ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 637/2023

Ședința publică din data de 27 aprilie 2023

După deliberare, asupra cauzei de față, reține următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea de chemare în judecată formulată la data de 29 aprilie 2016 și înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal sub nr. x/2016, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu B. S.R.L. și Comuna Prejmer, prin Primar, obligarea pârâtei B. S.R.L. să-i lase în deplină proprietate imobilele - construcții, edificate în temeiul contractului de execuție lucrări nr. x/15 martie 2011 și a autorizației de construire nr. x din 24 martie 2010 (corp administrativ cu restaurant, corp destinat mașinilor de cart, construcție circuit de karting - Prejmer și împrejmuiri), imobile asupra cărora reclamanta are un drept de proprietate exclusivă și asupra cărora pârâta deține posesia, fără a avea vreun titlu care să-i confere acest drept, evacuarea pârâtei B. S.R.L. din imobile, instituirea unui drept de superficie în favoarea reclamantei asupra imobilelor - terenuri înscrise, inițial, în C.F. x - Prejmer și C.F. x - Prejmer, ulterior alipite cu alte loturi, din care a rezultat imobilul cu număr cadastral x - Prejmer, care, la rândul lui, a fost dezmembrat în 15 loturi (C.F. nr. de la x până la y), aflate în proprietatea Comunei Prejmer, intabularea în cartea funciară a imobilului - construcție, ca fiind proprietatea reclamantei și a dreptului de superficie asupra terenului și obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată, în temeiul dispozițiilor art. 451 din C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta B. S.R.L. a invocat excepția nelegalei timbrări a acțiunii, motivat de faptul că, în raport de dispozițiile art. 77 din Legea nr. 85/2006, acțiunea nu a fost formulată în aplicarea prevederilor acestei legi, pentru a fi scutită de plata taxei judiciare de timbru. Pe fond, a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată.

Iar prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei, pârâta Comuna Prejmer a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, arătând că nu este parte în contractul de execuție lucrări nr. x/15 martie 2011, încheiat între A. S.R.L. și B. S.R.L., clauzele acestuia, precum și cele ale actului adițional, nefiindu-i opozabile. Pe fond, a solicitat respingerea acțiunii, iar pe cale reconvențională, a cerut desființarea titlului reclamantei, respectiv anularea contractului de lucrări nr. x/15 martie 2011 și a actului adițional, încheiate între A. S.R.L. și B. S.R.L., cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 872/C din 11 iulie 2019, Tribunalul Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei Comuna Prejmer. A admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și a respins acțiunea formulată de reclamanta A. S.R.L., în insolvență, în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. și Comuna Prejmer, prin Primar. A respins cererea reconvențională, formulată de Comuna Prejmer, în contradictoriu cu pârâtele reconvenționale A. S.R.L., în insolvență și B. S.R.L., în insolvență.

Prin cererea înregistrată la data de 25 martie 2021, reclamanta a invocat excepția de nelegalitate a Hotărârii nr. 152 din 28 ianuarie 2021, adoptată de Consiliul Local al Comunei Prejmer.

Prin încheierea din data de 8 aprilie 2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a constatat că sunt întrunite condițiile de admisibilitate ale excepției de nelegalitate a Hotărârii nr. 152 din 28 ianuarie 2021, adoptate de Consiliul Local al Comunei Prejmer, urmând a se pronunța asupra acesteia prin hotărâre.

Prin încheierea din data de 3 iunie 2021, instanța de apel a dispus introducerea în cauză a persoanelor în favoarea cărora s-a instituit dreptul de superficie prin actul administrativ, supus controlului judiciar pe cale de excepție, respectiv C. S.R.L., D. și E. S.R.L.

Prin încheierea din data de 9 septembrie 2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins cererea de amânare a judecării cauzei, formulată de reclamanta A. S.R.L. pentru a lua cunoștință de notele scrise depuse de reprezentantul convențional al C. S.R.L., D. și E. S.R.L.

Prin decizia nr. 1180/Ap din 8 octombrie 2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a admis apelul declarat de reclamanta A. S.R.L., societate în faliment, prin administrator special F. și prin administrator judiciar, în prezent lichidator judiciar provizoriu, G., în consorțiu cu H., împotriva sentinței civile nr. 872 din 11 iulie 2019 pronunțate de Tribunalul Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, pe care a anulat-o în parte, cu privire la soluția dată asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și cererii de chemare în judecată formulate de aceasta. Rejudecând pricina, în aceste limite, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei. A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., societate în faliment, prin administrator special F. și prin administrator judiciar, în prezent lichidator judiciar provizoriu, G., în consorțiu cu H., în contradictoriu cu pârâții B. S.R.L. și Comuna Prejmer, prin Primar, ca nefondată. A obligat-o pe reclamantă la plata către pârâta B. S.R.L. a sumei de 7.440 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. A păstrat restul dispozițiilor din sentința apelată. A respins excepția de nelegalitate a Hotărârii nr. 152 din 28 ianuarie 2021 a Consiliului Local al Comunei Prejmer, invocată de reclamantă. A obligat-o pe reclamantă la plata către intimata B. S.R.L. a sumei de 2.875 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în apel și în rejudecarea fondului.

Împotriva deciziei nr. 1180/Ap din 8 octombrie 2021 și a încheierii din 9 septembrie 2021, pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a declarat recurs reclamanta A. S.R.L., prin lichidator, solicitând casarea, în parte, a deciziei recurate și, în principal, trimiterea cauzei, spre rejudecare, la instanța de apel, iar, în subsidiar, rejudecarea cauzei, admiterea apelului, admiterea excepției de nelegalitate și, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată.

