ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 498/2015

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 498/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra recursului civil de față,

constată următoarele:

Prin

cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 04 octombrie 2011,

reclamanții P.C.B. și P.E.N. (soție) au solicitat instanței ca prin hotărârea

ce o va pronunța în contradictoriu cu pârâții T.R. și H.L.G., să dispună:

obligarea pârâților să încheie cu reclamanții un contract autentic de vânzare

cumpărare privind imobilul situat în Cluj-Napoca, identificat cu nr. top.,

înscris în C.F. Cluj, în prezent înscris în C.F., provenită din conversia de pe

hârtie a C.F. Cluj, compus din teren în suprafață de 2.900 mp, iar în caz de

refuz sentința să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare, (valoare

1.370.137 lei), să dispună înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate al

reclamanților asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, identificat cu nr. top.,

înscris în C.F. Cluj, în prezent înscris în C.F., provenită din conversia de pe

hârtie a C.F. Cluj, cu titlu de drept cumpărare, ca bun comun, cu obligarea

pârâților ia plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, s-a arătat că la

data de 18 aprilie 2007, reclamantul P.C.B., în calitate de cumpărător și

pârâții, în calitate de vânzători, au încheiat antecontractul de

vânzare-cumpărare, atestat din 18 aprilie 2007 de către avocat G.A., cu privire

la imobilul situat în Cluj-Napoca, identificat cu nr. top. înscris în C.F.

Cluj, compus din teren în suprafață de 2.900 mp.

În prezent, imobilul este înscris în C.F.,

provenită din conversia de pe hârtie a C.F. Cluj. Prețul total de vânzare

cumpărare al imobilului, stabilit de comun acord este de 317.000 euro, din care

la data încheierii antecontractul ui s-a achitat vânzătorilor suma de 311.000 euro,

urmând ca diferența de 6.000 euro să se achite la data încheierii contractului

de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Potrivit cap. V., predarea posesiei

imobilului descris mai sus, s-a făcut la data semnării antecontractului,

respectiv în 18 aprilie 2007. Potrivit cap. VIII., Prevederi finale, din

Antecontractul de vânzare cumpărare, încheiat îa data de 18 aprilie 2007,

pârâții și-au asumat obligația de a-l încunoștința pe reclamant despre data,

ora și locul semnării actului autentic, prin scrisoare recomandată cu

confirmare de primire, până cel mai târziu la data finalizării irevocabile a

Dosarului nr. 401/211/2007 și Dosarului nr. 613/211/2007 și respectiv a

radierii notării înscrise în C.F. Cluj. Cele două dosare au fost soluționate

irevocabil în urmă cu mai mult timp, însă pârâții nu au tăcut niciun demers

pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Raportat la pasivitatea manifestată de

pârâți, cu privire la încheierea contractului în formă autentică, prin

intermediul Executorului judecătoresc P.N.F., reclamantul le-a expediat

pârâților o notificare, prin care le-a solicitat să efectueze toate demersurile

necesare pentru încheierea contractului în formă autentică. Le-a solicitat

astfel ca, în data de 13 ianuarie 2011, ora 13.00, să se prezinte Ia B.N.P,

A.M., din Cluj-Napoca, jud. Cluj, în vederea încheierii contractului de vânzare

cumpărare în formă autentică pentru imobilul situat în Cluj-Napoca, identificat

cu nr., înscris în C.F. Cluj, compus din teren în suprafață de 2900 mp Prin

notificarea expediată, reclamantul a arătat că, la încheierea contractului de

vânzare cumpărare în formă autentică, va achita diferența de preț de 6.000

euro, conform celor stabilite în antecontract.

La data de 13 ianuarie 2011, ora

13.00, pârâții s-au prezentat la sediul B.N.P., A.M., unde a fost prezentă și

mandatara reclamantului, cu procură specială, în vederea încheierii

contractului autentic. Pârâții au refuzat să încheie contractul de vânzare

cumpărare cu privire la imobil, în condițiile prevăzute în antecontractul de

vânzare-cumpărare din 18 aprilie 2007, invocând o serie de condiții noi, care

să fie inserate în contractul autentic de vânzare cumpărare, cuprinse în

încheierea de certificare din 33 ianuarie 2011 a B.N.P., A.M., respectiv:

a. antecontractul de vânzare-cumpărare

din 18 aprilie 2007 este un act simulat prin interpunere de persoane, prețul

este simulat, suma de 317.000 euro nefiind achitată;

b. reclamantul să-și asume obligația,

în cadrul actului autentic, că, în situația în care vreodată organele fiscale

vor considera vânzarea ca fiind operațiune taxabiiă cu T.V.A., să achite toate

sumele stabilite de către organul fiscal cu acest titlu, inclusiv accesoriile,

dacă va fi cazul, în calitate de dobânditor al terenului încă din 2007.

Mandatara cu procură specială a

reclamantului a declarat că nu poate încheia contractul autentic de

vânzare-cumpărare în condițiile pretinse de pârâți, întrucât mandatul conferit

ei; prin procura specială autentificată din 06 ianuarie 2011) de către B.N.P.,

A.M., dată de reclamant nu îi permite acest lucru, procura specială amintită

conferind mandatarei dreptul de a încheia contractul autentic de vânzare

cumpărare în condițiile Antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat sub

semnătură privată la data de 18 aprilie 2007. Cu privire la diferența de preț

de 6000 euro, ce urma a fi achitată, mandatara reclamantului nu avea asupra ei

acea sumă, dar în situația în care s~ar fi semnat și autentificat contractul de

vânzare-cumpărare în data de 13 ianuarie 2011, conform antecontractului, ar fi

achitat pârâților această sumă. A arătat reclamantul că este gata să-și

îndeplinească obligația de plată a diferenței de preț de 6.000 euro care,

potrivit antecontractului, urma sa se achite încheierii contractului autentic

de vânzare-cumpărare în formă autentică.

În drept, s-au invocat dispozițiile

art. 969, art. 970, art. 1073, art. 1077 C. civ. (vechiul C. civ.), art. 5

alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005, Legea nr. 7/1996, art. 242 pct.

2 și art. 274 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată de pârâții

T.R. și H.L.G., s-a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune, având

în vedere faptul că de la data de 18 aprilie 2007, data semnării antecontractului

de vânzare-cumpărare și până la data promovării prezentei acțiuni, 04 octombrie

2011, au trecut mai mult de 3 ani. Termenul prevăzut în antecontractul de

vânzare-cumpărare privind semnarea contractului autentic a fost la finalizarea

dosarelor civile aflate pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca; Dosar nr.

