ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2386/2023

Ședința publică din data de 29 noiembrie 2023

Asupra recursului dedus judecății, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la 15 iunie 2016 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. x/2016, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 100.000 mp, situat în comuna Bucov, tarlaua x, parcela x, județul Prahova, număr cadastral x, înscris în cartea funciară nr. x; comunicarea hotărârii organului fiscal competent la data rămânerii irevocabile; comunicarea hotărârii către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară; obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

La 5 august 2016, pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, precum și cerere reconvențională, prin care a solicitat instanței constatarea rezoluțiunii de plin drept a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.04.2016, ca urmare a îndeplinirii pactului comisoriu expres prevăzut de art. VII paragr. 5 al antecontractului; radierea notării promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x din 20 aprilie 2016 din Cartea funciară a imobilului situat în comuna Bucov, tarlaua x, parcela A 4015, județul Prahova.

La termenul din 12 octombrie 2016, instanța a invocat, din oficiu, excepția de necompetență teritorială absolută.

Prin sentința nr. 1215 din 12 octombrie 2016, Tribunalul București, secția a III-a civilă a admis excepția de necompetență teritorială absolută și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Prahova.

Cauza a fost înregistrată la 24 noiembrie 2016 pe rolul Tribunalului Prahova, secția I civilă.

La termenul din 30 ianuarie 2017, pârâtul a invocat excepția de necompetență teritorială.

Prin sentința nr. 358 din 30 ianuarie 2017, Tribunalul Prahova, secția I civilă a admis excepția de necompetență teritorială absolută și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București. Constatând ivit conflictul negativ de competență, a suspendat judecata cauzei și a dispus înaintarea dosarului Înaltei Curți de Casație și Justiție pentru soluționarea conflictului de competență.

Prin decizia nr. 387 din 23 februarie 2017, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Cauza a fost înregistrată la 28 martie 2017 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă.

Prin sentința nr. 704 din 28 aprilie 2021, Tribunalul București, secția a III-a civilă a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată; a admis cererea reconvențională și a constatat intervenită rezoluțiunea de plin drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2016, conform art. VII paragr. 5.; a dispus radierea notării promisiunii de vânzare-cumpărare nr. x/20.04.2016 din Cartea funciară a imobilului, situat în comuna Bucov, tarlaua x, parcela A 4015, județul Prahova; a respins cererea reclamantului-pârât de obligare a pârâtului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată; a obligat pe reclamantul-pârât la plata către pârâtul-reclamant a cheltuielilor de judecată, în cuantum de 13.277 RON.

Prin decizia nr. 1310 A din 4 octombrie 2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins apelurile formulate de reclamantul-pârât A. și de pârâtul-reclamant B. împotriva sentinței nr. 704 din 28 aprilie 2021 pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă, ca nefondate; a luat act că apelantul-reclamant și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată; a respins cererea apelantului-pârât privind acordarea cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Împotriva deciziei nr. 1310 A din 4 octombrie 2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a declarat recurs reclamantul-pârât A..

Recurentul susține că hotărârea recurată este nelegală, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât instanța de apel nu a analizat toate criticile invocate prin motivele de apel.

Referitor la critica vizând "divizarea" artificială a suprafeței totale de teren de 100.000 mp în două parcele diferite, de 86.217 mp și de 13.783 mp, pe categorii diferite de folosință, cu sublinierea faptului că înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren nr. 274/15.06.2016" a fost întocmit pro causa, fiind neconform față de rubricile ce se impuneau a fi completate, arată că instanța de apel o analizează, însă nu prezintă o motivare coerentă, argumentată logic și raportată la dispozițiile legale incidente, reținându-se doar faptul că pentru suprafața de 86.217 mp trebuia urmată o procedură distinctă în temeiul Legii nr. 17/2014, chiar dacă terenul a fost privit cu bună credință de părți, ca un întreg.

În privința celei de-a doua critici, referitoare la neobservarea apărărilor intimatului în justificarea refuzului de a perfecta contractul în jurul ideii de înșelăciune, existente la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, în sensul că dacă ar fi cunoscut că o parte din teren este în intravilan ar fi negociat un preț mai mare, recurentul susține că instanța de apel nu a procedat la analiza acesteia, ci a avut în vedere fragmentat acest motiv de apel, în sensul că a apreciat că motivul pentru care intimatul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare (pentru un preț mai mare după ce a aflat că o parte din teren este situat în intravilan) este neîntemeiat, fiind în contradicție cu principiul forței obligatorii a contractului, neavând în vedere justificarea refuzului de a încheia contractul.

