ÎCCJ, decizie (scj.ro #211733)

Contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil aparținând domeniului privat al unității administrativ-teritoriale. Modificarea destinației și funcțiunilor urbanistice ale terenului, intervenită ulterior vânzării. Act adițional prin care s-a stabilit o diferență de preț pentru sporul de valoare dobândit de bun. Lipsa cauzei juridice. Acțiune în constatarea nulității absolute

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Contractul

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

act adițional

spor de valoare

principiul securității circuitului civil

C.civ. 1864, art. 970

C.civ., art. 1179

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract civil, numit, al cărui caracter sinalagmatic este conferit de împrejurarea că atât obligațiile vânzătorului, cât și cele ale cumpărătorului sunt interdependente și reciproce, fiecare dintre ele avându-și cauza juridică în cealaltă, cauză a cărei absență atrage sancțiunea nulității pe tărâmul normelor de drept civil. Acest contract este, prin natura sa, comutativ, întrucât la încheierea sa, părțile cunosc întinderea prestațiilor la care se obligă și ca atare, pot aprecia valoarea acestora ca fiind echivalentă.

Din această perspectivă, schimbarea, după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a funcțiunilor urbanistice ale imobilului înstrăinat, prin planuri urbanistice adoptate de vânzător, schimbare ce poate conferi bunului creșterea ori diminuarea valorii sale, comparativ cu aceea avută la momentul încheierii actului, semnifică un eveniment viitor și incert, incompatibil cu natura comutativă a acestui tip de contract, un astfel de eveniment viitor și incert fiind specific contractului aleatoriu.

Astfel, dat fiind caracterul comutativ al contractul

ui de vânzare-cumpărare

, vânzătorul nu poate susține cu temei că este îndreptățit să pretindă o diferență de preț pentru imobilul înstrăinat, sub motiv că, ulterior înstrăinării, valoarea acestuia ar fi crescut ca urmare a schimbării funcțiunilor și destinației sale conform planurilor urbanistice adoptate, obligația de plată a sporului de valoare asumată prin act adițional de cumpărător, pe un astfel de motiv, fiind lipsită de cauză juridică.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 361 din 1 martie 2023

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța în data de 30 octombrie 2020, reclamanta A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Constanța, prin Primar, să se constate nulitatea actului autentificat sub nr.1705 din 31.08.2018 de B.N.P. X. și intitulat Act Adițional; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 41.276,76 euro, achitată cu titlu de diferență de preț, actualizată cu rata inflației/ indicele prețurilor de consum pentru perioada cuprinsă de la data plății și până la data restituirii efective și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate de la data de 03 iulie 2018 și până la data restituirii efective; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 2.642,30 lei, reprezentând spezele vânzării, actualizate cu rata inflației/ indicele prețurilor de consum pentru perioada cuprinsă de la data plății și până la data restituirii efective și la plata dobânzii legale aferente acestei sume, calculate de la data de 15 martie 2018 și până la data restituirii efective; respectiv obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1254, art. 1531, art. 1225 C.civ. și Legea nr. 350/2001.

Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția netimbrării și excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Constanța, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

Prin sentința nr. 1407 din 12 februarie 2021, Judecătoria Constanța a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Constanța.

Prin sentința nr. 465 din 14.02.2022, Tribunalul Constanța-Secția I civilă a respins acțiunea; a obligat reclamanta la plata, în favoarea pârâtului Municipiul Constanța, prin primar, a sumei de 1487,5 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 141/C din 07.06.2022, Curtea de Apel Constanța-Secția I civilă a admis apelul reclamantei împotriva sentinței; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată; a constatat nulitatea actului adițional autentificat de către notarul public X sub nr. 1705 din 31.06.2018; a obligat pârâtul să-i restituie reclamantei suma de 41.276,76 euro, actualizată cu rata inflației și cu dobânda legală penalizatoare, calculate de la data de 03 iulie 2018 și până la data plății efective; a obligat pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 2.642,30 lei, actualizată cu rata inflației și cu dobânda legală penalizatoare, calculate de la data de 31 august 2018 și până la data plății efective; a obligat pârâtul să-i plătească reclamantei suma de 7.740,88 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în primă instanță și în apel, reprezentând taxă judiciară de timbru; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C.proc.civ., pârâtul Municipiul Constanța, prin primar.

După ce a expus pe larg situația de fapt și raporturile contractuale dintre părți, recurentul a arătat că instanța de apel a ignorat faptul că întreaga argumentație a reclamantei este bazată pe o interpretare juridică eronată a actului adițional, ca act juridic de sine stătător, independent și fără nicio legătură cu contractul de vânzare-cumpărare nr. 836 din 19.02.2004, argumentele de nulitate expuse de către aceasta fiind nesusținute.

