ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3640/2012

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3640/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2012)

Asupra recursului de

față, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin Sentința

comercială nr. 2575 din 14 martie 2011, Tribunalul București, secția a VI-a

comercială a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta SC M.I.

SRL prin administrator judiciar V.C. SPRL.

Pentru a pronunța

această sentință, instanța de fond a reținut că la data de 30 aprilie 2010,

când părțile s-au prezentat la notar pentru încheierea contractelor de

vânzare-cumpărare în formă autentică, societatea pârâtă a prezentat (conform

art. 6.2 din antecontract) extrasele de carte funciară, certificatele fiscale,

adeverințe de la asociația de proprietari și adresele de radiere a ipotecii și

interdicțiilor nr. 2244 și nr. 22445 din 30 aprilie 2011 eliberate de PB

România SA, adrese potrivit cărora banca solicită radierea ipotecii de rang I

și a interdicțiilor aferente, cu condiția ca restul de preț să fie achitat în

termen de 10 zile de la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Tribunalul a apreciat că nefinalizarea radierii și inexistența acestei mențiuni

în cartea funciară nu poate conduce la rezoluțiunea antecontractelor de

vânzare-cumpărare din culpa pârâtei (promitent-vânzător), fiind notorie

practica dezvoltatorilor în relația cu băncile de a radia ipoteca după

încasarea prețului și acoperirea creditului. De altfel, nu s-a invocat de către

reclamantă încălcarea unei obligații esențiale a antecontractelor, părțile

declarându-se și fiind pregătite să încheie contractele de vânzare-cumpărare în

formă autentică.

Apelul declarai de

reclamanta SC M.I. SRL - prin administrator judiciar V.C. SPRL a fost respins

ca nefondat de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă prin Decizia

civilă nr. 371 de la 18 octombrie 2011.

Pentru a pronunța

astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Prima critică

referitoare la nesocotirea de către instanța de fond a clauzelor obligatorii

asumate de părți prin cele două antecontracte de vânzare-cumpărare este

nefondată. Din motivarea hotărârii atacate rezultă că tribunalul a apreciat, pe

de o parte, ca fiind îndeplinite obligațiile asumate de intimata-pârâtă urmare a

prezentării extraselor de carte funciară, certificatelor fiscale, adeverințelor

de la asociația de proprietari și adreselor de radiere a ipotecii și a

interdicțiilor emise de P.B. România SA, iar pe de altă parte a apreciat că

nefinalizarea radierii și inexistența acestei mențiuni în cartea funciară nu

poate conduce la rezoluțiunea antecontractelor din culpa intimatei-pârâte

(promitentul-vânzător). Mai mult, în opinia tribunalului această obligație

invocată ca fiind încălcată nu reprezintă o obligație esențială la încheierea

contractelor, astfel că nu este îndeplinită una din condițiile rezoluțiunii

judiciare.

Față de înscrisurile

existente la dosarul de fond, instanța de apel a apreciat că tribunalul în mod

corect a interpretat probele administrate în cauză. În raport de clauzele

antecontractelor de vânzare-cumpărare ale căror rezoluțiune s-a solicitat a se

constata.

Astfel, pentru a

putea fi dispusă rezoluțiunea unui contract în baza art. 1020 - 1021 C. civ.,

sunt necesare a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiții: una dintre părți

să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost imputabilă

părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să

fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.

În speță,

apelanta-reclamantă a invocat neprezentarea de către intimata-pârâtă. la

momentul în care urma a se încheia contractele de vânzare-cumpărare în formă

autentică, a extraselor de carte funciară din care să rezulte că imobilele în

discuție erau libere de sarcini. Potrivit pct. l din antecontractele încheiate

de părți, intimata-pârâtă avea și obligația de a construi respectivele

apartamente, ceea ce duce la concluzia că în prezenta cauză apelanta-reclamantă

a invocat o neexecutare parțială a obligațiilor intimatei, situație în care

revine instanței de judecată dreptul de a aprecia în ce măsură obligația

invocată ca fiind neexecutată este esențială și justifică rezoluțiunea

antecontractelor.

