ÎCCJ, decizie (scj.ro #137615)

Acțiune în constatarea inexistenței dreptului de proprietate asupra unui imobil. Admisibilitate. Convenție de revocare a contractului de vânzare-cumpărare. Efecte.

Cuprins pe materii

: Drept civil.  Drepturi reale. Drept de proprietate

Index alfabetic

: titlu de proprietate

contract de vânzare-cumpărare

acțiune în constatare

revocarea vânzării

C.proc.civ. din 1865, art. 111

În condițiile în care a fost revocat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâți cu succesorul celui în favoarea căruia a fost eliberat titlul de proprietate pentru același imobil care se regăsește menționat și în titlul reclamanților, prețul vânzării fiind restituit, pârâții, care nu dețin posesia terenului, nu mai pot justifica un titlu de proprietate, iar reclamanții nu mai au la îndemână o acțiune în constatarea nulității titlului acestora. Și cum reclamanții exercită și posesia terenului, în mod corect, s-a considerat că acțiunea reglementată de art.111 C.proc.civ. reprezintă singura modalitate procesuală pentru a  se constata faptul că nu există un alt titlu ce s-ar putea opune celui al reclamanților (respectiv a se constata inexistența titlului pârâților).

Faptul că ulterior încheierii convenției de revocare, pârâții au consemnat prețul, din nou, pe seama și la dispoziția vânzătorului, preț încasat de acesta, nu prezintă relevanță asupra efectelor pe care respectiva convenție le-a produs la data încheierii ei, vânzarea fiind revocată și părțile repuse în situația anterioară începând cu acel moment, potrivit principiului mutuus consensus, mutuus dissensus, fără a fi necesar a se constata pe cale judiciară un astfel de efect. Pentru a opera un nou transfer al dreptului de proprietate către pârâți, se impunea exprimarea unui nou acord de voință al părților în condițiile legii, ceea ce nu s-a întâmplat la momentul consemnării prețului de achiziție al terenului pe seama și la dispoziția vânzătorului.

De asemenea, nici împrejurarea că o astfel de convenție nu ar fi fost intabulată în cartea funciară nu reprezintă un argument pentru ineficiența sa juridică întrucât o atare mențiune nu are efect constitutiv ci de opozabilitate față de terți a dreptului înscris.

Secția I civilă, decizia nr. 803 din 17 mai 2017

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la data de 22.10.2012, reclamanții A. și B. au solicitat în contradictoriu cu pârâții C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M. și N., să se constate că pârâții nu sunt proprietarii terenului în suprafață de 6304 m.p. din acte și 6.320,55 m.p. din măsurători, situat în intravilanul orașului Bragadiru, tarla 25, parcela x7/1, identificat cu numerele cadastrale x1/1, x1/2, x1/3, x1/4, x1/5 și x1/6, intabulat în CF x5 și, pe cale de consecință, să se dispună anularea numerelor cadastrale respective ale pârâților și radierea acestora din cartea funciară, pentru terenul menționat în cererea principală.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că terenul ce face obiectul prezentei cauze a fost menționat în două titluri de proprietate: titlul nr. x4/1999 emis pe numele autorilor lor O. și P., respectiv titlul nr. x9 din 16.03.2004 emis pe numele Q., autorul pârâților.

Susțin reclamanții că la data emiterii celui de al doilea titlu, terenul nu se mai afla la dispoziția comisiei locale, fiind proprietate privată, motiv pentru care comisia locală nu mai putea pune în posesie pe Q., iar comisia județeană nu mai putea emite titlu pe acel amplasament. Q. a vândut terenul lui R., care l-a vândut pârâților, iar aceștia l-au dezmembrat, ocazie cu care s-a constatat că terenul cu amplasamentul pârâților era proprietatea reclamanților și la OCPI Ilfov s-a notat suprapunerea.

Întrucât terenul vândut nu i-a aparținut, R., de bună credință, a încheiat cu pârâții convenția autentificată sub nr. x din 09.05.2005 de BNP S. prin care a revocat vânzarea acestuia.

Ulterior, prin sentința civilă nr. 2992/2005 a Judecătoriei Buftea, definitivă și irevocabilă, instanța a constatat și restituirea prețului vânzării către pârâții din prezenta cauză.

Cu privire la posesie, reclamanții au arătat că, atât ei, cât și autorii lor au fost și sunt în posesia terenului care este îngrădit, având acte de proprietate autentice și sunt înscriși în Cartea funciară, iar posesia lor a fost recunoscută de pârâți prin acțiunea în revendicare.

În opinia reclamanților, în urma autentificării convenției nr. x/2005 de revocare a titlurilor de proprietate (contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2004) și a sentinței civile nr. 2992/2005, prin care s-a constatat restituirea prețului vânzării, pârâții nu mai au pe acest teren niciun drept de proprietate.

În drept au fost invocate disp. art. 111 C.proc.civ., art. 33 din Legea nr. 7/1996.

Prin întâmpinare, pârâții au invocat, în principal, excepțiile inadmisibilității acțiunii și lipsei calității procesuale active și au solicitat, în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În ceea ce privește inadmisibilitatea, pârâții au arătat că acțiunea este întemeiată în drept pe dispozițiile art. 33 din Legea nr. 7/1996, dispoziții abrogate prin punctul 4 din Legea nr.71/2011, astfel că nu poate face obiectul judecății o cerere formulată în baza  unei dispoziții legale abrogate.

Cu privire la temeiul de drept reprezentat de prevederile art. 111 C.proc.civ. se arată că acțiunea nu poate fi primită dacă partea poate cerere realizarea dreptului.

Pârâții E., F., G., H., I., J., K., L., M. și N., au arătat că sunt proprietari alături de C. și D. asupra terenului în suprafață de 6304 m.p. situat în orașul Bragadiru.