În cauză este evident că voința concordantă a părților a fost aceea de a modifica prețul stabilit prin contractul din 2004, având în vedere modificarea valorii imobilului, a cărei creștere a fost determinată de modificarea reglementărilor urbanistice.

Instanța de apel ignoră prevederile art. 22 alin. (1) și 23 din Metodologia H.C.L. nr. 261/2017, limitând sfera de aplicare a acestora și extinzând, în ceea ce privește procedura de vânzare, sfera de aplicare a prevederilor art. 9 din H.C.L. nr. 261/2017.

Or, în prezenta cauză este vorba de o renegociere reglementată de prevederile art. 22 alin. (1) și 23 din Metodologia H.C.L. nr. 261/2017.

Analiza cauzelor de nulitate trebuie realizată prin raportare la natura și efectele actului adițional, respectiv aceea de actualizare a prețului și nu aceea de convenție de sine-stătătoare, cu un obiect de sine-stătător în raport de contractul de vânzare-cumpărare nr. 836 din 19.02.2004.

Referitor la aplicabilitatea H.C.L. nr. 261/2017, recurentul arată că succesiunea etapelor prevăzută în cuprinsul capitolului VI – „Renegocierea”, vizează contracte deja încheiate, având ca obiect bunuri pentru care, însă, a intervenit o modificare a reglementărilor urbanistice și pentru care se stabilește obligativitatea achitării unei diferențe de preț.

Voința comună a părților a fost aceea de adiționare a valorii terenului în acord cu noua reglementare urbanistică, contractul bucurându-se, astfel, de legalitate, nefiind afectat de niciuna dintre cauzele de nulitate invocate.

Mai mult, încă de la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta a asumat cunoașterea reglementării urbanistice, astfel că modificarea acesteia generează, în mod evident, obligația de plată a diferenței de preț.

Întreaga documentație care a stat la baza încheierii contractului conturează ideea unui act adițional la contractul din 19.02.2004, prin care părțile, de comun acord, au convenit asupra adiționării prețului stabilit în contractul inițial, în acord cu prevederile H.C.L. nr. 261/2017, act administrativ necontestat de reclamantă.

Interpretarea dată de instanță cauzei de nulitate absolută, constând în frauda la lege, este eronată, întrucât nu s-a făcut dovada că, prin încheierea actului adițional, s-a încălcat o dispoziție legală imperativă ci, dimpotrivă, s-a urmărit respectarea unei dispoziții legale, astfel încât, în lipsa nominalizării dispoziției legale imperative spre care s-a tins a fi eludată, nu se poate discuta de existența acestei cauze de nulitate.

Mai mult, trimiterea la o dispoziție legală privind plata altor taxe decât cele reglementate excedează analizei actului adițional, întrucât, în cauză, nu este vorba de achitarea unei taxe, ci de plata unei diferențe de preț reglementată conform art. 10 din Legea nr. 453/2001 și H.C.L. nr. 261/2017.

De asemenea, excedează analizei actului adițional, caracterul contrar legii și ordinii publice, reclamanta neprecizând care este dispoziția legală în contra căreia s-a reglementat, prin acordul părților, diferența de preț achitată.

Deși reclamanta susține că ar fi fost obligată să încheie acest contract, întrucât altfel nu ar fi obținut autorizație de construire, aceasta avea posibilitatea de a se adresa instanței de judecată cu o plângere împotriva refuzului unității administrative de a emite autorizația cerută.

Instanța de apel face o confuzie gravă atunci când analizează exclusiv cauza contractului de vânzare-cumpărare, iar teoria pe care o dezvoltă este una absurdă, respectiv că, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare pentru care s-a transferat deja dreptul de proprietate, actele adiționale de modificare a prețului sunt lipsite de cauză.

Din contră, este posibilă adiționarea unui preț al contractului de vânzare-cumpărare, deși transferul dreptului de proprietate s-a produs deja, plata diferenței de preț nefiind în relație cu transferul dreptului de proprietate în speță, ci în raport cu funcțiunile urbanistice ale imobilului, care generează o majorare a valorii acestuia.

O asemenea argumentație este în contradicție cu ceea ce reține chiar instanța de apel, cum că actul adițional a cărei nulitate se solicită nu este un act juridic distinct, de sine-stătător și un adevărat act adițional la contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.2004.

În cauză nu s-a formulat întâmpinare.

Prin notele scrise depuse în 27.02.2023, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului formulat, ca nefondat.

După prezentarea situației de fapt, a indicat că autoritățile locale au obligat intimata-reclamantă la plata sumei de 41.276,76 euro, întrucât fără efectuarea acestei plăți nu ar fi obținut autorizația de construire.

