ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2123/2022

Ședința publică din data de 3 noiembrie 2022

asupra recursului de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, sub nr. x/2007, completată și precizată ulterior, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B., C., S.C. D. S.R.L., E., F., S.C. G. S.R.L.: 1. să se constate nulitatea absolută a procurilor emise de H. pe numele B. și traduse sub semnătură legalizată prin încheierile nr. x și y/16 aprilie 998 ale B.N.P. I.; 2. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de către B.N.P. J.; 3. să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/4 februarie 2005 de către B.N.P. K.; 4. să se dispună repunerea părților în situația anterioară întocmirii actelor juridice menționate; 5. să fie obligați pârâții să îi lase reclamantei, în deplină proprietate si posesie, imobilul situat în intravilanul comunei Afumați, județul Ilfov, în suprafață de 12.500 m.p. - T 98, P 370.

În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că este proprietara terenului în suprafață de 12.500 m.p., sus arătat, pe care l-a dobândit prin cumpărare de la L. și M. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994 și transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr. x/01 septembrie 1994 și pentru care are deschis rol fiscal, așa cum rezultă din certificatul de atestare fiscală nr. x/09 noiembrie 2006 emis de Primăria Afumați.

La începutul anului 2007, formulând cerere de intabulare a dreptului său de proprietate, a aflat că terenul este deja intabulat pe numele unui terț - pârâta S.C. G. S.R.L., care l-ar fi dobândit prin cumpărare în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de către B.N.P. K., încheiat cu pârâta S.C. D. S.R.L. (actuala S.C. D. S.R.L.), aceasta din urmă deținând terenul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de către B.N.P. J.. A precizat reclamanta că nu îl cunoaște pe pârâtul B., care a înstrăinat terenul în numele ei, și nici nu l-a împuternicit să vândă acest teren, iar în Marea Britanie nici nu există instituția notarului public, astfel că cele două procuri sunt false și lovite de nulitate absolută, ca și contractul încheiat de pârât în numele reclamantei, pentru lipsa totală a consimțământului vânzătoarei (așa-zisul mandatar neavând calitatea de reprezentant al proprietarei reclamante), pentru cauză ilicită și fraudarea legii.

Ca temei legal al acțiunii, reclamanta a invocat art. 480, 948, 966 și 968 C. civ., art. 112 și urm. C. proc. civ., principiile efectelor nulității.

La 21 decembrie 2007, pârâta S.C. G. S.R.L. a formulat întâmpinare, invocând excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, iar, pe fond, respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

La aceeași dată a depus cerere de chemare în garanție a pârâtei S.C. D. S.R.L., solicitând ca, în cazul în care va fi evinsă în prezentul proces, chemata în garanție să fie obligată să îi restituie integral prețul primit în schimbul terenului, respectiv 738.266,48 euro, inclusiv TVA, la cursul actual; să-i plătească valoarea fructelor pe care va fi obligată să le înapoieze terțului evingător, în măsura în care acesta le va pretinde, să suporte cheltuielile de judecată ale pârâtei, ocazionate de acest proces; să fie obligată la daune-interese, reprezentând sporul de valoare dobândit de imobil între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, în sumă de 2.761.733,52 euro (diferența dintre prețul plătit și valoarea actuală a terenului, de circa 3.500.000 euro; cheltuielile necesare si utile pe care pârâta le-a efectuat în vederea obținerii, bunei administrări și conservării bunului, în cuantum total de 14.964 RON, taxa de timbru aferentă tranzacției imobiliare la momentul achiziției, taxa de publicitate, onorariul notarului public, impozite pe imobil, achitate către stat conform sistemului de taxe si impozite stabilit prin lege).

Ca temei legal al cererii de chemare în garanție, a invocat dispozițiile art. 1341-1343, 1344, 1350, 1351 C. civ.

La rândul său, pârâta chemată în garanție S.C. D. S.R.L. a formulat, la termenul de judecată din 25 ianuarie 2008, întâmpinare la cererea de chemare în garanție depusă de pârâta S.C. G. S.R.L., completată cu apărări împotriva acțiunii principale la 5 octombrie 2009 (invocând și excepția lipsei calității sale procesuale pasive), și cerere de chemare în garanție a pârâtului B., solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului cauzat, respectiv, atât pierderea efectiv suferită (damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cessans), sumă la care se adaugă dobânda legală de la devenirea certă a prejudiciului până la achitarea lui integrală. A arătat pârâta că prejudiciul este constituit de prețul din contract, de 96.008 RON actualizat și diferența dintre acest preț și suma la care va fi obligată prin hotărâre către S.C. G. S.R.L., dacă aceasta cade în pretenții.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 998 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 6095/05 decembrie 2008, Judecătoria Buftea a admis excepția de necompetență materială și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă sub nr. x/2008.

La termenul de judecată din 5 octombrie 2009, Tribunalul a invocat, din oficiu, excepția de netimbrare a cererii de chemare în garanție depuse de pârâta S.C. D. S.R.L. și excepția insuficientei timbrări a cererii de chemare în garanție formulate de pârâta S.C. G. S.R.L., pe care le-a pus în discuție odată cu excepțiile inadmisibilității acțiunii, lipsei calității procesuale active și lipsei calității procesuale pasive a pârâților C., E., F. și S.C. D. S.R.L., invocate prin întâmpinările depuse la dosar.

