ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 839/2016

Decizia nr. 839/2016

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, la data de 11 noiembrie 2010 sub nr. x/3/2010 reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând instanței să dispună rezilierea parțială a contractului mixt de împrumut și de închiriere sub condiție din 23 aprilie 2004, sub aspectul locațiunii, rezilierea contractului de locațiune din 1 decembrie 2004, rezilierea parțială a contractului mixt de împrumut și de locațiune sub condiție din 1 decembrie 2004, sub aspectul locațiunii, din culpa exclusivă a pârâtei.

Reclamanta a solicitat și daune-interese în valoare de 85.000 lei reprezentând contravaloarea distrugerilor și a utilităților neachitate, precum și evacuarea pârâtei din spațiul etajelor 2, 3 și 4 aflat în posesia pârâtei.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1429, alin. (1), art. 1439 alin. (2), art. 1447 - 1449 C. civ.

La termenul din data de 11 noiembrie 2011 reclamanta a formulat cerere completatoare, prin care a solicitat introducerea în cauză a pârâtului , precum și constatarea nulității contractului mixt de împrumut și închiriere sub condiție din 23 aprilie 2004 întrucât modul de atestare a acestuia nu este în conformitate cu prevederile Legii nr. 51/1995, teza a III-a, art. 3. alin. (1), lit. c).

S-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului mixt de împrumut și închiriere sub condiție din 23 aprilie 2004 așa cum a fost modificat prin actul adițional atestat din 1 decembrie 2004 și actul adițional din 4 februarie 2005 și a contractului de cesiune din 1 decembrie 2004 a contractului mixt din 23 aprilie 2004, constatarea nulității absolute a contractului de locațiune atestat din 1 decembrie 2004 și constatarea nulității absolute a contractului mixt de împrumut și locațiune sub condiție atestat din 1 decembrie 2004 întrucât acesta a fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor legale imperative sau cu încălcarea condițiilor de validitate ale actului respectiv.

În drept cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 132 alin. (1), art. 1203 C. civ., art. 273 C. proc. civ. și art. 1 și 3 din Decretul nr. 31/1954, art. 966 C. civ., art. 962 C. civ.

Pârâta SC B. SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea cererii formulate de reclamantă ca neîntemeiată, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea reconvențională s-a solicitat instanței obligarea SC A. SRL, la plata sumei de 2.002.600 lei contravaloarea sumei de 620.000 dolari SUA la cursul 1 dolari SUA=3,23 lei reprezentând dublul chiriei achitate de către pârâtă.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 115-118, art. 119 C. proc. civ.

Prin precizarea depusă la 30 martie 2012 pârâta-reclamantă a arătat că temeiul juridic de drept substanțial al cererii reconvenționale este reprezentat de prevederile art. 1530, art. 1270 alin. (1), art. 1271 alin. (1) C. civ.

Prin precizarea depusă la 27 aprilie 2012, pârâta-reclamantă a arătat că temeiul juridic al cererii reconvenționale îl constituie prevederile art. 1073 C. civ., coroborat cu art. 1075 C. civ., art. 969 C. civ., art. 970 C. civ. din 1864.

Prin sentința civilă nr. 3160 din 17 aprilie 2013 instanța a respins excepția prescripției invocată cu privire la cererea reconvențională ca neîntemeiată, a constatat imposibilitatea administrării probei cu expertiza în construcții, a respins cererea formulată de reclamanta-pârâtă privind emiterea unei adrese către avocații care au atestat contractele a căror nulitate se solicită a fi declarată. A respins acțiunea principală formulată de reclamanta-pârâtă SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC B. SRL și pârâtul  ca neîntemeiată și a respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă SC B. SRL, ca neîntemeiată.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut, cu privire la excepția prescripției invocate cu privire la cererea reconvențională, că pretențiile afirmate prin aceasta au fost întemeiate pe prevederile art. 6.1 lit. f) din contractul de locațiune atestat din 1 decembrie 2004, încheiat între pârâta-reclamantă în calitate de locatar și reclamanta-pârâtă SC A. SRL, în calitate de locator, că excepția nu este întemeiată, în speță fiind incidente dispozițiile art. 3 din Decretul nr. 167/1958 și cele ale art. 7 alin. (1) și (3) din același act normativ.

Referitor la proba cu expertiză în construcții, încuviințată de reclamanta-pârâtă, tribunalul a constatat imposibilitatea administrării acesteia având în vedere împrejurarea că expertul nu a avut acces în imobilul în litigiu, între etajele 2 și 3, fiind montată o ușă metalică, conform constatărilor acestuia.

Tribunalul a reținut și că atât reclamanta-pârâtă, cât și pârâta-reclamantă au susținut că nu exercită, în fapt, dreptul de folosință asupra imobilului în litigiu, fiecare susținând că partea adversă ar folosi imobilul în litigiu.

În privința cererii formulată de reclamanta-pârâtă privind emiterea unei adrese către avocații care au atestat contractele din 23 aprilie 2004 și din 1 decembrie 2004 Tribunalul a apreciat că această probă a fost formulată tardiv în raport de prevederile art. 138 alin. (1) C. proc. civ., nefiind propusă prin cererea de chemare în judecată și nici la prima zi de înfățișare. De asemenea, nu a fost susținută și probată niciuna dintre situațiile reglementate de art. 138 pct. 2-4 C. proc. civ. drept excepții de la aplicarea sancțiunii decăderii, iar partea adversă s-a opus la administrarea acestor probe.

Drept urmare, s-a constatat că reclamanta-pârâtă este decăzută, conform art. 103 și art. 138 alin. (1) C. proc. civ., din dreptul de a propune această probă.

În ceea ce privește cererea principală, astfel cum a fost completată, Tribunalul a reținut că reclamanta-pârâtă a solicitat să se constate nulitatea contractului mixt de împrumut și închiriere sub condiție atestat din 23 aprilie 2004, susținând că acesta încalcă prevederile art. 3 alin. (1) lit. c) teza a III-a din Legea nr. 51/1995.

Cu privire la fondul cauzei tribunalul a reținut, în ceea ce privește cererea principală, că modul de atestare a actului juridic de către avocat nu poate să atragă nulitatea acestuia, sancțiunea nulității unui act juridic intervenind numai în ipoteza încălcării normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, adică numai a acelor norme care reglementează condițiile de validitate, de fond și de formă ale actului juridic.

