CASE OF KANALA v. SLOVAKIA

Reclamantul s-a născut în 1964 și trăiește în Rožňava. El este un om de afaceri. În 1991, reclamantul a achiziționat, la o licitație deținută în contextul de naționalizare a proprietăților de stat, proprietăți imobiliare situate în centrul orașului Rožňava. Prețul de deschidere la licitație a fost stabilit la 245.000 Cehoslova Korunas (Kčs) în conformitate cu regulamentul de preț relevant. Reclamantul a achiziționat proprietatea pentru Kčs 560.000. Reclamantul a luat un împrumut bancar cu scopul de a plăti prețul de achiziție. ulterior, în cursul anului 1992, el a luat alte împrumuturi, inclusiv unul pentru 190.000 koruani slovaci (SKK) în scopul reconstruirii clădirilor. În 1993 Curtea de District din Spišská Nová Ves a determinat că reclamantul a dobândit proprietatea imobiliară de mai sus în asociere cu partenerul său, dl T., și că fiecare deține o jumătate din proprietate. Prin urmare, dl T. a început să își desfășoare afacerea în partea reconstruită a imobilului. Deoarece el nu a putut beneficia de utilizarea unei părți a sediilor, reclamantul a susținut că nu a putut plăti tranzacțiile băncii. 10. La 17 februarie 1997, Curtea de district Rožňava a ordonat reclamantului și o terță parte care a garantat datoria reclamantului să plătească o sumă băncii creditoare. Hotărârea a devenit finală la 20 august 1997. La 11 august 1997, Curtea de district Rožňava a emis un ordin de plată împotriva reclamantului și garantul care le ordonă să plătească diferite părți ale datoriei. Ordinea de plată a devenit finală la 4 noiembrie 1997. 11. La 12 martie 1998 Curtea de district Rožňava, la cererea creditorului, a autorizat un ofițer de execuție să execute deciziile de mai sus. Banca creditoară a fost de acord cu recuperarea datoriei prin vânzarea cotei reclamantului în proprietatea imobiliară de mai sus. Ambele execuții au fost efectuate simultan, în timp ce au avut în vedere aceleași persoane. 12. Reclamantul a susținut că ofițerul de execuție și fratele reclamantului au ajuns la un acord în temeiul căruia acesta din urmă ar începe să plătească datoria și că nu ar fi fost ordonată nicio vânzare a proprietății. 13. La 8 iunie 1998, reclamantul a depus o obiecție executării pe motiv că a solicitat deschiderea procedurii privind proprietatea proprietății. La 16 iunie 1998, Curtea de District a respins obiecția. 14. La 24 iulie 1998, ofițerul de execuție a ordonat vânzarea acțiunii reclamantului în proprietatea imobiliară în cauză. La 18 august 1998, reclamantul a solicitat suspendarea executării. La 17 septembrie 1998, Curtea de District a respins cererea. 15. La 14 octombrie 1998, ofițerul execuției a informat reclamantul că un expert a apreciat întreaga proprietate la SKK 390.590 la 30 septembrie 1998 16. Atât reclamantul, cât și banca creditorului au obiectat evaluarea. În special, într-o scrisoare din 19 octombrie 1998 reprezentanții băncii au trimis un aviz expert din 11 ianuarie 1992 elaborat în scopul cererii de împrumut al reclamantului. În aceasta, expertul a apreciat proprietatea, în conformitate cu reglementările relevante privind prețurile, inclusiv Regulamentul nr. 465/1991, la Kčs 656 679. Scrisoarea băncii a afirmat în continuare că valoarea bunurilor imobile a crescut de mai multe ori între timp și că reclamantul a reconstruit proprietatea. Se face trimitere la împrumutul de 190.000 SKK și la facturile relevante. Proprietatea a fost situată în centrul orașului prin care valoarea sa a fost crescută. 17. Ofițerul de execuții a solicitat un al doilea aviz expert. În aceasta un expert diferit a evaluat valoarea proprietății la SKK 439.280 la 23 noiembrie 1998. Proprietatea a fost evaluată în conformitate cu Regulamentul nr. 465/1991. Această evaluare nu reflectă valoarea de piață a proprietății. 