Aceasta a invocat incidența motivelor de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 din C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (5) din C. proc. civ., recurenta - reclamantă arată că acesta vizează, parțial, încheierea din data de 9 septembrie 2021, prin care i s-a înlăturat posibilitatea de a se apăra, respingându-se, în mod nelegal, cererea de amânare a judecării cauzei pentru a lua cunoștință de notele scrise depuse de intimatele C. S.R.L., D. și E. S.R.L.. Această cerere se justifică având în vedere consistența notelor depuse, necesitatea formulării unei apărări efective, discutării în contradictoriu a aspectelor invocate de intimatele introduse în cauză dar și poziției procesuale a reprezentanților convenționali ai celorlalte părți.

Recurenta invocă dispozițiile art. 174 din C. proc. civ., menționând că instanța de apel i-a încălcat dreptul la apărare și sub un alt aspect. La termenul când aceasta a soluționat pricina, părțile au pus concluzii doar asupra apelului, iar nu pe fond. Astfel, instanța nu a dat cuvântul părților pe acest aspect, nu le-a dat posibilitatea să formuleze și să administreze probe în dovedirea pretențiilor. Iar această împrejurare se constituie într-o încălcare a dreptului la apărare, garantat de art. 24 din Constituția României, hotărârea pronunțată fiind nulă, în raport de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Susține că instanța de apel a încălcat și principiul contradictorialității, deoarece, la pronunțarea soluției, a avut în vedere alte împrejurări, respectiv lipsa încheierilor de amânare a pronunțării și a dispozitivului sentinței de fond, pe care nu le-a pus în discuția părților, astfel cum prevăd dispozițiile art. 14 din C. proc. civ.

În acest sens, consideră că, prin respingerea cererii sale de amânare a judecării cauzei, cu care au fost de acord toți reprezentanții convenționali ai părților din litigiu, a fost încălcată norma de drept privind contradictorialitatea, precum și dispozițiile art. 221 din C. proc. civ., referitoare la amânarea judecării cauzei prin învoiala părților, curtea nepunând în discuție aspectele invocate de intimatele introduse în cauză.

Or, complexitatea cauzei presupunea o analiză amănunțită a tuturor apărărilor și aspectelor invocate de părți, astfel că posibilitatea depunerii concluziilor scrise nu ar fi avut același efect precum punerea în discuția contradictorie a părților în vederea exercitării efective a dreptului la apărare.

Principiul contradictorialității este incompatibil cu etapa procesuală în care instanța urmează să se pronunțe, astfel că, prin respingerea cererii sale de apărare, Curtea de Apel Brașov a soluționat cauza cu nerespectarea normelor de procedură ce conduc la sancțiunea nulității hotărârii.

Recurenta solicită aplicarea, de către instanța de recurs, a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., în raport și de nerespectarea, de către judecători, a dispozițiilor art. 20 din același act normativ. Astfel, a arătat importanța soluționării juste a excepției de nelegalitate în cadrul procesului, prin existența legăturii indisolubile între hotărârea consiliului local, prin care au fost adoptate măsuri de dispoziție a patrimoniului și prezenta cauză, ce vizează terenul aflat în proprietatea privată a UAT Comuna Prejmer și a construcțiilor edificate pe acesta.

De asemenea, arătă că instanța nu s-a pronunțat în contradictoriu cu intimații C. S.R.L., D. și E. S.R.L., care au fost introduși în cauză pentru judecarea apelului în cadrul căruia s-a soluționat și excepția de nelegalitate a HCL nr. 152/28.01.2021.

Deși litigiul era notat în cartea funciară, s-a procedat la încheierea actelor nelegale, fiind modificată și asocierea în participațiune încheiată între părțile principale.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susține că, prin decizia atacată au fost nesocotite dispozițiile art. 425 alin. (2) lit. b) din C. proc. civ., întrucât aceasta nu respectă exigența motivării. Astfel, în considerentele hotărârii nu se face referire, în integralitate, la argumentele invocate de reclamantă în cererea de apel, parte din acestea fiind omise cu desăvârșire de către Curtea de Apel Brașov.

Prin omisiunea instanței de apel de a analiza toate probele și apărările expuse au fost încălcate dispozițiile art. 264 alin. (1) din C. proc. civ.. Obligativitatea motivării hotărârilor judecătorești constituie o condiție a procesului echitabil, exigență a art. 21 alin. (3) din Constituția României și a art. 6 alin. (1) din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale.

Critica sa, referitoare la motivarea hotărârii, are în vedere aplicabilitatea jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, care statuează că întinderea motivării depinde de diversitatea mijloacelor pe care o parte le poate ridica în instanță, precum și de prevederile legale, de obiceiuri, de principiile doctrinare și de practicile diferite privind prezentarea și redactarea sentințelor și hotărârilor din diferite state. Pentru evidențierea carențelor deciziei recurate, înțelege să invoce incidența hotărârii Albina contra României, în sensul dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 paragraf 1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, arătând că acesta include, printre altele, și dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor.