Din înscrisurile

prezentate instanța de fond a apreciat corect că obligația invocată ca nefiind

executată nu este o obligație esențială. În plus față de argumentele

tribunalului. Curtea a arătat că înscrisurile prezentate de intimata-pârâtă la

data de 30 aprilie 2010 (potrivit încheierii de certificare de fapte nr. 2046

din 30 aprilie 2010 a notarului public M.P.) sunt suficiente pentru a se

considera îndeplinită obligația asumată prin antecontracte. Asta deoarece,

conform Adreselor nr. 2244 și nr. 2245 din 30 aprilie 2010 emise de P.B.

România S.A. (bancă în favoarea căreia era instituită ipoteca de rang I și

interdicțiile aferente), aceasta a solicitat Oficiului de Cadastru și

Publicitate Imobiliară Sector 1 București radierea ipotecii de rang I

instituită în favoarea sa asupra imobilelor în discuție.

Având în vedere că

aceste adrese au fost emise de bancă în chiar ziua de 30 aprilie 2010,

neexistând timpul necesar operării mențiunilor în cartea funciară de către

OCPI. Însă ele au fost prezentate notarului în fața căruia urmau a se

autentifica contractele de vânzare-cumpărare, Curtea a apreciat că

intimata-pârâtă și-a îndeplinit obligațiile asumate la pct. 6.2 din

antecontractele de vânzare-cumpărare. Interpretarea coroborată a extraselor de

carte funciară cu adresele de radiere a ipotecii emise de bancă fac dovada îndeplinirii

obligației asumate (la dala la care urmau a se încheia contractele în formă

autentică imobilele să fie libere de sarcini), iar interpretarea ad litteram a

art. 6.2. nu ar reprezenta decât un formalism excesiv, cu ignorarea

conținutului de fond a obligației asumate.

Curtea a constatat că

apelanta-reclamantă a fost cea care a refuzat încheierea acestor contracte de

vânzare-cumpărare în formă autentică (potrivit mențiunilor din aceeași

încheiere de certificare de fapte nr. 2046 din 30 aprilie 2010), deși în baza

adreselor de radiere a ipotecii de rang I emise de bancă dreptul de proprietate

asupra imobilelor se putea transmite liber de sarcini. Radierea ipotecii asupra

imobilelor urma a fi efectuată de Oficiul de Cadastru, această radiere nefiind

condiționată în niciun fel de creditorul ipotecar. Mențiunea privind

posibilitatea ca sarcina să fie reînscrisă dacă nu se efectua plata prețului în

10 zile de la semnarea contractelor în formă autentică nu poate fi interpretată

ca o neexecutare a obligațiilor asumate de promitentul-vânzător. Ea având rolul

de a sancționa cumpărătorul care nu ar fi achitat prețul. Sub acest aspect.

Curtea constată că banca, deși avea o creanță în valoare totală de 8.900.000

Euro, a emis adresele de radiere a ipotecilor asupra imobilelor în discuție,

menționând ca și condiție de reînscriere (și nicidecum de ridicare a sarcinii)

plata în termen de 10 zile a sumei de 229.367,22 Euro și respectiv 313.807,28

Euro (rest de plată pentru cele două apartamente și nicidecum credit acordat intimatei-pârâte).

Mai mult,

apelanta-reclamantă nu a făcut dovada că era gata să-și îndeplinească

obligațiile de plată a restului de preț, în urma încheierii celor două

contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică. Asta deoarece, pe de o

parte, din contractul de împrumut purtând dată certă nr. 34 din 15 februarie

2010 nu rezultă că împrumutul urma a se acorda societății apelante-reclamante

ci persoanei fizice asociat al acesteia, iar pe de altă parte din extrasele de

cont depuse în apel nu rezultă că la data de 30 aprilie 2010 în contul

apelantei se afla suma de bani necesară achitării prețului. Din contră, din

extrasul de cont nr. 1 din 1 iulie 2011 rezultă că la data de 25 martie 2010

soldul în euro era „zero", apelanta-reclamantă încasând o sumă de 386.423,05

Euro abia la data de 1 iulie 2011, prin recuperare în cadrul unui Dosar nr.

524/2011.

Incapacitatea de

plată a apelantei-reclamante rezultă și din Încheierea din 24 martie 2010

pronunțată în Dosarul nr. 14387/3/2010 al Tribunalului București, secția a

VII-a comercială, încheiere prin care s-a dispus deschiderea procedurii

generale a insolvenței apelantei-reclamante, la solicitarea sa. Reținându-se

susținerile părții potrivit cărora nu mai dispunea de fonduri bănești

suficiente pentru plata datoriilor exigibile.

