ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1560/2021

Ședința publică din data de 29 iunie 2021

Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, sub nr. x/2018, la data de 27.06.2018, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C. și D. ca, instanța să pronunțe o hotărâre prin care să fie obligați pârâții la plata către reclamanți a sumei de 82.000 euro sau a echivalentului în RON la data plății (385.400 RON la data sesizării instanței), la care se adaugă dobânzile legale penalizatoare, începând cu data sesizării instanței și până la data plății efective și integrale a debitului principal, respectiv la plata sumei de 16.943,48 RON, reprezentând sume de bani cheltuite pentru amenajarea și dotarea imobilului a cărui vânzare a fost promisă reclamanților; cu cheltuieli de judecată.

În drept, s-au invocat dispozițiile art. 1270 C. civ., art. 1279 C. civ., art. 1350 și urm. C. civ., art. 1544 C. civ. și art. 453 C. proc. civ.

Prin sentința civilă nr. 2341/10.10.2018, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea formulată de reclamanți, în sensul că au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 82.000 euro, în echivalent RON, la data plății, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare aferentă acestei sume, calculată începând cu data de 27.06.2018 și până la data plății efective a debitului restant.

A respins, ca nefondat, capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 16.943,48 RON, cu titlul de sume avansate de reclamanți pentru amenajarea și dotarea imobilului și a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 12.814 RON cu titlul de cheltuieli de judecată, în limita pretențiilor admise.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel atât reclamanții A. și B., cât și pârâții C. și D..

Prin decizia nr. 11C din 13 februarie 2020, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă a admis apelul reclamanților A. și B., împotriva sentinței civile nr. 2341/10.10.2018, pronunțată de Tribunalul Constanța; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat pârâții la plata către reclamanți a sumei de 2291,7 RON reprezentând cheltuieli cu amenajarea imobilului.

S-au înlăturat din sentința apelată considerentele referitoare la rezoluțiunea promisiunii, pe care le-a înlocuit.

A respins apelul formulat de pârâții C. și D., ca nefondat.

A fost menținut restul dispozițiilor sentinței apelate și au fost obligați intimații-pârâți C. și D. la plata către apelanții reclamanți A. și B. a sumei de 4842,7 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (taxă de timbru și onorariu avocat ales).

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâți C. și D..

Prin cererea de recurs întemeiată în drept pe dispozițiile art. 488 pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ., recurenții-pârâți au solicitat casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe.

A.Circumscris celui dintâi motiv de recurs, recurenții au invocat încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 22 alin. (4) C. proc. civ. coroborat cu art. 9 și art. 22 alin. (6) C. proc. civ.

Instanța de apel, deși a invalidat aproape integral fundamentul juridic și întreaga susținere a reclamanților, a recalificat, contrar poziției exprese a acestora, întreaga construcție juridică din cererea de chemare în judecată și apel.

Prin acțiunea formulată reclamanții, fără a solicita rezoluțiunea contractului sau a invoca existența unei declarări anterioare a rezoluțiunii, au solicitat obligarea pârâților la plata daunelor interese reprezentând dublul avansului, a dobânzii penalizatoare și a cheltuielilor pentru amenajarea imobilului, invocând dispozițiile art. 1270, 1279, 1350 și 1544 C. civ.. Reclamanții au arătat atât faptul că în opinia acestora nu este necesară rezoluțiunea contractului anterior solicitării daunelor interese cât și faptul că, oricum, contractul a încetat la data de 31.12.2017, prin expirarea termenului asumat, raportat la dispozițiile art. 1279 alin. (2) C. civ., ce reglementează în cazul antecontractelor de vânzare - cumpărare, prin derogare de la regula generală instituită de art. 1552 și următoarele C. civ., o denunțare a contractului ca urmare a neexecutării ca formă de rezoluțiune extrajudiciară

De asemenea, potrivit art. 1279 C. civ., promisiunea de a contracta (2) în caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune interese.

Dispozițiile art. 1669 și 1670 C. civ. sunt norme speciale, edictate în materia vânzării, derogatorii de la dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ., în timp ce dispozițiile art. 1279 alin. (3) C. civ. reprezintă dreptul comun în materia promisiunii de a contracta, aplicabile inclusiv speței.

Astfel, în cazul refuzului nejustificat de perfectare a contractului de vânzare, partea interesată poate solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, iar în cazul neexecutării promisiunii partea interesată poate solicita fie rezoluțiunea promisiunii cu daune interese (în temeiul art. 1549 și urm. C. civ., fie doar daune interese (în temeiul art. 1279 alin. (2) C. civ.), derivând din răspunderea civilă contractuală, având alegerea între aceste două posibilități.

Obligarea pârâților la restituirea dublului avansului, conform convenției părților cuprinsă în promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, nu este condiționată, legal, raportat la art. 1279 alin(2) C. civ. de rezilierea/rezoluțiunea anterioară a promisiunii de a contracta. Diferența de tratament a situației promisiunii de a contracta și a acoperirii daunelor este evidentă raportat la dispozițiile art. 1549 alin (1) C. civ., care reprezintă dreptul comun

a. Punctul de vedere al pârâților, potrivit cu care restituirea dublului avansului nu este condiționată de rezoluțiunea anterioară a promisiunii este confirmat și de dispozițiile art. 1544 C. civ., cu privire la care doctrina susține că "Denunțarea contractului ca urmare a neexecutării este o formă de rezoluțiune extrajudiciară".

Totodată s-a arătat faptul că, anterior formulării acțiunii, au fost notificați, într-o ultimă tentativă de soluționare amiabilă a litigiului și deși nu aveau o astfel de obligație, însă corespondența nu a fost ridicată de către pârâți. Se concluzionează totodată, cu privire la o eventuală solicitare sau intervenire a rezoluțiunii, raportat la faptul că antecontractul a încetat la data de 31.12.2017, "inclusiv interesul nostru în rezoluțiunea promisiunii apare ca inexistent.