În acest sens a precizat și că, în chiar cuprinsul Adresei nr. 144702 din 31.08.2018, prin care recurentul a emis Acordul/avizul D.A.S.O.E., se menționează încă din primul alineat că acesta este „necesar obținerii autorizației de construire pentru terenul în suprafață de 267,25 mp situat în Stațiunea Mamaia".

În continuare, în același act, se menționează că avizul D.A.S.O.E. este favorabil, având în vedere că intimata-reclamantă „a achitat integral suma de 41.276.76 euro (fără TVA) în data de 03.07.2018.”

Mai susține și că la momentul transmiterii proprietății către intimata-reclamantă asupra imobilului au fost respectate dispozițiile art. 10 din Legea 453/2001, iar articolul indicat nu cuprinde nicio prevedere privind modalitatea de stabilire a prețului unui imobil sau posibilitatea modificării în viitor a prețului convenit de părți.

Arată și că actul autentificat sub nr. 1705 din 31.08.2018, atacat prin acțiunea din prezenta cauză, nu are un obiect, respectiv o cauză licită.

În ceea ce privește prevederile H.C.L. nr. 261/2017, precizează că nu își au aplicabilitate în cauză, fiind adoptate la peste 14 ani de la momentul când a fost transmis dreptul de proprietate asupra imobilului în discuție, argumentele recurentei fiind eronate, întrucât susțin că acest act administrativ normativ ar retroactiva, contrar prevederilor art. 6 C.civ. și ar viza inclusiv bunuri ce au ieșit din patrimoniul municipiului Constanța anterior adoptării sale.

De altfel, în cuprinsul H.C.L. nr. 261/2017 se menționează, în mod expres, faptul că aceasta nu se aplică vânzărilor anterioare adoptării sale.

Instanța de apel nu a ignorat prevederile art. 22 alin. (1) si art. 23 din Anexa la H.C.L. nr. 261/2017, ci le-a analizat detaliat și raportat la prevederile lor și a situației dedusă judecății, a stabilit că acestea nu puteau avea incidență în relația dintre părți, întrucât nu era îndeplinită nici condiția prevăzută de art. 2 și nici condiția prevăzută de art. 22 alin. (1) din acest act normativ.

Mai susține și că instanța de apel reține, în mod corect, la punctele 9-11 din decizia recurată, că actul atacat nu se încadrează nici în excepția prevăzută de art. 9 alin. (2) din Anexa nr. 1 a H.C.L. nr. 261/2017, întrucât această excepție vizează contractele încheiate prin negociere directă, iar contractul încheiat de părți a avut loc ca urmare a unei licitații publice.

Arată și că, în cauză, nu poate fi vorba despre o renegociere a prețului contractului de vânzare încheiat în anul 2004.

De asemenea, susține că actul adițional are o cauză ilicită, din moment ce prețul achitat nu poate fi considerat contravaloarea unei pretinse obligații asumate de municipiul Constanța, de reglementare a funcțiunilor urbanistice ale terenului, întrucât acest atribut legal nu poate fi tranzacționat, iar o obligație asumată, în sensul de modificare a reglementării funcțiunilor urbanistice, este interzisă.

Suplimentar, susține și că actului adițional îi lipsește cauza juridică, din moment ce nicio norma legală și nicio clauză din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 836 din 19 februarie 2004 nu reglementa încheierea actului adițional contestat.

Scopul urmărit de A. SRL, prin încheierea actului adițional, a fost eliberarea autorizației de construire, aceasta fiind obligată să încheie actul, întrucât recurentul a condiționat eliberarea avizului D.A.S.O.E. de plata sumei indicate și de încheierea actului adițional.

Nicio normă legală nu condiționează eliberarea avizului D.A.S.O.E. și eliberarea autorizației de plata unei diferențe de preț. Pentru eliberarea autorizației de construire intimata-reclamantă a achitat distinct taxa prevăzută de legislația fiscală, respectiv de art. 474 C.fisc.

A mai arătat intimata-reclamantă și că obiectul actului adițional este unul ilicit, din moment ce modificarea reglementărilor și funcțiunilor urbanistice, la care s-a obligat recurentul prin actul atacat, nu poate face obiectul unui contract.

Totodată actului atacat îi lipsește obiectul, în condițiile în care reglementarea urbanistică „construire imobil D+P+1-2E cu funcțiunea de cazare-apartamente de vacanță" era adoptată deja, la momentul încheierii actului adițional nr. 1705 din 31.08.2018, întrucât încă din anul 2013 a fost adoptat P.U.Z. Mamaia, prin H.C.L. nr. 121 din 24.05.2013, iar în anul 2015 a fost adoptat P.U.D. pentru terenul în discuție, prin H.C.L. nr. 282 din 27.11.2015.