Apreciază că motivarea instanței de apel reprezintă, de fapt, o prezentare succintă a stării de fapt expuse de către părți și a unor dispoziții legale, nerespectând cerința legală cu privire la motivarea hotărârilor și încălcând art. 6 paragr. 1 din Convenție. Iar acest aspect reiese din argumentele instanței de apel, care nu cuprind o analiză concretă a excepției de nelegalitate, ci se rezumă a reține că drepturile reale, a căror înscriere în cartea funciară s-a solicitat de către apelant în cadrul ultimului capăt de cerere, nu există în patrimoniul său, iar cererea de intabulare nu poate fi admisă, întrucât contravine dispozițiilor art. 20 și următoarele din Legea nr. 7/1996. În atare condiții, curtea a apreciat că cererea de chemare în judecată formulată de recurentă este, în întregul său, nefondată, motiv pentru care a considerat că nu se mai impune analiza legalității Hotărârii nr. 152/28.01.2021 a Consiliului Local al Comunei Prejmer, soluționarea petitului privind dreptul de superficie nedepinzând de acest act.

Față de aceste considerente ale curții, recurenta a susținut că nu au fost expuse concret motivele pentru care s-a dispus respingerea excepției invocate, silogismul juridic aplicat fiind nelegal, prin raportare la soluția pronunțată.

A apreciat că instanța de apel nu a oferit o analiză proprie, deși, la momentul invocării excepției a arătat care este legătura indisolubilă dintre H.C.L. nr. 152/28.01.2021 și prezentul litigiu, însă această chestiune nu a fost avută în vedere de către Curtea de Apel Brașov.

Prin hotărârea de consiliu local menționată, Comuna Prejmer a aprobat constituirea dreptului de superficie, cu titlu gratuit, asupra terenului în suprafață de 167.922 mp, înscris în C.F. nr. x a localității Prejmer, aflat în domeniul său privat, în favoarea B. S.R.L., C. S.R.L., D. și E. S.R.L. Împotriva acestei hotărâri, recurenta a formulat plângere prealabilă, care a fost respinsă, fiind încă în termenul prevăzut de legiuitor pentru atacarea răspunsului la instanțele de contencios administrativ.

Contestarea, pe cale incidentală, a legalității, indiferent de data la care a fost emis actul administrativ, se justifică prin necesitatea exercitării unui control de legalitate fără de care soluția pronunțată de instanță riscă să fie fondată pe un act ilegal. Posibilitatea contestării legalității unui act administrativ unilateral cu caracter individual, pe cale de excepție, apare ca o modalitate de contracarare a efectelor principiului potrivit căruia fraus omnia corrumpit, acesta fiind și motivul pentru care nu a fost limitat în timp dreptul de a ridica o asemenea excepție. Excepția este de fond, de ordine publică, putând fi invocată în orice fază procesuală, de orice parte interesată sau de instanță, din oficiu.

În ceea ce privește motivele de nelegalitate ale H.C.L. nr. 152 din 28 ianuarie 2021, recurenta susține că nu au fost respectate dispozițiile legale privind informarea cetățenilor și cvorumul necesar adoptării sale, conform dispozițiilor art. 139 alin. (3) lit. g) cu aplicarea dispozițiilor art. 5 lit. c) din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ, văzând și conținutul alin. (10) al art. 139 potrivit căruia abținerile se numără la voturile împotrivă. În lipsa existenței majorității absolute, la adoptarea hotărârii, actul administrativ este nelegal, soluția fiind ignorarea sa la soluționarea cauzei.

De asemenea, recurenta arată că H.C.L. nr. 152 din data de 28 ianuarie 2021 este nemotivată, fiind adoptată cu încălcarea dispozițiilor art. 135 din O.U.G. nr. 57/2019. Se impunea a fi urmată procedura de convocare, respectate termenele și ordinea de zi, în conformitate cu dispozițiile art. 134 alin. (3) și art. 181 din Legea nr. 134/2010. Or, nu s-a realizat informarea cetățenilor, iar hotărârea a fost adoptată în regim de urgență, fără o motivare a măsurilor adoptate.

Consideră că emiterea unei asemenea hotărâri se impunea a fi amânată până la emiterea unei sentințe definitive, deoarece pe rolul instanțelor exista un litigiu ce viza tocmai superficia asupra terenului, iar litigiul era notat în cartea funciară. Sub acest aspect, imobilul era indisponibilizat.

Recurenta arată că nu există dovada modificării asocierii în participațiune între Consiliul Local și B.. Modificarea părților din contractul de asociere în participațiune nr. x din 23 iunie 2009 se putea realiza doar în urma adoptării, în prealabil, a unei hotărâri de consiliu local care să statueze că unitatea administrativ - teritorială, în calitate de asociat participant, este de acord cu modificarea părților inițiale din contract.

De aceea, în opinia sa, hotărârea de consiliu local este nelegală, instanța fiind obligată să analizeze acest aspect cu care a fost învestită. De asemenea, apreciază că sunt incidente dispozițiile art. 1 alin. (6) din Legea nr. 554/2004, fiind necesară și revocarea actelor subsecvente. Or, aceste aspecte nu au fost analizate de către instanța de apel, ceea ce justifică admiterea recursului, casare deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta arată că a invocat, prin motivele de apel, faptul că instanța de fond a interpretat nelegal actul supus judecății, care este un contract de antepriză iar nu un act translativ de proprietate. Prin prisma faptului că situația juridică dedusă judecății este atipică, se impunea o analiză a instituțiilor juridice, prin aplicarea principiilor de bază ce reglementează dreptul de proprietate.