S-a mai apreciat că

sunt neîntemeiate susținerile apelantei referitoare la "nejudecarea

cauzei'' de către instanța de fond. Din cuprinsul motivării soluției

pronunțate, Curtea a constatat că tribunalul, chiar dacă într-un mod foarte

succint, a atins toate problemele rezoluțiunii, reținând că nefinalizarea

radierii și inexistența mențiunii în cartea funciară cum că „imobilele sunt

libere de sarcini'' nu poate conduce la rezoluțiunea contractului, aceasta

nefiind o obligație esențială, astfel că nu este îndeplinită una din condițiile

rezoluțiunii judiciare.

Față de toate cele

reținute mai sus a rezultat că nu s-a făcut dovada neîndeplinirii culpabile a

vreunei obligații esențiale de către intimata-pârâtă și nici dovada

îndeplinirii de către apelanta-reclamantă a obligațiilor asumate (sau a

împrejurării că era gata să-și îndeplinească obligațiile corelative de plată a

prețului la momentul solicitării încheierii contractului de vânzare-cumpărare

în formă autentică) motiv pentru care nu sunt îndeplinite condițiile art. 1020

- 1021 C. civ. privind rezoluțiunea judiciară.

Ca urmare Curtea a

constatat că sunt nefondate criticile aduse de apelanta-reclamantă soluției

pronunțată de instanța de fond motiv pentru care în baza art. 296 C. proc. civ.

s-a respins apelul ca atare.

Împotriva acestei

decizii, reclamanta SC M.I. SRL a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile

art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., prin care a solicitat admiterea lui,

modificarea deciziei comerciale recurate, în sensul admiterii în totalitate a

apelului declarat împotriva sentinței instanței de fond cu consecința admiterii

cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

În susținerea

motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.,

recurenta invocă încălcarea principiului înscris în art. 969 alin. (1) C. civ.,

potrivit căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile

contractante. Sub acest aspect, se susține faptul că este adevărat că atunci

când clauzele actului sunt îndoielnice, susceptibile de mai multe înțelesuri,

judecătorul poate să le interpreteze însă, în cuprinsul antecontractelor sunt

stipulate clauze clare, obligatorii pentru părți acestea neputând fi

interpretate de instanță, sau eventual anulate, prin folosirea sintagmei

„formalism excesiv".

Astfel, potrivit art.

1, pct. 1.2. din antecontractele de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător

avea obligația ca „la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

dreptul de proprietate asupra imobilului să fie transferat promitentului-cumpărător

liber de orice sarcini, și acesta din urmă va deveni proprietarul exclusiv al

apartamentului"; potrivit art. 6, pct. 6.2. promitentul-vânzător avea

obligația să prezinte la data semnării nu orice fel de act ci un extras de Carte

Funciară care să ateste faptul că este proprietar deplin și exclusiv asupra

imobilului și că imobilul este liber de orice sarcini sau privilegii.

De asemenea, potrivit

art. 7, pct. 7.2. „până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă

autentică, promitentul-vânzător se obligă să obțină radierea ipotecii asupra

terenului condominiului și să depună, la data semnării, un extras de Carte

Funciară care să ateste faptul că imobilul este liber de orice sarcini și

privilegii".

În raport de clauzele

contractelor a căror rezoluțiune s-a cerut, instanța apelului a reținut că

intimata avea și alte obligații asumate prin contract, obligații pe care și

le-a executat, față de care consideră că recurenta nu a invocat cauze de

rezoluțiune, ci doar o neexecutare parțială a antecontractelor, fapt pentru

care instanței i-a revenit dreptul de apreciere.

Cu privire la

obligația reținută ca executată, respectiv aceea de a „construi respectivele

apartamentele", recurenta a susținut că promitenta-vânzătoare avea

obligația să vândă apartamentele până cel târziu în luna septembrie 2009.

Inițiativa semnării contractelor de vânzare-cumpărare a aparținut recurentei,

care, la data de 23 martie 2010 a notificat promitenta-vânzătoare să se

prezinte la notar.

