Decizia nr. 1598/2023 — ÎCCJ, Secția I civilă — Dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular

Obiectul cauzei Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj la 24 septembrie 2020, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., constatarea, în principal, a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048 sub 17.05.2019, pentru cauză ilicită/fraudă la lege, iar, în subsidiar, constatarea nulității relative a acestui contract, pentru preț fictiv și derizoriu, constatarea nulității absolute a actelor subsecvente, repunerea părților în situația anterioară, cu cheltuieli de judecată. Prin cererea modificatoare depusă la 31.12.2020, reclamantul a solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D. și E., constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 94 din 23.01.2020.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 820 din 2.12.2021, Tribunalul Cluj - Secția civilă a respins ca nefondate excepțiile lipsei de interes și prescripției dreptului material la acțiune, a admis în parte cererea, astfel cum a fost modificată, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048/2019, încheiat între B. și C., a respins cererea formulată în contradictoriu cu pârâta E., a respins în rest pretențiile, a obligat reclamantul să plătească pârâtei E. suma de 8.000 lei, cu titlu cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în apel Împotriva acestei sentințe civile, a declarat apel reclamantul. Prin decizia nr. 341A din 27.09.2022, Curtea de Apel Cluj - Secția I civilă a respins ca nefondat apelul și a obligat apelantul să plătească intimatei B. suma de 14.756 lei și intimatei E. suma de 8.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Recursul declarat în cauză Împotriva acestei decizii civile, la 11.11.2022, a formulat recurs reclamantul, solicitând casarea deciziei și, în rejudecare, admiterea în tot a cererii de chemare în judecată modificate, cu cheltuieli de judecată. În susținere, recurentul a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., susținând că decizia recurată că a fost dată cu aplicarea și interpretarea greșită a dispozițiilor art. 901 și ale art. 14 C.civ., sens în care a învederat următoarele argumente: Prevederile art. 901 alin. (2) C.civ. au fost interpretate în mod greșit de către instanța de apel, care nu a ținut seama de pârghiile pe care un cumpărător diligent le avea la dispoziție pentru a se asigura că imobilul pe care urma să îl achiziționeze nu are nicio problemă legală, îndeosebi în ceea ce privește titlul vânzătorului. Interpretarea instanței de apel este restrictivă, întrucât nu vizează conduita terțului, ci intervertește sarcina diligenței către reclamant, sancționându-l pentru neînregistrarea unui sechestru asigurător. Din interpretarea dispozițiilor art. 901 alin. (2) C.civ. reiese că, dacă terțul dobânditor a cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărții funciare, nu mai poate fi considerat de bună-credință. În cauză, raționamentul instanței de apel se mărginește la analiza cărții funciare, fără a face o analiză și a celorlalte motive invocate de reclamant pentru a demonstra reaua-credință a subdobânditoarei imobilului, inclusiv a celor subsumate art. 901 alin. (2) lit. c) C.civ.. Prin raportare la această teză, instanța de apel ar fi trebuit să aibă în vedere că lipsa bunei-credințe poate fi demonstrată și altfel decât prin raportare doar la cartea funciară, și anume prin orice alte aspecte de fapt. Prezumția exactității înscrierilor în cartea funciară poate fi răsturnată prin raportare la circumstanțele specifice ale speței, anume diferența semnificativă dintre prețul pe care l-a plătit Popa Livia și prețul pieței/prețul pe care l-a plătit E., litigiile existente pe portalul instanțelor, în care era implicată autoarea vânzătoarei C., timpul scurt scurs între vânzări, precum și faptul că imobilul