ÎCCJ, decizie (scj.ro #86711)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #86711) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Acțiune

întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil. Aplicarea principiului

error communis facit jus în persoana subdobânditorului cu titlu oneros

.

Cuprins pe materii

. Drept

civil. Drept de proprietate. Acțiune întemeiată pe dispozițiile

art. 480 Cod civil. Aplicarea principiului error communis facit jus în persoana

subdobânditorului cu titlul oneros.

Index alfabetic

. Drept

civil.

- subdobânditoritor cu titlu oneros.

Esența

principiului

error communis facit

jus

,

invocat

de

subdobânditorul cu

titlu oneros pentru a obține păstrarea

valabilității titlului său, constă în faptul că

terțul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care

însă nu-l primește nici de la adevăratul proprietar - cu care nu

a contractat - nici de la proprietarul aparent - cu care a contractat, dar care

nu

deținea dreptul - ci direct de la lege. Așadar, este un mod

originar de dobândire a

proprietății, iar nu unul derivat.

Pentru ca o

aparență să fie creatoare de drept, se cer a fi întrunite mai

multe condiții, cumulativ: să existe o eroare comună și

invincibilă; subdobânditorul să fie de bună-credință;

actul încheiat între proprietarul aparent și terțul subdobânditor

să fie cu titlu oneros.

Cât

privește prima condiție, există eroare atunci când situația

de fapt aparentă nu corespunde realității de drept. O

persoană este în aparență proprietarul unui bun, dar ulterior se

dovedește că acest lucru nu era real. Aparența

înșelătoare trebuie să fie nu numai una comună, adică

împărtășită public, ci și una irezistibilă, greu

de descoperit și de evitat, contra căreia nicio prudență

umană nu ar permite apărarea.

Pentru a

putea fi reținută eroarea comună și invincibilă,

subdobânditorul trebuie să probeze că a făcut toate

verificările apte a confirma existența în condiții

ireproșabile a dreptului celui de la care achiziționează

.

Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate

intelectuală, decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009.

Prin cererea înregistrată pe rolul

Tribunalului București - secția a lll-a civilă la 30 octombrie

2000, reclamanta D.M.B.S. a chemat în judecată pe pârâții A.I., V.A.,

V.S. și R.E. pentru ca instanța, prin hotărârea ce o va

pronunța, să dispună obligarea pârâților să-i

restituie în deplină proprietate apartamentele pe care le dețin în

imobilul situat în București.

În motivarea cererii de chemare în

judecată s-a arătat că părinții reclamantei au fost

proprietarii imobilului revendicat, imobil care a fost naționalizat în

baza Decretului nr. 92/1950 deși tatăl reclamantei era pensionar CFR.

Pârâta A.I.L. a formulat cerere de chemare

în garanție a lui M.A. și l.V., de la care a cumpărat

apartamentul revendicat, cerând ca, în cazul în care va fi evinsă,

chematele în garanție să o despăgubească cu valoarea

prețului reactualizat al bunului - 12.500 dolari plus taxele și

onorariile notariale reevaluate - 500 dolari.

Prin decizia civilă nr. 125 din 18 martie 2003, evocând

fondul după admiterea apelului declarat împotriva sentinței civile

nr. 395 din 10 aprilie 2001 prin care Tribunalul București, secția a

lll-a civilă a anulat ca netimbrate atât acțiunea principală cât

și cererea de chemare în garanție, Curtea de Apel București,

secția a IV-a civilă a admis în parte acțiunea și i-a

obligat pe pârâții V.A. și V.S. să lase reclamantei în

deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 1 situat în imobil,

iar pe

pârâta R.E. apartamentul nr. 1

din același imobil.

A fost respinsă acțiunea împotriva pârâtei A.I.L.

și cererea de chemare în garanție formulată de A.I.L. ca

neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, instanța

a reținut că anterior încheierii contractelor de

vânzare-cumpărare de către pârâții V. și R., reclamanta

înregistrase

la Comisia

Locală

pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 cerere

de restituire în natură a întregului imobil. Contestarea titlului statului

de către adevăratul proprietar putea fi cunoscută cu minime

diligente de către cumpărători, ceea ce exclude buna lor

credință la cumpărare.

Pârâta A.I.L. nu a cumpărat

apartamentul de la stat, potrivit Legii nr. 112/1995, ci de

la M.A.

și l.V.,

moștenitoarele chiriașei B.E. care îl achiziționase în

condițiile Legii nr. 112/1995.