În construcția juridică a demersului reclamanților, aceștia nu au înțeles a rezoluționa contractul anterior sau concomitent solicitării daunelor interese, apreciind că acesta a încetat la data de 31.12.2017 în temeiul art. 1279 alin. (2) C. civ.. în condițiile în care poziția evidentă a reclamanților era că acest contract a încetat la data de 31.12.2017 (prin expirarea termenului, ca formă de rezoluțiune extrajudiciară), este evident că orice demers ulterior (respectiv notificarea din 29.05.2018, neprimită de pârâți) nu avea în accepțiunea acestora (independent de termenii utilizați) înțelesul unei rezoluțiuni.

S-a arătată că ceea ce se impută nu este o simplă calificare juridică, ci modificarea întregului fundament al acțiunii și acordarea unei alte valențe a unor acte decât cea voita de părți la momentul întocmirii acestora (respectiv, în condițiile în care se considera că antecontractul a încetat la 31.12.2017, notificarea reclamanților din 29.05.2018 nu avea, în accepțiunea acestora, valența unei rezoluțiuni a contractului deja încetat).

Totodată, prin această reîncadrare s-a modificat întreaga structură a acțiunii și a condus la motivări contradictorii, întrucât deși s-a reținut că în realitate contractul a fost rezoluționat la expirarea termenului de 7 zile de la comunicarea notificării din 29.05.2018 (nu se arată niciodată, nici de către reclamanți nici de către instanță, care este în accepțiunea acestora data comunicării, toate trimiterile fiind făcute la data întocmirii, 29.05.2018, deși procedura de comunicare ar fi ulterioară), analiza îndeplinirii condițiilor și a culpei s-a realizat raportat la data de 31.12.2017, indicată de către reclamanți ca fiind data încetării contractului. S-a omis astfel un aspect esențial: faptul că la data de 06.06.2018 imobilul era finalizat și întabulat, astfel încât în măsura în care ar fi fost recepționate notificările, tranzacția putea fi efectuată în cadrul unui termen rezonabil.

În cauză, invocând în mod expres faptul că solicitarea daunelor interese nu este condiționată de rezoluțiunea anterioară a contractului (formulând și un apel asupra considerentelor sub acest aspect), reclamanții și-au fundamentat pretențiile formulate, fără a invoca nici prin cererea introductivă și nici în apel existența unei proceduri de rezoluțiune anterioară demersului judiciar (toate trimiterile la notificarea anterioară fiind făcute în contextul în care această procedură reprezenta o încercare de soluționare amiabilă, la care nu era obligată).

În aceste condiții, recalificarea temeiului pretențiilor nu numai că aduce atingere principiului disponibilității, dar este de natură să lipsească de obiect principalele apărări formulate și, în acest fel, să îi lipsească de dreptul la un proces echitabil.

Instanța a dispus prin decizia recurată admiterea în parte a pretențiilor constând în despăgubirea apelanților reclamanți pentru contravaloarea îmbunătățirilor, aferent obiectelor cu privire la care s-a apreciat că sporesc valoarea apartamentului și care nu pot fi ridicate de apelanții reclamanți, în valoare de 2.291,7 RON, schimbând temeiul avut în vedere de părți.

În speță, fără a pune în discuția părților, Curtea, în baza art. 22 alin. (4) C. proc. civ., a motivat că este vorba de o acțiune de îmbogățire fără justă cauză, deși cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe prevederile art. 1270, 1279, 1350 C. civ.. Prin nepunerea în discuția părților a temeiului juridic al acțiunii a fost încălcat dreptul de apărare al părților prevăzut de art. 24 din Constituția României. Pe de altă parte, invocarea unui alt temei de drept decât cel inițial cu care a fost investită prima instanță constituie o cerere nouă, ceea ce e inadmisibil în apel.

B. Sub un al doilea motiv de recurs, recurenții invocă lipsa motivării hotărârii și motive contradictorii

Unul din argumentele invocate pe larg atât în fond cât și în apel l-a constituit lipsa incidenței clauzei contractuale invocată de reclamanții - intimații, independent de poziția asupra intervenirii rezoluțiunii contractului. În acest sens s-a arătat faptul că, și în măsura în care se reține intervenirea rezoluțiunii contractului, clauza contractuală nu operează automat, ci este necesară interpretarea voinței părților, raportat la dispozițiile art. 1266 - 1268 C. civ.

Instanța de apel nu a analizat interpretarea dispozițiilor contractuale și incidența clauzei contractuale raportat la voința părților la momentul încheierii contractului, procedând la aplicarea directă a acestei clauze ca o consecință a reținerii rezoluțiunii contractului. Cu alte cuvinte, instanța de apel a constatat că simpla intervenire a rezoluțiunii este suficientă pentru obligarea promitenților vânzători la plata contravalorii clauzei penale fără a arată motivele pentru care s-au înlăturat apărările promitenților vânzători cu privire la cazurile când poate deveni incidență clauza invocată.

Distinct de culpa necesar a fi stabilită pentru a opera rezoluțiunea, analizată de instanță în motivarea îndeplinirii condițiilor substanțiale pentru intervenirea acesteia (când a reținut că debitorii obligației se puteau apăra doar aducând dovezi privind incidența unor cauze exoneratoare de răspundere, respectiv forța majoră, cazul fortuit, excepția de neexecutare ori fapta creditorilor), pentru a se atrage și incidența clauzei penale era necesar a fi determinată vina promitenților vânzători, caz în care se impuneau a fi valorificate apărările privind cauzele reale care au condus la nefinalizarea tranzacției până la data de 31.12.2017.