fusese vândut între rude de gradul I. Intimata-pârâtă E. nu a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare, întrucât nu a făcut verificări suplimentare privind actul vânzătorilor, înstrăinările anterioare ale imobilului ce sunt indicate în extrasul de carte funciară, litigiile în care a fost implicat imobilul, litigiile în care sunt implicate părțile, calitatea părților implicate în tranzacțiile precedente, prețul de achiziție în celelalte tranzacții. Or, instanța de apel a considerat că aceste chestiuni nu intră în sfera art. 901 alin. (2) lit. c) C.civ., cu toate că se circumscriu pe deplin noțiunii „pe altă cale”. Dacă intimata-pârâtă ar fi făcut astfel de verificări, ar fi observat că imobilul este implicat într-o serie de dispute juridice, după cum și prețul vânzării anterioare dintre rude (115.000 USD) este derizoriu față de prețul pe care intimata-pârâtă urma să îl achite (221.000 USD). Instanța de apel nu neagă aceste circumstanțe, ci apreciază, într-o interpretare restrictivă, că art. 901 alin. (2) lit. c) C.civ. nu se referă la astfel de situații. Instanța de apel a interpretat în mod eronat și prevederile art. 14 alin. (2) C.civ., din moment ce apreciază că prezumția bunei-credințe rămâne validă chiar dacă există elemente faptice care o pot răsturna, cum este și elementul cunoașterii și posibilității de a verifica titlul vânzătorului, în care prețul este vădit mai mic decât cel pe care vânzătorii i l-au pretins. Într-adevăr, buna-credință este prezumată de legiuitor, dar art. 14 alin. (2) C.civ. stabilește limite ale acestei bune-credințe, în sensul că părțile pot realiza proba contrarie, prin orice mijloace de probă, cum sunt răspunsurile la interogatoriul administrat în fond, coroborate cu înscrisurile și cu registrele publice disponibile. Instanța de apel a apreciat că nu se poate face proba relei-credințe prin readministrarea probei cu interogatoriul în apel, deși tocmai caracterul nemijlocit al acestei probe ar fi putut conduce la o edificare completă a instanței de apel în privința lipsei bunei-credințe. Analiza instanței de apel este greșită și în ceea ce privește probele administrate, considerând că doar o eventuală mărturisire la interogatoriu a cunoașterii stării de solvabilitate a pârâtei B. de către E. este de natură a reliefa reaua-credință a cumpărătoarei, nu și aprecierea instanței asupra răspunsurilor și a sincerității intimatei cu privire la verificarea sau neverificarea conținutului contractului de vânzare, apreciere pe care instanța de apel ar fi putut să o realizeze și nemijlocit, dacă ar fi administrat din nou proba cu interogatoriul subdobânditoarei E. Prin raportare la interogatoriul administrat, reiese că intimata-pârâtă E. nu a verificat înstrăinările anterioare, aspect ce subliniază lipsa de diligență a acesteia, cu atât mai mult cu cât înstrăinarea apare în extrasul funciar atașat întâmpinării. Or, acolo unde există culpă, nu poate exista bună-credință, aspect ce este susținut de doctrina și practica judiciară. Ca atare, instanța de apel a interpretat în mod greșit dispozițiile art. 901 alin. (2) lit. c) coroborate cu cele ale art. 14 alin. (2) C.civ., prin raportare exclusiv la cuprinsul cărții funciare, fără a ține seama de conduita subdobânditoarei, pe care ar fi trebuit să o evalueze în considerarea reperului cumpărătorului diligent. Argumentul instanței de apel privind posibilitatea recurentului de a înregistra un sechestru asigurător este în afara cadrului procesual, de vreme ce art. 901 C.civ. privește doar conduita terțului dobânditor, acesta fiind singurul care poate fi acuzat că nu a utilizat toate pârghiile necesare pentru a putea verifica starea imobilului. În drept, recurentul-reclamant a invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ. și ale art. 901 și art. 14 C.civ. Cererea de recurs a fost legal timbrată cu suma de 6.565 lei.