Tribunalul a apreciat ca fiind neîntemeiate și susținerile reclamantei-pârâte cu privire la nulitatea absolută a contractelor încheiate între părți pentru fraudă la lege, modalitatea în care a fost acordat împrumutul reprezentând un mod de executare a convenției, neputând afecta valabilitatea contractelor de împrumut și locațiune perfectate între părți.

Tot nefondate s-au apreciat a fi și susținerile reclamantei-pârâte cu privire la nulitatea absolută a contractelor încheiate între părți pentru neplata împrumutului, respectiv a chiriei, instanța reținând că în cadrul contractului mixt de împrumut și de închiriere sub condiție, atestat din 23 aprilie 2004.

s-a menționat că la data încheierii convenției, s-a achitat suma de 60.000 dolari SUA, cu titlu de avans chirie pe primii 10 ani, în cadrul aceluiași contract fiind predată împrumutatului suma de 50.000 dolari SUA la data de 23 aprilie 2004.

S-a reținut că prin actul adițional atestat din 1 decembrie 2004 s-a stipulat că din împrumutul de 310.000 dolari SUA (care include și suma de 60.000 dolari SUA reprezentând avans chirie) a fost restituită de către SC A. SRL suma de 150.000 dolari SUA la data de 1 noiembrie 2004 către . Totodată s-a arătat că din suma totală ce a făcut obiectul contractului atestat sub nr. 7 din 23 aprilie 2004, valoarea de 150.000 dolari SUA a fost achitată de SC B. SRL „în natură, reprezentând materiale de construcții”, părțile stabilind că suma de 160.000 dolari SUA a rămas neachitată de către SC A. SRL.

Prima instanță a avut în vedere că prin art. 1.2 al contractului de cesiune s-a precizat că odată cu această cesiune încetează orice obligație de plată și orice altă obligație a SC A. SRL către , decurgând din contractul mixt de împrumut și închiriere atestat de avocat D., așa cum a fost modificat prin actul adițional atestat de avocat N., că în conformitate cu prevederile art. 5 din contractul de locațiune atestat din 1 decembrie 2004 prețul contractului pentru întreaga perioadă menționată la art. 2 este 310.000 dolari SUA și se consideră achitat prin compensarea debitului pe care SC A. SRL îl are la SC B. SRL față de faptul că SC B. SRL în calitate de cesionar a dobândit debitul SC A. SRL către , conform contractului de cesiune.

În același timp, instanța a reținut că prin art. 1.2 din contractul mixt de împrumut și locațiune atestat din 1 decembrie 2004 s-a precizat că la data semnării acestui contract a fost acordată suma de 80.000 euro din valoarea totală a împrumutului de 180.000 euro, urmând ca diferența de 100.000 euro să fie acordată până la data de 10 ianuarie 2005 de către pârâtul , în calitate de împrumutător. Prin același contract părțile au stabilit că valoarea chiriei este 180.000 euro și că, în situația în care condiția suspensivă se împlinește, în sensul că împrumutatul SC A. SRL se află în imposibilitatea de a restitui împrumutul și nu returnează împrumutul la data de 30 noiembrie 2005, suma împrumutată, în cuantum de 180.000 euro se compensează de drept cu contravaloarea chiriei de 180.000 euro.

În ceea ce privește lipsa cauzei invocată de reclamanta pârâtă, tribunalul a constatat că, pentru a fi valabilă, cauza actului juridic civil trebuie să existe, să fie reală, să fie licită și morală.

S-a apreciat că, în speță, cauza actelor juridice a căror nulitate absolută se solicită a fi constatată există și este reală, fiecare parte având reprezentarea contraprestației celeilalte părți, în ceea ce privește locațiunile perfectate (părțile au inserat obligații referitoare la plata chiriei și transmiterea dreptului de folosință), cât și reprezentarea remiterii sumelor împrumutate de către împrumutător și a obligației de restituire a sumelor de către împrumutat (în contractele analizate părțile au inserat clauze care reglementează drepturile și obligațiile părților specifice unui contract de împrumut).

Referitor la acordarea împrumutului, în tranșe, conform contractului atestat din 23 aprilie 2004 și celui atestat din 1 decembrie 2004, pentru sumele a căror remitere urma a fi făcută ulterior perfectării convențiilor, s-a apreciat că actele atestate din 23 aprilie 2004 și din 1 decembrie 2004 au valoarea unor antecontracte de împrumut de consumație, în virtutea principiului conversiunii actului juridic (contractul de împrumut de consumație este un contract care implică, pe lângă realizarea acordului de voință și tradițiunea bunului care formează obiectul contractului).

Tribunalul a reținut că prin dispozițiile art. 967 C. civ. din 1864 au fost instituite două prezumții: prezumția de valabilitate a cauzei (independent de aspectul expunerii ei în înscrisul probator) și prezumția de existență a cauzei (ceea ce presupune că ea nu trebuie dovedită). În acest context, reclamantei-pârâte îi revenea sarcina de a dovedi lipsa ori nevalabilitatea cauzei. Prin probele administrate în cauză, reclamanta-pârâtă nu a răsturnat aceste prezumții relative.

Cu privire la ultimul motiv de nulitate invocat de reclamanta-pârâtă, care se referă la nevalabilitatea obiectului actului juridic, Tribunalul a reținut că obiectul actului juridic civil este definit drept conduita părților acelui act, respectiv acțiunile ori inacțiunile la care părțile sunt îndreptățite sau de care sunt ținute. Pentru a fi valabil, obiectul actului juridic civil trebuie să întrunească următoarele condiții (art. 948 pct. 3, art. 963 și art. 964 C. civ. din 1864): să existe, să fie în circuitul civil, să fie determinat ori determinabil și să fie posibil.

În opinia tribunalului, obiectul contractelor cercetate din perspectiva nulității respectă aceste cerințe legale, așa cum s-a arătat deja în considerațiile expuse cu privire la remiterea sumelor ce au făcut obiectul împrumutului de consumație.

