ÎCCJ, decizie (scj.ro #86711)

Acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil. Aplicarea principiului error communis facit jus în persoana subdobânditorului cu titlu oneros . Cuprins pe materii . Drept civil. Drept de proprietate. Acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 480 Cod civil. Aplicarea principiului error communis facit jus în persoana subdobânditorului cu titlul oneros. Index alfabetic . Drept civil. - subdobânditoritor cu titlu oneros. Esența principiului error communis facit jus , invocat de subdobânditorul cu titlu oneros pentru a obține păstrarea valabilității titlului său, constă în faptul că terțul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu-l primește nici de la adevăratul proprietar - cu care nu a contractat - nici de la proprietarul aparent - cu care a contractat, dar care nu deținea dreptul - ci direct de la lege.

Așadar, este un mod originar de dobândire a proprietății, iar nu unul derivat. Pentru ca o aparență să fie creatoare de drept, se cer a fi întrunite mai multe condiții, cumulativ: să existe o eroare comună și invincibilă; subdobânditorul să fie de bună-credință; actul încheiat între proprietarul aparent și terțul subdobânditor să fie cu titlu oneros. Cât privește prima condiție, există eroare atunci când situația de fapt aparentă nu corespunde realității de drept. O persoană este în aparență proprietarul unui bun, dar ulterior se dovedește că acest lucru nu era real. Aparența înșelătoare trebuie să fie nu numai una comună, adică împărtășită public, ci și una irezistibilă, greu de descoperit și de evitat, contra căreia nicio prudență umană nu ar permite apărarea.

Pentru a putea fi reținută eroarea comună și invincibilă, subdobânditorul trebuie să probeze că a făcut toate verificările apte a confirma existența în condiții ireproșabile a dreptului celui de la care achiziționează . Î.C.C.J, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia nr. 6587 din 11 iunie 2009. Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - secția a lll-a civilă la 30 octombrie 2000, reclamanta D.M.B.S. a chemat în judecată pe pârâții A.I., V.A., V.S. și R.E. pentru ca instanța, prin hotărârea ce o va pronunța, să dispună obligarea pârâților să-i restituie în deplină proprietate apartamentele pe care le dețin în imobilul situat în București. În motivarea cererii de chemare în judecată s-a arătat că părinții reclamantei au fost proprietarii imobilului revendicat, imobil care a fost naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950 deși tatăl reclamantei era pensionar CFR.

Pârâta A.I.L. a formulat cerere de chemare în garanție a lui M.A. și l.V., de la care a cumpărat apartamentul revendicat, cerând ca, în cazul în care va fi evinsă, chematele în garanție să o despăgubească cu valoarea prețului reactualizat al bunului - 12.500 dolari plus taxele și onorariile notariale reevaluate - 500 dolari. Prin decizia civilă nr. 125 din 18 martie 2003, evocând fondul după admiterea apelului declarat împotriva sentinței civile nr. 395 din 10 aprilie 2001 prin care Tribunalul București, secția a lll-a civilă a anulat ca netimbrate atât acțiunea principală cât și cererea de chemare în garanție, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis în parte acțiunea și i-a obligat pe pârâții V.A.

și V.S. să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 1 situat în imobil, iar pe pârâta R.E. apartamentul nr. 1 din același imobil. A fost respinsă acțiunea împotriva pârâtei A.I.L. și cererea de chemare în garanție formulată de A.I.L. ca neîntemeiată. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că anterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare de către pârâții V. și R., reclamanta înregistrase la Comisia Locală pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 cerere de restituire în natură a întregului imobil. Contestarea titlului statului de către adevăratul proprietar putea fi cunoscută cu minime diligente de către cumpărători, ceea ce exclude buna lor credință la cumpărare.

Pârâta A.I.L. nu a cumpărat apartamentul de la stat, potrivit Legii nr. 112/1995, ci de la M.A. și l.V., moștenitoarele chiriașei B.E. care îl achiziționase în condițiile Legii nr. 112/1995. Cumpărătoarea a întreprins verificări în Registrul de publicitate imobiliară de la locul situării imobilului pe care urma să-l achiziționeze, verificări de natură să releve dacă asupra acestui imobil își înscrisese dreptul de proprietate o altă persoană în afara vânzătoarelor.