Se impune astfel o clarificare, mai precis o distincție între dreptul promitenților cumpărători de a solicita rezoluțiunea contractului cu daune-interese (restituirea prețului și eventuale daune) și condițiile contractuale stabilite pentru imputarea la plată și obținerea clauzei - penale, ce se grefează în mod necesar pe declararea valabilă a rezoluțiunii sub aspectul îndeplinirii condițiilor procedurale și substanțiale, în mod prealabil, dar impune și analiza distinctă a unei vinovății calificate a acestora.

Cu privire la acest aspect, s-a arătat faptul că:

a. Imobilului ce formează obiectul Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, apartamentul nr. x, face parte din construcția C1, având destinația locuințe colective, edificată în baza Autorizației de construire nr. x/08.06.2017 (aferent continuării lucrărilor realizate anterior). Lucrările de construire au recepționate în baza Procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. x/12.01.2018 (în condițiile în care notificarea privind finalizarea lucrărilor a fost înaintată organelor competente încă din noiembrie 2017, momentul realizării recepției depinzând în mod exclusiv de autoritatea locală).

Pentru intabularea imobilului, C1, cu destinația de imobil locuințe, cu cuprinde 23 de unități locative - apartamente, a fost eliberat Certificatul de atestare edificare construcție nr x/26.01.2018, emis de Primăria Orașului Năvodari. Prin cererea nr x/13.02.2018 s-a solicitat înscrierea în evidentele ANCPI, Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Constanța a construcției C1, forma actualizată în baza Autorizației de construire nr. x/2017 și a Certificatului nr x/26.01.2018, cererea fiind soluționată prin încheierea nr. x/06.06.2018. Din cuprinsul încheierii nr. x/06.06.2018 reiese că întabularea C1 s-a realizat în baza mai multor acte administrative eliberate de către Primăria Năvodari, respectiv, act administrativ nr. x/26.01.2018 ce reprezintă Certificatul de atestare edificare construcție eliberat de primărie la data de 26.01.2018, act administrativ nr. x/30.05.2018 ce reprezintă Certificatul de atestare edificare construcție eliberat de primărie la data de 30.05.2018, emis pentru rectificarea certificatului inițial emis de primărie la data de 26.01.2018. ce conținea erori materiale ce constituiau impedimente la intabulare. Astfel, procedura de intabulare a imobilului C1 a fost îngreunată din cauza necesitații de a rectifica actele necesare înscrierii în cartea funciară, emise cu conținut eronat, incompatibil cu documentația tehnică, din culpa autorității publice locale, aspect ce nu poate fi imputat acestora.

Chiar și în aceste condiții, începând cu data de 06.06.2018 (deci în termenul prevăzut în notificarea formulată de intimații - reclamanți, în măsura în care aceasta ar fi fost primită), erau îndeplinite condițiile tehnice și juridice pentru realizarea tranzacției (operațiunile ulterioare efectuate, nefiind imperativ necesare pentru realizarea tranzacției, ci pentru ușurarea acesteia, eventual putând fi realizate concomitent).

b. Mai mult, cu privire la celelalte aspecte invocate de reclamanți, nu exista o condiționare a posibilității de încheiere a contratului de vânzare de punerea în funcțiune a branșamentelor la utilități. Obligația constructorului viza realizarea branșamentelor la rețelele de utilități, branșamente ce au fost efectuate încă de la data finalizării construcției, menționată anterior.

În acest sens urmează a se avea în vedere și cadrul legal în vigoare la momentul semnării contractului, potrivit căruia recepția imobilului sau predarea - primirea acestuia către proprietar nu era condiționată de punerea în funcțiune a branșamentelor.

Proprietarii, au beneficiat, până la momentul punerii în funcțiune, de gaz și respectiv energie electrică, pe costul exclusiv al dezvoltatorului imobiliar, care pe cheltuiala sa a realizat racordarea centralelor temporar la butelii de gaz pe care le asigura gratuit sau la rețeaua electrică, costurile fiind suportate exclusiv de dezvoltator (în acest sens am criticat și susținerile martorei propuse de reclamanți care arăta, în mod evident urmărind un interes personal viitor, că beneficia de curent electric la costuri foarte mari, deși de la data mutării sale în imobil nu a suportat efectiv nici o cheltuială cu energia electrică, aceasta fiind achitată exclusiv de dezvoltator).

c. Recurenții-pârâți nu au refuzat niciodată încheierea contractului și pe întreg parcursul soluționării cauzei au încercat salvarea acestuia și finalizarea tranzacției astfel cum a fost avută în vedere de părții, notificând de altfel în două rânduri reclamanții în acest sens.

În aceste condiții, neperfectarea contractului în termenul convenit inițial nu se datorează unei conduite de pasivitate sau de rea-credința a promitenților vânzători, ci faptului că datorită existenței unor erori în actele eliberate de autoritatea locală, ce au condus la tergiversarea procedurilor de întabulare a imobilului, această procedură s-a finalizat abia în iunie 2018.

Instanța nu a analizat abuzul de drept al intimaților, care în mod evident, fără a invoca nici un prejudiciu real, au făcut tot posibilul pentru a refuza încheierea contractului în scopul de a beneficia de câștiguri substanțiale în dauna subsemnaților.

Chiar dacă reclamanții înțelegeau să solicite rezoluțiunea contractului pentru că realizarea tranzacției nu s-a efectuat la data de 31.12.2017, raportat la condițiile concrete și motivele anterior exprimate, urma a se reține lipsa incidenței clauzei penale. Pentru a se dispune obligarea promitenților vânzători la plata contravalorii clauzei penale, se impuneau condiții suplimentare rezoluțiunii, fiind necesar a se reține refuzul promitenților vânzători în transmiterea dreptului de proprietate.

