ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 753/2022

Ședința publică din data de 5 aprilie 2022

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București – secția a III-a Civilă la data de 15.02.2019, sub nr. x/2019, reclamanta A. S.R.L. a solicitat instanței în contradictoriu cu pârâții B. și C. ca prin hotărârea ce va pronunța să se constate ca fiind achitat prețul aferent imobilului cumpărat prin contractul de vânzare autentificat de către D. sub nr. x din data de 21.09.2018 și să se dispună obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Cererea nu a fost motivată în drept.

Prin cerere reconvențională, pârâții reclamanți B. și C. au cerut instanței constatarea nulității absolute pentru cauză ilicită a clauzei din contractul de vânzare autentificat sub nr. x/21.09.2018 de D., potrivit căreia aceștia s-au obligat să pună la dispoziția reclamantei cordul vecinilor pentru construirea la calcan, fiind de acord ca în cazul neîndeplinirii acestei obligații să nu mai primească ultima rată din preț.

Prin sentința civilă nr. 212/14.02.2020, Tribunalul București, secția a III-a civilă a respins excepția lipsei de interes, a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâții B. și C., a constatat ca fiind achitat prețul de vânzare-cumpărare aferent imobilului cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.09.2018, a respins ca neîntemeiata cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți B. și C. în contradictoriu cu reclamanta pârâtă A. S.R.L. și, pe cale de consecință, a admis în parte cererea de obligare la plata cheltuielilor de judecată, obligându-i pe pârâții-reclamanți sa plătească reclamantei-pârâte suma de 14.155 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia civilă nr. 751A/07.05.2021, pronunțată de Curtea de Apel București – secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie s-a respins ca nefondat apelul formulat de apelanții-pârâți B. și C. împotriva sentinței civile nr. 212/14.02.2020 pronunțate de Tribunalul București – secția a III-a Civilă în dosarul nr. x/2019, în contradictoriu cu intimata-reclamantă A. S.R.L..

Împotriva deciziei civile nr. 751A din 7 mai 2021, pronunțată de Curtea de Apel București – secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie au declarat recurs pârâții B. și C., invocând incidența motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cu referire la încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 479 alin. (2) C. proc. civ.

Susțin că instanța de apel era învestită cu soluționarea unei cereri prin care, în condițiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ., se solicitase administrarea probei cu înscrisuri constând, în principal, în actele prevăzute de Legea nr. 50/1991 și de Normele de aplicare a legii în vederea obținerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului sus-menționat, acte care, fiind în posesia intimatei-reclamante-pârâte, au solicitat prin cererea de apel sa fie încuviințate și depuse la dosarul cauzei de partea care le deținea.

Aceasta solicitare de probatorii s-a făcut în considerarea apărărilor formulate atât în prima etapă procesuală, cât și prin motivarea apelului, în sensul că executarea obligației stipulate în clauza referitoare la faptul că în termen de 70 de zile calendaristice se obligau să pună la dispoziția societății cumpărătoare acordul vecinilor pentru construirea la calcan, iar în cazul neîndeplinirii acestei obligații, ultima rată să nu mai fie achitată vânzătorilor, aceasta reținându-se cu titlu de daune de către societatea cumpărătoare, nu putea fi realizată decât în condițiile art. 27 alin. (4) din Normele de aplicare a Legii nr. 50/1991, respectiv în condițiile în care intimata-reclamanta-pârâtă punea la dispoziția pârâților proiectul tehnic; autorizația de construire și raportul de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții, astfel încât vecinii care urmau să-și dea acordul să aibă dovada măsurilor de siguranță cu privire la imobilele acestora preexistente construcției ce se dorea a fi edificată.

Împrejurarea că instanța de apel a încuviințat pentru ambele părți proba cu înscrisuri constând în actele anexate cererii și întâmpinării nu echivalează cu respectarea obligației de a se pronunța cu privire la probele efectiv solicitate. Dacă ar fi observat această solicitare, instanța de apel ar fi pus-o în discuție, ar fi luat concluziile părții prezente și ar fi dispus în consecință.