Referitor la capetele de cerere privind rezilierea parțială a contractului mixt de împrumut și închiriere sub condiție din 23 aprilie 2004 sub aspectul locațiunii, rezilierea contractului de locațiune din 1 decembrie 2004 și rezilierea parțială a contractului mixt de împrumut și de locațiune sub condiție din 1 decembrie 2004 sub aspectul locațiunii, tribunalul a reținut că rezilierea este sancțiunea care intervine în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor izvorâte dintr-un contract sinalagmatic cu executare succesivă. Desființarea contractului, în temeiul art. 1020-1021 C. civ. din 1864, poate fi cerută numai de către creditorul obligației neexecutate culpabil.

În privința capătului de cerere referitor la plata daunelor-interese s-a constatat că, deoarece din probele administrate în cauză nu rezultă săvârșirea de către pârâta-reclamantă a unor fapte ilicite (constând în distrugerea instalațiilor electrice, sanitare, de ventilație, a toaletelor și a panourilor de geam termopan, neplata utilităților, distrugerea spațiului de la etajul 5), acesta este neîntemeiat. Totodată, din probele administrate în cauză nu reiese întinderea prejudiciului, iar reclamanta-pârâtă nu a depus un mod de calcul al sumei de 85.000 lei, în conformitate cu prevederile

art. 7203 lit. c)

C. proc. civ.

Neîntemeiat s-a apreciat a fi și capătul de cerere referitor la evacuare, având în vedere caracterul accesoriu al acestuia. Pe de altă parte, tribunalul a reținut că dovezile administrate nu conturează folosirea de către pârâta-reclamantă în prezent, a spațiilor ce au făcut obiectul contractelor de locațiune (în acest sens, tribunalul ținând seama de declarațiile martorilor audiați).

Referitor la cererea reconvențională, Tribunalul a constatat că și aceasta este neîntemeiată, așa cum a fost precizată sub aspectul temeiului juridic.

Tribunalul a observat și că un refuz de predare a spațiului, conform declarației martorului Robert Paraschiv, a fost exprimat de reprezentantul legal al SC A. SRL în anul 2007, anterior momentului în care pârâta-reclamantă susține că a executat lucrările de finisaje.

Totodată, tribunalul nu a ținut seama de împrejurările relatate de martorul Tilică Ilie referitoare la discuțiile purtate la întâlnirea dintre pârâtul  și asociații SC A. SRL, în măsura în care martorul nu a putut preciza exact momentul la care au avut loc aceste discuții și nici numele persoanelor care ar fi avut calitatea de asociați ai SC A. SRL.

În privința cheltuielilor de judecată, în raport de prevederile art. 274 C. proc. civ., întrucât cererea principală a fost respinsă, tribunalul a apreciat neîntemeiată cererea reclamantei-pârâte de acordare acestora. În ceea ce privește onorariul de avocat solicitat, s-a reținut că reclamanta-pârâtă nu a făcut dovada achitării acestuia.

Totodată, în raport de prevederile art. 274 C. proc. civ., întrucât cererea reconvențională a fost respinsă, tribunalul a apreciat neîntemeiat și capătul de cerere accesoriu formulat de pârâta-reclamantă referitor la acordarea cheltuielilor de judecată reprezentând valoarea taxei de timbru și a timbrului judiciar.

Împotriva acestei soluții, în termen legal, au formulat apel atât reclamanta pârâtă SC A. SRL cât și apelanții pârâți SC B. SRL și;

În privința apelului formulat de reclamanta-pârâtă SC A. SRL, față de faptul că la dosarul cauzei au fost depuse două seturi distincte de motive de apel, instanța a luat act că partea a înțeles să susțină motivele depuse la filele 111-134 vol. I dosar apel.

Prin apelul formulat de reclamanta pârâtă SC A. SRL, a solicitat admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței civile cu consecința admiterii cererii principale, astfel cum a fost formulată și precizată, iar în ceea ce privește cererea reconvențională, în principal admiterea excepției prescripției dreptului material la acțiune, iar în subsidiar, respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În motivare se arată, în ceea ce privește excepția prescripției invocată cu privire la cererea reconvențională, că față de cele reținute referitor la faptul înființării punctelor de lucru ale pârâtei reclamantă SC B. SRL și lucrările de finisaje interioare demarate de aceasta în anul 2008, instanța de fond putea să tragă concluzia că momentul de la care începea să curgă termenul de prescripție este data înființării punctelor de lucru. De la această dată, în mod cert rezultă că pârâta avea folosința spațiului, chiar dacă nu fusese încheiat un proces-verbal de predare-primire, instanța înlăturând procesul-verbal din 13 iunie 2007, din care rezultă că, la acea dată, construcția era finalizată în structura 5+P+5E.

În ceea ce privește proba cu expertiza în construcții, a considerat că în mod greșit a apreciat instanța de fond imposibilitatea administrării acesteia, apelanta arătând că a fost formulată și o cerere de asigurare de dovezi care are legătură cu dosarul de fond, a depus expertului o serie de înscrisuri din care se poate trage o concluzie referitoare la starea imobilului, evaluarea acestuia și stabilirea legalității construcției edificate, astfel că nu s-au aflat în situația imposibilității obiective de administrare a probei, ci a unei îngreunări în administrarea acesteia, generată tocmai de pârâtă.

În ceea ce privește fondul cauzei, referitor la frauda la lege, apelanta a arătat că și dacă instanța de fond a apreciat că O.G. nr. 15/1996 nu-și găsește aplicabilitatea, aceasta a analizat lapidar acest motiv de nulitate absolută.

În ceea ce privește neplata împrumutului, respectiv a chiriei, se arată că din procesul-verbal încheiat în data de 26 octombrie 2005, din care rezultă situația soldurilor conturilor la data de 30 septembrie 2005, clasa a 7-a, unde ar fi trebuit să se regăsească veniturile din chirii, este absentă.

O altă critică vizează faptul că în mod eronat Tribunalul a calificat ca nedovedite susținerile apelantei privind încălcarea obligației pârâtei de a întrebuința lucrul închiriat ca un bun proprietar, producând degradări și distrugeri spațiului închiriat.

Prin apelul formulat de pârâții reclamanți SC B. SRL și  s-a solicitat desființarea în parte a sentinței civile nr. 3160 din 17 aprilie 2013, în sensul admiterii cererii reconvenționale și acordarea cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul apel.

