ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5884/2012

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 5884/2012 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Deliberând în

condițiile art. 260 C. proc. civ. asupra recursului civil de față, constată

următoarele:

Reclamanta C.G. a formulat o acțiune

înregistrată pe rolul Tribunalului București la 9 mai 2008, prin care a chemat

în judecată pe pârâta B.M.G. pentru rezilierea din culpa promitentei -

cumpărătoare a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 207

din 12 februarie 2007 de BNP C.D.C.

În fapt s-a arătat că

părțile au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a apartamentului 3

situat în București, Bd. A., sector 1, pentru prețul de 200.000 euro. Din preț

pârâta a achitat la 12 februarie 2007 suma de 40.000 euro urmând să achite

restul în rate 60.000 euro - până la 15 martie 2007, 50.000 euro până la 30

iunie 2007 și 50.000 euro până la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare în formă autentică, convenit a fi încheiat până la 15 martie

plata primei rate și nu le-a mai plătit pe ultimele trei.

Reclamanta i-a trimis

pârâtei o notificare la 17 aprilie 2008, prin Biroul Notarului Public C.D.C.

pentru încheierea contractului în formă autentică și achitării restului de preț

de 100.000 euro.

Pârâta, la rândul ei,

a notificat-o pe reclamantă cu notificarea nr. 48/2008 emisă de Biroul

Notarului Public Ș.P.D. prin care a solicitat încheierea contractului la o dată

ulterioară pentru a putea achita restul de preț și a alege un alt notar.

Au mai urmat două

notificări reciproce din partea reclamantei de încheiere a contractului și,

respectiv, din partea pârâtei de amânare a acestei tranzacții.

În fapt reclamanta

și-a motivat acțiunea pe dispozițiile art. 1020 și 1021 C. civ. și a solicitat

rezilierea antecontractului față de neîndeplinirea de către pârâtă a obligației

de achitare a prețului, ratele nefiind condiționate de încheierea acestuia în

formă autentică.

La 23 iunie 2008

pârâta B.M.G. a formulat o cerere reconvențională prin care a solicitat în

principal pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare pentru imobilul în discuție prin suplinirea consimțământului

reclamantei vânzătoare. În subsidiar pârâta-reclamantă a solicitat obligarea

reclamantei la plata dublului sumei achitate de pârâtă în baza antecontractului

de vânzare-cumpărare și obligarea reclamantei-pârâte proprietare și la

contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei

cereri pârâta-reclamantă a arătat în fapt că apartamentul nefiind în stare de

folosire i s-a permis de către reclamanta proprietară și mandatarul acesteia,

cetățeanul italian A.G., să înceapă lucrările de amenajare a apartamentului,

blocul nefiind terminat la momentul încheierii antecontractului de

vânzare-cumpărare. S-a susținut că practic după finisarea fiecărui apartament

în acel bloc s-au încheiat contracte autentice de vânzare-cumpărare. În aprilie

2008 stadiul lucrărilor fiind tot neterminat, reclamanta (cu care s-a colaborat

pe parcursul lucrărilor prin mandatarul ei) nu s-a arătat nemulțumită de

amânarea plăților ultimelor două rate, aceasta manifestându-și regretul că nu

s-au finisat lucrările.

Cât privește

neîndeplinirea obligației sale, de plată a prețului, aceasta a arătat că o

atare excepție nu poate fi invocată decât dacă obligația - reciprocă a

reclamantei ar fi fost îndeplinită, ceea ce nu s-a întâmplat.

Intenția de a nu mai

vinde apartamentul nu i-a fost adusă la cunoștință înainte de introducerea

acțiunii la instanță.

Pârâta a mai precizat

că la 21 mai 2008 când a fost convocată la notariat, era în măsură să achite

restul de 100.000 euro din prețul convenit, dacă vânzătoarea s-ar fi prezentat.

În drept cererea a

fost întemeiată pe dispozițiile art. 1073 - 1077 C. civ. În temeiul clauzei

penale inserate în antecontract, s-a solicitat obligarea reclamantei la dublul

sumei plătite, în speță 200.000 euro.

Despăgubirile pentru

îmbunătățirile efectuate în apartament au fost întemeiate pe principiul

îmbogățirii fără justă cauză, față de mărirea patrimoniului reclamantei în

detrimentul patrimoniului pârâtei.

Au mai fost invocate

art. 992, 1020 - 1021, 1080, 1082 și 1066 C. civ.

Tribunalul București,

secția a IV-a civilă prin Sentința civilă nr. 1512 din 18 decembrie 2009 a

respins ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamantă.

Cererea

reconvențională a pârâtei a fost admisă și s-a constatat intervenit între

părți, contractul de vânzare-cumpărare cu privire la apartament și cota parte

de teren aferent acestuia, ce au format obiectul antecontractului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 207 din 12 februarie 2007 de BNP C.D.C.

A fost respinsă

cererea de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare și cea

referitoare la plata contravalorii îmbunătățirilor, ca neîntemeiate.

A fost admisă în

parte cererea pârâtei-reclamante privind cheltuielile de judecată și a fost

obligată reclamanta-pârâtă la 10.529,12 RON cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei

sentințe Tribunalul a reținut, în esență, următoarele:

Prin cererea

principală reclamanta a solicitat rezoluțiunea antecontractului pentru

neexecutarea obligației de plată a avansului, respectiv rata a treia în cuantum

de 50.000 de euro, scadentă la 30 iunie 2007.

Pentru ipoteza

neîncheierii culpabile a contractului, părțile au prevăzut în antecontractul de

vânzare-cumpărare că în situația în care culpa aparține

promitentei-cumpărătoare, promitenta-vânzătoare să păstreze suma primită cu

titlu de avans, iar în cazul în care culpa aparține celeilalte părți,

promitenta-cumpărătoare va primi dublul sumei achitate cu titlu de avans.

Instanța a constatat

că rezoluțiunea pentru neplata ratelor de avans poate interveni la momentul

îndeplinirii scadenței numai dacă părțile înserează în contract un pact

comisoriu de gradul IV care produce efectul rezolvirii contractului prin simpla

trecere a timpului, fără a mai fi necesară punerea în întârziere.

În cauză părțile nu

au convenit un asemenea pact astfel că s-a analizat atitudinea părților pentru

a se observa dacă se impune pronunțarea rezoluțiunii.

S-a reținut că prin

ordinul de plată din 20 martie 2007, pârâta-reclamantă a plătit a doua rată din

preț, în cuantum de 60.000 euro, cu o întârziere de 5 zile, plată recunoscută

însă de reclamantă.