401/211/2007 - sentința nr. 3385 din 23 aprilie 2007 - irevocabilă și Dosarul

nr. 613/211/2007 - sentința nr. 3580 din 27 aprilie 2007 - irevocabilă.

Întrucât posesia și folosința acestui

imobil nu a fost nicicând predată ulterior semnării antecontractuluî, apreciază

pârâții împlinită prescripția, fiind aplicabile dispozițiile art. 3 din

Decretul Lege nr. 167/1958.

Asupra fondului cauzei, pârâții au

arătat că au încheiat cu reclamantul P.C.B. antecontract de vânzare-cumpărare

privitor la imobilul din litigiu, iar prețul real al vânzării a fost de 58.000

euro, din care pârâții au primit 52.000 euro, reclamantul urmând a achita

diferența de 6.000 euro. Diferența de preț este corect stipulată în antecontractul

de vânzare-cumpărare, nu însă și prețul real.

La insistențele reclamantului pârâții

au fost de acord să nu fie stipulat prețul corect, mai mare, pentru ca atunci

când se va încheia contractul autentic acesta să aibă o dovadă privind suma pe

care ar fi achitat-o pentru teren, pentru a-î facilita accesul la obținerea

unei autorizații de construire pe acest amplasament, dovedind o investiție

masivă din partea sa.

Astfel, pârâții au fost de acord cu

semnarea actului autentic însă cu stipularea prețului real achitat și sub

condiția predării și a diferenței de 6.000 euro. în acest sens s-au și

prezentat la data de 13 ianuarie 2011 la sediul B.N.P., A.M., având actele

complet pregătite în vederea semnării actului autentic, însă mandatara

reclamantului a declarat că nu are în cuprinsul procurii speciale o clauză

privind semnarea contractului la prețul real și nici diferența de 6.000 euro.

în plus, au solicitat ca, dată fiind interpunerea de persoane, în sensul că au

cumpărat acest imobil pentru a-l sprijini pe reclamant, cu care ia acea dată

erau în relații deosebite, preluând imobilul pe numele pârâților, reclamantul

să achite, dacă vreodată va fi cazul, valoarea T.V.A.-ului, dacă se va aprecia

că această operațiune este una supusă acestei taxe.

Pârâții au arătat că sunt în

continuare de acord cu transferul proprietății în favoarea reclamanților, însă

doar sub condiția achitării diferenței de preț și a stipulării prețului real.

Reclamantul, în încercările de stingere pe cale amiabilă a litigiului, a

recunoscut prețul de 58.000 euro, însă nu este dispus să semneze contractul

autentic în acest fel, sperând că vor fi obligați pârâții, urmare acestei

tranzacții, la plata unei taxe de T.V.A. substanțiale.

Prin răspunsul formulat la data de 19

ianuarie 2012, reclamantul P.C.B. a solicitat respingerea excepției

prescripției dreptului la acțiune, dat fiind faptul că, prescripția dreptului

la acțiune a fost întreruptă prin predarea, către reclamant, a posesiei

terenului în litigiu. Potrivit art 16 din Decretul nr. 167/1958, lit. a),

prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se

prescrie, tăcută de cel în folosul căruia curge prescripția.

Posesia asupra terenului a fost

predată la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv 18

aprilie 2007 și de la acea dată și până în prezent a folosit terenul în

litigiu. Predarea terenului echivalează cu o recunoaștere a dreptului

reclamantului asupra terenului.

Prin încheierea ședinței publice din

data de 17 februarie 2012, instanța a calificat întâmpinarea înregistrată la

data de 10 noiembrie 2011, raportat la conținutul acesteia - constatarea

simulației prețului stipulat în antecontractul de vânzare-cumpărare - ca fiind

o cerere reconvențională.

Prin cererea formulată de reclamanta

P.E.N., aceasta a arătat că înțelege să renunțe la cererea de chemare în

judecată.

Prin încheierea ședinței publice din

data de 20 ianuarie 2012, instanța în temeiul art. 246 C. proc. civ. a luat act

de renunțarea la judecată a reclamantei P.E.N.

Prin sentința civilă nr. 691 din 05

octombrie 2012, pronunțată de Tribunalul Cluj, s-a respins ca neîntemeiată

excepția prescripției dreptului ia acțiune, invocată de pârâții T.R. și H.L.G.;

s-a admis acțiunea civilă având ca obiect prestație tabulară și, în consecință:

au fost obligați pârâții să încheie cu reclamantul contract autentic de

vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în municipiul Cluj-Napoca,

identificat cu nr. top., înscris în C.F. Cluj, în prezent înscris în C.F.,

provenită din conversia de pe hârtie a C.F. Cluj, compus din teren în suprafață

de 2.900 mp, conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat ia data de

18 aprilie 2007, pentru prețul de 317.000 euro, din care s-a achitat suma de

311.000 euro, existând o diferență de preț în sumă de 6.000 euro, iar în caz

contrar hotărârea urmând să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare;

s-a dispus intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate în

favoarea reclamantului P.C.B., căsătorit cu P.E.N., asupra imobilului situat în

mun. Cluj-Napoca, identificat cu nr. top., înscris în C.F. Cluj, în prezent

înscris în C.F., provenită din conversia de pe hârtie a C.F. Cluj, compus din

teren în suprafață de 2.900 mp, cu titlu de drept cumpărare, ca bun comun; s-a

dispus înscrierea unui drept de ipoteca, asupra imobilului descris, în favoarea

pârâților T.R. și H.L.G. până la concurența sumei de 6.000 euro, reprezentând

diferență preț; au fost obligați pârâții în solidar să achite reclamantului

cheltuieli de judecată în sumă de 22.805,70 lei; s-a respins ca neîntemeiată

cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali T.R. și

H.L.G., în contradictoriu cu reclamantul pârât reconvențional P.C.B., având ca

obiect simulație.

Pentru a pronunța această soluție,

prima instanță a reținut că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat

la data de 18 aprilie 2007, atestat de avocat G.A. prin Procesul verbal din 18

aprilie 2007, pârâții T.R. și H.G.L., în calitate de prornitenți vânzători,

s-au obligat să transmită în favoarea reclamantului P.C.B., în calitate de

promitent cumpărător, dreptul de proprietate cu privire la imobilul teren

situat în mun. Cluj-Napoca, identificat cu nr. top., înscris în C.F. Cluj,

compus din teren în suprafață de 2.900 mp.

În prezent, imobilul este înscris în

C.F., provenită din conversia de pe hârtie a C.F. Cluj.