Arată că, la fond, pârâta B. S.R.L. a invocat excepția nulității absolute a actului adițional din 25 ianuarie 2013 al contractului de execuție de lucrări nr. 30A/2011. De asemenea, pârâta Comuna Prejmer a solicitat, pe cale de reconventională, anularea contractului de execuție de lucrări nr. 30A/2011 și a actului adițional din 25 ianuarie 2013. Cererea reconvențională a fost respinsă, iar soluția nu a fost apelată. Astfel, considerentele pentru care au fost respinse apărările pârâtei, au intrat în puterea de lucru judecat, nefiind supuse analizei instanței de apel. Așa fiind, sub aspectul naturii și a conținutului celor două acte juridice, chestiunea este tranșată. Iar instanța de apel, plecând de la acest aspect, a încălcat dispozițiile legale și a aplicat greșit normele de drept material incidente.

Recurenta susține că nu a dobândit dreptul de proprietate ca urmare a existenței unui contract de vânzare-cumpărare, ci prin edificare, pentru lucrările realizate în baza contractului de execuție nr. x/15.03.2011 și a contractului nr. x/2013, și prin convenție, pentru lucrările realizate în baza autorizației de construire nr. x/24.03.2010, ca urmare a încheierii contractului de execuție lucrări nr. x/15.03.2011, astfel cum a fost modificat la data de 25.01.2013.

Cele două modalități de dobândire a dreptului de proprietate nu se exclud una pe alta și nici nu se poate reține o separare a imobilelor. Astfel, în mod greșit, instanța de apel a dedus să există lucrări ce excedează autorizației de construire nr. x/2010 și că nu se poate pune semnul egalității între lucrările realizate în baza autorizației de construire și cele realizate în temeiul contractului de execuție de lucrări 30A/2011 și a contractului x/2013.

Raționamentul instanței de apel este eronat în aplicarea normelor de drept material, căci nici autorizația de construire și nici procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nu reflectă întocmai modul de dobândire a proprietății.

Instanța de apel ar fi trebuit să aplice dispozițiile C. civ. relativ la acest mod de dobândire a proprietății, căci, în mod nelegal, a reținut că "dreptul de proprietate asupra unei construcții nu poate să existe independent de un titlu asupra terenului de sub construcție."

Situația juridică implică aplicarea, atât a C. civ. de la 1864 cât și a C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009. Prin aplicarea dispozițiilor legale actuale (art. 577 și următoarele), dar și prin coroborarea instituțiilor instituite în 1864, se demonstrează posibilitatea ca recurenta să fi dobândit proprietatea imobilelor pe care le-a edificat cu propriile cheltuieli.

Modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate, prin edificare, se completează, în sensul dispozițiilor anterior menționate, prin dobândirea dreptului de proprietate prin convenție, care statuează că, prin construire, nu va deveni proprietar al construcției proprietarul terenului, fiind deschisă posibilitatea instanței de judecată să se pronunțe în sensul celor solicitate de recurentă. De altfel, pârâta a recunoscut expres, în actul adițional, că recurenta este proprietara edificiilor realizate pe teren.

Actul juridic valabil încheiat și nedesființat (contractul nr. x/2011 completat cu actul adițional din data de 25 ianuarie 2013) produce efectele pe care părțile au înțeles să le dea, care nu pot fi înfrânte. Data dobândirii dreptului de proprietate este data edificării, iar dreptul de proprietate al pârâtei era condiționat de plata către recurentă a contravalorii lucrării și a manoperei, neplata conducând la imposibilitatea dobândirii titlului de proprietar de către pârâți.

Raționamentul instanței de apel este nelegal, întrucât s-a reținut că, "de principiu, un contract de construire nu poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrărilor realizate", că "niciunde în cuprinsul contractului și a actului adițional nu se arată că apelanta construiește pentru sine și că lucrările realizate constituie proprietatea sa" și că, "în această situație apelanta, cu ocazia edificării construcțiilor revendicate, a acționat ca un simplu antreprenor pentru lucrări de construcție."

Arătă că aceste considerente sunt în contradicție cu voința părților, conform căreia, de la data semnării actului adițional, recurenta este și rămâne proprietar asupra edificiilor realizate în temeiul autorizației de construire. Reținerea curții este nelegală și prin prisma faptului că s-au realizat construcții și după semnarea actului adițional, chestiune lăsată în tăcere de instanța de apel.

Susține că, în mod nelegal, a reținut curtea că recurenta "nu putea dobândi prin convenție (...) dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate întrucât beneficiarul însuși nu îndeplinea condițiile legale pentru a fi socotit proprietar (...), iar actul nu era întocmit în forma autentică impusă de art. 1244 din C. civ..". Întreaga fundamentare a instanței de apel are la bază, considerentele primei instanțe, dispozițiile art. 1244 C. civ. și decizia nr. 23/2017 pronunțată de Inalta Curte de Casație și Justiție prin care s-a statuat că, pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, este necesară, sub sancțiunea nulității absolute, forma autentică.

Cu toate acestea, chiar dacă actul adițional nu a fost încheiat în formă autentică, trebuie avută în vedere practica statuată la nivelul instanțelor de judecată prin care, încheierea unui astfel de contract fără respectarea formei, capătă valoarea juridică a unui antecontract. Neîncheierea contractului în forma cerută de lege nu determină lipsirea lui de orice validitate juridică, având în vedere puterea sa de lege între părți. Astfel, instanța de apel, în mod nelegal, a apreciat asupra nulității absolute a clauzei din actul adițional la contractul de execuție lucrări nr. x/15.03.2011, reținând că aceasta nu ar putea produce efecte, chiar dacă ar fi avut semnificația unui transfer al dreptului de proprietate în patrimoniul recurentei de la intimată. Susținerea instanței este în contradicție cu voința părților și cu prevederile art. 1260 alin. (1) C. civ., restrângând, în mod nelegal, dispozițiile legale de drept material relative la nulitatea absolută a clauzelor contractuale și ignorând remediul conversiei contractului nul.

