ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 759/2023

Ședința publică din data de 09 mai 2023

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

I.1 Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 08 martie 2017, sub nr. x/2017, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în București, B-dul x nr. 75, compus din parter, cotă-parte indiviză din spațiile comune ale imobilului proporțional cu suprafața parterului și subsolului, cota-parte indiviză corespunzătoare parterului și subsolului aferentă terenului pe care este edificată clădirea, cotă-parte indiviză aferentă parterului și subsolului din suprafața terenului liber de construcții (curte).

În drept a invocat dispozițiile art. 1.669 C. civ. și art. 167 C. proc. civ.

Prin încheierea din data de 06.04.2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în temeiul art. 200 alin. (4) C. proc. civ. s-a dispus anularea acțiunii formulate de reclamant.

La data de 23.08.2017, prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, sub nr. x/2017, petentul A. a formulat o nouă cerere de chemare în judecată în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., solicitând instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul situat în București, B-dul x nr. 75, compus din parter, cotă-parte indiviză din spațiile comune ale imobilului proporțional cu suprafața parterului și subsolului, cota-parte indiviză corespunzătoare parterului și subsolului aferentă terenului pe care este edificată clădirea, cotă-parte indiviză aferentă parterului și subsolului din suprafața terenului liber de construcții (curte).

În drept a invocat dispozițiile art. 1279 C. civ. și art. 167 C. proc. civ.

Prin încheierea din camera de consiliu, din data de 26.09.2017, pronunțată în dosarul nr. x/2017, secția a IV-a civilă a Tribunalului București a înaintat dosarul secției a III-a civile a Tribunalului București în temeiul art. 107 alin. (1) și (3) din Regulamentul de ordine interioară.

Astfel s-a înregistrat dosarul, la data de 23.10.2017, pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, sub nr. x/2017*.

I.2 Sentința pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă:

Prin sentința civilă nr. 1036 din 24 iulie 2020, Tribunalul București, secția a III-a civilă a admis acțiunea formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâții B. - decedată, C. și D..

A constatat că între reclamantul A., în calitate de promitent cumpărător și pârâții C. si D., în calitate de moștenitori ai defuncților promitenți vânzători C. și B. a intervenit contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București, B-dul x, nr. 75, compus din subsol, cu o suprafață utilă de 137,82 mp și o suprafață totală de 137,82 mp și parter cu o suprafață utilă de 135,34 mp și o suprafață totală de 138,39 mp, precum și cota-parte indiviză din spațiile comune ale imobilului, proporțional cu suprafețele subsolului și parterului și cota-parte indiviză corespunzătoare subsolului și parterului aferentă terenului construit și neconstruit pe care este edificată clădirea, astfel cum au fost individualizate prin raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea topografie din data de 12.08.2019, întocmit de expert E., avizat și înregistrat prin procesul-verbal nr. x/23.05.2019 de către OCPI București, pentru prețul de 140.000 euro, din care suma de 40.000 euro a fost achitată cu titlu de avans, reclamantul dobândind dreptul de proprietate, de la pârâtă, asupra imobilului menționat.

Restul de preț de 100.000 euro, urmează a fi achitat potrivit dispozițiilor contractuale, respectiv:

- 40.000 euro la data rămânerii definitive a hotărârii;

- 60.000 euro, după rămânerea definitivă a hotărârii, în 4 rate lunare de câte 15.000 euro/lună.

Hotărârea ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A fost obligat pârâtul C. să plătească reclamantului suma de 37294,96 RON cheltuieli de judecată compusă din 10.017 RON taxă judiciară de timbru, 1500 RON onorariu expert, 300 RON onorariu curator și 25.477,96 RON reprezentând onorariu avocat.

Împotriva acestei sentințe, la data de 21.10.2020 a declarat apel pârâtul C., apel care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie la data de 09.11.2020.

I.3 Decizia pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie

Prin decizia civilă nr. 975A din 18 iunie 2021, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie a respins ca nefondat, apelul declarat de apelantul-pârât C. împotriva sentinței civile nr. 1036/24.07.2020 pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă în dosarul nr. x/2017 în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. și cu intimatul-pârât D..

A obligat apelantul-pârât să achite intimatului-reclamant suma de 6000 RON, cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat, redus conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

I.4 Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei Curții de Apel București a declarat recurs pârâtul C., întemeiat pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate, admiterea apelului, modificarea sentinței civile nr. 1036/24.07.2020 pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă în dosarul nr. x/2017 și pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată.

În susținerea cererii de recurs, recurentul-pârât a arătat că hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material, instanța de apel încălcând normele privitoare la valabilitatea consimțământului părților, deși erau numeroase acte medicale la dosar care dovedeau următoarele afecțiuni ale părinților reclamanților, respectiv C. suferea de demență mixtă, episod de pierderea stării de conștiență cu TCC, atrofie cerebrală, B. suferea de tulburare organică demență mixtă, deficit cognitiv - demență mixtă în formă medie, lacunarism cerebral, demență în boala Alzheimer, demență mixtă cu tulburări de comportament, tulburare organică de personalitate.