Or, raportat la precizările anterioare, hotărârea criticata nu răspunde exigentelor motivării. În aceste condiții, se impunea desființarea hotărârii ca nemotivată, întrucât aceasta este pronunțată cu încălcarea prevederilor legale reglementate de art. 425 C. proc. civ. prin raportare la prevederile art. 6 C. proc. civ., întrucât nu analizează în mod efectiv niciuna din criticile formulate.

C. Circumscris celui de al treilea motiv de recurs, recurenții susțin că în mod greșit s-a reținut faptul că rezoluțiunea a operat în baza notificării formulate în data de 29.05.2018.

In prezenta cauză, în mod neîntemeiat instanța a prezumat că locuința comună a soților era stabilită la domiciliul soțului, C., în condițiile în care cei doi soți aveau domicilii diferite și locuiau în fapt (locuința comună) la domiciliul soției, D..

În acest sens, a arătat faptul că promitenții cumpărători aveau cunoștință de faptul că domiciliul real al pârâților era în Năvodari str. D3 nr. 2 jud. Constanța, în condițiile în care:

- această adresă, din Năvodari str. D3 nr. 2 a fost indicată ca locuință comună în cadrul acțiunii introductive (când reclamanții aveau interesul de a se realiza corect procedura de citare)

- notificările au fost transmise intenționat la adresa din jud. Constanța (adresă la care nu locuia nici o persoană, menționată în contract ca fiind domiciliul doar a unuia dintre promitenți, C., în condițiile în care această adresă se regăsea în actele de identitate la momentul respectiv), pentru a nu fi recepționate de promitenții vânzători, în condițiile în care, din propriile susțineri ale acestora rezultă că nici nu erau în țară și nu au mandatat o terță persoană ca în numele lor să încheie contractul de vânzare cumpărare, neavând astfel posibilitatea reală de încheiere a contractului în termenul din notificare.

- nu există nici o explicație din partea intimaților a argumentelor pentru care notificările au fost transmise la o anumită adresă iar în acțiunea introductivă a fost indicată o altă adresă.

Cu privire la acest aspect, în mod nelegal instanța de apel a reținut prezumția locuinței comune a promitenților vânzători la domiciliul promitentului C., fără nici o motivare a reținerii acestei prezumții judiciare.

În aceste condiții, contrar poziției instanței de apel care se raportează la art. 1526 C. civ., ignorând dispozițiile art. 1432 alin. (4) C. civ. (invocate prin cererea de apel) și natura reală a obligațiilor părților, formularea unei notificări de punere în întârziere cu privire la unul dintre promitenți (cu atât mai mult nerecepționată de către acesta), nu produce niciun efect față de celălalt debitor.

Nu există astfel nici un dubiu asupra faptului că apelanta - pârâtă D. nu a fost pusă

Raportat la aceste considerente, în condițiile în care nu se face dovada notificării valabile pentru punerea în întârziere și în lipsa incidenței unui caz de punere în întârziere de drept, în mod greșit a reținut instanța e apel că a operat rezoluțiunea unilaterală a contractului în temeiul dispozițiilor art. 1552 C. civ.

Termenul de executare, în contextul în care instituția punerii în întârziere, reglementată de către legiuitor în mod expres ca fiind o condiție obligatorie prealabilă rezoluțiunii, are un caracter esențial, întrucât voința legiuitorului nu a fost aceea de a impune condiția strict formal, ci în scopul salvgardării raportului contractual prin conferirea efectivă a posibilității și a dreptului debitorului, ca în cadrul termenului fixat sa procedeze la executarea obligației.

Or, în speță, raportat la criteriile instituite de către legiuitor, și anume, (i) natura obligației și (ii) împrejurările, termenul de 7 zile acordat prin notificarea de punere în întârziere nu era unul rezonabil, deoarece deși voința promitenților vânzători era neechivocă în sensul transmiterii dreptului de proprietate, realizarea efectivă a tranzacției presupunea realizarea unor demersuri ce nu depindeau exclusiv de voință părților (certificat fiscal, extras de CF, disponibilitatea notarului agreat etc).

Intimații-reclamanți A. și B. au formulat întâmpinare, prin are au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, pentru următoarele considerente:

Asupra criticii de nelegalitate referitoare la încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 22 alin. (4) C. proc. civ. coroborat cu art. 9 și art. 22 alin. (6) C. proc. civ. prin schimbarea temeiului și fundamentului pretențiilor reclamanților, contrar poziției ferme a acestora cu privire la rezoluțiunea contractului, susținerile recurenților sunt nereale. Astfel cum rezultă atât din încheierea pronunțată de prima instanță la data de 17.09.2018, problema rezoluțiunii unilaterale a fost dezbătută, recurenții au înțeles pe deplin rolul notificărilor, au combătut în termeni clari posibilitatea ca rezoluțiunea să fi operat având în vedere faptul că notificările nu au fost primite de recurenți.

Criticile recurenților întemeiate pe dispozițiile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. sunt nefondate, în condițiile în care rezultă cu evidență din cererea de apel faptul că inițiativa modificării temeiului juridic al pretențiilor constând în restituirea investițiilor nu a aparținut reclamanților. Cum apelul reclamanților referitor la soluția pronunțată de prima instanță pe capătul de cerere având ca obiect restituirea investițiilor s-a întemeiat pe aceleași temeiuri de drept material, de nicio manieră nu pot fi primite susținerile potrivit cu care au învestit instanța cu o cerere nouă.

Asupra criticii privind lipsa motivării și motive contradictorii, contrar susținerilor recurenților, instanța de apel a analizat toate criticile formulate de apelanții pârâți, fără însă a răspunde fiecărui argument în mod separat.

