecării, singurele sume cu care a fost alimentat contul pârâtei au provenit din salariul acesteia, până la 09.02.2017, 23.03.2017, 22.08.2017, 27.06.2018, 3.07.2018, 01.10.2018 când i-au fost virate sumele de 48.450 RON, 12.825 RON, 13.300 RON, 49.637,50 RON, 9.566,50 RON, respectiv 6.555 RON, cu titlul de "dividende A., D.". Adiționând sumele menționate, curtea a arăta că însumează 140.000 RON și că acestea au fost folosite, conform susținerilor reclamantului, pentru achitarea împrumutului menționat.

Examinând extrasele de cont bancar depuse la dosar, curtea a reținut că sumele transferate cu titlu de dividende erau retrase de pârâtă în aceeași zi sau în zilele următoare și că, potrivit afirmațiilor acesteia, erau înmânate reclamantului. Aceste aspecte au fost considerate de către instanța de apel că sunt de natură să susțină explicația acestuia, în sensul că sumele restituite de către reclamant erau folosite în vederea restituirii împrumutului către tatăl său.

Acceptând calculul propus de reclamant, adică adiționând valoarea de 140.000 RON cu cea de 19.000 RON, virată la date de 10.10.2016, și de 51.300 RON, transferată la data de 27.10.2016 în contul pârâtei, cu titlul de "dividende A., D.", curtea a remarcat că reiese o valoare de 210.634 RON, cu 634 RON mai mare față de cea de 210.000 RON, înscrisă în antecontract, reprezentând prețul imobilului, însă a explicat că diferența rezultă, cel mai probabil, din comisioanele bancare aplicabile sumelor foarte mari.

Contrar susținerilor pârâtei, în sensul că sumele proveneau de la societatea comercială D., iar nu de la reclamant, instanța de apel a apreciat că sumele rezultate din dividende reprezintă bun propriu al persoanei fizice, reclamantul A..

În ceea ce privește sumele mai mici, cu care contul pârâtei a fost alimentat, cu titlul "dividende A., D." (2.375 RON, la 22.06.2017, 3.800 RON, la 24.08.2017, 1.995 RON, la 5.12.2018 etc.), instanța de apel a reținut că din aceste sume reclamantul ar fi achitat renovările la imobilul achiziționat, precum și că pârâta nu a contestat că partea adversă a suportat aceste lucrări ori că ele nu ar fi fost executate.

Referitor la afirmațiile pârâtei, în sensul că prețul imobilului a fost plătit cu sume care au provenit de la familia sa (părinți și bunică), instanța de apel le-a considerat neîntemeiate, apreciind că înscrisurile depuse în probațiune (declarații olografe ale acestor persoane) nu au forța de a atesta aspectele învederate, fiind întocmite pro causa, întrucât nu s-au coroborat cu alte probe administrate și cu situația de fapt dedusă judecății.

Dimpotrivă, raportat la aceste elemente menționate, curtea a constatat că întregul preț pentru adjudecarea imobilului a fost achitat de reclamant, din resurse proprii (în care se include și împrumutul de la tatăl său), iar sumele virate în contul pârâtei după data de 01.11.2016 au fost retrase de aceasta pentru a fi folosite la achitarea împrumutului.

Cu privire la notarea în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că aceasta a fost solicitată la 18.02.2019 de către pârâtă, iar la 12.04.2019, ca urmare a cererii acesteia, a fost întocmită procura specială autentificată sub nr. x, prin care o împuternicea pe mama reclamantului să vândă, conform antecontractului de vânzare-cumpărare din 22.12.2018 încheiat de părțile litigante, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Instanța de apel a apreciat că toate susținerile pârâtei, legate de presiunile la care a fost supusă pentru încheierea actului juridic, precum și la falsificarea acestuia de către reclamant prin înlocuirea primelor file, mai puțin a celei care le conținea semnăturile, nu sunt sincere, mai ales că, urmare plângerii penale formulate în dosarul penal nr. x/2020 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Constanța, s-a dispus, prin ordonanță, clasarea pentru săvârșirea infracțiunilor de înșelăciune, fals în înscrisuri sub semnătură privată, uz de fals și fals în înscrisuri oficiale, pe motiv că faptele penale sesizate nu există.

Similar, curtea a constatat că nu erau reale susținerile pârâtei legate de faptul că cererea de notare a antecontractului la cartea funciară nu a fost semnată de aceasta, față de concluziile raportului de constatare criminalistică întocmit în dosarul penal, dar și de cele ale expertizei criminalistice extrajudiciare, efectuate la solicitarea reclamantului.