Cea de a treia rată

din preț nu a fost plătită de pârâta reclamantă până la momentul sesizării

instanței, aceasta fiind de altfel neexecutarea pe care o invocă reclamanta.

Față de dispozițiile art. 1088 alin. (2) C. civ. și față de obiectul

obligației, de plată a unei sume de bani, pârâta-reclamantă a fost pusă în

întârziere la momentul formulării cererii de chemare în judecată - 9 mai 2009,

notificările anterioare neputând fi echivalate cu punerea în întârziere.

Reclamanta a dovedit

că este titulara dreptului de creanță, prin dovedirea existenței

antecontractului, în favoarea sa operând prezumția relativă de culpă a

debitorului, astfel cum aceasta se desprinde din interpretarea dispozițiilor

art. 1082 C. civ. Prin urmare, pentru a nu se reține neexecutarea culpabilă a

obligației de către pârâta-reclamantă, aceasta avea sarcina dovedirii faptului

plății sau a cauzei exoneratoare de răspundere.

Tribunalul a reținut

că pârâta-reclamantă nu a dovedit executarea obligației la momentul scadenței -

30 iunie 2007.

Cât privește

invocarea excepției de neexecutare a propriei obligații asumate de reclamantă,

față de susținerea că nici reclamanta-pârâtă nu și-a îndeplinit obligațiile,

Tribunalul a analizat dacă se conturează o neexecutare culpabilă a pârâtei

suficient de importantă pentru a justifica rezoluțiunea precum și în ce măsură

atitudinea reclamantei-pârâte poate justifica refuzul pârâtei de executare a

propriei obligații.

În privința conduitei

pârâtei, față de împrejurarea că pârâta-reclamantă a făcut dovada faptului că

este gata să își execute obligația de plată a ratei neachitate, tribunalul a

apreciat că nu se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din

culpa promitentei-cumpărătoare.

Tribunalul a reținut

că excepția de neexecutare invocată este neîntemeiată. Potrivit clauzelor

contractuale, obligațiile principale ale părților erau materializate de

încheierea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, în plus, pârâta avea

obligația de plată a avansului de preț. Din clauzele contractuale nu se poate

desprinde concluzia că reclamanta și-a asumat ca obligație principală,

finalizarea construcției. Așa fiind, s-a considerat că aceasta nu este o

obligație reciprocă și interdependentă față de obligația pârâtei de plată a

avansului, care să justifice invocarea excepției de neexecutare.

S-a observat că între

părți fiind încheiat un contract nenumit, părțile au doar obligațiile pe care

și le-au asumat neîndoielnic prin clauzele contractuale. În caz de redactare

neclară se aplică regula prevăzută de art. 983 C. civ., potrivit cu care, în

caz de dubiu, clauza urmează să fie interpretată în favoarea debitorului (in

dubio pro reo). Cu alte cuvinte, a reținut Tribunalul, în caz de îndoială, în

temeiul antecontractului analizat, nu poate fi reținută obligația reclamantei

de finalizare a construcției. Un argument în plus îl reprezintă și faptul că nu

rezultă din cuprinsul clauzelor ce se înțelege prin finalizarea construcției,

respectiv dacă este vorba de finalizarea blocului, marcat de momentul recepției

la terminarea lucrărilor, sau momentul terminării finisajelor pentru

apartamentul ce face obiectul antecontractului. Din susținerile pârâtei rezultă

că finalizarea se referă la finisajele interioare ale apartamentului, cu

privire la care în antecontract nu există clauze.

Cât privește cererea

reconvențională, astfel cum a fost modificată, s-a reținut că pârâta a

solicitat rezoluțiunea antecontractului din vina reclamantei, indicând mai multe

motive:

- modificarea

obiectului material al antecontractului prin schimbarea destinației inițiale a

imobilului, din bloc de locuințe în imobil de birouri,

- modificarea

suprafețelor utile ale apartamentului și înlocuirea finisajelor,

- exprimarea directă

de către reclamanta-pârâtă a unei stări tensionate față de pârâtă și familia

acesteia,

- neexecutarea

obligației de predare la data convenită,

- neprezentarea la

notariat la data la care a fost convocată,

- nefinalizarea la

data de 15 martie 2008 a actelor necesare pentru semnarea valabilă a

contractului de vânzare-cumpărare.

Asupra tardivității

invocate de reclamantă cu privire la modificarea cererii reconvenționale,

tribunalul a reținut că reclamanta putea invoca decăderea într-un anumit

termen, respectiv la termenul la care a fost realizată modificarea, în caz

contrar fiind chiar ea decăzută din dreptul de a mai invoca, decăderea pârâtei

din dreptul de a modifica cererea reconvențională. S-a constatat că cererea

reconvențională a fost modificată la termenul din 11 mai 2009, reclamanta fiind

prezentă atât la acel termen cât și la termenul următor din 2 noiembrie 2009,

când nu a înțeles să invoce tardivitatea modificării.

Motivele de

rezoluțiune, s-au dovedit a fi neîntemeiate.

S-a reținut din

procesul-verbal de terminare a lucrărilor din 18 iulie 2007, că reclamanta a

realizat un bloc de locuințe.

S-a reținut astfel că

anterior declanșării prezentului litigiu pârâta-reclamantă a avut acces în

apartamentul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare,

procedând chiar la amenajarea acestuia. Prin urmare, este fără putință de

tăgadă că pârâta a cunoscut încă de la momentul demarării lucrărilor de

amenajare a locuinței care sunt suprafețele cuprinse în apartament și dacă

există diferențe față de suprafețele menționate în antecontract.

Diferențele între

suprafețele menționate în antecontract și cele reale nu sunt esențiale pentru a

aprecia că obiectul derivat al obligației asumate de reclamantă a fost schimbat

prin voința unilaterală a acesteia, din probele administrate, rezultând

împrejurarea că diferențele de dimensiuni ale încăperilor au fost acceptate de

pârâtă.

Referitor la starea

tensionată între părți, s-a apreciat că aceasta nu poate fi considerată un

motiv de rezoluțiune, câtă vreme lipsește situația premisă a unei astfel de

acțiuni, neexecutarea unei obligații contractuale.

Cât privește motivul

de rezoluțiune invocat, refuzul nejustificat al reclamantei de a încheia

contractul de vânzare-cumpărare, s-a constatat că nici acesta nu este întemeiat.

