ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2050/2022

Ședința publică din data de 27 octombrie 2022

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucuresti, secția a III-a civilă, la data de 07 noiembrie 2017, sub nr. x/2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâții B., C., D. și E., F., G., H., I., J., K., L. și M., solicitând:

- pentru reclamantul A., ca urmare a admiterii capătului 1 al cererii de chemare în judecată de la pârâții D. și E., F. și G., H. și I., J., K., L. și M.,

- ori, în subsidiar, pe cale de acțiune oblică, pentru pârâții B. și C. de la pârâții D. și E., F. și G., H. și I., J., K., L. și M.;

Prin încheierea din 08 iunie 2018, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în dosarul nr. x/2017, în temeiul art. 200 C. proc. civ., a fost anulată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A..

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucuresti, secția a IV-a civilă, la data de 11 octombrie 2018, sub nr. x/2018, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâții B., C., D. și E., F., G., H., I., J., K., L. și M., solicitând:

- pentru reclamantul A., ca urmare a admiterii capătului 1 al cererii de chemare în judecată de la pârâții D. și E., F. și G., H. și I., J., K., L. și M.,

- ori, în subsidiar, pe cale de acțiune oblică, pentru pârâții B. și C. de la pârâții D. și E., F. și G., H. și I., J., K., L. și M.;

Prin încheierea din 18 octombrie 2018, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2018, în temeiul art. 107 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor, a fost înaintată cauza către primul complet învestit, din cadrul secției a III-a civilă a Tribunalului București, pe rolul căruia s-a aflat primul dosar înregistrat, nr. x/2017.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă, la data de 14 noiembrie 2018, sub nr. x/2018*.

Pârâții L. și M. au depus întâmpinare, prin care au invocat excepția prescripției dreptului la acțiune, puterea de lucru judecat, excepția lipsei calității lor procesuale pasive, iar pe fond, au solicitat respingerea acțiunii.

A fost depusă cerere de intervenție accesorie în interesul pârâților de către O., prin care s-a solicitat respingerea cererii principale.

Reclamantul A. a depus întâmpinare la cererea de intervenție accesorie formulată de intervenienta O., solicitând respingerea acesteia.

Prin încheierea din data de 28 octombrie 2019, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în dosarul nr. x/2018, a fost respinsă, ca neîntemeiată, excepția lipsei de interes cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția prescripției acțiunii în revendicare raportat la dispozițiile art. 36 și art. 37 din Legea nr. 7/1996 și a fost admisă excepția prescripției dreptului material la acțiune cu privire la capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare; prin aceeași încheiere a fost admisă în principiu cererea de intervenție accesorie.

Prin sentința civilă nr. 2900 din 12 decembrie 2019, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, a fost respins capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, ca prescris, și au fost respinse capetele de cerere privind revendicarea atât în principal, cât și în subsidiar, ca nefondate; a fost obligat reclamantul la plata către pârâții L. și M. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.000 RON.

Prin decizia nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a hotărât după cum urmează:

A fost admis apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinței civile nr. 2900/12.12.2019 și a încheierii din data de 28.10.2019, pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă în dosarul nr. x/2018, în contradictoriu cu intimații-pârâți B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M. și cu intimata-intervenientă O..

A fost respinsă excepția prescripției dreptului la acțiune privind primul capăt de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A fost anulată sentința apelată și rejudecând în fond, a fost respinsă cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

A fost admisă cererea de intervenție accesorie în favoarea pârâților formulată de intervenienta O..

A fost obligat apelantul la plata către intimații pârâți L. și P. a sumei de 4.000 RON cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva deciziei nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a declarat recurs reclamantul A., întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a hotărârii recurate, admiterea în tot a apelului, schimbarea sentinței pronunțate de prima instanță și, pe fond, admiterea cererii de chemare în judecată și respingerea cererii de intervenție accesorie, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs, recurentul a susținut că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile de drept material, respectiv art. 1669 alin. (1) din C. civ., cu privire la interpretarea refuzului pârâților Q. de a încheia actul de vânzare.

