ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1364/2016

Decizia nr. 1364/2016 Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele; Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 27 martie 2013, reclamanții A. și B. au solicitat constatarea nulității contractului de închiriere având ca obiect folosința apartamentelor nr. x și y de la etajul imobilului situat în Arad încheiat între fosta C. SA, actuala D. SA și E. și F. pentru perioada 11 aprilie 2008 - 10 aprilie 2013, ca fiind încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale, respectiv art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001; obligarea pârâților în solidar, să achite reclamanților contravaloarea chiriilor plătite și încasate pe toată perioada contractuală, așa cum va reieși din evidența contabilă a pârâților, reprezentând lipsa de folosință a proprietății reclamanților, cu cheltuieli de judecată.

Totodată, reclamanții și-au extins obiectul pricinii, în sensul că au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului încheiat între SC G. SRL și D. SA pentru perioada 23 mai 2003 - 10 aprilie 2008, având ca obiect folosința acelorași spații - apt. nr. x și y; să fie obligate în solidar pârâtele SC G. SRL și D. SA la plata sumei de 77.880 dolari SUA, echivalentul în lei la data efectuării plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru aceste apartamente, ce au fost închinate în mod abuziv; să fie obligați pârâții în solidar la plata dobânzilor aferente sumelor ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosință, atât în ceea ce privește contractul de închiriere încheiat între E. și D. SA, cât și în ceea ce privește contractul de sub-închiriere încheiat între SC G. SRL și D. SA.

Prin Sentința civilă nr. 976 din 16 octombrie 2014, Tribunalul Arad, secția a II-a civilă, a respins acțiunea formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții D. SA, E., F. și SC G. SRL. Totodată, i-a obligat pe reclamanți, în solidar, la plata către pârâții E. și F. și SC G. SRL a sumei de 2.480 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată și către pârâta D. SA a sumei de 11.103,2 lei, cu același titlu. Prin Decizia nr. 91/A din 26 mai 2015, Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței tribunalului. Cu aplicarea dispozițiilor art. 499 alin. (1) teza întâi C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, Înalta Curte constată următoarele: Reclamanții A. și B. au declarat recurs împotriva Deciziei nr. 91/A/2015, invocând în drept motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc.

civ. și solicitând modificarea în tot a hotărârii, iar pe cale de consecință, admiterea acțiunii, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată. 1. Recurenții au criticat decizia Curții de Apel Timișoara, susținând că s-a analizat răspunderea delictuală strict prin raportare la dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, pe care nu le-a considerat aplicabile în speță, emițând să analizeze răspunderea delictuală prin raportare la efectele nulității absolute a actelor juridice, cât și prin raportare la reaua-credință a pârâților, ce au urmărit fraudarea intereselor reclamanților. Între efectele nulității există o strânsă legătură, repunerea în situația anterioară neputând să opereze decât prin desființarea actului subsecvent încheiat cu un terț, în speță pârâta D. Ca urmare, instanța de fond trebuia să aplice răspunderea pentru fapta delictuală (art. 998 și următoarele C. civ.) și îmbogățirea fără justă cauză.

În condițiile în care intimații-pârâți SC G. SRL și soții E. și au fost repuși în situația anterioară achiziționării celor două apartamente, ca urmare a anulării contractelor de vânzare-cumpărare pentru rea-credință, este evidentă existența unei fapte ilicite, ce a generat un prejudiciu reclamanților, pârâții menționați, în concurs cu intimata D. SA, folosind în mod abuziv imobilul proprietatea reclamanților. Nulitatea contractelor de închiriere și sub-închiriere poate fi constatată ca un accesoriu al nulității contractului principal, respectiv nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate atât de foștii chiriași ce au achiziționat imobilele în baza Legii nr. 112/1995, cât și contractele de vânzare-cumpărare încheiate de către soții E. și F., în speță făcându-și aplicabilitatea principiului accesorium sequitur principalem.