Aceste documentații de urbanism au fost adoptate cu 5 ani, respectiv 3 ani înaintea actului atacat si reglementează, încă din anul 2013, funcțiunea urbanistică pentru a cărei adoptare se pretinde a se fi încheiat actul atacat – „Act Adițional modificare reglementari si funcțiuni urbanistice".

Această situație, raportată la art. 1226 C.civ., duce la concluzia că prestația la care se pretinde că s-ar fi angajat recurentul, ca parte a actului atacat, nu există, întrucât modificarea reglementarilor urbanistice în „construire imobil cu funcțiunea de cazare-apartamente de vacantă" era deja adoptată la momentul încheierii actului atacat și prin urmare, nu există o contraprestație a recurentei pentru sumele încasate.

Concluzionează prin aceea că, din moment ce a dobândit, în mod absolut, proprietatea asupra imobilului încă din anul 2004, nu există nicio justificare legală pentru care recurentul să solicite o diferență de preț.

În acest sens, menționează și că recurentul a încasat, astfel, o taxă deghizată pentru eliberarea autorizației de construire, în condițiile în care impozitele și taxele sunt strict reglementate de legislația fiscală, fiind expres și limitativ stabilite de actele normative în materie fiscală.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Cu titlu prealabil, se impune precizarea că, potrivit constatărilor de fapt ale instanțelor de fond, între partea reclamantă, SC A. SRL și partea pârâtă, Municipiul Constanța, a fost încheiat, urmare a adjudecării bunului în baza unei proceduri de licitație, contractul de vânzare-cumpărare nr.863/19.02.2004 de BNP X, având ca obiect imobilul „Terasa nr.30”, situat în municipiul Constanța,  (...), compus din teren în suprafața de 267,25 mp, pentru prețul de 917.447.000 lei, achitat în integralitate.

La momentul înstrăinării, imobilul aparținea domeniului privat al Municipiului Constanța și avea destinația de „spațiu comercial cu profil alimentație publică – (...)”, regimul de folosință și destinația de „terasă” fiind  consemnate în certificatul de urbanism.

Prin actul autentificat sub nr.1705/31.08.2018 de BNP X, părțile contractante au convenit stabilirea unei diferențe de preț ca urmare a modificării reglementărilor și funcțiunilor urbanistice ale terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.836/19.02.2004, indicând ca temei dispozițiile Legii nr.215/2001, Legii nr.213/1998, Legii nr.50/1991, precum și hotărârile Consiliului Local Constanța nr.261/2017 privind aprobarea Metodologiei de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a Municipiului Constanța și nr.157 din 25.04.2018 privind aprobarea raportului de evaluare nr. 57648 din 04.04.2018.

Obiectul actului adițional l-a constituit modificarea reglementărilor și funcțiunilor urbanistice ale terenului situat în intravilanul municipiului Constanța, Stațiunea Mamaia, terasa nr. 30, teren aferent terasei nr.30, spațiu comercial P+M din unitate alimentație turistică în construire, imobil D+P+1-2E cu funcțiunea de cazare, apartamente de vacanță, conform certificatului de urbanism nr.1424/18.04.2016 emis de Primăria municipiului Constanța, în acord cu HCL nr.121 din 24.05.2013 privind aprobare PUZ - stațiunea Mamaia și cu HCL 282/27.11.2015 privind aprobarea Planului Urbanistic de Detaliu - construire imobil D+P+1-2E cazare, stațiunea Mamaia, terasa nr.30, investiție realizata de A. SRL.

Examinând decizia recurată, prin gruparea criticilor formulate de partea pârâtă, Municipiul Constanța, prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

- este nefondată critica prin care partea pârâtă invocă incidența art.488 alin.(1) pct.6 C.proc.civ., pretinzând caracterul contradictoriu al considerentelor hotărârii recurate.

Partea pârâtă susține că instanța de apel a statuat, corect, că actul intervenit între părți la data de 31.08.2018 nu este un act juridic distinct, de sine stătător, ci „un adevărat act adițional la contractul de vânzare” nr.836 din 19.02.2004, pentru ca, ulterior, în examinarea nulității, să rețină, contradictoriu, argumentele de drept ce au fost dezvoltate de partea reclamantă, ignorând faptul că aceasta a pretins, contrariul, anume că la data de 31.08.2018 s-a încheiat un act juridic distinct de contractul de vânzare cumpărare, de sine stătător.

Considerentele criticate, contrar susținerilor părții pârâte, nu pun în discuție viciul nemotivării prevăzut de norma de drept invocată.