Recurenta a mai

susținut că din nicio probă administrată nu rezultă că promitenta-vânzătoare ar

fi finalizat construcția apartamentelor la data menționată în antecontracte, și

nici la data la care aceasta a fost convocată la notar. Mai mult instanța nu a

fost învestită în a aprecia o excepție de neexecutare a contractului, ci să

constate neîndeplinirea obligațiilor asumate de promitenta-vânzătoare prin

contract, sens în care urma a dispune rezoluțiunea.

Cu referire strictă

la clauzele indicate ca fiind nerespectate, cât și la faptul că nerespectarea

acestora atrage rezoluțiunea antecontractelor din culpa promitentei-vânzătoare,

recurenta a susținut că instanța a reținut în mod greșit că interpretarea ad

litteram a art. 6.2. ar reprezenta un formalism excesiv, cu ignorarea conținutului

de fond a obligației asumate. Totodată, netemeinic instanța de apel a reținut

că existența înscrierii ipotecii în cartea funciară a imobilului nu ar echivala

cu o neîndeplinire a vreunei obligații esențiale, câtă vreme banca și-a

exprimat acordul ridicării temporare a acesteia.

În consecință,

susține recurenta, instanța de apel a reținut că executarea întocmai a

clauzelor contractului ar da dovadă de un formalism excesiv, valorificând, în

contra contractelor încheiate, o adresă aparținând unui terț față de raportul

juridic contractual, adresă ce a condus la respingerea acțiunii ca nefondată.

Cu privire la motivul

de recurs prevăzut de disp. art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se susține că

instanța de apel în mod eronat a interpretat normele juridice aplicabile, în

speță a art. 1020, art. 1021 C. civ.

Sub acest aspect,

recurenta arată că a solicitat rezoluțiunea contractelor în raport de

neîndeplinirea obligațiilor mai sus menționate și că a probat că sunt

îndeplinite toate condițiile rezoluțiunii judiciare, inclusiv faptul că s-a

declarat gata să-și îndeplinească obligația de plată a diferenței de preț.

Recurenta a susținut

că instanța avea de analizat în totalitate condițiile rezoluțiunii judiciare,

și nu pe cele ale excepției de neexecutare a contractului, în raport de care

avea să constate rezoluțiunea.

Prin întâmpinare,

intimata SC P.I. SRL București a solicitat respingerea recursului ca nefondat

și menținerea deciziei recurate.

Înalta Curte de

Casație și Justiție, analizând decizia recurată prin prisma criticilor

formulate, va reține că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Raportat la motivul

de recurs prevăzut la art. 308 pct. 8 C. proc. civ., recurenta susține că actul

dedus judecății a fost greșit interpretat, cu consecința schimbării înțelesului

vădit neîndoielnic al acestuia întrucât în cuprinsul antecontractelor ar fi

stipulate clauze clare, obligatorii pentru părți (art. 1.2, art. 6.2. art. 7.2)

ce nu puteau fi cercetate de instanță în strânsă corelație cu voința lor

internă. Făcând o asemenea interpretare instanța ar fi denaturat actul juridic,

ignorând sensul clar și precis al acestuia, iar ca urmare, a reținut că nu sunt

îndeplinite condițiile rezoluțiunii judiciare.

Cu alte cuvinte,

recurenta susține că părțile au convenit de fapt, la încheierea contractului,

ca antecontractele să fie rezolvate dacă la momentul semnării intimata nu

depune extrase din care să rezulte radierea ipotecii.

De asemenea, pentru

înlăturarea acestui prezumtiv motiv de rezoluțiune clar precizat, nu ar fi suficiente

adrese către O.C.P.I. prin care banca - creditor ipotecar - solicita radierea

ipotecii. Se susține că această clauză clară și precisă a fost substituită de

instanță sub pretextul interpretării, iar din acest motiv s-a respins cererea

de rezoluțiune.

Raportat la aceste

aspecte, Curtea de Apel București a reținut corect că reclamanta a invocat o

neexecutare parțială a obligațiilor intimatei și că revine instanței dreptul de

a aprecia în ce măsură obligația invocată ca fiind neexecutată este esențială și

justifică rezoluțiunea.