Prin sentința civilă nr. 1161/19 octombrie 2009 pronunțată de Tribunalul București, s-a admis excepția netimbrării cererii de chemare în garanție formulate de pârâta S.C. D. S.R.L. și s-a anulat, ca netimbrată, această cerere; s-a admis excepția insuficientei timbrări a cererii de chemare în garanție formulate de pârâta S.C. G. S.R.L. și s-a anulat, ca insuficient timbrată, această cerere; s-au unit, cu fondul cauzei, excepția lipsei calității procesuale active și excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.C. D. S.R.L.; s-a respins excepția inadmisibilității acțiunii în revendicare, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților C., F. și E. și s-a respins acțiunea completată și precizată, formulată de reclamantă în contradictoriu cu acești pârâți, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Prin aceeași sentință, instanța, constatând că acțiunea principală formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâții B., S.C. D. S.R.L. și S.C. G. S.R.L., având ca obiect constatarea nulității absolute a procurilor și a contractelor de vânzare-cumpărare, repunerea părților în situația anterioară și revendicarea imobilului - teren, nu este în stare de judecată, în baza art. 165 C. proc. civ., a dispus disjungerea acesteia, cu formarea unui dosar distinct, cu nr. x/2009.

Prin sentința civilă nr. 300/11 februarie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a S.C. D. S.R.L. în raport cu capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a procurilor legalizate sub nr. x și y/1998 și s-a respins cererea respectivă ca atare. A fost respinsă, ca neîntemeiată, acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute a procurilor legalizate sus-menționate și a actelor subsecvente, formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâții B. și S.C. G. S.R.L. A fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a actelor subsecvente procurilor legalizate sub nr. x si y/1998 formulată în contradictoriu cu pârâta S.C. D. S.R.L. A fost disjuns capătul de cerere având ca obiect revendicarea imobilului situat în comuna Afumați, județul Ilfov, în suprafață de 12.500 m.p., T 98 P 370, formându-se dosarul cu nr. x/2011, în care a fost unită cu fondul cauzei excepția lipsei calității procesuale active și s-a dispus suspendarea cauzei în baza art. 244 pct. l C. proc. civ., până la soluționarea irevocabilă a litigiului având ca obiect constatarea nulității absolute a procurilor legalizate sub nr. x și y/1998 și a actelor subsecvente, înregistrat sub nr. x/2009.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta A..

Prin decizia nr. 319/A din 24 septembrie 2012, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă a respins, ca nefondată, calea de atac exercitată în cauză.

Împotriva acestei decizii, reclamanta A. a formulat recurs.

Prin decizia civilă nr. 3447/19 iunie 2013, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul și a trimis cauza, spre rejudecare, Curții de Apel București.

În rejudecare, prin decizia civilă nr. 257 A/16.03.2017 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă a fost admis apelul declarat de reclamantă, a fost schimbată, în parte, sentința civilă nr. 300/11 februarie 2011, în sensul admiterii, în parte, a acțiunii, constatării nulității absolute a procurilor legalizate sub nr. x/16 aprilie 1998 și nr. y/16 aprilie 1998 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998. A fost respinsă cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței, cu obligarea intimaților B. și S.C. D. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată.

Hotărârea a rămas irevocabilă prin decizia nr. 3925 din 3 octombrie 2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, prin respingerea recursurilor declarate de reclamanta A. și de pârâta S.C. D. S.R.L.

Prin sentința civilă nr. 1646/11 decembrie 2020, Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins acțiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții S.C. D. S.R.L., B. și S.C. G. S.R.L., ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta A..

Prin decizia nr. 1796 A/10 decembrie 2021, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie a admis apelul formulat de reclamantă, a schimbat, în parte, sentința atacată, în sensul că a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei D. S.R.L., invocată din oficiu; a respins cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință.

A admis acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta G. S.R.L. și a obligat-o pe aceasta din urmă să-i lase reclamantei, în deplină proprietate și liniștită posesie, terenul în suprafață de 12.500 m.p., situat în intravilanul comunei Afumați din județul Ilfov, tarlaua x, parcela x.

A menținut, în rest, sentința civilă apelată.

A obligat-o pe pârâta G. S.R.L. să achite reclamantei suma de 19.755 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată - taxă de timbru în apel, respingând, în rest, cheltuielile de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a avut în vedere următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994 și transcris, în registrul de transcripțiuni imobiliare, sub nr. y/01 septembrie 1994, reclamanta a dobândit imobilul situat în intravilanul comunei Afumați, județul Ilfov, în suprafață de 12.500 m.p. - T 98, P 370 (având nr. cadastral x și fiind înscris în Cartea funciară nr. x - Afumați, județul Ilfov), prin cumpărare de la L. și M.

Astfel cum rezultă din certificatul de atestare fiscală nr. x/09 noiembrie 2006 emis de Primăria Afumați, apelanta reclamantă a deschis rol fiscal pentru acest imobil.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de B.N.P. J., acest imobil a fost vândut de apelanta reclamantă A., prin mandatar B., către cumpărătoarea S.C. D. S.R.L., actuala S.C. D. S.R.L. În acest sens, presupusul mandatar B. s-a folosit de procurile emise de H., traduse sub semnătură legalizată prin încheierile nr. x și nr. y din 16 aprilie 1998 ale B.N.P. I..

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de B.N.P. K., imobilul a fost vândut de S.C. D. S.R.L., actuala S.C. D. S.R.L., către intimata pârâtă din prezenta cauză, S.C. G. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă în dosarul nr. x/2009, a fost admisă, în parte, acțiunea, în sensul că s-a constatat nulitatea absolută a celor două procuri nr. x/16 aprilie 1998 și nr. y/16 aprilie 1998, precum și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998. A fost respinsă cererea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005.