Au susținut că terenul proprietatea lor a fost îngrădit de persoane necunoscute care au făcut imposibil accesul pe proprietate și a fost secționat de un drum pe care s-au amplasat obiecte de iluminat stradal.

Cu privire la convenția invocată de reclamanți, au arătat că aceasta nu produce efectul juridic al revocării actului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 15.12.2004 la BNP S. întrucât lipsește consimțământul valabil exprimat al tuturor coindivizarilor, părțile înțelegând să nu îi dea eficiență întrucât, ulterior, cumpărătorii au consemnat suma ce reprezintă prețul vânzării pe numele vânzătorului, care a acceptat-o și încasat-o conform notificării din 12.03.2007 și recipisei de consemnare la CEC.

În opinia pârâților, formularea unei acțiuni în constatare, chiar și negativă, este inadmisibilă întrucât este evident că ei sunt titularii dreptului de proprietate asupra terenului în discuție, alături de care se invocă și existența unui titlu de proprietate pe același teren al altor persoane, situație care se poate analiza și rezolva doar pe calea unei acțiuni în realizarea dreptului.

În susținerea excepției lipsei calității procesuale active, pârâții au arătat că reclamanții nu sunt proprietarii terenului.

Prin sentința civilă nr.1176 din 14.05.2013, Tribunalul Ilfov a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților și a respins, în consecință, acțiunea reținând, din cuprinsul materialului probator administrat în cauză, că reclamanții nu au făcut dovada calității de proprietari ai terenului care face obiectul cauzei.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții  susținând că, deși nu este necesară dovada calității de proprietar, fiind suficientă mențiunea de la cartea funciară, au depus și acte care dovedesc calitatea lor de proprietar.

Apelanții – reclamanți precizează, totodată, că sunt în posesia terenului, iar intimații – pârâți nu numai că nu sunt în posesia acestuia, dar au formulat și o acțiune în revendicare, anulată ca insuficient timbrată.

Intimații-pârâți au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului, arătând, în esență, că, deși au susținut că sunt proprietarii terenului în litigiu, apelanții au depus la dosar contracte de vânzare-cumpărare și notificări din care rezultă că au înstrăinat o parte din terenul lor; mai mult, din extrasele de carte funciară, rezultă că reclamanții nu sunt titularii vreunui drept asupra acestui teren.

Prin decizia civilă nr. 17/A din 22.01.2014, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul împotriva sentinței civile nr.1176/2013 pronunțată de Tribunalul Ilfov, Secția civilă, a anulat sentința apelată și a fixat termen pentru rejudecare.

Pentru a decide astfel, Curtea a reținut că instanța de fond a stabilit greșit situația de fapt în cauză, neanalizând toate actele depuse de părți cu privire la transmiterea succesivă a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.

În acest sens Curtea a constatat că instanța de fond nu a luat în considerare contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 02.11.2004 la BNP T., prin care reclamanții au devenit coproprietari (alături de familia U.) asupra terenului din tarlaua 25 parcela x7/1, deținând și posesia acestui teren.

Acest contract de vânzare-cumpărare le-a conferit reclamanților calitate procesuală activă în prezenta acțiune întemeiată pe dispozițiile art.111 C.proc.civ., ei invocând calitatea lor de coproprietari posesori ai terenului în litigiu.

În plus, această calitate le-a fost recunoscută reclamanților în mod indirect de către pârâți care, în baza titlurilor lor de proprietate invocate, au formulat o acțiune în revendicare prin comparare de titluri care a fost anulată ca insuficient timbrată prin sentința civilă nr. 1537 din 15.10.2010.

Aceeași situație juridică rezultă și din constatările făcute de OCPI care a notat în cartea funciară dreptul de proprietate al reclamanților și al familiei U. pe terenul intravilan aflat la numărul cadastral x6/2/128 dobândit de aceștia conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 02.11.2004. Cu privire la acest teren în Partea a III-a „Înscrieri privitoare la sarcini” s-a notat suprapunerea acestui teren cu terenul dobândit de pârâți. Suprapunerea este constatată de OCPI și prin încheierea de respingere nr.45633 din 07.04.2011 în care s-a reținut că „se menține situația de suprapunere comunicată prin referatul nr. x4/2005, în sensul că documentațiile cadastrale cu numerele x6/2/20, x6/2/22 până la x6/2/37, x6/2/123, x6/2/128 și x1/1 până la x1/10/UAT Bragadiru se suprapun, documentațiile cadastrale se referă la același teren, dar au proprietari diferiți, în baza actelor de proprietate diferite, respectiv titlul de proprietate nr. x/2004 emis pe numele Q. pentru teren în suprafață de 6.304 mp, în tarlaua 25, parcela x7/1, titlul de proprietate nr. x/1999 emis pe numele O. și P. pentru teren în suprafață de 95.000 mp în tarlaua 25, parcela X7/1”.

Reținând că în baza dreptului de coproprietate invocat și dovedit prin actele depuse la dosar, reclamanții au calitate procesuală activă, Curtea a anulat sentința apelată și a fixat termen pentru rejudecarea în fond a cauzei.

A stabilit ca, în cursul rejudecării, să se pună în discuția părților necesitatea efectuării unei expertize topografice care să lămurească în ce măsură terenul în litigiu se află total sau parțial în patrimoniul reclamanților (în baza actelor existente la dosar și în baza schițelor prevăzute în aceste acte ce urmează a se depune la dosar) și în ce măsură terenul în litigiu se regăsește și în titlurile de proprietate invocate de pârâți.

De asemenea, s-a stabilit că, în rejudecare, instanța va aprecia și cu privire la titlurile de proprietate invocate de pârâți, analizarea acestora neputându-se face în respectivul apel, care a vizat în mod exclusiv excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților.

Curtea a administrat proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică imobiliară în specialitatea topografie și cadastru.