Apărările formulate în cauză Intimații-pârâți C. și D. au depus la dosar întâmpinare, prin care au invocat excepția nulității recursului, iar, în subsidiar, au solicitat respingerea acestuia ca nefondat. Intimata-pârâtă E. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Examinând recursul civil de față, prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., astfel cum a fost invocat și argumentat de către recurentul-reclamant, Înalta Curte îl va respinge ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept: Potrivit art. 483 alin. 3 C.proc.civ., „recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile”, iar, conform art. 486 alin. 1 lit. d) C.proc.civ., „cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul și dezvoltarea lor”. Din coroborarea acestor dispoziții legale rezultă că recursul este calea extraordinară de atac de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual aplicabile, astfel că părțile nu au posibilitatea de a o critica pentru motive de netemeinicie. Cu alte cuvinte, în recurs se exercită strict un control de legalitate al hotărârii, prin raportare la motivele de casare prevăzute în mod expres și limitativ la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C.proc.civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanței de recurs reanalizarea mijloacelor de probă și/sau reevaluarea situației de fapt. În literatura de specialitate și în practica judiciară s-a arătat că faptele sunt stabilite în mod suveran de către instanțele de fond, în timp ce instanța de recurs judecă hotărârea, iar nu procesul, în sensul că nu rejudecă tot dosarul, ci verifică, pe baza hotărârii recurate, modalitatea în care au fost aplicate de către instanța de apel normele de drept procesual și/sau de drept material situației de fapt deja stabilite. Ca atare, scopul recursului transcede interesului particular și constă în asigurarea unui cadru juridic coerent și unitar, printr-o interpretare și aplicare uniformă a legii, în timp ce interpretarea mijloacelor de probă este de resortul convingerii judecătorului de fond, care administrează probele și le poate aprecia (în primă instanță) sau, după caz, reaprecia și completa (în apel). În acest context, nu se poate pretinde instanței de recurs cenzurarea aprecierii probatoriului, transformând-o într-o a treia instanță de fond, în mod vădit contrar rolului și funcțiilor recursului. În considerarea celor expuse, Înalta Curte urmează a analiza doar acele argumente din memoriul de recurs care se subsumează motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., invocat de recurentul-reclamant, nu și pe acelea care aduc în discuție temeinicia deciziei recurate, prin prisma mijloacelor de probă administrate în fond și în apel. Recurentul-reclamant a susținut că decizia civilă recurată a fost dată cu interpretarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 14 și ale art. 901 alin. (2) lit. c) C.civ., învederând că instanța de apel s-a raportat exclusiv la cuprinsul cărții funciare, fără a ține seama de conduita intimatei-pârâte E. la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 94/2020, pe care trebuia să o evalueze în considerarea reperului cumpărătorului diligent, în sensul că intimata-pârâtă putea să cunoască cauzele de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048/2019, astfel încât nu se poate reține buna sa credință. Având a dezlega acest motiv, se reține că, potrivit art. 14 C.civ.: „(1) Orice persoană fizică sau juridică trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile civile cu bună-credință, în acord cu ordinea publică și bunele moravuri. (2) Buna-credință se prezumă până la proba contrară.” Buna-credință ( bona fides ) este o stare psihică, ce se caracterizează prin sinceritatea cu care cel aflat în eroare afirmă că a avut o reprezentare corectă (caracterizată prin convingere, credință, certitudine) despre o stare de fapt sau de drept, viziune care i-a permis să ia o decizie sau să aibă o atitudine într-o împrejurare dată. În Codul civil din 1864 nu exista un text care să consacre noțiunea și prezumția bunei-credințe, însă noul Cod legiferează conceptul exercitării drepturilor și obligațiilor cu bună-credință și consacră postulatul bunei-credințe, sub forma unei prezumții legale relative ( iuris tantum ), care poate fi răsturnată prin orice mijloc de probă. Pe de altă parte, conform prevederilor art. 901 