ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 747/2023

Obiectul cererii de chemare în judecată Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, la 3 ianuarie 2018, sub nr. x/2018, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. și C., a formulat cerere de chemare în judecată, prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la plata sumei de 100.000 euro, reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, pentru imobilul situat în București, str. x, să se dispună stabilirea taxei de timbru, valoarea pretențiilor în RON fiind de 462.600 RON la cursul BNR din 18.12.2017. Pârâții au formulat cerere reconvențională, solicitând, în circumstanțele în care se va aprecia că există o veritabilă clauză penală a Convenției "promitenții-vânzători vor plăti promitentului - cumpărător, cu titlu de despăgubiri valoarea investiției efectuate de către acesta din urmă’’, să se procedeze la reducerea cuantumului sumei de 100.000 euro, reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare - cumpărare în formă autentică, pentru imobilul situat în București, str. x.

Hotărârea pronunțată de Tribunalului București, secția a IV-a civilă Prin sentința civilă nr. 648 din 4 aprilie 2019, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a anulat cererea reconvențională, ca netimbrată. A admis acțiunea și a dispus obligarea pârâților la plata către reclamant a sumei de 100.000 euro, cu titlu de despăgubiri, și a sumei de 8246,20 RON, reprezentând cheltuieli de judecată - taxă judiciară de timbru. Pârâtele C. și D. (în calitate de moștenitoare a defunctului B.) au declarat apel împotriva hotărârii de primă instanță.

Hotărârea pronunțată de Curtea de Apel București, secția III- civilă și pentru cauze cu minori și de familie Prin decizia nr. 1084A din 7 septembrie 2021, Curtea de Apel București, secția III- civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondate, apelurile. A luat act că apelantele pârâte și-au rezervat dreptul la cheltuieli de judecată pe cale separată. A obligat apelantele în solidar să plătească intimatului reclamant, cheltuieli de judecată în sumă de 2500 RON.

Recursul declarat în cauză Împotriva deciziei pronunțate în apel au declarat recurs pârâtele C. și D.. În cuprinsul cererii de recurs, recurentele au invocat următoarele aspecte: - preliminar dezvoltării motivelor de recurs, recurentele au solicitat suspendarea prezentului dosar până la soluționarea definitivă a dosarului nr. x/2021, aflat pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, în temeiul dispozițiilor art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ. au expus obiectul acțiunii în acest ultim dosar, apreciind că sunt îndeplinite cerințele pentru admiterea cererii de suspendare, întrucât hotărârea ce se va pronunța în dosarul nr. x/2021 va avea o consecință hotărâtoare asupra soluției din prezenta cauză; - argumentele instanței de apel cu privire la neepuizarea de către C. și B. a tuturor căilor legale pentru a dobândi un titlu de proprietate valabil asupra terenului în cauză sunt eronate, fapt ce atrage aplicarea greșită a normelor de drept material; - instanța a reținut că un mijloc legal pe care C. și B. l-ar fi avut la îndemână și nu l-au uzitat pentru a dobândi titlul de proprietate în mod valabil, ar fi fost introducerea unei acțiuni judiciare în fața instanței competente, având ca obiect perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate la 23.06.1996 cu E. și F.; Curtea a făcut o interpretare eronată a dispozițiilor legale aplicabile, în sensul că acest demers juridic propus și care a constituit și motivul respingerii apelului este, în realitate, un procedeu juridic inadmisibil în prezenta cauză, atât timp cât nu sunt îndeplinite condițiile pentru admiterea unei astfel de acțiuni, respectiv promitenții vânzători E. și F. nu au calitatea de proprietari ai imobilului, calitate care nu a existat nici la momentul încheierii actului, nici în prezent (așa cum rezultă din actele existente la dosar, în sensul ca imobilul este în proprietatea statului, iar notificarea formulată de E. și F. nu a fost soluționată); - au solicitat recurentele a se avea în vedere faptul că C. și B., la momentul la care au încheiat "convenția - promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare’’ din 15.12.2016, nu aveau niciun titlu de proprietate cu privire la terenul situat în str. x, București Sector 4, aspecte aduse la cunoștința intimatului; în consecință, după momentul încheierii acestei promisiuni, B. a apelat la un avocat pentru a realiza