ÎCCJ, decizie (scj.ro #82404)

Contract de vânzare-cumpărare. Criterii, pentru cazul în care

statul, coindivizar, a vândut chiriașului părți distincte (apartamente) din

imobil, în temeiul Legii nr. 112/1995

Cuprins

pe materii:

Drept civil. Obligații. Contracte. Partea

generală. Condiții de validitate. Partea specială. Contract de

vânzare-cumpărare pentru întregul imobil încheiat ca vânzător de un coindivizar

Index

alfabetic

: Drept civil

-

Contract de vânzare-cumpărare

-

Vânzător: un coindivizar

-

Condiții de validitate

C. civ

., art. 948

Actele juridice de înstrăinare a apartamentului, încheiate fără consimțământul

coindivizarului sunt valabile sub condiția rezolutorie ca bunul să cadă, în

urma unui partaj, în lotul vânzătorului.

Secția civilă, decizia nr. 531din 23

ianuarie 2004

Reclamanta L.G. a chemat în judecată Consiliul Local Cluj, pe

soții L.G. și L.E., soții M.V. și M.E. și soții M.F. și M.M. solicitând :

constatarea nulității absolute a contractelor (precizate în acțiune) prin care

consiliul local pârât a vândut celorlalți pârâți părți diferite (apartamente,

anexe și teren aferent) dintr-un imobil situate în municipiul Cluj-Napoca; să

se dispună radierea intabulărilor efectuate în baza contractului de

vânzare-cumpărare;  să se dispună ieșirea din indiviziune.

În motivarea acțiunii, reclamanta arată că prin sentința civilă nr.

12036/1997, definitivă și irevocabilă, s-a dispus radierea dreptului de

proprietate al Statului Român, asupra cotei de ½ din imobilul situat în

Cluj, cotă care a aparținut totdeauna reclamantei; că, Statul Român, fiind

proprietar numai asupra unei cote indivize, nu putea încheia în mod valabil

contractele de vânzare-cumpărare, menționate în petitul acțiunii, acestea fiind

lovite de nulitate absolută, deoarece le lipsește obiectul și cauza licită

cerută de art. 948 C. civ.; că, titlul cumpărătorilor pârâți din contracte

nefiind valabil, urmează a se radia dreptul de proprietate al acestor

cumpărători, în temeiul art. 34 pct. 1 și 37 alin. (1) și (2) din Legea nr.

115/1938.

Tribunalul Cluj, secția civilă prin sentința civilă nr. 232/21 mai

2001, a admis în parte acțiunea și a dispus sistarea stării de

indiviziune   conform expertizei întocmită de expert dr. ing. B.G. -

variantă întocmită în urma obiecțiunilor formulate de reclamantă -  având

în vedere că, prin aplicarea Legii nr. 112/1995, imobilul s-a dezmembrat,

chiriașii cumpărând locuințele pe care le ocupau, și că, prin sentința civilă

nr. 12036/1997 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, sentință rămasă

definitivă și irevocabilă, s-a constatat că în mod nelegal a trecut în proprietatea

Statului Român cota de ½ din imobilul inițial.

Varianta reținută de instanță, pentru efectuarea partajului, a

avut în vedere să se atribuie Statului Român cota parte din imobil în care sunt

cuprinse apartamentele care au fost vândute chiriașilor în baza Legii nr.

112/1995, iar reclamantei să-i fie atribuită suprafața de teren rămasă liberă

și apartamentul nr. 4 creat la subsolul imobilului, cu reducerea

corespunzătoare a drepturilor pârâților.

Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia  nr.

173/18.12.2002,  a admis apelul declarat de pârâții cumpărători ai

apartamentelor, astfel: s-a sistat starea de indiviziune asupra terenului prin

atribuirea lui, în întregime, reclamantei; Consiliul Local al Municipiului

Cluj-Napoca a fost obligat să plătească reclamantei o sultă de 506.545.000 lei;

s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra

terenului; s-a stabilit o servitute de trecere, auto și pietonal, în lungime de

17 ml și în lățime de 4 ml  în favoarea apartamentelor vândute chiriașilor

pârâți; s-au respins capetele de cerere prin care s-a solicitat să se constate

nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare.

