ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2304/2015
ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2304/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)
Asupra cauzei de
față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalul
București, secția a V-a civilă, la data de 18 octombrie 2006, sub nr.
35801/3/2006, reclamanta M.M.C.L. a chemat în judecată pe pârâtele SC H.O.C.
SRL și SC C. SA, solicitând constatarea nulității absolute a contractului de
vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003, încheiat de pârâte în frauda Legii nr.
10/2001 - art. 21 alin. (5), în condițiile în care imobilul supus vânzării se
afla în procedura de restituire a Legii nr. 10/2001, declanșată prin
Notificarea nr. 2516 din 11 aprilie 2001.
Pârâta SC C. SA a
formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității de
reprezentant a apărătorului reclamantei, excepția lipsei calității procesuale
active a reclamantei, excepția tardivității cererii introductive de instanță,
excepția prescripției dreptului material la acțiune, excepția insuficientei
timbrări și excepția inadmisibilității acțiunii.
Prin cererea
completatoare depusă la termenul din 26 ianuarie 2007, reclamanta a arătat că,
pe lângă solicitarea din cererea introductivă, privind constatarea nulității
absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003 pentru
încheierea sa în frauda Legii nr. 10/2001 - art. 21 alin. (5), înțelege să
solicite constatarea nulității absolute a aceluiași contract și raportat la
prevederile art. 45 alin. (2) și art. 2 lit. a) din Legea nr. 10/2001.
În ședința publică
din 23 martie 2007, pârâta SC C. SA a invocat excepția necompetenței materiale
a instanței sesizate, solicitând declinarea competenței la Judecătoria
Sectorului 5 București sau la secția comercială a Tribunalului București.
Prin încheierea din
30 martie 2007, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis excepția
necompetenței funcționale a secției civile și a trimis cauza la secția
comercială, reținând că ambele părți din contractul de vânzare-cumpărare a
cărui nulitate s-a solicitat a se constata sunt societăți comerciale, pentru
acestea vânzarea-cumpărarea reprezentând act de comerț, în sensul art. 4 C.
com.
Cauza a fost astfel
înregistrată pe rolul Tribunalul București, secția a VI-a comercială, sub nr.
17046/3/2007.
Prin încheierea din
20 iunie 2007, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis excepția
de necompetență materială funcțională și a dispus înaintarea dosarului
conducerii Tribunalului București în vederea repartizării la o secție civilă,
reținând că din analiza sistematică a dispozițiilor Legii nr. 10/2001 rezultă
că toate litigiile născute din aplicarea acestui act normativ sunt de
competența instanței civile.
Cauza a fost
reînregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă.
Prin încheierea din
12 octombrie 2007, instanța a respins excepția lipsei dovezii calității de
reprezentant, iar prin încheierea din 07 decembrie 2007 a respins excepția de
netimbrare.
Prin Sentința civilă
nr. 334 din 15 februarie 2008, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a
admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și a respins
acțiunea ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
Pentru a hotărî
astfel, tribunalul a reținut că imobilul din str. B. colț cu str. D. a fost
dobândit de către E.U. prin actul de vânzare-cumpărare din 20 octombrie 1930.
Din copia
certificatului de moștenitor nr. 38/1975 rezultă că de pe urma defunctei C.E.
au rămas ca moștenitori C.G., în calitate de soț, C.V., în calitate de nepoată
de soră, și C.C., în calitate de legatar particular.
De pe urma
defunctului C.G. au rămas ca moștenitori C.O., în calitate de soră și legatară
universală, și M.C.V.L., în calitate de legatară universală.
Dincolo de faptul că
nu se face dovada identității dintre imobilul ce face obiectul prezentei
acțiuni cu imobilul din actul de proprietate din 1930, prin care E.U. a
dobândit imobilul, chiar în ipoteza în care ar exista identitate între E.C. și
E.U. (situație nedovedită în cauză), reclamanta nu a făcut dovada faptului că
este moștenitoarea fostului proprietar, deci titulara dreptului dedus
judecății.
Împotriva acestei
sentințe a declarat apel reclamanta.
Prin Decizia civilă
nr. 98A din 26 martie 2009, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și
pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul, ca nefondat.
Pentru a decide
astfel, curtea a reținut, în esență, că răspunsurile primite de la autoritățile
de la care s-au solicitat relații în această fază procesuală (Direcția de
Impozite și Taxe Locale Sector 1, Primăria Municipiului București - Direcția
Evidență Imobiliară și Cadastrală - Serviciul Nomenclatură Urbană) nu sunt în
măsură să clarifice situația de fapt și de drept a imobilului în litigiu, în
special sub aspectul identității dintre imobilul ce a făcut obiectul
contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a solicitat și imobilul
evidențiat în mod diferit în conținutul înscrisurilor administrate în cauză de
către reclamantă.
Dovezile administrate
nu au clarificat calitatea de persoană îndreptățită a reclamantei în
accepțiunea legii speciale, singura în măsură să confere legitimitate
procesuală în acțiunea dedusă judecății, aspect care însemna, așa cum corect
s-a susținut în apărare, dar și în hotărârea de primă instanță, clarificarea
situației juridice a imobilului în litigiu - identitatea dintre imobilul în
litigiu și imobilul identificat de actele depuse la dosar de reclamantă,
respectiv clarificarea calității de moștenitoare a reclamantei de pe urma
autorului inițial, situație care presupune analiza concretă a conținutului
actelor de stare civilă - pentru dovada actelor sau faptelor juridice
intervenite în perioada 1930 - 1950 la zi, respectiv a certificatelor de
moștenitor - certificate de calitate de moștenitor, dovadă a tuturor
moștenirilor succesive intervenite în aceeași perioadă.
Nu s-au administrat
în cauză înscrisurile care evidențiau modificările intervenite în statutul
civil al numitei E.U., căsătorită la nivelul anului 1930 cu I.U., iar la data
de 27 mai 1940 cu numitul C.G., la fel cum nu s-au depus la dosarul cauzei
dovezi din care să rezulte persoana deținătoare a imobilului în litigiu la data
preluării efective în stăpânirea statului.
Împotriva acestei
decizii a declarat recurs reclamanta.
Prin Decizia nr. 4294
din 08 septembrie 2010, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și
de proprietate intelectuală, a admis recursul, a casat decizia atacată, precum
și Sentința civilă nr. 334 din 15 februarie 2008 a Tribunalului București,
secția a V-a civilă, și a trimis cauza spre rejudecare primei instanțe.