Instanța de apel a reținut, nelegal, că recurenta nu a respectat condițiile necesare pentru dobândirea, prin edificare, a dreptului de proprietate.

În opinia recurentei, singura mențiune relativă la așa-zisa încălcare a dispozițiilor legale cu privire la îndeplinirea condițiilor pentru dobândirea dreptului de proprietate, prin edificare, este cea în care s-a reținut, în mod nelegal, că edificiile nu sunt finalizate faptic și juridic, în accepțiunea art. 37 din Legea nr. 50/1991. Însă, dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 dispun cu privire la noțiunea de "lucrări finalizate", iar nu cu privire la dobândirea dreptului de proprietate.

Sub aspectul noțiunii de "lucrări finalizate" și posibilitatea de dobândire a dreptului de proprietate, ca urmare a intabulării, înțelege să facă referire la prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, conform cărora înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unei construcții se face în baza unui certificat eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire și a documentației cadastrale aferente. În cazul în care construcția este finalizată, certificatul va fi unul de atestare și va confirma că edificarea construcției s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar în cazul în care construcția nu este finalizată, certificatul va fi de atestare a edificării construcției și va confirma situația juridică a acesteia la data respectivă, precum și respectarea dispozițiilor în materie.

De asemenea, menționează și prevederile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, care stipulează că nu se vor considera finalizate, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii. Consideră că instanța a nesocotit existența acordului de voință cu privire la rămânerea în proprietatea recurentei a construcțiilor edificate de ea.

Cu privire la petitul privind instituirea dreptului de superficie în favoarea recurentei, arată că, în raport de dispozițiile art. 693 alin. (1) și (2) din C. civ., în condițiile în care a construit pe terenul U.A.T. Comuna Prejmer, dobândind printr-un alt mod prevăzut de lege, respectiv prin edificare, dreptul de proprietate asupra construcției, instanța de apel, în mod nelegal, a apreciat că, în lipsa unui titlu de proprietate, nu se poate institui un drept de superficie asupra terenului.

Apreciază că instanța de apel a încălcat și dispozițiile Protocolului nr. 1 al C.E.D.O., recurenta având un bun în sensul Convenției, pe care l-a edificat în întregime, în temeiul prevederilor contractului x/2011, bunul aflându-se în proprietatea sa, conform prevederilor actului adițional. Ingerința în exercitarea dreptului său de proprietate este evidentă, odată ce pârâta B. S.R.L., în mod abuziv și fără titlu, folosește imobilul, îngrădindu-i posibilitatea conferită de lege de a exercita în plenitudinea lor toate cele trei atribute ale dreptului de proprietate.

Față de argumentele expuse, solicită admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei și, în principal, trimiterea cauzei spre rejudecare, la instanța de apel iar, în subsidiar, rejudecarea cauzei, admiterea excepției de nelegalitate și a acțiunii.

Recursul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, sub nr. x/2016.

Prin încheierea din data de 28 iunie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2016, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, ulterior efectuării procedurii de comunicare prevăzute de dispozițiile art. 493 din C. proc. civ., a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea secției I civile a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în raport de prevederile Hotărârii nr. 99 din data de 20 septembrie 2018 a Colegiului de conducere al instanței supreme, apreciind că natura litigiului este civilă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, la data de 1 august 2022, sub nr. x/2016*, fiind repartizată aleatoriu, spre soluționare, Completului nr. 8.

Prin încheierea din data de 24 noiembrie 2022, recursul a fost admis în principiu.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție asupra recursului

Examinând hotărârile recurate, din perspectiva criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte reține următoarele.

Recurenta - reclamantă a supus controlului judiciar atât încheierea din data de 9 septembrie 2021 cât și decizia nr. 1180/Ap din data de 8 octombrie 2021, ambele pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, invocând incidența motivelor de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 din C. proc. civ.

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, arată că, prin respingerea cererii de amânare, formulate la termenul din data de 9 septembrie 2021, s-au încălcat principiul dreptului său la apărare și principiul contradictorialității.

Astfel, apreciază că nu i s-a dat posibilitatea să ia cunoștință de notele scrise depuse de intimați și să formuleze apărări față de susținerile acestora.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte reține că soluția instanței de apel este corectă întrucât dispozițiile 220-222 din C. proc. civ. nu sunt formulate în termenii imperativi ai unei obligații a instanței de a amâna cauza. Facultatea instituită pentru judecător, de a nu acorda un termen, atunci când apreciază că nu există motive temeinice sau o situație excepțională, implică responsabilitatea acestuia în înfăptuirea actului de justiție.

În cauza pendinte, pentru termenul de judecată din data de 9 septembrie 2021, intimații au depus note scrise iar instanța de apel le-a comunicat în ședință publică, tuturor părților, apreciind că nu se impune amânarea cauzei pentru lecturarea lor. Așa cum rezultă din cuprinsul încheierii, a avut în vedere complexitatea și vechimea cauzei cât și conținutul actului procedural depus. Însă, a lăsat cauza la a doua strigare și, mai mult, a amânat pronunțarea două săptămâni, pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise în care să antameze, dacă este cazul, și situațiile prezentate în respectivele note scrise.

Prin urmare, recurentei nu i-a fost încălcat dreptul la apărare, așa cum pretinde în cuprinsul cererii de recurs. Acest drept reglementat de dispozițiile art. 13 din C. proc. civ., deși garantat, nu este un drept absolut, ci trebuie exercitat cu respectarea condițiilor prevăzute de lege, pentru a nu intra în conflict cu celelalte garanții procesuale.