Curtea a pus în discuție și admisibilitatea acțiunii în constatare pendinte în raport de posibilitatea promovării unei acțiuni în constatarea nulității titlului autorului primar al pârâților și a titlurilor autorilor subsecvenți.

Rejudecând, prin decizia nr. 383/A din 1.06.2016, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis excepția inadmisibilității capătului de cerere în constatare formulat de reclamanți în contradictoriu cu pârâții C. și D. A respins excepția inadmisibilității capătului de cerere în constatare formulat în contradictoriu cu ceilalți pârâți.  A admis în parte cererea de chemare în judecată. A constatat că pârâții E., F., G., H., I., J., K., L., M. și N. nu sunt proprietarii terenului în suprafață de 6.304 mp (6.320,55 mp din măsurători) situat în intravilanul orașului Bragadiru, tarlaua 25, parcela x7/1, identificat cu numerele cadastrale x1/1, x1/2, x1/3, x1/4, x1/5, x1/6, intabulat în CF x5. A respins capătul de cerere în constatare formulat împotriva pârâților C. și D., ca inadmisibil. A respins capătul de cerere având ca obiect anularea numerelor cadastrale și radierea acestora din cartea funciară, ca neîntemeiat.

Pentru a pronunța această hotărâre, Curtea a reținut următoarele:

Conform titlului de proprietate nr. x din 16.12.1999 emis de Comisia Județeană Ilfov de Aplicare a Legii nr.18/1991, numiților O. și P. li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 9,5 ha, amplasate în tarlaua 25, parcela x7/1, în comuna Bragadiru.

La baza emiterii titlului de proprietate nr. x din 16.12.1999 a stat procesul verbal de stabilire a amplasamentului din 01.11.1999, cu schița anexă, astfel cum se arată în raportul de expertiză tehnică.

Terenul de 95.000 m.p. (94.999,86 m.p. din măsurătorile cadastrale) ce a format obiectul titlului de proprietate nr. x din 16.12.1999, a fost intabulat prin încheierea nr.11629 din 09.12.2002, în cartea funciară nr.x2 a localității Bragadiru.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 20.12.1999, rectificat prin încheierea din 27.11.2002, numiții O. și P. au vândut, în cote părți egale, lui V., A. și W., terenul arabil în suprafață de 95.000 m.p. (94.999,86 m.p. din măsurătorile cadastrale) situat în comuna Bragadiru T25, Px7/1, nr.cad. x4, intabulat în cartea funciară nr.x2.

Prin contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. x din 31.08.2004, terenul în suprafață de 95.000 mp. (94.999,86 m.p. din măsurătorile cadastrale) situat în intravilanul comunei Bragadiru T25, Px7/1, având nr.cad. x4, intabulat în cartea funciară nr.x2, a fost atribuit în  proprietatea si posesia numiților V., X., W. si Y.

Numiții V., X., W. și Y. au comasat terenurile cu nr.cad. x6, x8, x9, x0, x1, x2, x3, x4, x5, x6, x7, x9 sub nr.cad. x5 și x6.

Prin contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. x din 18.10.2004, prin terenului comasat a fost împărțit în două părți egale, V. și X. luând 1/2 din teren, cu nr.cad. x5/1 și x6/1, iar Y. și W. 1/2 din teren, cu nr.cad. x5/2 și x6/2. Conform raportului de expertiză tehnică, terenul inițial (prevăzut în titlul de proprietate nr. x din 16.12.1999), în suprafață de 95.000 mp, cu nr.cad. x4, a fost inclus în terenul cu nr.cad. x6/2, dobândit de W. și Y.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 02.11.2004, rectificat prin încheierea din 04.02.2005, numiții Y. și W. au vândut, în cote-părți egale, soților U. și soților A. și B., terenul intravilan situat în comuna Bragadiru, având nr.cad.x5/2 și x6/2, intabulat în cartea funciară nr. x2 , deci și terenul inițial în suprafață de 95.000 mp., inclus în nr.cad.x6/2.

Conform raportului de expertiză, terenul în discuție a fost ulterior parcelat, iar o parte din parcele au fost vândute. În acest sens, la dosar s-au depus contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 28.03.2011, prin care s-a vândut numitului Z., terenul în suprafață de 450 mp, situat în intravilanul orașului Bragadiru, cu nr.cad.x6/2/28 și extrase de carte funciară din care rezultă că terenurile cu nr.cad. x6/2/36, x6/2/26, x6/2/30 au fost vândute numiților X.Y., X.Z. și X.W., Y.Z. și Y.W., în timp ce parcelele cu nr.cad. x6/2/33, x6/2/31, x6/2/27, x6/2/34, x6/2/24, x6/2/25, x6/2/32 au rămas în proprietatea comună a reclamanților și a soților U.

Pe de altă parte, conform titlului de proprietate nr. x din 16.03.2004 emis de Comisia Județeană Ilfov de aplicare a Legii nr.18/1991, numitului Q. i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafața de teren extravilan de 6304 m.p., amplasată în tarlaua 25, parcela x7/1, pe raza localității Bragadiru, lipsind procesul verbal de punere în posesie.

Planul parcelar în baza căruia a fost eliberat titlul de proprietate nr. x din 16.03.2004 a fost comunicat instanței cu adresa din 11.03.2015 a Primăriei Orașului Bragadiru.

Astfel cum s-a arătat în concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară, terenul ce a format obiectul titlului de proprietate nr. x din 16.03.2004 este o secțiune din terenul pentru care se eliberase anterior titlului de proprietate nr. x din 16.12.1999. De asemenea, la data emiterii titlului de proprietate nr. x din 16.03.2004, terenul în discuție dobândise nr.cad. x4 și fusese intabulat prin încheierea din 09.12.2002, în cartea funciară nr.x2, având ca proprietari pe soții V. si X., soții A. si B., soții W. și Y.