Critica potrivit cu care în mod greșit instanța de apel a reținut că rezoluțiunea a operat în baza notificării formulate la data de 29.05.2018 este nefondată.

Primirea sau nu a notificării/declarației de rezoluțiune unilaterală nu ar fi schimbat nimic, atâta vreme cât abia la data de 13.09.2018 (față de 29.05.2018) promitenții vânzători s-au declarat apți de a transfera proprietatea.

Prin urmare, recurenta D. nu ar fi îndeplinit oricum obligația de perfectare a contractului de vânzare în termenul acordat prin notificare; pe de altă parte, inclusiv la momentul la care a învestit instanța a săvârșit aceeași eroare, indicând un domiciliu comun al pârâților, care însă au formulat apărări fără a pretinde vreodată vicierea/lipsa procedurii de citare și comunicare a actelor de procedură cu privire cel puțin la pârâtul al cărui domiciliu a fost greșit indicat. Din această perspectivă, susținerile recurenților potrivit cu care a avut cunoștință de faptul că domiciliul real al acestora era în Năvodari, str. D3 nr. 2, jud. Constanța și a transmis intenționat Notificările la o altă adresă decât domiciliul real, sunt simple afirmații lipsite de fundament și nesusținute probator;

Declarația de rezoluțiune cuprinsă în Notificarea emisă la data de 29.05.2018 este un act juridic unilateral de voință supus dispozițiilor art. 1324-1326 C. civ., din economia cărora rezultă că formalitatea comunicării nu reprezintă o condiție de valabilitate a actului, întrucât acesta se naște la momentul manifestării unilaterale de voință, ci doar determină momentul de la care actul își produce efectele.

Critica privind caracterul nerezonabil al termenului acordat prin notificare pentru îndeplinirea obligației nu este una de nelegalitate a hotărârii recurate, analiza acesteia presupunând o nouă apreciere a probelor administrate sau stabilirea unei alte situații de fapt în raport de care să se concluzioneze asupra rezonabilității duratei termenului de îndeplinire a obligațiilor;

Pentru considerentele expuse, se solicită respingerea recursului ca nefondat și, în temeiul art. 453 C. proc. civ., obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată în recurs.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 13 aprilie 2021 completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâții C. și D. împotriva deciziei nr. 11/C din 13 februarie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția civilă în dosarul nr. x/2018 și a fixat termen de judecată la data de 15 iunie 2021, cu citarea părților.

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Verificând legalitatea hotărârii judecătorești atacate, în raport cu motivele de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că este fondat recursul pârâților și îl va admite, în considerarea celor ce succed:

I. Circumscris motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., este invocată de către recurenți încălcarea dispozițiilor art. 22 alin. (4) coroborat cu art. 9 și art. 22 alin. (6) C. proc. civ., sub un dublu aspect, și anume: schimbarea temeiului și a fundamentului pretențiilor reclamaților cu privire la rezoluțiunea contractului; schimbarea temeiului și a fundamentului pretențiilor reclamanților cu privire la restituirea investiților realizate, fără a fi pusă în discuția părților instituția îmbogățirii fără justă cauză, ale cărei efecte au fost valorificate de către instanța de apel.

Recurenții aduc în discuție raportul dintre rolul judecătorului în stabilirea normei aplicabile și principiul disponibilității părților, unul dintre cele mai importante principii ale procesului civil.

Inalta Curte subliniază că, din perspectiva dispozițiilor art. 9 C. proc. civ., regula este că, în procesul civil, părțile sunt cele care sesizează instanța cu cereri și apărări asupra cărora ea trebuie să se pronunțe, situațiile în care aceasta se sesizează din oficiu sau la solicitarea altor persoane, organizații, autorități sau instituții publice ori de interes public fiind unele de excepție.

În conformitate cu dispozițiile art. 22 alin. (6) C. proc. civ., este absolut necesar ca judecătorul să se pronunțe asupra a tot ceea ce i-au cerut părțile (ofensiv sau defensiv), fără să poată depăși limitele învestirii, decât în cazurile prevăzute de lege. Pretențiile sau apărările părților se fundamentează întotdeauna pe o stare de fapt, iar aceasta nu trebuie confundată cu pretenția înseși și nici cu ceea ce înseamnă calificarea juridică dată de parte. Pretenția este obiectul cererii de chemare în judecată, iar starea de fapt reprezintă motivarea pretenției, fiind, indiscutabil, legate.

Dacă părțile sunt cele care stabilesc, de regulă, faptele deduse judecății, prin cererile și apărările formulate în proces, calificarea juridică a acestora aparține întotdeauna judecătorului. În acest sens, Înalta Curte relevă art. 22 alin. (1) C. proc. civ., care prevede că judecătorul soluționează litigiul potrivit normelor de drept ce îi sunt aplicabile, precum și art. 22 alin. (4) C. proc. civ., potrivit căruia judecătorul este cel care dă sau restabilește calificarea juridică a actelor și faptelor deduse judecății, fiind obligat, desigur, să pună în discuția părților această calificare, pentru a respecta principiul contradictorialității (art. 14 alin. (4) C. proc. civ.).

În principiu, autoritatea aparține, așadar, judecătorului, în ceea ce privește identificarea, interpretarea și aplicarea normelor de drept incidente, în cadrul procesual stabilit prin cererile și apărările cu care a fost învestit de părți. Așa fiind, în lipsa unui acord expres al părților, dat în condițiile art. 22 alin. (5) C. proc. civ., instanța poate da ori poate restabili calificarea juridică exactă, aceasta însemnând nu doar indicarea normei de drept incidente, ci și identificarea naturii juridice reale a cererii, a categoriei sau instituției juridice aplicabile.