S-a reținut sub acest

aspect că părțile în mod reciproc au solicitat amânarea momentului convenit

prin antecontract de perfectare a contractului, 15 martie 2008.

S-a mai concluzionat

că deși reclamanta și-a asumat obligația procurării documentelor necesare

încheierii contractului până la 15 martie 2008, pârâta s-a obligat să nu

reclame o eventuală întârziere în procurarea acestor documente, ceea ce

echivalează cu renunțarea acesteia din urmă la dreptul de a invoca rezoluțiunea

pe acest considerent.

Pe de altă parte, s-a

observat că reclamanta era în posesia procesului-verbal de recepție la

terminarea lucrărilor din 18 iulie 2007, a deciziei de impunere pentru întreg

blocul de locuințe, a documentației cadastrale, a extrasului de carte funciară,

inclusiv a actelor de dezmembrare și înscrierea acestor operațiuni în cartea

funciară.

Reținând că la

momentul analizei cererii de rezoluțiune obligația reclamantei era îndeplinită,

fiind în posesia actelor necesare încheierii contractului, tribunalul a

apreciat că nu se impune rezoluțiunea contractului, părțile urmând să își

execute obligațiile asumate prin antecontract.

Tribunalul a

constatat întemeiată cererea pârâtei de pronunțare a unei hotărâri care să țină

loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ca cerință cerută

pentru pronunțarea unei asemenea hotărâri, instanța a reținut că era necesar ca

pârâta să demonstreze existența dreptului de creanță, a faptului că și-a

executat sau este gata să își execute propria obligație, că reclamanta este

proprietara bunului ce face obiectul antecontractului. În plus, părțile să nu

fi convenit asupra unei clauze prin care să se recunoască părților dreptul de

denunțare unilaterală a contractului.

S-a constatat că

toate aceste cerințe sunt îndeplinite. Între părți există un antecontract de

vânzare-cumpărare, pârâta-reclamantă a dovedit că și-a executat parte din

obligația de plată a prețului, plătind suma de 100.000 euro, pentru restul de

100.000 euro dovedind că este gata să o execute. Reclamanta este proprietara

apartamentului ce face obiectul antecontractului, în acest sens fiind

încheierea de întabulare din 14 aprilie 2008 a OCPI București - Sector 1. Prin

contract, părțile nu și-au rezervat dreptul de a denunța unilateral

antecontractul.

Pentru toate aceste

considerente, art. 1073 - 1077 C. civ., tribunalul a admis cererea de

pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare

pentru apartamentul în cauză.

Întrucât de la

momentul rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii, pârâta va fi titulara

dreptului de proprietate asupra apartamentului, îmbunătățirile realizate la

apartament îi vor profita, astfel încât s-a respins cererea de obligare a

reclamantei la plata contravalorii acestora.

Curtea de Apel

București, secția a III-a, prin Decizia civilă nr. 522 A din 19 mai 2011 a

admis apelurile reclamantei și pârâtei, a schimbat în parte sentința

Tribunalului, în sensul că a admis în parte cererea principală, a înlăturat din

dispozitivul sentinței mențiunea privind constatarea intervenirii contractului

de vânzare-cumpărare între părți privind imobilul. S-a dispus rezoluțiunea

antecontractului de vânzare-cumpărare (207 din 12 februarie 2007) din culpa

ambelor părți.

A fost obligată

pârâta să restituie reclamantei suma de 100.000 euro în echivalent la data

plății și obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 59.744,47 RON

contravaloarea îmbunătățirilor. A fost respinsă cererea reclamantei de

cheltuieli de judecată la instanța de fond.

Au fost menținute

restul dispozițiilor sentinței.

În motivarea acestei

soluții Curtea de apel a reținut în esență următoarele:

Reclamanta a atacat

sentința Tribunalului solicitând admiterea acțiunii principale și respingerea

cererii reconvenționale.

Pârâta a atacat

sentința și a solicitat admiterea cererii reconvenționale, cum a fost

modificată, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, restituirea

prețului de 100.000 euro și constatarea culpei exclusive a reclamantei la plata

despăgubirilor.

Curtea de apel a

reținut termenii în care s-a încheiat între părți contractul autentificat la

notariat ca o promisiune de vânzare-cumpărare, asupra acestora neexistând

poziții contrare ale părților.

Fixând cadrul

procesual Curtea de apel a reținut că prin cererea principală reclamanta a

solicitat rezoluțiunea antecontractului din culpa promitentei cumpărătoare,

poziție menținută pe tot parcursul judecării cauzei, inclusiv în calea de atac

a apelului.

În schimb, promitenta

cumpărătoare a solicitat, inițial, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc

de act autentic de vânzare-cumpărare și în subsidiar rezoluțiunea

antecontractului din culpa promitentei vânzătoare, pentru ca ulterior, tot în

fața instanței de fond, această parte să solicite, în principal, rezoluțiunea

antecontractului din culpa celeilalte părți contractante și numai în subsidiar

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de

vânzare-cumpărare, iar în fața instanței de apel și-a susținut doar solicitarea

privind rezoluțiunea în condițiile arătate.

Curtea a reținut că

potrivit art. 1020 și 1021 C. civ. "condiția rezolutorie este subînțeleasă

totdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul când una din părți nu

îndeplinește angajamentul său. În acest caz, contractul nu este desființat de

drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau

să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să-i

ceară desființarea, cu daune interese. Desființarea trebuie să se ceară

înaintea justiție, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții

acționate".

S-a apreciat drept

corectă situația de fapt și de drept reținută și de instanța de fond, că

părțile nu au prevăzut în antecontract un pact comisoriu de gradul IV care prin

trecerea timpului, fără a fi necesară punerea în întârziere, să producă de

drept efectul rezolvirii contractului.

Așa fiind, Curtea,

față de poziția părților, ambele dorind rezoluțiunea antecontractului, a

analizat, prin raportare la criticile formulate, dacă a existat o punere în

întârziere și cum s-a realizat aceasta, o neexecutare culpabilă, respectiv

cărei părți îi aparține culpa în neperfectarea contractului de

vânzare-cumpărare.