Cumpărătoarea a întreprins

verificări în Registrul de publicitate imobiliară de la locul

situării imobilului pe care urma să-l achiziționeze,

verificări de natură să releve dacă asupra acestui imobil

își înscrisese dreptul de proprietate o altă persoană în afara

vânzătoarelor.

La data verificării sarcinilor,

singurul proprietar al cărui drept fusese făcut public prin

transcriere era cel al autoarei vânzătoarelor, căci deși

sentința de retrocedare obținută de reclamantă în

contradictoriu cu statul prin care se constatase nevalabilitatea titlului

statului asupra întregului imobil devenise definitivă și

irevocabilă, ea nu fusese supusă formelor de publicitate

prevăzute de lege, așa încât nu se poate imputa pârâtei, care a

cumpărat de la persoane fizice, că nu ar fi depus diligente în

legătură cu valabilitatea titlului înstrăinătorului și

că, deci, nu ar fi fost de bună-credință.

Prin decizia nr. 8932 din 6 noiembrie 2006,

Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă

și de proprietate intelectuală a admis recursul declarat de

reclamantă împotriva hotărârii date de curtea de apel.

Decizia a fost casată în parte iar

cauza a fost trimisă spre rejudecare la aceeași curte de apel numai

în ce privește acțiunea formulată împotriva pârâtei A.I.L. Au

fost menținute celelalte dispoziții ale deciziei.

Au fost respinse ca nefondate recursurile

declarate de pârâții V.A., V.S. și R.E.

În considerentele deciziei sale,

instanța de recurs a arătat că soluția dată de

instanța de apel în privința pârâtei

A.I.L.

derivă dintr-o

analiză insuficient de aprofundată, pe baza unui material probator

incomplet pentru rezolvarea corectă a problemei comparării de titluri

între părțile în litigiu.

Instanța nu s-a preocupat de aspectul

esențial pricind buna-credință a autoarei pârâtei A.I.L., care a

dobândit bunul în temeiul Legii nr. 112/1995, apoi a decedat, lăsând ca

moștenitoare pe chematele în garanție. Acestea sunt cele care au

vândut pârâtei iar instanța a reținut și motivat greșit

că titlul lor îl reprezintă certificatul de moștenitor; în

realitate, titlul de proprietate asupra apartamentului îl constituie contractul

de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. în acest

context, buna-credință a subdobânditoarei, element fundamental al

comparării de titluri, nu poate fi analizată făcându-se

abstracție de atitudinea subiectivă a autorilor succesivi.

În fond după casare, Curtea de Apel

București, secția a IV-a civilă a pronunțat decizia

civilă nr. 37 din 23 ianuarie 2008 prin care, evocând fondul, a admis

acțiunea și a obligat-o pe pârâta A.I.L. să lase reclamantei în

deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 2.

A fost admisă cererea de chemare în

garanție, în parte, și au fost obligate pârâtele Minialov Ana și

llie Viorica la plata prețului de 12.500 USD și 500 USD taxe

notariale.

A fost respins capătul de cerere

privind reevaluarea prețului achitat la prețul de circulație ca

neîntemeiat.

Pentru a hotărî astfel, instanța

a reținut că pentru imobilul cumpărat de autoarea pârâtei, la

data de 24 aprilie 1996 s-a formulat de către moștenitoarea

foștilor proprietari, reclamanta, o cerere de restituire în natură în

temeiul Legii nr. 112/1995.

În aceste condiții, la data încheierii

contractului de vânzare-cumpărare cu autoarea pârâtei, titlul de

proprietate al statului asupra imobilului fusese contestat,

contractul fiind încheiat înainte de clarificarea

situației juridice a imobilului, aspecte

care înlătură

buna credință a autoarei pârâtei.

Titlul reclamantei este mai vechi și provine

de la proprietarii originari, în timp ce titlul pârâtei provine de la un

neproprietar - statul - autoarea pârâtei nebeneficiind de prezumția de

bună credință a dobânditorului cu titlu oneros în temeiul Legii

nr. 112/1995 deoarece a cumpărat imobilul în contextul existenței

unei contestări a dreptului de proprietate a vânzătorului, de care cu

minime diligente ar fi putut afla.

Interdicția de înstrăinare

prevăzută de Legea nr. 112/1995 nu vizează persoana

dobânditorului, ci bunul în materialitatea sa.

Împrejurarea că pârâta A.I.L. a

efectuat demersurile necesare

premergătoare

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că a

obținut

un certificat de sarcini, nu este suficientă pentru a

aprecia că titlul său este mai caracterizat, în condițiile în

care autoarea sa a dobândit de la un neproprietar.