Referitor la calitatea de proprietari a pârâților Q., care ar trebui să fie anterioară pronunțării unei hotărâri care să țină loc de vânzare cumpărare, a arătat că prin sentința civilă nr. 6888/06.09.2002, pronunțată de Judecătoria Sectorului 3 București, în dosarul nr. x/2002, instanța a constatat nulitatea contractului de donație autentificat sub nr. x/30.08.1996, având ca obiect terenul de 6900 mp, pe motiv că a fost încheiat cu încălcarea dispozițiilor art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, care interzic înstrăinarea terenului dobândit în baza Legii nr. 18/1991 înainte de împlinirea termenului prohibitiv de 10 ani; or, cum nulitatea are efecte retroactive, toate actele ulterioare încheiate sunt nule.

Astfel, a susținut recurentul, dispozițiile legale referitoare la proprietate au fost interpretate eronat de către instanța de apel, deoarece pârâții Q. aveau calitatea de proprietari anterior introducerii acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Curtea de apel a constatat că sunt îndeplinite condițiile acțiunii oblice, însă a înlăturat argumentele reclamantului cu privire la nulitatea înstrăinărilor, respectiv anularea actelor subsecvente ca urmare a anulării actului principal. Înscrierea în cartea funciară a unui contract încheiat ulterior nu înlătură efectele nulității actelor juridice, deoarece înscrierile sunt provizorii, putând fi rectificate și nu conferă un drept de proprietate.

A mai arătat recurentul că prin sentința civilă nr. 1782/01.07.2008, pronunțată de Judecătoria Cornetu, în dosarul nr. x/2008, a fost admisă acțiunea reclamanților B. și C. și s-a dispus rectificarea cărții funciare nr. x deschisă la OCPI Ilfov pentru terenul de 6900 mp, fiind radiat proprietarul și înscriși ca proprietari reclamanții, cu atribuirea numărului cadastral x, situație nereținută de către instanța de apel.

Instanța de apel a reținut puterea de lucru judecat a hotărârilor pronunțate în dosarul nr. x/2011, fiind reținută buna-credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, potrivit înscrierilor în cartea funciară, însă aceste aspecte nu sunt relevante în acțiunea în revendicare prin comparare de titluri, care presupune existența unor titluri valabile, deoarece în toate contractele de vânzare-cumpărare s-a menționat că s-a cunoscut situația juridică a imobilelor, inclusiv nulitatea actului principal.

Cu privire la proveniența imobilului, interpretările instanței de apel sunt eronate, deoarece nu este vorba despre același autor, iar în urma nulității contractului de donație, imobilul a reintrat în patrimoniul pârâților Ghețu.

Recurentul a mai susținut că în analiza acțiunii în revendicare prin compararea titlurilor, trebuie cercetat, pe de-o parte, dreptul de proprietate al Q., iar pe de altă parte, al cumpărătorilor ulteriori, de la autorul R., care a realizat înstrăinările fără să fie proprietarul imobilului.

În continuare, recurentul a făcut referire la două contracte de vânzare-cumpărare care au fost anulate prin decizia nr. 1486/31.10.2006 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2005, după care, a prezentat situația de fapt a litigiului.

Astfel, recurentul a învederat că vânzările succesive au fost efectuate având la bază un act nul, respectiv contractul de donație nr. x/30.08.1996, iar nulitatea are efecte retroactive, imobilul reintrând în patrimoniul Q..

Prin introducerea capătului 2 al cererii de chemare în judecată, subsidiar pe calea acțiunii oblice, reclamantul a arătat că justifică un interes în admiterea capătului principal al cererii introductive, în vederea constatării dreptului său de proprietate cu toate atributele sale, întrucât a achitat integral prețul terenului de 6900 mp către pârâții Q., care deși au promis vânzarea, au refuzat ulterior încheierea contractului.

Având în vedere vânzările succesive realizate cu rea-credință și că primul contract de donație autentificat sub nr. x/30.08.1996 către R. a fost anulat, toate celelalte contracte ulterioare sunt de asemenea nule, conform principiului quod nullum est nullum producit effectum, lipsind obiectul contractului, deoarece în urma nulității donației, imobilul a reintrat în patrimoniul donatorului B..

A mai susținut recurentul că a fost nesocotit principiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, întrucât, prin nulitatea contractului de donație, bunul nu mai era în patrimoniul donatarului, care astfel nu putea transmite mai multe drepturi decât avea el însuși; în consecință, sigurul proprietar neposesor este B., ceilalți fiind posesori neproprietari, obligați să îi respecte dreptul de proprietate erga omnes.