În aceste condiții relevate, curtea a reținut că prețul imobilului a fost plătit integral de către reclamant, anterior semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, prin intermediul acestui act părțile convenind să reglementeze situația imobilului, iar pârâta refuzând, în mod nejustificat, să își respecte obligația asumată.

Înalta Curte constată că aceste considerente ale hotărârii instanței de apel nu sunt de natură a crea confuzie asupra a ceea ce instanța de apel a analizat, ci, dimpotrivă, au menirea de a confirma, explicit și argumentat, motivele pentru care a procedat la admiterea apelului reclamantului și, pe cale de consecință, la reformarea hotărârii pronunțate la fond, în sensul admiterii în parte a acțiunii și constatării intervenirii vânzării-cumpărării imobilului.

Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a examinat alegațiile părților din cuprinsul actelor de procedură formulate (atât la fond, cât și în apel), expunând cu claritate considerentele pentru care pe unele dintre acestea le-a reținut, în detrimentul altora, pe baza probațiunii administrate, considerată relevantă în stabilirea cronologiei faptelor, care au condus, potrivit logicii juridice, la confirmarea aspectelor relevate de reclamant cu privire la circumstanțele încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, dar și la plata prețului și a modalității de achitare a acestuia.

În acest context al analizei, nu se poate imputa instanței de apel o lipsă de imparțialitate a instanței de apel în soluționarea cauzei, de vreme ce soluția pronunțată reflectă o analiză a probatoriului administrat, care, raportat la situația de fapt expusă de părți, a confirmat susținerile reclamantului.

Modalitatea de apreciere a probațiunii este apanajul instanței de judecată și vizează ansamblul circumstanțelor de fapt pe care se întemeiază pretențiile părților, precum și alte circumstanțe relevante pentru o justă soluționare a cauzei. Așadar, instanța de judecată apreciază dovezile după intima ei convingere, întemeiată pe cercetarea, completă și obiectivă, a tuturor împrejurărilor pricinii, în ansamblul lor, raportându-se la normele de drept aplicabile.

Or, în cuprinsul deciziei pronunțate, curtea a enunțat mijloacele de probă la care s-a raportat în soluționarea cauzei, iar faptul că a dat prevalență celor invocate de reclamant nu poate atrage aplicarea motivului de casare analizat, de vreme ce dovezile de care recurenta s-a folosit au fost apreciate că nu au forța probantă de atesta împrejurările de fapt relatate.

Apărarea recurentei, în sensul că alegațiile reclamantului au fost contradictorii și de natură să inducă în eroare instanța nu corespund realității, considerentele deciziei recurate susținând soluția pronunțată, ca rezultat al evaluării probațiunii administrate în ansamblul său, și a situației de fapt prezentate de ambele părți, dispozițiile art. 249 C. proc. civ. fiind, așadar, respectate.

Faptul că instanța de apel a examinat cauza într-o altă manieră față de cea agreată de recurentă nu echivalează cu o analiză denaturată a acesteia, de vreme ce din conținutul deciziei recurate transpare contrariul, motivarea conținând argumente ce fundamentează soluția, de natură să faciliteze exercitarea controlului de legalitate în prezenta etapă procesuală, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. fiind, din aceste considerente, nefondat și urmând a fi respins ca atare.

7.2 Nefondat este și motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat din perspectiva neîndeplinirii condițiilor prevăzute de lege pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Potrivit dispozițiilor art. 1279 alin. (1) C. civ., "Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea." (alin. (3) "(...) dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel."

Articolul menționat reglementează promisiunea de a contracta, în principal, sub aspectele conținutului și efectelor în caz de nerespectare a obligațiilor promitentului-vânzător, în situația în care promisiunea nu se onorează, beneficiarul putând opta între dreptul de a obține daune-interese sau încheierea forțată a contractului prin hotărâre judecătorească.

În literatura juridică s-a apreciat că antecontractul de vânzare-cumpărare reprezintă o convenție distinctă față de viitorul act de înstrăinare, ceea ce face să nu fie confundat cu contractul de vânzare-cumpărare propriu-zis. Totodată, s-a apreciat că nu poate fi considerat a fi o simplă ofertă de înstrăinare, indirect, antecontractul constituind o garanție a perfectării în viitor a contractului de vânzare-cumpărare în formă solemnă.

În același sens, s-a statuat că admisibilitatea unei acțiuni prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare este condiționată de existența unui înscris din care să rezulte obligația de înstrăinare, obiectul acestuia (lucrul vândut și prețul), precum și modalitățile de plată a acestuia. Pentru ca o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unui imobil să-și producă efectele juridice specifice, s-a reținut că este necesar ca prețul să fie stabilit în bani, determinat ori, cel puțin, determinabil, precum și serios.