II. Hotărârea instanței de apel este nelegală și netemeinică, deoarece a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001. A încălcat prevederile unei hotărâri definitive ce are caracter de autoritate de lucru judecat. Deși temeiul juridic al acțiunii principale, cât și al apelului, îl constituie dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 și dispozițiile art. 998 din vechiul C. civ., s-a analizat de către instanță și de către pârâtele intimate cauza raportat la prevederile art. 21 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 și nu raportat la art. 21 alin. (5) din aceeași lege. Decizia nr. 638/2012 a Curții Constituționale a dezlegat noțiunea de unitate deținătoare obligată la restituirea în natură și nu a statuat că doar unităților deținătoare li s-ar fi aplicat dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001.

Acest text legal nu conține termenul de "unitate deținătoare", din cuprins rezultând că sunt sancționate cu nulitate absolută actele juridice încheiate în timpul procedurilor administrative și judiciare pentru imobilele notificate. Dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu incumbă și nu au incumbat niciodată doar unităților deținătoare (în accepțiunea Legii nr. 10/2001), cum în mod greșit a reținut instanța de apel, ci se aplică în cazul tuturor imobilelor notificate în temeiul acestei legi, indiferent în a cui posesie se afla la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001.

În cuprinsul textului art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 legiuitorul nu a indicat în mod restrictiv ca interdicția de înstrăinare, închiriere, grevare, etc. se aplică doar unităților deținătoare, ci legiuitorul a prevăzut nulitatea absolută până la soluționarea procedurilor administrative și judiciare a oricăror acte juridice ce aveau ca obiect bunuri imobile - terenuri și/sau construcții notificate în temeiul Legii nr. 10/2001. Atât timp cât legea nu face distincție între persoanele fizice, juridice de drept privat sau de stat ce au în mod expres obligația de a nu încheia acte juridice cu privire la bunurile notificate, nici părțile nu pot să stabilească cu de la sine putere dispoziții legale ia care au ajuns pe bază de deducții proprii (principiul ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus).

Mai mult, dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 se pot corobora și cu dispozițiile Legii nr. 112/1995 care a interzis în mod expres înstrăinarea apartamentelor achiziționate în baza acestei legi timp de 10 ani de zile și schimbarea destinației de locuință a acestor spații, tocmai pentru că foștii chiriași care au achiziționat imobilele au beneficiat de un preț de achiziție preferențial, dat fiind faptul că nu dețineau o altă locuință și aveau nevoie de un spațiu locativ.

Interpretarea în sensul că prevederile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 nu sunt aplicabile doar unităților deținătoare a fost reținută în mod definitiv și irevocabil de către Curtea de Apel Timișoara prin Decizia nr. 178 din 20 noiembrie 2013 pronunțată în dosarul nr. x/108/2013/a1 în contradictoriu cu E., F., SC G. SRL, D. SA, etc. Motivarea dată de către magistrați este una aplicabilă în speță atâta timp cât a privit aceleași părți și același temei juridic ce stabilea interdicția de a închiria în timpul procedurilor administrative și judiciare.

Recursul este nefondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succed: A. în prealabil, va fi analizată cererea formulată de intimata SC G. SRL pentru termenul din data de 14 iunie 2016, prin care a solicitat încetarea procesului civil pentru confuziunea dintre recurenți și intimați, ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru apartamentele nr. x și y din imobilul situat în Arad, la data de 28 decembrie 2015, după declararea recursului.

Prin cererea de chemare în judecată, ulterior completată, reclamanții A. și B. au solicitat constatarea nulității contractelor de închiriere a apartamentelor nr. x și y din imobilul situat în Arad, încheiate pentru perioadele 11 aprilie 2008 - 10 aprilie 2013 și 23 mai 2003 - 10 aprilie 2003, precum și obligarea pârâților la plata sumei de 77.880 dolari SUA, echivalentul în lei la data efectuării plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru aceste apartamente, ce au fost închiriate în mod abuziv, cu plata dobânzilor aferente. La data de 28 decembrie 2015, între A. și B., în calitate de vânzători și SC G. SRL, în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de H. din Arad sub nr. x/2015, având ca obiect apartamentele x și y și terenul în suprafață de 141 mp din imobilul situat în Arad.