S-a reținut, cu putere de lucru judecat, că "nu s-a probat voința reclamantei de a împuternici pe mandatarul B. să întreprindă tot ce este necesar în privința afacerilor reclamantei din București, România, respectiv să vândă proprietatea acesteia din zona comunei Afumați, S.A.I., în suprafață de 12.500 m.p., situată în parcela x, tarlaua x, în numele și pe seama mandantei".

De asemenea, fiind găsit fondat motivul de nulitate întemeiat pe art. 948 pct. 2 din C. civ., ce vizează lipsa consimțământului reclamantei la vânzare, Curtea de Apel București a apreciat că nu se mai impune analiza celorlalte motive de nulitate invocate de reclamantă în cererea introductivă și reiterate în apel, vizând același contract, respectiv, nerespectarea cerinței supralegalizării procurilor, cauza ilicită și frauda la lege, sens în care a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de către Biroul Notarului Public "J.".

În ceea ce privește titlul de proprietate exhibat de pârâta S.C. G. S.R.L, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005, instanța de apel a confirmat validitatea acestuia, reținând că, față de apărările invocate de intimata pârâtă, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, protecția terțului și relevanța ce trebuie dată bunei-credințe a acestuia, precum și înțelesul noțiunii de bună-credință a terțului subdobânditor, trebuie analizate pe terenul principiilor de carte funciară.

Curtea a subliniat, astfel, dispozițiile incidente înscrise în Legea nr. 7/1996 - în forma în vigoare la data încheierii actului a cărui nulitate se invocă - potrivit cu care subdobânditorul este considerat de bună-credință dacă, în momentul dobândirii dreptului, n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate (art. 34). În aplicarea principiului publicității materiale, față de terții subdobânditori de bună-credință și cu titlu oneros, înscrierile de carte funciară sunt "prezumate" exacte și complete în mod absolut, iar nu relativ, deoarece terții subachizitori sunt puși la adăpost de orice cauze de evicțiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achizițiunii dreptului lor, dacă sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 34 și art. 38 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data încheierii contractului ce face obiect al analizei.

Astfel, potrivit art. 38 din Legea nr. 7/1996:

"Acțiunea în rectificare, întemeiată pe prevederile art. 36 pct. 1-4, își va produce efectele față de terțele persoane care și-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare. Termenul va fi de 3 ani socotiți de la înregistrarea cererii pentru înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere".

Rezultă că, în aplicarea acestei norme, așa cum s-a statuat pe cale doctrinară, acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere (antecesorul subdobânditorului de bună-credință).

Reiese că efectul juridic al regulii prevăzute de art. 34 este acela că terțul subachizitor cu titlu oneros și de bună-credință devine, prin înscriere, proprietar, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar, în realitate, nu deținea această calitate. Așadar, principiul publicității materiale constituie o veritabilă excepție de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet și resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, ceea ce presupune și că, în conflictul dintre proprietar și un neproprietar, este și trebuie să fie o măsură excepțională, a cărei justificare trebuie să fie suficient de puternică și constă în întrunirea condițiilor enunțate anterior.

În concluzie, cum de la data înscrierii dreptului terțului cumpărător subsecvent-pârâta S.C. G. S.R.L., au trecut mai mult de 3 ani, aceasta din urmă se bucură de protecția publicității materiale, motiv pentru care instanța de judecată a confirmat titlul său de proprietate.

Sub un alt aspect, prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, s-a avut în vedere împrejurarea că "noțiunea de bună-credință are un înțeles specific în materie de carte funciară. Astfel, Legea nr. 7/1996, respectiv art. 34, condiționează buna-credință a terților subdobânditori de absența notării vreunei acțiuni prin care se contestă cuprinsul cărții funciare. În concluzie, absența înregistrării vreunei acțiuni prin care se contestă cuprinsul cărții funciare creează prezumția realității - a exactității și a caracterului complet al înscrierilor de carte funciară - drepturilor înscrise sau, după caz, stinse (radiate), așa încât o astfel de prezumție este suficientă să fundamenteze buna-credință a terțului achizitor.

Pe de altă parte, pentru înlăturarea prezumției legale de bună-credință a subdobânditorului cu titlu oneros, este necesar să se facă dovada că terțul subdobânditor a cunoscut, pe altă cale, această inexactitate. În cauză, aplicând considerațiile teoretice anterior reliefate, Curtea a constatat, sub un prim aspect, că, la data introducerii prezentei acțiuni, 17 septembrie 2007, trecuseră 3 ani de la data înscrierii autorului nemijlocit al pârâtei S.C. G. S.R.L., respectiv a S.C. D. S.R.L. în cartea funciară nr. x a localității Afumați - 27 mai 2003. În consecință, în cazul acestei pârâte, principiul publicității materiale acționează, sub rezerva îndeplinirii cerințelor enumerate mai sus.

Or, în speță, potrivit probelor administrate, această intimată pârâtă nu a putut cunoaște, din verificarea înscrisului care a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate al S.C. D. S.R.L., actualmente S.C. D. S.R.L., în cartea funciară (a cărui veridicitate și legalitate au făcut obiectul unor verificări prealabile efectuate atât de agentul instrumentator - notarul public, cât și de autoritatea de carte funciară - registratorul de carte funciară), neconcordanța dintre calitatea acesteia de proprietar menționată în cartea funciară și situația juridică reală contrară, dată de inexistența consimțământului reclamantei la încheierea contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 de Biroul Notarului Public J.. Totodată, Curtea a reținut că, la momentul înregistrării cererii de înscriere a dreptului acestei pârâte în cartea funciară, nu era înregistrată vreo acțiune prin care să se conteste calitatea de proprietar a S.C. D. S.R.L., actualmente S.C. D. S.R.L. În plus, la momentul încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, vânzătoarea S.C. D. S.R.L., actualmente S.C. D. S.R.L., figura ca titular de rol fiscal pentru imobilul vândut, din relațiile comunicate sub acest aspect, de către Primăria Afumați, rezultând că, încă din anul 1998, rolul fiscal deschis de reclamantă a fost închis, operațiune urmată de înregistrarea la organele fiscale a S.C. D. S.R.L.