Mai arată că instanța de apel nu a analizat criticile formulate de recurent prin cererea de apel, și anume: situația în care s-ar fi încheiat contractul la data de 22.06.2016; elementul de nelegalitate al înscrisului ce conține comunicarea de acceptare a ofertei de vânzare care nu cuprinde descrierea terenului; decăderea debitorului din beneficiul termenului suspensiv, intervenită la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare cumpărare, cel mai târziu la data de 7.06.2016 prin somația transmisă notarului prin care acesta a arătat că solicită rezilierea de drept a antecontractului prin intervenirea pactului comisoriu; modalitatea în care pârâtul a creat motive artificiale de a proceda la neîncheierea contractului de vânzare cumpărare; relevanța procedurii efectuate potrivit Legii nr. 17/2014, prin raportare la întreaga suprafață de 10 hectare sau la cea fragmentată de 8 hectare situate extravilan, instanța limitându-se să sublinieze că trebuie respectat dreptul preemptorului, din moment ce acesta și-a manifestat dorința de acceptare a celei de-a doua oferte de vânzare în termenul de 30 de zile, apreciind că acest aspect conduce la imposibilitatea admiterii cererii reclamantului.

Relativ la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul învederează că instanța, analizând condițiile de validitate exprimate cu privire la cerințele de fond ale contractului de vânzare-cumpărare, a apreciat că se pune problema existenței unui drept afectat de modalități, respectiv a unui termen suspensiv, care se împlinea la 22.06.2016, la ora 14:00, stipulat în favoarea debitorului și că susținerile reclamantului nu se încadrează în dispozițiile art. 1417 alin. (3) C. civ., unul din motivele de decădere a debitorului din beneficiul termenului suspensiv, întrucât nu era îndeplinită procedura prevăzută de art. 6 din Legea nr. 17/2014. În plus, a considerat că somațiile și demersurile efectuate de reclamant pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, anterior datei de 22.06.2016, nu pot produce efecte juridice întrucât nu erau îndeplinite condițiile legale pentru decăderea pârâtului din beneficiul termenului sau, chiar dacă pârâtul ar fi fost decăzut din beneficiul termenului, dreptul preemptorului, exercitat la data de 22.06.2016, nu poate fi încălcat de instanță.

Cu privire la acest raționament al instanței de apel, recurentul susține că debitorul a fost decăzut din beneficiul termenului suspensiv la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cel mai târziu la 07.06.2016, când, prin intermediul somației întocmite de reprezentantul convențional și transmisă prin intermediul BEJ C. și Stângă notarului public, a arătat expres că solicită constatarea rezilierii de plin drept a antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu stipulat în antecontract la pct. VII. În analiza cazului de decădere prevăzut de art. 1417 alin. (3) C. civ., trebuie să se pornească de la analiza condiției, considerată esențială de creditor la data încheierii contractului, nefiind neapărat vorba despre termenul strict juridic de "condiție", ca modalitate a actului juridic, ci, în general, despre orice stipulație contractuală de esență, impusă debitorului în executarea obligațiilor sale.

Arată că, pentru incidența acestui caz de decădere, este necesară stipularea expresă a acestei condiții în contract și existența unui interes legitim pentru creditor, care să considere condiția respectivă drept esențială, iar cerința îndeplinirii procedurii prevăzute de art. 6 din Legea nr. 17/2014 este o condiție esențială a contractului, interesul legitim pentru creditor nefiind necesar a fi dovedit întrucât, fără îndeplinirea acesteia, actul translativ nu poate fi legal încheiat.

Susține că acțiunea culpabilă (frauduloasă) a debitorului obligației începe de la 25.05.2016, când a pretins că a aflat despre schimbarea regimului juridic al terenului în suprafață de 100.000 mp și a solicitat Primăriei Comunei Bucov anularea tuturor documentelor emise pentru vânzare.

Astfel, deși obținuse toată documentația necesară încheierii actului în formă autentică, intimatul a depus-o la biroul notarial și, în mod inexplicabil, ulterior momentului în care a aflat de modificarea produsă în 2014, a cerut anularea documentației. Ulterior, intimatul a notificat pe recurent că va relua procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014, la 7.06.2016 a invocat expres rezilierea contractului, iar la 8.06.2016 a restituit avansul.