Recurenta apreciază că, la termenul din data de 9 septembrie 2021, a pus concluzii doar cu privire la cererea de apel nu și pe fondul cauzei, astfel că i-a fost afectat dreptul la apărare și sub acest aspect.

Înalta Curte reține că apelul are caracter devolutiv, motiv pentru care instanța de apel este învestită cu analizarea modului în care instanța de fond a stabilit situația de fapt și a aplicat legea. Apelantul provoacă o nouă judecată a cauzei dar nu prin reluarea cererii de chemare în judecată ci prin invocarea greșelilor de judecată ale instanței de fond.

În cauza pendinte, din cuprinsul încheierii recurate rezultă că, la solicitarea instanței, reclamanta a formulat concluzii orale și apoi scrise cu privire la chestiuni procedurale dar și cu privire la fondul problemei deduse judecății. Prin urmare, nici aceste susțineri nu pot fi primite, conduita instanței de judecată situându-se în limitele impuse de legiuitor.

Soluția la care s-a oprit instanța de apel, cu privire la cererea de amânare, nu încalcă nici principiul contradictorialității. Art. 14 alin. (2) din C. proc. civ. prevede doar obligația comunicării actelor de procedură, ca aplicație a principiului contradictorialității. Astfel, la nivel de principiu, dispozițiile procedurale din materie civilă impun ca părțile să comunice actele de procedură în care se concretizează motivele de fapt și de drept care stau la baza pretențiilor și apărărilor lor precum și dovezile în susținerea acestora. Însă, legiuitorul nu absolutizează dreptul părților de a lua la cunoștință de actele de procedură, cu mai mult timp înainte. Doar pentru anumite acte procedurale este necesară respectarea unor proceduri ce implică termene procedurale, depunerea unor note scrise ce rezumă conduita procesuală a părții în respectiva fază procesuală nefiind subsumată acestei exigențe.

Ceea ce legea impune, ca o garanție fundamentală a respectării acestui principiu, este citarea părților, cunoașterea și discutarea apărărilor, după cum rezultă din interpretarea dispozițiilor art. 14 din C. proc. civ.

Or, pentru termenul din data de 9 septembrie 2021, toate părțile au fost legal citate, au formulat concluzii orale, apoi au transmis și concluzii scrise în termenul acordat de către instanță în acest sens.

Astfel, conduita instanței a îngăduit părților din proces să participe în mod activ și egal la prezentarea, argumentarea și dovedirea drepturilor lor în cursul desfășurării procesului. Caracterul nefondat al cererii de amânare nu poate fi imputată instanței, nefiind o împrejurare care să conducă la concluzia că a fost încălcat principiul contradictorialității.

Recurenta susține, ca argument al acestui motiv de recurs, și încălcarea de către instanța de apel, a dispozițiilor art. 20 din C. proc. civ. care impun judecătorului să respecte și să asigure respectarea principiilor fundamentale ale procesului civil. În acest sens, arată că soluția nu a fost pronunțată în contradictoriu cu toate părțile.

Însă, intimatele C. S.R.L., D. și E. S.R.L. au fost introduse în cauză ca urmare a invocării, de către reclamantă, a excepției de nelegalitate a H.C.L. nr. 152 din 28 ianuarie 2012, fiind beneficiarele actului administrativ individual menționat. Nu au calitate procesuală pasivă față de celelalte petite ale demersului judiciar, nefiind justificată respingerea acestora în contradictoriu cu ele.

Prin urmare, aceste garanții procesuale au fost asigurate, neexistând niciun motiv de casare sub acest aspect.

În ceea ce privește motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta apreciază că decizia recurată nu respectă exigențele motivării, fiind nesocotite dispozițiile art. 425 din C. proc. civ.. În acest sens, arată că, în considerentele hotărârii nu se face referire, în integralitate, la argumentele invocate în cererea de apel, parte din acestea fiind omise cu desăvârșire de către Curtea de Apel Brașov și nici nu se analizează validitatea actului administrativ unilateral pe care l-a supus controlului judiciar.

Înalta Curte observă că, potrivit dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., pretins încălcat de către instanța de apel, conform susținerilor recurentei, în considerentele hotărârii "se vor arăta obiectul cererii și susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținute de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților".

Cum motivarea hotărârilor judecătorești reprezintă un element de validitate a acestora, instanța are obligația de a arăta argumentele pro și contra ce au format convingerea în ceea ce privește soluția pronunțată, argumente ce trebuie să se raporteze atât la susținerile părților, cât și la probele și dispozițiile legale incidente raportului juridic dedus judecății.

Prin urmare, motivarea hotărârii reprezintă arătarea stării de fapt și de drept în baza cărora judecătorul pronunță soluția și constituie o garanție procesuală ce permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia.

Motivul de casare invocat de recurentă nu impune un răspuns pentru fiecare dintre argumentele de fapt și de drept folosite de parte în actele procedurale întocmite, instanța având posibilitatea să le grupeze și să le structureze în funcție de problemele de drept expuse, putând să răspundă prin considerente comune. De aceea, chiar dacă în motivarea hotărârii judecătorești nu se regăsesc toate susținerile invocate de recurentă, hotărârea nu este susceptibilă de a fi reformată prin prisma motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., din moment ce instanța a analizat motivele de apel formulate și a oferit un răspuns fundamentat susținerilor părții.