Recurentul-pârât susține că având în vedere aceste afecțiuni, instanța de apel trebuia să dispună din oficiu, pe baza înscrisurilor depuse la dosar, o expertiză care să stabilească discernământul promitenților-vânzători la data încheierii procurii și a promisiunii de vânzare, în virtutea principiului aflării adevărului, cu atât mai mult cu cât apelantul a precizat că acesta nu și-a dat consimțământul la vânzare, nefiind parte contractantă și nu a fost de acord cu prețul, iar părinții săi au fost sub influența directă a promitentului-cumpărător.

A mai arătat că prețul imobilului de 140.000 euro este un preț foarte mic în raport cu prețul pieței de 750.000 euro, fiind astfel incidente dispozițiile art. 1665 C. civ., întrucât prețul este disproporționat, derizoriu în raport cu valoarea bunului, respectiv de 5 ori mai mic față de valoarea acestuia, motiv pentru care în mod nejustificat instanța de apel nu a admis proba cu expertiză evaluatorie a imobilului.

De asemenea, susține că, având în vedere prețul derizoriu, instanța trebuia să pună în vedere reclamantului să consemneze diferența de preț până la concurența prețului real al pieței, respectiv la valoarea pe care o stabilea expertul după evaluarea imobilului la prețul pieței, pentru a nu se crea un prejudiciu.

Totodată, învederează că instanța de apel, deși a reținut în alineatul antepenultim din hotărâre, înainte de dispozitivul deciziei atacate, că prețul este disproporționat față de valoarea imobilului, a precizat că nu este derizoriu. Or, în condițiile în care a apreciat că este disproporționat față de valoarea imobilului, trebuia să dispună o expertiză evaluatorie și să pună reclamantul să consemneze suma de bani până la valoarea prețului pieței imobilului.

Mai susține recurentul-pârât că instanța de apel a reținut o "culpă" a promitenților-vânzători, în sensul că aceștia nu și-ar fi îndeplinit obligația de a realiza formalitățile necesare întabulării imobilului, însă nu a analizat aspecte esențiale, respectiv că aceștia nu puteau să realizeze aceste formalități, având în vedere afecțiunile medicale grave. Pe de altă parte, aceste aspecte trebuiau analizate în subsidiar, după analizarea valabilității consimțământului promitenților-vânzători și a prețului derizoriu după efectuarea expertizei.

Recurentul-pârât învederează că instanța de apel a reținut că apelantul nu a avut calitatea de parte contractantă, însă pe calea devoluțiunii legale imobilul a fost transmis în patrimoniul său și trebuie să aibă în vedere obligațiile asumate de părinții săi. Or, instanța de apel trebuia să aibă în vedere că promisiunea de vânzare și obligațiile asumate au fost efectuate de persoane cu probleme grave medicale, iar după decesul acestora, apelantul a conștientizat că părinții au fost determinați să încheie promisiunea în detrimentul acestora și nu putea să ducă mai departe un contract prejudiciabil.

Totodată, în baza art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., recurentul-pârât a solicitat suspendarea prezentului dosar până la soluționarea definitivă a dosarului civil nr. x/2021 aflat pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, motivat de faptul că dezlegarea prezentei cauze depinde în tot de existența litigiului care formează obiectul dosarului anterior menționat, având ca obiect constatare nulitate absolută a procurii autentice și promisiunii de vânzare-cumpărare din litigiu. În acest sens, recurentul-pârât a expus pe larg starea de fapt din cauză.

Această cerere de suspendare a judecății a fost rezolvată de instanța prezentă de recurs la termenul de dezbatere a recursului.

În drept, au fost invocate de recurentul pârât dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

I.5 Apărările formulate în cauză:

I.5.1 Întâmpinarea formulată de intimatul-reclamant A.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul-reclamant A. a solicitat în principal anularea recursului în baza art. 489 alin. (2) C. proc. civ. pentru neîncadrarea în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., iar în subsidiar respingerea recursului ca vădit lipsit de orice fundament, cu cheltuieli de judecată.

În ceea ce privește excepția nulității recursului, intimatul-reclamant susține că motivele de recurs invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., în realitate reprezentând o simplă reluare tale-quale a motivelor din apel strict cu privire la chestiuni de fapt. Dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ. a fost invocat formal de către recurentul-pârât.

În consecință, în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ., solicită anularea recursului, având în vedere că motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. indicat drept temei al recursului.

În ceea ce privește fondul recursului, intimatul-reclamant susține că, deși partea adversă a invocat o pretinsă lipsă de discernământ a părinților săi care l-au mandatat să vândă imobilul ce face obiectul judecății, în realitate recurentul-pârât își invocă propria culpă. Or, acest lucru este inadmisibil, conform principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

De asemenea, susține că, așa cum reiese din conținutul procurii autentificate sub nr. x din data de 14 aprilie 2016 de către B.I.N. "Acord" F., nu părinții recurentului (mandanții) au fost cei care au stabilit direct parametrii vânzării, nici în privința persoanei cumpărătorului, nici în privința prețului. Părinții recurentului au stabilit doar obiectul vânzării, respectiv subsolul și parterul imobilului situate în București, Bd. x, iar persoana cumpărătorului, prețul și modalitatea de încasare a acestuia, precum și toate celelalte condiții ale actului vânzării au fost lăsate la libera alegere și posibilitate de negociere a recurentului mandatar.