La data verificării sarcinilor, singurul proprietar al cărui drept fusese făcut public prin transcriere era cel al autoarei vânzătoarelor, căci deși sentința de retrocedare obținută de reclamantă în contradictoriu cu statul prin care se constatase nevalabilitatea titlului statului asupra întregului imobil devenise definitivă și irevocabilă, ea nu fusese supusă formelor de publicitate prevăzute de lege, așa încât nu se poate imputa pârâtei, care a cumpărat de la persoane fizice, că nu ar fi depus diligente în legătură cu valabilitatea titlului înstrăinătorului și că, deci, nu ar fi fost de bună-credință. Prin decizia nr. 8932 din 6 noiembrie 2006, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția civilă și de proprietate intelectuală a admis recursul declarat de reclamantă împotriva hotărârii date de curtea de apel.

Decizia a fost casată în parte iar cauza a fost trimisă spre rejudecare la aceeași curte de apel numai în ce privește acțiunea formulată împotriva pârâtei A.I.L. Au fost menținute celelalte dispoziții ale deciziei. Au fost respinse ca nefondate recursurile declarate de pârâții V.A., V.S. și R.E. În considerentele deciziei sale, instanța de recurs a arătat că soluția dată de instanța de apel în privința pârâtei A.I.L. derivă dintr-o analiză insuficient de aprofundată, pe baza unui material probator incomplet pentru rezolvarea corectă a problemei comparării de titluri între părțile în litigiu. Instanța nu s-a preocupat de aspectul esențial pricind buna-credință a autoarei pârâtei A.I.L., care a dobândit bunul în temeiul Legii nr. 112/1995, apoi a decedat, lăsând ca moștenitoare pe chematele în garanție.

Acestea sunt cele care au vândut pârâtei iar instanța a reținut și motivat greșit că titlul lor îl reprezintă certificatul de moștenitor; în realitate, titlul de proprietate asupra apartamentului îl constituie contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. în acest context, buna-credință a subdobânditoarei, element fundamental al comparării de titluri, nu poate fi analizată făcându-se abstracție de atitudinea subiectivă a autorilor succesivi. În fond după casare, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a pronunțat decizia civilă nr. 37 din 23 ianuarie 2008 prin care, evocând fondul, a admis acțiunea și a obligat-o pe pârâta A.I.L. să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie apartamentul nr. 2. A fost admisă cererea de chemare în garanție, în parte, și au fost obligate pârâtele Minialov Ana și llie Viorica la plata prețului de 12.500 USD și 500 USD taxe notariale.

A fost respins capătul de cerere privind reevaluarea prețului achitat la prețul de circulație ca neîntemeiat. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut că pentru imobilul cumpărat de autoarea pârâtei, la data de 24 aprilie 1996 s-a formulat de către moștenitoarea foștilor proprietari, reclamanta, o cerere de restituire în natură în temeiul Legii nr. 112/1995. În aceste condiții, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu autoarea pârâtei, titlul de proprietate al statului asupra imobilului fusese contestat, contractul fiind încheiat înainte de clarificarea situației juridice a imobilului, aspecte care înlătură buna credință a autoarei pârâtei.

Titlul reclamantei este mai vechi și provine de la proprietarii originari, în timp ce titlul pârâtei provine de la un neproprietar - statul - autoarea pârâtei nebeneficiind de prezumția de bună credință a dobânditorului cu titlu oneros în temeiul Legii nr. 112/1995 deoarece a cumpărat imobilul în contextul existenței unei contestări a dreptului de proprietate a vânzătorului, de care cu minime diligente ar fi putut afla. Interdicția de înstrăinare prevăzută de Legea nr. 112/1995 nu vizează persoana dobânditorului, ci bunul în materialitatea sa. Împrejurarea că pârâta A.I.L. a efectuat demersurile necesare premergătoare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în sensul că a obținut un certificat de sarcini, nu este suficientă pentru a aprecia că titlul său este mai caracterizat, în condițiile în care autoarea sa a dobândit de la un neproprietar.