Proprietatea asupra imobilului a fost transmisă de către vânzători și preluată de către cumpărătoare la data încheierii contractului, 28 decembrie 2015, astfel cum s-a prevăzut în mod expres în parag. 2 din contract. De la această dată, cumpărătoarea s-a obligat să preia sarcinile publice și taxele aferente imobilului. Prin urmare, cumpărătoarea SC G. SRL a dobândit toate prerogativele conferite de dreptul de proprietate asupra imobilului începând cu data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Or, în litigiul de față, reclamanții A. și B. invocă un drept la despăgubiri pentru lipsa de folosință a apartamentelor nr. x și y din imobil pentru o perioadă anterioară intervenirii vânzării bunului și anume, 23 mai 2003 - 10 aprilie 2013. Acest drept litigios nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, așa încât părțile din proces își păstrează calitățile procesuale dobândite la data formulării cererii de chemare în judecată.

Pentru considerentele ce preced, prin raportare la prevederile art. 38, 39 alin. (1) C. proc. civ., cererea de încetare a procesului civil formulată de intimata SC G. SRL este nefondată.

B. În ceea ce privește motivele de recurs formulate sunt de reținut următoarele: I. În speță, prin cererea de chemare în judecată, reclamanții A. și B. au solicitat: - constatarea nulității contractului de închiriere având ca obiect folosința apartamentelor nr. x și nr. y de la etajul imobilului situat în municipiul Arad, încheiat între fosta C. (România) SA, actuala D. (România) SA, și E. și F. pentru perioada 11 aprilie 2008 - 10 aprilie 2013, fiind încheiat cu încălcarea dispozițiilor legale, respectiv art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001; - obligarea în solidar a pârâților la achitarea contravalorii chiriilor plătite și încasate pe toată perioada contractuală, așa cum va reieși din evidența contabilă a pârâților, reprezentând lipsa de folosință pentru imobilul proprietatea reclamanților.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii apartamentelor nr. x și y de la etajul imobilului situat în municipiul Arad, conform dispoziției Primarului municipiului Arad din 27 februarie 2013, prin care s-a dispus restituirea în natură a acestor apartamente. Anterior emiterii acestei dispoziții, antecesoarea reclamanților a formulat notificare în temeiul Legii nr. 10/2001 pentru restituirea întregului imobil.

Timp de 11 ani a existat pe rolul instanțelor judecătorești un litigiu pentru anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și a actelor de înstrăinare subsecvente, finalizat prin Decizia civilă nr. 663/2012 a Curții de Apel Târgu Mureș, care a anulat contractele de vânzare-cumpărare, inclusiv cele având ca obiect apartamentele nr. x și y din imobil, constatând, în același timp, că titlul statului a fost unul nevalabil, autorii reclamanților fiind exceptați de la naționalizare, titlul lor de proprietate fund, astfel, neînlăturat. Reclamanții au mai arătat că, în cursul procedurilor judiciare, în anul 2008, pârâții E. și F. au încheiat cu C. (România) SA contract de închiriere pentru apartamentele în litigiu, deși Legea nr. 10/2001 - art. 21 alin. (5), interzicea închirierea acestor spații sub sancțiunea nulității absolute.

Pârâții E. și F. au fost parte în procesele având ca obiect nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, iar C. (România) SA cunoștea din extrasele de carte funciară că întregul imobil se afla în desfășurarea procedurii Legii nr. 10/2001, cât și în proceduri judiciare. Nu se poate prezuma de bună-credință niciunul dintre pârâți și, având în vedere că toate actele juridice privind vânzarea apt. nr. x și y au fost anulate, iar părțile contractante au fost repuse în situația anterioară, precum și faptul că orice act privind închirierea imobilelor aflate în litigiu pe Legea nr. 10/2001 este nul absolut, pârâții trebuie obligați să achite reclamanților contravaloarea chiriilor percepute în baza contractului de închiriere a cărei nulitate se solicită.

Reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, art. 1247 alin. (1) și (2), art. 1250, art. 1254 și art. 1357 alin. (1) și (2) din Noul C. civ. În raport cu data încheierii contractului cărei nulitate se cere a fi constatată sunt aplicabile prevederile C. civ. de la 1864. În ceea ce privește răspunderea civilă delictuală sunt aplicabile prevederile legale în vigoare la data săvârșirii faptei pretins ilicite. În speță, reclamanții au dobândit calitatea de proprietari ai acestor apartamente la data de 27 februarie 2013, prin dispoziția nr. x emisă de Primarul municipiului Arad în temeiul Legii nr. 10/2001. Prin acest act administrativ s-a dispus restituirea în natură a apt.

