ÎCCJ, decizie (scj.ro #81762)

Acțiune în constatarea nulității unui contract de vânzare-cumpărare pentru preț neserios. Vilitatea prețului. Acordul de voință al părților la stabilirea prețului. Respingerea acțiunii Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Index alfabetic : contract de vânzare-cumpărare - preț neserios - nulitate absolută C.civ., art. 1165, art. 1294, art. 1303 Notă : S-au avut în vedere dispozițiile vechiului Cod Civil, astfel cum erau în vigoare la data învestirii instanței. Prin noțiunea de preț serios, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării.

Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească. Echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț.

Prin urmare, în situația în care există relații de afinitate între părți, iar vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioadă de câțiva ani asupra imobilului vândut, aprecierea prețului vânzării ca ”serios” fiind o chestiune de fapt, vilitatea prețului (deci un preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios. Secția I civilă, decizia nr. 3493 din 18 mai 2012 La data de 7 octombrie 2008 reclamantul R.F. a chemat în judecată pe pârâta V.F., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.30xx din 8.12.2005 la B.N.P. B.C., contract care a avut ca obiect înstrăinarea terenului extravilan în suprafață de 7.390 mp (acte)/7.387,5 mp (potrivit măsurătorilor cadastrale), situat în municipiul Constanța.

A arătat în motivarea acțiunii că pârâta, soacra sa la epoca încheierii actului juridic, a garantat cu apartamentul ei restituirea unui credit bancar de folosirea căruia reclamantul a fost direct interesat. Ulterior, în vederea garantării către pârâtă a restituirii acestui credit, s-au înțeles să încheie contractul de vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză, urmând ca la restituirea integrală a creditului, pârâta să îi retransmită în patrimoniu terenul vândut fictiv, pe un preț derizoriu. Pârâta, după ce banca a constatat restituirea integrală a creditului, a refuzat să îi retransmită în patrimoniu dreptul de proprietatea asupra terenului astfel înstrăinat. În apărare, pârâta a susținut că situația de fapt conturată de reclamant nu corespunde realității.

Astfel, pârâta l-a împrumutat pe reclamant, la două momente anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, cu sumele de 20.000 euro, în septembrie 2003 și 7000 euro, în septembrie 2005, sume ce nu i-au fost restituite. Reclamantul i-a propus să îi vândă terenul în contul acestei datorii și s-au înțeles ca prețul vânzării să fie de 57.000 euro din care să se scadă datoria de 27.000 de euro. Pe data de 8.12.2005, i-a dat reclamantului suma de 30.000 de euro după care, au încheiat actul juridic în prezent contestat. Tribunalul Constanța, Secția civilă, prin sentința nr.702 din 9.04.2010 a respins acțiunea reclamantului, ca nefondată. Prima instanță a reținut că argumentația dezvoltată de reclamant este contradictorie.

Inițial, acesta a prezentat contextul în care a fost încheiată tranzacția imobiliară, avansând ideea unei vânzări fictive pentru lipsa intenției de înstrăinare a bunului, adevărata operațiune juridică urmărită fiind aceea de garantare a unui credit bancar cu terenul obiect al contractului. Tribunalul a apreciat că o asemenea motivare nu poate susține ideea de nulitate a contractului, fiind aplicabile regulile de la simulație, cu toate efectele specifice acestei excepții de la regula opozabilității față de terți a unui contract. Reclamantul a susținut concomitent caracterul fictiv al prețului și cel derizoriu, care se exclud, însă, reciproc. Tribunalul, întrucât nu s-a făcut referire la plata efectivă a vreunei sume de bani cu titlu de preț, a analizat valabilitatea contractului de vânzare - cumpărare prin raportare la cele două condiții ale prețului: sincer și serios.

Declarațiile martorilor propuși de reclamant au fost înlăturate, întrucât instanța a reținut că au un vădit caracter pro causa , inducând ideea unei vânzări fictive, care, pe lângă faptul că nu poate atrage nulitatea contractului, nu subzistă la analiza probelor administrate. Analizând probele și având în vedere natura relațiilor de familie care au existat între părți, tribunalul a apreciat că nu poate fi reținut caracterul derizoriu al prețului vânzării. Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul.