În motivare s-a arătat că stabilirea punctelor de lucru la etajele 3 și 4 ce au format obiectul contractului de locațiune nu echivalează cu predarea folosinței imobilului, astfel cum a apreciat în mod greșit instanța de fond, deoarece înregistrarea punctelor de lucru la Registrul Comerțului se face în baza unor înscrisuri, și nu în baza constatării situației de fapt de către Registrul Comerțului, în sensul ocupării efective a spațiului, după cum rezultă din prevederile Ordinului nr. 2594/C din 10 octombrie 2008 pentru aprobarea Normelor metodologice privind modul de tinere a registrelor comerțului, de efectuare a înregistrărilor și de eliberare a informațiilor, emis de Ministerul Justiției și publicat în M. Of. nr. 704 din 13 octombrie 2008.

S-a mai arătat că instanța de fond a interpretat în mod greșit susținerea prezentată în concluziile scrise din Dosarul nr. x/3/2009 cu privire la realizarea lucrărilor de finisaje interioare de către apelantă, întrucât, în continuarea declarației din respectivele concluzii scrise, a menționat faptul că SC A. SRL nu și-a mai îndeplinit obligația de realizare a finisajelor interioare, cel mai probabil pentru a continua să îi îngrădească apelantei și în acest mod accesul la folosința imobilului, motiv pentru care a fost obligată să realizeze pe propria cheltuială finisarea imobilului, efectuând lucrări de aproximativ 20.000 euro.

Totodată, s-a arătat, instanța de fond a considerat în mod nelegal că aceste aspecte pot suplini acordul de voința al părților, și astfel se poate încălca art. 2 din contractul de locațiune din 1 decembrie 2004, prin care părțile de comun acord au stabilit că durata contractului începe cu data predării de către locator și primirii de locatar consemnată într-un proces-verbal.

A susținut apelanta și că instanța de fond a considerat în mod netemeinic și nelegal faptul că nu rezultă că ar fi fost împiedicată, după efectuarea finisajelor, să folosească spațiul în litigiu, în condițiile în care întregul probatoriu administrat în cauză dovedește contrariul.

S-a mai criticat sentința apelată și sub aspectul faptului că instanța avea îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale.

Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, prin Decizia nr. 456 din 18 martie 2015 a respins ambele apeluri, ca nefondate.

Analizând apelul SC A. SRL, Curtea a reținut, în ce privește excepția prescripției dreptului material la acțiune invocat de apelantă cu privire la pretențiile solicitate prin cererea reconvențională, că atâta timp cât cererea reconvențională a avut ca obiect plata de despăgubiri pentru nepredarea imobilului, în niciun caz punctul de plecare pentru calculul termenului de prescripție nu îl poate constitui data predării (situație de fapt contrară celei invocată de pârâtă în susținerea pretențiilor sale), ci numai data la care ar fi trebui să aibă loc predarea, potrivit dispozițiilor contractuale, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță.

În privința expertizei tehnice evaluatorie în specialitatea construcții civile, instanța de apel a reținut că această probă a fost solicitată din nou și în apel, fiind respinsă ca neutilă soluționării cauzei.

Critica privind respingerea de către prima instanță a probei constând în efectuarea unor adrese către avocații care au atestat contractele invocate în cauză a mai fost analizată, față de reiterarea solicitării acestei probe în fața instanței de apel precum și faptul că instanța a încuviințat-o, fiind depuse la dosar copii certificate de pe registrele în care au fost înregistrate acestea, așa cum a solicitat apelanta.

În ce privește înscrierea în fals sub aspectul datei certe a contractelor, instanța de apel a reținut că apelanta nu a mai insistat în această probă în fața instanței de apel, iar pe altă parte, în măsura în care apelanta pretinde că data încheierii contractelor ar fi fost alta, în materie comercială, potrivit dispozițiilor art. 57 coroborat cu art. 46 C. com. 1887, data contractului se poate dovedi cu orice mijloc de probă. În plus, apelanta nici nu a indicat relevanța consecinței juridice a pretinsei antedatări a contractelor.

Referitor la critica privind greșita nereținere de către prima instanță a fraudei la lege, instanța a constatat că apelanta a susținut că toate indiciile converg spre concluzia că de fapt contractele invocate au fost încheiate cu scopul de a obține ulterior sume de bani importante de la apelantă.

Nefondată a fost găsită și critica privind lipsa condițiilor pentru reținerea dării în plată.

Sub aspectul inexistenței dovezilor privind furnizarea de materiale de construcții instanța de apel a constatat că nici nu era necesară administrarea unor astfel de dovezi, câtă vreme în cuprinsul actului adițional la Contractul mixt de împrumut și de închiriere sub condiție atestat de avocat D. la data de 23 aprilie 2004, apelanta, prin reprezentantul legal de la acea dată, recunoaște în mod expres achitarea sumei de 150.000 dolari SUA în natură.

S-a mai reținut de asemenea că actul adițional este semnat de administratorul de la acea dată al apelantei, E., astfel că față de recunoașterea expresă a apelantei și de dispozițiile legale evocate, aceasta nu poate invoca nici lipsa consimțământului și nici faptul că plata sub forma predării unor materiale de construcții nu ar fi avut loc, fără a face nicio referire la consecințele juridice ale recunoașterii făcută prin reprezentant legal.

Nu a fost reținută nici critica privind faptul că în mod greșit instanța de fond, deși a reținut că o eventuală neexecutare a obligației de plată a chiriei nu constituie motiv de nulitate, ci conferă dreptul locatorului de a cerere rezilierea contractului, când analizează capătul de cerere privind rezilierea contractelor nu mai ține cont de acest raționament, respingând capătul de cerere privind rezilierea.

Nefondate au fost apreciate și criticile privind respingerea capetelor de cerere privind rezilierea contractelor.

Referitor la rezilierea contractelor pentru neplata prețului, instanța nu a analizat susținerile apelantei câtă vreme, rezilierea a fost solicitată prin cererea de chemare în judecată pentru alte motive decât neplata chiriei, apelanta reclamantă neînvestind niciodată prima instanță cu un astfel de capăt de cerere.

Față de împrejurarea că potrivit situației de fapt dovedite în cauză intimata pârâtă SC B. SRL nu se află în prezent în posesia imobilului, a fost considerată nefondată și critica privind greșita respingere a capătului de cerere având ca obiect evacuarea acesteia din imobil.

Cu privire la apelul pârâților SC B. SRL și  probele administrate în cauză, Curtea a constatat că nici acesta nu este fondat.