18. La 21 decembrie 1998, ofițerul execuției a anunțat că cota reclamantului în proprietate va fi vândută la licitație la 22 ianuarie 1999. Prețul de deschidere a fost SKK 219 640, care a corespuns la jumătate din valoarea întregului proprietate, astfel cum a stabilit al doilea expert. 19. La 28 decembrie 1998, celălalt co-proprietar al proprietății s-a folosit de dreptul său de isenție și a depus SKK 219 640 la ofițerul execuției. 20. La 15 ianuarie 1999, ofițerul execuțiilor a informat Curtea de District și reclamantul că proprietatea imobiliară nu ar fi fost vândută la o licitație, deoarece co-proprietarul proprietății a depus o sumă corespunzător valorii sale. La 25 ianuarie 1999, reclamantul a depus obiecții față de execuție. El s-a plâns că o licitație a fost programată în lipsa faptului că fratele său s-a angajat să plătească datoria și că trei plăți au fost efectuate între septembrie și decembrie 1998. În plus, reclamantul a contestat faptul că valoarea proprietății, determinată de experți, este disproporționată de scăzută. În special, reclamantul a susținut că un alt expert a stabilit un raport, în 1992, conform căruia valoarea proprietății a fost Kčs 656 679 în acel moment, și că mai mult de 400 000 SKK a fost ulterior investită în clădire. Reclamantul a susținut că valoarea reală a proprietății a fost aproximativ dublă suma stabilită de experți. El a solicitat un alt expert să evalueze valoarea proprietății. 22. La 26 martie 1999, judecătorul Curții de district Rožňava a informat ofițerul execuțiilor că a decurs în mod eronat. Scrisoarea a declarat, în special, că valoarea de piață a proprietății ar fi trebuit să fie stabilită în scopul execuției. Referința a fost făcută la art. 144 alineatul (4) din Ordinul de Execuție. Judecătorul a solicitat ofițerului execuției să aibă evaluarea modificată de un expert în consecință. 23. La 15 iulie 1999, ofițerul execuției a informat Curtea de District că experții erau obligați de Regulamentul nr. 465/1991 și că, prin urmare, nu puteau lua în considerare valoarea de piață a proprietății în cauză. 24. În hotărârea din 13 septembrie 1999, Curtea de district Rožňava a confirmat faptul că coproprietarul a dobândit cota reclamantului în proprietatea în care a depus suma de mai sus a 219 640 SKK la ofițerul de execuție. Curtea de district a respins în continuare obiecțiile reclamantului privind evaluarea proprietății. Faptul că ofițerul de execuție nu a avut în vedere acordul de mai sus conform căruia fratele reclamantului ar începe să plătească datoria este irelevant, deoarece acest acord este sub rezerva aprobării de către creditor. Cu toate acestea, nu a fost acordată o astfel de aprobare. Nu se impune niciun recurs împotriva hotărârii Curții de District. 25. Fratele reclamantului a solicitat ulterior suma de bani pe care a plătit-o ofițerului execuției pentru a plăti datoria reclamantului. La 11 februarie 2002, Curtea de District din Rožňava a respins acțiunea deținută că banii plătiți au fost transferați creditorilor reclamantului în vederea achitarii diverselor datorii ale acesteia. 26. La 14 martie 2006, Guvernul a solicitat unui expert să determine valoarea pieței proprietăților în eliberare începând cu decembrie 1998. Într-un aviz cuprinzând 16 pagini și din 20 martie 2006, expertul a constatat că valoarea generală a întregii proprietăți a fost SKK 518.047 în momentul respectiv. Faptul că proprietatea a fost cofinanțată de două persoane ar fi putut să-și afecteze valoarea. În acel moment, bunurile imobiliare similare au fost vândute la un preț între 500.000 SKK și 550.000 SKK. 27. La 5 mai 2006, un alt expert a evaluat proprietatea la cererea reclamantului din 9 aprilie 2006. Avizul său indică că, în decembrie 1998, valoarea generală a proprietății în cauză a fost de 1.758.727. SKK la 9 aprilie 2006 a fost de 2.451.179. SKK 28. Secțiunea 139 alineatul (1), în vigoare până la 8 noiembrie 1999, prevedea că valoarea proprietăților să fie stabilită într-un aviz expert. 