S-a mai arătat că, în mod nelegal, prin încheierea din 28.10.2019, instanța de fond a admis în principiu cererea de intervenție accesorie formulată de intimata O., care la data de 25.01.2007 nu putea transmite dreptul de proprietate al terenului de 6900 mp către D., F., H. J. și S., deoarece prin decizia civilă nr. 1486/31.10.2006 a Tribunalului București a fost anulat contractul autentificat sub nr. x/26.06.2003.

Intimații-pârâți C. și B. au depus întâmpinare, prin care au invocat aspecte cu privire la situația de fapt a litigiului, arătând că sunt proprietarii terenului de 6900 mp potrivit sentinței civile nr. 6888/06.09.2002, iar donația și vânzările ulterioare acestei hotărâri sunt nule absolut. Au atașat întâmpinării sentința anterior menționată și actul adițional autentificat sub nr. x/05.04.2005 de BNP T., la contractul de promisiune bilaterală de vânzare cumpărare nr. x/22.10.2002.

Intimata O. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, întrucât motivele invocate de recurent nu se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., ci reprezintă veritabile critici de netemeinicie aduse deciziei atacate; pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

A susținut că în mod corect instanța de apel a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile cumulative care să conducă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, nefiind vorba despre un refuz al perfectării actului, ci de o imposibilitate de a-l încheia, întrucât terenul era în proprietatea altor persoane.

Intimata-intervenientă a arătat că intabularea prezumă proprietatea în favoarea intimaților, în acord cu Legea nr. 7/1996 și cu C. civ., iar în ceea ce privește îndeplinirea condițiilor pentru exercitarea acțiunii oblice, reclamantul nu deține o creanță certă și exigibilă potrivit art. 1560 alin. (1) C. civ.

Conchizând, a solicitat să fie reținute aspectele tranșate cu putere de lucru judecat prin hotărârile judecătorești pronunțate în dosarul nr. x/2011, intimații fiind cumpărători de bună-credință, care se întemeiază pe consemnările din cartea funciară și pe înregistrările fiscale și care se află în situația de excepție de la principiul conform căruia desființarea actului inițial conduce la desființarea actelor subsecvente.

Recurentul-reclamant a depus răspuns la întâmpinările depuse în cauză, prin care a solicitat respingerea excepției nulității recursului, invocată de intimata O., precum și a apărărilor formulate în cuprinsul întâmpinărilor.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 22 iunie 2022 completul de filtru a respins excepția nulității recursului invocată de intimata-intervenientă O. și a admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, stabilind termen de judecată în ședință publică, la data de 27 octombrie 2022, cu citarea părților, pentru soluționarea recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul reclamantului a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., prin criticile concrete de nelegalitate susținându-se că au fost interpretate greșit dispozițiile art. 1669 alin. (1) din C. civ. și aplicate eronat principiile de drept care guvernează efectele nulității actului juridic civil și securitatea juridică a transmisiunilor patrimoniale, consacrate prin adagiile resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis (anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial), quod nullum est, nullum producit efectum (ce este nul nu poate produce niciun efect), precum și nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși).

În esență, recurentul-reclamant a invocat ignorarea de către instanța de apel a faptului că, la data învestirii primei instanțe, pârâții Q. aveau calitatea de proprietari ai terenului litigios, prin efectul retroactiv al nulității contractului de donație (înstrăinarea inițială), constatate prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentința civilă nr. 6888/2002 a Judecătoriei Sectorului 3 București), sancțiune care antrenează, deopotrivă, și nulitatea tuturor înstrăinărilor subsecvente, astfel că dobânditorii ulteriori nu mai pot opune un titlu valabil, întrucât au dobândit bunul de la un neproprietar, donatarul R.. Mai mult decât atât, toate înstrăinările subsecvente au fost încheiate cu rea-credință, în deplină cunoștință asupra situației juridice a terenului, și cu nesocotirea sentinței civile nr. 1782/2008 a Judecătoriei Cornetu prin care s-a dispus rectificarea cărții funciare, în sensul înscrierii ca proprietari a Q..

Prealabil examinării propriu-zise a motivelor de recurs, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecății prin elementele cererii introductive și analizat de către instanțele de fond, îl constituie (i) pronunțarea în contradictoriu cu pârâții Q. a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a terenului în suprafață de 4900 mp situat în Orașul Pantelimon, județul Ilfov, precum și (ii) revendicarea terenului anterior menționat, cerere formulată în principal în mod direct și, în subsidiar, pe calea acțiunii oblice pentru pârâții Q., în contradictoriu cu pârâții D. și E., F. și G., H. și I., J., K., L. și M..

