ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 403/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 403/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Decizia

nr. 403/2016

Asupra recursurilor

de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Judecătoriei Bolintin Vale la data de 21 mai 2009, sub nr. x/192/2009, reclamanta

SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând obligarea acesteia:

la a-i lăsa pașnica folosință a terenului de 4.500 mp situat

în extravilanul comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, tarla XX, parcela YY, cu vecinătăți:

la nord – C., la est - DE, la sud – D., la vest - DE și a terenului extravilan

agricol de 5.600 mp, aflat în aceeași localitate, tarla și parcelă,

cu vecinătăți: la nord – E., la est - DE, la sud – F., la vest -

DE, de a evacua imediat terenurile, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanta a arătat

că s-a aflat în posesia terenurilor începând cu data de 14 mai 2008, dată

la care a încheiat antecontractul de vânzare–cumpărare cu numitul G., autentificat

din 14 mai 2008 de B.N.P. H. și antecontractul de vânzare–cumpărare autentificat

de același notar, din 14 mai 2008, cu numitul I. Anterior datei intrării

în posesie, terenurile au fost folosite de promitenții vânzători.

La data de 01

iunie 2008, posesia reclamantei a fost tulburată prin violență și

cu rea credință de către pârâtă, care a executat lucrări

de construcție în vederea edificării de imobile prin decopertarea terenurilor,

înlăturarea culturilor agricole, lucrări de excavații, fundații,

terasamente, îngrădiri. Pârâtei i s-a comunicat notificarea din 06 iunie 2008

prin executor judecătoresc, prin care a fost somată să oprească

lucrările, să evacueze terenul și să plătească daunele

cauzate, însă aceasta a refuzat să se conformeze, arătând că

respectivul teren este proprietatea sa și este înscris în cartea funciară.

Pentru comparație, pârâta a solicitat reclamantei datele cadastrale și

de carte funciară privind amplasamentul terenurilor, dar reclamanta nu a putut

satisface o astfel de cerință, deoarece cei de la care a dobândit imobilele

au fost în imposibilitate de a întocmi documentația cadastrală.

În cauză,

planul parcelar pentru tarla XX, prezentat de autoritatea administrativă locală

– Primăria Bolintin Deal la data de 10 aprilie 2008, a făcut posibilă

identificarea amplasamentelor terenurilor aflate în posesia reclamantei pe baza

unei expertize extrajudiciare topografice și, conform acesteia, s-a făcut

transferul proprietății prin sentințele civile nr. 27 din 12

februarie 2009 și nr. 36 din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul

Giurgiu. Amplasamentele astfel determinate, în raport de titlurile autorilor și

arătatul plan parcelar pune în evidență că pârâta ridică

construcțiile pe proprietatea reclamantei.

Prin întâmpinare,

pârâta SC B. SRL a invocat excepția lipsei calității de reprezentant,

precum și pe cea a lipsei calității procesuale active, deoarece reclamanta

nu a avut posesia terenurilor așa cum o invocă, acestea fiind stăpânite

de pârâtă încă din 2007. Terenul este înscris în C.F. sub nr. J. prin

încheierea de intabulare din 18 iulie 2007 și localizat în concordanță

cu datele cadastrale înscrise.

La data de 10

februarie 2010, reclamanta SC A. SRL și-a modificat cererea din posesorie în

acțiune în revendicare, solicitând să fie obligată pârâta să-i

lase deplina proprietate și liniștita posesie și folosință

a terenului, să ridice pe cheltuiala sa construcțiile edificate fără

acordul reclamantei și să plătească despăgubiri pentru

lipsa de folosință a suprafeței ocupate de aproximativ 3.000 mp,

estimată la valoare de 1,5 euro/mp/lună, sumă înmulțită

cu suprafața și durata până la data predării. Valoarea rezultată

conform relației arătate, la data formulării cererii, a fost stabilită

de reclamantă la suma de 45.000 euro, adică 185.841 RON.

Revendicarea a

fost fundamentată pe faptul că titlul reclamantei este mai bine caracterizat,

în legătură cu realul amplasament al terenului în tarlaua XX, parcela

YY, care rezultă din titlurile de proprietate ale autorilor săi și

planurile parcelare, pe când titlul pârâtei indică amplasamentul în tarlaua

ZZ, parcela WW.

În ce privește

desființarea construcțiilor, reclamanta și-a întemeiat solicitarea

pe reaua-credință a pârâtei-constructor, începând cu data la care a fost

notificată, de la acel moment fiindu-i cunoscute lipsurile titlului său.

Referitor la despăgubirilor

solicitate, reclamanta a arătat că, atunci când încetează buna-credință,

faptele următoare au caracter ilicit, iar prejudiciul cauzat persoanei inocente

de o asemenea atitudine trebuie integral reparat. În cazul de față, construcțiile

împiedică folosința terenului de către reclamantă, fiind drept

ca pârâta să îi plătească contravaloarea beneficiilor nerealizate.

În drept, au fost

invocate dispozițiile art. 480 și urm., art. 494 și urm., art. 998

și urm. C. civ.

Pârâta SC B. SRL

a formulat cerere de chemare în garanție a SC K. SRL pentru evicțiune,

arătând că a devenit proprietara terenului de 69.200 mp situat în Bolintin

Deal, județul Giurgiu, tarlaua ZZ, parcela WW prin cumpărare, conform

contractului autentificat din 17 iulie 2007 de la această societate, iar, potrivit

art. 1337 C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul împotriva

evicțiunii totale și parțiale.

În cauză,

terenul este înregistrat în C.F. nr. J a localității Bolintin Deal sub

număr cadastral VV - JJ, - KK, - UU, - QQ, - RR, - SS, - TT, - HH, - LL, -

MM, cu vecinătăți: la nord – drum comunal, la sud – drum comunal,

la vest – teren deținut de vânzător, la est – teren deținut de vânzător.

Ulterior, s-a obținut și număr poștal, nr. XXX.

SC K. SRL a formulat

întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii

de chemare în judecată, formulată de SC A. SRL și a cererii de chemare

în garanție formulată de pârâta SC B. SRL. A cerut să se constate

suspendată de drept cererea îndreptată împotriva sa, în baza art. 36 din

Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței. Pe fond, chemata în garanție

a susținut că suprafețele de teren, pe care le-a alipit și vândut

pârâtei, le-a dobândit legal de la proprietarii înscriși în cartea funciară,

pe toată durata stăpânirii nefiindu-i tulburată posesia în niciun

fel.

