ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3640/2012

Asupra recursului de față, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele: Prin Sentința comercială nr. 2575 din 14 martie 2011, Tribunalul București, secția a VI-a comercială a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că la data de 30 aprilie 2010, când părțile s-au prezentat la notar pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, societatea pârâtă a prezentat (conform art. 6.2 din antecontract) extrasele de carte funciară, certificatele fiscale, adeverințe de la asociația de proprietari și adresele de radiere a ipotecii și interdicțiilor nr. 2244 și nr. 22445 din 30 aprilie 2011 eliberate de PB România SA, adrese potrivit cărora banca solicită radierea ipotecii de rang I și a interdicțiilor aferente, cu condiția ca restul de preț să fie achitat în termen de 10 zile de la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Tribunalul a apreciat că nefinalizarea radierii și inexistența acestei mențiuni în cartea funciară nu poate conduce la rezoluțiunea antecontractelor de vânzare-cumpărare din culpa pârâtei (promitent-vânzător), fiind notorie practica dezvoltatorilor în relația cu băncile de a radia ipoteca după încasarea prețului și acoperirea creditului. De altfel, nu s-a invocat de către reclamantă încălcarea unei obligații esențiale a antecontractelor, părțile declarându-se și fiind pregătite să încheie contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică. Apelul declarai de reclamanta SC M.I. SRL - prin administrator judiciar V.C.

SPRL a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă prin Decizia civilă nr. 371 de la 18 octombrie 2011. Pentru a pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Prima critică referitoare la nesocotirea de către instanța de fond a clauzelor obligatorii asumate de părți prin cele două antecontracte de vânzare-cumpărare este nefondată. Din motivarea hotărârii atacate rezultă că tribunalul a apreciat, pe de o parte, ca fiind îndeplinite obligațiile asumate de intimata-pârâtă urmare a prezentării extraselor de carte funciară, certificatelor fiscale, adeverințelor de la asociația de proprietari și adreselor de radiere a ipotecii și a interdicțiilor emise de P.B.

România SA, iar pe de altă parte a apreciat că nefinalizarea radierii și inexistența acestei mențiuni în cartea funciară nu poate conduce la rezoluțiunea antecontractelor din culpa intimatei-pârâte (promitentul-vânzător). Mai mult, în opinia tribunalului această obligație invocată ca fiind încălcată nu reprezintă o obligație esențială la încheierea contractelor, astfel că nu este îndeplinită una din condițiile rezoluțiunii judiciare. Față de înscrisurile existente la dosarul de fond, instanța de apel a apreciat că tribunalul în mod corect a interpretat probele administrate în cauză. În raport de clauzele antecontractelor de vânzare-cumpărare ale căror rezoluțiune s-a solicitat a se constata.

Astfel, pentru a putea fi dispusă rezoluțiunea unui contract în baza art. 1020 - 1021 C. civ., sunt necesare a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiții: una dintre părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege. În speță, apelanta-reclamantă a invocat neprezentarea de către intimata-pârâtă. la momentul în care urma a se încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă autentică, a extraselor de carte funciară din care să rezulte că imobilele în discuție erau libere de sarcini.

Potrivit pct. l din antecontractele încheiate de părți, intimata-pârâtă avea și obligația de a construi respectivele apartamente, ceea ce duce la concluzia că în prezenta cauză apelanta-reclamantă a invocat o neexecutare parțială a obligațiilor intimatei, situație în care revine instanței de judecată dreptul de a aprecia în ce măsură obligația invocată ca fiind neexecutată este esențială și justifică rezoluțiunea antecontractelor. Din înscrisurile prezentate instanța de fond a apreciat corect că obligația invocată ca nefiind executată nu este o obligație esențială. În plus față de argumentele tribunalului. Curtea a arătat că înscrisurile prezentate de intimata-pârâtă la data de 30 aprilie 2010 (potrivit încheierii de certificare de fapte nr. 2046 din 30 aprilie 2010 a notarului public M.P.) sunt suficiente pentru a se considera îndeplinită obligația asumată prin antecontracte.