Ca atare, învederează că susținerile din recurs, în sensul că prețul este derizoriu, precum și că părinții recurentului nu ar fi avut discernământ când ar fi decis prețul vânzării ori persoana cumpărătorului, sunt total neîntemeiate, neavând suport în realitate. Aceste critici, pe lângă faptul că sunt neadevărate, nu sunt nici admisibile, ele fiind și imorale, întrucât, dacă ar fi fost reale, ar fi fost imputabile exclusiv recurentului.

Se mai susține de către intimatul-reclamant că, în mod corect, instanțele de fond au reținut că, în raport cu obligațiile asumate liber de însuși recurent, în calitate de mandatar al părinților săi, neefectuarea demersurilor în vederea obținerii documentației cadastrale și de intabulare a întregului imobil pe numele promitenților-vânzători, precum și de dezmembrare a parterului și subsolului, echivalează cu refuzul de a transmite dreptul de proprietate, iar apărările recurentului cu privire la pretinsa împrejurare că nu ar fi fost pus în întârziere pentru a se prezenta în fața notarului public în vederea încheierii actului în formă autentică este neîntemeiată, având în vedere și soluția de principiu expusă în această privință de Înalta Curte de Justiție și Casație exprimate, printre altele și în Decizia nr. 835/20.03.2015 secția I civilă (existentă în copie la dosarul cauzei).

De asemenea, susține că prima instanță a constatat că refuzul constant de îndeplinire a obligațiilor asumate de recurent s-a manifestat și pe parcursul soluționării cauzei în primă instanță, inclusiv prin îngreunarea activității expertului desemnat cu realizarea documentației cadastrale, prin nepermiterea accesului acestuia în imobil, prin necooperarea cu instanța, generând astfel întârzierea judecății pentru o perioadă de peste 3 ani de la introducerea cererii.

Totodată, arată că instanța de apel a reținut la rândul său că apelul este neîntemeiat deoarece, pe lângă faptul că apelantul a fost cel care a stabilit parametrii vânzării, acesta a declarat expres și ulterior decesului tatălui său, în corespondența purtată pe e-mail cu toate părțile implicate, inclusiv cu notarul public F. (depusă drept probă chiar de recurent în dosarul de apel), că toate elementele vânzării au fost convenite de el conform voinței părinților săi și că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare trebuie pusă în executare prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare prevăzut în aceasta și în termenii și condițiile stipulate acolo.

Acordul explicit al recurentului C. pentru perfectarea actului în formă autentică imediat după decesul tatălui său, C., s-a materializat și prin demersurile efectuate împreună cu reclamantul-intimat A. pentru găsirea modalității practice de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în condițiile în care la acel moment singurul aspect necunoscut îl reprezenta faptul că nu se cunoștea poziția celuilalt moștenitor, D., în această chestiune.

Intimatul-reclamant menționează faptul că și după introducerea primei acțiuni în instanță pentru pronunțarea unei hotărârii care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, din 8 martie 2017, determinată în esență de necunoașterea poziției față de această chestiune a fratelui recurentului (pârâtul-intimat D. - ce domiciliază în Statele Unite ale Americii), recurentul C. și-a menținut acordul pentru încheierea contractului autentic și ca urmare a încercării de mediere întreprinse de notarul public F. (care îi cunoștea personal pe cei doi fii ai defunctului C.) s-a ajuns la concluzia că va avea loc încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare în procedura notarială, astfel încât s-a determinat renunțarea implicită a reclamantului A. la această primă cerere de chemare în judecată prin netimbrarea sa.

Imediat însă, a intervenit schimbarea de atitudine a recurentului C., ce, după ce a luat cunoștință de acceptarea succesiunii de către fratele său din Statele Unite, brusc nu a mai fost de acord cu încheierea contractului, începând a uza de tot felul de tertipuri pentru a se eschiva de la îndeplinirea obligațiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare, la încheierea căruia participase în calitate de mandatar al ambilor părinți.

Înregistrarea, în acest context, a celei de a doua cereri de chemare în judecată având drept obiect pronunțarea unei hotărâri care să constituie act autentic de vânzare-cumpărare, ce face obiectul procesului de față, a fost întâmpinată cu aceleași tertipuri de către recurentul C..

Față de cele arătate, intimatul-reclamant solicită anularea recursului sau după caz respingerea ca vădit lipsit de orice fundament.

I.5.2 Întâmpinarea formulată de intimatul-pârât D.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul-pârât a învederat că recurentul-pârât a depus la dosar mai multe documente medicale ce arată faptul că părinții acestora au fost diagnosticați în timpul vieții cu demență mixtă, tulburări de comportament, atrofie cerebrală ori alzheimer, însă nu a solicitat administrarea probei cu expertiza medico-legală care să stabilească dacă promitenții-vânzători aveau consimțământul valabil la momentul încheierii procurii și promisiunii de vânzare-cumpărare, această probă fiind solicitată pentru prima dată prin cererea de recurs.