Susțin recurenții și greșita aplicare a dispozițiilor art. 479 alin. (1) C. proc. civ., arătând că prin cererea de apel s-au invocat: incidența deciziei civile nr. 18/2016 a ÎCCJ (RIL), arătând că, în condițiile în care obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie acțiune în constatarea unui fapt, competența de soluționare a cauzei aparținea Judecătoriei Sectorului 2; excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, față de împrejurarea că dispozițiile art. 35 C. proc. civ. permit formularea unei acțiuni pentru constatarea unui drept, iar nu a unui fapt; excepția lipsei interesului legitim față de împrejurarea că s-a urmărit strict realizarea unui beneficiu material reprezentat de ultima tranșă de bani.

Arată că instanța de apel, în loc să se limiteze la analiza petitului și a motivelor de apel invocate, înțelege să extindă obiectul cererii de chemare în judecată, de la constatarea achitării ultimei tranșe, la constatarea faptului ca s-a achitat integral prețul contractului de vânzare-cumpărare, instanța recalificând acțiunea în sensul că nu s-ar fi solicitat constatarea unui fapt, ci constatarea inexistenței unui drept, încălcând astfel și principiul disponibilității care guvernează procesul civil.

Instanța de apel nu a analizat întreaga situație de fapt, aceasta omițând să analizeze apărările formulate în considerarea dispozițiilor Legii nr. 50/1991 și a Normelor de aplicare a Legii nr. 50/1991.

În realitate, prin omisiunea normelor de drept material invocate, instanța de apel a făcut dovada că a înțeles să omită textele de lege invocate și să le amintească în mod formal, ca și cum, acestea ar fi fost analizate.

În condițiile în care instanța de apel nu a stabilit o situație de fapt prin prisma normelor de drept material invocate, este cert faptul că hotărârea atacata este nelegală.

Susțin că intimata a avut în vedere înșelarea recurenților prin inserarea unei clauze imposibil de realizat încă de la momentul redactării contractului de vânzare-cumpărare, clauză ce nu a fost negociată și nici nu putea fi pentru simplul motiv că aceasta nu putea fi îndeplinită de un neproprietar, acest fapt rezultând din însăși terminologia actului invocat "acordul vecinilor".

Recurenții arată că clauza contractuală privind obținerea de către recurenți a acordului vecinilor are caracter ilicit întrucât prin inserarea acesteia s-a urmărit în mod exclusiv obținerea unei sume de bani de către intimata-reclamantă-pârâta dovadă fiind faptul că nu au fost menționate împrejurările prevăzute de lege-condițiile preexistente - în vederea obținerii acordului vecinilor, condiții și cerințe care cădeau în sarcina reclamantei-pârâte, ci s-a prevăzut în mod direct doar obligația pârâților-reclamanți de a obține acordul vecinilor sub sancțiunea pierderii ultimei transe din preț, în condițiile în care: aceștia nu mai aveau calitatea de "vecini" ai persoanelor de la care ar fi trebuit să solicite acordul notarial; intimata-reclamantă-pârâta nu-și îndeplinise obligația de a comunica tipul lucrărilor de construcție pe care urma să le realizeze; intimata-reclamantă-pârâtă nu-și îndeplinise obligația de a obține și, implicit de a preda documentația de care era condiționată obținerea acordului vecinilor, câtă vreme normele de aplicare a Legii nr. 50/1991 prevăd condiționarea exprimării acordului vecinilor de existența actelor necesare dovedirii faptului că tipurile de construcții prevăzute de art. 27 alin. (1) din Norme ce urmau a fi edificate vor pune în siguranță construcțiile preexistente.

Existența unei clauze prevăzute în mod disparat de conținutul tuturor normelor legale care reglementează conținutul și condițiile de obținere a acordului vecinilor face dovada interesului pe care intimata-reclamanta-pârâtă l-a avut în momentul în care a solicitat includerea acesteia în contract, interes care nu este legitim și, drept consecință, trebuia sancționat de instanța prin anularea clauzei.

În consecință, solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, iar pe cale de excepție, a invocat excepția nulității recursului.

Recurenții-pârâți B. și C. au depus răspuns la întâmpinarea intimatei-reclamante prin care solicită dispunerea înlăturării apărărilor formulate, deoarece cererea de recurs a fost semnată pe parcursul procedurii de regularizare, astfel că solicitarea de anulare a acesteia este nefondată și pentru că motivele de recurs sunt clare și expres indicate, astfel că nu pot constitui o reiterare a motivelor de apel.