Conform certificatului de moștenitor legal nr. x din 31.03.2004, de pe urma lui Q., decedat la data de 24.04.1998, moștenitoare a devenit Q.Q., în calitate de soră.

Conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14.10.2004, Q.Q. a vândut lui R. terenul de 6304 m.p. din tarlaua 25, parcela x7/1 a localității Bragadiru. La întocmirea actului de vânzare-cumpărare nr. x din 14.10.2004 nu s-au efectuat măsurători cadastrale, conform prevederilor Legii nr.7/1996.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, R. a vândut terenul în suprafață de 6304mp (6320,55 mp din măsurători) situat în comuna Bragadiru, Tarlaua 25, parcela x7/1, nr.cad.x1, intabulat în CF nr. x5, în indiviziune și în cote diferite lui C., E., G., I., K. și M.

Pârâții au dezmembrat terenul în 10 loturi cu nr.cad. de la x1/1 la x1/10, raportul de expertiză evidențiind suprapunerea acestora cu imobilul ce a purtat nr.cad.x6/2.

Astfel cum a rezultat din extrasele de carte funciară depuse la dosar, la 08.06.2011 OCPI a notat, din oficiu, în cărțile funciare ale imobilelor dezmembrate din nr.cad.x6/2 (partea a III-a - înscrieri privitoare la sarcini), suprapunerea cu terenul dobândit de pârâți, cu nr.cad. de la x1/1 la x1/10.

Calitatea procesuală activă a reclamanților a fost stabilită prin decizia civilă nr. 17 din 22.01.2014 și este confirmată de concluziile raportului de expertiză tehnică imobiliară administrat în cauză, care a stabilit identitatea dintre terenul ce a format obiectul titlului de proprietate nr. x din 16.12.1999 și cel dobândit în coproprietate de reclamanți, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 02.11.2004. În opinia instanței, împrejurarea că, ulterior, reclamanții, împreună cu ceilalți coproprietari, au înstrăinat anumite parcele din acest teren nu îi lipsește de legitimare procesuală. Această concluzie se impune întrucât suprapunerea notată de OCPI în cărțile funciare ale cumpărătorilor constituie o îngrădire adusă dreptului de proprietate al acestora, pentru care vânzătorii răspund în temeiul obligației instituite de art.1337 C.civ.

A mai reținut Curtea de apel că prin convenția autentificată sub nr. x din 09.05.2005 vânzătorul R. și cumpărătorii E., F., G., H., I., J., K., L. și M. au convenit revocarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, în condițiile prevăzute de art.969 al.2 C.civ., cumpărătorii declarând că le-a fost restituit prețul achitat la data autentificării contractului.

Întrucât pârâtul N. nu a participat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, dobândind drepturi în temeiul acestuia numai în virtutea prezumției de comunitate a bunurilor soților instituite de art.30 C.fam., convenția de revocare descrisă anterior, încheiată de soția sa, produce efecte și în ceea ce îl privește.

De asemenea, Curtea a notat că C., unul dintre cumpărătorii care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, și soția acestuia D. nu au participat la încheierea convenției revocatorii, însă acest fapt nu lipsește respectivul act juridic de efectele prevăzute de art.969 al.(2) C.civ. Valabilitatea consimțământului părților semnatare nu este condiționată de acordul pârâtului C. și al soției sale, iar obiectul și cauza convenției revocatorii sunt valabile. Revocarea are însă efecte numai în ceea ce le privește pe părțile semnatare ale convenției și nu are niciun efect asupra drepturilor dobândite de pârâții C. și D. în baza contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004.

Pe de altă parte, împrejurarea că, ulterior, pârâții semnatari ai convenției revocatorii s-au răzgândit și au consemnat la dispoziția fostului vânzător suma ce reprezentase prețul vânzării nu poate avea ca efect reînvierea unui contract desființat. Nici faptul că, după decesul fostului vânzător, succesorii în drepturi ai acestuia au ridicat suma consemnată la dispoziția lor, nu poate avea semnificația încheierii unui nou contract, cu atât mai mult cu cât art.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 (în vigoare la data consemnării sumei - 09.03.2007 - cât și la data cererii de eliberare - 23.11.2009) impunea forma autentică actelor de înstrăinare/dobândire a terenurilor.

Convenția revocatorie descrisă mai sus a avut ca efect, potrivit aprecierii instanței de apel, stingerea drepturilor de coproprietate dobândite de pârâții E., F., G., H., I., J., K., L., M. și N. asupra terenului intravilan arabil în suprafață de 6.304 mp (6.320,55 mp din măsurători), situat în localitatea Bragadiru, parcela x7/1, tarlaua 25, nr.cad.x1, intabulat în CF nr.x5, dobândite prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, contract care  a rămas în ființă în ceea ce îi privește pe pârâții C. și D.

Curtea a reținut că, potrivit dispozițiilor art.111 teza a II-a C.proc.civ., cererea în constatarea existenței sau inexistenței unui drept nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului.

În ceea ce îi privește pe pârâții care au consimțit la revocarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, aceștia ar fi lipsiți de legitimare procesuală pasivă într-o eventuală acțiune în constatarea nulității titlului de proprietate nr. x din 16.03.2004 emis de Comisia Județeană Ilfov de aplicare a Legii nr.18/1991, certificatului de moștenitor nr. x din 31.03.2004 și contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x  din 14.10.2004.

Prin urmare, Curtea a apreciat că, în privința lor, este admisibilă acțiunea în constatarea lipsei calității de proprietari asupra terenului astfel cum au solicitat reclamanții. O astfel de cerere este și întemeiată, întrucât, astfel cum s-a arătat anterior, drepturile lor asupra acestui imobil, dobândite prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004, au încetat la încheierea convenției revocatorii.