Situația de fapt, astfel cum a fost reținută de prima instanță și confirmată de instanța de apel pe baza probelor administrate în proces, ce iese din sfera controlului de legalitate îngăduit instanței de recurs, relevă, într-o succintă prezentare, următoarele aspecte:

Prin titlul de proprietate nr. x/1993 emis în temeiul Legii nr. 18/1991, a fost constituit în favoarea pârâtului B. dreptul de proprietate asupra terenului în suprafața de 6900 mp, situat în extravilanul com. Pantelimon, tarla x, parcela x, județul Ilfov. La data de 30.08.1996, în baza contractului de donație autentificat sub nr. x/1996, pârâtul B. a transmis proprietatea terenului către donatarul R..

Mai apoi, la data de 16.10.1996, noul dobânditor R. a transmis la rându-i, cu titlu gratuit, proprietatea terenului către S.C. U. S.R.L., prin contractul de donație autentificat sub nr. x/1996.

În perioada 2003-2007, terenul a făcut obiectul unor înstrăinări succesive, cu titlu oneros, către subdobânditorii: V. (contractul de vanzare-cumpărare autentic nr. x/26.06.2003), S.C. U. S.R.L. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/22.09.2003), S.C. W. S.R.L. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/22.02.2005), X. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/30.08.2005), O. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/22.12.2005), D., F., J. și S. (contractul de vânzare-cumpărare autentic nr. x/25.01.2007).

La data de 02.04.2007, subdobânditorii D., E., F., G., H., I., J. si S. au dezmembrat și partajat terenul în 14 parcele, conform actului de dezmembrare și contractului de partaj voluntar autentic nr. x/2007.

În fine, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. x/27.04.2007, H. și I. au transmis dreptul de proprietate al terenului în urma partajării către subdobânditorii L. și M..

Pe de altă parte, prin sentința civilă nr. 6888/06.09.2002 a Judecătoriei Sectorului 3 București (definitivă prin decizia civilă nr. 551A/24.03.2003 a Tribunalului București și irevocabilă prin decizia civilă nr. 1857/5.09.2003 a Curții de Apel București), s-a constatat nulitatea absolută a contractului de donație autentificat sub nr. x/30.08.1996 (actul juridic inițial), motivat de încălcarea dispozițiilor art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, întrucât înstrăinarea s-a realizat înainte de împlinirea termenului prohibitiv de 10 ani.

Ulterior, la data de 22.10.2002, a fost încheiată între reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător, și pârâții B. și C., în calitate de promitenți-vânzători, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/22.10.2002 la BNP N., având ca obiect terenul în suprafață de 6900 mp situat în extravilanul comunei Pantelimon, tarla x, parcela x, jud. Ilfov, fiind convenit un preț de 50.000 USD, din care s-a plătit un avans de 1000 USD, restul de preț urmând a fi achitat la data perfectării contractului, respectiv 30.10.2003.

Prin acte adiționale autentice, încheiate în mod succesiv, la datele de 20.10.2003, 05.04.2005, 20.03.2007 și 28.05.2012, s-a diminuat la 4900 mp suprafața de teren obiect al promisiunii de vânzare și s-a prelungit termenul de încheiere a contractului la data de 28.05.2013, fiind stabilit și un nou preț de vânzare la suma de 86.200 USD.

Prin sentința civilă nr. 7430/08.10.2004 a Judecătoriei Sectorului 1 București (schimbată în parte prin decizia civilă nr. 1486/31.10.2006 a Tribunalului București, definitivă prin nerecurare), a fost admisă cererea reclamantei C. și constatată nulitatea absolută a contractului de donație autentificat sub nr. x/16.10.1996, precum și a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/26.06.2003 și nr. y/22.09.2003, motivul de nulitate reținut fiind cauza ilicită, întrucât părțile au fost de rea-credință la încheierea contractelor.

În schimb, prin sentința civilă nr. 819/27.05.2014 a Tribunalului București, secția a V-a civilă, pronunțată în dosarul nr. x/2011, definitivă prin decizia nr. 223A/07.03.2018 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și decizia nr. 5088/22.11.2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, au fost respinse acțiunea principală formulată de reclamanții C. si B. în contradictoriu cu parații S.C. U. S.R.L., S.C. W. S.R.L., X., Y., O., D., E., F., G., H., I., J., S., L. și M., precum și cererea de intervenție accesorie formulată de A., litigiul având ca obiect constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/22.05.2005, nr. y/30.08.2005, nr. z/22.12.2005, nr. w/25.01.2007 și nr. 581/27.042007, precum și anularea încheierilor de carte funciară care au înscris aceste contracte.