Se mai susține de către intimatul-pârât că nu a cunoscut faptul că părinții au fost diagnosticați cu bolile menționate în documentele medicale depuse la dosar de recurent, întrucât nu locuiește în țară și vorbea cu ei doar la telefon. Or, dacă recurentul avea cunoștință de aceste boli, nu ar fi trebuit să îndeplinească mandatul ce i-a fost acordat. Cu toate acestea, nu numai că recurentul a acceptat mandatul acordat, însă a și acționat în calitate de mandatar, încheind promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu și încasând contravaloarea avansului în cuantum de 40.000 euro plătit de intimatul-reclamant.

În aceste condiții, la mai mult de 5 ani de la emiterea procurii și încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv la mai mult de 3 ani și jumătate de la înregistrarea cererii de chemare în judecată în dosarul nr. x/2017, în mod inexplicabil, recurentul-pârât a înțeles să invoce nulitatea absolută a promisiunii de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu, invocând lipsa de discernământ a defuncților părinți la data emiterii procurii date în anul 2016.

Intimatul-pârât mai susține că aceste aspecte au fost invocate de recurentul din prezenta cauză în dosarul nr. x/2021, în care a solicitat constatarea nulității absolute a procurii și a promisiunii de vânzare-cumpărare, dosar în care a fost admisă excepția prescripției și s-a constatat că respectiva cerere a reclamantului este prescrisă, întrucât a fost depășit termenul de 3 ani prevăzut de art. 2517 C. civ.

Totodată, intimatul-pârât precizează că și în această fază procesuală a recursului își menține poziția exprimată în apel, în considerarea tranzacției încheiate cu intimatul-reclamant la data de 11.12.2020, a cărei încheiere echivalează cu o achiesare la hotărârea instanței de fond.

De asemenea, apreciază că motivul de casare invocat de recurentul-pârât, respectiv art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este invocat formal, recurentul neindicând în mod clar care sunt normele de drept material nesocotite de instanța de apel.

Prin urmare, având în vedere că susținerile din cererea de recurs nu reprezintă critici concrete de nelegalitate a hotărârii atacate, susceptibile de a fi încadrate în vreunul dintre motivele de casare expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., acestea nu pot face obiectul analizei în calea de atac a recursului.

Se mai apreciază că pentru a fi incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu este suficient ca recurentul să facă trimitere, în mod formal, la sediul materiei unde este reglementată problema de drept ce trebuie soluționată de instanța de recurs, ci trebuie, totodată, ca motivul invocat să se refere la un viciu de legalitate a hotărârii recurate, nu la un aspect de temeinicie a acesteia.

În cazul în care se va aprecia că recurentul-pârât a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. pentru aplicarea sau interpretarea greșită a dispozițiilor art. 1205 C. civ., privind lipsa discernământului, urmează a se constata că argumentele invocate de acesta cu privire la valabilitatea consimțământului, nu au mai fost invocate anterior în fața instanței de apel. Este adevărat că recurentul a depus la dosarul de apel, o dată cu răspunsul la întâmpinare, acte medicale ale defuncților C. și B., însă acesta nu a invocat nulitatea procurii pentru lipsa discernământului lui C. și B. la semnarea acesteia și nici nu a solicitat instanței de apel încuviințarea probei cu expertiza medico-legală, aceasta fiind solicitată pentru prima dată în apel.

Față de cele expuse, intimatul-pârât solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a deciziei recurate.

I.5.3 Răspunsul la întâmpinări formulat de recurentul-pârât

Prin răspunsul la întâmpinările formulate de intimați, recurentul-pârât a solicitat respingerea excepției nulității, susținând că recursul este fondat, fiind îndeplinite cerințele prevăzute de lege, motivele formulate și temeiurile de drept invocate conducând la admisibilitatea recursului.

II. Procedura de filtru

Învestită cu soluționarea căii de atac, Înalta Curte de Casație și Justiție, după efectuarea procedurilor de comunicare prevăzute de art. 490 alin. (2) C. proc. civ., a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin raportul întocmit conform art. 493 alin. (3) C. proc. civ. s-a reținut că partea are deschisă calea de atac a recursului, că aceasta a fost promovată în termen, precum și că a fost legal timbrată.

Prin încheierea de ședință din data de 13 decembrie 2022, Înalta Curte a respins excepția nulității recursului invocată de intimatul-reclamant A., a respins excepția rămânerii fără obiect a recursului invocată de intimatul-pârât D., a admis în principiu recursul declarat de pârâtul C. împotriva deciziei nr. 975A din 18 iunie 2021 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și a stabilit termen de judecată la data de 9 mai 2023, ora 9:00, în ședință publică, cu citarea părților.

III. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție:

Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Circumstanțele litigiului relevante pentru soluționarea recursului sunt, pe scurt, următoarele, astfel cum rezultă din faptele statuate în hotărârea recurată și din lucrările dosarului:

Între părinții recurentului-pârât, C. și B., prin mandatar recurentul din prezenta cauză, în calitate de promitenți-vânzători, și intimatul-reclamant A., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.04.2016 de G., având ca obiect subsolul și parterul imobilului situat în București, strada x, împreună cu părțile indivize aferente acestor spații, pentru prețul de 140.000 euro, din care, la data autentificării antecontractului, promitentul-cumpărător a achitat suma de 40.000 euro, diferența de 100.000 euro urmând a fi achitată astfel: 40.000 euro la data semnării contractului de vânzare-cumpărare, iar 60.000 euro în patru rate lunare de câte 15.000 euro, după semnarea contractului în formă autentică.