Reiterarea aspectelor de fapt ce au fost prezentate pe parcursul cercetării judecătorești în primele două etape procesuale s-a realizat pentru o explicitare a aspectelor de fapt și de drept prezentate în motivele de recurs.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte, cu majoritate, constată următoarele:

După cum au reținut instanțele de fond, între părți s-a încheiat la data de 21.09.2018 un contract de vânzare autentificat, prin care reclamanta a cumpărat și pârâții au vândut un imobil pentru prețul integral de 150.000 euro, din care s-a achitat cu titlu de avans suma de 50.000 euro, diferența de 100.000 euro urmând a fi plătită în 6 rate; prin contract pârâții Năstase s-au obligat la procurarea acordului vecinilor pentru construirea la calcan de către reclamantă, fiind de acord ca în cazul neîndeplinirii acestei obligații să nu li se mai achite ultima rată de 16.666,66 euro.

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta cumpărătoare a cerut să se constate ca fiind achitat prețul aferent imobilului; întrucât pârâții nu și-au îndeplinit obligația asumată de procurare a acordului vecinilor, susține reclamanta, ea nu mai are obligația achitării ultimei rate de preț.

Pe cale reconvențională pârâții au cerut să se constate nulitatea pentru cauză ilicită a clauzei contractuale prin care s-au obligat la obținerea acordului vecinilor, cu argumentele esențiale că ulterior vânzării pârâții nu mai puteau obține acest acord, nemaifiind proprietari; consideră că o atare obligație este imposibil de realizat, de unde rezultă că scopul reclamantei a fost fraudarea lor.

Prima instanță a respins cererea reconvențională și a admis cererea principală, iar Curtea de apel a respins apelul declarat de pârâții-reclamanți.

Prima critică dezvoltată în cererea de recurs este întemeiată de recurenți pe art. 488 pct. 8 C. proc. civ., dar Înalta Curte observă că prin acest motiv se invocă încălcarea unor norme procedurale, astfel încât critica trebuie să fie analizată din perspectiva prevederilor art. 488 pct. 5 C. proc. civ.

Astfel, se reproșează instanței de apel omisiunea de a se pronunța asupra unor probe solicitate prin cererea de apel, ceea ce constituie, în argumentarea recurenților, încălcarea art. 479 alin. (2) C. proc. civ.

Apelanții-pârâți solicitaseră prin cererea de apel ca intimata reclamantă să depună documentația obținută de aceasta în vederea edificării unei construcții, conform Legii nr. 50/1991, iar instanța de recurs observă că la termenul stabilit pentru judecata în apel, pârâții nu s-au prezentat, Curtea de apel încuviințând generic probele cu înscrisuri depuse în apel, fără a dispune cu privire la solicitarea mai sus amintită.

Invocându-se încălcarea normelor ce reglementează soluționarea cauzei la instanța de apel, cum s-a subliniat deja, motivul de recurs va fi examinat prin raportare la cazul de casare prevăzut de pct. 5 al art. 488 C. proc. civ., "când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității".

De aceea, observând că nici prevederile art. 479 alin. (2) C. proc. civ., dar nici alte prevederi legale ce ar putea fi considerate incidente în privința obligațiilor instanței (e.g. art. 22 alin. (6) C. proc. civ.) nu prevăd expres sancțiunea nulității, omisiunea (reală) a instanței de apel de a dispune cu privire la o probă solicitată de apelanții-pârâți va fi examinată în coordonatele dispozițiilor art. 175 alin. (1) C. proc. civ.

În acest context, sancțiunea nulității nefiind expresă, ci virtuală, ea operează condiționat de dovada existenței unei vătămări care nu poate fi înlăturată altfel decât prin desființarea actului afectat de viciul reclamat.

Or, examinarea cererii de apel relevă că solicitarea de probațiune nu a fost însoțită de o teză probatorie pertinentă cauzei, arătându-se că solicitarea se face în scopul obținerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului încheiat între părți.

Cu toate acestea, obligarea la obținerea acordului vecinilor nu constituia obiectul cauzei pendinte (reclamanta invocând neexecutarea acestei obligații și consecința pierderii de către pârâți a ultimei rate, respectiv a achitării integrale a prețului convenit, iar pârâții nulitatea clauzei prin care aceasta a fost asumată), astfel încât argumentul apare mai curând ca materializarea unei intenții de a executa obligația pe parcursul judecății decât ca justificare a unei împrejurări de fapt ce se tinde a fi probată.