Prin decizia civilă nr. 32/C din 24 ianuarie 2011 , Curtea de Apel Constanța, Secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale a respins , ca nefondat, apelul, reținând următoarele: Reclamantul a învestit instanța cu o cerere în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 30xx/2005, sancțiunea nulității rezultând, în opinia sa, din fictivitatea operațiunii (care nu a reprezentat o vânzare reală, ci o garanție față de pârâtă a restituirii unui credit garantat de aceasta din urmă, în favoarea reclamantului, cu o ipotecă); caracterul derizoriu și neserios al prețului consemnat prin acest act, față de valoarea reală a terenului.

Din acest punct de vedere, în mod corect judecătorul fondului a constatat că petitul acțiunii nu se fundamentează în plan juridic cu argumentele de nelegalitate formulate prin cererea de chemare în judecată, din moment ce în literatura juridică și în jurisprudența constantă a instanțelor este făcută clar disocierea dintre nulitatea absolută – ca sancțiune juridică aplicată pentru nerespectarea acelor dispoziții legale care reglementează imperativ cerințele de valabilitate, în speță, a celor la care se referă art. 948 C.civ. – și nulitatea relativă (care privește vătămarea unui interes propriu, dar care poate fi acoperită prin ratificarea actului nul) ori simulație (care se referă la inopozabilitatea efectelor actului juridic și la fictivitate).

Astfel fiind, cum reclamantul a invocat nulitatea absolută a actului în considerarea obiectivului urmărit ,,în realitate’’ de către părți – anume, acela de garantare a îndeplinirii obligațiilor contractuale anterioare – aspect care a condus de altfel, conform susținerilor sale, la stabilirea de comun acord a unui preț redus (comparativ cu valoarea reală a imobilului pe piața liberă), în mod corect instanța de fond a pornit de la premisa că nu se pune în discuție viciul de consimțământ, natura cauzei ori inexistența obiectului raportului litigios, ci verificarea existenței vreunei situații de nelegalitate derivate din intenția reală a părților la data încheierii contractului și din consecințele mențiunilor din act referitoare la preț.

Curtea a constatat că instanța de fond a dat o judicioasă dezlegare în drept pe aspectele de fapt care au rezultat din probele administrate, întrucât astfel cum a reieșit din audierea martorilor, părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare în deplină cunoștință asupra consecințelor juridice și implicațiilor patrimoniale ale acestuia, chiar dacă intenția pretins evocată de reclamant – referitoare la constituirea în fapt a unei garanții – ar fi precedat încheierea lui. Nu constituie, așadar, motiv de nulitate, încheierea contractului în această modalitate, fiind irelevant dacă părțile (la acea dată în raporturi de afinitate) au urmărit garantarea temporară a unei obligații patrimoniale, iar nu translația definitivă a dreptului de proprietate, fiind de esența simulației, iar nu a nulității, determinarea scopului urmărit de părți și verificarea întrunirii condițiilor legate de existența actului aparent și a celui secret.

Cum însă martorii reclamantului, inclusiv cel audiat în cursul apelului, au declarat neechivoc că partea a înțeles să încheie acest contract, dar că ulterior a regretat și că nu a mai putut-o obliga pe intimată să-i restituie, conform înțelegerii prealabile, imobilul nu se poate pune în discuție nulitatea contractului. Din acest punct de vedere, apar ca irelevante criticile legate de înlăturarea din ansamblul probator a unor declarații testimoniale, precum și a acelor înscrisuri care atestă obligațiile patrimoniale reciproce dintre părți, fiind incontestabil faptul că reclamantul a achiesat asupra încheierii în această modalitate a actului de vânzare.

În privința caracterului derizoriu ori a celui fictiv al prețului, în mod corect soluția judecătorului fondului s-a raportat la faptul că nici o asemenea ipoteză nu atrage nulitatea actului juridic, câtă vreme părțile au convenit să consemneze un preț redus (dar clar specificat) al vânzării, apelantul fiind în situația de afinitate cu cumpărătoarea și permițându-i-se să beneficieze de dreptul de uzufruct pe o perioadă de patru ani. Curtea a reținut, așadar, că nu este caz de nulitate chestiunea fictivității prețului.