Chematele în garanție datorează

restituirea prețului plătit și spezele vânzării.

Capătul de cerere privind reevaluarea prețului achitat la prețul

de circulație a fost găsit neîntemeiat întrucât nu s-au efectuat

probatorii.

Împotriva acestei hotărâri au declarat

recurs pârâta A.I.L. și chematele în garanție M.A. și l.V.

Recursul declarat de pârâtă, întemeiat

în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 și art.

315 C

. proc. civ.,

vizează următoarele aspecte:

Instanța de apel a interpretat

greșit actul juridic dedus judecății, atât sub

aspectul acțiunii în revendicare a

reclamantei, cât și sub aspectul cererii pârâtei de

chemare în

garanție, pentru justa soluționare a cauzei, fiind necesară

administrarea de noi dovezi și îndeosebi a unei expertize de evaluare,

motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct.

8 C

. proc. civ.

Instanța de apel nu s-a conformat

indicațiilor date de judecătorii recursului privind necesitatea

administrării de noi probatorii, astfel că actul dedus

judecății a fost greșit interpretat, ceea ce a condus la

greșita soluționare a acțiunii introductive de

instanță.

La rejudecarea cauzei instanța de apel

nu numai că nu a procedat la administrarea de noi probatorii, dar nici

măcar nu a pus în discuția părților necesitatea

completării probatoriului.

Procedând astfel, instanța de apel nu

a respectat limitele rejudecării stabilite de instanța ierarhic

superioară.

Instanța de apel a făcut o

greșită aplicare a dispozițiilor Legii nr. 213/1998 și

Legii nr. 10/2001 cu privire la inadmisibilitatea acțiunii în revendicare

în cazul imobilelor naționalizate, dar și a principiilor ocrotirii

sub dobânditorului de bună credință cu titlu oneros și a

principiului error communis facit jus, motiv de recurs prevăzut de art.

304 pct.

9 C

. proc.

civ.

Inadmisibilitatea acțiunii reclamantei

decurge din interdicția impusă de legiuitorul român în materia

imobilelor a căror situație este reglementată prin legi

speciale, cum este și cazul imobilelor naționalizate.

Art. 6 alin. (2)

din Legea nr. 213/1998 impune mai multe condiții cumulative,iar nu

alternative pentru promovarea acțiunii în revendicare și anume ca

imobilele revendicate să fi fost preluate fără titlu valabil;

imobilele să nu facă obiectul unor

legi

speciale de reparație.

Imobilul litigios a

fost preluat în baza Decretului nr. 92/1950 și intră în sfera de

incidență a Legii nr. 10/2001.

Pe fondul cauzei,

instanța trebuia să aplice principiul ocrotirii subdobânditorului de

bună credință cu titlu oneros.

Recurenta a avut

convingerea fermă că dobândește de la adevăratul proprietar

întrucât translația proprietății s-a făcut în condiții

de deplină legalitate.

Curtea de Apel

București nu a luat în considerare relevanța certificatului de

sarcini eliberat recurentei de Judecătoria sectorului 1 anterior

perfectării vânzării, din care rezulta că imobilul nu era

afectat de nicio sarcină, neexistând vreun litigiu notificat în cartea

funciară cu privire la acesta.

De asemenea, nu a

fost luată în considerare adresa S.C. Herăstrău Nord S.A. în

care se arată că la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare nu figura litigiu pe rolul instanței de

judecată.

Ocrotirea

juridică de care beneficiază recurenta în calitate de subdobânditor

de bună credință se impunea chiar dacă titlul statului nu

ar fi fost valid.

Instanța de

apel a confundat raportul juridic dintre stat și B.E. cu raportul juridic

dintre recurentă și moștenitoarele chemate în garanție.

Nu sunt îndeplinite

condițiile privind caracterul preferabil al titlului reclamantei

față de titlul recurentei. Autorii reclamantei s-au aflat în posesia

imobilului pe o durată de 8 ani, spre deosebire de recurentă care a

posedat imobilul o durată de peste 10 ani.

Prin

recursul declarat, chematele în garanție au formulat următoarele

critici:

Instanța de apel

s-a limitat la compararea titlurilor ca în cazul unei acțiuni în

revendicare

însă, în speță, nu ne aflăm în situația unei

acțiuni în revendicare clasice ci în condițiile legilor speciale,

respectiv Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001.