De altfel, reclamanta nu a probat că, ulterior anului 1997, când a achitat impozitul aferent terenului cumpărat de aceasta și care a făcut obiect al contractului autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de către Biroul Notarului Public K., a continuat să achite impozit, în perioada 1998-2005, chitanțele exhibate de aceasta, întocmite ulterior intervalului de timp menționat, neputând fi apreciate ca relevante prin prisma analizei impuse de art. 34 din Legea nr. 7/1996, în cauză. Tot astfel, reclamanta nu a administrat probe din care să rezulte că ar fi exercitat acte de posesie asupra terenului menționat, respectiv că ar fi tulburat posesia exercitată de S.C. D. S.R.L. asupra terenului menționat în vreun fel, probe care să poată conduce la concluzia că S.C. G. S.R.L. a cunoscut, la data încheierii contractului ce face obiect al prezentei analize, inexactitatea cărții funciare".

Preliminar, pentru a verifica limitele învestirii, instanța de apel a reținut că, prin cererea de chemare introductivă de instanță, reclamanta s-a limitat la a solicita obligarea pârâților S.C. D. S.R.L. și S.C. G. S.R.L. să lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul situat în comuna Afumați, județ Ilfov, în suprafață de 12.500 m.p., fără a motiva, în drept, această solicitare. Ulterior, prin precizarea depusă la termenul de judecată din 3 aprilie 2008, reclamanta și-a precizat cererea, capătul de cerere referitor la revendicarea imobilului fiind menționat la punctul 5 al cererii (părând a fi un capăt de cerere accesoriu față de anularea titlului precedent), primele capete de cerere referindu-se la nulitatea actelor anterior întocmite, respectiv a procurilor emise de H., a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005. În drept, reclamanta s-a limitat să invoce dispozițiile art. 480 C. civ., fără a prezenta o argumentație, în drept, a acestei solicitări.

Cu ocazia concluziilor pe fond, la termenul de judecată din 11 decembrie 2020, reclamanta a solicitat admiterea acțiunii, arătând că titlul său de proprietate este mai bine conturat decât cel invocat de pârâtă, respectiv un contract de vânzare-cumpărare anulat irevocabil, întrucât a avut la bază o procură falsă, pe care reclamanta nu a dat-o.

Instanța de fond, în cadrul sentinței civile apelate, a făcut o comparare a titlurilor, arătând, în esență, că este preferabil titlul pârâtei, întrucât a fost validat ca urmare a situației sale de subdobânditor de bună-credință, pe de o parte, iar, pe de altă parte, a reținut conduita sa, de diligent proprietar, de la momentul dobândirii dreptului și până în prezent, înscrierea dreptului în cartea funciară transformându-l într-un proprietar cu titlu preferabil. În acest sens, instanța de fond a aplicat principiul securității raporturilor juridice.

În raport de aceste aspect, instanța de apel a considerat că reclamanta a formulat o acțiune în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ., instanța de fond făcând o comparare a titlurilor celor două părți, considerente care fac obiectul căii de atac a apelului.

Analizând modalitatea în care prima instanță a aplicat dispozițiile art. 480 C. civ. în cauză, instanța de apel a considerat criticile formulate de apelanta reclamantă sub acest aspect ca fiind întemeiate, apelul fiind, astfel, fondat.

Instanța de apel a constatat că prima instanță a omis a preciza dacă compararea celor două titluri s-a efectuat pornind de la premisa că titlurile care se compară provin de la autori diferiți, sau, din contră, de la același autor, acest aspect fiind definitoriu în soluționarea cauzei, analiza juridică urmând a se axa pe aspecte specifice în funcție de situația premisă aplicabilă.

Pentru stabilirea faptului dacă titlurile de proprietate ale părților litigante provin de la autori diferiți, nu prezintă relevanță autorul direct și nemijlocit al fiecăreia dintre acestea, ceea ce contează fiind ca, în antecedența transmiterilor succesive ale dreptului de proprietate, să fie identificat sau, dimpotrivă, să nu se releve unul și același autor.

În ceea ce o privește pe reclamantă, aceasta a dobândit imobilul de la L. și M., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994 și transcris, în registrul de transcripțiuni imobiliare, sub nr. y/01 septembrie 1994, dreptul acestora nefiind niciodată negat sau contestat judiciar.

Pârâta, pe de altă parte, a dobândit imobilul prin vânzare-cumpărare de la S.C. D. S.R.L., actuala S.C. D. S.R.L., astfel cum rezultă din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005 de B.N.P. K., aceasta din urmă dobândind imobilul prin vânzare-cumpărare de la reclamantă, reprezentată de mandatar B..

Prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, s-a constatat nulitatea absolută a cele două procuri nr. x/16 aprilie 1998 și nr. y/16 aprilie 1998, prin care mandatarul B. a făcut dovada puterilor de reprezentare, precum și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 august 1998.

Ca urmare a pronunțării acestei soluții, care a rămas irevocabilă prin respingerea recursului, se impune a se constata că titlul de proprietate al pârâtei are, în antecedența dobândirii sale, un act nul absolut, provenind de la un neproprietar.