Mai mult decât atât, în considerarea efectului devolutiv al apelului, instanța de apel este în drept să dea ea înseși cererii de chemare în judecată calificarea juridică exactă, diferită de cea care a fost reținută de prima instanță, fără a se putea considera că în felul acesta schimbă cauza cererii de chemare în judecată ori încalcă dublul grad de jurisdicție.

Se afirmă că o altă calificare dată actelor și faptelor nu poate "îngloba" schimbarea cauzei cererii de chemare în judecată, contrar voinței celui care a învestit instanța cu o pretenție, pe care a calificat-o juridic, în mod neechivoc.

Înalta Curte reamintește că părțile sunt cele care stabilesc faptele deduse judecății, în timp ce calificarea juridică a acestora este atributul judecătorului, rolul său fiind limitat de principiul disponibilității numai cu acordul tuturor părților (art. 22 alin. (5) C. proc. civ.). Câtă vreme judecătorul este chemat să soluționeze litigiul "conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile" (art. 22 alin. (1) C. proc. civ.), iar în virtutea rolului său bine conturat în proces "dă sau restabilește calificarea juridică a actelor și faptelor deduse judecății" (art. 22 alin. (4) C. proc. civ.), nu se poate susține, cu deplin temei, că prin calificarea oferită actelor juridice săvârșite de părți, probate în cauză, ar fi nesocotit principiul disponibilități.

Astfel, reclamanții în proces au solicitat obligarea pârâților la restituirea dublului sumei încasate de pârâți, cu titlul de preț, în temeiul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, arătând că transferul dreptului de proprietate urma să aibă loc până la data de 31 decembrie 2017, însă acest termen, stipulat în contract, a fost depășit cu mai bine de șase luni, iar imobilul nu este încă finalizat și nici dreptul de proprietate nu este transmis. Se arată, totodată, că au fost notificați pârâții pentru îndeplinirea obligațiilor rezultate din contract, însă corespondența a fost restituită. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1270, art. 1279, 1350 și următoarele, precum și art. 1544 C. civ.

Prin notele scrise depuse în primă instanță, la termenul din 17 septembrie 2018, pârâții înșiși arată textual:

"Prezenta acțiune este fundamentată, în fapt, pe rezoluțiunea unilaterală a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ca efect al rezoluțiunii fiind invocată incidența clauzei penale în alternativa obligației principale reprezentată de încheierea contractului (…)".

Exprimându-și poziția procersuală, pârâții analizează, așadar, problema rezoluțiunii unilaterale a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în litigiu și formulează un punct de vedere cu privire la chestiunea de drept în litigiu amplu argumentat, inclusiv prin concluziile scrise din data de 24 septembrie 2018.

Reclamanții, la rândul lor, prin concluziile scrise din data de 4 octombrie 2018, răspund susținerilor formulate de pârâți defensiv, arătând că nu poate fi primită critica acestora legată de intervenția în speță a rezoluțiunii unilaterale, care, în realitate, a operat. Se arată că mecanismul rezoluțiunii unilaterale este suspus controlului judiciar, numai la cererea debitorului care contestă validitatea declarației de rezoluțiune, din perspectiva neîndeplinirii condițiilor rezoluțiunii, demers care nu a fost îndeplinit în cauză de pârâți, în forma procedurală a unei cereri reconvenționale. În continuare, reclamanții arată că nu poate fi primită critica pârâților referitoare la comunicarea punerii în întârziere "și a declarației de rezoluțiune unilaterală" adresată pârâtei D. la un alt domiciliu decât cel real.

În fața instanței de apel, în cuprinsul declarației de apel, reclamanții abordează problema denunțării unilaterale a contractului, susținând că activarea clauzei penale nu este condiționată de solicitarea rezoluțiunii contractului; tot astfel, nici cererea de plată a unor daune interese. Aceasta întrucât, în opinia reclamanților, denunțarea contractului, este o formă de rezoluțiune extrajudiciară, în raport cu art. 1544 C. civ.

Prin urmare, în contextul formulării acestor cereri și apărări, atât în fața primei instanțe, cât și în fața instanței de apel, nu s-ar putea susține că instanța de apel a schimbat "temeiul și fundamentul pretențiilor reclamanților", procedând la o recalificare care afectează garanțiile dreptului la un proces echitabil.

În realitate, reclamanții în proces au solicitat obligarea pârâților la plata unor daune-interese, înțelegând că nu este necesară constatarea anterioară, ori concomitentă, a rezoluțiunii contractului, prin hotărâre judecătorească, întrucât, prin împlinirea termenului de executare a obligațiilor contractuale, comunicat debitorilor prin notificarea de punere în intârziere, a operat o rezoluțiune extrajudiciară, unilaterală. Această chestiune este înțeleasă de pârâți, care răspund, prin apărările formulate în primă instanță. Ea este dezvoltată în fața instanței de apel, prin declarațiile de apel ale pârâților în proces și ale reclamanților. Prin urmare, instanța de apel nu a restabilit calificarea juridică a actelor deduse judecății, împotriva voinței reclamanților, cum eronat afirmă recurenții.

În acest context procedural, cu atât mai puțin s-ar putea considera că s-a procedat la o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată, cu încălcarea dreptului la apărare al părților, cărora nu li s-a oferit cadrul necesar pentru a se exprima procedural în privința rezoluțiunii actului juridic dedus judecății.

Astfel fiind, Înalta Curte constată că echilibrul necesar între rolul judecătorului în aflarea adevărului, exercitat prin calificarea juridică dată actelor și faptelor deduse judecății, și dreptul de dispoziție al părților, manifestat prin stabilirea limitelor procesului, a fost, în prezenta cauză, respectat.