Prin urmare, în absența unei teze probatorii a solicitării ca intimata reclamantă să depună documentația prevăzută de Legea nr. 50/1991, instanța de recurs nu poate evalua cerința ca omisiunea instanței de apel să fi produs vătămarea la care se referă art. 175 alin. (1) C. proc. civ., deoarece încuviințarea unei probe în coordonatele art. 479 alin. (2) C. proc. civ. se poate face numai dacă ea este utilă soluționării apelului, deci dacă ceea ce se tinde a se dovedi se circumscrie motivelor căii de atac.

În cuprinsul cererii de recurs s-a arătat că solicitarea era justificată de necesitatea îndeplinirii prevederilor art. 27 alin. (4) din Normele Metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991, în sensul că acordul în discuție nu putea fi obținut decât dacă intimata-reclamantă punea la dispoziția sa proiectul tehnic, autorizația de construire și raportul de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții.

Această argumentare nu este în mod esențial mai clară și mai lămuritoare din perspectiva celor mai sus arătate, dar în tot cazul Înalta Curte observă că verificarea legalității deciziei recurate trebuie să aibă în vedere reperele de care dispunea instanța de apel în soluționarea cauzei și din acest punct de vedere nu se poate reproșa instanței de apel omisiunea de a observa o teză probatorie ce a fost indicată abia în recurs.

Argumentele expuse fundamentează concluzia instanței de recurs în sensul inexistenței vătămării la care se referă art. 175 alin. (1) C. proc. civ., astfel încât critica este considerată nefondată.

În cuprinsul unui motiv de recurs ce poate fi încadrat în cazul de casare prevăzut de art. 488 pct. 3 C. proc. civ., recurenții au criticat respingerea excepției necompetenței materiale a Tribunalului, măsură menținută de Curtea de apel prin respingerea apelului.

În sprijinul acestui motiv de recurs se invocă decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție – Completul pentru soluționarea recursului în interesul legii nr. 18/17.10.2016, arătându-se că, față de dezlegările cuprinse în această decizie, de vreme ce obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie "acțiune în constatarea unui fapt", competența materială revenea Judecătoriei Sectorului 2 București.

Instanța de recurs observă că prin decizia evocată s-a statuat că "Competența materială procesuală a tribunalelor/secțiilor specializate se determină în funcție de obiectul sau natura litigiilor de genul celor avute în vedere cu titlu exemplificativ de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., cu modificările și completările ulterioare."

Or, competența materială în cauza de față a fost stabilită prin raportare la valoarea obiectului cererii de chemare în judecată, considerându-se că acesta depășește suma de 200.000 RON și, față de prevederile art. 95 alin. (1) raportat la art. 94 lit. k) C. proc. civ., pricina este de competența tribunalului.

Curtea de apel, examinând motivul de apel referitor la necompetență, a observat că sunt aplicabile prevederile art. 125 C. proc. civ. și, față de valoarea prețului imobilului de 150.000 euro, a considerat că soluția primei instanțe este corectă.

În acest context, Înalta Curte observă că decizia dată în recurs în interesul legii invocată în cererea de recurs este străină cauzei, deoarece în speță nu s-a pus problema competenței de primă instanță a tribunalului sau secției specializate în litigii cu profesioniștii, pricina aflându-se pe rolul unei secții civile și nu a uneia specializate a Tribunalului București.

Prin urmare, criteriul prevăzut de art. 226 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 nu este incident în speță, determinarea competenței realizându-se în raport cu prevederile art. 98 coroborat cu art. 125 și respectiv cu art. 95 alin. (1) și art. 94 lit. k) C. proc. civ.

Nefondat se susține că instanțele ar fi extins obiectul acțiunii principale de la ultima tranșă de 16.666 euro la prețul integral al imobilului, cu încălcarea principiului disponibilității.

Astfel, cât timp reclamanta a cerut a se constata că prețul integral al imobilului a fost achitat – în scopul declarat al radierii din cartea funciară al privilegiului vânzătorului – nu se poate afirma că obiectul acțiunii are o valoare egală cu cea a ultimei rate, întrucât la data autentificării mai era de plătit o diferență de 100.000 euro, care era garantată de privilegiul menționat.

Or, prin raportare la această diferență de preț, a cărei valoare este superioară pragului valoric ce atrăgea competența judecătoriei, soluția respingerii excepției necompetenței materiale apare ca fiind corectă.

De aceea, va fi înlăturat și acest motiv de recurs.