II.1. Luând în examinare motivele de recurs, Înalta Curte reține că, printr-un prim set de critici, circumscrise soluției de respingere a solicitării de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, recurentul invocă reintrarea terenului litigios în patrimoniul promitenților-vânzători Q. și, pe cale de consecință, calitatea acestora de proprietari ai bunului promis spre vânzare, ceea ce ar lipsi de fundament juridic raționamentul instanțelor de fond care au argumentat că nu sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare.

Criticile sunt nefondate.

Astfel, este binecunoscut faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) naște în sarcina părților numai o obligație personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare promis, în condițiile convenite cu privire la elementele esențiale ale vânzării (lucru vândut și preț).

În caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, partea interesată are la îndemână soluții și remedii, precum rezoluțiunea promisiunii și/sau daunele-interese, dar și un instrument juridic mult mai energic, anume pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, astfel cum s-a statuat unanim în doctrina și jurisprudența dezvoltate pe marginea dispozițiilor relevante din vechea și noua reglementare a C. civ., primind și consacrare expresă în art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) din noul cod.

Așadar, în situația în care una dintre părțile care au perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare refuză nejustificat încheierea contractului promis, cealaltă parte, care și-a îndeplinit toate obligațiile rezultând din promisiune, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, condiționat însă de întrunirea tuturor cerințelor de validitate ale vânzării. Acest mecanism se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligațiilor civile concrete, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părți și care formează legea lor, potrivit principiului forței obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 1270 alin. (1) din același cod.

În speță, chestiunea litigioasă referitoare la îndeplinirea tuturor condițiilor de aplicare a remediului consacrat de art. 1669 alin. (1) a fost tranșată în mod corect de instanța de apel, care a reținut deplin legal argumentul că nu sunt întrunite cerințele privitoare la refuzul promitenților-vânzători și la calitatea acestora de proprietari ai terenului promis spre vânzare.

Aceasta întrucât, pe de o parte, promitenții-vânzători Q. și-au manifestat în mod consecvent, pe întreg parcursul procesului, acordul pentru activarea mecanismului juridic în discuție, astfel că este împotriva oricărei logici juridice suplinirea consimțământului lor prin intermediul unei hotărâri judecătorești, câtă vreme nu este îndeplinită situația premisă din ipoteza normei juridice, anume refuzul de a încheia contractul promis.

Altfel spus, instrumentul juridic pus la îndemâna părții interesate, prin dispozițiile art. 1669 alin. (1), nu-i deschide acesteia vreo posibilitate de eludare, cu concursul instanței de judecată, a cerințelor prescrise de lege pentru valabila încheiere a unui contract de vânzare a imobilului teren, argument reținut judicios de către instanța de apel.

Pe de altă parte, corect a observat instanța de prim control judiciar faptul că nu este îndeplinită nici cerința obligatorie ca bunul să se afle încă în patrimoniul promitenților-vânzători.

O atare condiție de aplicare a mecanismului pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, chiar dacă nu e reglementată expressis verbis, se degajă totuși, în chip neîndoielnic, din întreaga economie a dispozițiilor art. 1279 și art. 1669 din C. civ., care impun, imperativ, necesitatea îndeplinirii tuturor condițiilor de valabilitate ale contractului promis.

Astfel, art. 1279 alin. (3), ce reglementează materia promisiunii de a contracta în general, prevede că posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract există atunci când natura contractului o permite și cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite, iar părțile sau una dintre ele își vor fi executat deja obligațiile specifice contractului promis, în realitate lipsind doar consimțământul lor. Similar, pentru materia specială a vânzării, dispozițiile art. 1669 alin. (1), care se completează cu cele ale art. 1279, reglementează condițiile de aplicare a mecanismului juridic în discuție, respectiv refuzul nejustificat și îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale contractului de vânzare.

Ca atare, instanța este ținută să cerceteze respectarea în integralitate a condițiilor de valabilitate, generale și speciale, asemenea notarului public care verifică aceleași condiții cu prilejul întocmirii unui act de înstrăinare voluntar, întrucât actele doveditoare ale dreptului de proprietate sunt aceleași, suplinit fiind doar consimțământul părților la încheierea contractului.