Asta deoarece, conform Adreselor nr. 2244 și nr. 2245 din 30 aprilie 2010 emise de P.B. România S.A. (bancă în favoarea căreia era instituită ipoteca de rang I și interdicțiile aferente), aceasta a solicitat Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Sector 1 București radierea ipotecii de rang I instituită în favoarea sa asupra imobilelor în discuție. Având în vedere că aceste adrese au fost emise de bancă în chiar ziua de 30 aprilie 2010, neexistând timpul necesar operării mențiunilor în cartea funciară de către OCPI. Însă ele au fost prezentate notarului în fața căruia urmau a se autentifica contractele de vânzare-cumpărare, Curtea a apreciat că intimata-pârâtă și-a îndeplinit obligațiile asumate la pct. 6.2 din antecontractele de vânzare-cumpărare.

Interpretarea coroborată a extraselor de carte funciară cu adresele de radiere a ipotecii emise de bancă fac dovada îndeplinirii obligației asumate (la dala la care urmau a se încheia contractele în formă autentică imobilele să fie libere de sarcini), iar interpretarea ad litteram a art. 6.2. nu ar reprezenta decât un formalism excesiv, cu ignorarea conținutului de fond a obligației asumate. Curtea a constatat că apelanta-reclamantă a fost cea care a refuzat încheierea acestor contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică (potrivit mențiunilor din aceeași încheiere de certificare de fapte nr. 2046 din 30 aprilie 2010), deși în baza adreselor de radiere a ipotecii de rang I emise de bancă dreptul de proprietate asupra imobilelor se putea transmite liber de sarcini.

Radierea ipotecii asupra imobilelor urma a fi efectuată de Oficiul de Cadastru, această radiere nefiind condiționată în niciun fel de creditorul ipotecar. Mențiunea privind posibilitatea ca sarcina să fie reînscrisă dacă nu se efectua plata prețului în 10 zile de la semnarea contractelor în formă autentică nu poate fi interpretată ca o neexecutare a obligațiilor asumate de promitentul-vânzător. Ea având rolul de a sancționa cumpărătorul care nu ar fi achitat prețul. Sub acest aspect. Curtea constată că banca, deși avea o creanță în valoare totală de 8.900.000 Euro, a emis adresele de radiere a ipotecilor asupra imobilelor în discuție, menționând ca și condiție de reînscriere (și nicidecum de ridicare a sarcinii) plata în termen de 10 zile a sumei de 229.367,22 Euro și respectiv 313.807,28 Euro (rest de plată pentru cele două apartamente și nicidecum credit acordat intimatei-pârâte).

Mai mult, apelanta-reclamantă nu a făcut dovada că era gata să-și îndeplinească obligațiile de plată a restului de preț, în urma încheierii celor două contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică. Asta deoarece, pe de o parte, din contractul de împrumut purtând dată certă nr. 34 din 15 februarie 2010 nu rezultă că împrumutul urma a se acorda societății apelante-reclamante ci persoanei fizice asociat al acesteia, iar pe de altă parte din extrasele de cont depuse în apel nu rezultă că la data de 30 aprilie 2010 în contul apelantei se afla suma de bani necesară achitării prețului. Din contră, din extrasul de cont nr. 1 din 1 iulie 2011 rezultă că la data de 25 martie 2010 soldul în euro era „zero", apelanta-reclamantă încasând o sumă de 386.423,05 Euro abia la data de 1 iulie 2011, prin recuperare în cadrul unui Dosar nr. 524/2011.