Prin sentința

civilă nr. 306 din 10 februarie 2010, Judecătoria Bolintin Vale și-a

declinat competența în favoarea Tribunalului Giurgiu în raport de obiectul

cererii și valoarea declarată a acestuia de 600.000 RON. Cauza a fost

înregistrată, sub același număr, pe rolul Tribunalului Giurgiu la

data de 10 mai 2010.

La data de 26

iunie 2010, pârâta SC B. SRL și-a completat întâmpinarea, arătând că

a dobândit terenul prin contractul autentificat de B.N.P. L., din 17 iulie 2007,

de la SC K. SRL, acesta este înscris în C.F. nr. J și, conform Legii nr. 7/1996,

dreptul său astfel dobândit este opozabil reclamantei, care nu a dovedit, în

legătură cu dreptul ce-l invocă, o asemenea înscriere. Pârâta a precizat

că are posesia terenului asupra căruia a edificat o construcție,

reclamanta neposedând niciodată vreo porțiune din imobilul respectiv.

Titlul de proprietate al reclamantei este ulterior celui al pârâtei, iar expertizele

care au justificat pronunțarea hotărârii judecătorești care

să țină loc de act autentic nu au avut la bază culegeri de date

de la fața locului. O atare stare de fapt, în cadrul acțiunii, dă

preferință, comparându-se titlurile - celui mai bine caracterizat, respectiv

celui mai vechi.

În cauză,

pârâta a depus toate diligențele pentru a verifica situația juridică

a imobilului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și a putut

astfel constata că terenul era înscris în cartea funciară, că nu

există litigii notate sau sarcini asupra acestuia, predarea efectivă a

amplasamentului făcându-se prin proces-verbal de predare-primire, identificat

în concordanță cu coordonatele stereografice din documentația cadastrală.

Notificarea transmisă

la data de 06 iunie 2008, de I. și G., nu avea cum să schimbe încredințările

sale privind calitățile dreptului dobândit, atâta timp cât atenționarea

nu era însoțită de atestări similare, respectiv înscrierile în cartea

funciară. Deși arătatele persoane cunoșteau situația, notificarea

dovedind incontestabil acest fapt, au continuat demersurile împreună cu reclamanta

pentru pronunțarea unor hotărâri judecătorești care să

transfere dreptul de proprietate.

La data de 21

mai 2012, reclamanta SC A. SRL a formulat cerere de chemare în garanție a numiților

I. și G., prin care a solicitat ca, în situația respingerii cererii sale

de chemare în judecată, să fie obligați aceștia la restituirea

parțială a unei părți din prețul terenului de care s-ar

vedea evinsă reclamanta, cuantificată la suma de 41.580 euro pentru chematul

în garanție I. și 56.350 euro pentru G.

Prin încheierea

din 13 septembrie 2012, la prezenta cauză a fost conexat Dosarul nr. x/122/2011,

având ca obiect acțiunea în revendicare a unei porțiuni din același

terenuri formulată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC

M. SRL, prin care a solicitat obligarea acesteia să-i lase în deplină

proprietate și liniștită posesie terenul extravilan în suprafață

de 4.500 mp, situat în extravilanul comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, tarla XX,

parcela YY, învecinat la nord cu C., la este cu DE, la sud cu D. și la vest

cu DE, dobândit prin sentința civilă nr. 36 din 23 februarie 2009, pronunțată

de Tribunalul Giurgiu, și terenul arabil în suprafață de 5.600 mp,

învecinat cu primul, cu următoarele vecinătăți: la nord – E.,

la sud – F., și la est și vest – DE, dobândit prin sentința civilă

nr. 27 din 12 februarie 2009 a Tribunalului Giurgiu.

Reclamanta a solicitat,

de asemenea, în baza dispozițiilor art. 494 alin. (2) C. civ., obligarea pârâtei

SC M. SRL să ridice pe cheltuiala sa toate construcțiile și amenajările

efectuate și să readucă terenurile în starea anterioară edificării

acestor lucrări; în subsidiar, a solicitat ca, în cazul în care pârâta nu va

aduce la îndeplinire obligația anterior menționată, reclamanta să

fie autorizată de către instanță să demoleze construcțiile

cu mijloace proprii, iar pârâta să fie obligată să suporte cheltuielile

aferente acestei operațiuni; reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata

sumei de 78.862,5 euro, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință,

evaluată la nivelul chiriei lunare utilizate în zonă pentru folosința

terenului.

În motivare, a

arătat că terenul ocupat abuziv are o suprafață de 3.505 mp,

astfel cum a rezultat din planul de măsurători efectuat de expertul tehnic

consultat. Pârâta, printr-o identificare eronată a amplasamentului proprietății

sale, rezultată din ignorarea vecinătăților acestuia și

a planului parcelar, a pus stăpânire pe o porțiune a terenurilor aflate

în proprietatea reclamantei.

În aceste condiții,

prin notificarea comunicată la data de 23 martie 2010, pârâtei i s-a cerut

să înceteze edificarea oricărei construcții pe terenul aflat în proprietatea

reclamantei. Prin urmare, orice lucrare efectuată de către pârâtă

după comunicarea notificării demonstrează reaua-credință

a acesteia, întrucât de la acest moment îi erau cunoscute viciile titlului său.

În drept, a invocat

dispozițiile art. 480 și urm., art. 494 și urm. C. civ.

Prin cererea formulată

la data de 03 octombrie 2011, reclamanta a completat cererea de chemare în judecată,

solicitând constatarea nulității absolute a actului de alipire autentificat

din 06 iulie 2007 de B.N.P. N. și a încheierii înscrise în cartea funciară

a comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu la nr. II, privind dreptul de proprietate

cu titlu de drept de alipire în favoarea SC K. SRL; constatarea nulității

absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007,

încheiat între SC K. SRL și pârâta SC M. SRL, urmare aplicării principiului

„resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis” și „nemo dat quod non habet”;

constatarea nulității absolute parțiale a contractului de ipotecă

autentificat din 15 noiembrie 2010 de B.N.P. O., încheiat între pârâta SC M. SRL

și Banca P. SA asupra terenului cu nr. cadastral AA, BB, CC, DD, înscris în

C.F. nr. II a comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu; radierea din evidențele

O.C.P.I. a mențiunilor înscrise în C.F. nr. II, deschisă în baza contractului

de alipire și a mențiunilor făcute potrivit contractului de vânzare-cumpărare

și contractului de ipotecă.