toate demersurile juridice necesare clarificării regimului juridic al terenului, pentru ca ulterior acesta să intenteze o acțiune în justiție în vederea obținerii dreptului de proprietate asupra terenului; - ca urmare a acestor demersuri s-au primit răspunsuri nefavorabile, risc pe care însuși intimatul și l-a asumat încă de la semnarea convenției cu o persoană despre care fusese informat expres ca nu avea calitatea de proprietar; - în urma răspunsurilor primite din partea Primăriei Municipiului București, C. și B. au fost în imposibilitate sa realizeze vreun demers în vederea dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, având în vedere că nu erau îndeplinite condițiile legale prevăzute de C. civ. pentru a putea intenta o acțiune în dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului prin nicio modalitate prevăzută de lege, atâta timp cât, pe de o parte, bunul constituie proprietate publică a Statului român, fiind astfel scos din circuitul civil, iar, pe de altă parte, E. și F. - persoanele cu care aceștia au încheiat la nivelul anului 1996 actul sub semnătura privată, nu dețineau nici la momentul semnării actului și nici în prezent proprietatea asupra acestui imobil; - au învederat recurentele că bunul este revendicat de alte persoane, iar dosarele administrative nu sunt soluționate nici la acest moment; - faptul că independent de voința recurentelor nu s-a putut îndeplini condiția suspensivă, nu echivalează cu neexecutarea culpabilă a obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare; - obținerea titlului de proprietate a fost asumată ca și condiție suspensivă de către toate părțile contractante, inclusiv de către promitentul-cumpărător; - în opinia recurentelor, s-au epuizat toate căile legale judiciare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului în cauză, pe cale de consecință, acestea sunt în prezența unei imposibilități absolute de executare a obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, așa cum este aceasta prevăzută de art. 1227 coroborat cu art. 1229 C. civ. - au mai susținut recurentele că, în speța de față, nu sunt întrunite condițiile antrenării răspunderii contractuale, având în vedere că nu se poate retine culpa sau intenția lor în neîndeplinirea obligațiilor asumate, o astfel de circumstanțiere fiind prevăzută în mod expres în cuprinsul contractului, părțile prevăzând condițiile antrenării răspunderii contractuale dacă promitenții-vânzători nu își vor îndeplini obligațiile asumate din culpă sau cu intenție, o astfel de ipoteză nefiind dovedită pe parcursul desfășurării procesului; - în cuprinsul contractului a fost menționat extrem de clar faptul că promitentul-cumpărător avea cunoștință despre inexistenta titlului de proprietate cu privire la bunul ce forma obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; având în vedere că toate părțile contractante, dar mai ales promitentul-cumpărător și-au asumat riscul neobținerii titlului de proprietate asupra bunului, o astfel de ipoteză neputând fi în niciun caz exclusă, contractul denumit promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare are caracter aleatoriu; - în consecință, din actele existente la dosar, rezultă că instanța de apel trebuia să constate și să facă aplicarea art. 1540 alin. (2) C. civ., care reglementează nulitatea clauzei penale și care prevede faptul că:, Penalitatea nu poate fi cerută atunci când executarea obligației a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului.’’ - obligația autorului recurentelor, de a dobândi un titlu valabil de proprietate asupra terenului în cauză, astfel încât acesta să fi transmis dreptul către reclamant, pentru a perfecta vânzarea terenului, nu a putut fi executată din motive neimputabile acestuia, fapt ce atrage în mod implicit aplicarea art. 1540 alin. (2) C. civ.; pe cale de consecință, au considerat recurentele că acea clauza penală stipulată în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este nulă absolut ca urmare a imposibilității de executare a obligației de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului, imposibilitate ce derivă din motive neimputabile promitentului-vânzătorului, astfel cum reiese din adresele primite din partea Primăriei București; - au solicitat instanței de recurs să aibă în vedere și dispozițiile art. 1548 C. civ. care stabilesc regula privind prezumția de neexecutare a obligațiilor contractuale de către debitor, însă această prezumție de culpă poate fi răsturnată, în sensul că debitorul trebuie să invoce cauze justificate