Pe de altă parte, problema caracterului sincer și serios al contravalorii bunului supus vânzării ține de acordul de voință al părților, fiind influențat de interesul acestora, de scopul urmărit, de raporturile de rudenie/afinitate etc. Reclamantul afirmă că a încheiat contractul de vânzare cumpărare în vederea garantării unei anume obligații, aspect care din punctul de vedere al invocării nulității pe motivul prețului neserios înlătură sancțiunea nulității, pentru că se recunoaște posibilitatea cuantificării consecințelor patrimoniale suportate de cumpărător în cazul neexecutării respectivei obligații; acesta este așadar un element care ține de posibilul acord al părților pentru inserarea în contract a unui preț mai mic decât cel de pe piață, cu atât mai mult cu cât martora K.P., audiată în apel, a arătat că anterior reclamantul a mai încercat să înstrăineze terenul, dar nu a primit oferte.

Nu se poate reține critica de nelegalitate evocată prin prisma dispozițiilor art. 1303 C.civ. din moment ce instanța de fond a analizat în mod argumentat de ce nu poate fi apreciat ca fiind ,,neserios’’ prețul stabilit de părți în cauză. Împotriva menționatei decizii a declarat recurs reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. Dezvoltând criticile de recurs, reclamantul a arătat că susținerile sale au fost constante, în sensul ca la încheierea actului juridic a cărui nulitate absolută a solicitat a fi constatată, au fost încălcate cerințele imperative ale art. 1303 C.civ., respectiv că prețul vânzării trebuie sa fie serios si determinat de părți.

În cauza dedusă judecații s-a demonstrat faptul că părțile nu au stabilit niciun preț al acestei vânzări. Susținerile referitoare la împrejurarea că pârâta a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru garantarea plații unui împrumut, pe care aceasta l-a garantat la rândul sau cu o ipoteca instituită asupra unui bun al său propriu, vizează tocmai aceasta cerința a art.1303. Părțile nu au stabilit un preț al vânzării, ci au acceptat inserarea unei sume fictive în contractul încheiat. Reclamantul a fost nevoit să accepte această operațiune pentru a-i dovedi pârâtei, soacra sa la momentul încheierii actului juridic, buna sa credință în toate operațiunile. S-a reținut în mod constant, atât în literatura de specialitate cât și în jurisprudență, că prețul, obiectul prestației cumpărătorului, este de esența contractului de vânzare-cumpărare, lipsa prețului ori fictivitatea acestuia atrăgând nulitatea actului juridic, cel puțin ca vânzare - cumpărare.

Instanța de apel a confirmat considerentele instanței de fond cu privire la aceste aspecte. Astfel, instanța de fond a reținut faptul ca seriozitatea prețului rezultă din împrejurarea că au fost dovedite împrumuturile dintre părți si că prin acordarea dreptului de uzufruct către reclamant, prețul stabilit prin contract se justifică. De fapt, nu au existat împrumuturi acordate reclamantului de către pârâtă, care a încercat să dovedească aceste aspecte împotriva regulilor esențiale in materie probatorie, respectiv art. 1176 C.civ., iar uzufructul a fost lăsat inițial pe durata viageră și ulterior modificat, prin act adițional, la o durata de 4 ani, durata contractului de credit contractat de reclamant și garantat de pârâtă.

Urma, astfel, ca, în măsura în care acest credit nu se achita in perioada contractuală de 4 ani, intimata-pârâtă să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui teren, presupunându-se ca aceasta și-ar fi putut pierde dreptul de proprietate asupra apartamentului asupra căruia se instituise ipoteca in favoarea băncii M.B. Dacă s-ar reține împrejurarea că acest preț ar fi putut fi afectat de dreptul de uzufruct, valoarea terenului nu ar fi putut fi redusă atât de drastic. Raportat la situația de fapt reală, acest preț nu există. Raportat la caracterul de preț serios, cerut de dispozițiile art.1303 C.civ., nici această cerință nu este întrunită.