O altă critică – încadrabilă în prevederile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. – se referă la pretinsa inadmisibilitate a cererii de chemare în judecată, prin care reclamanta a cerut să se constate achitat integral prețul vânzării.

Singurul argument adus însă în cererea de recurs în această privință este că o atare cerere are ca obiect constatarea unei stări de fapt, ce nu intră în câmpul de aplicare a art. 35 C. proc. civ.

Or, instanța de recurs observă că instanțele de fond au dat o dezlegare corect argumentată acestei excepții, reținând că scopul formulării acțiunii este de fapt constatarea inexistenței unui drept de creanță al pârâților asupra prețului imobilului, situație în care, în absența unor argumente concrete pentru care această statuare este greșită, nicio altă precizare nu se impune.

S-a mai susținut prin recurs și lipsa interesului reclamanților în formularea acțiunii, cu argumentarea că interesul reclamantei nu întrunește cerința de a fi legitim, prin prisma faptului că aceasta a urmărit exclusiv realizarea unui beneficiu material în dauna pârâților.

Consideră recurenții că intenția reclamantei în formularea acțiunii (de a contracta un credit bancar) nu era relevantă pentru verificarea interesului, însă instanța de recurs apreciază că legitimitatea interesului reclamantei în formularea acțiunii trebuie să fie raportată exclusiv la obiectul acesteia – de a se constata achitarea integrală a prețului, deci stingerea datoriei lor – și pentru un atare scop urmărit nu se poate susține caracterul nelegitim.

Dimpotrivă, argumentele susținute în această privință de recurenți se referă mai degrabă la scopul pretins a fi fost urmărit de reclamantă prin clauza a cărei nulitate se invocă, dar aceste aspecte privesc de fapt nulitatea clauzei și nu interesul formulării acțiunii prin care clauza se valorifică, ele fiind chestiuni distincte.

De altfel, acesta a fost și motivul pentru care excepția lipsei de interes a fost unită cu fondul cauzei de prima instanță, deoarece argumentele care o susțineau erau în strânsă legătură cu cererea reconvențională.

În consecință, plecând de la prezumția relativă de valabilitate a cauzei clauzei contractuale în discuție (până la proba contrară și la constatarea nulității acesteia) un demers judiciar care tinde la materializarea efectelor acelei clauze apare ca fiind legitim, și acest motiv de recurs fiind considerat nefondat.

Corelativ, niciuna dintre dezlegările date celor trei chestiuni incidentale anterior evocate (necompetența, inadmisibilitatea și lipsa interesului) nu au fost dezlegate cu încălcarea principiului disponibilității, pentru argumentele deja evocate.

Au mai susținut recurenții încălcarea de către instanța de apel a art. 479 alin. (1) C. proc. civ. pentru că nu s-a examinat întreaga situație de fapt și apărările lor, respectiv susținerea că reclamanta avea obligația de a face dovada îndeplinirii propriei obligații de a prezenta documentația tehnică necesară obținerii acordului părților.

Instanța de recurs observă însă că Curtea de apel a consemnat în considerentele deciziei recurate că clauza atacată nu dădea naștere în sarcina intimatei-reclamante a vreunei obligații, cum ar fi cea la care se referă recurenții, ce nu există în contract. Prin urmare, nu există o omisiune de analizare a apărărilor, deoarece argumentul Curții de apel era de natură a înlătura necesitatea verificării unei obligații inexistente.

Au mai susținut recurenții că trebuia analizată și împrejurarea dacă există posibilitatea legală ca un străin de proprietate să ceară acordul vecinilor pentru ca proprietarul să construiască pe calcan, însă se observă că instanța de apel a consemnat că aceasta este o chestiune care ține de executarea obligației și nu de valabilitatea clauzei.

Prin urmare, nici din această perspectivă nu există o omisiune a instanței de apel care să poată fundamenta motivul de recurs susținut.

În fine, restul argumentelor cuprinse în cererea de recurs constituie dezvoltări ale situației faptice astfel cum este apreciată de recurenți, inclusiv sub aspectul existenței cauzei licite la încheierea contractului – respectiv a clauzei atacate – însă nu se pot decela din aceasta motive de critică încadrabile în prevederile art. 488 C. proc. civ., deoarece aspectele care privesc atitudinea subiectivă a părților contractante fac parte din situația de fapt dedusă judecății și cad în deplina apreciere a instanțelor de fond.