Împrejurarea că, în condiții anume prescrise de lege, este admisă ipoteza vânzării bunului altuia nu poate avea semnificația acceptării și a posibilității pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, de vreme ce un asemenea instrument juridic este plasat în sfera executării în natură și silite, care are ca scop transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul uneia dintre părțile promisiunii, în patrimoniul celeilalte părți.

Înalta Curte are a observa că, în cauză, recurentul promitent-cumpărător afirmă calitatea cocontractanților săi, promitenții-vânzători Q., de proprietari actuali ai terenului promis, întemeindu-se pe principiile de drept care guvernează efectele nulității actului juridic civil, mai exact pe retroactivitatea operată în privința părților contractante din actele de înstrăinare, gratuită sau oneroasă, încheiate în perioada 1996-2003, precum și pe principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, incident în privința tuturor terților subdobânditori din șirul înstrăinărilor succesive, realizate în perioada 1996-2007, ulterioare contractului de donație inițial nr. x, principii de drept indisolubil legate de regulile generale consacrate prin adagiile quod nullum est, nullum producit effectum și nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipso habet.

Este real că prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentința civilă nr. 6888/2002) s-a constatat nulitatea absolută a actului juridic inițial (contractul de donație nr. x/30.08.1996), cauza de ineficacitate reținută fiind încălcarea inalienabilității temporare instituite de art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 în privința terenului constituit în proprietate (în beneficiul transmițătorului inițial, promitentul-vânzător B.). Mai apoi, tot prin hotărâre judecătorească irevocabilă (sentința civilă nr. 7430/2004, schimbată în parte prin decizia civilă nr. 1486/2006), s-a constatat nulitatea absolută și a donației subsecvente încheiate în anul 1996, precum și a contractelor de vânzare-cumpărare succesive încheiate în anul 2003, motivul de nulitate reținut fiind cauza ilicită, întrucât părțile contractante au fost de rea-credință la încheierea contractelor.

Așadar, este principial corectă afirmația recurentului, în sensul că au aplicabilitate, în plenitudinea lor, principiile generale care guvernează efectele nulității (retroactivitatea și anularea actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial), în privința actelor juridice din șirul transmisiunilor succesive încheiate în perioada 1996-2003, a căror ineficacitate a fost tranșată definitiv în justiție.

Însă, construcția argumentativă propusă prin memoriul de recurs și axată pe ideea calității promitenților-vânzători, de adevărați proprietari ai terenului promis (prin efectul desființării retroactive a actului juridic inițial și al redobândirii dreptului de proprietate asupra bunului), ignoră în mod nepermis înstrăinările subsecvente, cu titlu oneros, încheiate în perioada 2005-2007, în privința cărora s-a reținut cu efect de lucru judecat, prin hotărâre judecătorească definitivă, buna-credință a subdobânditorilor (pârâți în litigiul pendinte), ceea ce aduce în discuție, din perspectiva consecințelor derivate din regimul efectelor nulității, aplicabilitatea cazului legal al subdobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros, reglementat de Legea nr. 7/1996 drept excepție de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Astfel, potrivit art. 31 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, în forma aplicabilă raportului juridic litigios, "Dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală", iar conform art. 36 din aceeași lege "Acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris".

Este de observat că, pe de o parte, prezumția relativă de bună-credință este instituită în beneficiul subdobânditorului, în ipotezele prescrise de art. 31 alin. (2), și apreciată în raport cu momentul înregistrării cererii de înscriere formulată de către acesta.

Pe de altă parte, este relevant faptul că, de la regula generală privind imprescriptibilitatea acțiunii în rectificarea înscrierilor în cartea funciară reglementată de art. 35 alin. (1), legiuitorul stabilește, între excepții, cazul terțului dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros, în privința căruia dispozițiile art. 36 prevăd un termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, pentru acțiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris; astfel, după expirarea acestui termen, subdobânditorul se bucură pe deplin de efectele publicității imobiliare, deci dreptul său înscris în cartea funciară va fi opozabil înstrăinătorului din actul juridic primar, ceea ce echivalează cu menținerea actului juridic subsecvent.