Din dovezile administrate în cauză nu poate fi reținută decât ipoteza, că prețul este neserios, având în vedere faptul că prin expertiza tehnică imobiliară a fost stabilit un preț de peste 251 de ori mai mare decât cel fixat în contract, aspecte care se coroborează cu înscrisurile depuse de unde reiese faptul că reclamantul a înstrăinat, în anul 2000, deci cu 5 ani înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta, pentru un preț serios si negociat, un teren învecinat celui care formează obiectul contractului in discuție, pentru suma de 12 USD/mp. Cu privire la caracterul serios al prețului, raportat la dispozițiile art.1303 C.civ., s-a reținut in literatura de specialitate faptul că prețul este serios dacă acesta nu este disproporționat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să nu constituie cauza vânzării.

Raportat la probele administrate, nu se poate retine faptul că părțile din contract au stabilit vreun preț al vânzării și că acesta a fost unul serios. Astfel, au fost încălcate cerințele art.1303 C.civ. întrucât, a reține că un act juridic având ca obiect vânzarea-cumpărarea unui imobil teren, in suprafața de 7.390 mp, a cărui valoare de circulație este de 103.055,6 euro este încheiat pentru suma de 1.500 lei (mai puțin de 400 euro) este valabil și aceasta pentru că părțile aflate în relație de afinitate sunt libere să aleagă orice întindere a prețului, este o chestiune de nelegalitate. De asemenea, având în vedere și faptul că părțile au înțeles să încheie în această modalitate actul juridic, nu este o chestiune care poate trece de cenzura instanței.

Prin aplicarea sancțiunii civile este proteguit și un interes general, acela ca la încheierea actelor juridice părțile sunt obligate să indice un preț rezonabil, astfel încât taxele și impozitele aferente transferului dreptului de proprietate să fie achitate potrivit unui asemenea preț, iar nu potrivit unui preț fictiv si derizoriu, infim mai mic decât un preț rezonabil și aproape cel puțin de un preț de circulație al acelui bun. Examinând decizia recurată prin prisma criticilor, Înalta Curte a respins recursul ca nefondat pentru următoarele considerente: În drept, potrivit art. 304 pct. 9 C.proc.civ. se poate cere modificarea sau casarea unei hotărâri atunci când a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Motivele invocate de reclamant prin cererea introductivă și reiterate în cererea de apel au avut în vedere, în esență, existența unei convenții încheiate între el și pârâtă, în sensul în care prin actul autentic de vânzare-cumpărare s-a urmărit garantarea unui credit bancar. Totodată, a susținut prețul fictiv și, în același timp, neserios al vânzării imobilului, dată fiind această stare de fapt. Instanțele de fond au apreciat că, din acest punct de vedere, dezbaterea nu se poate limita exclusiv în termenii argumentației reclamantului, neconfirmate de pârâtă, de a se dovedi care a fost voința reală a părților la momentul încheierii actului, aceasta nefiind suficientă nici pentru existența unei eventual acord simulatoriu, în lipsa unei convenții prealabile secrete.

Pe de altă parte, simulația în sine nu este sancționată cu nulitatea, care ar avea ca efect repunerea părților în situația anterioară, cu efect retroactiv, de la momentul încheierii actului, sancțiunea specifică simulației fiind inopozabilitatea față de terți a situației juridice reale care este consacrată printr-un contract secret. Astfel, de principiu acțiunea în simulație poate fi introdusă de terțul pe care contractul aparent, public îl prejudiciază și care are interesul să invoce existența actului secret. Având în vedere maniera echivocă în care reclamantul a configurat cadrul procesual și criticile formulate în apel, Curtea, interpretând actul juridic dedus judecații, a apreciat că reclamantul a învestit instanța cu o cerere în constatarea nulității contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.30xx din 8.12.2005 la BNP B.C.