Incapacitatea de plată a apelantei-reclamante rezultă și din Încheierea din 24 martie 2010 pronunțată în Dosarul nr. 14387/3/2010 al Tribunalului București, secția a VII-a comercială, încheiere prin care s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenței apelantei-reclamante, la solicitarea sa. Reținându-se susținerile părții potrivit cărora nu mai dispunea de fonduri bănești suficiente pentru plata datoriilor exigibile. S-a mai apreciat că sunt neîntemeiate susținerile apelantei referitoare la "nejudecarea cauzei'' de către instanța de fond.

Din cuprinsul motivării soluției pronunțate, Curtea a constatat că tribunalul, chiar dacă într-un mod foarte succint, a atins toate problemele rezoluțiunii, reținând că nefinalizarea radierii și inexistența mențiunii în cartea funciară cum că „imobilele sunt libere de sarcini'' nu poate conduce la rezoluțiunea contractului, aceasta nefiind o obligație esențială, astfel că nu este îndeplinită una din condițiile rezoluțiunii judiciare. Față de toate cele reținute mai sus a rezultat că nu s-a făcut dovada neîndeplinirii culpabile a vreunei obligații esențiale de către intimata-pârâtă și nici dovada îndeplinirii de către apelanta-reclamantă a obligațiilor asumate (sau a împrejurării că era gata să-și îndeplinească obligațiile corelative de plată a prețului la momentul solicitării încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică) motiv pentru care nu sunt îndeplinite condițiile art. 1020 - 1021 C. civ.

privind rezoluțiunea judiciară. Ca urmare Curtea a constatat că sunt nefondate criticile aduse de apelanta-reclamantă soluției pronunțată de instanța de fond motiv pentru care în baza art. 296 C. proc. civ. s-a respins apelul ca atare. Împotriva acestei decizii, reclamanta SC M.I. SRL a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea lui, modificarea deciziei comerciale recurate, în sensul admiterii în totalitate a apelului declarat împotriva sentinței instanței de fond cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată. În susținerea motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc.

civ., recurenta invocă încălcarea principiului înscris în art. 969 alin. (1) C. civ., potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Sub acest aspect, se susține faptul că este adevărat că atunci când clauzele actului sunt îndoielnice, susceptibile de mai multe înțelesuri, judecătorul poate să le interpreteze însă, în cuprinsul antecontractelor sunt stipulate clauze clare, obligatorii pentru părți acestea neputând fi interpretate de instanță, sau eventual anulate, prin folosirea sintagmei „formalism excesiv". Astfel, potrivit art. 1, pct. 1.2. din antecontractele de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător avea obligația ca „la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, dreptul de proprietate asupra imobilului să fie transferat promitentului-cumpărător liber de orice sarcini, și acesta din urmă va deveni proprietarul exclusiv al apartamentului"; potrivit art. 6, pct. 6.2.

promitentul-vânzător avea obligația să prezinte la data semnării nu orice fel de act ci un extras de Carte Funciară care să ateste faptul că este proprietar deplin și exclusiv asupra imobilului și că imobilul este liber de orice sarcini sau privilegii. De asemenea, potrivit art. 7, pct. 7.2. „până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, promitentul-vânzător se obligă să obțină radierea ipotecii asupra terenului condominiului și să depună, la data semnării, un extras de Carte Funciară care să ateste faptul că imobilul este liber de orice sarcini și privilegii". În raport de clauzele contractelor a căror rezoluțiune s-a cerut, instanța apelului a reținut că intimata avea și alte obligații asumate prin contract, obligații pe care și le-a executat, față de care consideră că recurenta nu a invocat cauze de rezoluțiune, ci doar o neexecutare parțială a antecontractelor, fapt pentru care instanței i-a revenit dreptul de apreciere.