Astfel, instanța de apel a constatat că potrivit considerentelor primei instanțe, aceasta nu și-a bazat concluzia predării imobilului exclusiv pe faptul că apelanta pârâtă și-a înregistrat punctele de lucru la Oficiul Registrului Comerțului, ci a coroborat această împrejurare cu însuși susținerile apelantei pârâte și cu celelalte înscrisuri depuse la dosar.

Nu a fost reținută nici critica în sensul că prima instanță ar fi interpretat greșit susținerile apelantei din concluziile scrise depuse în cadrul Dosarului nr. x/3/2009 pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială.

Sub aspectul interpretării susținerilor apelantei pârâte, Curtea a apreciat că în mod corect a apreciat prima instanță că acestea dovedesc faptul că SC B. SRL s-a aflat la un moment dat în posesia spațiului.

Nefondată a fost găsită și critica privind nepunerea în discuție de către prima instanță a acestui înscris, câtă vreme în cauză a fost încuviințată proba cu înscrisuri, iar acestea au fost depuse la dosarul cauzei la termenul din data de 14 septembrie 2012 în ședință publică, partea având timp suficient până la soluționarea pe fond a pricinii și să le studieze și să le conteste eventual dacă ar fi apreciat că este cazul, sau să formuleze apărări în consecință, cu atât mai mult cu cât era vorba de un înscris provenit chiar de la ea.

În privința încălcării dispozițiilor art. 129 C. proc. civ. de către prima instanță, Curtea a constatat că potrivit dispozițiilor alin. (5)

1

al acestui articol, în forma în vigoare la data formulării cererii de chemare în judecată, părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta SC A. SRL cât și pârâta SC B. SRL.

I. Recurenta-reclamantă SC A. SRL a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate și retrimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță, în vederea stabilirii corecte a naturii juridice a raporturilor stabilite între părțile implicate în cauză.

Recurenta-reclamantă formulează o singură critică pe care o subsumează motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., aceasta vizând faptul că hotărârea a fost pronunțată de instanța de fond în condițiile greșitei calificări a naturii juridice a actelor juridice deduse judecății, respectiv a contractelor pretinse a fi fost de locațiune, ceea ce înseamnă că situația de fapt în temeiul căreia a fost soluționat apelul nu a fost corect stabilită.

Recurenta-reclamantă aduce în susținere următoarea argumentație:

Analizând corect natura juridică a contractelor la care face referire cauza dedusă judecății, trebuie observat și reținut că acestea nu au calificarea juridică dată de părți și reținută de instanțele anterioare, de apel și de fond, încadrarea lor juridică fiind cu totul alta.

Din această perspectivă, cu referire la contractul mixt de împrumut și de închiriere din 2004, recurenta-reclamantă face următoarele precizări:

Contractul din 2004 a fost semnat de  în nume personal, nu în calitate de reprezentant al SC B. SRL.

De asemenea, contractul din 2004 a fost semnat de E. în nume personal, nu în calitate de reprezentant al SC A. SRL, sens în care trebuie avut în vedere că la „obiectul complex al contractului”, E. este menționat ca fiind „împrumutatul”, iar nu ca fiind reprezentantul „împrumutatului SC A. SRL”.

Încheierea de atestare se referă la E. ca persoană fizică, nu ca reprezentant al SC A. SRL.

Contractul nu poartă ștampila recurentei-reclamante.

Conform mențiunii exprese cuprinse în contract, potrivit cu care acesta a produs efecte juridice pentru părțile semnatare, singurele obligate să execute întocmai obligațiile asumate, rezultă cei care s-au obligat prin contractul din 2004 au fost doar , pe de o parte, și E., pe de altă parte.

Împrejurarea că în contract apare și numele reclamantei se datorează exclusiv împrejurării că E. a promis numitului  locațiunea unor spații din Complexul F., imobil aflat în administrarea subscrisei, mai exact a promis că va face demersuri astfel încât  să obțină, de la recurentă, locațiunea spațiilor.

Prin contract, E. și-a asumat obligația finalizării construcției, deși această obligație revenea SC A. SRL, iar nu asociatului unic sau administratorului reclamantei și, totodată, s-a obligat să nu „înstrăineze” a imobilului, în condițiile în care, conform Contractului de asociere din 21 mai 2003, încheiat de reclamantă cu Administrația Piețelor sector 2, reclamanta nu avea acest drept și, cu atât mai puțin, E.

Contractul a avut o natură mixtă, civilă și comercială, astfel cum s-a menționat expres în pag.2/parag. 3 din Contract.

Analizând atent cuprinsul Contractului, rezultă că natura civilă a acestuia a fost dată de împrumutul dintre cele două persoane fizice  (împrumutător) și E. (împrumutat).

În același timp, natura comercială a Contractului a fost dată de promisiunea făcută de E. privind îndeplinirea demersurilor necesare astfel încât recurenta să închirieze numitului  spațiul comercial de la ultimul etaj al Complexului F.

Părțile Contractului din 2004 au delimitat foarte exact obligațiile civile de cele comerciale ale lui E., obligația civilă a acestuia fiind de restituire a împrumutului de 400.000 dolari SUA, care nu s-a regăsit niciodată în evidențele contabile ale reclamantei, dovadă că a fost un împrumut personal, în timp ce obligația comercială asumată de acesta a fost să facă posibilă încheierea de către reclamantă către împrumutător, a ultimului etaj al Complexului comercial.

Ipoteza avansată de apelanți, potrivit cu care calitatea de „împrumutat” a revenit recurentei, iar nu lui E., nu poate fi primită, nu numai că interpretarea corectă a clauzelor contractuale conduce la o altă concluzie juridică, dar mai ales pentru că pretinsul împrumut acordat recurentei nu a fost dovedit cu acte contabile și nici nu se regăsește în evidențele contabile pe care le deține recurenta.

Numitul E., nu a predat noilor asociați contabilitatea societății din perioada anterioară și nici apelanții nu au depus la dosar dovezi indubitabile din care să rezulte că au achitat chiria recurentei.

Chitanțele sub semnătură privată întocmite, pro causa nu fac dovada indubitabilă a plății chiriei, deci a executării de către apelanți a Contractelor de locațiune, căci unei societăți nu i se poate opune un înscris sub semnătură privată în dovedirea executării activităților comerciale, ci doar acte contabile justificative.