În susținerea

acestor solicitări, reclamanta a arătat că operațiunea de alipire

a fost fictivă și a vizat terenuri care nu erau alăturate și,

din acest motiv, vecinătățile terenurilor alipite nu corespund cu

cele indicate în actul de alipire.

Acest aspect nu

îi conferă pârâtei SC M. SRL calitatea de subdobânditor de bună credință,

întrucât titlul transmițătorului de la care a primit dreptul și cuprinsul

cărții funciare nu erau în concordanță cu situația juridică

reală, condiție negativă cerută expres de art. 31 alin. (2)

din Legea nr. 7/1996 pentru ca subdobânditorul să fie considerat de bună

credință. Astfel, pârâta SC M. SRL nu poate invoca principiul publicității

materiale prevăzut de art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Pârâta SC M. SRL

a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererilor formulate de reclamantă

împotriva sa, ca neîntemeiate. De asemenea, a formulat și o cerere de chemare

în garanție pentru evicțiune împotriva SC K. SRL, solicitând ca, în situația

admiterii cererii de chemare în judecată, aceasta să fie obligată

să-i restituie prețul terenului de care ar fi evinsă, costurile construcției

edificate și cheltuielile de judecată.

A arătat

că este subdobânditor de bună-credință, că terenul pe care

la cumpărat era înscris în cartea funciară a localității Bolintin

Deal, identificarea fiind realizată potrivit datelor cadastrale atașate

cărții funciare; intrarea în posesie nu a întâmpinat nicio opoziție,

iar construcțiile au fost autorizate conform legii înainte de edificare. De

altfel, verificări privind dreptul său de proprietate a făcut și

Banca P. SA, când terenul a fost ipotecat și nici aceasta nu a sesizat vreo

neconcordanță între înregistrările de carte funciară și

situația juridică reală a dreptului de proprietate. A precizat că

notificarea la care se raportează reclamanta a făcut vorbire de terenul

aparținând SC K. SRL, așa încât actul a fost înaintat acestei societăți.

La rândul său,

la data de 22 martie 2012, SC K. SRL, prin administratorul judiciar, a formulat

întâmpinare la cererea de chemare în garanție, arătând că se impune

respingerea acțiunii în revendicare, solicitând suspendarea judecării

acesteia în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006.

Pârâta Banca

P. SA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii privind

constatarea nulității parțiale a contractului de ipotecă autentificat

din 15 noiembrie 2010 de B.N.P. O., ca neîntemeiată, menționând că

actele de alipire și contractul de vânzare-cumpărare, din care rezidă

garanția, sunt valide, amplasamentul terenurilor fiind identificat prin înscrierile

din cartea funciară, care sunt în acord cu situația juridică a dreptului.

La data 22

martie 2012, reclamanta SC A. SRL a precizat temeiul de drept al cererii având ca

obiect de constatarea nulității absolute parțiale a contractului

de ipotecă - art. 1770 C. civ.

Reclamanta SC

A. SRL a formulat, la 18 mai 2012, o cerere de chemare în garanție împotriva

numiților I. și G., prin care a solicitat ca, în baza art. 1337 și

urm. C. civ., în situația respingerii cererii în revendicare îndreptată

împotriva pârâtei SC M. SRL, aceștia să fie obligați, după cum

urmează: I. la restituirea sumei de 72.765 euro, reprezentând prețul suprafeței

ocupate de pârâtă de 2.079 mp (35 euro/mp x 2079 mp); G. la restituirea sumei

de 49.910 euro, constând în prețul suprafeței ocupate de 1.426 mp (35

euro/mp x 1.426mp).

În motivare, reclamanta

a arătat că legea civilă obligă aceste persoane să garanteze

posesia și folosința terenul promis spre vânzare-cumpărare, conform

antecontractelor autentificate din 14 ianuarie 2008 și din 14 ianuarie 2008,

autentificate de B.N.P. H., cu modificările operate prin actele adiționale

din 14 ianuarie 2009, autentificate de B.N.P. Asociați Q. și R. din București.

Prin sentințele civile nr. 27 din 12 februarie 2009 și 36 din 23

februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu, s-a constatat perfectată

vânzarea terenurilor, iar, prin încheierile din 27 aprilie 2009, O.C.P.I. a respins

cererea de întabulare a dreptului de proprietate. A susținut că, datorită

informațiilor confuze furnizate de O.C.P.I., reclamanta a fost în măsură

să identifice cine este persoana care îi încalcă dreptul abia în data

de 30 august 2011.

Chemații

în garanție I. și G. au formulat întâmpinare la cererea reclamantei SC

A. SRL, solicitând respingerea acesteia, ca nefondată.

Aceștia au

relevat faptul că prețul menționat în actele de vânzare încheiate

între ei și reclamantă nu este cel real, cel negociat, fiind prevăzut

unul mai mare și, oricum, ceea ce s-a plătit efectiv au fost câte 15.000

euro pentru fiecare chemat în garanție, pentru restul prețului încheindu-se

un contract de împrumut, prin care garanții au creditat reclamanta. S-a invocat,

de asemenea, că reclamanta cunoștea la data achiziției situația

litigioasă a terenului, că acesta este ocupat și asupra lui se ridică

niște construcții. În data de 14 ianuarie 2009, SC A. SRL a dat o declarație

notarială, prin care a arătat că știe situația juridică

de fapt și de drept a terenului și cumpără pe riscul său,

cu obligația pentru vânzători de a sprijini activitatea de recuperare

a terenului.

La termenul de

judecată din 13 martie 2014, reclamanta și-a modificat pretențiile

privind valoarea lipsei de folosință cerută de la

fiecare pârâtă,

conform concluziilor experților evaluatori consultați.

Prin sentința

civilă nr. 41 din 21 martie 2013 (Dosar nr. x/122/2012), instanța a luat

act de înțelegerea părților cu privirea la renunțarea la judecata

cererilor de chemare în garanție formulate împotriva vânzătorilor.