Hotărârea recurată este motivată, cuprinzând temeiurile de fapt și de drept necesare și suficiente, precum și raționamentele logico-judiciare ce fundamentează soluția, acestea fiind, însă, structurate separat, anume, unele sunt subsumate unei motivări principale, iar altele unei motivării subsidiare.

Cât privește temeiurile de drept, la rândul lor, au fost expuse distinct, în cuprinsul celor două motivări, fără a se putea confunda și fără a se contrazice între ele, astfel încât permit identificarea acelora ce au constituit baza judecății atât în motivarea principală, cât și în cea subsidiară, și, deopotrivă, exercitarea de către instanța de recurs a controlului de legalitate, în limitele prevăzute de art.483 alin.(3) C.proc.civ.

În motivarea principală, instanța de apel a reținut că nu s-a putut  identifica niciun temei contractual ori legal ce ar impune părților din contractul de vânzare-cumpărare nr.863 din 19.02.2004 obligația de a parcurge, în anul 2018, o procedură de actualizare a prețului vânzării, urmată de asumarea de către cumpărătoare a obligației de plată, cu titlu de diferență de preț, a unei sume de bani semnificând sporul de valoare pe care imobilul înstrăinat l-ar fi dobândit, urmare a modificării destinației și funcțiunii sale prin planul urbanistic zonal aprobat de autoritatea publică pârâtă în anul 2013.

Concluzia s-a impus instanței de apel, potrivit considerentelor, în baza evaluării cuprinsului contractului nr.863 DIN 19.02.2004, precum și a normei de drept invocate de partea pârâtă, apreciată a fi străină raportului juridic dedus judecății, anume a normei prevăzute de art.10 din Legea nr.453/2001 pentru modificarea și completarea

Legii nr.50/1991

privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, în forma în vigoare la data încheierii contractului.

În acest context, a fost examinată și apărarea prin care partea pârâtă a susținut că era îndreptățită să deruleze în anul 2018 procedura de renegociere a prețului/reevaluare a imobilului din contractul încheiat în 2004, pe temeiul dispozițiilor HCL nr.261/2017, coroborate cu art.22 și art.23 din Metodologia de vânzare a bunurilor imobile proprietate privată a municipiului Constanța.

Instanța de apel a înlăturat apărarea, reținând, cu trimitere la art.9 din hotărâre și la principiului neretroactivității legii, că dispozițiile acestui act administrativ cu valoare normativă adoptat de partea pârâtă nu sunt aplicabile actelor civile de înstrăinare încheiate anterior anului 2017, cum este cazul contractului încheiat de părți la 19.02.2004.

În considerarea aspectelor de fapt și de drept detaliate în cuprinsul hotărârii recurate, instanța de apel a statuat că actul adițional întocmit la data de 31.08.2018 este lovit de nulitate relativă, în temeiul art.1236 și 1238 alin.(1) C.civ., deoarece nu respectă cerința privitoare la existența cauzei juridice, ce este reprezentată, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare, de contraprestația părții cocontractante, contraprestație ce lipsește în acest act în privința vânzătoarei, obligația sa de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului fiind executată la 19.02.2004, când dreptul a fost transmis, definitiv, părții pârâte.

În motivarea subsidiară, instanța de apel a reținut că în situația în care s-ar aprecia că partea reclamantă și-a asumat distinct, pe tărâm contractual, obligația de plată a sumei de 41.276,76 de euro, indiferent dacă cu titlu de preț al imobilului ori de taxă de emitere a unui aviz, ca act pregătitor pentru eliberarea autorizației de construire, în considerarea unei obligații ce ar reveni părții pârâte, de modificare a reglementărilor și funcțiunilor urbanistice ale imobilului cumpărat, cauza obligației asumate de partea reclamantă este una ilicită, ce atrage nulitate absolută, pe temeiul art.1238 alin. (2) C.civ.

Aceasta, deoarece, elaborarea ori modificarea planurilor urbanistice, indiferent de rangul lor,

nu

pot face obiectul unor acte juridice civile de drept privat, încheiate de autoritățile publice locale cu persoane fizice ori juridice, ci doar al actelor juridice unilaterale de autoritate, de drept public, ce pot fi adoptate de autoritățile publice locale, în condițiile Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului [în acest sens, art. 271 alin. (1) lit. c) și art. 56 alin. (6) din lege].

Așa fiind, rezultă că judecătorii apelului, prin hotărârea recurată, astfel cum s-a arătat în precedent, au expus circumstanțele de fapt ale cauzei și aprecierea pe care au dat-o acestora, precum și argumentele de drept ce au stat la baza constatării nulității relative, în subsidiar, absolute, a actul autentificat sub nr. 1705 din  31.08.2018.