Astfel, instanța de apel a reținut că titlurile de proprietate ale părților litigante provin de la autori diferiți, succesiunea transmisiunilor fiind întreruptă prin pronunțarea soluției Curții de Apel București, care a anulat titlul vânzătorului de la care a dobândit dreptul de proprietate pârâta.

Stabilind situația premisă a provenirii celor două titluri de la autori diferiți, instanța de apel a procedat la compararea titlurilor părților, aplicând regulile consacrate atât doctrinar, dar și jurisprudențial, pentru situația în care titlurile părților provin de la autori diferiți, urmând a avea câștig de cauză partea care a dobândit de la autorul al cărui titlu este preferabil. Această soluție este o aplicație a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, soluția jurisprudențială și doctrinară fiind de a proceda la compararea titlurilor autorilor părților litigante.

Această comparație relevă fără dubiu că titlul autorilor reclamantei este preferabil și mai bine caracterizat, de vreme ce titlul autorilor L. și M. nu a fost niciodată negat sau contestat judiciar. Pe de altă parte, titlul autorului pârâtei, respectiv al S.C. D. S.R.L. a fost anulat prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, ca urmare a anulării procurilor de care s-a folosit mandatarul vânzătorului. Fiind un titlu nul, acesta nu poate fi considerat preferabil.

Tribunalul, în mod eronat, a dat preferință titlului pârâtei, reținând validarea acestuia prin decizia ante-menționată, ca subdobânditor de bună-credință, precum și înscrierea în cartea funciară. Aceasta, deoarece situația dobânditorului de bună-credință nu prezintă relevanță în cadrul unei acțiuni în revendicare prin compararea titlurilor, buna-credință fiind definitorie doar în cazul acțiunii în anularea unui act subsecvent. Faptul că, prin decizia ante-menționată, a fost respinsă cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/04 februarie 2005, ca urmare a aplicării acestui principiu, nu poate influența soluția din prezenta cauză. Aceasta, deoarece instanța a analizat strict validitatea titlului subdobânditorului de bună-credință în cadrul unei acțiuni în constatarea nulității, fără a avea repercusiuni în cadrul unei acțiuni în revendicare prin comparare de titluri, această analiză plecând de la premisa că ambele titluri de proprietate sunt valabile.

Prin urmare, buna-credință nu prezintă relevanță în soluționarea cererii de revendicare prin comparare de titluri, instanța de apel respingând această apărare a intimatului pârât.

Nici efectuarea formalităților de publicitate imobiliară nu constituie un criteriu definitoriu în acest caz, de vreme ce acest criteriu a fost consacrat, în jurisprudență și doctrină, ca fiind definitoriu în cazul în care titlurile celor două părți litigante provin de la același autor.

Instanța de apel nu a avut în vedere apărarea intimatei pârâte, care a arătat că nu este îndeplinită condiția ca bunul să nu fi ieșit din patrimoniul reclamantei, nefăcând dovada actualității dreptului său. A avut în vedere că, atâta timp cât, prin decizia civilă nr. 257/16 martie 2017 pronunțată de Curtea de Apel București, a fost anulat actul translativ de proprietate încheiat de reclamantă prin mandatar, în baza unor procuri, de asemenea, anulate, singura soluție care se impune este că dreptul de proprietate nu a ieșit din patrimoniul reclamantei, aceasta prevalându-se, în continuare, de un titlu valid și actual. Nici susținerea că apelanta reclamantă neagă propria manifestare de voință în ceea ce privește vânzarea bunului nu poate fi reținută, aceasta fiind contrazisă de soluția pronunțată de instanțe și intrată în puterea de lucru judecat, aceste apărări privind cererea în constatarea nulității, soluționată irevocabil, și nu acțiunea în revendicare.

Nici conduita apelantei reclamante în ceea ce privește demersurile referitoare la înscrierea dreptului în cartea funciară sau înregistrarea fiscală a acestuia nu prezintă relevanță, de vreme ce aceste formalități nu sunt prevăzute ad validitatem, singurul aspect care contează fiind preferința titlului autorilor.

Nici examinarea caracteristicilor posesiei (caracterul util al acesteia) fiecărei părți nu prezintă relevanță în prezenta cauză. Instanța de apel a considerat că aceste caracteristici ale posesiei, în cadrul unei acțiuni în revendicare, reprezintă o chestiune controversată, atât în doctrina de specialitate, cât și în jurisprudență. Fără a-și propune să tranșeze acest aspect, instanța de apel a subliniat că, în orice caz, cercetarea, prin ipoteză, a posesiei actuale a pârâtei în opoziție cu posesia anterioară a apelantei reclamante s-ar fi impus eventual doar în situația în care niciuna dintre părțile litigante nu ar fi produs un titlu de proprietate. Or, situația în drept dedusă judecății în dosarul de față infirmă ab initio această teză a comparării posesiilor, așa încât aceasta nu a fost analizată.

Pentru aceste considerente, instanța de apel a admis apelul formulat de apelanta reclamantă A., a schimbat, în parte, sentința civilă apelată, în sensul că a admis acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta G. S.R.L., pe care a obligat-o să-i lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, terenul în litigiu.

În ceea ce privește excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtei D. S.R.L., Curtea a admis-o, din cuprinsul registrelor emise de Oficiul Național al Registrului Comerțului depuse la dosar C.A.B. rezultând că această societate este în stare de dizolvare și lichidare, data radierii fiind 4 iunie 2019. Ca urmare, a respins cererea de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință.