Pentru a decide
astfel, Înalta Curte a reținut că reclamanta, alături de alte persoane, a
notificat pârâta SC O.O. SRL (fostă SA) pentru restituirea în natură, în
temeiul Legii nr. 10/2001, a imobilului - hotel O. - situat în municipiul
București, str. B., sector 1, dobândit de antecesoarea sa în baza contractului
de vânzare-cumpărare încheiat la data de 20 octombrie 1930, autentificat sub
nr. 29630/1930 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat, transcris sub nr.
13698/1930 și intabulat sub nr. 6260 din 27 mai 1940.
După comunicarea
notificării, între pârâte a intervenit actul juridic contestat, având ca obiect
imobilul notificat, compus potrivit mențiunilor din act din subsol, parter și 7
etaje și suprafața de 225 mp pe care este situată construcția, pentru prețul de
50.099 euro, conform actului adițional la contractul de vânzare-cumpărare.
Prevalându-se de
actele depuse în probațiune, aceleași ca în susținerea notificării, reclamanta
a pretins desființarea acestui contract, încheiat cu încălcarea prescripțiilor
imperative ale legii speciale (art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001),
pretenție ce nu a fost primită de instanțe justificat de lipsa legitimării
procesuale active dedusă din nedovedirea identității între E.U. și E.C., ca și
a legăturii de rudenie cu proprietara imobilului, considerată a fi E.U.
În acest sens, cele
două instanțe s-au raportat exclusiv la mențiunile contractului de
vânzare-cumpărare exhibat, cu omiterea înscrierilor și a efectelor juridice
specifice ale acestora operate în evidențele de publicitate imobiliară privind
imobilul pretins în cauză (mențiuni efectuate la 10 ani de la încheierea
actului, odată cu adoptarea legislației privitoare la cartea funciară),
perspectivă în raport cu care soluția instanțelor și prin consecință a
considerentelor ce au fundamentat-o se vădește a fi greșită și dată cu
aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.
civ.
Astfel, prin actul de
vânzare-cumpărare încheiat la data de 20 octombrie 1930, B.I.S., în calitate de
vânzător, a transmis E.U., în calitate de cumpărător, imobilul din București,
str. B. colț cu str. D., cu toate construcțiile și instalațiile aflate pe el,
act ce a fost autentificat sub nr. 29630 din 20 octombrie 1930 de Tribunalului
Ilfov, secția notariat și transcris sub nr. 13698/1930.
Ulterior, prin
procesul-verbal din 27 mai 1940, actul de vânzare-cumpărare menționat a
constituit titlul de proprietate în temeiul căruia "C.G.E. născut
P.", astfel cum se arată în acest script, și-a înscris dreptul de
proprietate în evidențele de publicitate imobiliară asupra imobilului
"situat în str. B. colț cu intrarea D. în suprafață de 210 mp compus din
curte de lumină și un corp de casă ce are parter, subsol, 6 etaje și mansardă".
Actele de stare
civilă depuse în probațiune relevă că numita C.E., născută P. la data de 28
februarie 1891 și decedată la data de 21 noiembrie 1974, a fost soția lui C.G.,
care i-a și succedat în calitate de soț supraviețuitor (Certificat de moștenitor
nr. 38 din 30 ianuarie 1978).
Alături de acesta,
succesiunea defunctei a fost acceptată de C.V., în calitate de nepoată, și de
C.C., în calitate de legatar particular.
Apoi, defunctului
C.G., decedat la data de 17 august 1983 potrivit mențiunilor certificatului de
moștenitor din 14 septembrie 1983, i-au succedat C.O., în calitate de soră și
legatară universală, și M.C.V.L., în calitate de legatară universală, acesteia
din urmă succedându-i reclamanta din prezenta cauză, M.C.L.M.
Prin urmare, rezultă indubitabil
că reclamanta este moștenitoarea persoanei înscrise în evidențele de
publicitate imobiliară ca proprietar al imobilului situat la adresa la care se
află imobilul în litigiu, înscriere ce atestă și confirmă existența dreptului
de proprietate în patrimoniul persoanei înscrisă în aceste evidențe.
Este lipsită de
relevanță în acest context al analizei împrejurarea că nu s-a făcut dovada
identității între E.U. și E.C., deși potrivit mențiunilor din procesul-verbal
de înscriere a dreptului rezultă că titlul înscrierii îl constituie actul de
vânzare-cumpărare din octombrie 1930, încheiat de E.U. în calitate de
cumpărătoare, ceea ce confirmă identitatea celor două persoane.
Aceasta pentru că
înscrierea dreptului în favoarea antecesoarei reclamantei are efect constitutiv
de drepturi (Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiunilor
privitoare la cărțile funciare, în vigoare la momentul deschiderii cărții
imobilului și înscrierii dreptului), apoi de opozabilitate (art. 1802 C. civ.)
a acestui drept față de terți, operațiunea menționată fiind guvernată totodată
de principiul forței probante, care înseamnă că dacă în cartea funciară s-a
înscris un drept se prezumă că acesta există în folosul părții în favoarea
căreia s-a înscris dreptul (efecte și principii reglementate și de actualul
sistem de publicitate imobiliară instituit prin Legea nr. 7/1996).
Prin urmare,
raportându-se la constatări eronate, ambele instanțe au reținut greșit lipsa de
legitimare procesuală activă a reclamantei.
În rejudecare, cauza
a fost reînregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă.
În această fază
procesuală, pârâta SC L.I. SRL (fostă SC H.O.C. SRL, așa cum rezultă din
certificatele de înregistrare din 18 iunie 2008 și din 14 octombrie 2010
eliberate de Oficiul Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul București) a
formulat cerere de chemare în judecată a altor persoane, respectiv R.D.R. și
C.M.E., celelalte notificatoare.
Aceeași pârâtă a
formulat cerere reconvențională și cerere de chemare în garanție a Statului
Român, prin Ministerul Finanțelor Publice.
Prin cererea
reconvențională, a solicitat constatarea nulității absolute a Procesului-verbal
nr. 6260/1940 încheiat de Comisiunea pentru înființarea Cărților Funciare în
București și, în subsidiar, constatarea caducității acestui proces-verbal.
Prin cererea de
chemare în garanție, a arătat că Statul Român este răspunzător pentru orice
evicțiune și/sau prejudiciu pe care îl poate suferi prin pierderea proprietății
asupra bunului.