În ceea ce îi privește pe pârâții C. și D., întrucât față de ei contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004 a rămas în ființă, acțiunea în constatarea inexistenței dreptului de proprietate este inadmisibilă, reclamanții având la dispoziție acțiunea în realizare prin care să solicite constatarea nulității acestui contract împreună cu constatarea nulității titlului autorului primar și a titlurilor autorilor subsecvenți.

Cu referire la al doilea capăt de cerere, Curtea a reținut că Legea nr.7/1996 nu reglementează anularea numerelor cadastrale sau radierea acestora din cartea funciară. Reglementarea cuprinsă în art.33 și 34 pct.1 și 3 din Legea nr.7/1996 (forma anterioară intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, aplicabilă în raport de dispozițiile art.80 din Legea nr.71/2011) permite rectificarea cărții funciare dacă actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil ori au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea. În cauză însă, instanța nu a fost învestită nici cu o cerere de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 15.12.2004 și a titlurilor autorilor anteriori, în contradictoriu cu pârâții C. și D., nici cu o cerere de rectificare a cărții funciare deschise pe numele pârâților.

Împotriva acestei decizii și a deciziei nr. 17/A/2014 a aceleiași instanțe au declarat recurs pârâții E., F., G., H., I., J., K., L., M. și N., prin motive circumscrise pct. 8 și 9 ale art. 304 C.proc.civ., solicitând admiterea recursului și, în principal, casarea deciziei civile nr. 17/A/2014 și menținerea sentinței tribunalului iar, în subsidiar, casarea deciziilor civile nr. 17/A/2014 și nr. 383/A/2016 și trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de apel. Au solicitat totodată admiterea excepțiilor privind lipsa calității procesuale active a reclamanților și inadmisibilitatea acțiunii.

1.Recurenții critică soluția respingerii excepției lipsei calității procesuale  active de către instanța de apel, considerând că aceasta a interpretat greșit actul juridic dedus judecății,  a schimbat natura și înțelesul lămurit și  vădit  neîndoielnic  al acestuia (art.304.pct.8 C.proc.civ.).

În acest sens, arată că, deși a constatat că doar o parte din terenul din tarlaua 25 (proprietatea pârâților), parcela x7/1 ar fi inclusă în terenul coproprietatea reclamanților, instanța a concluzionat, fără vreun temei, că reclamanții au devenit coproprietari asupra întregului teren deținut cu titlu de proprietate de către pârâți și, ca urmare, reclamanții au calitate procesuală activă.

Din titlul de proprietate invocat (actul de vânzare-cumpărare aut. cu nr. x din 2.11.2004) nu rezultă că terenul proprietatea pârâților este inclus în parte sau în întregul său în terenul  coproprietatea reclamanților. Pe cale de consecință, din interpretarea greșită a actului dedus judecații  a rezultat o soluție nelegală, Curtea conferind nelegal calitate procesuală activă reclamanților.

Susțin recurenții că, în motivarea soluției de respingere a excepției lipsei calității procesuale active, se invocă și suprapunerea terenurilor care ar rezulta din constatările făcute de OCPI, cu toate că titlurile de proprietate cu privire la care este reținută suprapunerea vizează alți proprietari decât reclamanții și pârâții.

De evidențiat este faptul că, în ceea ce privește dreptul de proprietate al reclamanților, acesta a suportat multiple modificări în timp ca suprafață, situație juridică și  titulari.

Se susține și faptul că acțiunea este formulată doar de A. și B., care pretind că sunt proprietarii întregii suprafețe de teren de 95.000 m.p., conform titlului de proprietate nr. x/1999 emis pe numele autorilor O. și P., deși reclamanții sunt coproprietari, alături de U., ai suprafeței de teren de 228.125 mp în care s-ar include o parte din terenul pârâților. Nefăcându-se o partajare a terenului, singuri, intimații reclamanți nu au calitate procesuală de a formula prezenta acțiune întrucât nu este îndeplinită condiția coparticipației tuturor coproprietarilor la întreprinderea demersului judiciar.

Chiar dacă, în decizia civilă pronunțată de Curtea de apel pe fondul cauzei, este confirmată calitatea procesuală activă a reclamanților prin raportul de expertiză administrat în cauză, din care rezultă identitatea dintre terenul ce a format obiectul titlului de proprietate nr. x din 16.12.1999 și cel dobândit de reclamanți în coproprietate prin actul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x/2004, reclamanții au înstrăinat unor terțe persoane parcele din totalul terenului deținut în proprietate în suprafață de 228.125 mp prin act autentic în anul 2011, deși la OCPI era notată din anul 2004  suprapunerea de terenuri.

Cum reclamanții au formulat acțiunea invocând un drept de proprietate pe care nu îl au, neexistând identitate între dreptul dedus judecații și dreptul aflat în patrimoniul reclamanților (întrucât nu au dovedit ca sunt proprietarii terenurilor susținut a fi suprapuse cu terenul proprietatea pârâților), recurenții solicită a se constata că reclamanții nu au calitate procesuală activă, sentința civilă pronunțată de Tribunalul Ilfov fiind una legală ce se impune a fi menținută.

Se mai susține că, în decizia pronunțată pe fondul cauzei, calitatea procesuală activă a reclamanților este întemeiată pe garanția pentru evicțiune a înstrăinătorului, deși acest temei nu a fost invocat de către reclamanți.

Recurenții apreciază că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății având în vedere următoarele considerente:

În ceea ce-l privește pe N., proprietar codevălmaș cu M., care nu a semnat așa numita convenție de revocare, s-a reținut în mod greșit și nelegal de către Curte că semnarea convenției de către soția sa produce efecte și în ceea ce-l privește, câtă vreme a devenit copărtaș ca urmare a semnării actului de vânzare-cumpărare de către soția sa.  Nu există mandat tacit al soților când este în discuție un act de dispoziție care ar conduce la pierderea unor bunuri. Motivarea instanței este una greșită întrucât, indiferent de faptul că acest apelant pârât a dobândit dreptul de proprietate ca urmare a prezumției comunității de bunuri, pierderea dreptului din patrimoniul său se poate produce doar ca urmare a exprimării exprese a consimțământului său. Sub acest aspect soluția este una nelegală în raport de apelantul N. și de temeiul de drept arătat de instanța - art.969 al. (2) C.civ.