De altminteri, invocând motivarea contradictorie a considerentelor hotărârii relative la nulitatea actului supus examinării, se constată că partea pârâtă își fundamentează critica pe faptul că instanța de apel a primit, greșit, argumentele de drept ce au fost invocate de partea reclamantă, sub motiv că erau subsumate apărării prin care a pretins că este un act juridic distinct, de sine-stătător, nu un act adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr.836/19.02.2004.

Astfel formulată, critica nu pune în discuție viciul nemotivării hotărârii, ci corectitudinea argumentelor de drept reținute în fundamentarea soluției pronunțate în motivarea principală, motiv pentru care va fi analizată cu ocazia examinării motivului de recurs bazat pe nelegalitate, în cadrul căruia, de altminteri, a fost reiterată.

- este nefondată critica prin care partea pârâtă invocă incidența art.488 alin.(1) pct.8 C.proc.civ., sub motiv că instanța de apel a interpretat, greșit, art.9 din HCL Constanța nr. 261/2017 și art. 22 alin.(1) și 23 din metodologia aprobată prin această hotărâre, cu consecința reținerii, eronat, a  nulității actului adițional încheiat la 31.08.2018.

Partea pârâtă reiterează critica prin care pretinde că instanța de apel, deși a reținut corect că la data menționată s-a încheiat un act adițional la contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.2004, a examinat cauzele de nulitate, greșit, cu luarea în considerare a argumentelor de drept invocate de partea reclamantă, pe care le-a reținut, deși aceasta a pretins o altă calificare a operațiunii juridice încheiate, aceea de act juridic distinct de contractul încheiat anterior, de vânzare-cumpărare, nr.836/19.02.2004.

Critica nu poate fi primită, deoarece, în formularea sa, partea pârâtă ignoră că art. 1179 C.civ. se aplică în privința tuturor contractelor, numite ori nenumite, indiferent de calificarea dată de părți ori de judecătorii fondului diverselor operațiuni juridice, și, totodată, că examinarea, într-un litigiu, a argumentelor de drept invocate de partea adversă în privința unei anumite chestiuni litigioase și, după caz, reținerea temeiniciei acestora, nu semnifică săvârșirea unei greșeli de judecată, cum eronat sugerează partea pârâtă

De altminteri, partea pârâtă se prevalează și afirmă legalitatea calificării date operațiunii juridice din 31.08.2018 de judecătorii apelului în motivarea principală, aceea de act adițional la contractul de vânzare-cumpărare din 19.02.2004, calificare ce a fost avută în vedere în examinarea condițiilor de validitate relative la obiect și cauză [alin.(1) pct.3 și 4 al normei arătate].

Criticând soluția, partea pârâtă susține că sancțiunea nulității nu era incidentă, sub motiv că era îndreptățită să pretindă încheierea actului adițional pe temeiul art.22 alin.(1) și art.23, relative la renegociere prețului/reevaluarea imobilului, prevăzute în metodologia aprobată prin HCL nr.261/2017, dispoziții interpretate și înlăturate greșit de instanța de apel, care a limitat, astfel, sfera de aplicare a acestora, extinzând, eronat, sfera de aplicare a prevederilor art.9 din hotărâre.

Partea pârâtă arată că HCL nr.261/2017 o abilita/abilitează să procedeze în acest sens și în privința contractelor încheiate anterior anului 2017, la momentul în care proprietarul înțelege să valorifice noile funcțiuni urbanistice ale imobilului ce-i conferă un spor de valoare, altele decât acelea avute în vedere la momentul negocierii prețului convenit prin contractul de vânzare-cumpărare, când susține că au fost avute în vedere funcțiunile conferite imobilului prin documentațiile de urbanism de la acea dată.

În acest sens, partea pârâtă pretinde instanței de recurs să observe timpurile verbale folosite în redactarea unora dintre dispozițiile metodologiei aprobate prin acest act administrativ, exemplificând art.23, potrivit căruia:

Procedura de reevaluare a bunurilor imobile ce au făcut obiectul contractelor de vânzare cumpărare încheiate de municipiul Constanta, prin Primar sau regii autonome/societăți comerciale aflate sub tutela administrativa a Consiliului local (...),

în care verbul „a face”  este folosit la timpul trecut.

Critica este nefondată și nu poate fi primită, întrucât raționamentul exhibat contravine principiilor generale ale dreptului.

Contrar susținerilor părții pârâte, dispozițiile hotărârii consiliului local menționate nu o abilitau în sensul arătat, iar instanța de apel a statuat, corect, că hotărârea administrativă arătată, în aplicarea principiului constituțional al neretroactivității legii, poate fi invocată, în condițiile legii, doar în privința procedurilor de înstrăinare a imobilelor aparținând domeniului privat al localității

inițiate

după intrarea sa în vigoare, inclusiv în privința acelora aflate în derulare, nefinalizate, ce cad sub incidența art.9 din hotărâre.