Cu privire la obligația reținută ca executată, respectiv aceea de a „construi respectivele apartamentele", recurenta a susținut că promitenta-vânzătoare avea obligația să vândă apartamentele până cel târziu în luna septembrie 2009. Inițiativa semnării contractelor de vânzare-cumpărare a aparținut recurentei, care, la data de 23 martie 2010 a notificat promitenta-vânzătoare să se prezinte la notar. Recurenta a mai susținut că din nicio probă administrată nu rezultă că promitenta-vânzătoare ar fi finalizat construcția apartamentelor la data menționată în antecontracte, și nici la data la care aceasta a fost convocată la notar. Mai mult instanța nu a fost învestită în a aprecia o excepție de neexecutare a contractului, ci să constate neîndeplinirea obligațiilor asumate de promitenta-vânzătoare prin contract, sens în care urma a dispune rezoluțiunea.

Cu referire strictă la clauzele indicate ca fiind nerespectate, cât și la faptul că nerespectarea acestora atrage rezoluțiunea antecontractelor din culpa promitentei-vânzătoare, recurenta a susținut că instanța a reținut în mod greșit că interpretarea ad litteram a art. 6.2. ar reprezenta un formalism excesiv, cu ignorarea conținutului de fond a obligației asumate. Totodată, netemeinic instanța de apel a reținut că existența înscrierii ipotecii în cartea funciară a imobilului nu ar echivala cu o neîndeplinire a vreunei obligații esențiale, câtă vreme banca și-a exprimat acordul ridicării temporare a acesteia. În consecință, susține recurenta, instanța de apel a reținut că executarea întocmai a clauzelor contractului ar da dovadă de un formalism excesiv, valorificând, în contra contractelor încheiate, o adresă aparținând unui terț față de raportul juridic contractual, adresă ce a condus la respingerea acțiunii ca nefondată.

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de disp. art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se susține că instanța de apel în mod eronat a interpretat normele juridice aplicabile, în speță a art. 1020, art. 1021 C. civ. Sub acest aspect, recurenta arată că a solicitat rezoluțiunea contractelor în raport de neîndeplinirea obligațiilor mai sus menționate și că a probat că sunt îndeplinite toate condițiile rezoluțiunii judiciare, inclusiv faptul că s-a declarat gata să-și îndeplinească obligația de plată a diferenței de preț. Recurenta a susținut că instanța avea de analizat în totalitate condițiile rezoluțiunii judiciare, și nu pe cele ale excepției de neexecutare a contractului, în raport de care avea să constate rezoluțiunea.

Prin întâmpinare, intimata SC P.I. SRL București a solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei recurate. Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, va reține că recursul este nefondat pentru următoarele considerente: Raportat la motivul de recurs prevăzut la art. 308 pct. 8 C. proc. civ., recurenta susține că actul dedus judecății a fost greșit interpretat, cu consecința schimbării înțelesului vădit neîndoielnic al acestuia întrucât în cuprinsul antecontractelor ar fi stipulate clauze clare, obligatorii pentru părți (art. 1.2, art. 6.2. art. 7.2) ce nu puteau fi cercetate de instanță în strânsă corelație cu voința lor internă.

Făcând o asemenea interpretare instanța ar fi denaturat actul juridic, ignorând sensul clar și precis al acestuia, iar ca urmare, a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare. Cu alte cuvinte, recurenta susține că părțile au convenit de fapt, la încheierea contractului, ca antecontractele să fie rezolvate dacă la momentul semnării intimata nu depune extrase din care să rezulte radierea ipotecii. De asemenea, pentru înlăturarea acestui prezumtiv motiv de rezoluțiune clar precizat, nu ar fi suficiente adrese către O.C.P.I. prin care banca - creditor ipotecar - solicita radierea ipotecii. Se susține că această clauză clară și precisă a fost substituită de instanță sub pretextul interpretării, iar din acest motiv s-a respins cererea de rezoluțiune.