În raport de

dispozițiile art. 1079 C. civ. - "dacă obligația consistă în a da sau în a

face, debitorul se va pune în întârziere prin o notificare ce i se va face prin

tribunalul domiciliului său" - s-a constatat că prin notificarea din 17

aprilie 2008, promitenta vânzătoare a notificat promitenta cumpărătoare de a

achita cea de-a treia tranșă de bani la care s-a obligat, în sumă de 50.000

euro pe care trebuia să o achite cel mai târziu la data de 30 iunie 2007. Prin

aceeași notificare, promitenta vânzătoare a solicitat promitentei cumpărătoare

să se prezinte, la data de 21 aprilie 2008, ora 12,00, la sediul BNP C.D.C. în

vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Așa fiind, prin

raportare la textul de lege sus-indicat, Curtea a concluzionat că punerea în

întârziere, prin această notificare, a promitentei cumpărătoare și faptul că

instanța de fond în mod greșit a reținut că doar prin acțiunea de față s-a

realizat o punere în întârziere, prima critică a apelantei reclamante pârâte

fiind apreciată ca neîntemeiată.

În ce privește culpa

în neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare, Curtea a reținut că

promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprinde o serie de obligații

principale pe care părțile contractante și le-au asumat, constând în obligația

de a transfera proprietatea și implicit de a preda bunul și respectiv obligația

de a plăti prețul, dar și clauze referitoare la alte obligații asumate de părți

în scopul aducerii la îndeplinire a tranzacției, clauze cărora părțile le-au

acordat aceeași importanță.

În ce privește

obligația de a transfera proprietatea și implicit de a preda bunul de către

reclamantă, Curtea a apreciat că acest fapt nu se putea realiza înainte de

finalizarea lucrării, instanța de fond în mod greșit apreciind că această

obligație (constând în finalizarea lucrării) nu este o obligație reciprocă și

interdependentă față de obligația pârâtei de plată a avansului, din conținutul

antecontractului rezultând că promitenta cumpărătoare a înțeles să cumpere un

apartament construit la care să fie făcute anumite finisări, ce nu țin de

structura imobilului, iar la momentul perfectării convenției să poată fi

locuibil.

În conținutul

antecontractului nu s-a specificat ce reprezintă finalizarea lucrării, or,

interesul părților era de a se finaliza apartamentul și nu blocul, acest din

urmă moment fiind marcat de recepția la terminarea lucrărilor.

S-a reținut că recepția

lucrării (blocului) s-a realizat în luna martie 2008 însă, așa cum rezultă din

actele și lucrările dosarului, nici la acest moment nu s-au finalizat în

integralitate finisările la apartament, conform actului anexă la antecontract,

parte componentă a convenției încheiată de părți. Instanța a reținut din

declarațiile martorilor și interogatorii, precum și expertiza efectuată la

fond, coroborate cu actul anexă, că vânzătoarea s-a obligat să monteze în

apartament parchetul cumpărat de pârâtă, gresie, faianță și obiecte sanitare,

iar la data stipulată pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare,

aceste lucrări nu erau decât parțial executate.

De altfel, chiar

apelanta reclamantă a recunoscut prin motivele de apel că unele lucrări

(finisaje) pe care pârâta a solicitat expres să le realizeze nu erau efectuate

în luna martie 2008, nefăcându-se dovada unei clauze care să o exonereze de

răspundere, respectiv că o atare împrejurare se datorează conduitei promitentei

cumpărătoare. Din această perspectivă s-a reținut o culpă a promitentei

vânzătoare.

În ce privește

obligația de plată a prețului de către promitenta cumpărătoare, s-a reținut că

prin ordinul de plată din 20 martie 2007, pârâta-reclamantă a plătit a doua

rată din preț, în cuantum de 60.000 euro, cu o întârziere de 5 zile, plată

recunoscută de reclamantă.

Celelalte tranșe de

preț nu au fost plătite de pârâta reclamantă până la momentul sesizării

instanței.

Conform

antecontractului de vânzare-cumpărare, reclamanta este titulara dreptului de

creanță, în favoarea sa operând prezumția relativă de culpă a debitorului,

astfel cum aceasta se desprinde din interpretarea dispozițiilor art. 1082 C.

civ.

S-a constatat că

pârâta-reclamantă nu a dovedit executarea obligației constând în plata celei

de-a doua tranșă de 50.000 euro la momentul scadenței - 30 iunie 2007, în

sarcina acesteia reținându-se culpa în neexecutarea convenției.

S-a mai constatat că

susținerea pârâtei - în sensul că la momentul la care trebuia să încheie

convenția de vânzare-cumpărare era în măsură să achite întreaga sumă, respectiv

diferența de preț pe care o mai avea de achitat, respectiv 100.000 euro,

(înțelegând să facă această dovadă cu extrasul de cont de la dosar) - nu este o

dovadă suficientă pentru a se deduce că pârâta a înțeles să și achite această

sumă cu titlu de diferență de preț al apartamentului prevăzut în antecontract.

Pârâta avea posibilitatea, pentru cazul în care proprietara nu era de acord cu

primirea restului de preț neachitat, să consemneze la dispoziția proprietarei

suma respectivă, pentru a dovedi că este gata să-și îndeplinească obligațiile,

în fapt neprocedând în acest fel, a lăsat loc unei îndoieli cu privire la

susținerile sale.

Nu s-a primit nici

susținerea pârâtei că, la data de 21 mai 2008 avea asupra sa prețul de

cumpărare al apartamentului astfel încât, dacă reclamanta-pârâtă s-ar fi

prezentat la notariat, actele s-ar fi putut perfecta, deoarece din analiza

încheierii de certificare din 21 mai 2008 emisă de BNP A.A., la biroul notarial

s-a certificat prezența lui C.D.A., (soțul pârâtei B.M.G.), asistat de avocat

R.M., din acest certificat nerezultând că persoanele prezente ar fi avut asupra

lor restul de preț, dovadă a faptului că promitenta cumpărătoare dorea sau era

gata să încheie contractul de vânzare-cumpărare (acceptând că soțul beneficiază

de prezumția mandatului tacit pentru cumpărarea unui imobil).

Prin notificarea din

18 aprilie 2008 emisă de BEJ Ș.P.D., pârâta a comunicat proprietarei data, ora

și sediul notariatului unde dorea să perfecteze convenția de vânzare-cumpărare

deși pârâta a recunoscut, în conținutul respectivei notificări, în

antecontractul de vânzare-cumpărare nu se menționează notariatul la care avea a

se perfecta contractul, dar nici nu se acordă pârâtei privilegiul de a alege un

anume notariat.