Potrivit clauzei stipulate la cap.

III, prețul convenit de părți a fost în sumă de 317.000 euro, din care, la data

semnării antecontractuîui, s-a achitat suma de 311.000 euro, urmând ca diferența

de 6.000 euro să fie achitată la data semnării în formă autentică a

contractului de vânzare-cumpărare.

Față de obiectul cererilor cu care a

fost învestită - cererea principală, prin care se tinde la valorificarea

antecontractuîui de vânzare-cumpărare și cererea reconvențî anală, prin care

s-a solicitat constatarea simulației în privința prețului contractual -

instanța a procedat mai întâi la examinarea temeiniciei cererii

reconvenționale.

Prin cerere reconvențională, pârâții

T.R. și H.G.L. au solicitat instanței sa constate existența simulației în

privința prețului. S-a susținut astfel ca prețul vânzării a fost de 58.000 euro

și nu de 317.000 euro, din care promitenții vânzători au primit 52.000 euro,

diferența de achitat fiind de 6.000 euro.

În literatura de specialitate, s-a

arătat în mod constant că simulația presupune existența concomitentă, între

aceleași părți, a două contracte, unul public, aparent, care constituie

contractul simulat, prin care se creează o anumită aparență juridică ce nu

corespunde realității, și unul secret, denumit contraînscris, care corespunde

voinței reale a părților și prin care acestea anihilează, în tot sau în parte,

aparența juridică creată prin actul public, simulat.

Așa cum rezultă din cele ce preced,

reclamanții reconvenționali au solicitat constatarea simulației în privința

prețului convenit de părți, arătând că este de 58.000 euro și nu de 317.000

euro, preț consemnat în antecontractul de vânzare-curnpărare analizat.

Este de remarcat, însă, faptul că, în

ipoteza în care actul aparent a fost încheiat în formă scrisă, ca regulă,

dovada existenței și cuprinsului actului secret se face numai printr-un

înscris, în afară de cazul când părțile sunt de acord să deroge de la

dispozițiile art. 1191 alin. (2) C. civ. în prezenta cauză, nu s-a realizat un

asemenea acord de voințe.

Așa cum s-a arătat în doctrină și

practica judiciară, regula dovedirii actului secret printr-un contraînscris

cunoaște și unele excepții, situații în care este admisibilă proba cu martori

și prezumții: 1. când actul secret s~a încheiat prin fraudă sau consimțământul

uneia dintre părți a fost viciat; 2. când părțile au un început de dovadă

scrisă; 3, când părțile contractante au fost în imposibilitate morală de a-și

preconstitui un înscris pentru dovedirea actului real; 4. în cazul unei

simulații ilicite făcută în scopul de a eluda dispozițiile Imperative ale legii

sau prin care se încalcă interesele statului și 5. în ipoteza în care actul

public este fictiv.

Dintre excepțiile analizate

reclamanții reconvenționaii au invocat, deși nu în terminh, imposibilitatea

morală de preconstituire a înscrisului datorită „calității părților",

respectiv colaborării avocat-client, arătând ca l-au reprezentat în calitate de

avocați pe pârâtul reconvențional cu mult timp înainte de încheierea

antecontractului. Au mai susținut reclamanții reconvenționaii că la

insistențele pârâtului, au fost de acord să stipuleze un alt preț, mult mai

mare, pentru ca atunci când se va încheia contractul autentic, acesta să aibă o

dovadă privind suma pe care ar fî achitat-o, pentru a-i facilita, astfel,

accesul la obținerea unei autorizații de construire pe acest amplasament,

dovedind o investiție masivă din partea sa. Această din urmă susținere este

irelevantă din perspectiva excepției analizate.

Instanța le-a pus în vedere

reclamanților reconvenționaii să facă dovada imposibilității de preconstituire

a contrainscrisului pentru a se examina dacă excepția în materia probațiunii

este sau nu prezentă în cauză.

În cuprinsul Notelor de ședință

înregistrate ia data de 25 septembrie 2012, reclamanții reconvenționaii au

expus pe larg colaborarea pe care au avut-o cu pârâtul reconvențional, începând

din data de 27 martie 2006, dată la care s-a încheiat Contractul de asistență

juridică din 2006, având ca obiect redactarea unui antecontract.

Prin înscrisurile depuse la dosar nu

s-a făcut, însă, dovada unei imposibilități morale de preconstituire a contrainscrisului.

Este de precizat faptul că au relevanță probatorie doar înscrisurile anterioare

datei încheierii antecontractului de vânzare-cumparare între părți, respectiv

18 aprilie 2007.

Astfel, pentru a dovedi începutul

colaborării cu pârâtul reconvențional a fost depusă adeverința emisă de SC A.

SA Cluj-Napoca la data de 25 septembrie 2012, în care se arată că, în perioada

septembrie-octombrie 2006 reprezentantul societății a participat la numeroase

întâlniri între SC R.S. SRL, reprezentată prin P.C.B., pe de o parte, și doamna

avocat H.L., pe de altă parte, în scopul reconstituirii cărților funciare vechi

ale SC A. SA Se susține că aceste întâlniri s-au derulat începând din

septembrie-octombrie 2006 și până în primăvara anului 2007, când s-au demarat

acțiuni judecătorești pentru reconstituirea cărților funciare și prestații

tabulare.

Promisiunea de schimb imobiliar

încheiată la data de 27 noiembrie 2006, între SC A. SA și SC R.S. SRL, prin

împuternicit P.C.B., a fost atestată prin Procesul verbal din 27 noiembrie 2006

de Avocat H.L.

Cu date anterioare încheierii

antecontractului de vânzare-cumpărare în litigiu au fost depuse două copii ale

unor încheieri de ședință din 14 martie 2008 și 13 aprilie 2007, din care

rezultă că SC A. SA a fost reprezentată în instanță de către reclamanții

reconvenționali T.R. și H.L. Copiile altor încheieri de ședință sau împuterniciri

avocațiale din care rezultă că în respectivele cauze s-a prezentat un avocat

colaborator al reclamanților reconvenționali sunt fără relevanță probatorie.

Referitor la contractul de asociere în

participațiune încheiat între reclamantul T.R. și pârâtul reconvențional P.C.B.

Sa data de 20 august 2008, cu privire la care s-a susținut că discuțiile în

vederea perfectării acestui contract au început cu mult timp în urmă, instanța

a constatat că primul înscris - Certificatul de urbanism - este datat 28 iunie

2007, dată ulterioară încheierii antecontractului în litigiu. Aceste înscrisuri

nu au relevanță probatorie în cauză și nu s~a făcut dovada susținerilor din

perspectiva celorlalte aspecte invocate.