Se arată că așa numita convenție de revocare nu a fost semnată nici de către C. și D.

Potrivit susținerilor recurenților, părțile semnatare au considerat că această convenție de revocare nu a existat niciodată, nefiind semnată de către toți proprietarii cumpărători și astfel că nu se pune problema „răzgândirii” lor, astfel cum se motivează de către Curte.

În realitate, prețul vânzării a fost pus la dispoziția vânzătorului și acesta a înțeles să îl ridice, ratificând astfel transferul dreptului de proprietate către apelanți pârâți.

Contrar statuării instanței de apel, acțiunea este inadmisibilă, susțin recurenții, în raport de dispozițiile art. 111 teza a II-a C.proc.civ.

Pe de o parte, pentru că este întemeiată  în drept pe dispozițiile art.33 din Legea nr.7/1996, dispoziții abrogate prin pct.4 din Legea nr.71/2011 începând cu data de 1.10.2011 astfel că nu poate face obiectul judecații o cerere formulată în baza unor dispoziții abrogate.

Pe de altă parte, pentru că apelanții-pârâți sunt proprietari (alături de D. și D.) ai terenului în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 15.12.2004.

La momentul cumpărării în indiviziune a terenului, acesta nu era grevat de nicio sarcină și nu se suprapunea cu niciun alt teren.

La data de 8.03.2005 pârâții au încheiat un act de partaj voluntar prin care au pus capăt stării de indiviziune și au devenit, fiecare, proprietari exclusivi pe câte o suprafață de teren din totalul de 6.304 m.p.

Ca urmare a faptului că terenul a fost îngrădit de persoane  necunoscute care le-au făcut  imposibil accesul pe proprietate și a fost secționat de un drum pe care s-au amplasat obiecte de iluminat stradal, au fost împiedicați să își construiască locuințe (scopul cumpărării terenurilor în discuție).

Considerând, la un anumit moment, că terenul lor nu a reprezentat un obiect material real al contractului de vânzare-cumpărare, au încheiat așa-numita convenție de revocare, invocată de  reclamanți în acțiune.

Susțin că respectiva convenție nu a produs efectul juridic al revocării actului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 15.12.2004 pentru următoarele motive:

- convenția nu a fost semnată de C. și D., prin urmare lipsește consimțământul valabil exprimat al tuturor coindivizarilor, așa cum în mod legal ar fi trebuit să existe având în vedere că toți pârâții și-au exprimat consimțământul la cumpărarea terenului în indiviziune și, prin urmare, pentru a revoca actul de vânzare-cumpărare trebuia respectată regula unanimității și a simetriei;

- nu există nicio sentință judecătorească din care să rezulte nulitatea, anularea, rezoluțiunea, rezilierea actului de vânzare-cumpărare prin  care pârâții au devenit titularii dreptului de proprietate pe terenul în discuție;

- convenția nu a fost intabulată, nu este opozabilă terților și nu a intrat în circuitul civil, părțile înțelegând să nu îi dea eficiență întrucât, ulterior, pârâții au consemnat  suma ce reprezenta prețul vânzării pe numele vânzătorului care a acceptat-o și încasat-o conform notificării din 12.03.2007 și recipisei de consemnare la CEC (toate actele emise de BEJ X.). Din  documentele depuse,  rezultă  că  R.R.  în  calitate de succesoare  a vânzătorului (mama acestuia) a ridicat recipisa nr. x din 9.03.2007 în suma de 24,800 lei, la data de 23.11.2009, sumă ce reprezintă prețul vânzării.

În acțiune se susține în  mod  nereal ca  instanța a  constatat în  mod definitiv și irevocabil restituirea prețului către vânzătorul R. În realitate, așa cum rezultă din decizia civilă nr. 132/A din 20.01.2006 pronunțată de Tribunalul București, Secția a III-a civilă, a fost respins ca inadmisibil capătul de cerere având ca obiect constatarea că reclamantul (R.) le-a restituit pârâților prețul vânzării.

Și tot în mod definitiv și irevocabil s-a respins capătul de cerere privind constatarea nulității  contractului  de vânzare-cumpărare ce  reprezintă  titlul  pârâților.

În concluzie, recurenții pârâți susțin că sunt proprietarii terenului în discuție în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x/2004 și a actului de partaj voluntar, intabulate în CF nr. x5,  aceste acte nefiind desființate prin nicio modalitate legală și, în orice caz, conform  acțiunii instanța nu este chemată să se pronunțe pe așa-zisa convenție de revocare, ci pe actele de proprietate cadastrate și intabulate, astfel cum  rezultă din extrasele de carte funciară.

Este adevărat că din cartea funciară rezultă că suprafețele proprietatea pârâților se suprapun cu suprafețe aparținând cu titlu de proprietate unor diferite persoane, dar pentru a se stabili care dintre persoane are un titlu mai caracterizat este necesară formularea unei acțiuni în revendicare și nu în constatare.

În opinia recurenților, nu este legal ca, pe calea unei acțiuni în constatare, chiar negativă, să se stabilească cine este proprietarul suprafețelor în litigiu, dacă vreuna dintre părțile litigante are sau nu drept de proprietate asupra terenului, câtă vreme pârâții au făcut dovada existentei titlului lor de proprietate. În plus, greșit se arată în acțiune că motivul revocării vânzării l-a constituit faptul că „terenul vândut nu a aparținut vânzătorului R." întrucât terenul era în proprietatea vânzătorului la momentul încheierii actului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din titlul de proprietate ce a stat la baza vânzării.