Mai mult, susținerile în sensul că această clauză nu a fost negociată, că recurenții nu aveau cunoștințe juridice nu pot fi primite în acest context, pentru că recurenții pârâți nu au invocat eroarea ca motiv de nulitate a clauzei litigioase, împrejurare subliniată, de altfel, în hotărârea judecătoriei.

În concluzia acestor argumente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., cu majoritate, recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Cu majoritate:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâții B. și C. împotriva deciziei civile nr. 751A din 7 mai 2021, pronunțată de Curtea de Apel București – secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 5 aprilie 2022.

Cu opinia separată a doamnei judecător E. în sensul admiterii recursului, casării deciziei atacate și trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Constat faptul că în cadrul motivelor de apel, pârâții reclamanți s-au prevalat în mod expres de dispozițiile art. 27 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții din 12.10.2009, parte integrantă din Ordinul nr. 839/2009 al Ministerului Dezvoltării Regionale și Locuinței, pe care le-au citat și care prevăd: "(1) Acordul vecinilor, prevăzut la pct. 2.5.6. al secțiunii I "Piese scrise" a cap. A. "Documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire - D.T.A.C.", prevăzut în anexa nr. 1 la Lege, este necesar în următoarele situații:

a) pentru construcțiile noi, amplasate adiacent construcțiilor existente sau în imediata lor vecinătate - și numai dacă sunt necesare măsuri de intervenție pentru protejarea acestora;

b) pentru lucrări de construcții necesare în vederea schimbării destinației în clădiri existente;

c) în cazul amplasării de construcții cu altă destinație decât cea a clădirilor învecinate.

(2) Situațiile prevăzute la alin. (1) lit. a) corespund cazurilor în care, prin ridicarea unei construcții noi în vecinătatea imediată a unei construcții existente, pot fi cauzate acesteia prejudicii privind rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea și mediul ori siguranța în exploatare. Cauzele acestor situații pot fi, de exemplu, alipirea la calcan, fundarea la o cotă mai adâncă decât cea a tălpii fundației construcției existente, afectarea gradului de însorire.

(3) Situațiile prevăzute la alin. (1) lit. b) și c) corespund cazurilor în care, urmare investiției noi pot fi create situații de disconfort generate de incompatibilități între funcțiunea preexistentă și cea propusă, atât în situația în care se aduc modificări de destinație a spațiilor în interiorul unei clădiri, cât și în situația în care funcționalitatea unei construcții noi este incompatibilă cu caracterul și funcționalitatea zonei în care urmează să se integreze. Cauzele cele mai frecvente sunt cele legate de afectarea funcțiunii de locuit prin implementarea unor funcțiuni incompatibile datorită zgomotului, circulației, degajării de noxe, etc.

4) Acordul vecinilor se va da condiționat de asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. și autorizația de construire/desființare, a măsurilor de punere în siguranță a construcției preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții.

(5) Acordul vecinilor este valabil numai în formă autentică.

(6) Refuzul nejustificat de a-și da acordul se constată de către instanța de judecată competentă, hotărârea acesteia urmând să fie acceptată de către emitentul autorizației de construire/desființare în locul acordului vecinilor".

Grefat pe aceste norme juridice, pârâții reclamanți apelanți au arătat că "în condițiile în care reclamanta – pârâtă nu a făcut dovada îndeplinirii obligațiilor legale care condiționau obținerea acordului vecinilor, instanța de fond a înțeles să admită cererea de chemare în judecată față de un singur considerent: existența unei clauze, fără a stabili în prealabil, dacă erau sau nu îndeplinite de către reclamanta – pârâtă condițiile pentru obținerea acordului".

Constat de asemenea, că relativ acestor critici instanța de apel a răspuns astfel: "Tot astfel, condiționarea executării obligației de anumite înscrisuri/lucrări cu caracter tehnic solicitate în procedura elaborării documentației de autorizare sunt străine de conținutul obligației asumate, la care apelanții încearcă să adauge nepermis (și echivoc de altfel pentru că nu precizează concret care este omisiunea pe care o impută părții potrivnice) și, ceea ce este deosebit de important, așa cum s-a arătat, nu vizează elemente concomitente încheierii actului, cum impune regimul juridic al nulității invocate".