Intimatul a încercat acreditarea ideii că a aflat despre faptul că o parte din teren a dobândit categoria de intravilan pentru prima dată la 25.05.2016, după eliberarea adeverinței nr. x/30.05.2016 de către Primăria Comunei Bucov, însă, ca urmare a solicitării instanței, Primăria Comunei Bucov a comunicat că adeverința a fost solicitată de pârât, prin împuternicit, D., care efectuase și prima procedură de vânzare fără să își decline calitatea de arendaș al terenului.

Afirmă că toate aceste aspecte erau cunoscute încă de la început, mandatarul arendaș D. fiind cel care a efectuat ambele proceduri, din analiza conținutului adeverinței nr. x/30.05.2016 eliberate de Primăria Comunei Bucov rezultând că a avut la bază solicitarea pârâtului din 25.05.2016.

Deși pârâtul a pretins că are încheiat contract de arendare cu privire la teren încă din 2014, după modificarea regimului juridic al terenului, în cuprinsul antecontractului a specificat că terenul nu este supus arendării (sau vreunei sarcini), iar în oferta făcută pentru vânzare la 29.02.2016 (prin împuternicit, arendașul D.) nu a fost menționat că era cunoscut preemptorul arendaș (D.), acesta devenind, ulterior, interesat să cumpere mai puțin teren cu un preț mai mare.

Arată că toate manoperele frauduloase ale pârâtului pot contura existența unei culpe în ceea ce privește neîndeplinirea obligației esențiale a debitorului, astfel încât să opereze decăderea acestuia din beneficiul termenului suspensiv.

Recurentul solicită să se aibă în vedere și înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren" nr. 274/15.06.2016, care nu cuprinde număr cadastral, de carte funciară, de tarla și de parcelă, spre deosebire de prima ofertă de vânzare din 29.06.2016, care a identificat terenul oferit spre vânzare, ceea ce dovedește că a fost întocmit dolosiv, pentru a se crea aparența unei noi proceduri care să o înlocuiască pe prima, întocmită în condiții de legalitate.

În ceea ce privește relevanța procedurii efectuate potrivit Legii nr. 17/2014, recurentul arată că instanța a aplicat eronat prevederile legale cu privire la îndeplinirea acestei condiții, fiind necesar să se pornească și de la principiul general de drept "cine poate mai mult, poate mai puțin", astfel încât norma de drept să fie aptă a produce efecte juridice.

Recurentul precizează că procedura specială a Legii nr. 17/2014 a fost parcursă de debitorul obligației, diferența de teren (ca și categorie, intravilan/extravilan) putând fi reglată, pe de o parte, prin actualizarea datelor cadastrale de către cumpărător, ulterior încheierii actului (cum a fost făcută și de promitentul-vânzător) sau, în ipoteza în care se aprecia că acesta ar fi fost păgubit datorită unei eventuale diferențe de preț pe mp de teren, determinată de schimbarea regimului juridic, se putea admite, în parte, doar pentru terenul din extravilan întrucât procedura a fost efectuată nelegal, iar schimbările ce ar fi putut determina o reluare a procedurii trebuiau identificate și precizate într-o nouă ofertă, într-un termen de 30 de zile de la emiterea avizului inițial.

Susține că intimatul a adresat noua ofertă la 15.06.2016, cu mult peste termenul de 30 de zile stipulat de art. 7 alin. (8) din Legea nr. 17/2014, iar dacă acesta a îndeplinit condiția impusă de Legea nr. 17/2014 pentru cele 10 ha de teren, este evident că a îndeplinit-o și pentru 8,62 ha de teren (din cele 10 ha inițiale).

Afirmă că analiza îndeplinirii acestei condiții trebuie făcută la momentul la care actul se putea și trebuia să fie încheiat, adică cel mai târziu la 8.06.2016 (ținând cont și de decăderea din beneficiul termenului suspensiv). Or, la acest moment, preemptorul arendaș nu își manifestase intenția de a cumpăra, aspect ce relevă că promitentul-vânzător dorea să vândă la un alt preț decât cel convenit.

Prin întâmpinarea depusă la 28 februarie 2023, intimatul a invocat excepția nulității recursului pentru neîncadrarea motivelor în cazurile de nelegalitate invocate (art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.), iar, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurentul a depus răspuns la întâmpinare la data de 21 martie 2023, solicitând admiterea recursului și înlăturarea apărărilor intimatului.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 28 septembrie 2023, a fost admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1310A din 4 octombrie 2022, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și a fost fixat termen de judecată la 29 noiembrie 2023, în ședință publică, cu citarea părților.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, litigiul poartă asupra cererii principale a recurentului reclamant prin care se solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafață de 100.000 m.p. situat în comuna Bucov, județul Prahova, înscris în cartea funciară nr. x și a cererii reconvenționale având ca obiect rezoluțiunea de plin drept a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/20.04.2016, ca urmare a îndeplinirii pactului comisoriu expres prevăzut de articolul VII paragraful 5 al antecontractului.