S-a apreciat că din

moment ce nu s-a prevăzut o astfel de clauză, alegerea deja făcută de către

vânzătoare nu dădea posibilitatea pârâtei de a refuza nejustificat aceasta,

pârâta neavând îngăduința în termenii contractuali să aleagă un nou birou

notarial, cu consecința prelungirii termenului stabilit. Plata spezelor

contractului nu reprezintă un argument suficient pentru alegerea unui alt birou

notarial, de vreme ce împotriva biroului ales de vânzătoare nu s-au probat nici

elemente rezonabile de îndoială nici de percepere a unor onorarii mai mari

decât cele pe care le-ar fi perceput notarul propus de către pârâtă.

Totodată,

cumpărătoarea avea obligația de a dovedi, chiar și în condițiile în care nu era

de acord cu perfectarea contractului la notariatul ales de vânzătoare, că este

în măsură să-și achite obligațiile.

Din notificarea nr.

48/2008 înaintată de promitenta cumpărătoare s-a reținut că aceasta a fixat

data pentru perfectarea convenției abia după o lună, respectiv la 21 mai 2008,

față de data când a fost notificată de către vânzătoare să se prezinte în

vederea încheierii contractului autentic, ceea ce nu poate decât să conducă la

punerea sub semnul îndoielii a susținerilor acesteia în sensul că la momentul

la care trebuia să se încheie contractul era în măsură să-și onoreze

obligațiile asumate prin antecontract.

Curtea a reținut

totodată, că prin clauzele antecontractului, părțile au prevăzut în sarcina

promitentei-vânzătoare obligația, ca și componentă a însăși angajamentului

asumat de a încheia contractul, ca, până la data de 15 martie 2007, să

efectueze demersurile necesare pentru obținerea întregii documentații necesare

înstrăinării bunului, respectiv obținerea procesului-verbal de recepție la

terminarea lucrărilor, întocmirea dosarului cadastral și intabularea dreptului

de proprietate asupra apartamentului descris mai sus, obținerea certificatului

de rol fiscal, a extrasului de carte funciară din care să rezulte inexistența

oricăror sarcini sau interdicții și orice alte documente necesare.

Din extrasul de carte

funciară din 03 iunie 2008, s-a constatat că vânzătoarea a înscris dreptul său

asupra apartamentului în litigiu, impus de necesitatea dezmembrării acestui

apartament de restul imobilului intabulat, abia la data de 14 aprilie 2008. Cum

pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare era imperios necesară

efectuarea acestei operațiuni, anterior împlinirii termenului stipulat de

părți, în lipsa prelungirii acestui termen prin acordul părților, s-a reținut

în sarcina vânzătoarei o culpă în neexecutarea antecontractului.

În consecință, la

momentul la care părțile au convenit perfectarea contractului de

vânzare-cumpărare niciuna dintre acestea nu era în măsură să-și îndeplinească

obligațiile asumate, culpa revenind deopotrivă ambelor părți contractante.

Deși prima instanță a

apreciat că în persoana promitentei vânzătoare nu s-ar putea reține o culpă

pentru neobținerea la termen a actelor necesare vânzării, o atare interpretare

nu este corespunzătoare intenției reale a părților concretizate în clauzele

înserate în contract, în acest sens avându-se în vedere alin. (5) din cea de-a

doua pagină a contractului, precum și alin. (3) din pagina a treia a

contractului, prin care chiar părțile condiționează obținerea actelor de către

vânzătoare până cel mai târziu la momentul perfectării contractului - 15 martie

2008.

În opinia instanței

de apel clauza prin care promitenta cumpărătoare s-a obligat să nu facă

reclamații cu privire la depășirea termenului pentru obținerea actelor necesare

vânzării, nu reprezenta o clauză de exonerare a promitentei vânzătoare de

răspundere, în situația nerespectării termenului contractual, ci vizează

activarea clauzei penale, un argument în acest sens fiind chiar înserarea

acestei clauze chiar la capitolul la care părțile au convenit asupra

penalităților, dar și înserarea anterioară a alin. (6) de la fila 2 a

antecontractului în care se menționează expres o atare obligație contractuală

în sarcina promitentei vânzătoare.

Cât privește

schimbarea destinației imobilului, Curtea a apreciat drept corecte

considerațiile primei instanțe în sensul că din clauzele contractuale nu

rezultă că reclamanta-pârâtă și-ar fi asumat obligația de a nu închiria sau

vinde restul apartamentelor unor societăți comerciale, respectiv că o astfel de

clauză trebuie prevăzută expres. A interpreta în sens contrar înseamnă a valida

o limitare a dreptului de proprietate al reclamantei asupra restului

construcției.

În lipsa unei astfel

de obligații asumate expres, așa cum este cazul în speță, proprietarul bunului

poate dispune de bunurile sale cum înțelege de cuviință.

Referitor la

modificarea suprafețelor apartamentului, s-a constatat justă aprecierea

instanței de fond.

S-a constatat că prin

răspunsul la interogatoriu, pârâta a recunoscut că a vizitat apartamentul

înainte de încheierea antecontractului, la acel moment acesta fiind deja

compartimentat, solicitând cu acea ocazie efectuarea unei deschideri în

peretele dintre sufragerie și bucătărie, care a și fost efectuată, ceea ce

indică acceptarea de către părțile contractante a acestor diferențe de

dimensiuni.

În consecință, Curtea

a constatat că este îndeplinită condiția punerii în întârziere, față de care

ambele părți nu și-au executat în mod culpabil obligațiile reciproce și

interdependente, născute din antecontract, că această neexecutare este

esențială și se datorează vinovăției cocontractantelor, astfel că devin

incidente dispozițiile art. 1020 - 1021 C. civ.

Curtea a constatat,

potrivit situației de fapt stabilite în apel ca urmare a aprecierii și evaluării

probatoriilor administrate, că se impune a se dispune rezoluțiunea judiciară a

antecontractului, constatându-se totodată că ambele părți se află în culpă, în

neexecutarea obligațiilor pe care și le-au asumat potrivit antecontractului de

vânzare-cumpărare.

În raport de cele

reținute s-a apreciat că nu este justificată pretenția niciunei părți de a

obține, în temeiul clauzei penale inserată în antecontract, sumele stabilite

convențional cu titlu de prejudiciu.

În prezența culpei

ambelor părți în neexecutarea obligațiilor asumate convențional, în cauza de

față, temeiul restituirii sumelor plătite de promitenta cumpărătoare în baza

antecontractului îl constituie îmbogățirea fără justă cauză a promitentei

vânzătoare.

Făcând aplicarea

acestui principiu, Curtea a constatat că promitenta cumpărătoare este

îndreptățită la a pretinde de la partea adversă, sumele achitate conform

antecontractului, respectiv avansul de 40.000 euro și tranșa întâi de 60.000

euro.