alin. (1) C.civ., „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său”. Acest text de lege reglementează dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular și instituie prezumția bunei-credințe în materia cărților funciare, care operează numai în favoarea terților dobânditori cu titlu oneros ai drepturilor reale imobiliare și a terților dobânditori ai ipotecii convenționale, în situația în care dreptul tabular aparține în realitate unei alte persoane decât antecesorul acestor terți. În această materie specifică, buna-credință reprezintă credința dobânditorului dreptului tabular că antecesorul său avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite acel drept, convingere care se întemeiază pe prezumția exactității înscrierii drepturilor reale imobiliare în cartea funciară, sub rezerva caracterului relativ al acestei prezumții. Buna-credință este creatoare de drept, în sensul că dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar, pe care l-a înscris în cartea funciară, va fi considerat titularul acelui drept, chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular. În această situație specifică, instanța de judecată va dispune, la cererea adevăratului titular al dreptului real imobiliar, numai radierea dreptului antecesorului tabular, nu însă și a dreptului terțului dobânditor. Pentru a exista buna-credință, este necesară îndeplinirea cumulativă a trei condiții, în conformitate cu dispozițiile art. 901 alin. (2) C.civ.. În primul rând, să nu fi fost notată, înainte de înregistrarea cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor, nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, întrucât, prin notarea unei acțiuni judecătorești, care este opozabilă terților, devine incertă existența dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară în favoarea antecesorului terțului dobânditor, astfel că, dacă terțul dobânditor ignoră notarea, riscă să piardă dreptul dobândit, ca urmare a desființării, pe cale judecătorească, a dreptului antecesorului său, în baza principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis . În al doilea rând, din cuprinsul cărții funciare să nu rezulte nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane. Această condiție se referă la notarea în cartea funciară, anterior înregistrării cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor, a altor situații juridice (de exemplu, antecontracte de vânzare-cumpărare, acte de urmărire silită a imobilului, pactul comisoriu), a căror valorificare ar putea determina radierea dreptului tabular și înscrierea lui în folosul persoanelor beneficiare a acelor situații. În al treilea rând, terțul dobânditor să nu fi cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare. Această condiție decurge din caracterul relativ al prezumției exactității înscrierilor în cartea funciară, care conferă posibilitatea adevăratului titular al dreptului real imobiliar să combată această prezumție și, inclusiv, prezumția bunei-credințe a terțului dobânditor, prin dovedirea faptului că acesta a cunoscut că antecesorul său tabular nu avea toate calitățile prevăzute de lege pentru a-i putea transmite acel drept. Într-o atare situație, terțul dobânditor nu va mai putea invoca buna-credință în apărarea dreptului său care va fi radiat ca și dreptul antecesorului său. Contrar susținerilor recurentului-reclamant, Înalta Curte constată că instanța de apel a interpretat și a aplicat în mod corect aceste condiții legale, inclusiv cea prevăzută la art. 901 alin. (2) lit. c) C.civ., singura, de altfel, în legătură cu care au fost formulate critici prin memoriul de recurs. Sub un prim aspect, este de subliniat că, potrivit dispozițiilor art. 14 alin. (2) coroborate cu cele ale art. 901 alin. (1) C.civ., în favoarea intimatei-pârâte E. operează prezumția legală relativă de bună-credință, fiind dobânditoarea unui drept real înscris în cartea funciară, în măsura în care sunt îndeplinite, în mod cumulativ, cele trei condiții prevăzute la art. 901 alin. (2) lit. a)-c) C.civ. În consecință, sarcina probei contrare aparține recurentului-reclamant, acesta fiind cel căruia îi incumbă obligația de a dovedi că intimata-pârâtă E. nu a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 94/2020, prin raportare la cele trei condiții legale. Ca atare, astfel cum în mod corect s-a învederat prin întâmpinare, în fața instanțelor de fond nu îi revenea intimatei-pârâte