Relevantă, în acest sens, este și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, la care face trimitere și recurenta, în care s-a stabilit, referitor la faptul că, deși prin art. 6 paragr. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului s-a impus instanțelor naționale să își motiveze hotărârile, această obligație nu presupune răspunsuri detaliate la fiecare problemă ridicată, fiind suficient să fie examinate, în mod real, chestiunile supuse judecății. Astfel, obligația de motivare a hotărârii judecătorești presupune o expunere a argumentelor care, prin conținutul lor, sunt de natură să influențeze soluția.

Raportat la incidența acestui caz de casare, din examinarea deciziei Curții de Apel Brașov, nu se poate reține că lipsesc motivele de fapt și de drept, că nu sunt analizate dispozițiile legale incidente.

Dimpotrivă, din lecturarea deciziei se constată că întreg raționamentul pornește de la raporturile juridice dintre părți, convențiile încheiate și efectele pe care acestea le generează, analizate prin prisma dispozițiile legale care reglementează modul de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor și a dreptului de superficie asupra terenurilor.

Curtea de Apel Brașov a explicat, detaliat, raționamentul pentru care reclamanta nu poate avea calitatea de proprietar asupra construcțiilor, indiferent de modul de dobândire invocat, și de superficiar asupra terenurilor aflate în proprietatea private a Unității administrativ - teritoriale Comuna Prejmer.

Neanalizarea valabilității Hotărârii de Consiliu Local nr. 152 din 28 ianuarie 2021 a fost justificată, de către instanța de apel, prin faptul că cererea de chemare în judecată este nefondată, această soluție nedepinzând de actul administrativ supus controlului judiciar pe calea excepției de nelegalitate. De altfel, excepția de nelegalitate nu este o cerere de sine stătătoare, o completare a petitului cererii de chemare în judecată ci o apărare, o excepție procesuală.

Așa cum arată și recurenta, constatarea pe cale incidentală a legalității unui act administrativ este legată de soluția pronunțată de instanță pe fond. Or, dacă soluția pe fondul problemei deduse judecății este de respingere a demersului judiciar, în considerarea altor situații, analiza valabilității actului administrativ individual nu mai justifică niciun interes.

Prin urmare, nu se poate susține că instanța nu a respectat exigențele de motivare impuse de dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ.. Împrejurarea că recurenta - reclamantă nu este de acord cu motivarea instanței de apel, sub aspectul soluției, nu echivalează cu o nemotivare și nu determină incidența motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., critica întemeiată pe aceste dispoziții legale urmând a fi respinsă ca nefondată.

Referitor la motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta arată că instanța de apel a interpretat nelegal actul dedus judecății dar și dispozițiile legale care reglementează modalitățile de dobândire a dreptului de proprietate asupra construcțiilor și a dreptului de superficie asupra terenurilor.

În ceea ce privește criticile referitoare la modalitatea de interpretare a actului dedus judecății, acestea nu vor fi analizate întrucât, astfel cum au fost formulate, tind la o devoluare a fondului, cercetare ce excedează limitelor căii extraordinare de atac în care se verifică exclusiv legalitatea hotărârii, respectiv corecta aplicare a legii la situația de fapt stabilită de instanțele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei și a elementelor de fapt ale cauzei.

Recurenta își structurează argumentele referitoare la modalitatea de interpretare și aplicare a dispozițiilor legale incidente prin raportare la pretențiile din cererea de chemare în judecată, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor și a dreptului de superficie asupra terenului.

În acest sens, susține că instanța de apel a aplicat eronat dispozițiile Legii nr. 50/1991, care nu au aplicabilitate în cauză, incidente fiind doar dispozițiile legale din C. civ. referitoare la dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor.

Înalta Curte reține că această susținere este nefondată întrucât dispozițiile Legii nr. 50/1991 sunt norme speciale care completează normele generale instituite de C. civ.

Astfel, în mod corect, a reținut instanța de apel că, potrivit dispozițiilor art. 885 din C. civ. - Dobândirea drepturilor reale asupra imobilelor, sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Iar potrivit dispozițiilor art. 887 din același act normativ - Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere, Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum și în alte cazuri expres prevăzute de lege.

Întrucât se susține existența unui fapt juridic generator de drept, respectiv edificarea construcțiilor, care ar conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora, în mod corect, s-a procedat la analiza legislației specifice domeniului construcțiilor, care este edificatoare în ceea ce privește regimul juridic al acestora, în funcție de diferitele situații care pot să apară în practică.

Potrivit prevederilor art. 37 din Legea nr. 50 din 29 iulie 1991, republicată, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții:,,(1) Persoanele fizice și juridice care realizează lucrări de construcții în condițiile prezentei legi au obligația de a executa integral lucrările până la termenul prevăzut în autorizație. (2) Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepției la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situația realizării acestor lucrări în regie proprie. Recepția la terminarea lucrărilor se face cu participarea reprezentantului administrației publice, desemnat de emitentul autorizației de construire. (3) La terminarea lucrărilor, beneficiarul autorizației de construire are obligația să regularizeze taxa pentru autorizația de construire, potrivit legii. (4) O dată cu regularizarea taxei prevăzute la alin. (3), beneficiarii autorizațiilor de construire vor regulariza și celelalte cote prevăzute de lege. (5) Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se aplică în continuare sancțiunile prevăzute de lege."

Din cuprinsul acestui text de lege rezultă că sunt necesare anumite condiții, pentru a se putea dispune intabularea construcțiilor în cartea funciară, cu efect constitutiv de drept. Cerințele legale au fost analizate de către instanța de apel, prin raportare la situația dedusă judecății, aceasta concluzionând că reclamanta nu a putut deveni proprietar asupra construcțiilor, prin edificare, așa cum a susținut încă de la începutul procesului.