Tribunalul Giurgiu,

prin sentința civilă nr. 33 din 4 aprilie 2014, a admis cererile formulate

de reclamanta SC A. SRL privind majorarea cuantumului despăgubirilor aferente

lipsei de folosință a terenului și obligarea pârâtei SC B. SRL să-i

lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 2.800 mp, identificată

conform planului de amplasament prin punctele de contur 5, 6, 7, 8, întocmit de

expertul topograf, aflat la dosar; a obligat-o pe pârâtă să-i cedeze reclamantei

terenul; a respins cererea privind obligarea pârâtei la ridicarea construcțiilor

edificate pe teren; a admis cererea referitoare la despăgubirile pentru lipsa

de folosință a terenului revendicat; a obligat-o pe pârâtă la plata

către reclamantă a sumei de 142.072 euro, echivalentă în lei la cursul

Băncii Naționale a României din data plății, pentru intervalul

cuprins între 10 aprilie 2009 – 13 martie 2014 și în continuare până la

data cedării posesiei terenului, sumă ce va rezulta din produsul dintre

suprafața ocupată, valoarea de 0,86 euro/mp, durata scursă între

data de 13 martie 2014 și momentul cedării, exprimat în luni; a obligat-o

pe pârâtă să-i plătească reclamantei suma de 105.427,68 RON,

cheltuieli de judecată.

A admis cererea

conexă formulată de reclamanta SC A. SRL privind constatarea nulității

parțiale a actului de alipire, autentificat din 06 iulie 2007 de B.N.P. N.;

a constatat nul actul încheiat pentru suprafața de 3.533 mp, suprapusă

peste terenul reclamantei; a respins cererile reclamantei, formulate împotriva pârâtei

SC M. SRL, având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale,

în

limita suprafeței de 3.533 mp suprapusă peste terenul reclamantei, a actului

autentificat din 08 august 2007, revendicarea suprafeței de 3.533 mp, obligarea

SC

M. SRL

la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință, constatarea nulității

absolute parțiale a contractului de ipotecă autentificat din 15

noiembrie 2010 de B.N.P. O. și radierea din evidențele de publicație

imobiliară O.C.P.I. Giurgiu;

a obligat-o pe reclamanta SC A. SRL să plătească

pârâtei SC M. SRL suma de 16.180,88 RON, cheltuieli de judecată; a admis cererea

formulată de SC B. SRL privind chemarea în garanție a SC K. SRL și

a obligat pe chemata în garanție

SC K. SRL

să plătească

prețul aferent suprafeței de 2.800 mp, de care a fost evinsă cumpărătoarea

SC B. SRL și cheltuielile de judecată în cuantum de 105.427,28 RON.

Pentru a hotărî

astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta a dobândit prin

vânzare-cumpărare, constatată prin hotărârile judecătorești

care țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009

și din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu, dreptul de

proprietate asupra a două terenuri extravilane arabile, situate pe teritoriul

comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, amplasate în tarla XX, parcela YY, după

cum urmează: suprafața de teren de 4.500 mp (cu vecinătăți

la nord – C., la est – DE, la sud – D., la vest – DE) a dobândit-o de la G., iar

cealaltă de 5.600 mp (învecinată la nord – E., la est – DE, la sud – F.,

la vest – DE), conform titlurilor de proprietate din 13 noiembrie 1995 și

din 15 noiembrie 1995.

Dispozițiile

art. 36 din H.G. nr. 131/1991, prin care s-a aprobat Regulamentul de constituire,

funcționare și modul de lucru privind reconstituirea drepturilor de proprietate

funciară, impunea ca delimitarea și parcelarea la retrocedarea terenurilor

să se facă pe baza planului de situație al fiecărei localități,

în cadrul actualei organizări teritoriale. Art. 37 alin. (1) obliga ca punerea

în posesie să se facă prin măsurători topografice, iar, în conformitate

cu prevederile art. 39, Oficiul de Cadastru avea obligația să redacteze

un plan de situație cu noua parcelare. Amplasamentul terenurilor reclamantei,

conform titlurilor autorilor săi, nu s-a putut stabili decât exclusiv, pe baza

părții descriptive a titlurilor de proprietate și, deși s-au

făcut demersuri în acest sens, planurile de situație întocmite chiar la

momentul punerii în posesie nu au putut fi procurate.

Instanța

a constatat că au intervenit aceleași dificultăți în stabilirea

amplasamentului inițial al terenurilor proprietatea pârâților, verificările

până la momentul reconstituirii drepturilor prezentând un grad relativ de incertitudine

chiar și pentru specialiști, informația utilă fiind furnizată

în cea mai mare parte de partea descriptivă a titlurilor de proprietate emise

în baza legii fondului funciar.

Cu privire la

pârâta SC B. SRL, instanța a reținut că aceasta a dobândit dreptul

de proprietate și posesia asupra terenului de la chemata în garanție SC

K. SRL, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 17

iulie 2007 de B.N.P. L.

Conform acestui

înscris, terenul dobândit de pârâtă este amplasat în comuna Bolintin Deal,

tarlaua ZZ, parcela WW, are o suprafață de 69.200 mp, este înregistrat

în cartea funciară a localității sub nr. J, fiind localizată

prin nr. cadastrale VV-JJ-KK-UU-QQ-RR-SS-TT-HH-LL-EE-MM și are următoarele

vecinătăți: la nord și sud – drum comunal, la vest și est

– teren deținut de vânzător. Imobilul astfel individualizat a fost detaliat

prin plan de amplasament și delimitare.

Pârâta SC B. SRL

și-a intabulat dreptul de proprietate prin încheierea de intabulare din 18

iulie 2007, iar, ulterior, asupra terenului a edificat o construcție, care

a fost, de asemenea, intabulată, conform încheierii din 27 iunie 2009.

Imobilul cumpărat

de pârâta SC B. SRL este rezultatul unei alipiri constatate printr-un act autentificat

de B.N.P. S. din 28 mai 2007, hotărâtă de SC K. SRL, prin reunirea a douăsprezece

loturi, achiziționate de vânzătoare prin încheierea unor contracte de

vânzare-cumpărare cu diferite persoane sau cu moștenitorii acestora, cărora

li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991.

Pârâta a preluat

posesia de la vânzătoare în concordanță cu datele din cuprinsul cărții

funciare și stăpânirea exercitată de autor.

Referitor la pârâta

SC M. SRL, instanța a reținut că aceasta a dobândit trenul de la

SC K. SRL urmare încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat

din 08 august 2007 de B.N.P. S. Imobilul este situat în comuna Bolintin Deal, județul

Giurgiu, tarlaua XX, parcela YY, având o suprafață măsurată

de 24.253 mp, cu dimensiuni și vecinătăți conform planului de

amplasament și delimitare depus la dosar, intabulat în C.F. nr. II a localității

Bolintin Deal, jud. Giurgiu, conform încheierii de intabulare din anul 2007.

