ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1668/2022

Ședința publică din data de 29 septembrie 2022

Asupra recursului civil față constată următoarele:

A. Primul ciclu procesual

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 1 București, în data de 18 octombrie 2012, sub nr. x/2012, reclamanta A. a chemat în judecată pârâții B. și S.C. C. S.R.L. societate în insolvență, prin administrator judiciar D., solicitând constatarea nulității absolute a vânzării terenului în suprafață de 2.212,58 mp, aflat în Voluntari, jud. Ilfov, repunerea părților în situația anterioară și obligarea la cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 23799/13 decembrie 2012, Judecătoria Sector 1 București a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei privind pe reclamanta A. și pe pârâții C. S.R.L., prin administrator judiciar D. și B., în favoarea Tribunalului București.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la data de 30 aprilie 2013, sub nr. x/2013.

La data de 03 iunie 2013, pârâta C. S.R.L. prin administrator judiciar D. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii, ca fiind introdusă de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, ca prescrisă și lipsită de interes, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea cererii, ca nefondată.

De asemenea, aceasta a formulat cerere de chemare în garanție a lui B. și a E., pentru ca, în cazul în care ar fi admisă acțiunea în anulare, aceștia să fie obligați, în solidar, să suporte cu titlu de despăgubiri egale cu valoarea actuală a imobilului ce face obiectul contractului de vânzare cumpărare, incluzând și sporul de valoare a acestuia, precum și toate cheltuielile de vânzare; în subsidiar, să suporte restituirea prețului plătit, actualizat cu rata inflației și dobânda legală.

La data de 05 septembrie 2013, F. S.A. a depus cerere de intervenție în interesul pârâtei C. S.R.L., prin lichidator judiciar Services IPURL, prin care a solicitat respingerea acțiunii reclamantei A., ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă; a mai solicitat respingerea cererii ca prescrisă cu privire la motivele ce țin de pretinsul drept de proprietate al reclamantei și pentru lipsa consimțământului acesteia, ca impediment legal al vânzării; de asemenea, a solicitat respingerea cererii ca lipsită de interes, iar în subsidiar, ca nefondată.

În ședința publică din data de 04 aprilie 2014, tribunalul a pus în discuția părților excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția lipsei de obiect a cererilor de chemare în garanție formulate de către pârâtă.

Prin sentința civilă nr. 592 din 16 mai 2014, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei A., a respins cererea principală formulată de reclamanta A. ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă și a respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâta C. S.R.L., ca rămasă fără obiect.

Prin decizia civilă nr. 349 A din 20 mai 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondată, excepția inadmisibilității apelului, invocată de intimata-chemată în garanție E., a admis apelul reclamantei A., a anulat sentința, a respins excepțiile privind lipsa calității procesuale active și lipsa de interes a reclamantei și a trimis cauza pentru soluționarea fondului acțiunii și cererii de chemare în garanție la aceeași instanță, Tribunalul București.

Cu privire la excepția de inadmisibilitate a apelului, curtea de apel a constatat că nu este fondată, având în vedere că apărările de la fond, în contra acțiunii reclamantei, s-au axat tocmai pe inexistența dreptului de coproprietate invocat de reclamantă, care eventual ar putea să invoce doar un drept de creanță cu privire la terenul vândut de fostul soț, astfel că raportat atât la susținerile reclamantei, cât și la apărările pârâților de la fond, reclamanta și-a argumentat legitimarea procesuală activă și interesul promovării acțiunii în apelul declarat, inclusiv pe dreptul de creanță.

S-a apreciat că, în apel, reclamanta nu a schimbat cauza acțiunii, ci și-a susținut interesul și legitimarea procesuală activă, inclusiv din perspectiva apărării unui drept de creanță pe care l-ar deține asupra terenului în litigiu, câtă vreme a susținut, drept caz de nulitate a contractului, frauda la lege, frauda intereselor sale.

Pe fondul criticilor din apel, curtea de apel a constatat că sunt întemeiate, întrucât legitimare procesuală activă într-o acțiune de constatare a nulității absolute a unui contract poate avea nu doar partea contractantă, ci și un terț care justifică un interes actual, personal, apreciabil și direct.

În speță, reclamanta a invocat calitatea de coproprietar asupra terenului în litigiu, în temeiul unei hotărâri declarative obținute la Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv, Israel, în dosarul nr. x, pronunțată la 10 iunie 2010, potrivit căreia toate bunurile dobândite în timpul căsătoriei de către soți, inclusiv terenul cumpărat în litigiu dobândit de soț în 1998 și ulterior înstrăinat de către acesta la 07 decembrie 2006, prin contractul invocat, pârâtei S.C. C. S.R.L., constituie bunuri comune.

Această hotărâre a fost recunoscută pe teritoriul României prin sentința civilă nr. 2181/17 decembrie 2011, efectele fiind acelea că hotărârea respectivă se va aplica în România, ca și o hotărâre pronunțată de instanțele judecătorești interne, fără a fi pus în discuție fondul dreptului care a făcut obiectul recunoașterii.

Potrivit art. 9 din Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internațional privat "Drepturile câștigate în țara străină sunt respectate în România, afară numai dacă sunt contrare ordinii publice de drept internațional privat român", or în operațiunea de recunoaștere s-au verificat inclusiv aspectele impuse de textul citat, astfel că ele nu mai pot fi puse în discuție, întrucât s-ar încălca autoritatea de lucru judecat decurgând din hotărârea de exequatur.

S-a mai apreciat că dincolo de calitatea de coproprietară, apelanta-reclamantă și-a susținut legitimarea activă și interesul în acțiunea promovată, inclusiv din perspectiva cel puțin a unui drept de creanță pe care în ultimă instanță l-ar urmări prin atacarea actului de înstrăinare a terenului, apreciat ca fiind făcut la un preț derizoriu, prin frauda la lege, inclusiv a intereselor de partajare a bunurilor comune achiziționate cu eforturi comune ale soților, de obținere a unor sulte corespunzătoare, etc.