Reclamanta nu a demonstrat în niciun fel

că ar fi adus la cunoștința chematelor în garanție

solicitarea adresată primăriei de a i se restitui imobilul iar pe

verso-ul cererii de cumpărare a imobilului apar mai multe mențiuni,

printre care faptul că „la data de 2 decembrie 1996 nu exista litigiu cu

S.C. Herăstrău S.A." și „nu figurează pe listele

primăriei sectorului 1".

În acest context, nu se știe în ce ar

fi trebuit să constea „minimele diligente" din partea chematelor în

garanție dacă, adresându-se statului, prin reprezentanții

săi, li s-a permis cumpărarea imobilului.

Pentru autoarea chematelor în

garanție, statul român, prin reprezentantul său S.C.

Herăstrău Nord S.A., era proprietarul imobilului. Actul încheiat cu

titlu oneros, cu titlu particular, cu bună credință și

într-o eroare comună și invincibilă profită dobânditorului.

Art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001

prevede că măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent

atunci când imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispozițiilor

legale.

În dovedirea recursurilor, în temeiul art.

305 C

. proc. civ., a

fost depus, în copie, raport de evaluare.

Analizând hotărârea atacată, în

limitele criticii formulate prin motivele de recurs și în raport de

dovezile administrate în toate etapele procesuale, Înalta Curte a reținut

următoarele:

Cererea de chemare în judecată a fost

introdusă la 30 octombrie 2000, deci înainte de intrarea în vigoare a

Legii nr. 10/2001.

Așadar, acțiunea în revendicare

întemeiată pe dispozițiile art.

480 C

. civ. este admisibilă.

Numai acțiunea în revendicare prin care se urmărește

redobândirea unui imobil preluat de stat în perioada de referință a

Legii nr. 10/2001,

introdusă

după intrarea în vigoare a legii speciale

,

nu poate fi

soluționată potrivit dreptului comun, cu aplicarea criteriilor de

comparare a titlurilor, ci trebuie să fie soluționată cu

respectarea condițiilor și a prevederilor imperative ale legii

speciale, care, altfel, ar fi eludate. în speță însă, se pot

aplica regulile specifice acțiunii

în

revendicare

consacrate

pe cale

doctrinară

și jurisprudențială

în aplicarea art.

480 C

. civ.

În raport de decizia de casare nr. 8932 din

6 noiembrie 2006, de limitele în care s-a dispus rejudecarea, legalitatea

deciziei date de instanța de apel va fi analizată prin verificarea

aplicării principiului

error

communis facit jus

(eroarea comună creează drept) în

persoana subdobânditoarei cu titlu oneros de la succesoarele celei care a

cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, nemaiputând fi făcute

aprecieri asupra bunei-credințe a lui B.E. pentru că este stabilit cu

putere de lucru judecat faptul că aceasta a fost de rea-credință

la dobândirea imobilului de la stat.

Esența principiului invocat de

pârâtă, pentru a obține păstrarea valabilității

titlului său, constă în faptul că terțul dobânditor este

învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu-l primește nici

de la adevăratul proprietar - cu care nu a contractat - nici de la

proprietarul aparent - cu care a contractat, dar care nu

deținea dreptul - ci direct de la lege.

Așadar, este un mod originar de dobândire a

proprietății,

iar nu unul derivat.

Pentru ca o aparență să fie

creatoare de drept, se cer a fi întrunite mai multe condiții, cumulativ:

să existe o eroare comună și invincibilă; subdobânditorul

să fie de bună-credință; actul încheiat între proprietarul

aparent și terțul subdobânditor să fie cu titlu oneros.

Cât privește prima condiție,

există eroare atunci când situația de fapt aparentă nu

corespunde realității de drept. O persoană este în

aparență proprietarul unui bun, dar ulterior se dovedește

că acest lucru nu era real. Aparența înșelătoare trebuie

să fie nu numai una comună, adică

împărtășită public, ci și una irezistibilă, greu

de descoperit și de evitat, contra căreia nicio prudență

umană nu ar permite apărarea.

Pentru a putea fi reținută

eroarea comună și invincibilă, subdobânditorul trebuie să

probeze că a făcut toate verificările apte a confirma

existența în condiții ireproșabile a dreptului celui de la care

achiziționează.

Pârâta, ca de altfel și chematele în garanție, au

susținut că s-au încrezut în valabilitatea dreptului de proprietate

dobândit de B.E. în temeiul datelor din certificatul de sarcini și al

adresei emise de S.C. Herăstrău Nord S.A.