Din înscrisurile

prezentate s-a apreciat că obligația invocată ca fiind neexecutată nu este o

obligație esențială. Totodată, curtea arată că înscrisurile prezentate la data

semnării sunt suficiente pentru a se considera îndeplinită obligația asumată

prin antecontracte. Interpretarea coroborată a extraselor de carte funciară cu

adresele de radiere a ipotecii emise de bancă fac dovada îndeplinirii

obligațiilor, iar interpretarea ad litteram a art. 6.2. nu ar reprezenta,

într-adevăr, decât un formalism excesiv, cu ignorarea conținutului de fond a

obligației asumate.

Față de susținerile

recurentei, în cuprinsul clauzelor invocate nu se menționează nicăieri

sancțiunea rezoluțiunii. În aceeași ordine de idei, art. 6.2. se regăsește la

capitolul intitulat „condiții suspensive pentru semnare, iar potrivit art. 6.3.

„părțile pot renunța la oricare și toate condițiile suspensive de mai sus, în

măsura în care este permis de lege"'. De asemenea, singurele prevederi

speciale ce reglementează încetarea antecontractului se regăsesc la art. 9 din

antecontracte, unde se prevede încetarea fie prin acordul părților, fie pentru

nerespectarea obligațiilor de către promitentul-cumpărător, în special cele

prevăzute la art. 3.1., 5.9. și 8.

Așadar, nu s-ar putea

reține că instanța a înlăturat înțelesul vădit neîndoielnic al clauzelor

indicate de recurentă, procedând la o interpretare a întregului act dedus

judecății. Raportat la acest aspect, nu este incident motivul prevăzut la art.

304 pct. 8 C. proc. civ.

Raportat la motivul

de recurs prevăzut la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susține recurenta că au

fost interpretate greșit art. 1020, 1021 C. civ. Astfel, instanța nu ar fi

constatat că intimata nu a convocat-o pe recurentă la semnare, că nu a fost

respectat termenul de predare și că recurenta nu putea dispune valabil de bun

la data semnării contractelor, iar că aceste motive erau suficiente pentru a se

constata rezoluțiunea.

În primul rând, se

critică doar modul de apreciere a unor probe ce au tins la dovedirea

îndeplinirii respectivelor obligații. Raportat la situația de fapt reținută de

instanța de apel, hotărârea este legală.

În al doilea rând

intimata a probat că recurenta a primit un răspuns la convocarea propusă pentru

data de 8 aprilie 2010 și că ambele părți au fost prezente la data de 30

aprilie 2010, la notarul propus de recurentă. Este neîntemeiată susținerea

privind nerespectarea termenului de predare, la fel și susținerea potrivit

căreia contractul de vânzare-cumpărare nu putea fi perfectat în mod valabil.

Totodată, s-a reținut

de către instanța de apel că recurenta nu a dovedit că era gata să-și

îndeplinească obligațiile corelative de plată a prețului la momentul

solicitării încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru a se dispune

rezoluțiunea.

Astfel, nu rezultă

din Contractul de împrumut nr. 34 din 15 februarie 2010 că împrumutul urma a se

acorda societății reclamante, ci persoanei fizice asociat al acesteia, iar din

extrasele de cont nu rezultă că în contul reclamantei se afla suma de bani

necesară achitării prețului la 30 aprilie 2010. Incapacitatea de plată rezultă

și din Încheierea din 24 martie 2010 pronunțată de Tribunalul București în

Dosarul nr. 14837/3/2010, prin care s-a dispus deschiderea procedurii generale

a insolenței recurentei, la solicitarea acesteia.

În raport de

criticile aduse situației de fapt astfel cum a fost reținută în baza probelor

administrate de instanța de apel, instanța de recurs nu le poate cenzura în

această cale de atac, rezervată exclusiv criticilor de nelegalitate, iar pentru

aceste considerente nici nu poate fi incident motivul de recurs prevăzut de

art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Pentru toate

considerentele reținute, conform art. 312 C. proc. civ. se va respinge ca

nefondat recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator

judiciar V.C. SPRL București împotriva Deciziei civile nr. 371 din 18 octombrie

2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanta SC M.I. SRL prin administrator judiciar V.C.

SPRL București împotriva Deciziei civile nr. 371 din 18 octombrie 2011

pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 26 septembrie 2012.

Procesat de GGC - LM