Având în vedere această soluție, în raport de care pârâta se află în culpă procesuală, Curtea a făcut aplicarea dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ. și a obligat-o pe pârâta G. S.R.L. să achite reclamantei suma de 19.755 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată - taxă de timbru în apel, respingând, în rest, cheltuielile de judecată, nedovedite de apelanta reclamantă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta S.C. G. S.R.L., solicitând admiterea căii de atac, modificarea, în tot, a hotărârii recurate, în sensul respingerii apelului formulat de reclamantă și menținerii, ca legală și temeinică, a sentinței civile nr. 1646/11 decembrie 2020 a Tribunalului București, secția a V-a civilă.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ.

a. Pârâta a susținut, în esență, că este incident motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., conform căruia "casarea unei hotărâri se poate cere când (...) instanța a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut", având în vedere cadrul stabilit de reclamanta A. prin cererea introductivă de instanță, precum și criticile formulate de aceasta în apel.

Curtea depășește cadrul fixat prin motivele de apel cu care a fost învestită, dar și cadrul fixat de reclamantă prin cererea introductivă de instanță, pe care o completează sub aspectul temeiurilor de fapt și de drept.

Efectul devolutiv al apelului este limitat la ceea ce a constituit obiectul judecății în primă instanță și la ceea ce constituie obiectul criticii aduse de apelant activității primei instanțe.

În primul rând, reclamanta nu și-a motivat niciodată, pe parcursul derulării procedurilor judiciare arătate mat sus, cererea de revendicare, care a compărut, în toate scriptele emanând de la aceasta, ca simplă solicitare, nemotivată nici în fapt, nici în drept.

Niciunde în cuprinsul acestor demersuri, reclamanta nu a solicitat ca instanțele să procedeze la o comparare a posesiilor ori a titlurilor de proprietate.

Or, sancțiunea procedurală pentru depunerea unei acțiuni care nu este motivată nici în fapt, nici în drept este respingerea acesteia, ca nefondată.

În plus, instanța de apel face referire la o cerere precizatoare ce ar fi fost depusă la termenul din 3 aprilie 2008, înaintea primei instanțe.

La acea dată, cadrul procesual fusese stabilit, precizat, completat încă de la Judecătoria Buftea, motiv pentru care aceste din urmă precizări au caracter tardiv, sens în care pârâta a solicitat să fie respinse, neaducând nimic nou sau util dezlegării unei acțiuni deja precizate și completate în câteva rânduri.

Așadar, motivarea dezvoltată de reclamantă nu poate fi atribuită decât acțiunii având ca obiect constatarea nulității absolute, fiind axată pe lipsa consimțământului, cauza ilicită și frauda la lege.

Axioma de care se folosește reclamanta în cererea de chemare în judecată este că revendică, întrucât titlul de proprietate al actualului proprietar este nul.

În această ipoteză, soluția este simplă, deoarece actul în baza căruia G. S.R.L. a devenit proprietar a fost exceptat de către instanțe de la nulitate, făcându-se, în cazul pârâtei, aplicarea excepției de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, constatându-se că se află în situația subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros al unui bun imobil, care se afla și sub protecția absolută conferită de principiul publicității imobiliare (art. 34 - 38 din Legea nr. 7/1996).

Or, instanța de apel, constatând lacunaritatea acestui demers, în loc să o sancționeze în mod corespunzător, presupune că reclamanta ar urmări, în esență, pe lângă valorificarea nulităților absolute obținute în procedura privind constatarea nulității absolute a procurilor și a actelor subsecvente, și o comparare de posesii, poate și o comparare de titluri, etc. Cum apreciază că o comparare de posesii nu poate opera în cauză, întrucât ambele părți prezintă titluri de proprietate, Curtea conchide că ar fi în interesul reclamantei să procedeze la compararea de titluri, cu depășirea cadrului fixat de aceasta prin acțiunea introductivă de instanță, dar și prin criticile formulate în apel, sens în care este incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.

b. Un al doilea motiv de recurs este întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 și 8 C. proc. civ.

Conform cu aceste dispoziții, casarea unei hotărâri se poate cere "când hotărârea cuprinde motive contradictorii, străine de natura pricinii" și când "instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul vădit neîndoielnic al acestuia".

Motivele, chiar raționamentele logico-juridice contradictorii, interpretarea greșită a actelor juridice supuse analizei și comparației, ca și aprecierea eronată a probelor se circumscriu, în egală măsură, raționamentului greșit cu care instanța de apel a operat în cauză, ceea ce a condus la o soluție diametral opusă celei care se impunea din punct de vedere legal.

În concret, instanța de apel stabilește că prima instanță "a omis a preciza dacă compararea celor două titluri s-a efectuat pornind de la premisa că titlurile care se compară provin de la autori diferiți sau, din contră, de la același autor, acest aspect fiind definitoriu în soluționarea cauzei, analiza juridică urmând a se axa pe aspecte, specifice, în funcție de situația premisă aplicabilă".

În continuarea acestei observații, Curtea a reținut că, "pentru stabilirea faptului dacă titlurile de proprietate ale părților litigante provin de la autori diferiți, nu prezintă relevanță autorul direct și nemijlocit al fiecăreia dintre acestea, ceea ce contează fiind ca, în antecedența transmiterilor succesive ale dreptului de proprietate, să fie identificat sau să se releve unul și același autor."

Or, după enunțarea acestei axiome care ar fi trebuit să conducă la dezlegarea apelului, tocmai instanța de apel săvârșește eroarea gravă de a se raporta exclusiv la autorul direct și nemijlocit al titlului recurentei - D. S.R.L. - la care se și oprește și nu verifică în continuare, în antecedența acestui autor, transmisiunile efectuate.