Reclamanta și-a completat
cererea de chemare în judecată, solicitând constatarea nulității absolute a
contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003 și potrivit dispozițiilor
art. 966 C. civ., pentru că este lipsit de cauză, prețul vânzării fiind
derizoriu.
La termenul din 18
februarie 2011, pârâta SC L.I. SRL a invocat excepția necompetenței materiale a
tribunalului, excepție care a fost respinsă la termenul din 11 mai 2012, cu
motivarea că unul din motivele de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare
încheiat între pârâte vizează neseriozitatea prețului, iar valoarea imobilului
consemnată în contractul de vânzare-cumpărare din 28 septembrie 2007 este peste
500.000 lei, ceea ce atrage competența materială a tribunalului în raport de
dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. a) C. proc. civ.
În ședința publică de
la 18 martie 2011, pârâta SC L.I. SRL a depus întâmpinare la cererea
completatoare a reclamantei, prin care a invocat excepția prescripției
dreptului la acțiune, susținând totodată netemeinicia cererii privind
constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie
2003 întemeiată pe dispozițiile art. 966 C. civ.
La data de 20
ianuarie 2012, pârâta SC L.I. SRL a depus o precizare a cererii de chemare în
judecată a altor persoane, prin care a solicitat introducerea în cauză a
numitei N.L., moștenitoare a numitei R.D.R., conform certificatului de
moștenitor nr. 89 din 03 martie 2004 eliberat de notar public M.I.
Prin încheierea din
08 iunie 2012, instanța a respins excepția prescripției, reținând că actul de
vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat a se constata a fost încheiat
la data de 28 iulie 2003, deci ulterior intrării în vigoare a Legii nr.
10/2001, astfel că nu este incident termenul special de prescripție prevăzut de
art. 45 alin. (5), iar susținerea pârâtei în sensul că un nou termen de
prescripție de 18 luni începe să curgă de la momentul încheierii actului a fost
înlăturată, întrucât actul normativ nu reglementează situația contractelor
încheiate după momentul intrării sale în vigoare.
La termenul din 24
octombrie 2013, pârâta SC L.I. SRL a invocat excepția lipsei de interes, iar la
termenul din 08 mai 2014 a solicitat suspendarea judecății în baza art. 244
pct. 1 C. proc. civ., până la soluționarea contestației îndreptate împotriva deciziei
de acordare de măsuri reparatorii în echivalent, emisă la data 11 septembrie
2013 în procedura Legii nr. 10/2001.
Prin încheierea din
08 mai 2014, instanța a respins cererea de suspendare, apreciind că
soluționarea notificării formulate în baza Legii nr. 10/201 prin emiterea unei
decizii de acordare de măsuri reparatorii în echivalent nu poate ține în loc
soluționarea prezentei cauze, întrucât soluționarea contestației împotriva
acestei decizii nu are incidență asupra motivelor de nulitate a contractului de
vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză; de asemenea, a respins excepția
lipsei de interes, reținând că scopul urmărit de reclamantă este desființarea
contractului de vânzare-cumpărare atacat și restabilirea situației anterioare
vânzării imobilului.
Prin Sentința civilă
nr. 807 din 19 iunie 2014, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins
excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, ca nefondată; a
admis acțiunea principală; a constatat nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003; a respins cererea reconvențională, ca
nefondată; a respins cererea de chemare în garanție, ca nefondată.
Pentru a hotărî
astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare din 28
iulie 2003, vânzătoarea pârâtă SC C. SA a vândut cumpărătoarei pârâte SC H.O.C.
SA imobilul situat în București, str. B., sector 1, compus din teren în
suprafață de 225 mp (195,16 mp din măsurătorile cadastrale) și nuda proprietate
asupra construcției.
Pe calea excepției
lipsei calității procesuale active, pârâta-reclamantă a susținut că există o
lipsă de identitate între imobilul ce face obiect al notificării formulate de
reclamantă și interveniente în temeiul Legii nr. 10/2001 și imobilul ce face
obiect al contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003.
Or, din adresa din 14
noiembrie 2012 de Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu,
Serviciul Cadastru rezultă că imobilul care a purtat adresa poștală pe strada
B., fost nr. 23, la nivelul anului 1930, a fost consemnat atât pe strada B.,
cât și pe strada V., dobândind la nivelul anului 1938 și 1948 numărul 1 pe
strada A., fiind recenzat pe strada B., care a purtat anterior numărul 23 pe
strada B., până la nivelul anului 1931.
Din concluziile
raportului de expertiză întocmit de expert C.M. rezultă că imobilul situat pe
str. B. colț cu str. V., fostă M., ce face obiectul notificării, se identifică
cu imobilul descris în contractul de vânzare-cumpărare din 20 octombrie 1930.
În ce privește
acțiunea principală, motivele de nulitate invocate vizează încălcarea
dispozițiilor art. 21 alin. (5), art. 45 alin. (2) și art. 2 lit. a) din Legea
nr. 10/2001, încălcarea dispozițiilor art. 966 C. civ.
Cu privire la
încălcarea art. 966 C. civ., susținerea reclamantei în sensul că lipsește cauza
(scopul) contractului de vânzare-cumpărare, prin faptul că terenul a fost
înstrăinat în lipsa unui preț, iar prețul construcției este derizoriu în raport
de valoarea reală a bunului înstrăinat, prețul derizoriu al acestei vânzări
fiind dovedit de valoarea mult superioară a acestui imobil stabilită prin
vânzarea ulterioară a acestuia, este nefondată.
Scopul înstrăinării
imobilului la momentul 28 iulie 2003 a fost doar dobândirea dreptului de
proprietate asupra acestuia, scopul imediat a existat câtă vreme s-a achitat
prețul drept contraprestație, deci nu se poate reține încălcarea art. 966 C.
civ.
Prețul vânzării,
dincolo de faptul că ține de învoiala părților, nu poate fi apreciat ca
derizoriu prin raportare la prețul ulterior încasat pentru același imobil,
întrucât urmare a vânzării din 28 iulie 2003 vânzătorul și-a păstrat folosința
bunului, păstrând, deci, posibilitatea de a câștiga fructele acestuia.