Așadar, instanța de apel a apreciat că apelanta are un interes legal, născut și actual, legitimare activă și folos practic în promovarea litigiului pendinte, contrar celor reținute în sentința apelată.

Prin decizia civilă nr. 461 din 21 martie 2017, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a respins recursurile formulate de pârâta C. S.R.L., de intervenienta G. și de chemata în garanție E., ca nefondate.

Înalta Curte a răspuns printr-un set de considerente comune criticilor de nelegalitate, analizate din perspectiva motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la greșita aplicare a legii.

Instanța de recurs a apreciat că, în mod întemeiat, instanța de apel a reanalizat condițiile acțiunii promovate prin valorificarea tuturor chestiunilor puse în dezbatere care puteau să prezinte relevanță, fără a schimba fundamentul juridic al nulității (cauza acțiunii) cu care prima instanța a fost investită, iar, în plus, dispozițiile procedurale nu se opun ca în apel apelantul să expliciteze pretențiile și argumentele care au fost deja evocate în fața primei instanțe, întrucât acest demers nu reprezintă, cum susțin recurenții, motive de natura celor care tind la schimbarea cadrului litigios.

Referitor la critica că prin încălcarea dispozițiilor art. 295 C. proc. civ., în condițiile în care apelanta nu a criticat dezlegările primei instanțe referitoare la lipsa dreptului său de proprietate, instanța de apel a statuat totuși că această parte are în patrimoniu un drept de proprietate asupra imobilului, depășind limitele apelului, s-a apreciat că dezlegările instanței de apel au avut în vedere cercetarea calității procesuale active a reclamantei, din direcția interesului de a acționa cu o acțiune în anularea unui contract pentru motive de nulitate absolută.

S-a mai reținut că, prin argumentele prezentate, instanța de apel nu a caracterizat natura dreptului conservat de reclamantă, real sau personal, și nici nu a trasat instanței de trimitere o altă obligație decât aceea de a judeca litigiul pe fond, prin recunoașterea îndeplinirii, în persoana reclamantei a condiției procesuale a calității de parte reclamantă.

Înalta Curte a mai subliniat că evocarea de către instanța de apel a hotărârii pronunțate de Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv din 10 iunie 2010, implementată în ordinea juridică internă prin procedura recunoașterii, efectivă prin sentința civilă nr. 2181 din 17 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București și obligatorie, conform art. 9 din Legea nr. 105/1992, nu a avut ca efect consfințirea unui drept de proprietate al reclamantei asupra terenului care a făcut obiectul contractului atacat, iar instanța de apel s-a raportat la efectul recunoașterii acestei hotărâri, stabilind că prin recunoaștere, o hotărâre judecătorească străină nu mai poate fi ignorată, bucurându-se de autoritate de lucru judecat, astfel încât, în legătură cu aceasta, nu se poate nega interesul reclamantei de acționa în justiție.

Concluzionând, instanța de recurs a apreciat că nu se poate reține că prin decizia atacată s-ar fi încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 2181 din 17 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, deoarece în raționamentul instanței de apel nu s-a statuat asupra naturii dreptului consfințit prin sentința anterioară.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă în data de 09 mai 2017, sub nr. x/2017.

B. Al doilea ciclu procesual

Prin încheierea din data de 20 octombrie 2017, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a respins excepțiile lipsei de interes și prescripției dreptului material la acțiune, ca neîntemeiate, a calificat excepția inadmisibilității, ca o apărare de fond și a unit-o cu fondul excepția lipsei calității procesuale pasive a E..

Prin sentința civilă nr. 1909 din 28 septembrie 2018, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a respins cererea formulată de reclamanta A. în contradictoriu cu pârâții C. S.R.L., prin lichidator judiciar D., B., chemații în garanție E. și B. și intervenienții în numele altor persoane F. S.A. și G., ca neîntemeiată. A admis cererea de intervenție accesorie în favoarea pârâtei. A admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a chematului în garanție E.. A respins cererea de chemare în garanție a E., ca fiind formulată împotriva unei persoane fără capacitate procesuală de folosință. A respins în rest cererea de chemare în garanție formulată de pârâtă, ca rămasă fără obiect, a luat act că pârâta și chematul în garanție E. și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată și a luat act că intervenienta accesorie nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/07.12.2006 de E., invocând că prețul este fictiv și derizoriu, a fost stabilit pentru fraudarea legii, iar contractul a fost încheiat fără consimțământul său.

Referitor la primul motiv de nulitate, tribunalul a reținut că disproporția dintre prețul convenit de părțile contractante și cel stabilit de expert ca fiind valoarea de piață a terenului este justificată de acordarea de către cumpărătoare a unor condiții mai avantajoase la achiziționarea apartamentelor din imobilul ridicat pe teren în favoarea vânzătorului și a rudelor sale.

Pârâtul B. a vândut terenul mai ieftin, atât în considerarea faptului că la data respectivă era teren arabil, cât și în considerarea avantajelor pe care urma să le obțină ulterior de la cumpărătoare, ceea ce nu echivalează în niciun caz cu preț derizoriu. Prețul, așa cum a fost stipulat, constituie obiect al obligației cumpărătoarei, fiind și o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului. În consecință, acest motiv de nulitate invocat de reclamantă nu este întemeiat.

În ceea ce privește fraudarea legii, taxa notarială a fost calculată și plătită la o valoare mai mare decât cea stabilită cu titlu de preț, respectiv la valoarea de 152178 RON, conform expertizelor întocmite de camera notarilor publici, aspect ce rezultă în mod evident din cuprinsul contractului, ceea ce denotă faptul că părțile nu au urmărit sustragerea de la obligațiile de plată a taxelor notariale.