Terenul mai sus

menționat s-a constituit prin actul de alipire terenuri, autentificat de B.N.P.

N. din 06 iulie 2007, prin reunirea a patru loturi dobândite de SC K. SRL în cursul

anului 2007, din care trei cu individualizare în tarlaua XX, parcela YY, iar un

lot în tarlaua ZZ.

Pârâta SC M. SRL

a intrat în posesia terenului conform datelor înscrise în actul său de proprietate

și înregistrate în cartea funciară.

Instanța

de fond a constatat că reclamanta revendică o suprafață de teren

de 2.800 mp de la pârâta SC B. SRL și o suprafață de 3.533 mp de

la pârâta SC M. SRL, care au fost identificate de experții topografi consultați

ca fiind proprietatea acesteia. Astfel, posesia pârâtelor s-ar întinde asupra unor

terenuri al căror amplasament nu este justificat prin titluri, suprapunându-se

fără drept asupra proprietății reclamantei.

Ținând cont

de incertitudinile induse de precaritatea datelor de identificare ale terenurilor

în actele de reconstituire a proprietății funciare din care provin atât

drepturile reclamantei, cât și cele ale pârâtelor, fundamentându-și părerea

pe opinia experților topografi consultați, întărită de direcția

de parcelare observabilă în ortofotoplanul zonei din 2003, care ar corespunde

în mare măsură planului de situație al tarlalei XX, parcela YY, precum

și datelor descriptive din titlurile autorilor, pe baza cărora s-au constituit

proprietățile SC K. SRL ce sugerează cel puțin în parte că

s-ar fi găsit în altă locație, instanța a concluzionat că

amplasamentul indicat de reclamantă pentru proprietatea sa este cel real și

că este în acord cu datele titlului său. Astfel, a apreciat că există,

parțial, suprapuneri ale posesiilor pârâtelor, în limita determinată,

peste proprietatea acesteia.

Probatoriul administrat

în cauză a atestat că pârâtele SC B. SRL și SC M. SRL au depus toate

diligențele necesare în legătură cu dreptul de proprietate dobândit

și au acționat conform dispozițiilor legii, achiziționând imobilele

potrivit formalităților legale, cu titlu oneros, cu bună-credință,

identificând amplasamentul acestora pe baza cuprinsului cărții funciare.

Astfel, instanța

de fond a recunoscut buna-credință a pârâtelor.

În ceea ce o privește

pe pârâta SC B. SRL, a apreciat că buna sa credință face cererea

de a fi obligată să ridice pe cheltuiala sa construcțiile edificate

să fie contrară dispozițiilor art. 494 alin. (3) ultima teză

C. civ., și, prin urmare, neîntemeiată.

Cum însă

posesia este exercitată asupra terenului reclamantei, de la data promovării

acțiunii, 10 aprilie 2009, pârâta a fost obligată la plata prejudiciului

creat pentru lipsa de folosință, la valoarea calculată de expertul

consultat.

Prin urmare, instanța

a apreciat că pârâta SC B. SRL este îndreptățită să primească

compensații în limita prețului plătit, raportat proporțional

la suprafața de care a fost evinsă, de la chemata în garanție SC

K. SRL, conform art. 1337 C. civ. Însă, a considerat că recunoașterea

bunei-credințe nu poate avea consecințe în planul revendicării, deoarece

instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile de durată

(3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului dobânditorului

nemijlocit, până la data acțiunii reclamantei, prevăzute de art.

36 din Legea nr. 7/1996), cererea de înscriere fiind formulată în luna a șaptea

a anului 2007, iar cererea de chemare în judecată fiind depusă la 10

aprilie 2009.

În cazul pârâtei

SC M. SRL, instanța de fond a reținut că este îndeplinită condiția

prevăzută de textul legal mai sus menționat, astfel că a dat

eficiență bunei-credințe și a respins cererile în realizare

formulate de reclamanta SC A. SRL îndreptate împotriva acesteia, a admis cererea

în constatarea nulității actului de alipire încheiat de SC K. SRL, autentificat

din 06 iulie 2007 de B.N.P. N., deoarece a apreciat că s-a dovedit că

nu respectă condițiile legale necesare de alipire, terenurile nefiind

alăturate.

Prin decizia

nr.

308

A din 09 iunie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă

și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondate, apelurile

formulate de apelanta-pârâtă SC M. SRL împotriva sentinței civile nr.

33 din 04 aprilie 2014, pronunțată de Tribunalul Giurgiu în Dosarul

nr. x/192/2009, și de apelanta–intervenientă accesorie comuna Bolintin

Deal, în contradictoriu cu intimata–pârâtă Banca P. SA și intimații-chemați

în garanție I. și G.; a admis apelurile declarate de apelanta–reclamantă

SC A. SRL, de apelanta-pârâtă SC B. SRL și de apelanta-chemată în

garanție SC K. SRL, prin lichidator judiciar T. IPURL Giurgiu, împotriva aceleiași

sentințe; a schimbat, în parte, sentința civilă apelată și

încheierea din 19 octombrie 2010, în sensul că: a admis și cererea reclamantei

de obligare a pârâtei SC B. SRL să ridice pe cheltuiala sa construcțiile

edificate pe terenul revendicat, astfel cum au fost identificate prin raportul de

expertiză întocmit de expert U., completat la 13 decembrie 2011 și la

01 martie 2012, și de readucere a terenului la starea anterioară edificării

construcțiilor; în caz contrar a autorizat-o pe reclamantă să ridice

construcțiile pârâtei, prin mijloace proprii, pe cheltuiala acestei pârâte;

a obligat-o pe pârâta SC B. SRL la plata către reclamantă a contravalorii

lipsei de folosință a terenului pentru perioada 10 aprilie 2009-04

aprilie 2014, în sumă de 58.382,8 euro, echivalentă în RON la data plății;

a obligat-o pe pârâta SC B. SRL la plata către reclamantă a sumei de 98.342,68

RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate la fond, cu aplicarea

art. 276 C. proc. civ.; a menținut dispoziția privind admiterea cererii

de revendicare; a constatat nulitatea absolută parțială și a

contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007 de B.N.P.