Instanța de fond a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată; a admis cererea reconvențională; a constatat intervenită rezoluțiunea de plin drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, soluția fiind menținută și în apel.

A reținut instanța de fond că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare pârâtul s-a angajat să vândă terenul în suprafață de 100.000 m.p. pentru un preț global de 80.000 euro, până la data de 22.06.2016. Conform punctului 5 al articolului VII, în cazul în care un titular al dreptului de preempțiune își va exercita acest drept, antecontractul se va rezilia de plin drept, fără nicio altă formalitate, promitentul-vânzător restituind suma încasată ca avans.

Pârâtul a depus la data de 29.02.2016 oferta de vânzare a terenului de 100.000 m.p., categoria de folosință extravilan arabil. Din adeverința emisă la data de 30.03.2016 de către Primăria Comunei Bucov rezultă că niciun titular al dreptului de preempțiune nu a comunicat acceptarea ofertei de vânzare din data de 29.02.2016.

Din cuprinsul avizului unic nr. 2101/30.01.2014 și al H.C.L. Bucov nr. 13/18.02.2014 a rezultat că, din suprafața de teren avută în vedere prin antecontract, doar 86.217 m.p. erau în extravilanul localității, restul de 13.783 m.p. fiind în intravilan. Promitentul-vânzător a fost informat de situația juridică reală prin adeverința nr. x/26.05.2016 emisă de către Primăria Comunei Bucov. Consecutiv acestor înscrisuri, Primăria Bucov l-a informat pe pârât că documentația potrivit Legii nr. 17/2014 trebuie refăcută în conformitate cu situația juridică reală a imobilului, presupunând refacerea lucrării de cadastru.

Cea de-a doua procedură efectuată conform Legii nr. 17/2014, a debutat prin oferta de vânzare pentru suprafața de teren extravilan de 86.217 m.p. din data de 15.06.2016, care a fost acceptată de către arendașul D. la data de 16.06.2016.

În aceste condiții, instanța de fond a apreciat că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1669 alin. (1) C. civ. pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dat fiind că dreptul de care se prevalează reclamantul a fost supus unui termen suspensiv care se împlinea la data de 22.06.2016, la ora 14:00, stipulat în favoarea debitorului, întrucât clauza contractuală menționează că încheierea contractului de vânzare anterior datei de 22.06.2016 are loc numai la inițiativa vânzătorului, care transmite cumpărătorului prin scrisoare recomandată solicitarea de devansare a zilei de încheiere a contractului translativ.

Nu a fost reținută existența unui motiv de decădere a debitorului din beneficiul termenului suspensiv, deoarece vânzarea nu s-a putut efectua fără parcurgerea procedurii prevăzute de art. 6 din Legea nr. 17/2014, procedură care trebuie să se raporteze la situația juridică reală a imobilului, iar nu la o ficțiune juridică.

Față de împrejurarea că terenul extravilan arabil era în suprafață de 86.217 m.p., s-a impus refacerea procedurii anterior evocate în urma refacerii lucrării de cadastru, exigențele legii speciale purtând asupra unui teren determinat în materialitatea sa, iar nu cu privire la o parte din acesta, respectiv, în speță, 86.217 m.p. din suprafața totală de 100.000 m.p. pentru a reține îndeplinită inițierea sa la data de 29.02.2016.

Pentru suprafața de 13.783 m.p. în privința căreia nu exista obligația parcurgerii procedurii prevăzută de Legea nr. 17/2014, s-a constatat că, deși exercitarea dreptului de preempțiune vizează doar o parte a terenului, efectele nefinalizării procedurii sunt de paralizare a actului juridic în integralitatea sa, pentru restul de teren nefiind îndeplinită cerința de valabilitate a vânzării privind prețul determinat și nici cerințele subsidiare ale art. 1661 și 1662 C. civ.

Prin urmare, tribunalul a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată și a admis cererea reconvențională, constatând rezoluțiunea de drept prin exercitarea dreptului de preempțiune în termenul suspensiv stabilit pentru încheierea contractului. Deși preempțiunea a afectat parțial obiectul prognozatei vânzări, efectul său este lipsirea deplină de eficacitate a întregului contract, astfel încât s-a apreciat că desființarea a intervenit în totalitate.