Referitor la ultimul motiv de nulitate, tribunalul a reținut că reclamanta se prevalează de hotărârea din Israel, recunoscută pe teritoriul României, prin care s-a stabilit calitatea de bun comun a imobilului dobândit de pârâtul B. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/12.02.1998, autentificat de H. și Seula-Dan Tătaru din care o suprafață de 2212,58 mp a fost înstrăinată prin contractul nr. x/07.12.2006 a cărui nulitate se solicită în prezentul dosar. Astfel, reclamanta a invocat faptul că fiind vorba de un bun comun, pârâtul nu putea să încheie acte de dispoziție cu privire la acesta decât ulterior obținerii consimțământului reclamantei; or, în speță, aceasta nu a consimțit la încheierea convenției.

Prin decizia civilă nr. 349A/20.05.2016 s-a stabilit că în urma recunoașterii hotărârii din Israel pe teritoriul României, aceasta se aplică precum o hotărâre pronunțată de instanțele judecătorești interne, fără a fi pus în discuție fondul dreptului care a făcut obiectul recunoașterii și că deși potrivit art. 9 din Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internațional privat – "Drepturile câștigate în țara străină sunt respectate în România, afară numai dacă sunt contrare ordinii publice de drept internațional privat român", în operațiunea de recunoaștere s-au verificat inclusiv aspectele impuse de textul citat astfel că ele nu mai pot fi puse în discuție, întrucât s-ar încălca autoritatea de lucru judecat decurgând din hotărârea de exequatur susmenționată.

În consecință, s-a apreciat că nu mai poate fi contestată calitatea de coproprietar a reclamantei cu privire la terenul ce face obiectul contractului nr. x/07.12.2006.

Tribunalul a mai reținut că în ipoteza înstrăinării bunului indiviz, ceilalți coindivizari nu pot solicita constatarea nulității sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune și nici nu pot intenta o acțiune în revendicare împotriva cumpărătorului care a intrat în posesia bunului, ci drepturile lor asupra bunului pot fi apărate pe calea acțiunii de partaj.

Or, în prezenta cauză, reclamanta nu a făcut dovada finalizării procedurii de partaj, ci doar a constatării prin încheierea pronunțată, la data de 10.06.2010 în dosarul nr. x, de Tribunalul pentru aspecte de familie din Districtul Tel Aviv Israel a calității de bunuri comune a celor dobândite de B. în timpul căsătoriei și nici a faptului că bunul vândut prin contractul din data de 07.12.2006 ar fi intrat în lotul său.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel apelanta-reclamantă A..

La data de 29 iulie 2019, a fost înregistrată cererea de aderare la apel formulată de pârâta S.C. C. S.R.L., prin lichidator judiciar D..

Prin încheierea de ședință din 27 noiembrie 2019, a fost admisă excepția lipsei de interes a apelului incident și a apelului provocat, ambele declarate de pârâta S.C. C. S.R.L., prin lichidator judiciar și s-a constatat că excepția tardivității apelului provocat a rămas fără obiect.

Prin decizia nr. 1781A din 09 decembrie 2021, Curtea de Apel București – secția a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul principal formulat de apelanta-reclamantă A., împotriva încheierii din data de 07 septembrie 2018 și a sentinței civile nr. 1909 din 28 septembrie 2018, ambele pronunțate de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017, în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. C. S.R.L., prin lichidator ludiciar D., intimatul-pârât B., intimata-intervenientă G. și intimata-chemată în garanție Societatea Profesională Notarială "E. și E.". A respins apelul incident și apelul provocat formulat de apelanta-pârâtă S.C. C. S.R.L., prin lichidator judiciar D., ca lipsite de interes.

Pentru a pronunța această hotărâre, curtea de apel a reținut că prima critică vizează încheierea de ședință din data de 07 septembrie 2018, când instanța a primit înscrisurile depuse de intimata C. S.R.L. și le-a avut în vedere la soluționarea cauzei. Având în vedere dispozițiile art. 138 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., instanța de apel a apreciat că prima instanță a primit la dosar contractele depuse de pârâta C. întrucât înscrisurile erau utile pentru soluționarea cauzei, iar depunerea lor nu a pricinuit amânarea cauzei.

În ceea ce privește criticile referitoare la prețul (derizoriu/neserios) al vânzării s-a apreciat că sunt nefondate.

În acest sens, a constatat că deși apelanta a criticat neadministrarea probei cu interogatoriul pârâtului B. în primă instanță, această probă nu a fost solicitată prin cererea de apel și nici nu s-a solicitat administrarea altei probe pentru dovedirea tezei pe care a considerat-o importantă, respectiv, faptul că înțelegerea cu privire la cumpărarea unor apartamente la prețuri preferențiale a fost anterioară vânzării terenului. În plus, în fața primei instanțe, reclamanta a solicitat administrarea acestei probe pentru dovedirea altei teze probatorii, respectiv, pentru dovedirea faptului că prețul nu este serios și sincer și că vânzarea a avut loc fără consimțământul său. Prin urmare, nu-i poate fi imputată primei instanțe lipsa de rol activ, câtă vreme reclamanta a fost inconsecventă în demersul său probatoriu atât în ceea ce privește probele solicitate, cât și tezele probatorii considerate relevante pentru susținerea motivelor de fapt și de drept ale cererii sale.

Din contractele prezentate de pârâta C., instanța de apel a reținut că se observă că pentru apartamente cu caracteristici similare, pârâtul a plătit în comparație cu alți cumpărători prețuri cu 1/3, 1/2 sau chiar mai mici, ceea ce susține raționamentul primei instanțe în sensul că la stabilirea prețului de vânzare a terenului pe care au fost construite apartamentele vândute, părțile au avut în vedere posibilitatea vânzătorului terenului, B., de cumpărare a unor apartamente în complexul rezidențial ce urma să fie construit, la prețuri privilegiate. Această perspectivă justifică stabilirea prețului de vânzare a terenului sub prețul pieței și înlătură ipoteza prețului derizoriu, neserios care în opinia apelantei ar echivala cu scopului imediat, lipsa contraprestației.