de neexecutare (art. 1555 - 1557 C. civ.). - instanța de apel a reținut greșit în cuprinsul hotărârii faptul că obligația numitei C. și a soțului decedat B., de a obține titlul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul contractului, este o obligație de rezultat, aceasta fiind una de mijloace sub rezerva faptului că nu dețineau la acel moment decât un act sub semnătură privată din anul 1996; - promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului în cauză a fost afectată de o condiție suspensivă, aceea de a depune diligențe în vederea obținerii titlului de proprietate asupra imobilului, iar această condiție suspensivă reprezintă elementul definitoriu care califică promisiunea de vânzare-cumpărare ca un contract aleatoriu și nu unul comutativ, așa cum a reținut în mod eronat instanța de apel; - în cuprinsul contractului a fost menționat faptul că promitentul-cumpărător avea cunoștință despre inexistența titlului de proprietate cu privire la bunul ce forma obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; cum toate părțile contractante, dar mai ales promitentul-cumpărător și-au asumat riscul neobținerii titlului de proprietate asupra bunului, contractul denumit promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare are caracter aleatoriu; intimatul a recunoscut caracterul aleatoriu al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare în cadrul dosarului nr. x/2021, ceea ce înseamnă că a recunoscut, implicit, faptul că obligația de obținere a titlului de proprietate asupra imobilului în cauza de față are caracterul unei obligații de mijloace; - obligația promitenților-vânzători, de a dobândi un titlu valabil de proprietate asupra terenului în cauză nu a putut fi executată din motive neimputabile acestora, fapt ce atrage aplicarea art. 1540 alin. (2) C. civ. privind instituția clauzei penale, care reglementează nulitatea clauzei penale și care prevede: "Penalitatea nu poate fi cerută atunci când executarea obligației a devenit imposibilă din cauze neimputabile debitorului.’’ - au apreciat că, în speță, clauza penală stipulată în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este nulă absolut ca urmare a imposibilității de executare a obligației de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului, imposibilitate ce derivă din motive neimputabile promitenților-vânzători, astfel cum reiese din adresele primite din partea Primăriei București, care atestă faptul ca imobilul disputat în prezenta cauză se afla în proprietatea publică a statului, motiv care face imposibilă dobândirea și transmiterea proprietății de către recurente; - au solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat; - în drept au fost invocate dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Apărările efectuate în cauză Prin întâmpinare, intimatul A. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, menținerea ca legală a deciziei instanței de apel și obligarea recurentelor la suportarea cheltuielilor de judecată pricinuite de formularea căii de atac. În raport de solicitarea de suspendare a prezentului litigiu, arată că o cerere similară a fost formulată și în fața Curții de Apel București, respinsă în mod corect de această instanță. Consideră că dosarul nr. x/2021 a fost formulat cu scopul de a tergiversa soluționarea prezentei cauze. În ceea ce privește recursul formulat, apreciază că acesta este nefondat întrucât în mod corect a subliniat Curtea faptul că nu poate fi vorba de o imposibilitate de executare atât timp cât nu au fost epuizate toate acțiunile legale. Promisiunea încheiată de părți nu a fost în nicio măsură afectată de o condiție, având în vedere că nu rezultă o asemenea prevedere din cuprinsul său. Dimpotrivă, părțile au stabilit foarte clar – conform situației reale, prin convenția nr. 37/15.12.2016 – un termen suspensiv al preconizatului transfer al proprietății, iar nu o condiție; actul autentic trebuia încheiat până la data de 15.12.2017, dată până la care pârâții aveau obligația de a obține un titlu justificativ al proprietății promise, iar această obligație este una de rezultat. Părțile nu au convenit ca vânzarea terenului să se încheie dacă promitenții-vânzători obțin titlu de proprietate, ci în 15 zile de când îl obțin, cxel mai târziu la data de 15.12.2017. Toate argumentele aduse de către recurente sunt nefondate, urmând a fi respinse ca atare. Nu a fost depus răspuns la întâmpinare. La data de 12 iulie 2022, intimatul A. a depus concluzii scrise prin care solicită respingerea recursului, ca nefondat.