Din coroborarea probelor administrate

cu privire la aspectul analizat rezultă ca reclamanții reconvenționali nu au

probat existența unei imposibilități morale de preconstituire a contrainscrisului,

care potrivit susținerilor din cererea reconvențională ar fi reflectat voința

reală a părților în sensul că prețul a fost în sumă de 58.000 euro și nu de

317.000 euro, așa cum s-a consemnat în antecontractul analizat. Chiar dacă

reclamanții reconvențional i-au reprezentat în calitate de avocați pe pârâtul

reconvențional încă din toamna anului 2006, această împrejurare nu este de

natură a conduce automat la concluzia că o colaborare avocat-client dă naștere

la o imposibilitate morală de preconstituire a unui înscris. Nu a rezultat dîn

probele administrate că între părți ar fi existat relații de prietenie și de

altfel, nici nu s-a făcut o asemenea susținere, reclamanții reconvenționali

limitându-se la susținerea că înscrisul nu s-a încheiat ținând cont de

colaborarea avocat-client.

Față de cele expuse, în ședința

publică din data de 28 septembrie 2012 instanța a respins cererea în probațiune

prin care s-a solicitat audierea unor martori pentru dovedirea existenței

simulației privind prețul vânzării-eurnpărării.

Prin răspunsurile date la

interogatoriul administrat la solicitarea reclamanților reconvenționali,

pârâtul reconvențional nu a recunoscut că prețul real ar fi fost în sumă de

58.000 euro și nu de 317.000 euro.

În lumina considerentelor expuse,

Tribunalul a apreciat că reclamanții reconvenționali nu au racut dovada

susținerilor cu privire la existența prețului simulat, motiv pentru care

cererea reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată.

Referitor la excepția prescripției

dreptului Ia acțiune, întemeiată pe art. 3 din Decretul nr. 158/1967, s-a

reținut:

Pârâții - reclamanți reconvenționali

au invocat excepția prescripției dreptul la acțiune având în vedere faptul că,

de ia data de 18 aprilie 2007, data semnării antecontractului de

vânzare-cumpărare, și până la data promovării prezentei cereri de chemare în

judecată-04 octombrie 2011 - au trecut mai mult de 3 ani.

Pârâții au susținut că, în calitatea

lor de promitenți vânzători, nu au predat niciodată posesia terenului.

Tribunalul a constatat că la cap. V

din antecontract s-a consemnat că predarea posesiei imobilului „se va face la

data semnării prezentului antecontract".

Prin răspunsurile la interogatorul

administrat, reclamantul a susținut că predarea posesiei a avut loc la data

semnării antecontractului de vânzare-cumpărare.

Față de împrejurarea că în privința

aspectului analizat părțile au fost de acord să se administreze probe peste

conținutul antecontractului încheiat, instanța a încuviințat proba

testimonială.

Martorul C.F.A., propus de reclamant,

a arătat în cuprinsul depoziției sale că reclamantul i-a arătat terenul

cumpărat în anul 2007 sau 2008. A mai precizat martorul că a fost la locul

situării terenului de aproximativ 3 ori, ultima dată în urmă cu 3 ani.

Martorul S.S.V., propus de reclamant,

a arătat că a fost pentru prima dată la locul situării terenului în anul 2008,

dată Ia care terenul nu era împrejmuit. Ținând cont de faptul că avea un

proiect comun cu reclamantul, martorul, cu utilajul său, a excavat teren și a

participat la împrejmuirea acestuia. A precizat martorul că împrejmuirea s-a

realizat din lemn și doar în partea dinspre șosea, deoarece în lipsa împrejmuirii

se arunca moloz pe acesta. Martorul a arătat de asemenea că ulterior, gardul a

fost furat, și l-a refăcut împreună cu reclamantul. Martorul a fost la locul

situării terenului ultima dată anul trecut. Referitor la locul situării

terenului martorul a precizat că se află la intrarea în Făget, după ultima

construcție, fiind a doua parcelă pe partea dreaptă.

Martorul D.F., audiat la solicitarea

pârâților, a arătat în cuprinsul depoziției sale că știe aproximativ unde este

terenul în litigiu, într-o tarla mai mare spre Făget. Pârâtul T.R. i-a indicat

amplasamentul cu ocazia unei deplasări pe care au efectuat-o în zonă cu

autoturismul. Inițial, martorul a arătat că nu știe dacă s-a predat sau nu

acest teren. Ulterior, martorul a arătat că pârâții nu au preluat și nici nu li

s-a predat niciodată acest teren decât în acte. A mai arătat martorul, care

lucrează în cadrul biroului pârâților, că nu a asistat Ia discuții și nu a

reținut că s-ar fi convenit deplasarea părților la teren cu ocazia încheierii

antecontractului. La data semnării antecontractului martorul era prezent la

birou dar nu s-a aflat în încăperea unde s-au purtat discuțiile între părți.

Martorul a mai precizat că antecontractul a fost încheiat cu reclamantul în

anul 2008, dar nu poate preciza luna.

Instanța nu a acordat eficiență

probatorie documentațiilor depuse de reclamant la dosarul cauzei prin care a

înțeles să dovedească obținerea unor avize cu privire la terenul în litigiu,

deoarece acestea au fost întocmite în anul 2012, cu mult timp după declanșarea

prezentului litigiu, având un caracter pro causa.

Din analiza probelor administrate cu

privire la predarea posesiei, instanța și~a format convingerea în sensul ca

voința părților a fost cea consemnată în antecontractul de vânzare-cumparare,

respectiv predarea posesiei la data de 18 aprilie 2007. în același timp, în

cuprinsul încheierii de certificare din 13 ianuarie 2011, întocmită de B.N.P.,

A.M., pârâții au arătat că recunosc dreptul de proprietate al reclamantului cu

privire la terenul în litigiu și au tăcut trimitere la calitatea acestuia de

„dobânditor încă din anul 2007".

Pentru motivele expuse, excepția

prescripției dreptului la acțiune a fost respinsă în temeiul art. 16 lit. a)

din Decretul nr. 167/1958.

Cu privire la cererea principală instanța

a reținut că este întemeiată.