În speță, reținând că este îndeplinită cerința din ipoteza normei juridice referitoare la buna-credință a subdobânditorilor (pentru înstrăinările succesive din perioada 2005-2007), instanța de apel a făcut corecta aplicabilitate a dispoziției respectivei norme de excepție și derogatorie, înlăturând justificat incidența principiului de drept resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Aceasta întrucât, rațiuni care țin de principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului cu titlu oneros și de necesitatea asigurării securității și stabilității circuitului civil conferă fundament juridic păstrării în ființă a actelor juridice subsecvente și, odată cu acestea, menținerii drepturilor dobândite de terți în temeiul lor, chiar dacă actul juridic primar cu care se află în strânsă legătură a fost desființat prin hotărâre judecătorească definitivă.

Contrar susținerilor recurentului, instanța de apel a reținut corect existența (atât la momentul încheierii contractelor subsecvente, cât și al înregistrării cererilor de înscriere în cartea funciară a drepturilor reale dobândite în baza lor) elementului esențial referitor la buna-credință a subdobânditorilor vizați de criticile de nelegalitate.

Constatarea instanței de apel privitoare la buna-credință a subdobânditorilor s-a fundamentat pe valorificarea efectului pozitiv al autorității de lucru judecat, atașat hotărârilor definitive pronunțate în litigiul din dosarul nr. x/2011, purtat între aceleași părți și având ca obiect nulitatea contactelor încheiate în perioada 2005-2007 și a încheierilor de carte funciară aferente, soluționat în sensul respingerii acțiunii introduse de Q. și a intervenției accesorii formulate de A..

Astfel, după redarea considerentelor decisive din cuprinsul respectivelor hotărâri judecătorești (sentința nr. 819/2014 a Tribunalului București, decizia nr. 223A/2018 a Curții de Apel București și decizia nr. 5088/2018 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă), instanța de apel a concluzionat în sensul că, în procesul anterior, s-au tranșat definitiv următoarele chestiuni litigioase, esențiale în dezlegarea jurisdicțională de față: buna-credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a pârâților D., E., F., G., H., I., J., K., L., M.; faptul că această bună-credință s-a sprijinit pe înscrierile din cartea funciară și înregistrările fiscale care nu evidențiau situația litigioasă a terenului la data încheierii contractelor sau alte elemente de natură să creeze dubiu asupra calității de proprietari a transmițătorilor; incidența cazului de excepție reprezentat de ocrotirea dobânditorului de bună-credință și a aparenței de drept.

Or, autoritatea de lucru judecat reprezintă, necontestat, principalul efect procesual al unei hotărâri judecătorești definitive; fiind expresia puterii judecătorului de a tranșa litigiile, o hotărâre judecătorească definitivă are forța, recunoscută de lege, de a se opune redeschiderii ulterioare a aceleiași judecăți și reluării verificărilor jurisprudențiale asupra aspectelor tranșate, asigurând astfel stabilitatea și securitatea raporturilor juridice.

Articolul 431 alin. (2) din C. proc. civ. consacră efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, pentru partea care a câștigat procesul, în sensul că aceasta se poate prevala într-o nouă judecată de dreptul recunoscut prin hotărârea care se bucură de acest efect, fără ca partea adversă sau instanța să mai poată lua în discuție existența dreptului.

Prin urmare, deplin legal a reținut instanța de apel efectul pozitiv al lucrului judecat în chestiunea bunei-credințe, de vreme ce există identitate atât din perspectiva părților litigante, cât și a aspectului litigios tranșat în dosarul nr. x/2011 și repus în discuție prin prezentul recurs, întrucât chestiunea controversată (buna-credință ori reaua-credință a subdobânditorilor cu titlu oneros din contractele încheiate în 2005-2007) a primit o dezlegare definitivă în procesul anterior, fiind vorba, așadar, despre o unicitate de raport juridic sau despre aceeași situație litigioasă, deduse judecății în două procese cu același tip de obiect sau care urmăresc finalități asemănătoare (grefate pe regulile de drept în materia efectelor nulității actului juridic civil).

Argumentul bunei-credințe, reținut corect pentru șirul transmisiunilor operate în perioada 2005-2007, își păstrează valabilitatea și în raport cu hotărârea de rectificare carte funciară evocată prin memoriul de recurs (sentința civilă nr. 1782/01.07.2008 a Judecătoriei Cornetu), hotărâre care nu poate produce efectele pretinse de recurent, de vreme ce restabilirea stării tabulare, prin înscrierea promitenților-vânzători Q. ca proprietari ai terenului, a survenit ulterior încheierii tuturor actelor de înstrăinare subsecvente și intabulării dreptului de proprietate dobândit în baza lor.