A mai apreciat instanța de apel, relativ la criticile privind stabilirea prețului în contractul de vânzare cumpărare în scopul fraudării legii, că sunt nefondate, iar apelanta nu a adus critici concrete soluției adoptate de prima instanță cu privire la acest motiv de nulitate, ci a reiterat susținerea conform căreia cei doi intimați au ascuns adevărata valoare a terenului prin contactul de vânzare cumpărare, pentru fraudarea statului și a autorităților fiscale, situație în care legea sancționează cu nulitatea absolută atât actul secret, cât și cel public autentic conform art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998.

Instanța de apel a constatat că atât timp cât taxele au fost plătite la nivelul stabilit ca fiind conform valorii imobilului stabilite prin grilele de uz notarial, această situație exclude aplicarea sancțiunii prevăzute de art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 conform căruia este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg printr-un act secret, să plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic.

Criticile referitoare la lipsa consimțământului ca motiv de nulitate a contractului au fost, de asemenea, apreciate ca nefondate, reținându-se în considerentele deciziei recurate că prima instanță nu a făcut aprecieri cu privire la interesul reclamantei în promovarea acțiunii de față deoarece această chestiune a fost consfințită cu putere obligatorie prin decizia civilă nr. 461/21 martie 2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, stabilindu-se că instanța de apel nu a caracterizat natura dreptului conservat de reclamantă, real sau personal, și nici nu a trasat instanței de trimitere o altă obligație decât aceea de a judeca litigiul pe fond, prin recunoașterea îndeplinirii, în persoana reclamantei a condiției procesuale a calității de parte reclamantă.

De asemenea, Înalta Curte a subliniat că evocarea de către instanța de apel a hotărârii pronunțate de Tribunalul pentru aspecte de familie din Tel Aviv din 10 iunie 2010, implementată în ordinea juridică internă prin procedura recunoașterii, efectivă prin sentința civilă nr. 2181 din 17 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București și obligatorie, conform art. 9 din Legea nr. 105/1992, nu a avut ca efect consfințirea unui drept de proprietate al reclamantei asupra terenului care a făcut obiectul contractului atacat.

Prin urmare, ceea ce s-a stabilit prin hotărârea din Israel recunoscută pe teritoriul României, este calitatea de bun comun a imobilului dobândit de pârâtul B. prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/12 februarie 1998 din care acesta a înstrăinat o suprafață de 2212,58 mp prin contractul nr. x/07 decembrie 2006. Apelanta susține că lipsa consimțământului său la încheierea contractului nr. x/07 decembrie 2006 trebuie sancționată cu nulitatea absolută.

În consecință, s-a apreciat că prin contractul analizat a fost înstrăinat în anul 2006, după desfacerea căsătoriei părților prin divorț, un bun aflat în indiviziune (calitatea de bun comun recunoscută pe teritoriul României în anul 2011) care atrage un regim juridic diferit față de situația înstrăinării bunului imobil de către unul din soți, în timpul căsătoriei.

Din această perspectivă, instanța a fost chemată să aplice normele și principiile de drept corespunzătoare situației de fapt dezlegate și a stabilit în mod corect că este incidentă ipoteza înstrăinării bunului indiviz, în reglementarea vechiul C. civ.

Sub imperiul acestei reglementări, celălalt coindivizar nu poate solicita constatarea nulității sau anularea actului de înstrăinare în timpul stării de indiviziune și nici nu poate intenta o acțiune în revendicare împotriva cumpărătorului care a intrat în posesia bunului, ci drepturile lui asupra bunului pot fi apărate pe calea acțiunii de partaj. Această încadrare a situației supuse analizei nu echivalează cu un fine de neprimire sau așa cum a considerat apelanta, cu o inadmisibilitate, ci cu înlăturarea unei apărări pe care partea a calificat-o drept motiv de nulitate absolută.

Faptul că au fost dezbateri doctrinare pe această temă și că o parte a doctrinei a considerat vânzarea lucrului altuia ca fiind lovită de nulitate absolută pentru absența cauzei sau pentru lipsa obiectului, nu constituie o critică concretă care să fie combătută în calea de atac.

A mai argumentat instanța de apel că, întrucât vânzătorul avea o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului, se aplică regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de înstrăinare depinzând de rezultatul partajului. Dacă bunul va fi atribuit la partaj pârâtului înstrăinător contractul rămâne valabil și dreptul cumpărătorului se va consolida retroactiv dacă va fi atribuit, actul de înstrăinare va fi anulabil pentru eroare asupra calității de proprietar a vânzătorului (art. 954 alin. (2) din vechiul C. civ.) aplicându-se regulile care guvernează vânzarea lucrului altuia. La acel moment va fi analizată și posibilitatea reclamantei de a dobândi dreptul de proprietate și vor putea fi valorificate apărările referitoare la acest aspect expuse în apărările formulate de pârâți pe parcursul judecării cauzei.

Referitor la critica apelantei că prin instituirea acestei modalități de a redobândi dreptul de proprietate, respectiv prin partaj, instanța îi condiționează dreptul de a exercita dreptul de proprietate asupra bunului de efectuarea unui demers, instanța de apel a înlăturat această critică cu motivarea că instanța este chemată să soluționeze cauza în limitele învestirii, în considerarea principiului disponibilității, iar în speță a fost învestită cu soluționarea cererii având ca obiect constatarea nulității contractului pentru cele trei motive care au fost analizate. Prin urmare, s-a apreciat că instanța nu a condiționat recunoașterea dreptului de proprietate al reclamantei de un demers nepermis de lege, ci în cadrul procesual obiectiv trasat de reclamantă a limitat analiza la cererea care a învestit instanța și la motivele de nulitate invocate, arătând că pentru clarificarea situației juridice, a dreptului coindivizarilor asupra bunului, aceasta are la îndemână o altă cale, posibilitatea de a formula acțiune de partaj.