Procedura de filtru Dosarul a fost înregistrat la 29 martie 2022 pe rolul secției I civile a instanței supreme. Prin rezoluția din 11 aprilie 2022 s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului. Totodată s-a dispus emiterea unei adrese către recurente, cu mențiunea de a face dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4.123,1 RON, sub sancțiunea anulării cererii de recurs, ca netimbrată. Recurentele și-au îndeplinit obligația stabilită și au depus la dosar dovada achitării taxei de timbru în cuantum de 4.123,1 RON ce se regăsește la dosar recurs. Prin încheierea din data de 9 februarie 2023 a fost admis în principiu recursul declarat de recurentul-reclamant și acordat termen de judecată la data de 4 mai 2023, termen la care instanța a rămas în pronunțare asupra recursului declarat în cauză. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casației și Justiție. Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată caracterul fondat al criticilor formulate împotriva acesteia, având în vedere următoarele considerente: Analizând demersul juridic cu care au fost învestite instanțele de judecată, Înalta Curte constată că prin cererea de chemare în judecată introdusă de reclamantul A. s-a solicitat obligarea pârâților B. și C. la plata sumei de 100.000 de euro reprezentând despăgubiri pentru neexecutarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în București, strada x nr. 6. Prin sentința civilă nr. 648 din 4 aprilie 2019, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a admis cererea de chemare în judecată și a obligat pârâții la plata sumei de 100.000 de euro în favoarea reclamantului A., precum și la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 8.246,60 RON. Cererea reconvențională formulată de către pârâți, prin care au solicitat reducerea despăgubirilor solicitate, a fost anulată, ca netimbrată. Pentru a pronunța soluția de admitere a cererii de chemare în judecată, prima instanță a apreciat îndeplinite condițiile reglementate de art. 1538 C. civ. întrucât pârâții nu și-au îndeplinit obligația de a încheia contractul de vânzare în formă autentică, că aceștia se află în culpă pentru neexecutare, prin convenția nr. 37 din 15 decembrie 2016 s-a stabilit un termen suspensiv până la care părțile trebuiau să își îndeplinească obligațiile, iar prejudiciul pentru neexecutare a fost evaluat convențional la suma de 100.000 de euro. Având în vedere decesul pârâtului B., instanța de apel a constatat, la termenul din data de 7 septembrie 2021, transmiterea calității procesuale pasive către succesoarea acestuia, D.. Prin decizia civilă 1084A din 7 septembrie 2021, aceeași instanță a validat considerentele sentinței pronunțate de instanța de fond, considerând în plus că pârâții nu au întreprins toate demersurile legale pentru obținerea dreptului de proprietate (de exemplu nu au uzat de acțiunea având ca obiect perfectarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate la data de 23 iunie 1996 cu domnii E. și F.), astfel cum și-au asumat în mod expres prin convenția din data de 15 decembrie 2016 și că nu există nicio cauză exoneratoare de răspundere care să opereze în favoarea pârâților. Prin memoriul de recurs cu care au înțeles pârâtele să învestească instanța supremă a fost criticată decizia instanței de apel din perspectiva încălcării normelor de drept material, fiind invocat cazul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) punctul 8 din C. proc. civ. Înalta Curte observă că promisiunea bilaterală de vânzare dedusă judecății a fost încheiată în data de 15 decembrie 2016, după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., fiind supusă, așadar, dispozițiilor acestei legi, în raport cu art. 6 alin. (5) din C. civ. și art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ. (art. 1279 și art. 1669-1670, 1530, 1538 – 1540, 1547-1548 C. civ.). Potrivit art. 1279 alin. (1) C. civ. "Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea". Alineatul (2) al aceluiași articol prevede că "În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese". Articolul 1669 din C. civ. reglementează dreptul părții care și-a executat integral obligațiile de a solicita instanței, în contextul în care contractantul refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic. Potrivit art. 1530 C. civ., creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației. Conform art. 1547 C. civ., Debitorul este ținut să repare prejudiciul cauzat cu intenție sau din culpă. Potrivit art. 1548 