S., în limita suprafeței de 3.553 mp, suprapusă peste terenul reclamantei;

a admis și capetele de cerere privind revendicarea, constatarea nulității

absolute parțiale a contractului de ipotecă și rectificarea cărții

funciare; a obligat-o pe pârâta SC M. SRL să lase reclamantei în deplină

proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de

3.553 mp, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit

de expertul V. (Dosar nr. x/122/2011), completat la 22 octombrie 2012; a obligat-o

pe pârâta SC M. SRL să ridice pe cheltuiala sa construcțiile și amenajările

edificate pe terenul revendicat (suprafața construită ce se suprapune

peste terenul reclamantei fiind de 1.629 mp, conform aceluiași raport de expertiză)

și să readucă terenul la starea anterioară edificării construcțiilor;

în caz contrar, a autorizat-o pe reclamantă să ridice construcțiile

prin mijloace proprii, pe cheltuiala acestei pârâte; a constatat nulitatea absolută

parțială a contractului de ipotecă autentificat din 15 noiembrie

2010 de B.N.P. O., în limita suprafeței revendicate și a dispus rectificarea

C.F. nr. FF a comunei Bolintin Deal, provenită din conversia C.F. nr. II, în

sensul radierii dreptului de proprietate al SC M. SRL, în limita suprafeței

revendicate și a înscrierilor aferente din partea a II-a a cărții

funciare, precum și a dreptului de ipotecă constituit în favoarea Băncii

P. SA, în limita aceleiași suprafețe revendicate și a actelor adiționale

ale contractului de ipotecă și a radierii înscrierii corespunzătoare

a dreptului reclamantei asupra acestei porțiuni de teren; a obligat-o pe pârâta

SC M. SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință

a terenului pentru perioada 23 martie 2010 – 04 aprilie 2014, în sumă de 62.782,77

euro, echivalentă în RON la data plății; a menținut dispozițiile

referitoare la constatarea nulității absolute parțiale a actului

de alipire și la respingerea cererii de constatare a nulității absolute

a încheierilor de carte funciară din anul 2007, ca nefondată; a obligat-o

pe pârâta SC M. SRL la plata către reclamantă a sumei de 45.606 RON cu

titlu de cheltuieli de judecată fond, cu aplicarea art. 276 C. proc. civ.;

a obligat-o pe reclamantă să plătească pârâtei SC M. SRL suma

de 1.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată fond, cu aplicarea art. 276

C. proc. civ.; a compensat în parte cheltuielile de judecată între aceste părți

și a obligat-o pe pârâta SC M. SRL să plătească reclamantei

suma de 44.106 RON. A disjuns și cererea de chemare în garanție formulată

de pârâta SC B. SRL împotriva chematei în garanție SC K. SRL și a suspendat

judecata acesteia, conform art. 36 din Legea nr. 85/2006. A înlăturat din dispozitiv

referirile la admiterea cererii de chemare în garanție formulată de pârâta

SC B. SRL pentru obligarea chematei în garanție la plata prețului suprafeței

de teren de care a fost evinsă și la plata cheltuielilor de judecată;

a admis în parte cererea apelantei-reclamante formulată în temeiul art. 294

alin. (2) C. proc. civ. și, în consecință, a obligat-o pe pârâta

SC B. SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință

a terenului pentru perioada 05 aprilie 2014-09 iunie 2015, în sumă de 15.470

euro, echivalentă în RON la data plății și în continuare până

la predarea terenului, sumă ce va rezulta din produsul dintre suprafața

ocupată, de 2.800 mp, valoarea de 0,39 euro/mp, și durata scursă

între 09 iunie 2015 și momentul predării, exprimată în luni; a obligat-o

pe pârâta SC M. SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de

folosință a terenului pentru perioada 05 aprilie 2014-09 iunie 2015, în

sumă de 19.519,82 euro, echivalentă în RON la data plății și

în continuare până la predarea terenului, sumă ce va rezulta din produsul

dintre suprafața ocupată, de 3.553 mp, valoarea de 0,39 euro/mp, și

durata scursă între 09 iunie 2015 și momentul predării, exprimată

în luni; a respins cererea privind actualizarea sumelor de bani cu dobânda legală

de la data pronunțării sentinței la zi, ca nefondată. A luat

act de renunțarea reclamantei la cererile de chemare în garanție formulate

împotriva vânzătorilor I. și G.; a obligat-o pe apelanta-pârâtă SC

B. SRL să plătească apelantei-reclamante suma de 13.506,5 RON, cu

titlu de cheltuieli de judecată, în apel; a obligat-o pe apelanta-pârâtă

SC M. SRL să plătească apelantei-reclamante suma de 29.470 RON, cu

titlu de cheltuieli de judecată, în apel. A luat act că apelantele-pârâte,

apelanta-chemată în garanție și apelanta–intervenientă și-au

rezervat dreptul la a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a dispune

astfel instanța de apel a constatat următoarele:

Referitor la motivul

de apel prin care apelanta-reclamantă a invocat greșita reținere

de către instanța de fond a bunei credințe a pârâtei SC M. SRL, care

ar fi de fapt exclusă în condițiile în care terenul dobândit de la chemata

în garanție SC K. SRL este rezultatul unei alipiri, realizate cu încălcarea

dispozițiilor legale incidente, Curtea a pornit la analiza acestuia de la dispozițiile

art. 31 din Legea nr. 7/1996, care consacră, în alin. (1), principiul publicității

materiale, în sensul că cuprinsul cărții funciare, cu excepția

îngrădirilor și a excepțiilor legale,

se consideră exact

numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal,

a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară.

În alin. (2), textul de lege explicitează noțiunea de bună credință,

în sensul că dobânditorul este considerat de bună-credință dacă,

la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său,

nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții

funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul

cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și

situația juridică reală.

Instanța

de apel a apreciat că sunt relevante în cauză și prevederile

art. 36 din același act normativ, care statuează că

acțiunea

în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii titlului care a stat

la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea

îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept

real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu

oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani

de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul

nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când

dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris.

Coroborând dispozițiile

mai sus menționate, instanța de apel a conchis că prevederile

art. 30 dezvoltă principiul forței probante a înscrierii în cartea funciară,

în baza căruia titularul înscrierii este dispensat, prin simplul fapt al înscrierii,

de obligația de a face dovada, prin mijloace străine de cartea funciară,

că dreptul real înscris în folosul său există cu adevărat, iar,

dispozițiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, instituie o prezumție care

reprezintă fundamentul principiului publicității materiale, menit

să ocrotească terțul subdobânditor, considerând că înscrierea

dreptului acestuia în cartea funciară este exactă dacă a dobândit

dreptul cu titlu oneros și cu bună credință, întemeindu-se pe

cuprinsul cărții funciare.