Instanța de apel, analizând prevederile art. 1730 -1733 C. civ., a apreciat că, în materia vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan dreptul de preempțiune este un mecanism juridic care reprezintă o voință legală (exprimată prin dispozițiile Legii nr. 17/2014), ce depășește interesele părților contractante, în sensul art. 1730 alin. (2) teza I C. civ., astfel că înstrăinarea doar a unei porțiuni dintr-un teren mai mare după ce procedura a fost îndeplinită numai pentru întreg constituie o încălcare a dreptului de preempțiune, întrucât preemptorului nu îi sunt asigurate, din perspectivă economică, condiții egale cu cele acordate în cadrul vânzării către terț. Prin urmare, a menținut hotărârea atacată cu motivarea că, în aceste condiții, s-a impus reluarea procedurii stabilite de Legea nr. 17/2014 pentru terenul agricol extravilan în suprafață de 86.217 m.p., chiar în condițiile în care fusese finalizată cea vizând terenul de 100.000 m.p. din care face parte și acesta.

În aceste condiții, a constatat că nu se poate reține că, prin formularea la data de 15.06.2016 a unei a doua oferte de vânzare, având ca obiect doar terenul în suprafață de 86.217 m.p., pârâtul ar fi ajuns, din culpa sa, să nu mai îndeplinească una dintre condițiile stipulate în promisiunea de vânzare, aceea de a prezenta la termenul convenit, din 22.06.2016, adeverința/avizele necesare în temeiul acestui act normativ și astfel să fie incidente prevederile art. 1417 alin. (3) C. civ. ("Decăderea din beneficiul termenului poate fi cerută și atunci când, din culpa sa, debitorul ajunge în situația de a nu mai satisface o condiție considerată esențială de creditor la data încheierii contractului").

A considerat că, și în ipoteza în care s-ar reține că pârâtul este decăzut din beneficiul termenului, dreptul preemptorului ce a acceptat în intervalul prevăzut de lege oferta de vânzare (și care este un terț față de promisiunea de vânzare-cumpărare) nu ar putea fi încălcat de instanța de judecată prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile în care, din prevederile art. 10 din Legea nr. 17/2014, la care face trimitere art. 4, reiese că vânzarea cu un netitular al dreptului de preemțiune se poate încheia numai în cazul în care niciun preemptor nu își manifestă intenția (fără alte distincții) de cumpărare prin depunerea ofertei în termenul prevăzut de prezenta lege.

Faptul că terenul a fost privit ca un întreg de părțile din promisiunea de vânzare-cumpărare, chiar cu bună-credință față de înscrisurile avute la dispoziție, nu schimbă faptul că pentru partea în suprafață de 86.217 m.p. trebuia urmată conform celor expuse anterior o procedură distinctă în temeiul Legii nr. 17/2014, această chestiune vizând interesele unor terți de actul în discuție, respectiv preemptorii.

A mai apreciat că neindicarea tuturor elementelor de identificare a terenului în suprafață de 86.217 m.p. în cuprinsul celei de-a doua oferte afișate la Primăria Bucov nu generează o imposibilitate de identificare a obiectului ofertei și acceptării, neputând fi valorizată, cu efectele urmărite de reclamant, nici posibilitatea ca principalul motiv pentru care pârâtul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare să fi fost acela că dorește un preț mai mare, legea recunoscându-i prin concept, preemptorului, un drept mai puternic decât cel al promitentului cumpărător.

Curtea de apel a respins și apelul incident al pârâtului formulat împotriva considerentelor prin care s-a reținut că ar fi cunoscut regimul juridic al terenului și a faptului că prima instanță nu s-ar fi pronunțat cu privire la excepția de inadmisibilitate a acțiunii, invocată prin întâmpinare.

Recurentul a criticat decizia pronunțată în apel din perspectiva dispozițiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ. susținând, pe de o parte, că instanța nu a motivat coerent, logic și prin raportare la dispozițiile legale prima critică formulată în apel referitoare la reținerea de către prima instanță a "divizării" artificiale a suprafeței totale de teren de 100.000 mp în două parcele diferite, de 86.217 mp și de 13.783 mp, pe categorii diferite de folosință, fără corespondent juridic și faptic iar, pe de altă parte, că nu a analizat alte aspecte, precizate în memoriul de recurs, care au constituit obiect al criticilor formulate în apel.

Susținerea recurentului este nefondată.