Față de cele ce preced, solicită respingerea acțiunii ca inadmisibilă.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține următoarele

:

În cadrul acestei critici, întemeiată pe dispozițiile art.304 pct.8 C.proc.civ., recurenții susțin că instanța ar fi interpretat greșit actul dedus judecății, respectiv contractul de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul reclamanților, întrucât aceștia nu au dovedit, prin înscrisul respectiv, dreptul de proprietate asupra terenului despre care pretind că se suprapune cu cel al pârâților, nu sunt proprietari exclusivi ai acestui teren și  pentru că, la rândul lor, ar fi înstrăinat o parte din teren în favoarea unor terți.

Motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C.proc.civ. pe care recurenții își întemeiază prezenta critică este reglementat pentru a sancționa o hotărâre care nesocotește principiul înscris în art. 969 din Codul civil, trecând peste voința părților exprimată în termenii și clauzele contractului.

Critica recurenților nu poate fi încadrată în acest motiv de recurs întrucât împrejurarea că reclamanții nu ar fi proprietarii terenului în litigiu, sub aspectele dezvoltate în cuprinsul criticii, ce ar determina reținerea lipsei calității procesuale active, nu poate fi dedusă din interpretarea efectelor actului juridic, ci ține de aplicarea corectă a legii, respectiv de verificarea identității dintre titularul acțiunii și cel al dreptului pretins în cauză, urmând a fi analizată prin prisma motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.9 C.proc.civ.

Din această perspectivă, Înalta Curte constată că soluția instanței de apel care a respins excepția invocată, este corectă. Deși calitatea procesuală este o condiție de fond a acțiunii, verificările privind îndeplinirea acestei condiții nu presupun o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu, ci dovedirea existenței elementelor din care să rezulte concordanța între afirmațiile deduse judecății ale părții reclamante și calitatea sa aparentă de titular al dreptului pretins, condiție îndeplinită în cauză, prin coroborarea înscrisurilor menționate.

În acest sens, instanța a apreciat că reclamanții sunt titularii dreptului pretins, coroborând titlul de care aceștia s-au prevalat cu titlul de proprietate al autorului pârâților și cu mențiunile din cartea funciară în care este notată existența unei suprapuneri a terenurilor.

Ulterior, în cadrul analizei pe fond a situației de fapt întreprinse de instanța de apel a fost confirmată această împrejurare, prin administrarea raportului de expertiză topografică, ale cărui concluzii nu au fost contestate în termenul legal de către pârâți.

Pe de altă parte, nici faptul că reclamanții, coproprietari în indiviziune alături de U., au formulat singuri cererea de chemare în judecată nu poate duce la constatarea lipsei calității lor procesuale active și nu atrage un fine de neprimire a acțiunii, întrucât aceștia nu efectuează un act de dispoziție, ci de conservare a dreptului lor și a posesiei exercitate asupra terenului, nefiind impusă o condiție de unanimitate a coproprietarilor în ceea ce privește o atare manifestare de voință. În acest sens, este incident art. 643 alin. (1) și (2) din noul C.civ., aplicabil în cauză conform dispozițiilor  art.63 din Legea nr.71/2011, potrivit căruia fiecare coproprietar poate sta singur în justiție în orice acțiune privitoare la coproprietate, hotărârile pronunțate în folosul coproprietății profitând tuturor coproprietarilor.

Totodată, verificând existența și actualitatea interesului legitim, ca și condiție de exercitare a acțiunii,  instanța de apel a ținut cont de aserțiunea pârâților în sensul că  reclamanții ar fi înstrăinat o parte din terenul în litigiu în favoarea unor terțe persoane și că titlurile de proprietate cu privire la care este reținută, în încheierea de carte funciară, suprapunerea ar viza alți proprietari și, raportat la această împrejurare, a identificat actualitatea interesului juridic protejat prin faptul că, în calitate de vânzători ai unui teren pentru care este notată o suprapunere a două titluri, răspund pentru evicțiune, chiar dacă o astfel de notare nu are ca efect indisponibilizarea bunului.

În plus, susținerea în sensul că din titlul reclamanților nu rezultă că terenul  proprietatea pârâților este inclus în parte sau în întregul său în terenul coproprietatea reclamanților nu reprezintă o critică de nelegalitate ci o chestiune de apreciere a probelor ce tinde la a schimba o situație de fapt, astfel cum a fost reținută în faza devolutivă a procesului prin interpretarea probatoriului administrat în cauză. Din acest punct de vedere nu se poate vorbi de o interpretare greșită a efectelor juridice ale actului translativ de proprietate sau de o aplicare greșită a legii, ci de o verificare de fapt privind locul situării terenului, obiect al litigiului, împrejurare ce a fost lămurită în apel și care nu poate face obiectul unei cenzuri în recurs.

În ceea ce privește efectele convenției de revocare a vânzării, acestea au fost stabilite de instanța de apel în cadrul verificărilor privind admisibilitatea acțiunii, astfel că nu se poate reține aserțiunea pârâților în sensul că instanța nu este chemată să se pronunțe pe așa-zisa convenție de revocare, ci exclusiv pe actele de proprietate cadastrate și intabulate, astfel cum  rezultă din extrasele de carte funciară.

Pentru a reține admisibilitatea acțiunii, instanța de apel a plecat de la constatarea că vânzarea a fost revocată și prețul a fost restituit, astfel că pârâții, care nu dețin posesia terenului, nu mai pot justifica un titlu de proprietate în baza căruia să inițieze o acțiune în revendicare pentru compararea de titluri iar reclamanții, la rândul lor, nu mai au la îndemână, în contradictoriu cu recurenții, o acțiune în constatarea nulității titlurilor de proprietate ale acestora.