Pe cale de consecință,

prezumția instituită de dispozițiile art. 31 alin. (1) din Legea

nr. 7/1996 are valoare absolută și produce efecte numai dacă s-a

împlinit termenul în care adevăratul proprietar putea să exercite împotriva

terțului subdobânditor acțiunea în rectificare de carte funciară.

Anterior împlinirii termenului special de exercitare a acțiunii în rectificare

formulate în contradictoriu cu terțul subachizitor, forța prezumției

de exactitate a cuprinsului cărții funciare, care operează în favoarea

acestuia, în temeiul dispozițiilor art. 31 din Legea nr. 7/1996 este suspendată,

deoarece în acest interval de timp adevăratul titular al dreptului real poate

să ceară rectificarea cărții funciare. Terțul subdobânditor

va beneficia doar de prezumția relativă prevăzută de dispozițiile

art. 30 din actul normativ menționat (prezumția existenței dreptul

real înscris, respectiv a inexistenței celui radiat), ca titular al înscrierii,

însă nu și împotriva veritabilului titular al dreptului, față

de care, anterior expirării termenului de prescripție, înscrierea în cartea

funciară nu produce niciun efect. Altfel supus, prin efectul prevederilor

art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, prezumția relativă de exactitate

a cuprinsului cărții funciare în favoarea titularului înscris se convertește

în prezumție absolută pentru terțul subdobânditor de bună credință

și cu titlu oneros, care a contractat având încredere în înscrierea antecesorului

său tabular, prezumată de lege ca fiind exactă, deși, în realitate,

nu era, acordându-se astfel protecție aparenței relevate de înscrierea

în cartea funciară, aparență care devine, în aceste condiții,

realitate. Concluzia care se desprinde din această analiză este aceea

că modalitățile diferite în care aparența dată de înscrierea

în cartea funciară produce consecințe juridice, atunci când este examinată

din perspectiva titularului înscrierii sau din aceea a terțului subdobânditor,

determină cele două fațete ale principiului publicității

materiale.

În privința

condițiilor ce se cer a fi întrunite cumulativ pentru ca terțul dobânditor

să beneficieze de protecția conferită de înscrierea drepturilor reale

în cartea funciară, în virtutea principiului publicității materiale,

împotriva acțiunii în rectificare, Curtea a reținut că acestea decurg

din interpretarea dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996. Această

condiție constă în necesitatea de a exista o inexactitate în privința

înscrierii în cartea funciară a titularului aparent sau dobânditorului nemijlocit,

cu precizarea că acesta din urmă trebuie să fi fost înscris în cartea

funciară ca titular al dreptului la data la care terțul subdobânditor

a formulat cererea de înscriere a dreptului său, deoarece, altfel, s-ar încălca

principiul relativității înscrierii. A doua condiție vizează

maniera în care terțul a dobândit dreptul real supus înscrierii în cartea funciară,

și anume trebuie să fi avut loc o transmisiune valabilă, cu titlu

oneros și cu titlu particular. A treia cerință se referă la

necesitatea ca dobândirea dreptului real să se realizeze de către terț

cu bună credință, care se apreciază în raport de data înregistrării

cererii de înscriere a dreptului real în favoarea sa. A patra condiție impune

ca terțul subdobânditor să fi îndeplinit la rândul său formalitățile

de publicitate imobiliară, prin înscrierea dreptului real care i s-a transmis,

respectiv constituit, în cartea funciară. În ipoteza în care terțul nu

și-a înscris dreptul, formularea unei acțiuni în rectificare împotriva

sa apare ca lipsită de obiect, adevăratul titular având exclusiv la dispoziție

acțiunea în rectificare împotriva dobânditorului nemijlocit, față

de care acțiunea în rectificare este imprescriptibilă, cu mențiunea

că ar trebui să procedeze la notarea litigiului în cartea funciară

pentru a împiedica înscrierea ulterioară a terțului și prevalarea

sa de principiul publicității materiale, în condițiile în care termenul

pentru promovarea acțiunii în rectificare împotriva terțului nu curge

de la data înregistrării cererii sale de înscriere, ci de la data înregistrării

cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit. Consecința care decurge din

această cerință este aceea că în ipoteza în care la data înregistrării

cererii de înscriere formulată de terț era deja promovată acțiune

în rectificare de către adevăratul titular al dreptului împotriva dobânditorului

nemijlocit, terțul nu mai poate fi considerat de bună credință,

în conformitate cu prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 și nu

mai poate invoca principiul publicității materiale.

Ultima condiție

de aplicare a principiului publicității materiale implică necesitatea

expirării unui termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere

a dobânditorului nemijlocit sau a titularului aparent. Această restricție

constituie o corecție menită să atenueze consecințele principiului

publicității materiale (care are ca efect dreptul terțului subdobânditor

în detrimentul adevăratului proprietar, care pierde definitiv dreptul tabular),

în sensul că legea îi pune la dispoziție un termen de 3 ani, suficient

ca durată pentru a face demersuri legale în scopul împiedicării consolidării

dreptului în patrimoniul terțului. În intervalul de 3 ani, care curge de la

data înregistrării cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit, beneficiul

recunoscut de dispozițiile art. 31 în favoarea terțului subdobânditor

este suspendat, urmând ca, la împlinirea acestui termen, terțul să dobândească

automat un drept inatacabil, iar adevăratul proprietar se confruntă cu

pierderea definitivă a dreptului său. În consecință, cel care

se pretinde adevăratul titular al dreptului trebuie să acționeze

în intervalul de 3 ani, interval în care efectul publicității materiale

este suspendat, pe calea unei acțiuni în revendicare sau în nulitatea titlului

terțului, bazată pe principiul anulării actului subsecvent drept

consecință a anulării actului principal.

Astfel, instanța

de apel a concluzionat că, din examinarea acestor aspecte teoretice, rezultă

că subiectele de drept între care se stabilesc raporturi juridice, potrivit

celor descrise mai sus și care sunt implicate în demersurile legale întreprinse,

menite să clarifice persoana titularului real al dreptului dedus judecății,

sunt cel care se pretinde a fi adevăratul titular al dreptului, terțul

subdobânditor și antecesorul tabular al acestuia sau dobânditorul nemijlocit

sau titularul aparent al dreptului.