Astfel, dispozițiile art. 488 pct. 6 C. proc. civ. sunt aplicabile în situația în care deciziei instanței de apel îi lipsește raționamentul juridic care trebuie să susțină soluția și aceasta nu expune argumentele pentru care încuviințează sau respinge solicitările părților, încălcând astfel o garanție a unui proces echitabil.

Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., în considerente "se vor arăta obiectul cererii și susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținute de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților".

Motivarea unei hotărâri este înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată, ceea ce nu înseamnă a da un răspuns exhaustiv tuturor afirmațiilor aduse de parte, ci a răspunde argumentelor fundamentale care sunt susceptibile, prin conținutul lor, să influențeze soluția. Înlăturarea unei apărări contrare necesită, de asemenea, pentru echilibrul intereselor procesuale ale părților, o respingere motivată a argumentelor de esență care nu corespund situației reținute.

Din examinarea modului în care instanța de apel a analizat cauza, Înalta Curte constată, contrar susținerilor recurentului, că hotărârea atacată respectă cerințele de motivare prevăzute de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., fiind expuse motivele de fapt și de drept pe care a fost întemeiată soluția, astfel că nu se poate reține o nemotivare a acesteia.

Astfel, raportat la prima ipoteză, recurentul impută instanței de apel lipsa unor argumente coerente, logice, corespunzătoare realității faptice și juridice.

Or, instanța de apel a analizat motivul de apel indicat de recurent, reținând faptul că nu prezintă relevanță buna credință a părților din antecontract care au privit terenul ca un întreg, față de înscrisurile avute la dispoziție, câtă vreme, pentru partea în suprafață de 86.217 m.p., trebuia urmată o procedură distinctă în temeiul Legii nr. 17/2014. Sub acest aspect, instanța de apel a apreciat că înstrăinarea unei porțiuni dintr-un teren mai mare, după ce procedura a fost îndeplinită numai pentru întreg, constituie o încălcare a dreptului preemptorului căruia nu îi sunt asigurate, din perspectivă economică, condiții egale cu cele acordate în cadrul vânzării către terț, iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare de către pârât, cunoscând faptul că nu s-a respectat procedura prevăzută de Legea nr. 17/2014 pentru terenul agricol extravilan în suprafață de 86.217 m.p., reprezintă o încălcare a drepturilor preemptorilor, reluarea procedurii pentru acel teren fiind astfel justificată prin prisma dispozițiilor legale.

În acest mod instanța de apel a argumentat de ce a recunoscut efecte diferite antecontractului, în funcție de categoriile de folosință distincte ale terenului ce a constituit obiect al acestuia, neputând fi validate afirmațiile recurentului în sensul că aceste considerente nu ar fi fost corespunzătoare instituției juridice aplicabile situației factuale, astfel cum a fost reținută.

Ceea ce combate în realitate recurentul este raționamentul juridic pe care instanța de apel și-a întemeiat soluția, contestând elementele reținute în motivare în ceea ce privește consecința existenței a două suprafețe de teren cu regim juridic distinct la vânzare, ceea ce nu se încadrează în sfera de reglementare a cazului de nelegalitate invocat.

A mai susținut recurentul că instanța de apel nu a analizat susținerea sa în sensul că înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren nr. 274/15.06.2016" a fost întocmit pro causa, fiind neconform cu rubricile ce se impuneau a fi completate, critică ce nu corespunde realității, instanța precizând faptul că "Neindicarea tuturor elementelor de identificare a terenului în suprafață de 86.217 m.p. în cuprinsul celei de-a doua oferte afișate la Primăria Bucov nu generează o imposibilitate de identificare a obiectului ofertei și acceptării, cu consecința că s-ar reține că nu s-a dovedit identitatea cu terenul în litigiu, de vreme ce în cererea de afișare a ofertei au fost menționate: titlul de proprietate nr. x; încheierea și extrasul de carte funciară privind actualizarea informațiilor cadastrale, memoriul tehnic și planul de amplasament; contractul de arendare înregistrat la Primăria Bucov sub nr. x/10.06.2011."

Recurentul susține, totodată, că instanța de apel nu a procedat nici la analiza criticii referitoare la neobservarea apărărilor pârâtului în justificarea refuzului de a perfecta contractul în jurul ideii de înșelăciune, în sensul că dacă ar fi cunoscut că o parte din teren este în intravilan ar fi negociat un preț mai mare, ci a avut în vedere fragmentat acest motiv de apel, în sensul că a apreciat că motivul pentru care intimatul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare (pentru un preț mai mare după ce a aflat că o parte din teren este situat in intravilan) este neîntemeiat, fiind în contradicție cu principiul forței obligatorii a contractului, neavând în vedere justificarea refuzului de a încheia contractul.