În același sens,

principiul invocat anterior presupune și restituirea contravalorii obiectelor

procurate de pârâtă și finisajelor efectuate în apartament cu contribuția

acesteia, în lipsa acestei returnări, patrimoniul reclamantei ar suferi o

îmbogățire fără just temei.

În acest sens, Curtea

a reținut că prin actul anexă la antecontract, părțile au inserat o clauză

referitoare la materialele necesare finisării apartamentului și montajul

acestora, precizându-se că o serie de obiecte sanitare și de îmbunătățire,

precum gresia, faianța, parchetul, vas wc. - 2 buc., chiuvete - 2 buc., cadă 1

buc., vor fi achiziționate de pârâta-reclamantă, restul materialelor, precum și

montajul tuturor materialelor vor fi suportate de reclamantă.

Din probele

administrate, Curtea a reținut că pârâta a suportat costurile de achiziție ale

obiectelor prevăzute în anexa la antecontract și parțial ale montării acestora,

precum și ale lucrărilor de finisare prezentate în detaliu în expertiza

administrată de prima instanță și necontestată de părți sub acest aspect.

Cu privire la parchet

și un lavoar "A." s-a constatat că, deși cumpărate de pârâtă, acestea

nu au mai fost montate de reclamantă.

Curtea a decis să

includă în sumă pe care reclamanta pârâtă o datorează promitentei cumpărătoare,

în aplicare principiului îmbogățirii fără just temei, și costul acestor ultime

obiecte, reținând că în cauză nu s-a făcut dovada posibilității restituirii

acestor bunuri în natură, în aceleași condiții de cantitate și calitate.

În plus, Curtea are

în vedere că toate lucrările efectuate (inclusiv consultarea de către pârâtă a

unor designeri) sunt de natură a determina o creștere a valorii apartamentului,

o dovadă în acest sens fiind faptul că în prezent acesta este închiriat iar

reclamanta pârâtă nu a ridicat nicio obiecție cu privire la utilitatea și calitatea

lucrărilor efectuate.

S-a reținut din

raportul de expertiză întocmit la fond, că valoarea îmbunătățirilor aduse

apartamentului este de 59.744,47 RON, sumă care, în temeiul instituției

invocate mai sus, respectiv îmbogățirea fără just temei, a fost pusă în sarcina

reclamantei.

Curtea a constatat că

pin admiterea cererii reconvenționale se impune obligarea reclamantei la

restituirea sumei de 100.000 euro în echivalent la data plății precum și a

sumei de 59.744,47 RON contravaloarea îmbunătățirilor făcute la apartament de

pârâtă.

Împotriva deciziei

Curții de apel reclamanta a formulat recurs.

În drept au fost

invocate motivele prevăzute de art. 304 art. 7, 9 și 10 C. proc. civ.

În fapt, recurenta a

criticat decizia pentru că nu cuprinde motivele pe care se sprijină și a fost

dată cu aplicarea greșită a legii, iar instanța nu s-a pronunțat asupra unui

mijloc de apărare hotărâtor pentru dezlegarea pricinii.

S-a susținut că

instanța de apel a analizat numai împrejurarea dacă vânzătoarea a pus în întârziere

pe cumpărătoare, dar nu s-a arătat în ce mod aceasta ar fi fost pusă în

întârziere și nici motivele pentru care s-a reținut că a existat într-adevăr o

neexecutare a clauzelor contractuale din partea acesteia.

Față de susținerea că

în raport de art. 969 C. civ., antecontractul încheiat are putere de lege între

părți, recurenta a arătat că exista obligația Curții să arate în mod concret și

exact care obligații nu au fost respectate în mod culpabil de reclamantă.

O motivare generală

de genul "din actele și lucrările dosarului rezultă că nici la acest

moment nu s-au finalizat în integralitate finisările la apartament" nu

poate constitui o motivare adecvată a hotărârii.

Singurele constatări

concrete ale instanței de apel se referă la faptul că reclamanta nu a montat

parchetul achiziționat de pârâtă și nici lavoarul A.

Or, din probele

administrate (martori) rezultă o altă concluzie, aceea că pârâta dorea mereu

alte îmbunătățiri la apartament, refacerea suprafeței pereților, refacerea unor

scafe, suplimentarea instalației electrice și alte lucrări care nu au fost

detaliate în anexa la antecontract, la care atât reclamanta cât și societatea

constructoare au dorit să colaboreze. Faptul că s-a adus și acel lavoar A. care

nu a mai fost montat nu înseamnă neîndeplinirea obligației de a finaliza

apartamentul, care avea toate obiectele sanitare. Un lavoar poate fi schimbat

și după preluarea în posesie a apartamentului și nu reprezintă un motiv de a nu

mai cumpăra un apartament.

Dacă într-adevăr

pârâta ar fi avut numai acest motiv pentru a refuza cumpărarea, ar fi putut să

notifice pe reclamantă în acest sens în luna aprilie 2008, dar nu a făcut-o,

ceea ce arată că nici măcar ea nu a considerat că acest aspect poate duce la

rezoluțiunea antecontractului.

În ceea ce privește

obligația reclamantei de a întocmi dosarul cadastral și întabularea

proprietății apartamentului, chiar prin antecontract promitenta-cumpărătoare

s-a obligat să nu facă niciun fel de reclamație privind durata de realizare a

acestor lucrări și obținerea actelor necesare vânzării.

O astfel de prevedere

nu poate fi interpretată în sensul de a nu produce efecte.

Astfel, în mod greșit

instanța de apel a reținut că promitenta-vânzătoare și-a asumat o obligație de

rezultat - de a deține actele anterior datei de 15 martie 2008 și nu una de

diligență, cum rezultă și din exprimarea: "dată până la care

promitenta-vânzătoare va face toate demersurile necesare în vederea obținerii

tuturor documentelor necesare" coroborată cu obligația promitentei-cumpărătoare

de a nu face reclamanții privind durata obținerii acestor documente.

Reclamanta a apreciat

că numai prin aplicare greșită a legii și a clauzelor convenției instanța de

apel a ajuns la concluzia că o parte din culpă îi aparține acesteia.

O altă critică s-a

referit la o lacună extrem de importantă a hotărârii, care privește lipsa

oricărei aprecieri cu privire la excepția de neexecutare a antecontractului de

către promitenta-cumpărătoare pe care a invocat-o în apărare reclamanta (lipsa

lichidităților provocată de pârâtă prin neachitarea celei de-a treia rate

împiedicând obținerea la timp a actelor necesare vânzării).