În speță, nu s-a
făcut dovada că prețul nu ar fi fost real, ci doar stabilit în mod fictiv, el a
fost stabilit convențional și încasat de vânzător, încasare care din
perspectiva art. 1303 C. civ. reprezintă o cauză suficientă a obligației luate
de vânzător de a transmite proprietatea bunului, chiar dacă prețul încasat nu
reclamă neapărat o echivalență a elementelor cuantum-preț-valoare bun, din
concluziile raportului de expertiză întocmit de expert C.M. rezultând că
valoarea imobilului la data de 28 iulie 2003 era de 1.965.905 dolari SUA.
Totodată, vânzarea
ulterioară a intervenit după un interval de circa 4 ani, prin contractul de
vânzare-cumpărare din 28 septembrie 2007 pârâta SC H.O.C. SA transmițând
proprietatea, cu toate prerogativele sale, către SC M.I.D. SRL.
Cu privire la
încălcarea dispozițiilor art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, tribunalul a
constatat că textul de lege respectiv nu era în vigoare la momentul încheierii
contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003, deci părțile nu erau
ținute a respecta aceste dispoziții la încheierea convenției.
Cu privire la
încălcarea dispozițiilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, tribunalul a
constatat că prin cererea precizatoare formulată la data de 26 ianuarie 2007,
reclamanta a invocat reaua-credință a părților la încheierea contractului de
vânzare-cumpărare contestat.
Din perspectiva
acestor dispoziții legale, s-a reținut că la data de 11 aprilie 2001 reclamanta
și intervenientele au formulat Notificarea nr. 2516 transmisă pârâtei SC H.O.C.
SA prin intermediul B.E.J. de pe lângă Judecătoria Sectorului 1, notificare
prin care au solicitat restituirea în natură a imobilului situat în București,
str. B., sector 1, notificare soluționată prin emiterea deciziei din data de 11
septembrie 2013.
Astfel, la momentul
vânzării, vânzătorul cunoștea intenția fostului proprietar de redobândire a
dreptului de proprietate asupra imobilului, intenție adusă la cunoștința
cumpărătoarei, care a înțeles să cumpere în considerarea existenței acestei
notificări, asumându-și riscul unor acțiuni în revendicare.
În speță, atât
vânzătorul, cât și cumpărătorul au cunoscut că imobilul face obiectul unei
revendicări pe cale administrativă, că imobilul a fost preluat în patrimoniul
statului în mod abuziv, în cuprinsul notificării fiind indicată modalitatea de
trecere a imobilului în patrimoniul statului, astfel că în favoarea niciuneia
dintre părți nu se poate reține că a contractat cu bună-credință.
Față de faptul că
părțile contractante nu se pot apăra cu buna-credință la încheierea actului,
fiind incidente dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001,
tribunalul a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare
din 28 iulie 2003.
În ce privește
cererea reconvențională, cu privire la numele proprietarului din cuprinsul
Procesului-verbal nr. 6260/1940, care se susține a fi altul decât cel din
contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 29630, tribunalul a
constatat că prin Decizia nr. 4294 din 08 septembrie 2010, Înalta Curte de
Casație și Justiție a reținut, cu putere de lucru judecat, că există identitate
între C.E., născută P., nume consemnat în Procesul-verbal nr. 6260/1940, și
E.U., numele cumpărătorului din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat
sub nr. 29630/1930, astfel că nu se pot reține ca fondate susținerile
pârâtei-reclamante.
Cu privire la numărul
poștal al imobilului, s-a reținut că există identitate de imobil, identitate
rezultată din adresa din 14 noiembrie 2012 de PMB - Direcția Patrimoniu,
Serviciu Cadastru, în care se arată că imobilul care a purtat adresa poștală pe
str. B., fost nr. 23, la nivelul anului 1930, a fost consemnat atât pe str. B.,
cât și pe str. V., dobândind la nivelul anului 1938 și 1948 nr. 1 pe str. A.,
care a purtat anterior nr. 23 pe str. B., până la nivelul anului 1931,
identitate confirmată prin concluziile raportului de expertiză întocmit de
expert C.M.
Chiar dacă în Actul
de vânzare-cumpărare nr. 29630/1930 nu este descrisă compunerea imobilului, în
Procesul-verbal nr. 6260/1940 se face trimitere la actul de proprietate, act
prin care s-a transmis proprietatea întregului imobil din str. B.,
pârâta-reclamantă nefăcând dovada că alta era compunerea imobilului la momentul
dobândirii.
Astfel, nu se pot
reține ca fondate susținerile potrivit cu care, în Procesul-verbal nr.
6260/1940, judecătorul delegat a menționat elemente determinante pentru
identificarea imobilului pe care l-a înscris în cartea funciară provizorie,
diferite față de cele menționate în actul de proprietate, respectiv actul de
vânzare-cumpărare autentificat de Tribunalul Ilfov, secția Notariat sub nr.
29630 din 1930, nefiind încălcate dispozițiile art. 966 - 968 C. civ., câtă
vreme nu se dovedește o lipsă a cauzei sau ilicitul acestei cauze.
Actul constitutiv de
drepturi în favoarea autorilor reclamantei și intervenientelor este actul de
vânzare-cumpărare autentificat de Tribunalul Ilfov, secția Notariat sub nr.
29630 din 1930, și nu Procesul-verbal nr. 6260/1940, care făcea opozabil
terților acest act, astfel că eventuala lipsă a înscrierii imobilului în cartea
funciară definitivă este fără relevanță din perspectiva existenței dreptului de
proprietate.
În ce privește
cererea de chemare în garanție, față de faptul că în cauză s-a reținut
nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003,
desființarea contractului îndreptățește pe cumpărătorul care pierde dreptul de
proprietate urmare a evingerii să cheme în judecată pe vânzătorul obligat la
garanție.
Cu toate acestea,
pârâta-reclamantă cumpărătoare a chemat în judecată în virtutea obligației de
garanție Statul Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, în lipsa unui raport
contractual cu acesta, în baza căruia să se nască obligația de garanție.
Susținerea că Statul
Român a fost cel care a transmis către SC C. SA proprietatea asupra bunului,
deși reală, nu este în măsură a atrage răspunderea acestuia pentru evicțiune la
cererea pârâtei-reclamante SC L.I. SRL (fostă SC H.O.C. SRL) pentru că nu
Statul Român s-a obligat pe temei contractual la a răspunde pentru evicțiune în
raport cu pârâta-reclamantă cumpărătoare, ci vânzătorul SC C. SA, astfel că
cererea de chemare în garanție este nefondată.
Împotriva sentinței
tribunalului a declarat apel pârâta SC L.I. SRL.