Apreciez că aceste argumente expuse de curtea de apel sunt eronate, întrucât pe de o parte, încălcă prevederile art. 27 din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991 (fapt care atrage incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ. invocat de recurenți), întrucât asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. și autorizația de construire/desființare, a măsurilor de punere în siguranță a construcției preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții, cât și indicarea tipului de construcție nouă care necesită acord al vecinilor reprezentau condiții prealabile obținerii unui astfel de acord, impuse reclamantei pârâte prin alin. (1) lit. a), respectiv 4 ale normei juridice indicate.

De altfel, inclusiv paragrafele nr. 21, 23, 25, 27, 31 și 33 ale Deciziei Curții Constituționale (invocate de recurenți) nr. 489/2020 referitoare la respingerea excepției de neconstituționalitate a subpunctului 2.5.6 al punctului 2 "Memoriu" din secțiunea I - "Piese scrise" din cuprinsul anexei nr. 1 la Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, publicate în Monitorul Oficial, Partea I nr. 935 din 12 octombrie 2020, confirmă faptul că aceste îndatoriri juridice menționate incumbă proprietarului terenului pe care se construiește sau titularului unui drept real asupra acestuia.

Continuând, constat așadar, că aceste cerințe cu caracter de premisă a obținerii acordului vecinilor, sunt impuse prin actul normativ de specialitate enunțat, act care potrivit prevederilor art. 1272 C. civ. ("Contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui"), completa prevederile contractuale dintre cele părți referitoare la acordul vecinilor.

Din această perspectivă, aprecierea instanței de apel privind faptul că pârâții reclamanți ar încerca să adauge nepermis obligației asumate și că procurarea respectivelor înscrisuri ar fi străină de obligația contractată de aceste părți procesuale, ignoră art. 27 alin. (1) lit. a) și alin. (4) din Norma metodologică de aplicare a Legii nr. 50/1991.

Pe de altă parte, argumentele expuse de curtea de apel sunt eronate și întrucât simpla lecturare a paragrafului citat (expus anterior) din motivele de apel, ca de altfel a întregii cereri cuprinzând motivele de apel ilustrează cu evidență faptul că această apărare a fost invocată de pârâții reclamanți apelanți cu referire atât la cererea principală de chemare în judecată formulată de reclamanta intimată (și având ca obiect constatarea ca fiind achitat a întregului preț de vânzare, urmare a neîndeplinirii obligației contractuale a pârâților de obținere a acordului vecinilor), cât și la cererea reconvențională realizată de pârâți (și având ca obiect constatarea nulității absolute a respectivei clauze contractuale privind obținerea acordului vecinilor).

Astfel, distinct de nulitatea clauzei contractuale, pârâții reclamanți au invocat și imposibilitatea executării obligației stipulate în respectiva clauză, ca urmare a neexecutării în prealabil de către reclamanta pârâtă a obligațiilor legale cu caracter de premisă menționate, obligații care potrivit dispozițiilor normative enunțate condiționau îndeplinirea îndatoririi juridice asumate de pârâții reclamanți.

Cu alte cuvinte și calificând juridic aceste susțineri în temeiul art. 22 C. proc. civ., se observă că pârâții, dat fiind că potrivit art. 1548 C. civ. "Culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării", au înțeles să invoce în apărare fapta victimei creditor care, raportat la prevederile art. 1352 C. civ. ("Fapta victimei înseși și fapta terțului înlătură răspunderea chiar dacă nu au caracteristicile forței majore, ci doar pe cele ale cazului fortuit, însă numai în cazurile în care, potrivit legii sau convenției părților, cazul fortuit este exonerator de răspundere"), poate constitui o cauză exoneratoare de răspundere contractuală.

Din acest unghi de vedere, constat că secundul argument de respingere expus de instanța de apel ("condiționarea executării obligației de anumite înscrisuri/lucrări cu caracter tehnic solicitate în procedura elaborării documentației de autorizare (...) nu vizează elemente concomitente încheierii actului, cum impune regimul juridic al nulității invocate"), ca de altfel și celelalte considerente similare reținute sub același aspect de instanța de apel sunt eronate întrucât restrâng (nepermis) incidența acestor susțineri ale pârâților doar la cererea reconvențională, fără deci, a le recunoaște și valoare juridică de apărare contrapusă cererii principale de chemare în judecată, valență atribuită de pârâții reclamanți.