Concluziv, este nefondat motivul de recurs prin care se reproșează instanței de apel respingerea criticilor aduse soluției fondului, dată cererii de activare a mecanismului juridic prevăzut de art. 1669 alin. (1) din C. civ.

II.2. În continuare, luând în examinare criticile de nelegalitate circumscrise soluției de respingere a revendicării terenului litigios, Înalta Curte reține, de asemenea, caracterul nefondat.

Astfel, este de observat că, din perspectiva căilor procedurale uzitate pentru protecția juridică a dreptului de proprietate afirmat, prin intermediul mijlocului specific de apărare, recurentul-reclamant a revendicat terenul, în principal pe calea acțiunii directe, iar, în subsidiar, pe calea acțiunii oblice, prevalându-se de calitatea de creditor al obligației de vânzare asumate prin antecontract.

Este evident, însă, faptul că, în absența unei hotărâri judecătorești care să suplinească consimțământul părților la încheierea contractului de vânzare, revendicarea directă este văduvită de însăși premisa intentării acțiunii, știut fiind că mijlocul juridic, prin care se urmărește recunoașterea dreptului de proprietate și restituirea stăpânirii materiale a bunului, este pus la îndemâna celui care dovedește, cu titlu valabil, calitatea de proprietar, potrivit regulii înscrise în art. 249 din C. proc. civ., raportat la art. 563 din C. civ.

Or, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a născut în patrimoniul recurentului numai un drept de creanță, corelativ obligației personale de a face (respectiv de a încheia contractul de vânzare promis), și nicidecum un drept real care să fundamenteze revendicarea imobiliară.

Pe de altă parte, revendicarea terenului pe calea acțiunii oblice impunea, cu necesitate, dovedirea apartenenței bunului la patrimoniul debitorilor Q., promitenții-vânzători, în calitate de adevărați proprietari.

Însă, o asemenea calitate de proprietari actuali ai terenului nu a fost dovedită în proces, în persoana promitenților-vânzători Q., pentru argumentele expuse deja, detaliat, în cele ce preced, astfel că în mod corect instanța de apel a dat eficiență, în beneficiul subdobânditorilor de bună-credință și cu titlu oneros, principiilor ocrotirii bunei-credințe și al siguranței raporturilor juridice civile, consacrate în art. 563 alin. (3) din C. civ., potrivit cu care "dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut".

Este, cu-adevărat, în afara oricărei discuții regula generală invocată de recurent, care ține de siguranța circuitului civil, consacrată în drept prin adagiul nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet și reglementată expres în art. 17 alin. (1) din noul C. civ., potrivit cu care nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuși.

În egală măsură, se cuvine a fi observată interdependența dintre această regulă de drept și celelalte principii care reglementează efectele nulității, cu privire specială asupra principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, configurat ca o consecință a celui dintâi și, totodată, ca un instrument juridic de asigurare a efectivității acestuia.

Or, în circumstanțele particulare ale cauzei, analizate anterior, principiul de drept evocat prin memoriul de recurs nu este, per se, apt să susțină dreptul de proprietate afirmat în proces, întrucât se opune situația de excepție a subdobânditorilor de bună-credință și cu titlu oneros, ce dețin titluri de proprietate a căror valabilitate a fost confirmată prin hotărâre judecătorească definitivă și care justifică, astfel, stăpânirea materială a terenului.

Prin urmare, este nefondat și motivul de recurs circumscris capătului de cerere privind revendicarea.

Sub un ultim aspect criticat, subsumabil tezei de casare prevăzută de art. 488 pct. 5 din C. proc. civ., Înalta Curte are în vedere că recurentul nu aduce critici punctuale deciziei atacate, prin care să arate în ce au constat greșelile de judecată săvârșite de instanța de apel atunci când a respins motivul de apel referitor la încheierea din 28.10.2019, prin care s-a admis în principiu cererea de intervenție accesorie.

În realitate, sunt reiterate criticile din apel, care au primit un răspuns adecvat și suficient, în sensul în care s-a reținut prin decizia atacată faptul că intervenienta accesorie a vândut terenul litigios către pârâți, ceea ce justifică interesul personal și legitim în apărarea poziției procesuale a acestora, decurgând din obligația contractuală de garanție pentru evicțiune.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că hotărârea recurată a fost pronunțată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din același cod, va respinge recursul declarat de reclamantul A., ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 817A/2021 din 25 mai 2021, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 octombrie 2022.