De altminteri, domeniul de aplicare al acestei hotărâri în privința tipului de imobile ce cad în sfera sa de acțiune nu necesită interpretarea dispozițiilor conținute, fiind unul explicit, ce rezultă din însăși titulatura sa, aceea de hotărâre pentru aprobarea metodologiei de vânzarea a bunurilor imobile proprietatea privată a municipiului Constanța.

Acesta este precizat, de altfel, și în art.1 alin.(1) din hotărâre ce prevede, lămuritor, următoarele:

Prezenta hotărâre reglementează în mod unitar procedura de vânzare a bunurilor imobile proprietatea privată a Municipiului Constanța,

precum și în art.2 alin.(1) potrivit căruia:

Fac obiectul prezentei hotărâri bunurile imobile care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții: a)constituie proprietate privată a municipiului Constanța; b)au situația juridică clarificată; c)nu prezintă eficiență pentru autoritatea locală din punct de vedere economico-financiar, social sau de mediu.

Rezultă că dispozițiile acestei hotărâri sunt aplicabile imobilelor ce sunt  proprietatea privată a Municipiului Constanța, a căror vânzare urmează a se face, potrivit art.1 alin.(2),

în condițiile legii și cu respectarea dispozițiilor din prezenta hotărâre,

nu imobilelor proprietate privată a persoanelor fizice ori juridice.

Or, imobilul în litigiu nu este bun imobil aflat în proprietatea privată a Municipiului Constanța, ci bun imobil aflat în proprietatea privată a unei persoane juridice, anume, în proprietatea părții reclamante, care l-a dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 863 din 19.02.2004 de BNP X.

Ca atare, în privința acestui imobil, partea pârâtă nu poate derula procedura de vânzare prevăzută în hotărârea administrativă menționată și, pe cale de consecință, nici procedura de renegociere/reevaluare, prevăzută la art.22 și art.23 din normele metodologice.

Proprietatea privată, potrivit art.555 alin.(1) C.civ.,

este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.

Limitele exercitării dreptului de proprietate sunt prevăzute de art. 556 C.civ. și acestora nu se subsumează limitările pretinse de partea pârâtă.

Dimpotrivă, în respectarea principiului securității circuitului civil și stabilității raporturilor juridice, părții pârâte, în calitate de vânzătoare a bunului, îi incumbă obligația de a respecta cumpărătoarei dreptul transmis și de a executa cu bună-credință obligațiile și drepturile asumate prin contract, pe temeiul art. 970 din vechiul C.civ., cum, corect, a reținut instanța de apel.

De altminteri, invocând că este îndreptățită să pretindă, de maniera arătată, actualizarea prețului convenit într-un contract de vânzare-cumpărare, după încheierea acestuia, se constată că partea pârâtă ignoră cele două calități în care acționează în diversele raporturi juridice, aceea subiect de drept public, cu care intră în raporturile juridice ce sunt supuse normelor de drept administrativ și în care a adoptat și hotărârea menționată, cu aceea de subiect de drept civil, cu care intră în raporturile juridice civile, ce sunt supuse normelor de drept civil, raporturi juridice ce se caracterizează prin poziția de egalitate juridică a subiectelor sale.

Ca subiect de drept civil, partea pârâtă este ținută să respecte drepturile și obligațiile ce intră în conținutul raporturilor juridice pe care le încheie, ce sunt și rămân supuse normelor civile, și, totodată, este ținută, de acțiunile și inacțiunile ce constituie obiectul raportului juridic la care se referă drepturile și obligațiile, bunurile fiind doar obiecte derivate ale contractelor.

Or, contractul de vânzare-cumpărare pe care l-a încheiat cu partea reclamantă este un contract civil, numit, al cărui caracter sinalagmatic este conferit de împrejurarea că atât obligațiile vânzătorului, cât și ale cumpărătorului sunt interdependente și reciproce, fiecare dintre ele avându-și cauza juridică în cealaltă, cauze a cărei absență atrage, cum corect a statuat instanța de apel, sancțiunea nulității pe tărâmul normelor de drept civil.

Acest contract este, prin natura sa, comutativ, întrucât la încheierea sa, părțile cunosc întinderea prestațiilor la care se obligă și ca atare, pot aprecia valoarea acestora ca fiind echivalentă.

Din perspectiva acestui contract, schimbarea funcțiunilor urbanistice ale imobilului înstrăinat, după momentul încheierii sale, prin planuri urbanistice adoptate de partea pârâtă, în calitate de subiect de drept public, schimbare de ce poate conferi imobilului creșterea ori diminuarea valorii sale, comparativ cu aceea avută la momentul încheierii contractului, semnifică un eveniment viitor și incert, incompatibil cu natura comutativă a acestui tip de contract.