Chitanțele sub semnătură privată nu pot fi opuse recurentei în lipsa depunerii la dosar a documentelor contabile și a Registrelor cerute de lege, aceasta fără a mai discuta faptul că reclamanta nu a semnat niciodată cu  vreun Contract de închiriere pentru spațiile în discuție.

Contractul din 2004 și chitanțele sub semnătură trebuie interpretate exclusiv în sensul unui împrumut personal contract de E., nicidecum ca fiind un împrumut contractat de reclamantă.

Interpretarea și încadrarea juridică a Contractului din 2004, care nu se face după titlul dat de părți, ci după conținutul acestuia, conduce la concluzia indubitabilă că acest act nu poate fi interpretat decât ca fiind:

- pe de o parte, un act de împrumut în nume personal, contractat de E. de la;

- pe de altă parte, ca fiind promisiunea faptei altuia (convenția de porte-fort), respectiv promisiunea făcută de E. numitului  că va face demersurile necesare pentru ca recurentei să-i închirieze acestuia spațiile de la ultimul etaj al Complexului Comercial F..

Se arată că, în aceste condiții, chiar dacă s-ar admite, prin absurd, că  și SC B. SRL nu au avut posesia stațiilor, recurenta nu poate fi sancționată în nici un mod, deoarece nu a semnat cu apelanții Contracte de închiriere, context în care angajamentul de porte-fort asumat de E. produce efecte juridice numai în ceea ce îl privește, iar nu și în sarcina SC A. SRL.

Natura juridică reală a Contractului din 2004 (convenție de porte-fort) este confirmată inclusiv de calitatea declinată pentru E., respectiv de „împrumutat și promitent al locațiunii care se va constitui în favoarea împrumutătorului”.

Rezultă deci, odată în plus, din terminologia folosită de părți, respectiv „promitent al locațiunii”, că acestea au încheiat o convenție de porte-fort (promisiunea faptei altuia), în care E. a avut calitatea de „promitent”, denumire consacrată juridic pentru cel care se angajează față de o persoană (în cazul de față ) să determine un terț (în cazul de față, recurenta) să încheie un act juridic (în cazul de față, un Contract de închiriere).

Împrejurarea că părțile au făcut trimitere expresă la contractul de asociere din 21 mai 2003, încheiat cu Administrația Piețelor sector 2 și la Autorizația de construire din 31 iulie 2003 dovedește că părțile, cu referire expresă la , au avut reprezentarea exactă a realității, respectiv că beneficiarul locațiunii era recurenta iar nu E., ceea ce confirmă că E. nu putea fi decât un „promitent al locațiunii”, respectiv un promitent al faptei altuia (promitent al cedării de către recurentă a locațiunii).

Cum la data semnării Contractului din 2004, E. era unicul asociat și administrator al recurentei, rezultă că acesta putea să-și asume obligația de a determina recurenta să închirieze numitului  spațiile comerciale vizate, deoarece îndeplinirea promisiunii depindea de simpla sa voință, care urma a se materializa într-o decizie a asociatului unic al societății SC A. SRL.

Referindu-se la actul adițional la Contractul din 2004, atestat din 1 decembrie 2004, recurenta-reclamantă precizează următoarele:

Actul nu poartă ștampila recurentei.

La rubrica „Părțile contractante”, E. este menționat, și de această dată, în calitate de „împrumutat” și „promitent al locațiunii”, ceea ce demonstrează, odată în plus, că părțile au încheiat un contract mixt, de împrumut și de promisiune a faptei altuia, iar nu de împrumut și de închiriere.

Actul adițional este semnat de E., în calitate de „împrumutat”, fiind menționată și sintagma „prin administrator SC A. SRL”, care este lipsită de orice semnificație juridică.

Societatea SC B. SRL este menționată în calitate de împrumutat, deși din cuprinsul actului rezultă că este împrumutător.

Actul adițional din 1 decembrie 2004 la Contractul din 2004 a fost încheiat între , E. și SC B. SRL, deși contractul pe care l-a însoțit a fost încheiat doar între și E.

Ceea ce interesează este că părțile actului nu precizează dacă SC B. SRL a dat materialele de construcții recurentei sau lui E.

La dosarul cauzei nu a fost depus de către recurenta SC B. SRL nici un act contabil (facturi, chitanțe, Avize de însoțire a mărfii, Certificat de calitate a materialelor etc.) din care să rezulte că recurenta și-a însușit materialele în valoare de 150.000 dolari SUA și că acestea nu au folosite în interes personal de E., pentru alte imobile.

Așa cum rezultă din actul analizat, la data de 1 decembrie 2004, E. administrator al SC A. SRL a achitat lui  suma de 150.100 dolari SUA, nefiind însă dincolo de orice dubiu dacă plata a fost făcută în nume personal, caz în care s-ar confirma caracterul de împrumut personal al sumei de 400.000 dolari SUA, sau în numele recurentei.

Dacă se pretinde că restituirea sumei de 150.000 dolari SUA s-a făcut în numele său, recurenta solicită instanței să rețină că plata nu poate fi avută în vedere, deoarece societățile comerciale le este interzis, prin normă imperativă, să efectueze plăți, pe teritoriul României, în altă monedă decât cea națională și în sume ce depășesc 5.000 lei.

Arată recurenta că dacă însă se pretinde că restituirea sumei de 150.000 dolari SUA s-a făcut în numele său, dar din patrimoniul numitului E., plata nu poate fi opusă recurentei câtă vreme nu este dovedită cu documente contabile justificative, care să reflecte că E. a împrumutat recurenta cu suma în discuție, pentru o anumită perioadă și în anumite condiții, și că a fost luat în evidențele societății ca și creditor.

Cu referire la contractul de cesiune din 1 decembrie 2004, recurenta-reclamantă precizează următoarele:

În contractul de cesiune, reclamanta apare în calitate de debitor cedat, în condițiile în care nu și-a asumat prin nici un act anterior nicio obligație, de nicio natură, pecuniară sau de închiriere a spațiilor comerciale din Complexul F., față de cedentul .

În contractul de cesiune atestat din 1 decembrie 2004 nu este menționat prețul cesiunii.

Este de neprimit ipoteza că o persoană fizică, în speță , a cedat gratuit societății SC B. SRL suma de 160.000 dolari SUA, pe care trebuia de fapt să o primească de la recurentă, chiar dacă avea calitatea de administrator al noului creditor.