C. civ., Culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării. Reclamantul s-a prevalat în susținerea temeiniciei pretențiilor sale de clauza inserată în convenția atestată sub numărul x din 15 decembrie 2016 de către avocat G., potrivit căreia promitenții-vânzători și-au asumat obligația de a achita despăgubiri în ipoteza în care nu își vor îndeplini, în mod cumulativ, până cel mai târziu la data de 15.12.2017, îndatoririle arogate prin semnarea acestei convenții. Clauza penală este acea clauză prin care părțile stipulează, de la început, în contract, că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale (art. 1538 alin. (1) C. civ.). O astfel de evaluare convențională anticipată a daunelor-interese, printr-o clauză penală, nu este, în mod esențial, legată de o prestație monetară, astfel că ea poate viza chiar și o obligație de a face, asumată prin contract. Cert este că o astfel de clauză penală, prevăzută ca echivalent pentru neexecutare, exonerează creditorul de a face dovada existenței și întinderii prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligațiilor contractuale. Prin accesorialitate, existența clauzei penale depinde de valabilitatea convenției principale, conform art. 1540 alin. (1) C. civ.. Totodată, stingerea obligației principale, determină, de regulă, stingerea efectelor clauzei penale. În litigiul dedus judecății, prima instanță, iar apoi instanța de apel, ca instanțe de fond, s-au axat exclusiv pe problema culpei debitorului, în condițiile în care aceasta este prezumată în caz de neexecutare a obligațiilor asumate prin contract, fără a realiza o cercetare riguroasă a tuturor cerințelor substanțiale prescrise de lege în ceea ce privește existența vreunui caz de exonerare. Indiscutabil, promisiunea bilaterală de vânzare, încheiată de părțile în proces în data de 15 decembrie 2017, a generat în sarcina celor două părți ale raportului juridic substanțial doar obligații de a face, respectiv de a încheia în viitor, în mod valabil, un contract de vânzare. Totodată, prin această promisiune, promitenții-vânzători și-au asumat obligații suplimentare referitoare la efectuarea demersurilor pentru obținerea titlului de proprietate. În aceste circumstanțe, părțile încheie promisiunea bilaterală de vânzare în litigiu, asumându-și, prin aceeași convenție, obligații suplimentare și prealabile de reglementare a situației juridice a imobilului care face obiectul promisiunii, pentru ca transmiterea dreptului de proprietate să poată fi realizată în viitor în mod valabil. Art. 1.530 C. civ., în formularea sa, include toate aceste categorii de obligații, oferind posibilitatea acordării daunelor-interese pentru neexecutările culpabile ale obligațiilor de mijloace și de rezultat relative, ca și pentru neexecutarea chiar și neculpabilă a obligațiilor de rezultat absolute. Daunele-interese pot fi acordate numai dacă neexecutarea nu este justificată. Dacă nu există justificare, atunci există vinovăție, dacă dimpotrivă există justificare, atunci nu există vinovăție. Înalta Curte reține, cu referire la condiția anterior evocată, că instanța de apel, după ce în prealabil invocă prezumția legală relativă de culpă, dedusă din neexecutare, în raport cu art. 1548 C. civ., concluzionează în sensul că pârâții nu au realizat toate demersurile legale în vederea obținerii titlului de proprietate, astfel cum și-au asumat expres în promisiunea bilaterală încheiată cu reclamantul. Contrar celor susținute de către instanța de apel, Înalta Curte, analizând conținutul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare atestată sub numărul x din 15 decembrie 2016 de către avocat G., constată că promitenții-vânzători și-au asumat obligația de a achita despăgubiri doar în ipoteza în care "din culpă sau cu intenție ... nu își vor îndeplini, în mod cumulativ, până cel mai târziu la data de 15.12.2017 sau a termenului prelungit cu încă un an, obligațiile asumate în baza promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și/sau nu se vor prezenta la aceeași dată, personal sau prin mandatar, la sediul biroului notarial în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică...". Conform aceleiași convenții, promitenții-vânzători s-au obligat să întreprindă "toate demersurile legale pentru a dobândi calitatea de proprietari și de a vinde, până la data de 15.12.2017, cu posibilitatea de a prelungi cu încă un an acest termen dacă condițiile legale de dobândire impun prelungirea termenului, lui A., imobilul situat în București, strada x nr. 6, compus din teren