nr. x și y din imobil, precum și cota de 141/625 mp teren, menționându-se la art. 3 că, potrivit art. 25 alin. (4) - (6) din Legea nr. 10/2001, republicată, dispoziția face dovada proprietății persoanelor îndreptățite asupra imobilului, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie. Anterior emiterii acestei dispoziții, prin Decizia civilă nr. 663R din 23 aprilie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș, irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a promisiunilor de vânzare-cumpărare, autentificate, asupra apartamentelor nr. x și y, în favoarea pârâtului E. Totodată, prin Sentința civilă nr. 6829 din 25 iulie 2012 a Judecătoriei Arad, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 103 din 7 februarie 2013 a Tribunalului Arad, a fost constatată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2007 cu privire la cele două apartamente.

Însă, anularea promisiunilor și contractelor de vânzare-cumpărare nu a conferit reclamanților din prezenta cauză dreptul de proprietate asupra bunului, drept pe care aceștia l-au dobândit abia prin dispoziția Primarului municipiului Arad mai sus-menționată. Este de reținut și faptul că a fost reziliat contractul de închiriere încheiat în anul 2008, prin acordul părților, la data de 19 decembrie 2012, înainte de termen și anterior dobândirii de către reclamanți a proprietății asupra imobilului la data de 27 februarie 2013. Așa fiind, sumele încasate de către pârâții E. și F. și SC G. SRL în baza contractelor de închiriere și subînchiriere încheiate cu pârâta D. SA au fost obținute pentru o perioadă în care titlul lor de proprietate nu era desființat și le conferea toate prerogativele dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv a celor decurgând din dreptul de folosință, în cazul subînchirierii.

Ca urmare, reclamanții nu pot solicita contravaloarea lipsei de folosință pentru imobil, aferentă perioadei în care aceștia nu au avut calitatea de proprietari, în cauză nefiind întrunite condițiile răspunderii civile delictuale. Efectul nulității contractelor de vânzare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 și a celor ulterioare, constând în repunerea în situația anterioară, se produce între părțile contractante și înseamnă restituirea prestațiilor efectuate în temeiul actului respectiv, și anume restituirea bunului în proprietatea vânzătorului și a prețului în patrimoniul cumpărătorului. Efectul restituirii bunului în patrimoniul vânzătorului, adică al statului, s-a produs, din moment ce reclamanților le-a fost restituit în natură imobilul prin aplicarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Referitor la efectul anulării actelor subsecvente, adică a contractelor de închiriere în cauză, acest efect îi interesa pe reclamanți tot din perspectiva restituirii bunului liber de orice sarcini, iar nu în sensul pretins în cererea de chemare în judecată, și anume al obținerii fructelor produse de bun constând în chiriile plătite în baza acestor contracte, care revin proprietarului. Or, așa cum s-a reținut anterior, a fost reziliat contractul de închiriere încheiat în anul 2008, prin acordul părților, la data de 19 decembrie 2012, înainte de termen și anterior dobândirii de către reclamanți a proprietății asupra imobilului la data de 27 februarie 2013 și chiar înainte de formularea prezentei cereri de chemare în judecată, 27 martie 2013. Ca atare, este nefondat motivul de recurs prin care se susține că instanțele de fond ar fi ignorat consecințele acestor efecte ale asupra temeiniciei cererii de chemare în judecată.

În recurs, reclamanții au reiterat critica privind îmbogățirea fără justă cauză a pârâților, pe care instanța de apel a respins-o în temeiul dispozițiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ., având în vedere că această pretenție a fost evocată pentru prima dată în calea de atac a apelului. Așa cum deja s-a reținut, prin cererea de chemare în judecată reclamanții au învestit instanța de fond cu două petite și anume, cel referitor la nulitatea actelor de dispoziție încheiate între părți cu referire la imobilul litigios (fiind indicate expres, în acest sens, dispozițiile art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 prin raportare la dispozițiile privind nulitatea actelor juridice: art. 1247 alin. (1) și alin. (2), art. 1250 și art. 1254 din actualul C. civ.) și cel referitor la răspunderea civilă delictuală a pârâților (art. 1357 alin. (1) și alin. (2) C. civ.), neexistând o învestire a instanței cu privire la instituția juridică a îmbogățirii pârâților fără justă cauză.

