ÎCCJ, decizie (scj.ro #82165)

Contract de închiriere. Locuință de serviciu. Reziliere Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Calitate. Contract de închiriere. Locuință de serviciu. Rezilierea contractului Index alfabetic : Drept civil - contract de închiriere (locuință de serviciu) - locuință de serviciu (închiriere) - evacuare (din locuința de serviciu) Legea nr . 114/1996: art . 51 În cazul în care, după desfacerea contractului de muncă, unitatea economică permite fostului său salariat să dețină, cu chirie, locuința de serviciu și, ulterior, între părți intervine un contract de închiriere în care nu se prevede că obiectul convenției are caracter de locuință de serviciu, contractul urmează a fi respectat, nemaifiind posibilă evacuarea fostului salariat pentru motivul că nu mai este salariatul său și nu ar mai avea dreptul să dețină cu chirie locuința de serviciu în temeiul art.51 al Legii nr . 114/1996.

I.C.C.J., secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr . 302 din 19 ianuarie 2005 S.C. „Apă Canal 2000” SA a chemat în judecată pe G.I. și pe membrii familiei sale - soție și copii - solicitând rezilierea contractului de închiriere nr.13945/2000 modificat prin actul adițional nr.1/2001 și evacuarea pârâților din locuința situată în Pitești, precizată în acțiune. În motivarea acțiunii reclamanta a susținut că între antecesoarea sa I.J.G.C.L. Argeș și pârâtul G.I. a intervenit contractul de închiriere nr.13945/14.09.1987 pentru spațiul locativ în dispută, convenția fiind accesoriu al contractului de muncă al pârâtului, iar locuința fiind o locuință de serviciu. La 3.XI.1993 RA Regocom Pitești a desfăcut disciplinar contractul de muncă al pârâtului, astfel că potrivit art.51 (2) din Legea nr.114/1996, respectiv art . 29 (1) din H.G.

nr.1275/2000, acesta nu mai era îndrituit să dețină o locuință de serviciu. Judecătoria Pitești, prin sentința civilă nr.4166/10.XI.2003 a respins acțiunea iar Curtea de Apel Pitești, secția civilă, prin decizia nr.471/A/11.03.2004, a respins apelul formulat de reclamantă. Instanțele au reținut că reclamanta a prelungit contractul de închiriere cu pârâtul G.I. după ce acestuia i se desfăcuse contractul de muncă ceea ce dovedește că prelungirea locațiunii a fost făcută independent de calitatea de salariat a pârâtului, iar termenul de închiriere fiind prelungit până la 9 mai 2004, nu existau motive pentru rezilierea contractului. Prin recursul declarat, reclamanta a susținut că, și-a fundamentat acțiunea atât pe împrejurarea că pârâtul G.I.

nu mai avea statutul de angajat și, prin urmare, nu mai putea deține o locuință de serviciu, cât și pe faptul, atestat de asociația de locatari, că pârâtul avea datorii mari la cheltuielile de întreținere ceea ce justifica rezilierea contractului de închiriere, conform art . 24 lit.e din Legea nr.114/1996, și evacuarea sa și a membrilor familiei sale. Recursul nu este fondat. Inițial, la 4.XII.1980, și apoi, la 14.09.1987, între I.J.G.C.L. Argeș, autoarea reclamantei, și pârâtul G.I. s-au încheiat contractele de închiriere nr.81/1980 și respectiv nr.13945/1987 în condițiile Legii nr.5/1973, în vigoare la acea dată, contractele fiind accesorii ale contractului de muncă. Prin decizia nr.497/3-XI.1993, Regocom R.A.

Pitești, antecesoarea reclamantei, a desfăcut disciplinar contractul de muncă pârâtului G.I. Deși pârâtul nu mai avea statutul de salariat al reclamantei, aceasta, în calitate de administrator al locuinței, a încheiat cu pârâtul G.I. un nou contract de locațiune cu nr.13945/21.04.2000 pe o perioadă de 5 ani, respectiv până la 9.V.2005. La data perfectării convenției, reclamanta cunoștea că pârâtul nu mai este salariatul ei și, cu toate acestea, a înțeles să-i închirieze, în continuare spațiul în dispută fără să invoce caracterul de locuință de serviciu a apartamentului, deși Legea nr.114/1996 era în vigoare. În aceste condiții, reclamanta nu putea invoca dispozițiile art.51 din Legea nr.114/1996 cât timp în contract nu s-a stipulat că se închiria o locuință de serviciu și că locațiunea avea un caracter accesoriu la contractul de muncă.

Astfel fiind, reclamanta putea invoca doar prevederile art.24 din actul normativ menționat care enumeră cazurile în care se poate solicita rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit, între care figurează și acela vizând neplata cheltuielilor comune pe o perioadă de 5 luni, care au fost stabilite prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului, solicitarea urmând a o face asociația de locatari. Or, în speță, reclamanta nu a invocat această prevedere legală la promovarea acțiunii și nici la prima zi de înfățișare când potrivit art.132 C.pr.civ ., putea să-și întregească sau modifice cererea de chemare în judecată.

La dosar a fost depusă adresa din 24.X.2003 a Asociației de locatari nr.275, bloc B.10-B.12 prin care se solicită reclamantei acționarea în judecată a pârâților pentru recuperarea unui debit de 37.742.417 lei la cheltuielile de întreținere, rezilierea contractului de locațiune și evacuarea din apartamentul ce-l dețineau cu chirie. Acest înscris a fost prezentat după prima zi de înfățișare și, prin urmare, reclamanta nu mai era în măsură să solicite modificarea acțiunii. De altfel, aceeași asociație de locatari, a comunicat instanței de apel, la 8.03.2004, că s-au achitat taxele de întreținere și administrare la zi. Astfel fiind, recursul a fost respins.