Termenul pentru încheierea contractului în formă autentică a fost convenit pentru data de 20.07.2016, cu posibilitatea prelungirii sale prin acordul părților, în cuprinsul antecontractului menționându-se că părțile sunt de drept puse în întârziere la împlinirea termenului prevăzut pentru încheierea contractului în formă autentică, fără îndeplinirea vreunei alte formalități.

Promitenții-vânzători, reprezentați de mandatar recurentul din prezenta cauză, s-au obligat ca până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare să întabuleze imobilul, să procedeze la dezmembrare așa încât vânzarea-cumpărarea să se realizeze conform celor asumate și să poată fi obținute extrasele de carte funciară pentru autentificare.

Promitentul-vânzător C. a decedat la data de 07.05.2016, iar B. a decedat în cursul procedurii judiciare, la data de 17.03.2019, succesorii acestora în drepturi și obligații fiind fiii lor, recurentul-pârât C. și intimatul-pârât D..

Având în vedere că promitenții-vânzători nu și-au îndeplinit obligațiile convenite cu intimatul-reclamant, constând în efectuarea formalităților necesare întabulării în cartea funciară a imobilului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, acesta din urmă a învestit instanța de judecată cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prima instanță, Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 1036 din 24 iulie 2020, a admis acțiunea formulată de reclamantul A. și a constatat că între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător și pârâții C. si D., în calitate de moștenitori ai defuncților promitenți-vânzători C. și B., a intervenit contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat in București, Bd. x, pentru prețul de 140.000 euro, din care suma de 40.000 euro a fost achitată cu titlu de avans, reclamantul dobândind dreptul de proprietate, de la pârâtă, asupra imobilului menționat. S-a mai hotărât ca restul de preț de 100.000 euro, să fie achitat potrivit dispozițiilor contractuale, respectiv: 40.000 euro la data rămânerii definitive a hotărârii; 60.000 euro, după rămânerea definitiva a hotărârii, în 4 rate lunare de câte 15.000 euro/lună. De asemenea, s-a dispus că hotărârea ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Recurentul-pârât C. a atacat cu apel hotărârea primei instanțe, aducându-i trei critici, și anume: împrejurarea că ceea ce se opune pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru imobilul promis de părinții săi intimatului-reclamant prin antecontractul autentificat sub nr. x/21.04.2016 de BN "Acord" este prețul neserios și derizoriu stabilit contractual, faptul că personal nu și-a asumat nicio obligație prin antecontractul arătat, neconsimțind pentru vânzare la prețul de 140.000 euro, iar reclamantul nu ar avea deschisă calea prevăzută de art. 1669 C. civ., apelantul declarându-se oricând de acord cu activarea clauzei cuprinse în contract privitoare la restituirea dublului avansului primit.

Examinând aserțiunile apelantului-pârât, instanța de apel, constatând refuzul nejustificat al acestuia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, văzând și că în materie contractuală culpa pentru neexecutare este prezumată, potrivit art. 1548 C. civ., a apreciat că în mod corect prima instanță a admis cererea de chemare în judecată și potrivit art. 1669 C. civ. a pronunțat o hotărâre care ține loc de act autentic cu privire la spațiile de la subsolul și parterul imobilului din Bd. x. Prin urmare, a respins apelul ca nefondat, în conformitate cu art. 480 alin. (1) C. proc. civ.

În aceste coordonate, împotriva hotărârii instanței de apel, recurentul-pârât C. a declarat recurs, reproșând instanței de apel că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, sens în care a indicat drept motiv de casare motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căruia "(1) Casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate: 8. când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material."

Printr-o primă critică, recurentul-pârât a învederat că instanța de apel a încălcat normele privitoare la valabilitatea consimțământului părților, deși la dosar se regăseau numeroase acte medicale care dovedeau mai multe afecțiuni grave ale părinților săi.

De asemenea, a susținut că instanța de apel, luând cunoștință de aceste afecțiuni, trebuia să dispună din oficiu, pe baza înscrisurilor depuse la dosar, o expertiză care să stabilească discernământul promitenților-vânzători la data încheierii procurii și a promisiunii de vânzare, în vederea respectării principiului aflării adevărului, cu atât mai mult cu cât apelantul-pârât a precizat că nu și-a dat consimțământul la vânzare, nefiind parte contractantă și nu a fost de acord cu prețul.