Dacă însă cedarea gratuită a creanței urma a se compensa cu o altă datorie a societății SC B. SRL către , apelanții trebuiau să facă o astfel de dovadă pentru a proba că operațiunile pretinse au fost reale și că nu au avut o cauză ilicită, de spălare de bani sau de devalizare, de conivență cu E., a reclamantei.

Pentru a proba autenticitatea contractului de cesiune din 2004, SC B. SRL trebuia să facă dovada înregistrării acestuia în contabilitatea proprie, căci singura dovadă a activității unei societăți se reflectă exclusiv în evidențele sale contabile și în Registrele dispuse de legea specială în materie, nicidecum din acte sub semnătură privată, nedublate de înregistrări contabile oficiale și opozabile organelor fiscale și părților cu care se pretinde că s-a contractat, recurenta raportându-se la art. 22-34 C. com.

Se arată că prin acest act, cu rea-intenție, în frauda legii și a intereselor reclamantului E., de conivență cu apelanții, care nu își mai puteau recupera împrumutul de la acesta, i-au schimbat calitatea din parte terță a promisiunii de închiriere a spațiilor aflate în administrarea reclamantei, pe care E. s-a angajat să o facă posibilă, în împrumutat al sumei de 310.000 dolari SUA, în condițiile în care din actele anterioare și din evidențele contabile ale recurentei nu rezultă că reclamanta a contractat un împrumut de 400.000 dolari SUA, diminuat, ulterior, la 310.000 dolari SUA.

În ceea ce privește contractul de locațiune din 2004 recurenta-reclamantă precizează:

Contractul nu poartă ștampila sa.

Obiectul contractului din 2004 l-a reprezentat închirierea spațiilor de la etajele 3 și 4 ale Complexului Comercial F., deși așa cum rezultă din Autorizația de construire din 31 iulie 2003, la data încheierii contractului, clădirea nu avea decât 3 etaje, neexistând nici măcar autorizația sau Studiul de proiect pentru supraetajarea clădirii, acestea fiind obținute de noii asociați ai recurentei abia în 2007.

Trimiterea la etajul 4, care nu exista, dar care a fost, într-adevăr, construit ulterior, denotă că actul în discuție, ca de altfel, posibil, toate celelalte acte anterioare și ulterioare, au fost făcute pro causa, după cedarea de către E. a 75% din părțile sociale, în scopul delapidării și fraudării intereselor sale și a noilor asociați.

Chiria pentru 24 de ani a fost stabilită prin Contract la 310.000 dolari SUA, ceea ce înseamnă o chirie de 1.075 dolari SUA/lună pentru ambele etaje, adică 1.076 dolari SUA/mp.

Chiria de 1 dolari SUA/mp a reprezentat o chirie neserioasă, dispusă în detrimentul recurentei de E. și al asociatului Administrația Piețelor sector 2, deci a statului, fiind un caz clasic de delapidare și în acest contract vorbindu-se de dreptul reclamantei de vânzare a imobilului, în condițiile în care ea nu a avut niciodată acest drept.

Prin art. 6.1 lit. c) din Contract, reclamanta s-a obligat să asigure intrări separate pentru etajele 3 și 4 prin montarea unui lift de serviciu, ceea ce s-a realizat ulterior prin montarea unei uși metalice, care nu face posibil accesul la etajele superioare, așa după cum s-a constatat în procesul-verbal întocmit la 7 noiembrie 2012 de expertul desemnat în cauză, ceea ce demonstrează că apelanta SC B. SRL a avut cu adevărat posesia imobilului și că închirierea a fost însoțită și de realizarea celorlalte condiții menționate în contractul din 2004.

În ceea ce privește contractul mixt nr. 14/2004 recurenta-reclamantă arată următoarele:

Obiectul contractului a fost, pe de o parte, împrumutarea reclamantei de către  cu suma de 180.000 dolari SUA, și pe de altă parte, închirierea de către reclamantă în favoarea împrumutătorului a etajului 2 al Complexului Comercial F.

Conform art. 1.2 din contract, suma de 80.000 dolari SUA a fost remisă reclamanta la data de 1 decembrie 2004, diferența de 100.000 dolari SUA urmând a fi achitată prin transfer bancar până la data 10 ianuarie 2005.

Apelanta SC B. SRL nu a făcut dovada că a transferat prin bancă suma de 100.000 dolari SUA, iar din istoricul conturilor bancare ale reclamantei nu rezultă că aceasta ar fi încasat suma de 100.00 dolari SUA.

Mai mult, apelanta SC B. SRL nu a făcut nici dovada că și-a achitat în numerar suma de 100.000 dolari SUA, chitanțele depuse la dosar nefiind datate în intervalul 1 decembrie 2004 - 10 ianuarie 2005, ceea ce înseamnă că nu însoțesc Contractul din 2004.

Împrumutul trebuia restituit în perioada 1 iunie 2005 - 30 noiembrie 2005, în tranșe lunare de câte 30.000 dolari SUA, în caz contrar, suma împrumutată urmând a se compensa cu contravaloarea chiriei pe 24 de ani a etajului 2 din Complexul Comercial F.

Prețul locațiunii a fost de 180.000 dolari SUA pentru 24 de ani de închiriere, însemnând o chirie de 1,25 dolari SUA/mp, cu mult sub prețul pieței, ceea ce reprezintă o chirie neserioasă.

La data de 30 mai 2005, deci în momentul în care trebuia să înceapă plata tranșelor de 30.000 dolari SUA, E. a cesionat 75% din părțile sociale către SC G. SRL, SC H. SRL și SC , fără a prezenta înțelegerile încheiate cu și SC B. SRL.

Noii asociați nu au avut posibilitatea să afle în ce raporturi reclamanta fusese implicată de E., deoarece contractele de locațiune nu erau notate în Cartea funciară a imobilului și în evidențele contabile ale recurentei nu se regăsesc nici operațiunile de împrumut ale societății și nici înregistrarea contractelor în care reclamanta era parte.

După semnarea contractului de cesiune a părților sociale, E. a refuzat să predea actele societății, evitând astfel să îi ofere posibilitatea de a proba cu acte contabile că împrumuturile mai sus arătate au fost contractate în nume personal, nu în numele reclamantei, și că, nesemnând nici un contract de închiriere și neprimind nicio sumă de bani, recurenta nu are nicio obligație față de  și/sau față de SC B. SRL.