Prin Decizia civilă
nr. 13A din 20 ianuarie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă
și pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul, ca nefondat, pentru
următoarele considerente:
I.1. Referitor la
prima critică adusă hotărârii primei instanțe, instanța de apel a pornit de la
faptul că excepția de necompetență materială a tribunalului de soluționare a
cauzei în primă instanță este o excepție de procedură absolută.
Ca atare, îi sunt
incidente dispozițiile art. 136 teza finală C. proc. civ., care prevăd că:
"Excepțiile de procedură care nu au fost propuse în condițiile art. 115 și
art. 132 nu vor mai putea fi invocate în cursul judecății, afară de cele de
ordine publică, care pot fi invocate în cursul procesului, în cazurile și
condițiile legii".
Prin urmare,
excepțiile de procedură absolute pot fi invocate numai în situațiile în care
legea prevede expres această posibilitate, respectiv direct în apel, conform
art. 294 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., și chiar direct în recurs,
potrivit art. 306 alin. (1) C. proc. civ.
Din interpretarea
sistematică a celor trei texte de lege sus-menționate rezultă că excepțiile de
procedură absolute nu pot fi invocate oricând în cursul procesului, ci numai
până la pronunțarea unei hotărâri irevocabile, deci până la finalizarea
primului ciclu procesual, iar nu și în rejudecare, în următorul (următoarele)
cicluri procesuale.
Reinvocarea lor
(indiferent dacă instanțele care au soluționat cauza în ciclul procesual
anterior s-au pronunțat asupra lor sau, din contră, au omis să se pronunțe,
aspect ce putea fi invocat prin exercitarea căilor legale de atac, inclusiv
extraordinare, cum este și contestația în anulare de drept comun) constituie
tot o modalitate de invocare, ce are loc ulterior momentului la care partea a
fost decăzută din acest drept.
În subsidiar,
Curtea a reținut că, într-adevăr, principial, întrucât în cazul contractelor de
vânzare-cumpărare valoarea dreptului patrimonial transmis este stabilită de
părțile respectivelor acte juridice în cuprinsul acestora, în baza regulilor ce
acționează la întâlnirea pe piață a cererii și ofertei, aceleași care conduc la
stabilirea prețului de piață și de către un expert, este rezonabil ca și
instanța să aibă în vedere prețul respectiv.
Totuși, în cazul în
care reclamantul nu este parte în contractul a cărui nulitate solicită a se
constata și acesta estimează diferit valoarea imobilului, mai ales atunci când
valoarea este indicată într-un alt act juridic decât cererea de chemare în
judecată, astfel că nu se pune problema că, indirect, și-ar alege instanța care
să îi soluționeze cererea, deși această opțiune trebuie să aparțină
legiuitorului, trebuie să se dea prioritate estimării celui care a declanșat
procesul, astfel cum rezultă implicit din dispozițiile art. 112 pct. 3 C. proc.
civ.
Or, în cauză, deși
prin contractul de vânzare-cumpărare atacat, prețul imobilului în litigiu
indicat a fost de 2.338.623.000 lei (ROL), respectiv 233.862,3 RON, prin
Notificarea nr. 2516 din 11 aprilie 2001, formulată de către reclamantă și
interveniente, valoarea estimativă a imobilului a fost indicată ca fiind de
circa 2.000.000 dolari, respectiv 5.551.000 RON (la cursul dolarului din 11
aprilie 2001, de 2,7755 RON), sumă care se situează peste pragul valoric ce
atrage competența tribunalului de judecată în primă instanță, de 5.000.000.000
ROL, adică 500.000 RON, conform art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ., în forma
în vigoare la data sesizării instanței (18 octombrie 2006).
În plus, în speță, în
al doilea ciclu procesual a fost efectuată o expertiză tehnică de evaluare a
imobilului la data vânzării, 18 iulie 2003, de către inginer C.M., care a
indicat valoarea de 64.029.528.119 ROL = 6.402.952,8119 RON (1.965.905 dolari
SUA), motiv pentru care argumentul că, în regulă generală, este avută în vedere
valoarea din contract nu poate fi susținut și de această dată.
Este de menționat și
faptul că, deși litigiul privește numai proprietatea terenului și nuda
proprietate asupra construcției, în timp ce reclamanta și expertul au evaluat
proprietatea terenului și a construcției nedezmembrată, diferența nu este de
natură să conducă la o altă concluzie, în condițiile în care potrivit expertizei
valoarea terenului (13.786.323.126 ROL = 1.378.632,3126 RON) depășește singură
de 2,75 ori pragul impus de art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ.
II.1. Prin Decizia
asociatului unic al SC L.I. SRL din 11 septembrie 2013 a fost soluționată
Notificarea nr. 2516 din 11 aprilie 2001 formulată de reclamantă și
interveniente, în sensul că a fost respinsă cererea de restituire în natură a
imobilului situat în București, str. B., sector 1 și s-a propus acordarea de
măsuri reparatorii prin echivalent.
Folosul practic
indicat a fi urmărit de reclamantă constă în aceea că prin constatarea
nulității contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003 se deschide calea
reintrării bunului în patrimoniul vânzătoarei SC C. SA, redobândirii de către
aceasta a calității de unitate deținătoare și analizării notificării din
perspectiva art. 21 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. Deci, interesul urmărit
este reprezentat de natura măsurilor reparatorii pe care le-ar putea obține
reclamanta în aplicarea Legii nr. 10/2001, respectiv restituire în natură, în
loc de măsuri reparatorii prin echivalent.
Pe de altă parte,
chiar dacă măsurile reparatorii ar fi de aceeași natură indiferent de calitatea
persoanei juridice devenită unitate deținătoare în urma unei transmiteri,
notificatorul are interesul reintrării bunului în patrimoniul entității
investite inițial, și anume evitarea eventualelor riscuri legate de persoana
subdobânditorului (de exemplu, insolvabilitate), precum și potențiale
înstrăinări către un alt subdobânditor care, la rândul său, ar putea prezenta
riscuri. De aceea, emiterea unei dispoziții de către un subdobânditor, care nu
este nici una de restituire în natură și nici irevocabilă, nu poate constitui
un fine de neprimire a acțiunii notificatorului în constatarea nulității actului
de înstrăinare.
În fine, nu este
necesar ca folosul să se realizeze chiar prin soluția pronunțată în cauza cu
care reclamantul a învestit instanța, ci este suficient ca acesta să poată fi
obținut ulterior, chiar implicând alte demersuri judiciare sau administrative,
o asemenea condiție restrictivă nefiind cerută, potrivit unei jurisprudențe
constante și literaturii de specialitate.