Împotriva încheierii din data de 11 noiembrie 2021 și a deciziei civile nr. 1781A din 09 decembrie 2021, ambele pronunțate de Curtea de Apel București – secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2017, a declarat recurs reclamanta A., iar împotriva încheierii din data de 11 noiembrie 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a declarat recurs intervenienta I. S.R.L..

7.1. Prin cererea de recurs, recurenta-reclamantă A. a solicitat admiterea recursului și, pe cale de consecință, să se dispună, în principal, în temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., casarea încheierii din 11 noiembrie 2021 și a deciziei recurate, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului; în subsidiar, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a solicitat modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinței civile nr. 1909 din 28 septembrie 2018, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată, respectiv constatarea nulității absolute a contractului de vânzare autentificat sub nr. x/07 decembrie 2006 de E., având ca obiect terenul intravilan în suprafață totală de 2.212,58 mp, situat în orașul Voluntari, jud. Ilfov, nr. cadastral vechi x, nr. CF vechi x (nr. cadastral/topografic actual x, carte funciară actuală nr. x Voluntari), precum și repunerea părților în situația anterioară, ca efect al desființării operațiunii de vânzare cu privire la teren.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susținut că, în mod greșit instanța de apel nu a luat act de transmiterea calității procesuale, sens în care se impune anularea sentinței recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, cu îndrumarea să fie introdusă în cauză I. S.R.L., întrucât la termenul de judecată din 11 noiembrie 2021 a arătat că G. a cesionat creanța către I. S.R.L., iar la 19 octombrie 2021, această parte a adjudecat în contul creanței cesionate activul din care face parte inclusiv terenul litigios.

Mai mult, conform extrasului CF din 07.04.2022, actualul proprietar al terenului este I. S.R.L., conform "Act Notarial nr. x din 21 ianuarie 2022 emis de E.".

În acest context, recurenta a susținut că în apel s-a judecat în contradictoriu cu o persoană care nu mai justifica calitate procesuală pasivă și fără ca noul proprietar al terenului să fie introdus în dosar în calitate de parte, motiv pentru care încheierea din 11 noiembrie 2021 este nelegală, iar vătămarea nu poate fi remediată decât printr-o soluție de casare cu trimitere spre rejudecare.

În dezvoltarea motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a susținut că decizia atacată a fost dată cu interpretarea și aplicarea greșită a normelor incidente în materia condițiilor de validitate a actelor juridice civile, respectiv a art. 1303 din C. civ. de la 1865, care prevede obligativitatea ca prețul contractului să fie, printre altele, serios și sincer.

Or, în speță, prețul stipulat în contract pentru terenul în suprafață de 2,212,58 mp, situat în comuna Voluntari, a fost de 4.000 euro, de 30 ori mai mic decât cel stabilit prin expertiza efectuată în apel.

Ambele instanțe de fond au pronunțat o hotărâre cu încălcarea legii, respectiv a obligației părților de a încheia vânzarea la un preț serios, stipulată de art. 1303, atunci când au considerat că prețul contractului poate fi apreciat și prin raportare la alte înțelegeri ale părților actului juridic, fără ca în cauză să existe un alt raport juridic (negotium) și cu atât mai puțin vreun înscris (instrumentum) din care să rezulte o atare înțelegere.

Instanța de apel a considerat greșit că vânzarea terenului la un preț de 30 ori mai mic decât prețul real al pieței ar fi avut un scop determinat și licit, fiind o componentă a unei pretinse înțelegeri între intimați, în baza căreia B. și rudele sale urmau să achiziționeze apartamentele proprietatea C. S.R.L. la prețuri mai avantajoase.

Recurenta a opinat că singura concluzie ce se desprinde este că intimații s-au înțeles în mod fraudulos în sensul stipulării unui preț neserios și nesincer, cu consecința prejudicierii patrimoniului său, fiind evident că prețul prevăzut în contractul de vânzare, este nesincer, neserios, fictiv și inexistent.

Prin urmare, cum în speță contractul dedus judecății este și lipsit de cauză având în vedere că motivul pentru care s-a încheiat a fost scoaterea terenului din masa partajabilă comună, ceea ce nu poate reprezenta "cauza" unui act juridic civil, atât timp cât prețul stipulat în contract este derizoriu, în opinia recurentei nulitatea absolută este singurul remediu pentru restabilirea situației anterioare încheierii contractului și pentru repararea prejudiciului cauzat.

A mai arătat recurenta că prețul prevăzut în contractul de vânzare- cumpărare a fost stabilit cu fraudarea legii, însă acest motiv a fost respins de instanța de apel cu motivarea că nu ar fi făcut dovada existenței elementului subiectiv pe care îl presupune frauda la lege, respectiv a intenției de eludare de la norma legală aplicabilă.

În acest sens, a arătat că invocă dispozițiile art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, în vigoare la momentul semnării contractului de vânzare cumpărare, potrivit cu care este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg printr-un act secret, să plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic.

În ceea ce privește considerentul potrivit căruia onorariul notarial aferent perfectării contractului de vânzare-cumpărare dedus judecății ar fi fost determinat prin raportare la valorile imobiliare prevăzute de grila notarilor, recurenta a opinat că această împrejurare nu poate decât confirma caracterul derizoriu al prețului de 4.000 euro negociat de părți în dauna intereselor sale, iar intenția de fraudare este de netăgăduit, întrucât intimații, deși aveau cunoștință de prețurile reale care caracterizau domeniul imobiliar, au stabilit de conivență un preț de 4.000 euro pentru un teren a cărui valoare de piață este de 30 de ori mai mare.