În considerarea celor anterior enunțate, cu referire la autoritatea judecătorului în privința identificării, interpretării și aplicării normelor de drept incidente, Înalta Curte constată că, și în acest caz, instanța de apel, ca instanță de fond, învestită cu soluționarea unor apeluri care au generat un efect devolutiv absolut, putea să restabilească calificarea juridică a faptelor deduse judecății, însă avea obligația să pună în discuția părților, în prealabil, această calificare, pentru respectarea principiului contradictorialității (art. 14 alin. (4) C. proc. civ.). Împrejurările de fapt calificate juridic de către instanța de apel sunt cele invocate prin cererea de chemare în judecată, principiul disponibilității fiind astfel respectat, realizându-se aplicarea legii substanțiale unor fapte corect reținute.

Instanța de apel a omis, însă, să pună în prealabil, în discuția părților calificarea juridică corectă a situației de fapt, pentru ca acestea să poată formula apărări și pentru a fi administrat un probatoriu adecvat, urmărind condițiile îmbogățirii fără justă cauză și întinderea restituirii, în raport cu dispozițiile art. 1345 și următoarele C. civ.

Aplicând principiul îmbogățirii fără justă cauză pentru prima dată prin hotărârea pronunțată asupra fondului, instanța de apel a ignorat principiul contradictorialității și pe acela al dreptului la apărare al părților, creând premisele unei posibile atingeri a dreptului la un proces echitabil.

II. Din perspectiva motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții afirmă că hotărârea instanței de apel nu răspunde exigențelor motivării întrucât nu analizează, în mod efectiv, criticile formulate cu privire la greșita interpretate a clauzei contractuale imputate și lipsa incidenței acestora, precum și cu privire la culpa necesară a promitenților vânzători pentru activarea clauzei penale.

Indiscutabil, obligația instanței de a menționa în mod expres și explicit, în considerentele hotărârii date, care sunt argumentele în măsură să susțină soluția pronunțată apare ca esențială, ea fiind de natură să înlăture orice arbitratriu, să convingă părțile în litigiu de temeinicia și legalitatea unei decizii. Nu se pretinde, însă, instanțelor, ca procedând la motivarea soluției, să răspundă detaliat fiecărui argument invocat de părți, în considerarea uneia și aceleiași cereri, a unuia și aceluiași motiv de apel ori de recurs.

Contrar celor susținute de recurenți, Înalta Curte constată că hotărârea care face obiectul prezentului recurs răspunde rigorilor art. 425 alin. (1) C. proc. civ., inclusiv în partea de considerente, redate într-o manieră care respectă dreptul părților la un proces echitabil și face posibilă exercitarea controlului de legalitate. Instanța de apel analizează probele care au fost administrate, stabilește împrejurările de fapt, evocă normele substanțiale incidente și face aplicarea lor la circumstanțele concrete ale cauzei, examinează în mod real problemele esențiale care i-au fost supuse judecății.

Astfel, instanța de apel realizează o amplă și corectă analiză a instituției rezoluțiuni, ca remediu al neexecutării contractului, arătând că, în speță, reclamanții au optat pentru rezoluțiunea unilaterală, care s-a produs în condițiile art. 1552 alin. (1) C. civ., iar nu în varianta în care debitorul se află de drept în întârziere, prin ajungerea la termenul stipulat în contract, respectiv 31.12.2017. În acest sens sunt și concluziile pârâților recurenți, cu privire la termen.

În continuare, instanța de apel analizează modalitatea în care condițiile legale ale rezoluțiunii unilaterale se verifică în raport cu circumstanțele concrete ale cauzei și concluzionează că aceasta a operat, situație în care rolul instanței de judecată este redus la exercitarea unui control judiciar al mecanismului acestui tip de rezoluțiune, la solicitarea debitorului.

Totodată, instanța de apel verifică susținerile pârâților prin declarația de apel, cele referitoare la faptul că nu sunt în culpă și rezoluțiunea nu putea opera. Se arată că pentru o verificare a îndeplinirii obligațiilor neexecutate de către debitori, și prin aceasta a unui eventual abuz de drept al creditorilor în a invoca rezoluțiunea, apare necesară distincția între obligațiile asumate de către promitenții vânzători și cele neexecutate de către aceștia. Pornind de la această necesară distincție, instanța de apel realizează o analiză de detaliu a tuturor probelor administrate și procedează la interpretarea clauzelor contractuale, concluzionând în sensul că esențială pentru reclamanți rămâne obligația de transfer a dreptului de proprietate, iar neîndeplinirea acestei obligații de către promitenții vânzători, la data convenită de părți prin contract, cu racordurile la utilități și în stadiul de realizare descris în contract, oferă promitenților cumpărători dreptul de a invoca rezoluțiune contractului.

În aprecierea instanței de apel, declarația de rezoluțiune unilaterală îndeplinește condițiile de fond și de formă, conduce la desființarea contractului și permite activarea clauzei penale, stipulată de părți în contract. În continuare, este evidențiat regimul juridic al clauzei penale și efectele activării acesteia cu privire la contractul în litigiu.

Toate împrejurările evidențiate de pârâții apelanți au fost, prin urmare, supuse analizei și interpretării instanței de apel, care a răspuns criticilor formulate prin declarația de apel, prin argumente comune, de substanță, care pun în evidență problema centrală a litigiului dintre părți, aceea legată de condițiile activității clauzei penale într-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, rezoluționată unilateral de către promitenții cumpărători.

Așa fiind, Înalta Curte constată că motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. nu se verifică, în prezentul proces.

III. Circumscris motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții susțin aplicarea greșită a normelor de drept material care reglementează condițiile rezoluțiunii unilaterale a contractului, întrucât nu s-a făcut dovada existenței unei notificări valabile adresate promitenților vânzători, iar termenul de executare de 7 zile, conferit prin notificare, era vădit nerezonabil.