II. Este nefondat motivul de recurs prin care se susține greșita interpretare a prevederilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001. În motivarea Deciziei nr. 638 din 14 iunie 2012 (parag.

1), Curtea Constituțională, examinând excepția de neconstituționalitate cu care a fost sesizată, a interpretat dispozițiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, în ansamblul său, reținând următoarele: "Prevederile art. 21 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 instituie, pe de o parte, obligativitatea de a restitui numai în natură imobilele - terenuri și construcții care fac obiectul de reglementare al Legii nr. 10/2001, iar, pe de altă parte, condiționează restituirea în natură de împrejurarea ca statul să fie acționar sau asociat majoritar al unității ce deține imobilul respectiv sau, potrivit art. 21 alin. (2) din lege, în cazul în care stalul este asociat sau acționar minoritar, valoarea acțiunilor sau părților sociale deținute să fie mai mare sau egală cu valoarea corespunzătoare imobilului.'' Așadar, în acest parag.

al deciziei, Curtea lămurește obiectul acestei reglementări, reținând fără echivoc care sunt "subiecții" ce pot fi deținători ai imobilelor care pot fi restituite în condițiile prevăzute de art. 21 din Legea nr. 10/2001. Printre aceștia nu se regăsesc persoanele fizice sau persoanele juridice de drept privat. Ca urmare, contrar susținerilor recurenților, alin. (5) al art. 21 din lege nu poate fi interpretat în mod separat de contextul general al normei legale cuprinse în art. 21, ci, dimpotrivă, se impune o interpretare coroborată a tuturor alineatelor acestui text de lege, doar astfel putând fi conceput sensul pe care legiuitorul a înțeles să îl dea prevederii legale edictate.

Dată fiind interpretarea Curții Constituționale dispozițiilor art. 21 din Legea nr. 10/2001, cu putere general obligatorie, instanțele de judecată nu ar putea da prioritate unei interpretări contrare, susținută de recurenți inclusiv pe argumentul considerentelor unei soluții pronunțate într-o altă hotărâre judecătorească - Decizia nr. 178 din 20 noiembrie 2013 a Curții de Apel Timișoara. Scopul interdicțiilor prevăzute de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 este asigurarea rămânerii imobilului notificat în patrimoniul unității deținătoare în vederea restituirii în natură, iar nu obținerea fructelor de către persoana care a formulat notificarea în temeiul Legii nr. 10/2001. Față de cele ce preced, interdicțiile prevăzute de art. 21 alin. (5) din legea specială până la finalizarea procedurilor administrative sau judiciare cu privire la imobilele notificate nu sunt aplicabile pârâților persoane fizice și juridice din prezenta pricină.

Este adevărat că în cazul unor contracte încheiate de către persoane fizice și juridice private cu privire la un imobil ce face obiectul Legii nr. 10/2001 se poate cere nulitatea contractelor în temeiul dreptului comun, dacă se consideră că sunt îndeplinite aceste condiții, dar nu aceasta a fost cauza prezentei cereri de chemare în judecată. De altfel, scopul interdicțiilor prevăzute de art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, constând în asigurarea rămânerii imobilului notificat în patrimoniul unității deținătoare în vederea restituirii în natură liber de orice sarcini, nici nu a fost afectat, legat de imobilul în speță, atâta timp cât contractele de închiriere în cauză au fost reziliate anterior soluționării notificării reclamanților în temeiul Legii nr. 10/2001.

Având în vedere toate considerentele reținute, hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate, nefiind îndeplinite condițiile cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., așa încât recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva Deciziei nr. 91A din 26 mai 2015 a Curții de Apel Timișoara va fi respins, ca nefondat, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ. În temeiul dispozițiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenții vor fi obligați la plata sumei de 3.840 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata SC G. SRL, reprezentând onorariu de avocat, conform dovezilor de la dosarul de recurs.

PENTRU ACESTE

MOTIVE ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva Deciziei nr. 91A din 26 mai 2015 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă. Obligă pe recurenți la piața sumei de 3.840 lei reprezentând cheltuieli de judecată, către intimata SC G. SRL. Definitivă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 34 iunie 2016. Procesat de GGC - CL