Împotriva Deciziei
asociatului unic al SC L.I. SRL din 11 septembrie 2013, reclamanta și
intervenientele din prezenta cauză au formulat contestație, care a fost
înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr.
37411/3/2013 și care nu a fost soluționată până în acest moment, potrivit
informațiilor din sistemul informatic E.
Raportat la
dispozițiile art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., suspendarea legală
facultativă sau judecătorească este lăsată la aprecierea instanței, care este
chemată să asigure un just echilibru între interesele persoanelor aflate în
litigiu. Astfel, pe de o parte, admiterea cererii de suspendare în condițiile
în care se va menține dispoziția de acordare a unor măsuri reparatorii în
echivalent este de natură să întârzie realizarea dreptului reclamantei de a
solicita restituirea imobilului în natură și implicit ar conduce la încălcarea
în continuare de către pârâtă a dreptului de proprietate aparținând
notificatoarei. Pe de altă parte, respingerea cererii de suspendare în situația
în care se va recunoaște dreptul reclamantei de a obține restituirea imobilului
în natură chiar de la apelanta-pârâtă (subdobânditor care a dobândit calitatea
de unitate deținătoare) este aptă să genereze un nou litigiu, determinând
formularea unei cereri ulterioare de revizuire a hotărârii pronunțate în
prezenta cauză, în care s-a ridicat problema suspendării. Concluzia care se
impune este aceea că instanța trebuie să verifice nu numai existența ca atare a
chestiunii prejudiciale a cărei soluționare ar putea avea o înrâurire
hotărâtoare asupra rezolvării cauzei, ci și să pună în balanță interesele părților
în conflict.
Aplicând în cauză
aceste considerații de ordin teoretic, Curtea a apreciat că, în spiritul
respectării dreptului reclamantei la soluționarea cauzei într-un termen
rezonabil, nu era oportună suspendarea judecării cauzei într-un stadiu atât de
avansat al procedurii, la aproape opt ani de la data sesizării instanței.
Ca atare, în mod
corect a respins tribunalul și cererea de suspendare a judecării cauzei la
termenul din 08 mai 2014.
III.1. În legătură cu
excepția lipsei calității procesuale active, prin decizia instanței de recurs
s-a statuat cu putere obligatorie, conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., că
este neîntemeiată: "(...) rezultă indubitabil că reclamanta este
moștenitoarea persoanei înscrise în evidențele de publicitate imobiliară ca
proprietar al imobilului situat la adresa la care se află imobilul în litigiu,
înscriere ce atestă și confirmă existența dreptului de proprietate în
patrimoniul persoanei înscrisă în aceste evidențe", înlăturându-se astfel
argumentele instanței de apel din ciclul procesual anterior care reținuse
contrariul, și anume că dovezile administrate nu au condus la clarificarea
situației juridice a imobilului în litigiu - identitatea dintre imobilul în
litigiu și imobilul din actele depuse la dosar de reclamantă, respectiv
clarificarea calității de moștenitoare a reclamantei de pe urma autorului
inițial.
Autoritatea de lucru
judecat a acestei hotărâri judecătorești irevocabile împiedică repunerea în
discuție a aspectului privind legitimarea procesuală a reclamantei, chiar în
cadrul aceluiași proces și chiar prin invocarea unor mijloace de apărare noi,
pentru că partea interesată a avut posibilitatea să le susțină în cursul
ciclului procesual anterior, până cel târziu la data pronunțării hotărârii
judecătorești din recurs.
În același sens,
instanța de apel a invocat jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului,
făcând trimitere la cauza Philis împotriva Greciei - hotărârea din 27 august
1991 și cauza Siegle împotriva României - hotărârea din 16 aprilie 2013.
De aceea, o
expertiză tehnică specialitatea topografie, în combaterea soluției pronunțate
de instanța de recurs cu privire la excepția lipsei calității procesuale
active, era inadmisibilă.
În plus, prin Decizia
asociatului unic al SC L.I. SRL din 11 septembrie 2013, care nu a fost avută în
vedere de instanța de recurs, fiind ulterioară, apelanta-pârâtă a stabilit, la
rândul său, pe baza acelorași probe reprezentate de înscrisurile ce constituie
dosarul administrativ, identitatea dintre imobilul ce formează obiectul
notificării și cel dobândit de aceasta în temeiul contractului de
vânzare-cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat a se constata, precum și
calitatea reclamantei și intervenientelor de persoane îndreptățite la obținerea
de măsuri reparatorii pentru imobilul de care autorul lor a fost deposedat în
mod abuziv.
Tot posterior
deciziei de casare a fost obținută și adresa din 14 noiembrie 2012 emisă de
Primăria Municipiului București - Direcția Patrimoniu, Serviciu Cadastru, din
care rezultă identitatea dintre imobilul cu adresa nr. nou 1 pe str. A., la
nivelul anului 1938, cu cel având adresa nr. 1 pe str. A., la nivelul anului
1948, cu mențiunea recenzat pe str. B. nr. 37, cu cel având nr. nou 23 - nr.
vechi 31 pe str. B. la nivelul anului 1891 (adresă care este menționată în
contractul de vânzare-cumpărare din 20 octombrie 1930 de fostul Tribunal Ilfov,
secția Notariat), cu cel având nr. nou 37 - nr. vechi 23 pe str. B. la nivelul
anului 1931 (adresă care este menționată în procesul-verbal din 27 mai 1940
întocmit de Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în București, în
actul de preluare și în contractul de vânzare-cumpărare care formează obiectul
litigiului) și cu cel având nr. actual 37 pe str. B., potrivit registrului de
revizuire a numerotării imobilelor și apartamentelor - 1948. De asemenea, s-a
arătat că potrivit planului topografic scara 1: 500 ediția 1940 a figurat
înscris imobil cu nr. 1 pe str. A. și cu nr. 37 pe str. B. (în procesul-verbal
din 27 mai 1940 întocmit de Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în
București s-a menționat str. B., colț cu Intr. D. nr. 1).