Astfel, din încheierea de certificare

din 13 ianuarie 2011, întocmită de B.N.P., A.M., rezultă că fiind prezenți la

sediul notarului public, promitenții vânzători au declarat ca recunosc dreptul

de proprietate al reclamantului și sunt de acord cu perfectarea contractului

autentic de vânzare-cumpărare dacă vor fi inserate în contractul autentic

următoarele condiții:

a. Antecontractul de vânzare-cumpărare

din 18 aprilie 2007 esîe un act simulat prin interpunere de persoane, în sensul

că promitenții vânzători au cumpărat terenul în litigiu pe numele lor, dar în

favoarea reclamantului la prețul de 50.000 euro, de la vânzătoarea Ș.A., iar

antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat pentru suma de 317.000 euro s-a

încheiat la cererea domnului P.C.B. pentru ca acesta să poată justifica un act

de dobândire cu o investiție serioasă din partea sa, pentru a obține pe numele

și în favoarea sa autorizație de construire de la Primăria municipiului

CIuj-Napoca, prețul de 317.000 euro nu a fost achitat niciodată în tot sau în

parte, domnul P.C.B. achitând doar cei 50.000 euro pe care i-a încasat doamna

Ș.A., diferența de preț de 6.000 euro indicată în antecontractul de

vânzare-cumpărare atestat la data de 18 aprilie 2007 reprezintă onorariul

promitenților vânzători pentru a accepta și realiza actul simulat prin

interpunere de persoane, sumă care nu a fost achitată niciodată.

b. Cumpărătorul P.C.B. să-și asume

obligația în cadrul actului autentic ca în situația în care vreodată organele fiscale

vor considera vânzarea ca fiind operațiune taxabilă cu T.V.A., să achite toate

sumele stabilite de către organul fiscal cu acest titlu, inclusiv accesoriile

dacă va fi cazul în calitatea sa de dobânditor al terenului încă din anul 2007.

c. Promitenții vânzători au arătat că

nu au nicîo pretenție la încasarea sumei de 6.000 euro indicată în

antecontractul de vânzare-cumpărare, ca rest de preț, fiind de acord ca această

sumă să fie destinată plății taxelor aferente perfectării contractului de

vânzare-cumpărare, respectiv plății impozitului pe transferul de proprietate,

impozit pe teren și extras de carte funciară.

Față de condițiile menționate,

mandatara promitentului cumpărător a declarat că nu poate încheia contractul de

vânzare-cumpărare întrucât mandatul conferit prin procura specială, dată de

prornitentul cumpărător P.C.B., nu îi permite acest lucru. Mandatara

reclamantului a mai declarat că nu are asupra sa suma de 6.00 euro dar în

situația în care s-ar fi încheiat contractul în formă autentică ar fi putut să

o achite vânzătorilor.

Față de conținutul încheierii

analizate instanța a apreciat necesar a efectua următoarele precizări:

cererea principală, cât și pârâții T.R. și H.G.L., prin cererea

reconvențională, au recunoscut încheierea Antecontractului de vânzare-cumpărare

din data de 18 aprilie 2007 cu privire la imobilul descris în cuprinsul

acestuia. În acest sens pârâții reclamanți reconvenționali au arătat „este

adevărat că am încheiat cu reclamantul P.C.B. antecontractul."

invocat simulația prețului și nu stmulația în varianta interpunerii de

persoane, astfel încât, instanța a examinat cererea în limita învestirii sale.

încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în condițiile

în care consimțământul promitenților vânzători a fost condiționat de acceptarea

cerințelor impuse, așa cum rezultă din încheierea menționată.

susținut în cursul soluționării cauzei că există o diferență de preț în sumă de

6.000 euro.

Având în vedere considerentele expuse,

Tribunalul a apreciat că acțiunea formulată de reclamantul P.C.B. este

întemeiată și a fost admisă.

Astfel, față de data încheierii

antecontractului de vânzare-curnpărare, în temeiul art. 5 alin. (2) din Titlul

X al Legii nr. 247/2005, instanța a obligat pârâții să încheie cu reclamantul

contract autentic de vânzare-curnpărare cu privire la imobilul situat în mun.

Cluj-Napoca, identificat cu nr. top., înscris în C.F. Cluj, în prezent înscris

în C.F., provenită din conversia de pe hârtie a C.F. Cluj, compus din teren în

suprafață de 2.900 mp, conform Antecontractului de vânzare-curnpărare încheiat

la data de 18 aprilie 2007, pentru prețul de 317.000 euro, din care s-a achitat

suma de 311.000 euro, existând o diferență de preț în suma de 6.000 euro, iar

în caz contrar prezenta hotărâre va ține loc de contract autentic de

vânzare-curnpărare.

În temeiul art. 20 alin. (3) din Legea

nr. 7/1996, republicată cu modificările și completările ulterioare, a dispus:

intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea

reclamantului P.C.B., căsătorit cu P.E.N., asupra imobilului situat în mun.

Cluj-Napoca, identificat cu nr. top., înscris în C.F. Cluj, în prezent înscris

în C.F. provenită din conversia de pe hârtie a C.F. Cluj, compus din teren în

suprafață de 2.900 mp, cu titlu de drept cumpărare, ca bun comun, și înscrierea

unui drept de ipoteca asupra imobilului descris în favoarea pârâților T.R. și

H.L.G. până la concurența sumei de 6.000 euro, reprezentând diferență preț.

În baza dispozițiilor art. 274 C.

proc. civ. au fost obligați în solidar pârâții T.R. și H.G.L., a căror culpă

procesuală este dovedită, să achite reclamantului P.C.B. cheltuieli de judecată

în sumă de 22.805,70 Iei, reprezentând taxă judiciară de timbru și onorariu

avocațial Instanța a acordat integral suma reprezentând taxa judiciară de

timbru și timbru judiciar, în cuantum de 17.805,70 lei, și suma de 5.000 lei cu

titlu de onorariu avocațial. Reclamantul a solicitat acordarea cheltuielilor de

judecată constând în onorariu avocațial în sumă de 8.500 lei. Având însă în

vedere jurisprudența C.E.D.O. în materia cheltuielilor de judecată și

dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., instanța a apreciat că se impune

diminuarea acestei sume, apreciind că suma 5.000 lei cu titlu de onorariu

avocațial are un cuantum rezonabil".