intravilan, categoria curți-construcții în suprafață de 226 mp, pe care subsemnatul B. l-am dobândit prin cumpărare cu actul sub semnătură privată din anul 1996 de la numiții E. și F. care, la rândul lor, l-au stăpânit din anul 1957 și pe care în 1958 au edificat o casă din paiantă". Prin urmare, prin promisiunea bilaterală pârâții din prezenta cauză și-au asumat două obligații de a face constând în efectuarea demersurilor în vederea obținerii dreptului de proprietate și încheierea contractului de vânzare la momentul dobândirii dreptului de proprietate, dar nu mai târziu de data de 15 decembrie 2017. În raport de prima obligație asumată, se constată că pârâții au efectuat o serie de adrese către diverse instituții angrenate în procedura specială de reconstituire a dreptului de proprietate, răspunsurile fiind fie de redirecționare către alte instituții, fie de refuz comunicare informații motivat de lipsa calității de proprietar al imobilului. Doar prin adresa nr. x/30.01.2017, Primăria Municipiului București a comunicat următoarea informație "cu privire la adresa din București, strada x nr. 6, Sector 4 au fost înregistrate cererile depuse la Primăria Sectorului 4 București sub nr. x/13.03.1991, y/09.03.1998 și transmise spre competentă soluționare Primăriei Municipiului București potrivit art. 43 din Legea nr. 165/2013, în urma cărora au fost constituite dosarele administrative nr. x/14.04.2016 și nr. y/06.04.2016 având ca obiect teren situat în București, strada x nr. 6, nesoluționate până la data prezentei". Obținerea dreptului de proprietate se putea realiza doar ca urmare a finalizării procedurii speciale de reconstituire a dreptului de proprietate inițiată de autorii pârâților, E. și F., prin cererea înregistrată sub nr. x din 9 martie 1998 la Primăria Sectorului 4 București . Însă, modalitatea și momentul soluționării acestei cereri sunt aspecte ce nu țin de voința pârâților, fiind în afara controlului lor. În aceste condiții, Înalta Curte apreciază că pârâții au efectuat demersurile ce puteau fi întreprinse de ei, însă dobândirea dreptului de proprietate era supusă condițiilor reglementate de legea specială. Considerentele instanței de apel potrivit cărora aceștia puteau recurge la formularea unei acțiuni în vederea perfectării vânzării-cumpărării încheiate în data de 23 iunie 1996 cu promitenții-cumpărători E. și F. sunt excesive în contextul în care instanța de judecată învestită cu o astfel de acțiune, pentru a pronunța o hotărâre care ține loc de act autentic, are obligația de a verifica existența dreptului de proprietate în patrimoniul promitenților-vânzători. Din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1.279 și art. 1.669 din C. civ. rezultă că, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, trebuie ca partea care cere instanței pronunțarea acestei hotărâri să își fi executat propriile obligații rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri și ca promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis. Prin hotărârea instanței este suplinit consimțământul uneia dintre părți și actul de jurisdicție are caracter constitutiv de drepturi, în sensul că se transferă dreptul de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător. Pe de altă parte, hotărârea judecătorească având forța unui act solemn, prin intermediul său este îndeplinită condiția de formă, ad validitatem, pentru vânzarea promisă și, în situațiile în care bunul se află, la data pronunțării hotărârii, în patrimoniul promitentului-vânzător, ca efect al acesteia se produce și transferul dreptului în patrimoniul cumpărătorului, cu amendamentul că transferul proprietății nu se produce prin voința judecătorului, ci în temeiul convenției părților și al legii. Or, bunul nu se afla la data de 23 iunie 1996 și nu se află nici în prezent în patrimoniul promitenților-vânzători E. și F.. Conform răspunsului comunicat de către Primăria Municipiului București cu numărul x/24.03.2017, imobilul care a purtat adresa strada x nr. 6 a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului de expropriere nr. 130 din 16 iunie 1975, aplicat prin decizia nr. 843/30.06.1975 emisă de fostul Consiliu Popular al Municipiului București-Comitetul Executiv, în anexa nr. 15 fiind înscriși, la poziția nr. 28, E. și H. cu suprafața expropriată de 226,00 mp teren și 51,00 mp construcții. Prin cererea de reconstituire adresată autorității locale E. și H. urmăreau recunoașterea dreptului lor de proprietate prin emiterea titlului de proprietate pentru imobilul