Verificarea legalității hotărârii instanței de apel, din perspectiva aplicării normelor de drept substanțial, face absolut necesară relevarea împrejurărilor de fapt esențiale în prezentul litigiu, astfel cum au fost ele stabilite de către instanțele de fond.

Prin urmare, Înalta Curte reține că între părțile în litigiu a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată prin Biroul Individual Notarial E. sub nr. x/26.05.2017, în virtutea căreia, promitenții vânzători C. și D. s-au obligat să vândă promitenților-cumpărători A. și B. apartamentul nr. x ce urma să fie situat la etajul 3 al construcției cu regim de înălțime P+3E, care va fi edificată pe terenul situat în intravilanul orașului Năvodari, B-dul x nr. 30, lot x (DC 86), Zona Lac Siutghiol, F., județul Constanța, apartament compus din două camere și dependințe, cu o suprafață utilă de 55 m

2

.

Prețul convenit de părți a fost de 41.000 euro cu TVA inclus, ce urma să fie achitat astfel: la data încheierii promisiunii suma de 18.000 euro și suma de 23.000 euro până la data de 10.06.2017.

Promitenții vânzători și-au asumat, pe lângă obligația de a construi și de a vinde promitenților cumpărători apartamentul nr. x, obligația de a transmite folosința imobilului și de a preda cheia apartamentului până la data de 15.07.2017, precum și alte obligații, respectiv: obligația finalizării construcției, efectuarea documentației cadastrale și întabularea dreptului de proprietate în Cartea Funciară, prezentarea Certificatului Fiscal și a Extrasului de Carte Funciară privind evidențierea apartamentului în evidențele fiscale, prezentarea certificatului energetic. Toate aceste obligații trebuiau îndeplinite "până cel târziu la data de 31.12.2017", dată la care trebuia să se realizeze perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare.

Potrivit contractului, perfectarea în formă autentică a actului de transmitere a proprietății era condiționată de executarea unor lucrări de finisare solicitate de către promitenții cumpărători și asumate de către promitenții vânzători, și anume: ușă intrare apartament și uși interioare fiecare, tavan și pereți tencuiți, conducte de alimentare cu apă și conducte de scurgere a apelor menajere pentru bucătărie și băi (coloana principală) și instalația interioară, centrală proprie pe gaz și calorifere montate, instalația electrică pozată pe perete și curentul electric adus până la tabloul de siguranțe, obiecte sanitare, gresie, faianță și parchet, aer condiționat, geam termopan cu ramă PVC, finisaje exterioare (tencuială decorativă și izolație termică exterioară), casa scării: tencuit+glet+var lavabil, branșamente la toate rețelele de utilități: G. S.A., H. S.A., etc.

Din termenii folosiți de părți la redactarea clauzelor contractuale rezultă că data până la care trebuia să se execute obligația pârâților de a transfera în formă autentică dreptul de proprietate asupra apartamentului, transfer pentru care trebuiau să se execute și celelalte obligații impuse de lege și menționate în contract, privind întocmirea documentației cadastrale și întabularea apartamentului în Cartea Funciară, obținerea certificatului fiscal și a extrasului de carte funciară și obținerea certificatului energetic, era 31.12.2017, tot până la acea dată fiind prevăzută și obligația de predare a posesiei și folosinței apartamentului având finisajele menționate.

În cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare a fost stipulată și o clauză conform căreia, în situația în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia din vina promitenților vânzători, aceștia vor restitui dublul sumei încasate.

Pârâți nu au contestat faptul că nu s-a realizat transferul dreptului de proprietate până la termenul prevăzut în contract, 31.12.2017, aceștia susținând numai că termenul menționat nu era stabilit pentru executarea acestei obligații, ci pentru predarea posesiei apartamentului, obligație care s-a realizat la stadiul și termenul prevăzute în contract.

Din probele administrate, instanța reține că nici această obligație nu s-a realizat potrivit termenilor conveniți, reclamanții nu au avut posesia și nu s-au bucurat de folosința apartamentului contractat pentru că accesul lor în apartament era unul limitat la aducerea mobilierului și instalațiilor necesare dotării apartamentului. Reclamanții nu dețineau folosința apartamentului, pentru că în blocul în care era situat apartamentul promis reclamanților au continuat lucrările de construcție, fiind încă organizat un șantier acolo, iar centrala termică funcționa doar pe bază de butelie întrucât nu exista branșament la conducta principală de gaz; de asemenea, folosirea apartamentului nu se putea accepta pentru iarnă pentru că nu se realizase racordul la RADET, branșamentul la conducta principală de gaze fiind realizat, în aprilie - mai 2018.

Începerea procedurilor de eliberare a documentațiilor necesare vânzării apartamentului nr. x promis reclamanților s-a făcut ulterior expirării termenului stabilit în contract pentru perfectarea actului în formă autentică, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor blocului P+3E fiind solicitat și obținut la 12 ianuarie 2018, încheierea de întabulare a întregului imobil a fost obținută în 13 februarie 2018, certificatul rectificativ de atestare a edificării construcției s-a cerut abia în luna mai 2018, iar actul de dezmembrare a imobilului și de apartamentare s-a făcut în august 2018.

Prin notificarea transmisă la 29 mai 2018 de către promitenții cumpărători A. și B. promitenților vânzători C. și D. notificaților le-a fost pusă în vedere executarea obligației de perfectare a contractului de vânzare în termen de 7 zile de la primirea notificării, prin aceeași notificare fiindu-le adus la cunoștință și exercitarea dreptului notificatorilor de a opta pentru rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, în cazul în care debitorii nu își îndeplinesc obligația în termenul acordat.

Reținând aceste împrejurări de fapt, Înalta Curte relevă că, în raport cu art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are