Raportat la aceste aspecte, Curtea de Apel București a reținut corect că reclamanta a invocat o neexecutare parțială a obligațiilor intimatei și că revine instanței dreptul de a aprecia în ce măsură obligația invocată ca fiind neexecutată este esențială și justifică rezoluțiunea. Din înscrisurile prezentate s-a apreciat că obligația invocată ca fiind neexecutată nu este o obligație esențială. Totodată, curtea arată că înscrisurile prezentate la data semnării sunt suficiente pentru a se considera îndeplinită obligația asumată prin antecontracte. Interpretarea coroborată a extraselor de carte funciară cu adresele de radiere a ipotecii emise de bancă fac dovada îndeplinirii obligațiilor, iar interpretarea ad litteram a art. 6.2.

nu ar reprezenta, într-adevăr, decât un formalism excesiv, cu ignorarea conținutului de fond a obligației asumate. Față de susținerile recurentei, în cuprinsul clauzelor invocate nu se menționează nicăieri sancțiunea rezoluțiunii. În aceeași ordine de idei, art. 6.2. se regăsește la capitolul intitulat „condiții suspensive pentru semnare, iar potrivit art. 6.3. „părțile pot renunța la oricare și toate condițiile suspensive de mai sus, în măsura în care este permis de lege"'. De asemenea, singurele prevederi speciale ce reglementează încetarea antecontractului se regăsesc la art. 9 din antecontracte, unde se prevede încetarea fie prin acordul părților, fie pentru nerespectarea obligațiilor de către promitentul-cumpărător, în special cele prevăzute la art. 3.1., 5.9.

și 8. Așadar, nu s-ar putea reține că instanța a înlăturat înțelesul vădit neîndoielnic al clauzelor indicate de recurentă, procedând la o interpretare a întregului act dedus judecății. Raportat la acest aspect, nu este incident motivul prevăzut la art. 304 pct. 8 C. proc. civ. Raportat la motivul de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susține recurenta că au fost interpretate greșit art. 1020, 1021 C. civ. Astfel, instanța nu ar fi constatat că intimata nu a convocat-o pe recurentă la semnare, că nu a fost respectat termenul de predare și că recurenta nu putea dispune valabil de bun la data semnării contractelor, iar că aceste motive erau suficiente pentru a se constata rezoluțiunea.

În primul rând, se critică doar modul de apreciere a unor probe ce au tins la dovedirea îndeplinirii respectivelor obligații. Raportat la situația de fapt reținută de instanța de apel, hotărârea este legală. În al doilea rând intimata a probat că recurenta a primit un răspuns la convocarea propusă pentru data de 8 aprilie 2010 și că ambele părți au fost prezente la data de 30 aprilie 2010, la notarul propus de recurentă. Este neîntemeiată susținerea privind nerespectarea termenului de predare, la fel și susținerea potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare nu putea fi perfectat în mod valabil. Totodată, s-a reținut de către instanța de apel că recurenta nu a dovedit că era gata să-și îndeplinească obligațiile corelative de plată a prețului la momentul solicitării încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru a se dispune rezoluțiunea.

Astfel, nu rezultă din Contractul de împrumut nr. 34 din 15 februarie 2010 că împrumutul urma a se acorda societății reclamante, ci persoanei fizice asociat al acesteia, iar din extrasele de cont nu rezultă că în contul reclamantei se afla suma de bani necesară achitării prețului la 30 aprilie 2010. Incapacitatea de plată rezultă și din Încheierea din 24 martie 2010 pronunțată de Tribunalul București în Dosarul nr. 14837/3/2010, prin care s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolenței recurentei, la solicitarea acesteia. În raport de criticile aduse situației de fapt astfel cum a fost reținută în baza probelor administrate de instanța de apel, instanța de recurs nu le poate cenzura în această cale de atac, rezervată exclusiv criticilor de nelegalitate, iar pentru aceste considerente nici nu poate fi incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Pentru toate considerentele reținute, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL București împotriva Deciziei civile nr. 371 din 18 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL București împotriva Deciziei civile nr. 371 din 18 octombrie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 septembrie 2012. Procesat de GGC - LM