Înalta Curte observă că aserțiunile recurentului-reclamant în sensul că instanța de apel a încălcat normele privitoare la valabilitatea consimțământului părților, întrucât nu a ținut seama de numeroasele acte medicale care dovedeau mai multe afecțiuni grave ale părinților săi (demență mixtă, episod de pierdere a stării de conștiență cu TCC, atrofie cerebrală - C.; tulburare organică demență mixtă, deficit cognitiv - demență mixtă în formă medie, lacunarism cerebral, demență în boala Alzheimer, demență mixtă cu tulburări de comportament, tulburare organică de personalitate - B.), nu pot fi primite și nici nu pot face obiect al verificărilor instanței de recurs, întrucât nu au făcut obiect al cererii de apel supuse analizei instanței de apel.

Or, astfel cum în mod corect au surprins și intimații prin întâmpinările formulate în cadrul fazei procesuale de recurs, tot acest ansamblu de critici este formulat de recurent pentru prima dată, direct în cererea de recurs, cu ignorarea astfel a principiului procesual non omisso medio. Prin cererea de apel, pârâtul apelant a precizat doar că părinții săi aveau o stare de sănătate precară, fără însă a invoca și lipsa consimțământului acestora.

Drept urmare, Înalta Curte apreciază în temeiul principiului procesual non omisso medio menționat, consacrat inclusiv de prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., că toate aceste critici formulate de recurentul-pârât nu pot fi primite, opunându-se impedimentul procesual de analiză menționat.

Astfel, motivul de nulitate a promisiunii de vânzare pentru lipsa consimțământului promitenților - vânzători putea fi invocat chiar și pe cale de excepție, însă se constată că o astfel de excepție nu a fost invocată nici în fața primei instanțe și nici în fața instanței de apel.

În ceea ce privește susținerea recurentului-reclamant în sensul că instanța de apel trebuia să dispună din oficiu o expertiză care să stabilească discernământul promitenților-vânzători la data încheierii procurii și a promisiunii de vânzare, instanța de recurs observă faptul că această probă este arondată dovedirii motivului nou de nulitate expus mai sus (nulitatea promisiunii de vânzare pentru lipsa discernământului/nevalabilitatea consimțământului), probă pe care recurentul-pârât nu a solicitat-o instanței de apel.

Se impune precizarea că prin procesul civil se urmărește, de regulă, protecția judiciară a unor interese private, ceea ce impune un rol important al părților nu numai în declanșarea procesului, ci și în desfășurarea acestuia.

Ordonarea unor probe din oficiu nu este o obligație pentru judecător, ci doar o facultate, așa cum rezultă foarte clar din redactarea art. 254 alin. (5) teza a II-a C. proc. civ. ("...pe care le poate ordona..."), precum și din alin. (6) al aceluiași articol, care prevede că părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii. Așadar, obligația părților de a-și proba pretențiile și apărările primează față de facultatea judecătorului de a ordona probe din oficiu, fiind posibil din punct de vedere al legalității ca instanța să soluționeze cauza numai prin raportare la probele propuse de către părți.

De asemenea, o expresie a principiului rolului activ al judecătorului este și obligația de a respecta limitele învestirii. Limitele judecății trebuie raportate la ceea ce constituie obiect al învestirii instanței, rolul activ al judecătorului de a stărui prin toate mijloacele la stabilirea situației de fapt fiind limitat la aspectele ce formează obiectul pricinii supuse judecății.

Or, prin motivele expuse în cererea de apel (respectiv: prețul imobilului este disproporționat, derizoriu în raport cu valoarea bunului, fiind incidente dispozițiile art. 1665 C. civ. apelantul-pârât nu este parte contractantă în promisiunea de vânzare-cumpărare și nu a fost de acord cu vânzarea și nici cu prețul; reclamantul nu are deschisă calea prevăzută de art. 1669 C. civ., apelantul-pârât fiind de acord cu restituirea dublului avansului primit) chiar apelantul-pârât a fixat limitele devoluțiunii în calea de atac a apelului, astfel că instanța de apel în mod corect a soluționat apelul în limitele învestirii.

Prin cererea de apel, recurentul-pârât nu a solicitat încuviințarea probei cu expertiza psihiatrică/medico-legală care să stabilească lipsa discernământului părinților săi (promitenții-vânzători) la data încheierii procurii și a promisiunii de vânzare, astfel că instanța de apel nu putea să se pronunțe cu privire la ceva ce nu s-a cerut. Această aserțiune a fost făcută de recurentul-pârât pentru prima oară în recurs, astfel cum am ilustrat anterior.

Prin urmare, rolul activ al judecătorului trebuie înțeles în contextul asigurării unui echilibru cu celelalte două principii ale procesului civil: principiul disponibilității și principiul contradictorialității, neputând constitui temeiul substituirii instanței în poziția procesuală a uneia dintre părți și în apărarea intereselor acesteia.

În consecință, proba cu expertiza medico-legală care să stabilească discernământul promitenților-vânzători nefiind solicitată în apel nu poate fi supusă analizei instanței de recurs fiind solicitată pentru prima dată în acest stadiu procesual.

Nici critica privind prețul derizoriu nu poate fi primită de către instanța de recurs. Acest aspect este circumscris situației de fapt ce rămâne la suverana apreciere a instanței și excede controlului de legalitate specific etapei procesuale a recursului.