În continuare, recurenta a susținut că este nul contractul de vânzare cumpărare cu privire la teren pentru lipsa consimțământului, întrucât dispozițiile legale în materie prevăd regula unanimității în cazul actelor de dispoziție cu privire la bunurile deținute în coproprietate, pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare fiind necesar consimțământul tuturor coproprietarilor, în absența acestuia actul translativ de proprietate fiind lovit de nulitate.

Instanța de apel a reținut greșit că solicitarea de anulare a actului de vânzare este inadmisibilă pe calea acțiunii deduse judecății, drepturile reclamantei neputând fi valorificate decât pe calea acțiunii de partaj, întrucât această problema a fost tranșată cu putere de lucru judecat în primul ciclu procesual de către Curtea de Apel București, în soluționarea apelului formulat de împotriva sentinței nr. 592/16 mai 2014, fiind incidente dispozițiile art. 297 C. proc. civ.

Astfel, s-a reținut că, dincolo de calitatea de coproprietară invocată în baza hotărârii pronunțate la data de 10 iunie 2010, în dosarul nr. x, de Tribunalul pentru aspecte de familie din Districtul Tel Aviv, recunoscute pe teritoriul României, reclamanta are legitimare procesual activă și interes în acțiunea ce face obiectul cauzei inclusiv din perspectiva cel puțin a unui drept de creanță pe care în ultimă instanță l-ar urmări prin atacarea actului de înstrăinare a terenului.

Totodată, recurenta a susținut că interesul său de a solicita anularea vânzării este legitim și rezidă din faptul că terenul se află în masa partajabilă stabilită conform hotărârii sus-menționate, iar împrejurarea că are la dispoziție și acțiunea în partaj nu înseamnă că este nefondată acțiunea în constatarea nulității actului juridic prin care a fost scos din masa partajabilă un bun comun fără consimțământul său. În plus, legea nu prevede în sarcina sa obligația de a partaja sau de a opta cu prioritate pentru ieșirea din indiviziune.

Conchizând, recurenta a susținut că instanța a validat vânzarea bunului altuia încheiată cu încălcarea legii, sub pretextul că sunt și alte remedii juridice pe care partea vătămată le poate întreprinde pentru realizarea drepturilor sale.

7.2. Prin cererea de recurs, petenta I. S.R.L. a solicitat, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., admiterea recursului și casarea încheierii din 11 noiembrie 2021.

În dezvoltarea motivului de recurs, a arătat că între societatea G.., intervenient-reclamant în dosarul nr. x/2017, în calitate de cedent, și societatea I. S.R.L., în calitate de cesionar, a intervenit contractul de cesiune de creanță autentificat sub nr. x de către Societatea Profesionala Notarială "J. și Asociații", prin Notar Public J. la data de 12.03.2021 și actul adițional nr. x septembrie 2021 la acest contract, iar prin încheierea contractului de cesiune a avut loc transmiterea creanței în valoare totală de 100.515.396 RON, precum și a tuturor și a oricăror din drepturile și garanțiile legale sau convenționale accesorii creanței, de la cedent către cesionar.

Așadar, ca urmare a încheierii contractului de cesiune, I. S.R.L. s-a subrogat în toate drepturile pe care creanța cedată le oferea societății G., devenind așadar îndreptățită să recupereze de la debitorul cedat creanța datorată.

A mai arătat că, întrucât anterior încheierii contractului de cesiune cedentul deținea calitatea de creditor al debitorului C. S.R.L., pentru termenul de judecată din 11 noiembrie 2021 cedentul și cesionarul au formulat o cerere comună, transmisă în original la dosarul cauzei, prin care au solicitat instanței de judecată să ia act de transmiterea calității de creditor al debitoarei C. S.R.L., de la G. către I. S.R.L. și să dispună introducerea în cauză a acestei societăți în calitate de creditor a cesionarului, în locul cedentului.

Cu toate acestea, instanța de apel nu a luat în considerare susținerile apelantei-reclamante și ale intimatei-pârâte care erau în susținerea cererii intervenientei de introducere în cauză, în sensul că ambele părți au confirmat încheierea contractului de cesiune și interesul, atât al societății G., cât și al societății I. S.R.L., ca intervenienta să fie introdusă în cauză.

Intimata S.C. C. S.R.L.- societate în insolvență prin administrator judiciar D. a depus întâmpinare la recursul declarat de I. S.R.L., prin care a invocat excepția inadmisibilității, întrucât recursul a fost declarat doar împotriva unei încheieri premergătoare, nu și a deciziei pronunțate asupra fondului, precum și excepția lipsei de interes, iar pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Intimata S.C. C. S.R.L.- societate în insolvență prin administrator judiciar D. a depus întâmpinare la recursul declarat de recurenta-reclamantă A. prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

În susținerea poziției sale procesuale, intimata a arătat că motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 este nefondat întrucât, deși bunul a fost adjudecat la momentul termenului de judecată final din apel, transferul proprietății asupra imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare criticat în cauza de față nu fusese încă efectuat în procedura privind falimentul C. S.R.L..

Astfel, în conformitate cu prevederile art. 120 alin. (2) din Legea nr. 85/2006, coroborat cu art. 557 alin. (4) și art. 888 din noul C. civ., transferul dreptului de proprietate nu se putea efectua decât după încheierea contractului de vânzare în formă autentică, în speță contractul de vânzare autentificat sub nr. x/21.01.2022 de către K..