Dacă ar fi procedat așa cum a enunțat, instanța de apel nu s-ar fi oprit în dreptul titlului pârâtei, la transmițătorul D. S.R.L., al cărui titlu a fost anulat, ci ar fi verificat dacă, în anterioritatea acestui autor, se regăsesc autori comuni, observând că, la rândul său, acest autor a dobândit ceea ce i-a fost transmis chiar de la reclamanta A., prin mandatar, care a dobândit, tot printr-un mandatar, de la L. și M., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994.

Ca atare, verificând transmiterile succesive ce au fost operate în antecedența titlului recurentei, fără a se raporta exclusiv la autorul direct și nemijlocit, este evident că cele două titluri provin de la unul și același autor, L. și M., cărora le-a fost reconstituit dreptul de proprietate.

De altfel, așa a apreciat instanța de fond, care, deși nu a enunțat expres aceasta axiomă, a avut în vedere transmisiunea în timp a dreptului recurentei și nu s-a raportat exclusiv la autorul direct al dreptului care i-a fost transmis și care și-a pierdut, între timp, calitatea de proprietar. Acest lucru este evident, întrucât instanța de fond îmbrățișează punctul de vedere al Curții de Apel București, prezentat în decizia civilă nr. 257/A/16 martie 2017, care dezvoltă teza protecției oferite de Legea nr. 7/1996 terțului achizitor de bună-credință și cu titlu oneros al unui bun imobil, al cărui titlu provine chiar de la un neproprietar, în fața unui proprietar anterior.

În situația în care, spre comparare, sunt două titluri pe linia transmisiunii cărora se regăsesc unii și aceiași autori, atunci regulile după care se compară cele două titluri se schimbă.

În acest caz, conform literaturii de specialitate și jurisprudenței, titlul mai bine caracterizat este cel în legătură cu care titularul a respectat formalitățile de carte funciară, care au caracter constitutiv de titlu.

Or, dreptul reclamantei A., reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01 septembrie 1994, nu se bucură de protecția oferită de înregistrarea tabulară, chiar reclamanta susținând, în acțiunea introductivă de instanță, că a demarat demersurile de carte funciară abia în anul 2007.

Pe de altă parte, dreptul pârâtei este intabulat încă de la momentul dobândirii, așa cum rezultă din încheierea nr. 4678/28 februarie 2005 a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, adică de peste 17 ani, întrucât, fiind proprietar diligent, a procedat la înscrierea de îndată, în Cartea funciară nr. x a comunei Afumați, sub nr. cadastral x, a dreptului de proprietate dobândit.

De altfel, și noul C. civ., în art. 885 alin. (1), consacră regula dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

Toate discuțiile create în jurul acestei norme nu sunt noi, ele își au sorgintea în modificarea și republicarea Legii nr. 7/1996, în temeiul art. XII din Legea nr. 247/2005, care instituia, în art. 26 alin. (1)-(3), în forma de la momentul respectiv, obligativitatea înscrierii dreptului în cartea funciară, pentru a se putea dispune de acesta.

Din 2005 și până în prezent, legiuitorul a menținut acest principiu, iar, în forma actuală, este reluat de art. 36, care face trimitere directă la art. 887 din C. civ.

Prin urmare, se prezumă că orice dobânditor are interesul de a-și înscrie, în cartea funciară, dreptul de proprietate, pentru a evita o înscriere ulterioară a unui alt deținător de titlu de proprietate, valid până la admiterea unei eventuale acțiuni în revendicare sau oricărei alte acțiuni întemeiate pe o cauză de ineficacitate, și viceversa, proprietarul care nu figurează înscris în cartea funciară are interesul de a formula cerere în rectificare de carte funciară, subsecventă unei astfel de acțiuni.

Deci, după adoptarea noilor coduri, ne aflăm și în prezent în aceeași situație apărută după modificarea Legii nr. 7/1996 în anul 2005, când, de facto, înscrierea de carte funciară are caracter constitutiv, fără de care nu s-ar putea încheia alte acte juridice.

Reclamanta nu poate dovedi că deține un drept real asupra terenului pe care îl revendică, deoarece acest drept nu este înscris în cartea funciară.

Concluzionând, solicită a se reține că în favoarea titlului de proprietate al pârâtei operează situația de excepție de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal, aceea de subdobânditor de bună-credință, cu titlu oneros al unui bun imobil, dar și principiul publicității materiale, care ocrotește subdobânditorii de bună-credință și cu titlu oneros, pe care înscrierile de carte funciară, prezumate ca fiind exacte și complete în mod absolut și nu relativ, îi pun la adăpost de orice cauze de evicțiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achizițiunii dreptului lor.

În acest sens, sunt pertinente observațiile Curții de Apel București, formulate prin decizia civilă nr. 257/A/16 martie 2017, care salvgardează titlul pârâtei, respingând solicitarea reclamantei A., de a constata nulitatea absolută și în dreptul acesteia.

c. Cu aceste constatări mai sus-menționate are legătură și ultimul motiv de recurs, prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Apreciază că, prin decizia civilă atacată, au fost încălcate dispozițiile cuprinse în Legea nr. 7/1996, dispoziții pe care instanța fie le încalcă în litera și spiritul lor, în mod indirect, prin raționamentele logico-juridice formulate, fie le înlătură direct de la aplicare, atunci când statuează asupra faptului că "buna-credință nu prezintă relevanță în soluționarea cererii de revendicare prin comparare de titluri".

Este just că, analizând acțiunea de revendicare promovată de reclamanta A. doar prin prisma operațiunii de comparare a titlurilor, buna-credință nu se constituie într-o condiție expresă, nici doctrina și nici jurisprudența elaborate în materie nefăcând referire la aceasta.

Totuși, în mod indirect, prin indicarea respectării formalităților impuse prin Legea nr. 7/1996, formalități care devin constitutive de drepturi, unul sau altul dintre cele două titluri supuse comparării va fi preferat.