IV.1. Pe fondul
cererii principale, Curtea a avut în vedere că din faptul introducerii art. 21
alin. (5) din Legea nr. 10/2001, prin Legea nr. 247/2005, nu se poate deduce că
anterior adoptării acestui din urmă act normativ înstrăinarea unui imobil
notificat până la soluționarea procedurilor administrative și, după caz,
judiciare, generate de Legea nr. 10/2001 era permisă. Nulitatea vânzării putea
să rezulte dintr-un alt text de lege, mai general, legiuitorul intenționând
prin noua prevedere numai să fie evitate dificultățile de interpretare și
aplicare a regulii de drept comun la un caz particular, pe care a considerat
important să-l evidențieze distinct sau să-i stabilească un regim juridic
diferit (de exemplu, caracterul imprescriptibil al acțiunii), după cum putea fi
vorba și de o nulitate virtuală.
Textul de lege
general invocat de către reclamantă este art. 45 din Legea nr. 10/2001, în
forma în vigoare la data sesizării instanței (18 octombrie 2006).
Soluția aplicării
acestui text de lege numai actelor juridice de înstrăinare anterioare intrării
lui în vigoare ar însemna lăsarea în afara câmpului său de reglementare tocmai
a celor încheiate de părți având cunoștință și cu ignorarea sancțiunii
prevăzute expres de lege la momentul încheierii lor, ceea ce nu poate fi admis.
Analizând art. 45 din
Legea nr. 10/2001, Curtea a constatat că dispozițiile alin. (1), care
constituie un preambul al întregului articol, nu fac decât să reia regula care
rezultă per a contrario din definiția nulității. Astfel, dacă sunt lovite de
nulitate actele juridice încheiate cu încălcarea normelor juridice edictate
pentru încheierea lor valabilă, în același timp nu sunt lovite de nulitate
actele juridice încheiate cu respectarea normelor juridice edictate pentru
încheierea lor valabilă.
Deși, prin ipoteză,
înstrăinarea unui imobil preluat fără titlu valabil este făcută cu încălcarea
normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, legea a salvgardat
acele înstrăinări făcute cu bună-credință, instituind astfel o primă excepție
de la regula nulității care s-ar fi aplicat potrivit dreptului comun.
Cea de-a doua
excepție a fost consacrată în materia înstrăinării imobilelor preluate cu titlu
valabil, pentru care nulitatea intervine, prin derogare de la principiul
general, numai pentru încălcarea dispozițiilor imperative, deci numai pentru
încălcări grave ale legii (normelor juridice de ordine publică).
În cauză, imobilul
a fost preluat fără titlu valabil.
Astfel, din
Deciziunea nr. 12 din 18 ianuarie 1949 emisă de Administrația Financiară -
Contribuții Directe, aflată la rolul fiscal al imobilului, comunicat cu adresa
din 08 noiembrie 2012 emisă de Direcția de Impozite și Taxe Locale a Sectorului
1, rezultă că "imobilul din str. B. 37 a fost luat de stat în patrimoniul
său și folosit cu mobila pentru cămin studențesc, în baza Decretului-lege nr.
214/1948 și Deciziei nr. 229.332/1948", de la E.C.
În analiza
valabilității titlului statului, reținut a fi Decretul nr. 214/1948, Curtea a
avut în vedere dispozițiile art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, raportat
la care a stabilit că titlul statului nu este valabil, întrucât Decretul nr.
214/1948 contravenea Constituției de la 1948, dispozițiilor art. 481 C. civ.,
precum și dispozițiilor tratatelor internaționale la care România era parte, și
anume Declarația Universală a Drepturilor Omului.
Rămâne astfel de
stabilit dacă părțile au fost sau nu de bună-credință la momentul semnării
contractului de vânzare-cumpărare din 28 iulie 2003, numai în primul caz putând
fi înlăturată sancțiunea nulității.
Din punct de vedere
juridic, buna-credință a fost definită în temeiul art. 1898 C. civ. ca fiind
credința achizitorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate
însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea; în principiu,
deci, calitatea de proprietar. Ea se presupune întotdeauna și sarcina probei
revine aceluia care invoca reaua-credință.
Prin urmare, dacă
pârâtele au avut cel mai mic dubiu asupra valabilității titlului statului, deci
asupra faptului că a operat transmiterea dreptului de proprietate în
patrimoniul statului, se consideră că acestea au fost de rea-credință.
În acest sens,
aspectul decisiv care trebuie avut în vedere este reprezentat de faptul că, la
data încheierii contractului, reclamanta și intervenientele formulaseră o
notificare prin care au solicitat restituirea în natură a imobilului, trimisă
inițial cumpărătoarei SC C.O. SA (care la acea dată deținea un drept de
folosință, corespunzător participației SC C. SA ca acționar la SC C.O. SA) și
primită apoi și de vânzătoarea SC C. SA, așa cum rezultă din adresa din 15
iunie 2001.
Or, în condițiile în
care moștenitoarele proprietarei deposedate abuziv au formulat cerere de
restituire în natură, se deduce că acestea au considerat că trecerea nu s-a
făcut cu respectarea legislației în vigoare la acel moment și că, deci, titlul
statului nu este valabil.
Apreciind că există
rea-credință nu numai atunci când părțile cunosc că bunul aparține unui terț,
ci și atunci când acceptă această posibilitate, Curtea a constatat că în mod
corect prima instanță a considerat că nu sunt aplicabile prevederile art. 45
alin. (2) teza a II-a din Legea nr. 10/2001, în forma de la data sesizării
instanței.
Necontestarea de
către proprietar a actului de constituire de către un neproprietar a unui drept
de folosință asupra bunului său, în speță contractul de societate din 13
februarie 1997, prin care apelanta-pârâtă a dobândit dreptul de folosință
asupra imobilului în litigiu, nu are decât semnificația folosirii numai a unuia
din mijloacele de apărare a dreptului de proprietate (constatarea nulității
actului de transmitere a proprietății) puse de legiuitor la dispoziția
titularului său.
Sub un alt aspect,
Curtea a avut în vedere faptul că, potrivit art. 43 din Legea nr. 10/2001, în
forma în vigoare la data încheierii de către pârâte a contractului de
vânzare-cumpărare contestat: "(1) Imobilele care în urma procedurilor
prevăzute la cap. III nu se restituie persoanelor îndreptățite rămân în
administrarea deținătorilor actuali. (2) Imobilele cu altă destinație decât cea
de locuință, prevăzute la alin. (1), se pot înstrăina potrivit legislației în
vigoare. Deținătorii cu titlu valabil la data intrării în vigoare a prezentei
legi au drept de preemțiune".