Chematele în garanție datorează restituirea prețului plătit și spezele vânzării. Capătul de cerere privind reevaluarea prețului achitat la prețul de circulație a fost găsit neîntemeiat întrucât nu s-au efectuat probatorii. Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâta A.I.L. și chematele în garanție M.A. și l.V. Recursul declarat de pârâtă, întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 și art. 315 C . proc. civ., vizează următoarele aspecte: Instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, atât sub aspectul acțiunii în revendicare a reclamantei, cât și sub aspectul cererii pârâtei de chemare în garanție, pentru justa soluționare a cauzei, fiind necesară administrarea de noi dovezi și îndeosebi a unei expertize de evaluare, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C . proc.

civ. Instanța de apel nu s-a conformat indicațiilor date de judecătorii recursului privind necesitatea administrării de noi probatorii, astfel că actul dedus judecății a fost greșit interpretat, ceea ce a condus la greșita soluționare a acțiunii introductive de instanță. La rejudecarea cauzei instanța de apel nu numai că nu a procedat la administrarea de noi probatorii, dar nici măcar nu a pus în discuția părților necesitatea completării probatoriului. Procedând astfel, instanța de apel nu a respectat limitele rejudecării stabilite de instanța ierarhic superioară. Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor Legii nr. 213/1998 și Legii nr. 10/2001 cu privire la inadmisibilitatea acțiunii în revendicare în cazul imobilelor naționalizate, dar și a principiilor ocrotirii sub dobânditorului de bună credință cu titlu oneros și a principiului error communis facit jus, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C . proc.

civ. Inadmisibilitatea acțiunii reclamantei decurge din interdicția impusă de legiuitorul român în materia imobilelor a căror situație este reglementată prin legi speciale, cum este și cazul imobilelor naționalizate. Art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 impune mai multe condiții cumulative,iar nu alternative pentru promovarea acțiunii în revendicare și anume ca imobilele revendicate să fi fost preluate fără titlu valabil; imobilele să nu facă obiectul unor legi speciale de reparație. Imobilul litigios a fost preluat în baza Decretului nr. 92/1950 și intră în sfera de incidență a Legii nr. 10/2001. Pe fondul cauzei, instanța trebuia să aplice principiul ocrotirii subdobânditorului de bună credință cu titlu oneros.

Recurenta a avut convingerea fermă că dobândește de la adevăratul proprietar întrucât translația proprietății s-a făcut în condiții de deplină legalitate. Curtea de Apel București nu a luat în considerare relevanța certificatului de sarcini eliberat recurentei de Judecătoria sectorului 1 anterior perfectării vânzării, din care rezulta că imobilul nu era afectat de nicio sarcină, neexistând vreun litigiu notificat în cartea funciară cu privire la acesta. De asemenea, nu a fost luată în considerare adresa S.C. Herăstrău Nord S.A. în care se arată că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu figura litigiu pe rolul instanței de judecată. Ocrotirea juridică de care beneficiază recurenta în calitate de subdobânditor de bună credință se impunea chiar dacă titlul statului nu ar fi fost valid.

Instanța de apel a confundat raportul juridic dintre stat și B.E. cu raportul juridic dintre recurentă și moștenitoarele chemate în garanție. Nu sunt îndeplinite condițiile privind caracterul preferabil al titlului reclamantei față de titlul recurentei. Autorii reclamantei s-au aflat în posesia imobilului pe o durată de 8 ani, spre deosebire de recurentă care a posedat imobilul o durată de peste 10 ani. Prin recursul declarat, chematele în garanție au formulat următoarele critici: Instanța de apel s-a limitat la compararea titlurilor ca în cazul unei acțiuni în revendicare însă, în speță, nu ne aflăm în situația unei acțiuni în revendicare clasice ci în condițiile legilor speciale, respectiv Legea nr. 112/1995 și Legea nr. 10/2001.