Astfel, în reglementarea noului C. proc. civ., aplicabil cauzei prezente, recursul reprezintă o cale de atac exclusiv de legalitate, care se grefează pe situația de fapt stabilită de instanțele devolutive ale fondului. Această apreciere rezultă din enunțarea acestui caracter, în mod expres, prin alineatul prim al art. 488 C. proc. civ., din enumerarea limitativă și expresă a motivelor de nelegalitate care pot fi invocate în recurs, conform pct. 1-8 din respectivul text procesual. Așadar, instanța de recurs, în cadrul controlului de legalitate pe care-l exercită, este ținută de situația de fapt astfel cum a fost ea stabilită în mod definitiv, de instanța de fond sau după caz, de apel.

Astfel, chestiunea referitoare la prețul derizoriu a fost analizată și înlăturată argumentat de către instanța devolutivă de apel care a stabilit definitiv, grefat pe probatoriul administrat în cauză, că prețul nu are caracter neserios sau derizoriu, reținând:

"În primul rând, din conținutul conversațiilor purtate între apelantul C. si D., Curtea remarcă faptul că în proximitatea datei decesului părintelui lor, apelantul s-a declarat de acord cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, așadar cu executarea obligațiilor pe care autorul său le-a contractat și în forma în care acesta le-a contractat, inclusiv din perspectiva prețului (e-mailuri din 05.07.2016 și 19.01.2017), iar pe parcursul procedurii judiciare a susținut în mod constant că aceasta a fost voința tatălui său, cu care însă a fost în dezacord. Reconsiderarea opțiunii sale, ca moștenitor al promitenților-vânzători, de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare a intervenit mult după data la care obligația de încheiere a actului în formă autentică trebuia executată", precum și că "Prin urmare, în aprecierea instanței de apel, probele administrate nu confirmă teza avută în vedere de textul legal redat în conținut supra, aceea a "evidenței" că părțile contractante nu ar fi consimțit la o vânzare", dar și că "Or, Curtea nu poate să nu remarce pe de o parte că spațiile promis a fi înstrăinate nu erau evidențiate la data încheierii antecontractului în cartea funciară, nu exista în sens tehnico-juridic o apartamentare corespunzătoare (aspect ce ar putea fi privit drept descurajant pe piața liberă), iar pe de altă parte faptul că avansul achitat chiar la data promisiunii de vânzare-cumpărare a fost unul consistent, pus de îndată la dispoziția promitenților-vânzători. De aceea, împrejurarea că prima instanță nu a dispus efectuarea unei expertize evaluatorii nu prezintă relevanță, deoarece în procesul deliberativ nu pot fi avute în vedere doar elemente probatorii obiective, ci si pe cele subiective, acestea din urmă fiind în aprecierea Curții neechivoce în sensul că promitenții-vânzători au agreat în deplină cunoștință de cauză suma de 140 000 euro cu titlu de preț pentru imobilul ce le aparținea".

Caracterul derizoriu al unui preț, evaluat prin prisma unor elemente factuale reprezintă în mod cert un aspect subsumat situației de fapt a unei cauze, temeiniciei acesteia și nu legalității sale.

Așadar, Înalta Curte constată faptul că este ținută de situația de fapt anterior expusă, reținută de instanța de apel în mod definitiv.

Reaprecierea probelor în recurs, prin prisma aserțiunii recurentului-pârât în sensul că prețul imobilului de 140.000 euro ar fi un preț foarte mic în raport cu prețul pieței, 750.000 euro, reprezentând un preț mult disproporționat în raport cu valoarea bunului, respectiv de 5 ori mai mic față de valoarea reală a acestuia, pentru a conchide în final că sunt incidente dispozițiile art. 1665 C. civ., precum și că instanța de apel în mod nelegal nu a admis proba cu expertiza evaluatorie a imobilului, nu echivalează cu generarea unui control de legalitate al deciziei pronunțate, ci echivalează cu reevaluarea situației de fapt și eventual, stabilirea uneia noi, la care se vor aplica prevederile legale menționate.

Or, întrucât instanța de apel a reținut definitiv aspectele factuale mai sus menționate, contrare celor enunțate de recurentul-pârât, Înalta Curte nu poate decât să constate corecta aplicare a prevederilor legale incidente invocate de recurentul-pârât la această situație de fapt.

Așadar, grefat pe situația de fapt stabilită definitiv de instanța ultimă a fondului, anterior ilustrată, Înalta Curte apreciază, din perspectiva criticilor formulate de recurentul-pârât, că în cauză s-a realizat de către instanța de apel o corectă aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 1665 C. civ., motivul de recurs aferent nefiind fondat.

Pe cale de consecință, nefondată este și susținerea recurentului-pârât cu privire la faptul că instanța de apel trebuia de dispună efectuarea unei expertize evaluatorii, având în vedere că în finalul hotărârii, deși a reținut că prețul este mai mic decât cel a pieței, a precizat însă că nu este unul derizoriu.

Înalta Curte observă că instanța de apel a argumentat de ce nu este de încuviințat proba cu expertiza evaluatorie a imobilului, reținând în acest sens că în procesul deliberativ nu pot fi avute în vedere doar elemente probatorii obiective, ci și elemente probatorii subiective, acestea din urmă fiind, în aprecierea sa, neechivoce, în sensul că promitenții-vânzători au agreat în deplină cunoștință de cauză suma de 140 000 euro cu titlu de preț pentru imobilul ce le aparținea.