29. În conformitate cu punctul 142 alineatul (2), în vigoare până la 8 noiembrie 1999, cea mai mică ofertă la o vânzare prin licitație a bunurilor imobiliare a echivalit prețul stabilit într-un aviz expert. 30. Secțiunea 144 alineatul (4) prevede, printre altele, că prețul de achiziție al proprietăților obținute ca urmare a vânzării sale la o licitație nu este limitat prin reglementările privind prețurile. 31. În conformitate cu art. 157 alineatul (4), în cazul în care venitul vânzării depășește toate cererile care urmează să fie îndeplinite în contextul executării, ofițerul execuției transmite, după ce a îndeplinit toate cererile justificate, debitorului restul venitului vânzării. 32. În conformitate cu punctul 166 alineatul (2), un co-proprietar al unui obiect care urmează să fie vândut în contextul unei execuții poate împiedica vânzarea acestuia în cazul în care acesta depozitează ofițerului execuției, înainte de începerea licitației, o sumă corespunzătoare valorii acțiunii care urmează să fie vândute. Începând cu 9 noiembrie 1999, secțiunea 139 alineatul (1) a fost modificată în sensul că un aviz expert privind valoarea bunurilor imobiliare ar trebui să cuprindă atât prețul stabilit în temeiul reglementării prețurilor relevante, cât și prețul de piață al bunurilor imobiliare în cauză. 34. În conformitate cu art. 142 alineatul (2) modificat, cea mai mică licitație la o licitație prin licitație a bunurilor imobile este egală cu valoarea de piață a bunurilor, astfel cum este stabilită de un expert în temeiul articolului 139 alineatul (1). 35. Regulamentul nr. 465/1991 din 25 octombrie 1991 a reglementat, printre altele, evaluarea clădirilor și a parcelelor de teren. Secțiunea 1 litera (a) prevede că regulamentul se extinde, printre altele, la determinarea prețului de deschidere în scopul vânzării bunurilor la licitații publice, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. 37. Regulamentul nr. 86/2002 reglementează determinarea valorii generale a bunurilor și devine operativă la 31 decembrie 2003. 38. Secțiunea 1 alineatul (2) prevede că se aplică la determinarea valorii generale a proprietăților în contextul procedurii în temeiul, printre altele, al Ordinei de execuție. 39. În conformitate cu art. 3 alineatul (2) litera (a) și (b), valoarea generală a proprietăților este valoarea sa finală determinată în mod obiectiv de un expert și corespunzător unui preț pentru care proprietatea ar putea fi realizată într-o circumstanță normală într-un loc și într-un moment dat. Ar trebui să includă, în regulă, impozitul pe valoarea adăugată. Starea proprietăților, influența pieței, situația economică și alte factori specifice ar trebui să fie luate în considerare. 40. În avizul Cpj 30/97 din 20 octombrie 1997, Secțiunea de drept civil a Curții Supreme a susținut că instanțele ar trebui să țină seama de valoarea generală a proprietăților (care este prețul pentru care ar putea fi vândute de fapt) atunci când decide dizolvarea proprietății comune și de compensarea adecvată pentru o parte a acestor proprietăți. O astfel de valoare generală a proprietăților nu a putut fi determinată pe baza reglementărilor privind prețurile în vigoare. Avizul a afirmat că valoarea generală ar trebui să fie aplicată, de asemenea, atunci când un co proprietar s-a folosit de dreptul de a cumpăra proprietatea anterior. Prin urmare, principiul constituțional al egalității de drepturi a fost respectat.