Așadar, pentru promovarea unei acțiuni în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, ca cea din cauza pendinte, se impunea îndeplinirea unor condiții esențiale, respectiv existența unui antecontract valabil încheiat, refuzul uneia dintre părți de autentifica actul de înstrăinare, iar partea care a inițiat demersul judiciar să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin convenția încheiată, cererea reclamantului urmând a fi examinată pe fondul său, în fapt și în drept, raportat la circumstanțele sale particulare.

Potrivit situației de fapt deduse judecății (care nu poate fi reevaluată în recurs față de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.) părțile litigante au încheiat, sub semnătură privată, la 22.12.2018, antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care recurenta se obliga să înstrăineze pârâtului imobilul situat în jud. Constanța, compus din teren intravilan în suprafață totală de 76 mp, din care 11 mp servitute de trecere, având nr. cadastral x, și construcția C1, reprezentând locuință cu o suprafață construită de 51,28 mp, formată din demisol și parter, cu nr. cadastral x, intabulat în cartea funciară nr. x a localității Constanța, dobândit prin actul de adjudecare emis de Biroul Executorului Judecătoresc E. la 01.11.2016, în dosarul de executare silită nr. x/2012.

Prin clauza inserată la art. 1 alin. (1) din antecontract părțile au stabilit obiectul acestuia, constând în obligația de a încheia, în viitor, un contract de vânzare-cumpărare autentic, prin care recurenta să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului menționat.

Conform constatărilor curții de apel, prețul de vânzare al imobilului a fost stabilit prin antecontract la suma de 210.000 RON, la art. 2 alin. (2) consemnându-se că plata în procent de 100% a fost achitată până la data încheierii actului juridic, prin transfer bancar, în contul promitentei-vânzătoare, deschis la C. S.A..

Având în vedere că prin apelul formulat reclamantul a criticat soluția de respingere a acțiunii civile pronunțate de instanța de fond, curtea de apel a procedat, în limitele devoluțiunii prevăzute de art. 477 C. proc. civ., la examinarea cauzei, raportat la ceea ce s-a apelat, nemotivarea sentinței în conformitate cu dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., respectiv neanalizarea punctuală a condițiilor de fond, prevăzute de lege pentru admisibilitatea cererii de chemare în judecată.

Pornind de la dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ., curtea a stabilit că pentru admisibilitatea unei acțiuni pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: să existe un antecontract valabil încheiat cu respectarea dispozițiilor legale; antecontractul să fie dovedit potrivit dreptului comun; una dintre părți să refuze autentificarea actului; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, promitentul vânzător să fie proprietarul bunului imobil, iar promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun la data pronunțării sentinței.

Reținând că situația de fapt a confirmat că recurenta este proprietarul imobilului, precum și că reclamantul nu este incapabil să dobândească bunul, iar existența antecontractului a fost dovedită cu înscrisul sub semnătură privată depus la dosar, instanța de apel a constatat că analiza cauzei se impunea a se axa pe valabilitatea acestui act juridic, respectiv pe refuzul nejustificat al promitentei-vânzătoare de a încheia contractul în formă autentică, precum și pe îndeplinirea obligațiilor asumate de către promitentul-cumpărător, contestate de recurentă.

Înalta Curte constată că prin motivele de recurs formulate, recurenta a criticat modalitatea în care instanța de apel a examinat actul juridic, în special clauzele referitoare la preț, la plata acestuia și la proveniența sumei achitate de reclamant cu acest titlu, cu privire la care a susținut că provenea de la familia sa.

Având în vedere că motivele de recurs vizează, în mare parte, aspecte de fapt și de probațiune, asupra cărora instanța nu se poate pronunța în calea extraordinară de atac, față de dispozițiile imperative ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ., analiza recursului se va axa, exclusiv, asupra aspectelor de nelegalitate ale deciziei recurate, invocate din perspectiva unei greșite aplicări a dispozițiilor art. 1279, art. 1244 și art. 1472 C. civ., analiză întemeiată pe situația de fapt astfel cum a fost reținută în etapa devolutivă a procesului.

Astfel, cu privire la plata prețului (fără a relua aspecte deja expuse cu prilejul examinării motivului de recurs de la pct. 7.1 în prezentele considerente), curtea de apel a reținut că probațiunea administrată a atestat faptul că prețul imobilului, menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare, a fost achitat integral de către reclamant, din resurse proprii, provenite din dividende plătite de firma la care era acesta era asociat, D., precum și dintr-un împrumut contractat de la tatăl său.

Totodată, potrivit clauzei stipulate la art. 2 alin. (2) în antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța de apel a constatat că, în proporție de 100%, prețul imobilului a fost achitat până la data încheierii actului juridic, elocvente în acest sens fiind expunerile din considerentele de la pct. 7.1 ale prezentei decizii, referitoare la proveniența sumelor achitate cu acest titlu (dividende aparținând persoanei fizice A. de la societatea comercială D.) și la calculul realizat de instanța de apel pe baza probatoriului administrat.