Prin Decizia civilă nr. 28 din 18

aprilie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, a fost admis în parte apelul

declarat de pârâții H.L.G. și T.R. împotriva sentinței civile nr. 691 din 05

octombrie 2012 a Tribunalului Cluj, ce a fost schimbat în parte, în sensul

respingerii ca fiind prescrisă extînctiv cererea principală formulată de

reclamantul P.C.B., cerere având ca obiect prestație tabulară; a înlăturat din

sentința apelată dispoziția referitoare la obligarea pârâților, în solidar, la

plata sumei de 22.805,70 lei cheltuieli de judecată în fond; a obligat pârâții

H.L.G. și T.R., în solidar, la plata către reclamant a sumei de 5.000 lei

cheltuieli de judecată pentru fondul cauzei; a fost menținută dispoziția

referitoare la respingerea cererii reconvenționale; apelul declarat de

reclamantul P.C.B. a fost respins ca nefondat și a obligat pe acesta la plata cheltuielilor

de judecată în sumă de 8.906 lei către pârâți, iar pe pârâți, în solidar, la

plata sumei de 2,250 lei cheltuieli de judecată parțiale în apel.

Pentru a pronunța această decizie,

instanța de apel a reținut, în esență, următoarele:

În raport de petitul cererii, cât și

în raport de temeiul juridic invocat, respectiv art. 969, 1073, 1077 C. civ.,

art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005 și Legea nr. 7/1996, obiectul acesteia

este o acțiune în prestație tabulară, o acțiune personală prescriptibilă în

termenul de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958, termen care începe să

curgă, de principiu, de la data la care promitentul vânzător a predat

promitentului-cumpărător posesia imobilului ce a făcut obiectul

antecontractuiui de vânzare-cumpărare.

În speță, se reține, în urma

administrării probei testimoniale și a interogatoriului reclamantului, că nu se

relevă cu certitudine faptul că reclamantul ar fi preluat posesia imobilului la

o dată certă anume și că ar fi continuat această posesie în mod continuu și

neîntrerupt până la un moment anterior cu 3 ani datei promovării aplicării (4

octombrie 2011), adică până în luna octombrie 2008.

Curtea a concluzionat, în baza unor

prezumții, faptul că data de 14 iunie 2007 (data rămânerii irevocabile a Dos.

nr. 613/211/2007) este data de la care începe să curgă termenul de prescripție

extinctîvă de 3 ani în care putea fi promovată acțiunea în prestație tabulară,

termen care s-a împlinit la data de 14 iunie 2010.

Nu s-a putut reține incidența în cauză

a dispozițiilor art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958 privind întreruperea

cursului prescripției extinctive.

În ceea ce privește cererea

reconvențională prin care pârâții au susținut că antecontractul de

vânzare-cumpărare a fost simulat în sensul că prețul real nu a fost de 317.000

euro, ci de 58.000 euro, Curtea a reținut că, nefiind făcută dovada simulației

în condițiile prevăzute de lege, această cerere este nefondată.

În ceea ce privește apelul

reclamantului, care viza exclusiv neacordarea în întregime a cheltuielilor de

judecată de către prima instanță, instanța de apel a reținut, prin prisma art.

274 alin. (3) și (1) C. proc. civ., coroborat cu Decizia Curții Constituționale

nr. 401/2005 și cu jurisprudența C.E.D.O. în materie, că nu se poate pune în

sarcina pârâților plata întregului onorariu de avocat, câtă vreme nu s-a

dovedit realitatea, necesitatea și caracterul rezonabil al cuantumului acestui

onorariu, apreciind că soluția instanței de fond este legală.

Prm Decizia civilă nr. 493 din 12

februarie 2014 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, a fost

respinsă excepția nulității recursului invocată de către intimații - pârâți

H.L.G. și T.R., a fost admis recursul declarat de reclamantul P.C.B. împotriva

Deciziei civile nr. 28/A/2013 din 18 aprilie 2013, pronunțată de Curtea de Apel

Cluj, secția I civilă, ce a fost casată, iar apelurile trimise spre rejudecare,

doar în privința acțiunii principale, fiind menținută soluția pe cererea

reconvențională.

În considerentele deciziei, Înalta

Curte a reținut, referitor la excepția nulității recursului, invocată de către

intimați în temeiul art. 302

1

lit. c) C. proc. civ., că motivele

invocate de către recurent por fi încadrate în motivul prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ. „hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a

fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii".

Pe fondul recursului, s-a reținut că,

deși obiectul cererii de chemare în judecată a fost neechivoc arătat atât prin

motivele de fapt din cuprinsul acțiunii, cât și prin indicarea temeiului

juridic - art. 969, art. 970, art. 1073 și art. 1077 C. civ., fiind analizat ca

atare de către instanța de fond, instanța a schimbat, în apel, obiectul cererii

de chemare în judecată. Astfel, deși a fost învestită cu o acțiune având ca obiect

o obligație „de a face", în principal -obligarea pârâților de a încheia în

formă autentică un contract de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz, în

subsidiar, hotărârea ce se va pronunța să țină loc de act autentic, instanța de

apel a modificat acest obiect supunând analizei controlului său judiciar o

„acțiune în prestație tabulară", analizând exclusiv cel de-al doilea capăt

al cererii de chemare în judecată, cerere având evident caracter accesoriu,

respectiv dispunerea înscrierii în cartea funciară a imobilului ce formase

obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dând o nouă calificare juridică

obiectului cererii de chemare urmare a schimbării acestui obiect instanța de

apel a încălcat dispozițiile art. 294 alin. (3) C. proc. civ. potrivit căruia în

apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de

chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi.

În opinia instanței supreme aceasta

echivalează cu necercetarea fondului întrucât se află în imposibilitate de a

exercita controlul judiciar cu privire la un obiect juridic față de care

instanța de judecată nu a fost învestită, astfel încât motivele de recurs

invocate nu au fost analizate.

Ca atare, față de reținerea acestei

critici de nelegalitate, Înalta Curte a reținut că se impune casarea deciziei

instanței de apel în temeiul art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 C. proc. civ.

cauza fiind trimisă pentru rejudecarea apelurilor formulate împotriva sentinței

civile nr. 693 din 05 octombrie 2012 doar în privința acțiunii principale,

instanța de apel urmând a se pronunța doar în limitele în care a fost învestită

potrivit capetelor de cerere arătate în acțiune.

S-a decis a fi menținută soluția

instanței de apel în ceea ce privește cererea reconvențională având în vedere

că intimații în calitate de titulari ai acestei acțiuni nu au exercitat calea

de atac a recursului.

În rejudecare, prin Decizia nr. 567

din 5 iunie 2014, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, a respins, ca nefondat,

apelul pârâților T.R. și H.L.G.; a admis apelul declarat de reclamantul P.C.B.

împotriva sentinței civile nr. 691 din 5 octombrie 2012 a Tribunalului Cluj, pe

care a schimbat-o parțial, în sensul că a obligat pârâții în solidar să-i

plătească reclamantului 26.305,7 lei cheltuieli de judecată pentru prima

instanță; a obligat pe intimații H.L.G. și T.R. să-i plătească apelantului

P.C.B. suma de 17.396 lei, cheltuieli de judecată în căile de atac.