Or, recurentul-pârât nu a indicat sub ce aspect de nelegalitate soluția de respingere a expertizei evaluatorii a fost una greșită, ci s-a mărginit doar la a susține că instanța în mod nejustificat nu a admis proba cu expertiza evaluatorie a imobilului.

Raportat la contraargumentul oferit de instanța de apel solicitării de efectuare a unei expertize evaluatorii, respectiv incidența în evaluarea caracterului derizoriu al prețului inclusiv a unor elemente subiective, nu doar a celor obiective (în rândul cărora se înscrie și valoarea reală a unui imobil), instanța de recurs apreciază pe cale de consecință că instanța de apel a realizat un echilibru rezonabil al elementelor pertinente procesului decizional atunci când a respins această probă, prevederile art. 255 și urm. C. proc. civ. fiind corect aplicate sub acest aspect de curtea de apel.

Relativ la aserțiunile recurentului-pârât cu privire la următoarele împrejurări: că instanța de apel a reținut culpa promitenților-vânzători întrucât nu și-au îndeplinit obligația de a realiza formalitățile necesare întabulării imobilului, neanalizând aspecte esențiale cum ar fi că promitenții-vânzători nu puteau să realizeze aceste formalități, având în vedere afecțiunile medicale grave; că instanța de apel a reținut că apelantul nu a avut calitatea de parte contractantă, însă pe calea devoluțiunii legale imobilul a fost transmis în patrimoniul său și trebuie să aibă în vedere obligațiile asumate de părinții săi; că instanța de apel trebuia să aibă în vedere că promisiunea de vânzare și obligațiile asumate au fost efectuate de persoane cu probleme grave medicale, iar după decesul acestora, apelantul, cu deplină capacitate de exercițiu, a conștientizat că părinții au fost determinați să încheie promisiunea în detrimentul acestora și nu putea să ducă mai departe un contract prejudiciabil, Înalta Curte constată că acestea implică aprecierea situației de fapt, nereprezentând motive de nelegalitate care pot fi deduse judecății în calea extraordinară de atac a recursului, ci critici de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanța de recurs.

Se mai constată că prin cererea de recurs, recurentul-pârât a solicitat, în baza art. 413 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., și suspendarea judecării prezentului recurs până la soluționarea definitivă a dosarului nr. x/2021 aflat pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, redând în integralitate conținutul cererii de chemare în judecată ce formează obiectul dosarului menționat.

Cu privire la această cerere de suspendare, la acest termen de judecată, în ședință publică, recurentul-pârât, prin avocat, a arătat că nu mai insistă în suspendarea cauzei până la soluționarea dosarului nr. x/2021 aflat pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, deoarece respectivul dosar a fost soluționat în mod definitiv. Înalta Curte a luat act de această susținere, aspect consemnat în practicaua prezentei decizii.

Prin urmare, aserțiunile recurentului-reclamant din cadrul cererii de recurs, respectiv cele de la filele x din cererea de recurs, menite să redea în integralitate conținutul cererii de chemare în judecată ce formează obiectul dosarului menționat în raport de care s-a solicitat suspendarea, nu se impun a fi analizate de instanța de recurs, acestea fiind redate exclusiv în susținerea cererii de suspendare mai sus amintite a cărei rezolvare a fost ilustrată supra.

În virtutea tuturor acestor argumente expuse, prezenta instanță de recurs apreciază că în cauză nu este incident motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. în referire la normele de drept substanțial invocate în calea de atac formulată și conchide în sensul caracterului nefondat al prezentului recurs, date fiind prevederile art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

Pe cale de consecință, ca parte căzută în pretenții, recurentul-pârât va fi obligat, în baza dispozițiilor art. 453 C. proc. civ., la plata sumei de 1524 RON, către intimatul-pârât D., reprezentând cheltuieli de judecată, conform dovezii aflate la dosar.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată solicitate pentru faza procesuală a recursului de către intimatul-reclamant A., cheltuieli în cuantum de 9892 RON ce reprezintă onorariul de avocat, Înalta Curte apreciază că această sumă apare ca fiind prea mare în sensul art. 451 alin. (2) C. proc. civ. față de complexitatea cauzei și de activitatea depusă în concret de apărătorul ales al părții, materializată prin formularea unei întâmpinări și prin prezența la un termen de judecată, singurul acordat în recurs.

Prin urmare, în temeiul art. 451 alin. (2) C. proc. civ., instanța de recurs va reduce cheltuielile de judecată solicitate de intimatul-reclamant la suma de 5000 RON.

Pe cale de consecință, va fi obligat recurentul-pârât și la plata sumei de 5000 RON către intimatul-reclamant A., reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat, recursul declarat de pârâtul C. împotriva deciziei nr. 975A din 18 iunie 2021 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Obligă recurentul-pârât la plata către intimatul-pârât D. a sumei de 1524 RON, reprezentând cheltuieli de judecată și la plata către intimatul-reclamant A. a sumei de 5000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 9 mai 2023.