Dacă împrumutul de 180.000 dolari SUA ar fi fost într-adevăr contractat de reclamantă, ar fi trebuit să se regăsească în evidențele contabile, cu atât mai mult cu cât obligația de restituire era prevăzută pentru perioada 1 iunie 2005 - 30 noiembrie 2005.

Recurenta-reclamantă concluzionează în sensul că toate probele administrate de celelalte părți nu demonstrează susținerile acestora, fiind menite să distragă atenția de la lipsa flagrantă a documentelor contabile care trebuiau depuse în cauză pentru a certifica raporturile comerciale pretinse a fi existat între părțile cauzei.

Pentru argumentele mai sus arătate, a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii pronunțate de instanța de apel și retrimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.

II. Recurenta-pârâtă SC B. SRL solicită admiterea recursului său, admiterea cererii reconvenționale și obligarea recurentei-reclamante la plata sumei de 60.000 dolari SUA echivalent în lei la data plății cu cheltuieli de judecată.

Recurenta-pârâtă își circumscrie criticile motivelor de recurs reglementate de art. 304 pct. 4, 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ., acestea vizând următoarele aspecte:

Analizând întreg conținutul hotărârii atacate se observă că instanța deși reține aceea că în mod cert imobilul nu se afla în posesia societății pârâte și nici nu este în stare de degradare, același spațiu fiind închiriat unui alt locatar, respectiv numitei J., pentru o perioadă de 18 ani, începând cu data de 30 mai 2005, în momentul în care înțelege să analizeze apelul din prisma motivelor invocate, reține aceea că societatea pârâtă s-a aflat la un moment dat în posesia spațiului, considerent pentru care i-a respins apelul.

Arată recurenta-pârâtă că înregistrarea la Registrul Comerțului presupune existența unui titlu purtativ și nu verificarea efectivă a folosinței.

Arată recurenta-pârâtă că prin contractele încheiate între părți, unul dintre acestea fiind contractul de locațiune autentificat din 1 decembrie 2004, reclamanta în calitate de locator, s-a obligat să închirieze și asigure societății-pârâte în calitate de locatar, pe o perioadă de 24 de ani, în schimbul unui preț deja plătit la data încheierii contractului, „folosința” integrală a spațiului stipulat în contract, iar termenul „folosință” reprezintă facultatea recunoscută titularului dreptului de proprietate de a utiliza bunul ce formează obiectul dreptului în materialitatea sa, direct și nemijlocit. Dreptul de folosință este atributul dreptului de proprietate, în temeiul căruia proprietarul are putere de a utiliza bunul în propriul său interes, dobândind în proprietate fructele și veniturile pe care le poate obține din acesta.

Arată recurenta-pârâtă că nu a fost niciodată beneficiarul dreptului de folosință a spațiului închiriat, iar faptul că în anul 2008 a efectuat în spațiu lucrări de finisaje, nu poate fi interpretat că a avut dreptul efectiv de folosință așa cum este acesta definit mai sus, aceste lucrări fiind efectuate pe cheltuiala proprie, după aproximativ 4 ani de zile, deci o perioadă extrem de mare de la data încheierii contractelor, în scopul de grăbi lucrările și a putea beneficia de folosința unui spațiu al căruia preț fusese plătit cu 4 ani în urmă.

Precizează recurenta-pârâtă că prin contractele a căror reziliere s-a cerut de către partea reclamantă, a avut calitatea atât de împrumutător, cât și de beneficiar al locațiunii spațiului comercial, nefiind respectată de către reclamantă nici clauza de restituire a împrumutului, nici clauza privind punerea la dispoziție a spațiului (beneficiul locațiunii), nici clauza referitoare la interdicția de a nu înstrăina imobilul ce a făcut obiectul contractului.

Recurenta-pârâtă precizează că a plătit sume importante de bani încă din anul 2004, în ideea că va obține în baza unor contracte, folosința spațiului ce făcea obiectul acestora și deși se afla la momentul formulării prezentului recurs în anul 2015, nu a fost respectat nici până la această dată obiectul contractului, respectiv închirierea spațiului situat la etajele 3 și 4 ale obiectivului comercial.

Consideră recurenta-pârâtă că, întrucât s-a făcut pe deplin dovada faptului că reclamanta nu și-a respectat dispozițiile contractuale, devin aplicabile dispozițiile art. 6.1, lit. f) din contractul de locațiune autentificat din 1 decembrie 2004, care stipulează faptul că, în situația în care nu se executa contractul de locațiune, locatorul va achita dublul chiriei achitate și anume suma de 620.000 dolari SUA.

Se arată că din economia dispozițiilor Legii nr. 26/1990 privind Registrul Comerțului, rezultă că, cu ocazia înregistrării unui sediu, se verifica aparența dreptului și nu altceva, or, aparența dreptului nu poate constitui culpa recurentei-pârâte aceasta având un contract valabil și nerespectat, care o obligă să înregistreze punctele de lucru, că numai în ipoteza stabilită de Codul fiscal al înregistrări ab initio în scopul de T.V.A. se presupune verificarea efectivă a funcționării a punctului de lucru, ipoteză neincidentă în prezenta cauză.

În continuare recurenta-pârâtă face următoarele precizări:

- declarațiile dreptului ce constituie izvorul prezentului recurs, al apelului anterior și cererii reconvenționale, înregistrarea la Oficiul Registrului Comerțului nefiind declarative de drepturi faptice ci doar declarative de drepturi scriptice;

- executarea lucrărilor de finisaj conform pactului comisoriu pus în executare face pe deplin dovada neobținerii folosinței. Nu se poate interpreta că recurenta-pârâtă s-a aflat la un moment dat în posesia spațiului, când însăși instanța de apel a reținut că spațiul nu a fost finalizat și punând în aplicare un pact comisoriu în dorința exercitării contractului și al posesiei, recurenta-pârâtă a făcut finisaje tocmai în scopul de a urgenta predarea acestuia;

- pot fi interpretate actele materiale de punere în executare a unui pact comisoriu de o natură substanțial diferită, respectiv de existența unei posesii contractuale, motivarea instanței de apel, fiind contradictorie și străină de natura pricinii.

Recurenta-pârâtă arată că deși instanța a