Cum reclamanții exercită și posesia terenului, s-a considerat că acțiunea reglementată de art.111 C.proc.civ. reprezintă singura modalitate procesuală pentru a constata faptul că nu există un alt titlu ce s-ar putea opune celui al reclamanților (respectiv a se constata inexistența titlului pârâților).

Pârâții s-au opus admisibilității acestei căi procesuale susținând că instanța de apel ar fi interpretat greșit convenția revocatorie în ceea ce privește efectele produse, considerând că dețin în continuare un titlu de proprietate valabil asupra terenului.

Este corectă aprecierea instanței de apel cu privire la valabilitatea convenției încheiată la data de 9.05.2005 de revocare a contractului nr. x din 15.12.2004, cel prin care pârâții au cumpărat terenul în litigiu de la numitul R.

Efectul revocator al acestei convenții  a fost constatat, de altfel, și în considerentele sentinței nr. 2992 din 31.09.2005 a Judecătoriei Buftea prin care s-a respins acțiunea în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare cu motivarea că nu a existat o cauză de ineficiență juridică la momentul încheierii lui și că vânzarea lucrului altuia nu are semnificația lipsei de obiect material a contractului, acesta încetându-și efectele prin revocarea sa iar cumpărătorilor fiindu-le restituit prețul plătit. Chiar dacă mențiunea din dispozitiv prin care s-a constatat restituirea prețului plătit a fost înlăturată în apel, prin decizia nr.132 din 20.01.2016 a Tribunalului București care a considerat inadmisibilă constatarea unei situații de fapt, soluție păstrată prin decizia nr. 1401 din 19.06.2006 a Curții de Apel București pronunțată în recurs, în această ultimă decizie s-a reținut că împrejurarea restituirii prețului a fost recunoscută de pârâți și consemnată într-un înscris autentificat de notarul public.

Recurenții au contestat valabilitatea convenției, apreciind că încalcă principiul unanimității și simetriei juridice, întrucât nu a fost semnată de toate persoanele îndreptățite.

Înalta Curte constată că părțile care au încheiat convenția revocatorie sunt cele ce figurează în contractul de cumpărare, cu excepția soților C. și D. care, nesemnând convenția, și-au păstrat în patrimoniu dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren, cu privire la care cumpărătorii ieșiseră din indiviziune, anterior revocării, printr-un act de partaj voluntar încheiat la 8.03.2005.

Prin urmare, contrar susținerilor recurenților, nu se poate reține încălcarea principiului unanimității la revocarea convenției în condițiile în care întinderea dreptului de proprietate aflat în patrimoniul cumpărătorilor era determinat, pentru fiecare lot, în cotă indiviză încă de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și, în plus, la momentul revocării acestuia fusese sistată starea de indiviziune, dreptul de proprietate al părților purtând asupra unui bun individual determinat, astfel încât pentru fiecare lot, în parte, poate fi analizată revocarea convenției, raportată la manifestarea de voință a fiecărui proprietar.

Referitor la critica privind lipsa unui mandat expres al pârâtului N. dat soției sale M. la înstrăinarea bunului comun, Înalta Curte reține, substituind considerentele deciziei recurate, că acesta nu se poate prevala de inexistența consimțământului său la încheierea convenției de revocare a vânzării pentru motivul că înstrăinătorul nu era proprietarul imobilului, întrucât s-ar întemeia pe însuși caracterul ilicit al convenției de vânzare pentru a obține validarea acesteia.

Inexistența consimțământului coproprietarului la înstrăinarea bunului imobil poate fi invocată în scopul protejării unei convenții valide de dobândire a acestui bun, dar nu a uneia care s-a dovedit a fi ilicită prin cauza ei, de vreme ce ambele părți contractante au cunoscut și au acceptat, prin încheierea convenției de revocare, că cel care vinde nu este proprietar.

Față de aceste împrejurări, nu poate fi reținută critica recurenților nici din perspectiva unei greșite interpretări a efectelor convenției și nici a unei aplicări greșite a legii.

Faptul că ulterior încheierii convenției de revocare pârâții au consemnat prețul, din nou, pe seama și la dispoziția vânzătorului, succesorul acestuia chiar încasându-l în anul 2009, nu prezintă relevanță asupra efectelor pe care respectiva convenție le-a produs la data încheierii ei, vânzarea fiind revocată și părțile repuse în situația anterioară începând cu acel moment, potrivit principiului

mutuus consensus, mutuus dissensus

, fără a fi necesar a se constata pe cale judiciară un astfel de efect. Pentru a opera un nou transfer al dreptului de proprietate către pârâți se impunea exprimarea unui nou acord de voință al părților în condițiile legii, ceea ce nu s-a întâmplat la momentul consemnării, din nou, a prețului de achiziție al terenului pe seama și la dispoziția vânzătorului.

Nici împrejurarea că o astfel de convenție nu ar fi fost intabulată în cartea funciară nu reprezintă un argument pentru ineficiența sa juridică întrucât o atare mențiune nu are efect constitutiv ci de opozabilitate față de terți a dreptului înscris. Or, în cauză, chiar reclamanții, care în calitate de terți s-ar fi putut opune efectelor convenției invocând inopozabilitatea, sunt cei care se prevalează de aceste efecte care au atras caducitatea titlului pretins de recurenți asupra terenului în litigiu.

În ceea ce privește inadmisibilitatea acțiunii raportată la temeiul de drept al art.33 din Legea nr.7/1996, invocat de reclamanți, această susținere nu va fi analizată întrucât se referă la  capătul de cerere privind anularea numerelor cadastrale, respins de instanță pentru inexistența unui temei juridic care să permită susținerea unei astfel de cereri.

Pentru aceste considerente, constatând că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile reglementate de art. 304 pct. 8 și 9 C.proc.civ., Înalta Curte a respins, în baza art.312 alin.(1) C.proc.civ., recursul ca nefondat.