Prin urmare, dispozițiile legale invocate de recurentă au incidență în cauză și au fost aplicate corect de către instanțele de fond.

Tot cu privire la construcții, recurenta susține că a dobândit dreptul de proprietate asupra acestora și prin contractul de execuție lucrări nr. x, completat prin actul aditional din data de 25 ianuarie 2013 și că soluția de cenzurare a acestei situații juridice încalcă dispozițiile art. 577 și art. 1244 din C. civ. și dispozițiile deciziei nr. 23/2017 pronunțate de Înalta Curte de Casație și Justiție.

Însă, dispozițiile art. 577 din C. civ. nu reprezintă un argument juridic al instanței de apel, astfel că nu se poate reține o încălcare a acestuia. În ceea ce privește art. 1244 din același act normativ, acesta a fost aplicat în mod corect, prin raportare la situația juridică dedusă judecății.

Recurenta nu putea dobândi, prin convenție, respectiv prin transmitere din patrimoniul cocontractantului, dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate întrucât beneficiarul însuși nu îndeplinea condițiile legale pentru a fi socotit proprietar (lucrările nu erau finalizate și intabulate) la data de 25 ianuarie 2013, iar actul nu era întocmit în forma autentică impusă de dispozițiile art. 1244 din C. civ.

Din această ultimă perspectivă, în acord cu instanța de apel, Înalta Curte reține că intimata B. S.R.L. a invocat, pe cale de excepție, nulitatea clauzei de care se prevalează recurenta. Excepția a fost apreciată ca fiind fondată, de către instanțele de fond, în considerarea dispozițiilor art. 1244 și 1245 din C. civ.

Prin urmare, această clauză nu produce efectele unui transfer al dreptului de proprietate din patrimoniul intimatei în cel al recurentei. Nulitatea invocată este una absolută, deoarece norma legală încălcată la încheierea sa este de ordine publică, fiind instituită pentru ocrotirea unui interes general. În atare situație, clauza în discuție nu mai poate avea niciun efect între părțile contractante, considerându-se că nu a fost încheiată niciodată.

De asemenea, așa cum corect a reținut instanța de apel, de principiu, un contract de construire nu poate conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra lucărilor realizate în favoarea constructorului, pentru că nu este nici de esența și nici de natura sa un astfel de efect. Clauza din actul adițional încheiat între părți la data de 25 ianuarie 2013, conform căreia i se consolidează dreptul de proprietate asupra construcțiilor, nu poate produce un efect juridic de această natură întrucât nu îndeplinește cerința de formă impusă de lege și, mai mult, recurenta nu a avut niciodată această calitate și nici nu o poate obține.

Obiectul contractului de construire nr. x/15.03.2011 este prestarea de către recurentă a unor servicii de construire pentru societatea intimată. Niciunde în cuprinsul contractului și a actului adițional nu se arată că recurenta construiește pentru sine și că lucrările realizate constituie proprietatea sa, urmând a le transmite ulterior achitării prețului către beneficiar. Singura prestație la care s-a obligat apelanta, prin aceste acte, constă în efectuarea lucrărilor de construire pentru intimată.

În această situație, cu ocazia edificării construcțiilor revendicate, a acționat ca un simplu antreprenor pentru lucrări de construcții, în accepțiunea dispozițiilor art. 1874 din C. civ., prețul stabilit cu cocontractantul reflectând atât valoarea manoperei cât și cea a materialelor înglobate în construcție. Eventuala neplată a contravalorii lor și a muncii prestate reprezintă o chestiune de executare a contractului și nu poate determina schimbarea naturii sale juridice.

În consecință, recurenta nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra construcțiilor, nici prin edificare și nici prin convenție, soluția instanței de apel fiind legală sub acest aspect.

Cu privire la petitul privind instituirea dreptului de superficie asupra terenului, recurenta arată că, în raport de dispozițiile art. 693 alin. (1) și (2) din C. civ., în condițiile în care a construit pe terenul U.A.T. Comuna Prejmer, dobândind printr-un alt mod prevăzut de lege, respectiv prin edificare, dreptul de proprietate asupra construcției, instanța de apel, în mod nelegal, a apreciat că, în lipsa unui titlu de proprietate, nu se poate institui un drept de superficie asupra terenului.

Înalta Curte reține că aceste critici nu pot fi primite din două considerente.

Potrivit dispozițiilor art. 693 din C. civ. (1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință. (2) Dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege. Dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. (3) Superficia se poate înscrie și în temeiul unui act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcția ori a transmis terenul și construcția, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat expres constituirea superficiei. (4) În situația în care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate înscrie pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului. De asemenea, ea se poate înscrie în favoarea unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.

Astfel, pentru fi beneficiara acestei dispoziții legale, recurenta avea obligația de a dovedi că are calitatea de proprietar asupra construcțiilor situate pe terenul altuia, în speță, pe terenul Unității administrativ - teritoriale Comuna Prajmer și că folosește terenul în baza unei convenții cu proprietarul acestuia.

Or, recurenta nu a dobândit, nici prin edificare și nici prin act juridic, dreptul de proprietate asupra construcțiilor revendicate, împrejurare ce a fost detaliată în considerentele anterioare.

Mai mult, între recurentă și proprietarul terenului, respectiv intimata Unitatea administrativ - teritorială Comuna Prejmer, nu a existat nicio convenție în sensul acesta (al dobândirii unui drept de superficie de către recurentă ori a dreptului de a avea sau de a edific