Reclamanta nu a demonstrat în niciun fel că ar fi adus la cunoștința chematelor în garanție solicitarea adresată primăriei de a i se restitui imobilul iar pe verso-ul cererii de cumpărare a imobilului apar mai multe mențiuni, printre care faptul că „la data de 2 decembrie 1996 nu exista litigiu cu S.C. Herăstrău S.A." și „nu figurează pe listele primăriei sectorului 1". În acest context, nu se știe în ce ar fi trebuit să constea „minimele diligente" din partea chematelor în garanție dacă, adresându-se statului, prin reprezentanții săi, li s-a permis cumpărarea imobilului. Pentru autoarea chematelor în garanție, statul român, prin reprezentantul său S.C. Herăstrău Nord S.A., era proprietarul imobilului.

Actul încheiat cu titlu oneros, cu titlu particular, cu bună credință și într-o eroare comună și invincibilă profită dobânditorului. Art. 18 lit. c) din Legea nr. 10/2001 prevede că măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent atunci când imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispozițiilor legale. În dovedirea recursurilor, în temeiul art. 305 C . proc. civ., a fost depus, în copie, raport de evaluare. Analizând hotărârea atacată, în limitele criticii formulate prin motivele de recurs și în raport de dovezile administrate în toate etapele procesuale, Înalta Curte a reținut următoarele: Cererea de chemare în judecată a fost introdusă la 30 octombrie 2000, deci înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001.

Așadar, acțiunea în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 C . civ. este admisibilă. Numai acțiunea în revendicare prin care se urmărește redobândirea unui imobil preluat de stat în perioada de referință a Legii nr. 10/2001, introdusă după intrarea în vigoare a legii speciale , nu poate fi soluționată potrivit dreptului comun, cu aplicarea criteriilor de comparare a titlurilor, ci trebuie să fie soluționată cu respectarea condițiilor și a prevederilor imperative ale legii speciale, care, altfel, ar fi eludate. în speță însă, se pot aplica regulile specifice acțiunii în revendicare consacrate pe cale doctrinară și jurisprudențială în aplicarea art. 480 C . civ.

În raport de decizia de casare nr. 8932 din 6 noiembrie 2006, de limitele în care s-a dispus rejudecarea, legalitatea deciziei date de instanța de apel va fi analizată prin verificarea aplicării principiului error communis facit jus (eroarea comună creează drept) în persoana subdobânditoarei cu titlu oneros de la succesoarele celei care a cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, nemaiputând fi făcute aprecieri asupra bunei-credințe a lui B.E. pentru că este stabilit cu putere de lucru judecat faptul că aceasta a fost de rea-credință la dobândirea imobilului de la stat. Esența principiului invocat de pârâtă, pentru a obține păstrarea valabilității titlului său, constă în faptul că terțul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu-l primește nici de la adevăratul proprietar - cu care nu a contractat - nici de la proprietarul aparent - cu care a contractat, dar care nu deținea dreptul - ci direct de la lege.

Așadar, este un mod originar de dobândire a proprietății, iar nu unul derivat. Pentru ca o aparență să fie creatoare de drept, se cer a fi întrunite mai multe condiții, cumulativ: să existe o eroare comună și invincibilă; subdobânditorul să fie de bună-credință; actul încheiat între proprietarul aparent și terțul subdobânditor să fie cu titlu oneros. Cât privește prima condiție, există eroare atunci când situația de fapt aparentă nu corespunde realității de drept. O persoană este în aparență proprietarul unui bun, dar ulterior se dovedește că acest lucru nu era real. Aparența înșelătoare trebuie să fie nu numai una comună, adică împărtășită public, ci și una irezistibilă, greu de descoperit și de evitat, contra căreia nicio prudență umană nu ar permite apărarea.

Pentru a putea fi reținută eroarea comună și invincibilă, subdobânditorul trebuie să probeze că a făcut toate verificările apte a confirma existența în condiții ireproșabile a dreptului celui de la care achiziționează. Pârâta, ca de altfel și chematele în garanție, au susținut că s-au încrezut în valabilitatea dreptului de proprietate dobândit de B.E. în temeiul datelor din certificatul de sarcini și al adresei emise de S.C. Herăstrău Nord S.A. Recurentele nu au avut însă în vedere, și nu pot invoca necunoașterea legii, în condițiile în care problema specificului înstrăinărilor în sistemul Legii nr. 112/1995 era de notorietate, faptul că art. 9 aliniatul final din această lege interzicea pentru o perioadă de 10 ani revânzarea imobilelor dobândite de chiriași.