situat în strada x nr. 6. În lipsa dreptului de proprietate în patrimoniul acestora, acțiunea introdusă nu avea finalitatea atribuită de instanța de apel, opunându-se și în acest caz dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001. Lipsa calității de proprietar a pârâților și împrejurarea că pentru terenul în litigiu era în derulare o procedură administrativă de recunoaștere a dreptului de proprietate în favoarea numiților E. și H. au fost cunoscute de promitentul-cumpărător, reclamant în prezenta cauză, la data încheierii promisiunii de vânzare, acesta fiind motivul pentru care nu a fost stabilită și nici nu a fost achitată vreo sumă cu titlu de avans din prețul imobilului. Or, clauza penală este o clauză privind răspunderea care îl scutește pe creditor de a face proba prejudiciului, nu însă și de proba neexecutării culpabile a obligației. Prin urmare, având în vedere împrejurarea că dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea 10/2001 se opuneau atât la încheierea contractului de vânzare-cumpărare între părțile litigante, cât și la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în condițiile sugerate de instanța de apel, se constată că decizia nr. 1084 A din 7 septembrie 2021 a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 1547 din C. civ. Pentru toate cele ce preced, apreciind că se verifică motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., instanța de recurs, în aplicarea art. 497 alin. (1) teza I C. proc. civ., va admite recursul pârâtelor, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre o nouă judecată, instanței de apel care, în rejudecare, urmează să analizeze îndeplinirea condițiilor reglementate de dispozițiile art. 1530 C. civ. raportat la dispozițiile art. 1547 C. civ., precum și la celelalte temeiuri de drept invocate de părți. În ceea ce privește cererea de acordare a cheltuielilor de judecată, formulată de ambele părți, se constată că potrivit dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părții care a câștigat, să-i plătească acesteia cheltuielile de judecată. Aceste dispoziții legale stabilesc regula potrivit căreia partea câștigătoare a procesului este în drept să-i fie plătite cheltuielile de judecată, debitor al obligației de plată fiind partea care a căzut în pretenții, deci cea care a pierdut procesul. În considerarea acestor reguli de principiu, trebuie avut în vedere și că acordarea cheltuielilor de judecată este posibilă doar atunci când instanța pronunță o soluție prin care litigiul primește o rezolvare cu privire la pretențiile deduse judecății, căci doar într-o asemenea situație se poate stabili care dintre părți a câștigat procesul și care l-a pierdut. Dintr-o asemenea perspectivă, atunci când o instanță de recurs trimite cauza spre rejudecare instanței de apel nu s-ar putea considera că a fost pronunțată o soluție prin care litigiul a fost tranșat și, deci, nici că ar exista o parte care a pierdut procesul, în sensul prevederilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ. Or, instanța se pronunță asupra cheltuielilor de judecată atunci când hotărârea sa este susceptibilă de a tranșa diferendul părților dedus judecății prin cererea de chemare în judecată, întrucât doar în această situație se poate stabili cine a pierdut finalmente procesul și se poate avea în vedere ansamblul cheltuielilor de judecată efectuate de părți. Prin excepție, soluțiile de admitere a apelului/recursului și de trimitere a cauzei spre rejudecare ori spre judecare de către instanța competentă nu tranșează acest diferend, ci îl plasează altei instanțe spre soluționare, astfel încât, în aceste situații, instanța de control judiciar nu se va pronunța asupra cheltuielilor de judecată realizate strict în calea de atac admisă cu consecința trimiterii cauzei la o altă instanță. Altminteri, soluția asupra acestor cheltuieli nu ar mai putea fi pusă în contextul ansamblului procesului și ar fi desprinsă de ideea de culpă procesuală în ansamblul demersului juridic. Aceasta nu înseamnă că aceste cheltuieli, realizate în calea de atac admisă cu consecința trimiterii cauzei la instanța inferioară în grad, nu vor putea fi recuperate de partea care le-a avansat, dar asupra lor se va pronunța instanța la care a fost trimisă cauza spre soluționare, ele fiind aferente cursului judecății ce a dus pentru prima oară la o soluție validă din punct de vedere procedural. Prin urmare, în rejudecare, instanța de apel se va pronunța și cu privire la cheltuielile de judecată solicitate în cauză de părți.