Astfel cum s-a arătat cu ocazia precedentei analize, interpretarea coroborată a probelor administrate în cauză, realizată de instanța de apel, nu a confirmat susținerea recurentei, în sensul că suma cu care aceasta a achiziționat imobilul provine de la familia sa.

În aceste condiții, o încălcare a dispozițiilor art. 1472 C. civ. nu poate fi reținută, de vreme ce probațiunea evaluată de instanța de apel a atestat că sumele destinate plății integrale a prețului imobilului, adjudecat în procedura executării silite, provin din resursele proprii ale reclamantului, iar, potrivit prezumției judiciare a instanței de apel, sumele virate în contul recurentei după data de 01.11.2016 au fost folosite în vederea restituirii împrumutului către tatăl său, luat în vederea achiziționării imobilului.

În ceea ce privește prețul contractului, Înalta Curte constată, contrar susținerilor recurentei, că acesta se circumscrie noțiunii reglementate de dispozițiile art. 1660 C. civ., prin antecontractul de vânzare-cumpărare fiind determinat, în mod neechivoc, la suma de 210.000 RON.

Înalta Curte nu va primi susținerea recurentei, în sensul că tranzacționarea sub forma unui antecontract de vânzare-cumpărare a fost aleasă de reclamant în scopul eludării normelor juridice care impun încheierea contractului în formă autentică, de vreme ce dezideratul exprimat de părți în cuprinsul convenției a fost perfectarea sa în formă solemnă, pentru însăși valabilitatea sa, demersul judiciar inițiat susținând această ipoteză.

Referitor la alegațiile reclamantei, potrivit cărora nu s-ar fi adresat cu o cerere Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Constanța în vederea înscrierii în cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare, se constată că situația de fapt reținută de curtea de apel pe baza probelor administrate infirmă această ipoteză, înscrisurile depuse la dosar atestând, potrivit considerentelor deciziei recurate, că o solicitare, în acest sens, a fost formulată la 18.02.2019.

Deși recurenta a afirmat că înscrisul depus la această instituție nu corespunde, prin conținutul său, celui eliberat la solicitarea sa, la 12.04.2021, fiind falsificat de către reclamant, aceste susțineri sunt nefondate, întrucât prin ordonanța Parchetului de pe lângă Judecătoria Constanța din 20.10.2022, dată în dosarul nr. x/2020, s-a dispus clasarea cauzei penale pe motiv că faptele de înșelăciune, fals în înscrisuri sub semnătură privată, uz de fals și fals în înscrisuri oficiale nu există.

De altfel, curtea a constatat că recurenta nu a depus, în contraprobă, antecontractul pretins încheiat în formă inițială, care să îi susțină afirmațiile. Totodată, a constatat, potrivit raportului de expertiză criminalistică efectuat în dosarul penal, precum și a celui extrajudiciar realizat la solicitarea reclamantului, că semnătura de pe cererea de înscriere a antecontractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară aparține recurentei.

Pe de altă parte, instanța de apel a remarcat că recurenta nu a formulat cerere în vederea constatării nulității antecontractului de vânzare-cumpărare și nici plângere împotriva ordonanței din 20.10.2022, emise în dosarul penal nr. x/2020 de Parchetul de pe lângă Judecătoria Constanța, prin care s-a dispus clasarea cauzei penale în care reclamantul a fost cercetat sub aspectul săvârșirii infracțiunilor de înșelăciune, fals în înscrisuri sub semnătură privată, uz de fals și fals în înscrisuri oficiale.

De asemenea, instanța de apel a notat că reclamantul a susținut, iar recurenta nu a contestat, că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat a fost preluat de pe internet și adaptat situației concrete a părților, astfel că orice stipulație cu privire la o plată ulterioară celei a avansului, inserată în cuprinsul acestuia, ar fi putut reprezenta o reminiscență a modelului pe care s-a lucrat, prețul imobilului fiind achitat integral la 22.12.2018, potrivit dovezilor depuse la dosar.

Având în vedere că s-a reținut că reclamantul a făcut dovada executării obligației asumate prin actul juridic încheiat, plata integrală a prețului fiind efectuată, se constată că în mod corect instanța de apel a dispus obligarea recurentei, în calitatea sa de promitentă-vânzătoare, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Pentru considerentele expuse, reținând că nici motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este incident în cauză, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) din același act normativ va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei nr. 111C din 29 mai 2024, pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei nr. 111C din 29 mai 2024, pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 27 februarie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform dispozițiilor art. 402 din C. proc. civ.