Respectarea rigorilor impuse prin Legea nr. 7/1996 aduce în discuție și buna-credință a subdobânditorului cu titlu oneros al unui imobil cu privire la care s-au efectuat formalitățile de cadastru și publicitate imobiliară.

Încălcând legea, instanța de apel reține contrariul, și anume că "înscrierea dreptului în cartea funciară sau înregistrarea fiscală a acestuia nu prezintă relevanță, de vreme ce aceste formalități nu sunt prevăzute ad validitatem, singurul aspect care contează fiind preferința titlului autorilor".

În situația incidentă în speță, când ambele titluri de comparat provin de la aceiași autori, ceea ce conferă caracter preferabil unuia sau altuia dintre acestea este tocmai efectuarea formalităților de publicitate materială imobiliară.

Totodată, raționamentul instanței de apel se constituie într-o încălcare a puterii de lucru judecat pe care decizia civilă nr. 257/A/16 martie 2017 a Curții de Apel București o prezintă sub aspectul motivelor, dar și dispozițiilor prin care această instanță salvgardează titlul de proprietate al pârâtei.

Aceste încălcări aduc cu ele o contradicție în termeni, ce constă în următoarele: pe de o parte, instanța de fond disjunge cererea de constatare a nulității absolute de cererea de revendicare, suspendând-o pe cea din urmă până la soluționarea irevocabila a primeia pe considerentul că între cele două soluții există o intercondiționare; pe de altă parte, Curtea de Apel București, care soluționează apelul formulat în acțiunea în revendicare, reține că, în marea lor majoritate, considerentele formulate în soluția adoptată în cadrul acțiunii în constatarea nulității absolute nu au vreo relevanță în cauză, tot ceea ce contează fiind preferabilitatea unuia sau a altuia dintre titlurile autorilor celor două părți.

Este evident că cele două soluții, pronunțate în cele două acțiuni, acțiunea în constatarea nulității absolute și acțiunea în revendicare, trebuie să se armonizeze, iar nu să se invalideze reciproc.

Față de toate aceste aspecte, apreciază că hotărârea recurată depășește cadrul procesual creat prin cererile reclamantei A., este rezultatul unei aprecieri eronate, și anume aceea că titlurile de comparat provin de la autori diferiți, și, în consecință, algoritmul juridic aplicat este unul greșit, care conduce la concluzii formulate cu încălcarea legii.

Intimata reclamantă A. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului și menținerea, ca temeinică și legală, a hotărârii recurate.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor art. 304 pct. 6, 7 și 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:

a. Ipotezele subsumate motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. vizează acordarea mai mult decât s-a cerut (plus petita) ori ceea ce nu s-a cerut (extra petita). Prima situație își găsește aplicare atunci când s-a cerut o anumită sumă de bani și, fără a interveni o majorare a pretențiilor formulate, instanța a acordat o sumă mai mare. Cea de-a doua ipoteză se referă la situația în care instanța, încălcând principiul disponibilității (ca, de altfel și în cazul precedent), acordă ceva pentru care nu s-a formulat capăt de cerere.

Contrar celor afirmate de recurentă, niciuna dintre cele două ipoteze nu este incidentă în cauză. Prima dintre acestea este evident că nu se regăsește, întrucât litigiul nu are ca obiect plata unor sume de bani. Cea de-a doua nu este aplicabilă, în condițiile în care chiar prin cererea de chemare în judecată înregistrată în 2007, reclamanta a învestit prima instanță cu un capăt de cerere distinct, prin care a solicitat ca pârâții "să-i lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul situat în comuna Afumați, județul Ilfov, în suprafață de 12.500 m.p., tarlaua x, parcela x, cu următoarele vecinătăți (...)", pretenție specifică unei acțiuni în revendicare. Tocmai formularea unei asemenea cereri a determinat disjungerea cererilor vizând nulitatea absolută a procurilor emise pe numele lui B. și a contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, aflate în stare de judecată, spre deosebire de acțiunea în revendicare pentru soluționarea căreia s-a format un dosar separat, conform sentinței civile nr. 300/11 februarie 2011 a Tribunalului București, secția a V-a civilă. De asemenea, însăși recurenta a invocat, în legătură cu acțiunea în revendicare, excepțiile inadmisibilității și lipsei calității procesuale active, prin întâmpinare depusă în dosarul Judecătoriei Buftea. Ca atare, nu se poate reține că instanța de apel, în urma admiterii căii de atac declarate de reclamantă, s-ar fi pronunțat aspra unui obiect care nu s-a cerut, cu depășirea limitelor de învestire.

Mai mult, în opoziție cu alegațiile recurentei, cererea de chemare în judecată înregistrată în 2007 cuprinde motivele de fapt și de drept justificative atât pentru acțiunea în revendicare, cât și pentru cererile în nulitate. Reclamanta a invocat, ca temei juridic, dispozițiile art. 480 C. civ., care reglementează atributele dreptului de proprietate, fundament al acestui tip de acțiune, arătând, în esență, că este titulara dreptului in discuție, în baza contract de vânzare-cumpărare autentificat în 1994, în timp ce pârâții nu au un asemenea drept, în condițiile în care B. a vândut imobilul său, în absența unui mandat de reprezentare. În consecință, nu se poate reține că, de abia prin cererea înregistrată la termenul din 18 aprilie 2008 de către reclamantă, s-ar fi supus dezbaterii acțiunea în revendicare și, mai departe, o eventuală tardivitate a susținerilor formulate la acest moment procesual.

De asemenea, contrar celor menționate