Ca atare, instanța de apel nu era obligată să acorde o amânare a judecății, neexistând niciun temei legal în acest sens; actualul proprietar era C. S.R.L. la momentul judecării cauzei, iar calitatea procesuală pasivă în cauză o deținea în continuare această societate în calitate de pârâtă.

Cu referire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9, intimata a susținut că instanțele de fond au argumentat temeinic și legal caracterul sincer și serios al prețului. Astfel, în mod corect s-a reținut că, indiferent de faptul că prețul este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vândut, părțile sunt libere să determine prețul sub valoarea lucrului, valoarea prețului fiind raportată nu doar la valoarea lucrului, ci și la subiectivismul părților.

În ceea ce privește existența unei fraude la lege, prima instanță a reținut judicios că sarcina probei îi revine reclamantei, conform art. 1169 C. civ. din 1864 și că nu se poate baza pe simple afirmații, ci este necesar să facă atât dovada intenției părților contractante de a frauda legea, cât și a procedeului fraudulos prin care ele au eludat prevederi imperative ale legii.

Mai mult, taxa notarială a fost calculată și plătită la o valoare mai mare decât cea stabilită cu titlu de preț, respectiv valoarea de 152178 RON, conform expertizelor întocmite de camera notarilor publici, aspect ce rezultă din conținutul contractului, astfel că părțile nu au urmărit sustragerea de la obligațiile de plată a taxelor notariale, iar invocarea de către reclamantă a existenței unui act secret, în condițiile art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998, este fară temei, atâta timp cât nu a fost dovedită încheierea unui asemenea act juridic de către apelantă, prin care părțile să fi reglementat un alt preț strict pentru terenul vândut.

A mai arătat intimata că în mod nefondat s-a invocat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa consimțământului, întrucât pârâtul B. deținea proprietatea exclusivă a terenului, reclamanta fiind cetățean israelian care se afla în incapacitate legală de a dobândi terenuri în România în temeiul art. 41 alin. (2) din Constituție și al art. 3 alin. (1) din Legea nr. 58/1998.

Totodată, intimata a susținut că este nefondată invocarea în cauză a puterii de lucru judecat a hotărârii pronunțate în Israel, deoarece respectiva hotărâre a statornicit exclusiv între cei doi soți un regim al comunității de bunuri. O astfel de hotărâre este guvernată de principiul relativității, producând efecte strict între soți, iar terții ce au dobândit anterior hotărârii drepturi asupra terenului și care nici nu puteau fi parte la o judecată privind regimul matrimonial, neavând posibilitatea să se apere cu privire la imposibilitatea dobândirii de terenuri în România de către reclamantă, pot invoca cu succes faptul că bunul nu a intrat niciodată în proprietatea reclamantei, care a devenit doar titulara unui drept de creanță în interiorul regimului matrimonial, încă de la dobândirea terenului de către B., singurul ce putea dobândi legal terenul în proprietate.

Astfel, nici hotărârea de exequatur nu poate extinde puterea de lucru judecat la alte părți și cu privire la cereri care au alt obiect, concluzie care se desprinde și din art. 167 prin raportare la art. 168 pct. 3 din Legea nr. 105/1992; așadar hotărârea de exequatur conferă putere de lucru judecat doar cu privire la obiectul cererii deduse judecății în hotărârea străină și doar cu privire la părțile procesului respectiv.

La data de 17 mai 2022, intimata G. a depus note de ședință prin care a solicitat scoaterea sa din cauză.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia și încheierea recurate, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

II.1. Recursul reclamantei A. a fost întemeiat pe motivele de casare/modificare prevăzute de art. 304 pct. 5 și 9 din C. proc. civ. din 1865, aplicabil litigiului pendinte.

Prin criticile concrete de nelegalitate, în esență, recurenta-reclamantă a invocat, pe de o parte, nelegalitatea încheierii de dezbateri din 11 noiembrie 2021, întrucât instanța de apel nu a luat act de transmisiunea calității procesuale și a refuzat introducerea în proces a noului proprietar, I. S.R.L., care a adjudecat, în contul creanței cesionate de la creditoarea G. S.R.L., activul pârâtei cumpărătoare insolvente S.C. C. S.R.L., din care face parte și terenul litigios.

Pe de altă parte, recurenta-reclamantă a invocat încălcarea sau aplicarea greșită, prin decizia instanței de apel, a dispozițiilor legale în materia condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare, întrucât: (i) prețul vânzării a fost derizoriu (de circa 30 de ori mai mic decât prețul de piață al terenului), ceea ce contravine art. 1303 din C. civ. din 1864; (ii) prețul vânzării a eludat dispozițiile art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială; (iii) a fost încălcată regula unanimității, prin lipsa consimțământului reclamantei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/07.12.2006.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte îl reprezintă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/07.12.2006 de E., încheiat între fostul soț al reclamantei, pârâtul B., în calitate de vânzător, și pârâta S.C. C. S.R.L. (în faliment în prezent), în calitate de cumpărătoare, având ca obiect terenul în suprafață de 2.212,58 mp situat în Voluntari, jud. Ilfov, înstrăinat cu prețul de 4.000 euro, precum și repunerea părților în situația anterioară.

Din perspectiva cauzei juridice, înțeleasă ca fundament al pretenției deduse judecății, cererea introductivă a fost întemeiată pe motivele de nulitate vizând prețul neserios, frauda la lege și lipsa consimțământului reclamantei.

II.1.1. Criticile recurentei-reclamante, întemeiate pe motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., vizează condițiile de valabilitate de fond ale actului juridic civil în general și ale contractului de vânzare-cumpărare în special, cu referire la cerințele legale impuse lucrului vândut și prețului, ca obiect derivat (material) al prestațiilor părților contractante.

Criticile sunt nefondate.

Este binecunoscut că prețul reprezintă obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut, în lipsa lui vânzarea fiind lovită de nulitate absolută, întrucât obligația cumpărătorului nu are obiect, iar obligația vânzătorului este lipsită de cauză.