Sub acest aspect

recurenta a susținut că obligațiile interdependente ale părților își au

originea și temeiul în același raport juridic sinalagmatic și există o

neexecutare suficient de importantă din partea promitentei-cumpărătoare.

Recurenta a făcut trimiteri la doctrină în care se apreciază că atunci când o

parte nu-și execută obligația, chiar și datorită unui caz de forță majoră,

cealaltă parte este îndreptățită să-și suspende executarea propriei obligații.

Excepția se invocă între părți și nu trebuie cerută instanței de judecată,

nefiind necesară nici condiția punerii în întârziere a celeilalte părți.

Rezultatul invocării

acestei excepții constă în suspendarea executării contraprestațiilor datorate

de reclamantă, astfel că aprecierea asupra acestui mijloc de apărare este

hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii.

În fine, o altă

critică a hotărârii s-a referit la faptul că aceasta nu este deloc motivată cu

privire la opțiunea instanței de apel pentru suma cea mai mare a

îmbunătățirilor în raport de cele 3 variante de calcul prin Raportul de

expertiză.

Nu s-a motivat de ce

s-a luat în considerare valoarea manoperei pentru aplicarea vopselei și

montarea tapetului și pentru așa-zisul onorariu al arhitectelor inclus în

factura și chitanța H.I.C. SRL. Nu s-a dovedit nici că arhitectele ar fi

colaboratoare ale H.I.C. SRL sau că aceasta le-a achitat ulterior onorariul,

după cum nu s-a prezentat nici contractul de consultanță de design.

În ceea ce privește

instalația electrică, s-a susținut că pârâta-reclamantă B.M.G. a prezentat

expertei o factură pentru achiziționarea de conductori, doze, tablou electric

și cabluri în valoare de 3396 RON, emisă la data de 28 martie 2008.

S-a apreciat că în

mod greșit instanța a reținut ca efectuate aceste îmbunătățiri din moment ce

data achiziționării materialelor necesare instalației electrice este ulterioară

momentului racordării la rețeaua electrică a locuinței, dovedită cu actele din

dosarul cauzei și ulterioară momentului efectuării zugrăvelii, vopsirii și

montării tapetului.

S-a concluzionat că

sub acest aspect cererea reconvențională poate fi admisă numai pentru suma de

21.956,44 RON.

Poziția

intimatei-pârâte a fost exprimată printr-o întâmpinare depusă tardiv la dosar,

act considerat pentru acest motiv, drept note scrise.

Intimata pârâtă a

relevat următoarele aspecte față de motivele invocate în recurs.

Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ. a fost abrogat prin Legea nr.

219/2005, deci nu poate fi invocat în motivarea recursului.

Referitor la motivul

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. s-a arătat că instanța de

apel își motivează în mod clar și concis soluția pronunțată, arătând care au

fost argumentele pentru care a admis apelurile și a modificat hotărârea

instanței de fond.

În ceea ce privește

motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a arătat că

instanța de apel a pronunțat soluția în acord cu dispozițiile legale incidente

în cauză și în raport cu clauzele contractuale ale antecontractului de

vânzare-cumpărare.

În antecontract se

menționează că: "în situația în care contractul de vânzare-cumpărare nu se

va perfecta până la data mai sus menționată (15 martie 2008) din culpa

promitentei cumpărătoare, în condițiile în care promitenta vânzătoare deține

toate documentele necesare și legale efectuării vânzării, astfel cum s-a

stabilit mai sus, promitenta vânzătoare va păstra suma primită ca avans cu

titlu de despăgubire".

Or, în cazul dedus

judecății, nu se poate reține culpa intimatei, atâta timp cât recurenta la data

la care s-a angajat să finalizeze vânzarea, nu deținea toate documentele legale

pentru efectuarea vânzării, fapt pe care, tot conform antecontractului, intimata

la vremea respectivă nu l-a reclamat.

Refuzul prezentării

la notar în vederea perfectării actelor a fost determinat de indicarea unui alt

notar și o altă dată pentru perfectarea actelor ținând cont de faptul că pârâta

urma să achite spezele vânzării.

Cu privire la plățile

făcute, pârâta a arătat că pentru rata a II-a care era în valoare de 50.000

euro și care ar fi trebuit să fie plătită conform antecontractului până la data

de 30 iunie 2007, promitenta-cumpărătoare nu a pus-o în întârziere la acel

moment, ba mai mult decât atât a fost de acord ca pârâta să facă anumite

modificări și finisaje în imobil.

S-a susținut că

acțiunea recurentei reclamante având ca obiect rezilierea antecontractului din

culpa exclusivă a pârâtei este nefondată, nefiind îndeplinite condițiile cerute

pentru admisibilitatea rezilierii judiciare a unei convenții sinalagmatice și

anume: recurenta reclamantă să-și fi executat propriile obligații și să existe

o punere în întârziere.

Până la promovarea

acțiunii în instanță, nu a existat niciun act din partea recurentei

reclamante-pârâte din care să rezulte negarea dreptului cumpărătoarei.

Dimpotrivă, la data de 21 aprilie 2008 și, ulterior, la data de 23 aprilie 2008

recurenta reclamantă a convocat-o pe pârâtă la notariatul ales pentru semnarea

actului final de vânzare-cumpărare, ceea ce echivalează cu recunoașterea

drepturilor izvorâte din antecontract.

A mai reamintit

motivele pentru care a solicitat rezilierea antecontractului:

- refuzul recurentei

reclamante-pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare prin

neprezentarea la Notariat la data notificată, fără a anunța un motiv obiectiv

de reprezentare;

- refuzul recurentei

reclamante de a vinde imobilul, refuz exprimat pe parcursul desfășurării

procesului de fond și în fața instanței de apel;

- nefinalizarea de

către reclamantă la data de 15 martie 2008 a actelor necesare vânzării;

- schimbarea

destinației inițiale a imobilului, care a fost transformat din imobil de

locuințe în imobil de birouri;

- modificarea

suprafețelor utile ale apartamentului și înlocuirea finisajelor;

- crearea unei stări

tensionate față de pârâtă și familia acesteia;

- culpa exclusivă a

reclamantei prin neprezentarea la notariat la data notificată, fără să anunțe

un motiv obiectiv de împiedicare.