Reluând în recurs motivația cererii introductive, reclamantul a încercat să argumenteze nelegalitatea deciziei recurate, în sensul în care prețul vânzării a fost fictiv, pentru neplata lui, și neserios, mult inferior valorii de piață a bunului, critica vizând, în accepțiunea sa, incorecta interpretare și aplicarea a dispozițiilor art.1303 C.civ., nefiind vorba de o acțiune în simulație. Din perspectiva acestei critici, în exercitarea controlului judiciar asupra criticilor de nelegalitate, Înalta Curte va avea ca premisă situația de fapt stabilită în cauză prin decizia atacată de către Curtea de Apel. Potrivit art. 1294 C.civ., vânzarea este convenția prin care două părți se obligă, una să transmită celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta să plătească celui dintâi prețul lucrului.

Se impune ca prețul să existe, să fie sincer și serios. Cum existența prețului este de esența contractului de vânzare cumpărare, reclamantul are obligația de a dovedi caracterul neserios al acestuia. Prin noțiunea de preț serios, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., urmează a se înțelege prețul care constituie o cauză suficientă a obligației luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Prețul serios se transpune în existența unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului, fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este susceptibilă de justificare firească.

Echivalența valorică relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii ce se plătește drept preț. Prin urmare, aprecierea prețului vânzării ca "serios" este o chestiune de fapt, o problemă la latitudinea instanței care ține seama de probele administrate. S-a statuat în practica judecătorească că și în situația în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preț mult inferior valorii reale a lucrului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne, în principiu valabil.

În consecință, dacă prețul stabilit este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în vedere și alte criterii, această chestiune, de a se ști care ar fi într-o vânzare prețul serios, fiind o problemă de fapt ce este la aprecierea instanțelor de fond. Nulitatea absolută a vânzării poate fi, însă, dispusă pentru preț neserios doar atunci când prețul este atât de mic încât lipsește vânzarea de cauză nu și când acesta ar fi lezionar.

Recurentul susținând că prețul la care s-a vândut imobilul este excesiv de mic în raport de prețul pe care l-a primit într-o altă tranzacție imobiliară privind un teren învecinat cu cel care face obiectul prezentului litigiu tinde la a argumenta că prețul primit este modic, mult inferior valorii lucrului, situație juridică definită ca vilitatea prețului în sens de preț lezionar, situație în care vânzătorul major nu poate exercita acțiunea în resciziune potrivit art.1165 C.civ. Prețul este neserios atunci când este atât de disproporționat încât nu există preț, este infim și tinde spre zero. Or, în speță prețul există, este disproporționat, dar nu atât de mult încât acesta să nu existe, fiind clar specificat în contractul de vânzare-cumpărare.

În speță, instanțele de fond, prin probele administrate au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al prețului, raportat la relațiile de afinitate dintre părți, la faptul că vânzătorul a beneficiat de un drept de uzufruct pe o perioadă de 4 ani, având în vedere și afirmația martorei audiată în apel, care a arătat că deși reclamantul a încercat anterior să înstrăineze terenul nu a primit oferte în acest sens. Prin urmare, vilitatea prețului (deci un preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios, fiind practicabil, în situații ca cea din speță, când există raporturi apropiate între părți.

Or, așa cum s-a menționat anterior, seriozitatea este o chestiune de fapt lăsată la aprecierea instanțelor de fond, care sunt suverane în a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanța de recurs nu examinează faptele cauzei, existența și aprecierea lor aparținând puterii suverane a instanțelor de fond. Controlul exercitat de instanța de recurs se referă doar la corectitudinea concluziei instanței de fond, dacă judecătorii fondului au interpretat și aplicat corect norma de drept. Așa fiind, Înalta Curte a apreciat ca fiind îndeplinite cerințele prevăzute de art. 1303 C.civ. privind realitatea și seriozitatea prețului, criticile recurentului urmând a fi respinse.

În concluzie, pentru toate aceste considerente, Înalta Curte a constatat că decizia recurată a fost dată cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente și constatând că nu sunt îndeplinite cerințele cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., a respins recursul reclamantului, ca nefondat, conform art. 312 alin.(1) C.proc.civ.