Această circumstanță învederată de recurent nu poate fi sancționată ca o omisiune de motivare, câtă vreme instanța de apel a apreciat, relativ la motivul real pentru care promitentul vânzător ar fi refuzat să încheie actul de vânzare la data de 22.06.2016, că, și dacă principalul motiv pentru care pârâtul refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare, acela că dorește un preț mai mare după ce a aflat că o parte din teren este situat în intravilan, s-ar reține ca fiind real și ar încălca principiul forței obligatorii a contractului, aceasta nu schimbă faptul că instanța nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare atunci când unul dintre titularii dreptului de preempțiune și-a manifestat intenția de a cumpăra terenul, vătămând interesul acelui terț față de antecontract.

Mai arată recurentul că instanța de apel nu a analizat criticile formulate în apel referitoare la: situația în care s-ar fi încheiat contractul la data de 22.06.2016; elementul de nelegalitate al înscrisului ce cuprinde comunicarea de acceptare a ofertei de vânzare care nu cuprinde descrierea terenului; decăderea debitorului din beneficiul termenului suspensiv, intervenită la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cel mai târziu la data de 7.06.2016 prin somația transmisă notarului prin care acesta a arătat că solicită rezilierea de drept a antecontractului prin intervenirea pactului comisoriu; modalitatea în care pârâtul a creat motive artificiale de a proceda la neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare; relevanța procedurii efectuate potrivit Legii nr. 17/2014, prin raportare la întreaga suprafață de 10 hectare sau la cea fragmentată de 8 hectare situate în extravilan, instanța limitându-se doar la a sublinia că trebuie respectat dreptul preemptorului, ceea ce conduce la imposibilitatea admiterii cererii reclamantului.

Contrar susținerilor recurentului, instanța de apel a analizat aceste argumente, hotărârea cuprinzând considerente referitoare la imposibilitatea încheierii contractului la data de 22.06.2016, raportat la noua situație factuală relevată prin adresa Primăriei Bucov din data de 26.05.2016, la faptul că omisiunile din oferta de vânzare nu au împiedicat identificarea terenului, la lipsa de relevanță, în noile condiții, a clauzei referitoare la instituirea unui termen suspensiv și deci a eventualei decăderi a debitorului promitent vânzător din beneficiul acestui termen, la ineficacitatea primei proceduri de preemțiune derulate pentru un teren ale cărui caracteristici au fost greșit reținute chiar și fără o culpă a părților, concluzionând că niciun argument nu mai prezintă relevanță în a susține îndreptățirea reclamantului la încheierea contractului de vânzare, câtă vreme procedura reglementată de Legea nr. 17/2014 trebuia reluată, iar în cadrul noii proceduri a fost exercitat dreptul de preempțiune.

Prin urmare, nu poate fi identificată o omisiune de motivare a hotărârii din perspectiva dispozițiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

În considerarea motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., recurentul a criticat decizia afirmând că în mod greșit nu s-a dat eficiență dispozițiilor art. 1417 alin. (3) C. civ., în condițiile în care debitorul a fost decăzut din beneficiul termenului suspensiv la momentul la care a invocat pentru prima dată un motiv nereal de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, cel mai târziu la 07.06.2016, când, prin intermediul somației întocmite de reprezentantul convențional și transmisă prin intermediul BEJ C. și Stângă notarului public, a arătat expres că solicită constatarea rezilierii de plin drept a antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu stipulat în antecontract la pct. VII, condiția fiind înțeleasă nu ca modalitate a actului juridic, ci ca stipulație contractuală de esență, impusă debitorului în executarea obligațiilor sale.

Afirmația este nefondată. Astfel cum a reținut și instanța de apel, în cauza dedusă judecății principiul forței obligatorii a contractului este înfrânt de dispoziția legală imperativă a necesității respectării dreptului de preempțiune. Prin urmare, deși s-a reținut lipsa culpei debitorului în neexecutarea promisiunii de vânzare, și în ipoteza în care s-ar fi reținut că acesta ar fi cunoscut că situația juridică a terenului nu corespunde celei asupra căreia părțile au convenit, sancțiunea nu putea fi cea a pronunțării unei hotărâri de vânzare de către instanță, câtă vreme situația factuală nouă revelată de adresa Primăriei Comunei Bucov, intervenită în termenul stipulat în convenție pentru perfectarea actului de vânzare, impunea refacerea procedurii speciale.