Ca o dovadă de bună-credință,

intimata pârâtă-reclamantă a arătat că a încercat soluționarea pe cale amiabilă

a acestui litigiu, pe întreg parcursul derulării dosarului, prin propuneri de

stingere a litigiului, însă de fiecare dată s-a lovit de refuzul

reclamantei-pârâte, iar în prezent având în vedere pierderile importante pe

care le-a suportat datorită refuzului recurentei-reclamante de a perfecta

actele sau de a ajunge la o tranzacție în beneficiul ambelor părți, pârâta și-a

precizat poziția în sensul că în acest moment nu mai dorește să achiziționeze

imobilul în litigiu, ci solicită rezilierea antecontractului de

vânzare-cumpărare.

Tot ca o dovadă de

bună-credință, a precizat că a renunțat în fața instanței de apel la aplicarea

clauzei penale din antecontract și a declarat că nu dorește decât restituirea

sumei de 100.000 euro achitată recurentei și contravaloarea îmbunătățirilor

efectuate.

În legătură cu

stabilirea contravalorii îmbunătățirilor aduse de către intimată, s-a arătat că

instanța de apel a stabilit suma conform raportului de expertiză pe care până

acum recurenta nu l-a contestat și nici nu a avut obiecțiuni la data

prezentării sale de către expertul tehnic, împrejurare față de care nu se mai

pot contesta în recurs sumele din raportul întocmit la instanța de fond.

de recurs

Examinând decizia

curții de apel prin prisma motivelor de recurs invocate, în raport de probele

administrate în cauză se constată următoarele:

Criticile formulate

în temeiul motivelor prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 sunt întemeiate.

Curtea de apel în mod

corect a stabilit că în cauză se impune rezilierea antecontractului de

vânzare-cumpărare în raport de evoluția cauzei și poziția exprimată de pârâtă

atât în apel cât și în faza recursului.

Cât privește culpa la

pronunțarea acestei sancțiuni, rezilierea, este de remarcat că instanța de apel

își raportează analiza la aspecte generale cât privește culpa reclamantei,

culpă care trebuie analizată în concret în legătură directă cu obligațiile

efective asumate de părți prin clauzele contractului. Sub acest aspect instanța

de apel nu oferă o analiză și nicio explicație pentru culpa comună reținută și

nici nu prezintă argumente pentru care nu s-au primit apărările reclamantei.

Ca urmare, se impune

rejudecarea apelului reclamantei pentru stabilirea situației de fapt

referitoare la măsura în care această parte a respectat sau nu angajamentele

asumate prin referire la clauzele contractuale în dinamica și reciprocitatea

stabilirii acestora în raportul juridic sinalagmatic dedus judecății.

În raport de

stabilirea responsabilității și respectiv a culpei pentru neîncheierea

contractului, instanța se va pronunța și asupra desocotirii ce urmează să se

facă între părți potrivit celor stabilite în antecontract.

Critica lipsei de

motivare a măsurii de a obliga reclamanta la plata despăgubirilor reprezentând

îmbunătățirile aduse de pârâtă imobilului este de asemenea întemeiată.

Este de observat că

în faza judecării dosarului de fond, s-a efectuat o expertiză pentru stabilirea

cuantumului pretențiilor formulate de pârâtă prin cererea reconvențională.

La raportul de

expertiză s-au prezentat completări determinate de încuviințarea de către

instanță a observațiilor părților.

Comentariile

reclamantei referitoare la această probă au fost prezentate în notele scrise

depuse în dosarul de fond.

Tribunalul - instanța

de fond - nu s-a mai pronunțat pe acest aspect, în raport de soluția de

admitere a cererii reconvenționale și validării convenției de

vânzare-cumpărare, considerând în mod corect, în raport de această soluție, că

nu se mai pune problema despăgubirilor, de îmbunătățirile făcute de pârâtă

urmând să beneficieze aceasta.

Curtea de apel a

schimbat sentința tribunalului și a respins cererea reconvențională sub

aspectul perfectării convenției. Dispunând rezilierea contractului, reclamanta

a fost obligată la plata contravalorii îmbunătățirilor, potrivit sumei

consemnate în expertiza efectuate la fond, fără însă ca instanța de apel să

supună propriei sale analize probele administrate sub acest aspect, fără să ia

în discuție poziția contradictorie a părților, recte comentariile făcute de

reclamantă în notele scrise, cu privire la excluderea din totalul

despăgubirilor a două facturi care, potrivit susținerilor pârâtei, sunt

exterioare cadrului convențional concretizat prin anexa la antecontractul de

vânzare-cumpărare și care, nici sub aspectul datei emiterii lor, nu pot fi

considerate ca derivând din înțelegerea părților.

În recurs s-a depus o

tranzacție încheiată între părți - ca element probator - cât privește

soluționarea conflictului cu ocazia punerii în executare a deciziei.

Această înțelegere

nefiind consfințită printr-o hotărâre de expediere - nu stinge dar nici nu

lămurește conflictul dintre părți cu privire la plata despăgubirilor dedus din

îmbunătățirile aduse de pârâtă la imobil.

Aceasta deoarece deși

se menționează că totalul acestor despăgubiri este de 59.744,47 RON, reclamanta

precizează în același document că această înțelegere nu are influență asupra

recursului formulat în care una din critici privește punctul cuantumul

despăgubirilor.

Părțile și-au

exprimat poziția divergentă cu privire la acest punct și cu ocazia cuvântului

în dezbaterile orale asupra recursului.

Ca urmare,

constatându-se că instanța de apel nu a lămurit situația de fapt sub cele două

elemente mai sus arătate, se impune casarea cauzei cu trimitere spre

rejudecarea cauzei în limitele lămuririi celor două probleme neelucidate.

Din această

perspectivă se constată întemeiat și motivul prevăzut de art. 304 pct. 9

neputându-se face o corectă aplicare a dispozițiilor incidente cauzei fără

lămurirea situației de fapt.

Cât privește motivul

prevăzut de art. 304 pct. 10 C. proc. civ. se constată că acestea nu mai

reprezintă în prezent un motiv de recurs, după abrogarea acestui text prin Legea

nr. 219/2005 pentru aprobarea O.U.G. nr. 138/2000.

Văzând dispozițiile

art. 312 alin. (1) C. proc. civ.,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

reclamantei C.G. împotriva Deciziei nr. 522 A din 19 mai 2011 a Curții de Apel

București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Casează în parte

decizia și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe, cât privește

cererile de desocotire ale părților, ca urmare a rezilierii antecontractulu