Ca element esențial de validitate a vânzării, prețul trebuie să întrunească, între alte condiții obligatorii, și cerința de a fi serios în înțelesul art. 1303 din C. civ. din 1864 (aplicabil raportului juridic litigios în raport de data încheierii contractului), adică să nu fi derizoriu (infim).

Seriozitate prețului fiind o chestiune de fapt și, pe cale de consecință, rezervată domeniului de apreciere al instanțelor de fond, Înalta Curte are în vedere principiul libertății actelor juridice civile consacrat, indirect, în art. 969 alin. (1) și art. 5 din C. civ., precum și criteriile reprezentate de subiectivismul părților contractante și de caracterul relativ al echivalenței între preț și valoarea reală a lucrului vândut, reținute de instanța de apel în justificarea adecvată și suficientă a caracterului deopotrivă real și serios al prețului convenit de pârâți.

Se cuvine observat în acest sens faptul că, în cadrul unui raționament juridic detaliat, logic și convingător, instanța de apel a reevaluat proporția între prețul plătit și cel practicat pe piața imobiliară (stabilit pe bază de expertiză tehnică administrată atât la judecata în primă instanță, cât și în apel), din unghiul unei analize comparative, în care reperele au fost date de un număr semnificativ de contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2007-2008, prin care pârâta S.C. C. S.R.L. a înstrăinat mai multe apartamente din complexul rezidențial edificat pe terenul litigios, către pârâtul B. sau copiii foștilor soți Amar, ori către terți cumpărători.

Astfel, pe baza unui proces de apreciere a probatoriului în care a fost evaluat individual fiecare mijloc de probă și, respectiv, global întregul probatoriu administrat în proces, toate probele fiind cântărite, comparate și verificate unele prin altele, instanța de apel a reținut în cadrul circumstanțelor factuale particulare ale litigiului, concluzia potrivit cu care, pentru apartamente cu caracteristici similare, pârâtul B. a plătit, prin comparație cu alți cumpărători, prețuri cu 1/3, 1/2 sau chiar mai mici, ceea ce susține raționamentul judecătorului fondului, în sensul că la stabilirea prețului de înstrăinare a terenului, părțile au avut în vedere posibilitatea pentru vânzător de a cumpăra ulterior, la prețuri privilegiate, apartamente în viitorul complex rezidențial, perspectivă care justifică stabilirea unui preț de vânzare cu mult inferior prețului de piață al terenului, ceea ce înlătură ipoteza prețului derizoriu, neserios.

Drept urmare, contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a reținut deplin legal argumentul că prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără a însemna însă nici o echivalență între preț și valoarea lucrului, dar nici o disproporție care nu este susceptibilă de justificare firească. Aceasta întrucât, echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea reală a bunului trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze asupra cuantumului sumei de bani plătite drept preț.

În strânsă legătură cu critica de nelegalitate analizată în cele ce preced, Înalta Curte reține caracterul nefondat al criticii recurentei, circumscrisă motivului de nulitate vizând fraudarea legii, prin care se afirmă teza simulării prețului (subevaluarea terenului vândut), în scopul fraudării fiscului, prin sustragerea de la plata taxelor notariale.

Astfel, prin art. 6 alin. (1) din O.G. nr. 12/1998 privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, în forma în vigoare la data încheierii contractului, potrivit cu care "este nulă vânzarea prin care părțile se înțeleg, printr-un act secret, să se plătească un preț mai mare decât cel care se declară în actul autentic", a fost instituită o sancțiune civilă pentru manopera frauduloasă constând în menționarea într-un contract de vânzare-cumpărare bun imobil a unei contraprestații (preț) de valoare inferioară celei convenite a fi efectuate în realitate, în contul vânzării bunului; deghizarea parțială a valorii în scopul fraudării fiscului se sancționa cu nulitatea absolută, potrivit principiului fraus omnia corrumpit.

Așadar, norma juridică evocată de recurentă are în vedere ipoteza simulării prețului în scopul eludării dispozițiilor legale privind taxele de timbru pentru activitatea notarială, potrivit cărora cuantumul taxelor este stabilit în funcție de valoarea operației supuse taxării, conform regulii stipulate de art. 4 alin. (1) teza I din același act normativ.

Or, în cauză, în mod corect a observat instanța de apel faptul, necontestat de altfel de către reclamantă, că taxele notariale aferente încheierii contractului litigios au fost calculate la valoarea prevăzută în grila notarială corespunzătoare, stabilită pe baza expertizelor întocmite și actualizate de camera notarilor publici, iar nu la nivelul prețului vânzării (inferior atât valorii din grila notarială, cât și valorii reale a terenului).

În consecință, se impune cu forța evidenței concluzia că nu este îndeplinită ipoteza normei care instituie regimul sancționator anterior evocat, astfel că în mod corect nu a fost reținută aplicabilitatea nulității contractului.

Similar instanțelor de fond și de apel, se cuvine reamintit că prețul vânzării nu presupune în mod necesar o echivalență în raport cu valoarea de circulație a bunului, plasându-se în sfera atitudinii subiective a părților contractante, iar disproporția din cazul de față, cu adevărat consistentă, este justificată de prefigurarea dobândirii unor apartamente din ansamblul rezidențial edificat pe teren, la prețuri mai avantajoase, circumstanțe care conferă valențe de preț serios sumei de bani stabilite în contract.

Cea din urmă critică de nelegalitate, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9, este circumscrisă cauzei de nulitate dată de încălcarea regulii unanimității, prin lipsa consimțământului reclamantei coproprietare, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Limitele rejudecării, stabilite în primul ciclu procesual cu caracter obligatoriu și efect de lucru judecat, prin decizia civilă n