Pentru a pronunța această soluție,

instanța de apel a reținut următoarele considerente:

În ceea ce privește acțiunea

principală, instanța de apel a avut în vedere că pârâții au criticat soluția

primei instanțe cu privire la excepția prescripției extinctive, arătând că

aceasta a fost greșit respinsă, pentru că instanța în mod greșit a stabilit

starea de fapt în sensul că predarea posesiei imobilului s-a realizat la data

de 18 aprilie 2007. în realitate, imobilul nu a fost niciodată predat

reclamantului, pentru că părțile nu s-au prezentat niciodată la teren împreună

terenul nu a fost împrejmuit, astfel că oricine putea să intre în posesia sa,

reclamantul nelăcând dovada că s-a aflat în posesia efectivă și exclusivă a

terenului, pârâții înșiși nu au intrat vreodată în posesia terenului de la

vânzătoarea Ș.A., așa cum rezultă din declarația martorului D.F. și

răspunsurile la interogator ale pârâților, actele depuse de reclamanți pentru a

dovedi posesia imobilului sunt din anul 2012, întocmite după declanșarea

prezentului litigiu. Prima instanță și-a fundamentat în mod greșit soluția

numai pe cuprinsul antecontractuiui, în care se arată că posesia a fost predată

la 18 aprilie 2007, precum și pe faptul că pârâții au recunoscut, așa cum

rezultă din cuprinsul încheierii de certificare din 13 ianuarie 2011, dreptul

de proprietate ai reclamantului privind terenul în litigiu și au făcut

trimitere la calitatea acestuia de dobânditor încă din anul 2007. în realitate,

terenul nu a fost predat reclamantulus, iar recunoașterea dreptului său de

către pârâți s-a făcut după împlinirea termenului de prescripție, așa că nu

avea cum sâ-l întrerupă.

O altă apărare de fond invocată de

pârâți în vederea respingerii acțiunii principale a vizat excepția de

neexecutare a contractului raportat la neplata diferenței de preț de 6.000

euro,

Analizând criticile formulate,

instanța de apel a reținut că ambele apărări ale pârâților sunt nefondate,

apreciindu-se că acțiunea principală a fost corect admisă de către prima

instanță.

Referitor la excepția prescripției

extinctive, așa cum corect a reținut prima instanță, clauza din antecontract

prezintă relevanță chiar și în situația în care părțile nu s-au deplasat în mod

concret la fața locului în vederea predării imobilului obiect al

antecontractuiui, ea permițând, de fapt, reclamantului promitent-cumpărător să

intre oricând în posesia imobilului, fiind o clauză anticipatorie a

obligațiilor născute din contractul promis a fi încheiat în viitor. Faptul că

terenul nu a fost întotdeauna împrejmuit și că ar fi putut avea acces și alte

persoane nu prezintă relevanță, pentru că posesia unui teren nu înseamnă

folosința sa efectivă permanentă și nici împrejmuirea pentru a împiedica

accesul altora, ci manifestarea ca un veritabil proprietar, ceea ce reclamantul

a dovedit că a făcut, prezentând acest teren ca fiind al său în interiorul

termenului de prescripție extinctivă, așa cum rezultă din declarațiile

martorilor C.F.A. și S.S.V., reținute de prima instanță. De altfel, cauza de

întrerupere a cursului prescripției constând în recunoașterea dreptului pretins

se raportează la atitudinea subiectivă a debitorului, or, în cauză,

promitenții-vânzători au recunoscut dreptul pretins prin posibilitatea

conferită promitentului-curnpărător de a intra în posesia bunului oricând ar

dori, în temeiul clauzei anticipatorii din antecontract. în plus, chiar dacă o

astfel de recunoaștere ar fi survenit după împlinirea termenului de

prescripție, așa cum susțin pârâții în motivele de apel, datorită condițiilor

concrete în care a fost făcută, aceasta ar echivala cu o novație, constând

transformarea obligației naturale, imperfecte, într-una perfectă, înzestrată cu

acțiune în justiție.

Cu privire la excepția de neexecutare

a contractului instanța de apel a constatat, așa cum a reținut prima instanță,

că partea din obligație rămasă neexecutată este insignifiantă raportat la

partea de obligație deja executată de reclamant, adică la partea din preț

plătită, de 311.000 euro.

În ceea ce privește cheltuielile de

judecată acordate reclamantului, s-a avut în vedere că acesta a formulat apel

pe motiv că trebuiau acordate în totalitate, mai exact fără diminuarea

onorariului avocațial, cu motivarea că onorariul avocațial de 8.500 de lei este

unui rezonabil raportat la valoarea litigiului și munca depusă de avocat, în

conformitate cu dispozițiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ. și art. 132 și

133 din Statutul profesiei de avocat.

S-a apreciat că apelul reclamantului

este fondat reținându-se că angajarea unui număr de doi avocați nu este o

exercitare abuzivă a dreptului la apărare raportat la profesia pârâților.

Onorariul de 8.500 de lei se justifică raportat la valoarea obiectului cererii

de chemare în judecată de 1.370.137 lei, indicată în cuprinsul acesteia,

complexitatea cauzei, precum și munca avocaților, care a presupus nu doar

pregătirea și susținerea cererii de chemare în judecată, ci și formularea

apărărilor față de cererea reconvențională, respinsă finalmente, aceștia fiind

prezenți la termenele de judecată pe parcursul unui an întreg, cererea de

chemare în judecată fiind înregistrată la data de 04 octombrie 2011 și sentința

primei instanțe fiind pronunțată la data de 05 martie 2012, redactând o serie

de acte de procedură, sub forma unor note de ședință și concluzii scrise.

Astfel, în temeiul art. 296 raportat la art. 274 C. proc. civ., Curtea de Apel

a admis apelul reclamantului și a schimbat parțial sentința primei instanțe,

stabilind cheltuielile de judecată acordate acestuia la suma de 26.305,7 lei,

în loc de 22.805,7 lei.

Instanța de apel, reținând că pârâții

sunt căzuți în pretenții în căile de atac, a dispus în temeiul art. 298 raportat

la art. 274 și 277 C. proc. civ., obligarea acestora la plata către reclamant a

cheltuielilor de judecată în sumă de 17.396 lei, din care 8.896 lei taxă

judiciară de timbru în recurs.