Făcând corespondența

acestora cu părțile implicate în prezenta cauză, a constatat că

cel care se pretinde a fi titularul adevărat al dreptului de proprietate se

identifică în persoana apelantei-reclamante SC A. SRL, terții subdobânditori

se regăsesc în persoana apelantelor-pârâte SC M. SRL și SC B. SRL, iar

dobânditorul nemijlocit, antecesorul tabular al terților subachizitori se identifică

în persoana SC K. SRL.

În ceea ce privește

criteriile și condițiile de analiză a bunei credințe, Curtea

a reținut relevanța dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea

nr. 7/1996. Or, interpretând

aceste prevederi legale, a apreciat că este

considerat de rea credință terțul subachizitor, indiferent dacă

a cunoscut sau nu inexactitatea cuprinsului cărții funciare, dacă

la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului real în favoarea

sa era notată sau cel puțin înregistrată o acțiune prin care

se contesta cuprinsul cărții funciare, dacă din cuprinsul cărții

funciare rezultă vreo inexactitate a înscrierii făcute în favoarea transmițătorului

sau dacă, din titlul înstrăinătorului reiese vreo inadvertență

între acesta și cuprinsul cărții funciare.

Sintetizând prevederile

legale mai sus menționate, instanța de apel a apreciat că un terț

subachizitor este de rea credință atunci când a cunoscut cuprinsul cărții

funciare, din registrul de intrare sau din titlul transmițătorului, neconcordanța

dintre starea tabulară și situația juridică reală a imobilului

sau trebuia să cunoască inexactitatea cuprinsului cărții funciare,

dacă la momentul înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului real

imobiliar era deja înregistrată vreo acțiune prin care s-ar fi contestat

conținutul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului

sau din cuprinsul cărții funciare rezultă vreo neconcordanță

între aceasta și situația juridică reală, chiar dacă, în

fapt, a renunțat sau a omis să efectueze aceste verificări. În aceste

ipoteze, terțul subdobânditor este prezumat de rea credință, chiar

dacă în fapt nu a cunoscut inadvertențele cărții funciare, astfel

că este exclus de la beneficiul conferit de dispozițiile art. 31

alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Făcând aplicarea

în cauza de față a acestor aspecte teoretice și reținând că

nu s-a făcut dovada și nici nu a rezultat promovarea vreunei acțiuni

anterior intabulării dreptului de proprietate în favoarea apelantei-pârâte

SC M. SRL, Curtea a constatat că examinarea bunei credințe se face prin

raportare la titlul transmițătorului, chemata în garanție SC K. SRL,

pentru a stabili dacă există și dacă se putea și trebuia

să se identifice vreo inadvertență între cuprinsul cărții

funciare și situația juridică reală a imobilului.

Așa cum reiese

din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007, prin care

chemata în garanție SC K. SRL a înstrăinat către pârâta SC M. SRL

terenul în suprafață de 24.253 mp, situat în tarlaua XX parcela YY, cu

nr. cadastral AA-BB-CC-DD, terenul, obiect al înstrăinării, este rezultatul

alipirii a patru loturi de teren pe care SC K. SRL le-a dobândit în temeiul unor

contracte de vânzare-cumpărare, în care au figurat în calitate de vânzători

titulari cărora li s-a reconstituit, lor sau autorilor lor, dreptul de proprietate

imobiliară în temeiul legilor fondului funciar. Din examinarea clauzelor contractului

de vânzare-cumpărare, care constituie titlul de proprietate înfățișat

de pârâtă, rezultă că sunt menționate toate cele patru contracte

de vânzare cumpărare, prin care chemata în garanție a dobândit individual

cele patru loturi de teren, cu evidențierea istoricului transmisiunilor imobiliare

pentru fiecare în parte, până la reconstituirea dreptului real în favoarea

fostului proprietar sau a moștenitorilor săi, în temeiul legislației

fondului funciar. În egală măsură, se face referire la actul de alipire

autentificat din 06 iulie 2007.

Analizând mențiunile

actului de alipire, Curtea a reținut că terenurile supuse acestei operațiuni

sunt reprezentate de următoarele suprafețe: 10.792 mp, 3.500 mp, 5.100

mp, situate în tarlaua XX parcela YY și 4.860 mp, situat în tarlaua ZZ parcela

WW, toate aflate în comuna Bolintin Deal, jud. Giurgiu. Prin art. II din actul de

alipire, se arată că vecinătățile și dimensiunile

celor patru loturi supuse alipirii sunt cele menționate în contractele de vânzare-cumpărare,

iar laturile și vecinătățile lotului de teren ce rezultă

în urma alipirii vor fi stabilite de expertul cadastral.

Examinând coroborativ

clauzele contractului de vânzare cumpărare prin care pârâta a dobândit terenul

în litigiu cu cele ale actului de alipire, rezultă că vecinătățile

celor patru loturi de teren componente și nici ale lotului de teren rezultat

nu sunt indicate, cu precizarea că în titlul de proprietate al pârâtei se specifică

că aceste elemente de identificare (dimensiunea și vecinătățile),

ale lotului rezultat al alipirii, reies din planul de amplasament și delimitare

a imobilului, care constituie anexă la contractul de vânzare-cumpărare.

Față de această situație, instanța a apreciat că,

o analiză serioasă și atentă a titlului de proprietate al transmițătoarei

SC K. SRL, de natură să se înscrie în categoria unor diligențe normale

și absolut necesare pentru clarificarea existenței și limitelor terenului,

obiect al vânzării-cumpărării, ar fi impus cu stringență

și studierea actelor constatatoare ale transmisiunilor anterioare ale dreptului

de proprietate asupra celor patru loturi componente, în speță fiind vorba

de contractele de vânzare-cumpărare prin care chemata în garanție SC K.

SRL a dobândit loturile de teren respective.

Astfel, din contractul

de vânzare autentificat din 29 ianuarie 2007, prin care SC K. SRL a cumpărat,

pentru prețul de 25.000 de euro, terenul în suprafață de 4.860 mp

de la vânzătorii W., Y. și Z., rezultă că terenul se află

în tarlaua ZZ, având vecinătățile: la nord canal, la est SC K. SRL,

la sud DE și la vest SC K. SRL. Potrivit contractului de vânzare-cumpărare

autentificat din 12 aprilie 2007, chemata în garanție a cumpărat, la prețul

de 25.000 euro, terenul în suprafață de 5.100 mp de la AAA., teren situat

în tarlaua XX parcela YY, având vecinătățile: la nord BBB., la sud

CCC., la Est și la vest DE. În mod similar, terenul în suprafață

de 3.500 mp, situat în tarlaua