Recursurile declarate de reclamantă și pârâtul Consiliul Local

al Municipiului Cluj-Napoca sunt fondate urmând a fi admise pentru

considerentele ce se vor arăta în continuare:

Reclamanta și pârâtul Consiliul Local al municipiului Cluj

Napoca    s-au aflat în indiviziune asupra imobilului format din

teren în suprafață de 816 mp și construcția compusă din trei apartamente,

întregul imobil fiind înscris în CF, fiecărei părți revenindu-i în proprietate

o cotă de ½ din întregul imobil.

Contrar principiilor care guvernează materia proprietății în

indiviziune, pârâtul Consiliul Municipiului Cluj a vândut fără consimțământul

coindivizarului, în speță reclamanta, celor trei chiriași apartamentele pe care

acestea le dețineau în imobil, precum și cota aferentă fiecărei locuințe, din

terenul de sub construcție, individualizând în fiecare contract părți

determinate din imobil, care s-au înstrăinat fiecărui cumpărător.

Actele juridice de înstrăinare a apartamentelor, încheiate de

pârâtul coproprietar – Consiliul Municipal Cluj Napoca – fără consimțământul

reclamantei, la rândul ei coproprietară asupra imobilului, sunt valabile sub

condiția rezolutorie ca bunul să cadă în urma unui partaj în lotul

vânzătorului. Aceasta pentru că, în cazul proprietății pe cote părți, ca

înstrăinarea să producă efecte depline, este necesar acordul tuturor

coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei având numai un drept limitat

asupra bunului, exprimat printr-o cotă parte ideală care nu este determinată în

materialitatea sa, nu poate dispune valabil decât în limitele dreptului său. În

acest cadru juridic, reclamanta și-a formulat acțiunea, arătând că solicită

ieșirea din indiviziune asupra imobilului în totalitatea sa, cu motivarea că

pârâtul - Consiliul Municipal Cluj – în calitate de proprietar al unei cote

indivize nu putea încheia valabil contractele de vânzare-cumpărare fără

consimțământul ei, care a lipsit.

Așa fiind, pentru soluționarea corectă a acțiunii, instanța

trebuia să dispună efectuarea unei expertize care să evalueze imobilul în

ansamblu – teren și construcții – după care expertiză să facă mai multe

propuneri de lotizare și atribuire a loturilor între cei doi coproprietari în

raport cu cota de ½ cuvenită fiecăruia.

La întocmirea variantelor de lotizare expertul urma să aibă în

vedere și contractele de vânzare-cumpărare ale apartamentelor, întocmind o

variantă în care în lotul ce urma să se atribuie vânzătorului să fie incluse

aceste apartamente, dar fără ca prin această variantă să fie vătămate

drepturile și interesele reclamante.

Prin varianta adoptată de instanța de apel, reclamantei i s-a

atribuit două loturi de teren, care  nu aveau nici o valoare economică,

neputând fi utilizate eficient, unul dintre loturi fiind loc înfundat, fără

ieșire la drumul public, iar cel de-al doilea lot este afectat de servitute de

trecere cu piciorul și autovehicule, necesar pentru utilizarea normală a celor

trei apartamente din imobil.

Așa fiind, se impune admiterea recursurilor și casarea celor

două hotărâri, în cauză urmând să fie trimisă la instanța de fond în vederea

rejudecării cu respectarea principiilor care guvernează proprietatea în

indiviziune, în raport cu care se vor soluționa și celelalte capete de cerere

din acțiunea reclamantei.

Instanța va avea în vedere ca loturile ce se vor atribui

coproprietarilor, în urma partajului, să reprezinte în mod real valoarea

dreptului cuvenit, să aibă utilitate economică, putându-se, eventual, compensa

valoarea lotului atribuit printr-o sultă corespunzătoare.

De asemeni, instanța va avea în vedere că instituirea unei

servituți de trecere pe terenul învecinat pentru a se crea cale de acces pentru

un eventual lot constând în teren situat în spatele clădirii, nu se poate

dispune decât cu consimțământul proprietarului imobilului aservit, aspect care

trebuie pus în discuția tuturor părților.

Recursurile au fost admise, s-au casat hotărârile pronunțate de

tribunal și curtea de apel și s-a trimis cauza spre rejudecare la prima

instanță.