Împotriva acestei decizii au declarat

recurs pârâții R.T. și L.H., criticând-o pentru următoarele motive:

Hotărârea instanței de apel este

nelegală și atrage aplicabilitatea prevederilor ari 315 alin. (1) și (3) C.

proc. civ., art. 304 pct. 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ.

în cadrul motivului de recurs

întemeiat pe dispozițiile art. 315 alin. (1) și (3) C. proc. civ., recurenții

susțin ca, potrivit deciziei de casare, instanța de apel urma să analizeze

acțiunea și pretențiile reclamantului prin prisma temeiului juridic indicat în

cererea de chemare în judecată, respectiv acțiunea având ca obiect o obligație

de a face și nu o acțiune în prestație tabulară.

Din considerentele deciziei de casare

rezultă că era obligatoriu pentru instanța de rejudecare să analizeze acțiunea

dedusa judecății - acțiune în obligația de a face - care este prescriptibilă

extinctiv. Recurenții consideră că, în raport de decizia de casare, soluția pe

fond ar fi trebuit să fie aceeași, respectiv respingerea ca prescrisă a

acțiunii în obligația de a face, cu obligația modificării considerentelor

deciziei, în sensul înlocuirii sintagmei "acțiune în prestație

tabulara" cu aceea de "acțiune în obligație de a face". Or,

instanța de rejudecare nu a analizat indicațiile deciziei de casare, ci a

procedat la soluționarea pe fond a cauzei pentru motive care nu au fost Invocate

nici de părți, dar nici de instanța de casare.

În ce privește excepția prescripției

dreptului material la acțiune, recurenții susțin următoarele:

Acțiunea care vizează cererea de

pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic este o acțiune

personală imobiliară, prescriptibilă extinctiv în 3 ani, în analiza incidenței

prescripției extinctive, trebuia analizat momentul de la care a început să

curgă dreptul la acțiune (implicit termenul de prescripție) și dacă a operat

vreo întrerupere a acestui termen între data încheierii antecontractului (18

aprilie 2007) și momentul promovării acțiunii (04 ianuarie 2011).

În analizarea momentului de la care

curge termenul de prescripție, momentul predării - preluării posesiei asupra

terenului în litigiu este relevant, pentru a se stabili dacă a existat o

întrerupere a termenului prescripției și care sunt consecințele acesteia, sub

aspectul soluționării excepției invocate. Pentru aceasta, prezintă relevanță

analiza clauzei contractuale privind predarea posesiei, care este următoarea:

"predarea posesiei se va face la data semnării prezentului

antecontract" (cap. V din antecontract).

Se arată că părțile litigante au avut

poziții contradictorii cu privire la predarea terenului în favoarea

promitentului-eumpărător Ia data semnării antecontractuîui. Astfel, reclamantul

a susținut că s~a deplasat alături de pârâți, la teren, după semnarea

antecontractuîui, plecând direct de la biroul părților și, în afara propriei

declarații din cadrul interogatoriului, nu a reușit să aducă nici o probă care

să dovedească susținerea sa. Pe de altă parte, pârâții au susținut că nu au

predat niciodată terenul către reclamant, că nu s-au deplasat niciodată la

teren alături de reclamant sau singuri, anterior promovării acțiunii, șl mai

mult, că nu au preluat posesia asupra terenului niciodată de la fostul vânzător

de la care dobândiseră dreptul de proprietate.

În cercetarea judecătorească realizată

în primul apel, instanța a procedat, din oficiu, la suplimentarea

interogatoriului reclamantului și, insistând să determine momentul ia care

reclamantul pretinde că ar fi preluat/exercitat posesia asupra terenului în

litigiu, a constat că însuși reclamantul nu a putut indica momentele

calendaristice la care ar fi avut posesia asupra terenului.

Niciuna dintre aceste probe nu au fost

analizate de instanța de apel în rejudecare, acest lucru reieșind din

considerentele cuprinse la pag. 12, alin. final, pag. 13, primul aliniat și

alin. (4) din decizia recurată, unde se relevă că singurele probe luate în

considerare de către instanța de rejudecare sunt declarațiile martorilor C.F.A.

și S.S.V.

Recurenții susțin că nu știu care este

terenul în litigiu, nu au preluat posesia de la fostul proprietar, nu au

predat-o reclamantului după încheierea antecontractuîui, nu se poate stabili cu

certitudine că terenul pe care reclamantul l-a arătat celor doi martori este

identic cu terenul ce face obiect al antecontractuîui de vânzare-cumpărare. In

acest sens, instanța de apel a analizat trunchiat și subiectiv probele din

dosar, ținând seama doar de susținerile reclamantului și de declarațiile

martorilor acestuia, neanalizând declarațiile martorilor A.G. și S.A., cu

privire la pretinsa predare a posesiei în favoarea reclamantului și nici

declarațiile reclamantului din suplimentul la interogatoriul administrat la

prima judecare a apelului.

Ca atare, apreciază că instanța de

rejudecare nu a analizat excepția prescripției prin prisma momentului la care

începe să curgă și la care se împlinește termenul de prescripție.

Recurenții au criticat hotărârea

atacată ca fiind nelegală și în privința soluției de respingere a apelului

pârâților, întrucât conține considerente care nu au fost invocate și susținute

de vreuna din părțile litigante și nici nu au fost puse vreodată în discuția

părților. Astfel, relativ la clauza anticipatorie a predării posesiei, care ar

ti permis reclamantului să intre oricând în posesia imobilului, recurenții

susțin că interpretarea dată de instanță clauzei privind predarea posesiei este

greșită și depășește chiar și susținerile reclamantului.

Se argumentează că, în vreme ce

reclamantul a susținut că s-ar fi deplasat la teren în chiar ziua semnării

antecontractului, împreună cu pârâții și ar fi preluat posesia, susțineri

contrazise de declarațiile a doi martori și de interogatoriile pârâților,

instanța de rejudecare susține că reclamantul ar fi avut dreptul să intre în

posesia terenului oricând, în orice modalitate, fără vreo participare din

partea promitenților-vânzători și Iară vreun drept contractual în acest sens.

Or, contractul sub semnătură privată

dădea cel mult dreptul promitentului-cumpărător, după semnare, doar la a face

demersuri în sensul de obligare a promitenților-vânzători să procedeze la

predarea terenului, dacă aceștia ar fi refuzat acest lucru, nicidecum nu poate

da dreptul reclamantului la a prelua singur, abuziv sau nu, rară știrea

promitenților-vânzători, posesia.

Recurenții pretind că argumentele

instanței de rejudecare sunt în măsură cei mult să legitimeze un comportament

abuziv a