În acest context, se impune precizarea că o situație de fapt contrară dreptului nu poate fi menținută decât dacă securitatea socială o cere. Or, aplicarea strictă a legii, respectiv a interdicției de înstrăinare stabilită imperativ de textul enunțat, nu poate fi de natură să amenințe securitatea socială. Aceasta face ca în persoana subdobânditoarei să nu poată fi reținută cerința bunei-credințe, consecință a faptului că și aceasta a fost victimă a erorii comune crezând că dobândește de la adevăratul proprietar. Pentru ca subdobânditorul să fie de bună-credință, se impune nu numai ca acesta să fi crezut în realitatea falsă a situației aparente, dar și ca această credință să fie scuzabilă, lipsită de orice culpă.

Față de existența interdicției de înstrăinare a imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 - lucru pe care cumpărătoarea trebuia să-l cunoască de vreme ce în actul încheiat cu chematele în garanție a fost trecut titlul autoarei vânzătoarelor - nu se poate spune că subdobânditoarea s-a angajat în cumpărare cu toate precauțiile pe care și le-ar fi luat orice om rezonabil. Mai mult, în anul 1998, când a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare ce constituie titlul opus de pârâtă reclamantei, era de notorietate că foștii proprietari își revendicau imobilele preluate de stat. Drept urmare, pârâta trebuia să se intereseze la Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, dacă există sau nu cerere de restituire făcută de fostul proprietar, anterioară contractului de vânzare-cumpărare încheiat de B.E.

Având în vedere cele mai sus reținute, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a făcut aplicarea și interpretarea corectă a principiului error communis facit jus, astfel încât criticile formulate atât de pârâtă cât și de chematele în garanție nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C . proc. civ. Drept urmare, în temeiul art. 312 alin. 1 C . proc. civ., recursul chematelor în garanție a fost respins ca nefondat. Este însă întemeiată critica făcută de pârâtă cât privește stabilirea sumei la care trebuie să fie obligate chematele în garanție. Conform art. 1344 C . civ., dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedetele valorii în timpul evicțiunii.

Drept urmare, vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului diferența dintre preț și sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu previzibil ori vânzătorul de bună sau de rea-credință. Datorită art. 1344 C . civ., cumpărătorul nu suportă riscul devalorizării monetare, iar instanța de apel, care s-a limitat să administreze dovezi numai în privința cererii principale, nu și a cererii incidentale pe care a respins-o cu motivarea că nu s-au efectuat probatorii referitoare la reevaluarea prețului achitat, a pronunțat o soluție nelegală. Or, considerentele deciziei de casare erau în sensul necesității administrării de dovezi în ce privește acțiunea reclamantei și cererea de chemare în garanție.

Din verificarea încheierilor întocmite pentru termenele din 24 octombrie 2007 și 16 ianuarie 2008 a rezultat că nu s-au respectat cele stabilite de instanța de recurs cu privire la necesitatea administrării unor probe. Ca atare, s-au nesocotit prevederile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., ceea ce determină incidența motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C . proc. civ. Prin neadministrarea probatoriului arătat, pârâta a suferit o vătămare procesuală care nu poate fi înlăturată altfel decât prin anularea hotărârii în partea privitoare la soluționarea cererii de chemare în garanție cu respectarea dispozițiilor art. 1344 C . civ. În temeiul art. 312 alin. 3 C . proc.

civ., decizia a fost casată cu trimitere, numai pentru soluționarea capătului de cerere din chemarea în garanție privitor la stabilirea sumei pe care chematele în garanție trebuie să i-o restituie cumpărătoarei A.I.L., în sensul solicitat prin cererea incidentală - reevaluarea prețului și taxelor notariale, la momentul plății, cu aplicarea indicelui de inflație.