E. sarcina de a demonstra că nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare, ci îi incumba recurentului-reclamant obligația de a proba, dincolo de orice îndoială, că aceasta a fost de rea-credință la data dobândirii imobilului. În al doilea rând, nu se poate reține „inexactitatea cuprinsului cărții funciare”, din moment ce, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 94/2020, era valabil titlul vânzătorului, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048/2019 fiind constatată abia în cadrul litigiului de față. Totodată, contrar susținerilor din memoriul de recurs, se constată că instanța de apel nu s-a limitat la verificarea mențiunilor din cartea funciară, ci a făcut și o analiză a celorlalte motive invocate de către recurentul-reclamant în scopul de a demonstra reaua-credință a subdobânditoarei, înlăturându-le motivat. Astfel, instanța de apel a cercetat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 94/2020, constatând că vânzătorii D. și C. au declarat în cuprinsul său faptul că imobilul supus vânzării nu face obiectul niciunui litigiu sau proceduri de executare silită, nu este grevat de vreo clauză de inalienabilitate sau insesizabilitate legală sau convențională, nu este sechestrat, aflându-se în circuitul civil, împrejurări atestate prin extrasul de carte funciară pentru autentificare nr. 11137 din 21.01.2020. În aceste condiții, instanța de apel a înlăturat susținerile reclamantului, în sensul că un cumpărător diligent ar fi trebuit să cerceteze contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048/2019 și să își dea seama că acesta este lovit de cauze de nulitate absolută, dată fiind relația de rudenie dintre părți și prețul derizoriu. Față de această susținere, instanța de apel a reținut că titlul vânzătorului nu se impunea a fi cercetat de intimata-pârâtă E. în modalitatea alegată de reclamant, aceasta nefiind o cunoscătoare a dreptului civil, pentru a putea face aprecieri evidente legate de caracterul fraudulos sau ilicit al actului, nefiind suficient a fi observate relațiile de rudenie dintre părțile contractante sau un preț sub prețul pieței, pentru a califica acel contract ca fiind lovit de nulitate absolută. Ca atare, raportându-se la probatoriul administrat, care nu poate fi cenzurat în recurs, instanța de apel a stabilit că în mod temeinic judecătorul fondului a reținut că intimata-pârâtă E. se bucură de prezumția legală de bună-credință, fiind, astfel, incidentă în cauză o excepție de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis , instituit la art. 1254 alin. (2) din Codul civ, excepție prevăzută de dispozițiile art. 901 alin. (1) C.civ. Recurentul-reclamant susține că soluția instanței de apel este nelegală, întrucât intimata-pârâtă E. nu a fost de bună-credință, din moment ce, astfel cum ar fi procedat un cumpărător diligent, nu a făcut verificări suplimentare privind titlul vânzătorului, înstrăinările anterioare ale imobilului, litigiile care au privit imobilul, litigiile în care au fost implicate părțile contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1048/2019, relațiile de rudenie dintre acestea, caracterul derizoriu al prețului etc. Or, toate aceste aspecte sunt chestiuni de fapt, care au fost analizate și dezlegate de către instanțele de fond și care nu pot fi supuse cenzurii în fața instanței de recurs, întrucât privesc temeinicia deciziei civile recurate, iar nu legalitatea sa, chiar dacă recurentul-reclamant le invocă în argumentarea criticii că instanța de apel ar fi interpretat și aplicat în mod greșit dispozițiile art. 901 alin. (2) lit. c) și art. 14 alin. (2) C.civ. În realitate, recurentul-reclamant aduce argumente de fapt, iar nu de drept, susținând că intimata-pârâtă E. a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare, astfel că nu mai poate fi considerată terț dobânditor de bună-credință, fiind evident că astfel de argumente tind la schimbarea situației de fapt, care a fost stabilită în mod definitiv de către instanța de apel și care nu poate fi repusă în discuție în faza extraordinară de atac a recursului. Față de aceste considerente, constatând că decizia civilă recurată este legală și că nu este întemeiat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., astfel cum a fost argumentat de către recurentul-reclamant, Înalta Curte, în baza prevederilor art. 496 alin. (1) C.proc.civ., a respins recursul ca nefondat.