Un astfel de eveniment, viitor și incert, este specific contractului aleatoriu, întrucât, potrivit art.1173 alin.(2) C.civ., acesta oferă cel puțin uneia dintre părți șansa unui câștig și o expune totodată la riscul unei pierderi.

Contractele comutative prin natura lor pot fi transformate în contracte aleatorii, însă aceasta la momentul încheierii contractului, potrivit normei de drept menționate, prin voința expresă și conștientă a părților contractante, nu la momentul împlinirii evenimentului viitor sau ulterior împlinirii acestuia, o astfel de clauză neputând fi pretins că este subînțeleasă.

Ca atare, dat fiind caracterul comutativ al contractul nr.836 din 19.02.2004, partea pârâtă nu poate susține cu temei că este îndreptățită să pretindă o diferență de preț pentru imobilul înstrăinat, sub motiv că, ulterior înstrăinării, valoarea acestuia ar fi crescut, urmare a schimbării funcțiunilor și destinației sale conform planurilor urbanistice, întrucât obligația de plată a sporului de valoare asumată de cumpărătoarea, pe un astfel de motiv, este lipsită de cauză juridică,  cum corect a statuat instanța de  apel.

Cu atât mai puțin o astfel de transformare a contractului de vânzare-cumpărare nu poate fi condiționată cumpărătorului, prin încheierea de acte adiționale, atunci când vânzătoarea acționează în calitate de subiect de drept public, în cadrul diverselor proceduri legale de autorizare pe care le derulează în privința imobilelor proprietate privată a persoanelor fizice ori juridice, irelevant că, ulterior încheierii contractului, ar fi adoptat, în considerarea acestei calități, de subiect de drept public, acte de autoritate cu valoare normativă prin care ar fi stipulat în acest sens.

Aceasta, întrucât, o astfel de intervenție contravine principiului securității juridice, ce este caracterizat prin faptul că legea trebuie să asigure protecția subiecților de drept împotriva unui eventual pericol care poate veni chiar din partea normelor juridice ce ar fi adoptate în viitor, norme ce ar risca să creeze o insecuritate juridică în privința raporturilor juridice încheiate în baza unor norme de drept clare, previzibile.

În fine, cum dispozițiile HCL nr.261/2017, în considerarea celor arătate, nu sunt incidente raportului juridic dedus judecății în cauza pendinte, rezultă că examinarea dispozițiilor indicate de partea pârâtă ca temei juridic ce ar permite includerea în contractele de vânzare-cumpărare a imobilelor din domeniul privat Municipiului Constanța încheiate după intrarea în vigoare a acestei hotărâri, nu este utilă cauzei, ci dimpotrivă, excedează verificărilor necesare soluționării acesteia, motiv pentru care nu vor face obiectul examinării din perspectiva prezumția de legalitate invocate de aceasta.

În acest context al analizei, se impune și constatarea potrivit căreia nici norma de drept prevăzută de art.10 alin.(1) din Legea nr. 453/2001, în forma în vigoare la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr.836 din 19.02.2004, nu fundamentează pretențiile părții pârâte.

Astfel cum, corect, a reținut instanța de apel, norma impune respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii, cu ocazia înstrăinării terenurilor destinate construirii, aparținând domeniul privat al unităților administrativ teritoriale, în vederea realizării de către titular a unei construcții, chestiune ce nu se confundă cu valorificarea de către proprietarul unui imobil, la un anumit moment, a documentațiilor adoptate de autoritățile publice, în implementarea strategiilor de dezvoltare urbană.

Așa fiind, în considerarea celor expuse, rezultă că instanța de apel a statuat, corect, prin motivarea principală, că actul adițional la contractul de vânzare-cumpărare nr.836 din 19.02.2004, încheiat de părți la 31.08.2018, este lovit de nulitate relativă pentru lipsa cauzei juridice a obligației asumate de partea reclamantă, în calitate de cumpărătoare a imobilului dobândit în proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare menționat.

Cum motivarea principală a hotărârii recurate subzistă, nefiind înlăturată în raport de criticile deduse judecății prin recurs, se constată că partea pârâtă nu justifică interes în examinarea criticilor îndreptate împotriva considerentelor relative la nulitatea absolută, ce au făcut statuate în motivarea subsidiară a hotărârii recurate, lipsită, în condițiile menținerii motivării principale, de efecte juridice.

Așa fiind, pentru considerentele arătate, Înalta Curte, în baza art.496 alin.(1) C.proc.civ., a respins recursul dedus judecății de partea pârâtă, ca nefondat.