Astfel, aserțiunea convergentă a instanței de apel: "simplul fapt al neexecutării antrenează răspunderea lor contractuală în condițiile convenite prin convenția încheiată și cu consecințele pe care aceasta le presupune" relevă ignorarea prevederilor legale anterior expuse care recunosc posibilitatea existenței unor cauze exoneratoare de răspundere în materie de contracte civile, cauze care nu pot fi repudiate de plano, astfel cum rezultă din acest considerent al curții de apel. Or, o astfel de cauză exoneratoare a fost cu certitudine invocată de către pârâți în litigiul prezent, astfel cum s-a expus, chiar dacă aceștia nu au procedat și la calificarea sa juridică expresă.

Pe cale de consecință a celor expuse, apreciez că instanța de apel trebuia să cerceteze pe fond, în cadrul analizei cererii principale de chemare în judecată, cauza exoneratoare de răspundere invocată de pârâți, întrucât eventuala constatare a existenței faptei reclamate a victimei creditor poate fi de natură a înlătura răspunderea contractuală a pârâților reclamanți (fundament al cererii principale de chemare în judecată formulate de reclamanta pârâtă), dacă și celelalte exigențe legale prevăzute sub acest aspect sunt îndeplinite.

Din această perspectivă, criticile recurenților pârâți relative neverificării de către curtea de apel a acestor aspecte ilustrate în mod expres prin motivele de apel și care țineau de situația de fapt a cauzei, premisă a aplicării dispozițiilor legale incidente, sunt fondate, instanța de apel neprocedând la cercetarea integrală a fondului cauzei, devenind așadar incident și motivul de recurs reglementat de prevederile art. 488 pct. 5 C. proc. civ. în referire la art. 479 alin. (1) C. proc. civ. invocat.

Raportat la considerentele pe care le-am expus în paragrafele precedente, apreciez că inclusiv proba propusă de către pârâții apelanți în faza de apel, respectiv depunerea la dosar de către intimata reclamantă a "actelor prevăzute de Legea nr. 50/1991 și de Normele de aplicare a legii în vederea obținerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului sus – menționat", probă asupra căreia instanța de apel a omis a se pronunța, era pertinentă, concludentă și utilă cauzei, potrivit art. 255 și urm. C. proc. civ.

Această concluzie o justific prin prisma faptului că proba era destinată să demonstreze fapta exoneratoare de răspundere invocată în apărare de pârâți, respectiv împrejurarea că reclamanta pârâtă nu a procedat la asigurarea, prin proiectul tehnic P.Th. și autorizația de construire/desființare, a măsurilor de punere în siguranță a construcției preexistente rezultate în urma raportului de expertiză tehnică întocmit la comanda investitorului noii construcții, cât și la indicarea tipului de construcție nouă, neînmânându-le pârâților nici un document în acest sens, în condițiile în care aceste cerințe cu caracter prealabil erau prevăzute în sarcina sa de normele juridice analizate în precedent.

Din punctul de vedere gramatical, logic și sistematic, sintagma folosită în finalul solicitării acestei probe de către apelanții pârâți, respectiv "în vederea obținerii acordului vecinilor imobilului ce a făcut obiectul contractului sus – menționat", este indisolubil legată de atributul "prevăzute" din prima parte ("actelor prevăzute") a solicitării citate, astfel încât ea nu poate fi interpretată ca ilustrând intenția pârâților de a executa obligația derivată din contract pe parcursul judecății, ci ca enunțând scopul prevederii acestor documente în actele normative enunțate.

În fine, atât timp cât în cuprinsul motivelor de apel, pârâții reclamanți au ilustrat prin critici dezvoltate, neîndeplinirea de către reclamanta pârâtă a acestor cerințe normative reglementate de art. 27 din Normele de aplicare a legii, prealabile obținerii acordului vecinilor, atunci teza probatorie a dovezii propuse de apelanții pârâți rezulta în mod facil și evident.

Așadar, inclusiv din perspectiva motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. în referire la art. 479 alin. (2) C. proc. civ., apreciez că decizia recurată este nelegală, atât timp cât omițând a se pronunța asupra unei probe pertinente, concludente și utile soluționării cauzei, instanța de apel a produs o vătămare recurenților apelanți pârâți, prin afectarea dreptului la apărare al acestora, prin lipsirea de posibilitatea dovedirii faptei exoneratoare de răspundere contractuale pe care o invocaseră în apărare, impunându-se casarea deciziei recurate și raportat la acest aspect.