Prin urmare,
înstrăinarea se putea realiza numai după finalizarea (în urma) procedurii de
restituire, deci abia după emiterea unei dispoziții de respingere a notificării
sau de propunere de acordare a unor măsuri reparatorii prin echivalent, care să
fi rămas irevocabilă.
Soluția prevăzută de
H.G. nr. 498/2003, care a stabilit prin art. 43 alin. (2) că "se recomandă
ca aplicarea prevederilor alin. (2) și (3) ale art. 43 să se facă numai după
soluționarea definitivă a procedurilor administrative și, după caz,
jurisdicționale generate de aplicarea legii", nu poate fi avută în vedere,
fiind prevăzută într-un act normativ cu forță juridică inferioară. Oricum,
textul de lege nu poate fi interpretat în sensul că înstrăinarea ar fi validată
(când art. 45 prevede contrariul), ci că eventual s-ar putea realiza dacă
există o bază solidă pentru a preconiza o dispoziție de respingere a
notificării sau de propunere de acordare a unor măsuri reparatorii prin echivalent.
V.1. Referitor la
soluția dată cererii reconvenționale, Curtea a reținut, sub un prim aspect, că
eventuala constatare a nulității Procesului-verbal nr. 6260/1940 întocmit de
Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în București nu ar putea avea
nicio consecință în cauză asupra aspectului statuat irevocabil prin decizia
instanței de recurs al calității procesuale active a reclamantei și care nu mai
poate fi repus în discuție.
În subsidiar,
Curtea a reținut că principiul forței probante, la care s-a referit instanța de
recurs, instituit de art. 32 din Decretul-lege nr. 115/1938, se referă la
existența sau, după caz, inexistența unor drepturi reale având ca obiect un
imobil înscris în cartea funciară. Cel care este înscris ca proprietar, titular
al unui drept de uzufruct sau servitute etc., este reputat a avea acea calitate
juridică. Invers, cel al cărui drept de uzufruct, servitute sau ipotecă a fost
radiat din cartea funciară, este prezumat că nu mai are această calitate. Sub
aspectul forței probante, prezumțiile instituite de art. 32 sunt relative, iar
nu absolute, putând fi combătute prin proba contrară, ce poate fi făcută de
orice persoană interesată să le răstoarne și să restabilească, pe cale de
consecință, situația juridică reală a cuprinsului cărții funciare.
Practic, din punct de
vedere probator, aceste prezumții dispensează pe cel care le invocă (de ex.
proprietarul tabular care intentează o acțiune în revendicare sau negatorie) de
sarcina de a dovedi că operațiunea formală a înscrierii (și deci statutul
juridic înscris în cartea funciară) este exactă. Prin urmare, el nu are să facă
nicio alegațiune (susținere) ori probă în ce privește faptul juridic (spre
pildă, contractul de vânzare-cumpărare) prin care a dobândit imobilul. Invers, acela
care înțelege să înlăture prezumția și consecințele ce decurg din ea este ținut
să dezvăluie complet starea de fapt, adică tot ceea ce este necesar pentru a
putea ajunge la concluzia contrară aceleia ce rezultă din prezumție, respectiv
la faptul că cel înscris în cartea funciară nu este titularul dreptului
litigios (este doar un proprietar sau titular aparent). Prezumțiile operează în
favoarea sau contra titularului înscris indiferent dacă acesta a fost ori nu de
bună-credință, cu titlu oneros ori gratuit și fără a distinge după cum
înscrierea s-a făcut în temeiul unui act juridic valabil, nul sau chiar
inexistent.
Prin urmare, prin
concept apelanta-pârâtă era cea care trebuia să administreze probe din care să
rezulte că înscrierea în cartea funciară ar fi fost greșită (cu privire la
numele proprietarului și numărul poștal).
În ceea ce privește
întocmirea cărților funciare provizorii, art. 166 din Decretul-lege nr.
115/1938 prevedea că: "Judecătorul delegat va proceda la următoarele
lucrări: 1. Va examina actele cu privire la identificarea imobilelor, întocmind
un tablou de schimbările de posesiune intervenite de la alcătuirea lor până la
zi; 2. Va stabili parcelele de teren care vor fi întrunite în corpuri funciare;
Va stabili drepturile de proprietate, coproprietate, de proprietate pe etaje
ori apartamente, restrângerile privitoare la proprietate ori la capacitatea de
a dispune, sarcinile reale ce grevează locul nemișcător, precum și orice fapt
sau raport juridic ce urmează să fie notate. Despre cercetările și constatările
sale, judecătorul va încheia procese-verbale, semnate și de cei
interesați". Potrivit art. 167: "După terminarea cercetărilor și
verificărilor, judecătorul delegat va întocmi, potrivit legii de față, cărțile
funciare provizorii". Conform art. 146: "Cel care posedă un titlu de
proprietar, va fi înscris ca proprietar, afară numai dacă dreptul său fiind
contestat, judecătorul constată din datele strânse cu prilejul lucrărilor
pregătitoare sau din înscrisurile înfățișate de părțile interesate, că o altă
persoană urmează să fie înscrisă.", iar art. 171 stabilea că:
"Cărțile funciare provizorii se vor întocmi în două exemplare. Un exemplar
împreună cu procesele-verbale și cu actele de măsurătoare, vor fi depuse la
judecătorie, iar al doilea exemplar la primărie, pentru ca părțile să poată lua
cunoștință despre înscrierile făcute".
Ca atare, întocmirea
proceselor-verbale și a cărților funciare provizorii nu se limita la copierea
datelor din actele de proprietate, ci presupunea și constatări personale ale
judecătorului delegat.
VI. În legătură cu
cererea de chemare în garanție, Curtea a pornit de la faptul că, din momentul
în care contractul de vânzare-cumpărare este constatat nul, nu mai subzistă
obligația de garanție pentru evicțiune, care constituia un efect al acestuia.
Într-o asemenea
ipoteză, se pune problema repunerii în situația anterioară, potrivit
principiului restitutio in integrum ce guvernează efectele nulității, devenind
incidentă astfel obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul
contractului nul, ce reprezintă unul dintre principiile efectelor nulității
actului juridic civil, fundamentat pe faptul juridic licit al îmbogățirii fără
justă cauză.
Or, în speță, cererea
de chemare în garanție nu s-a întemeiat pe această obligație de restituire a
prestațiilor, iar prețul nu a fost încasat de către chematul în garanție Statul
Român.
Împotriva deciziei
curții de apel a declarant recurs, în termen legal, pârâta SC L.I. SRL, care a
invocat următoarele motiv