Critică recurentul și nereținerea, ca frauduloase, a demersurilor pârâtului începând cu momentul de la care a pretins că a aflat despre schimbarea regimului juridic al terenului în suprafață de 100.000 mp și a solicitat Primăriei Comunei Bucov anularea tuturor documentelor emise pentru vânzare, deși aceste aspecte ar fi fost cunoscute încă de la început, mandatarul arendaș D. fiind cel care a efectuat ambele proceduri, iar în cuprinsul antecontractului s-a specificat că terenul nu este supus arendării (sau vreunei sarcini), aspecte ce pot contura existența unei culpe în ceea ce privește neîndeplinirea obligației esențiale a debitorului, astfel încât să opereze decăderea acestuia din beneficiul termenului suspensiv.

Instanța de recurs constată că, față de concluziile enunțate anterior, prin care s-a subliniat imperativul respectării procedurii de valorificare a dreptului de preemțiune, este lipsită de relevanța pretinsă de recurent analiza atitudinii subiective a promitentului vânzător și prezenta arendașului în calitate de mandatar. Aceasta, întrucât, și în situația în care s-ar fi reținut existența unor atare circumstanțe, sancțiunea aplicabilă părții aflate în culpă nu ar putea fi cea pentru care a fost învestită instanța, de executare a convenției prin dispoziția autorității jurisdicționale, deoarece o atare măsură ar conduce la încălcarea dispoziției de ordine publică cuprinse în Legea nr. 17/2014.

Recurentul mai invocă și lipsa mențiunilor prevăzute de lege din înscrisul denumit "ofertă de vânzare teren" nr. 274/15.06.2016, care nu cuprinde număr cadastral, de carte funciară, de tarla și de parcelă, ceea ce ar dovedi că a fost întocmit dolosiv.

Critica formulată nu se subsumează indicării unei dispoziții imperative care ar determina constatarea nulității absolute a procedurii, aptă a fi invocată și de către un terț față de raportul juridic dintre vânzător și preemptor, astfel că nu poate fi analizată ca un motiv de nelegalitate în recurs ce ar duce la reformarea hotărârii atacate.

În fine, recurentul mai susține că au fost greșit aplicate dispozițiile Legii nr. 17/2014 în ceea ce privește reluarea procedurii, în sensul că trebuia să se pornească de la principiul general de drept "cine poate mai mult, poate mai puțin", astfel încât norma de drept să fie aptă a produce efecte juridice, valorificând împrejurarea că procedura specială a Legii nr. 17/2014 a fost parcursă de debitorul obligației, diferența de teren (ca și categorie, intravilan/extravilan) putând fi reglată prin actualizarea datelor cadastrale de către cumpărător, ulterior încheierii actului (cum a fost făcută și de promitentul-vânzător) sau, prin plata unei diferențe de preț pe mp de teren, astfel că, dacă s-a îndeplinit condiția impusă de Legea nr. 17/2014 pentru cele 10 ha de teren, aceasta poate fi considerată ca fiind îndeplinită și pentru 8,62 ha de teren (din cele 10 ha inițiale).

Afirmă în acest sens recurentul că analiza îndeplinirii acestei condiții trebuie făcută la momentul la care actul se putea și trebuia să fie încheiat, adică cel mai la data de 8.06.2016 (ținând cont și de decăderea din beneficiul termenului suspensiv).

Or, la acest moment, preemptorul arendaș nu își manifestase intenția de a cumpăra, aspect ce relevă că promitentul-vânzător dorea să vândă la un alt preț decât cel convenit.

Critica este nefondată, întrucât interpretarea legii în sensul propus de recurent ar conduce la încălcarea scopului urmărit prin edictarea ei. De vreme ce prima procedură nu corespundea situației reale a terenului, incluzând și suprafața de teren intravilan, corect instanțele devolutive au apreciat că nu și-a putut produce efectele urmărite de lege, astfel că se impunea refacerea ei în condițiile în care oferta și actele cadastrale nu cuprindeau datele reale, această împrejurare excedând voinței părților semnatare ale promisiunii de vânzare și forței obligatorii a acestei convenții, rezoluționată de drept la momentul manifestării de voință a preemptorului.

Față de aceste considerente, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

În baza dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., instanța va obliga pe recurent la plata sumei de 6000 RON către intimat, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 1310A din 4 octombrie 2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Obligă pe recurent la plata sumei de 6000 RON către intimat, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 29 noiembrie 2023.