Recurentele nu au avut însă în vedere, și nu pot

invoca necunoașterea legii, în condițiile în care problema

specificului înstrăinărilor în sistemul Legii nr. 112/1995 era de

notorietate, faptul că art. 9 aliniatul final din această lege

interzicea pentru o perioadă de 10 ani revânzarea imobilelor dobândite de

chiriași.

În acest context, se impune precizarea

că o situație de fapt contrară

dreptului

nu poate fi menținută decât dacă securitatea socială o

cere. Or, aplicarea

strictă a legii, respectiv a interdicției

de înstrăinare stabilită imperativ de textul enunțat, nu poate

fi de natură să amenințe securitatea socială.

Aceasta face ca în persoana

subdobânditoarei să nu poată fi reținută cerința

bunei-credințe, consecință a faptului că și aceasta a

fost victimă a erorii comune crezând că dobândește de la adevăratul

proprietar.

Pentru ca subdobânditorul să fie de

bună-credință, se impune nu numai ca acesta să fi crezut în

realitatea falsă a situației aparente, dar și ca această

credință să fie scuzabilă, lipsită de orice

culpă. Față de existența interdicției de înstrăinare

a imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 - lucru pe care

cumpărătoarea trebuia să-l cunoască de vreme ce în actul

încheiat cu chematele în garanție a fost trecut titlul autoarei

vânzătoarelor - nu se poate spune că subdobânditoarea s-a angajat în

cumpărare cu toate precauțiile pe care și le-ar fi luat orice om

rezonabil.

Mai mult, în anul 1998, când a fost

încheiat contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul opus de

pârâtă reclamantei, era de notorietate că foștii proprietari

își revendicau imobilele preluate de stat. Drept urmare, pârâta trebuia

să se intereseze

la Comisia

de

aplicare a Legii nr. 112/1995, dacă există sau nu cerere de

restituire făcută de fostul proprietar, anterioară contractului

de vânzare-cumpărare încheiat de B.E.

Având în vedere cele

mai sus reținute, Înalta Curte apreciază că instanța de

apel a

făcut aplicarea și interpretarea corectă a principiului

error

communis facit jus,

astfel încât criticile formulate atât de pârâtă

cât și de chematele în garanție nu întrunesc cerințele art. 304

pct.

9 C

. proc.

civ.

Drept urmare, în temeiul art. 312 alin.

1 C

. proc. civ.,

recursul chematelor în garanție a fost respins ca nefondat.

Este însă întemeiată critica

făcută de pârâtă cât privește stabilirea sumei la care

trebuie să fie obligate chematele în garanție.

Conform art.

1344 C

. civ., dacă

lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare,

din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească

cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedetele

valorii în timpul evicțiunii.

Drept urmare, vânzătorul este obligat

să plătească cumpărătorului diferența dintre

preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii

contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care

a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil

ori vânzătorul de bună sau de rea-credință.

Datorită art.

1344 C

. civ.,

cumpărătorul nu suportă riscul devalorizării monetare, iar

instanța de apel, care s-a limitat să administreze dovezi numai în privința

cererii principale, nu și a cererii incidentale pe care a respins-o cu

motivarea că nu s-au efectuat probatorii referitoare la reevaluarea

prețului achitat, a pronunțat o soluție nelegală.

Or, considerentele deciziei de casare erau

în sensul necesității administrării de dovezi în ce

privește acțiunea reclamantei și cererea de chemare în

garanție. Din verificarea încheierilor întocmite pentru termenele din 24

octombrie 2007 și 16 ianuarie

2008 a

rezultat că

nu s-au respectat cele stabilite de instanța de recurs cu privire la

necesitatea administrării unor probe. Ca atare, s-au nesocotit prevederile

art. 315 alin. (1) C. proc. civ., ceea ce determină incidența

motivului de casare prevăzut de art. 304 pct.

5 C

. proc. civ. Prin

neadministrarea probatoriului arătat, pârâta a suferit o

vătămare procesuală care nu poate fi înlăturată altfel

decât prin anularea hotărârii în partea privitoare la soluționarea

cererii de chemare în garanție cu respectarea dispozițiilor art.

1344 C

. civ.

În temeiul art. 312 alin.

3 C

. proc. civ.,

decizia a fost casată cu trimitere, numai pentru soluționarea

capătului de cerere din chemarea în garanție privitor la stabilirea

sumei pe care chematele în garanție trebuie să i-o restituie

cumpărătoarei A.I.L., în sensul solicitat prin cererea

incidentală - reevaluarea prețului și taxelor notariale, la

momentul plății, cu aplicarea indicelui de inflație.