ÎCCJ, decizie (scj.ro #81762)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81762) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Acțiune în constatarea nulității unui

contract de vânzare-cumpărare pentru preț neserios. Vilitatea

prețului. Acordul de voință al părților la stabilirea

prețului. Respingerea acțiunii

Cuprins pe materii  :

Drept civil. Contracte. Contract de

vânzare-cumpărare.

Index alfabetic :

contract de vânzare-cumpărare

-

preț neserios

-

nulitate absolută

C.civ., art. 1165, art. 1294, art. 1303

Notă : S-au avut în vedere dispozițiile

vechiului Cod Civil, astfel cum erau în vigoare la data învestirii

instanței.

Prin noțiunea de preț serios, astfel

cum prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., se înțelege

prețul care constituie o cauză suficientă a obligației

luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce

formează obiectul vânzării.

Prețul serios se transpune în existența

unei proporții între cuantumul prețului stabilit de părți

și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a

reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului,

fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este

susceptibilă de justificare firească. Echivalența valorică

relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece

prin filtrul subiectivismului părților contractante, care prin

efectul voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea

valorii ce se plătește drept preț.

Prin urmare, în situația în care există

relații de afinitate între părți, iar vânzătorul a beneficiat

de un drept de uzufruct pe o perioadă de câțiva ani asupra imobilului

vândut, aprecierea prețului vânzării ca ”serios” fiind o chestiune de

fapt, vilitatea prețului (deci un preț mai mic care nu

reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut) nu afectează

validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat

neserios.

Secția

I civilă, decizia nr. 3493 din 18 mai 2012

La

data de 7 octombrie 2008 reclamantul R.F. a chemat în judecată pe pârâta

V.F., solicitând să se constate nulitatea absolută a contractului de

vânzare-cumpărare autentificat sub nr.30xx din 8.12.2005 la B.N.P. B.C.,

contract  care a avut  ca obiect înstrăinarea terenului extravilan în

suprafață de 7.390 mp (acte)/7.387,5 mp (potrivit

măsurătorilor cadastrale), situat în municipiul Constanța.

A

arătat în motivarea acțiunii că pârâta, soacra sa la epoca

încheierii actului juridic, a garantat cu apartamentul ei restituirea unui

credit bancar de folosirea căruia reclamantul a fost direct interesat.

Ulterior, în vederea garantării către pârâtă a restituirii

acestui credit, s-au înțeles să încheie contractul de

vânzare-cumpărare atacat în prezenta cauză, urmând ca la restituirea

integrală a creditului, pârâta să îi retransmită în patrimoniu

terenul vândut fictiv, pe un preț derizoriu. Pârâta, după ce banca a

constatat restituirea integrală a creditului, a refuzat să îi

retransmită în patrimoniu dreptul de proprietatea asupra terenului astfel

înstrăinat.

În

apărare, pârâta a susținut că situația de fapt

conturată de reclamant nu corespunde realității. Astfel, pârâta

l-a împrumutat pe reclamant, la două momente anterioare încheierii

contractului de vânzare-cumpărare în litigiu, cu sumele de 20.000 euro, în

septembrie 2003 și 7000 euro, în septembrie 2005, sume ce nu i-au fost

restituite. Reclamantul i-a propus să îi vândă terenul în contul

acestei datorii și s-au înțeles ca prețul vânzării să

fie de 57.000 euro din care să se scadă datoria de 27.000 de euro. Pe

data de 8.12.2005, i-a dat reclamantului suma de 30.000 de euro după care,

au încheiat actul juridic în prezent contestat.

Tribunalul

Constanța, Secția civilă, prin sentința nr.702 din

9.04.2010 a respins acțiunea reclamantului, ca nefondată.

Prima

instanță a reținut că argumentația dezvoltată de

reclamant este contradictorie. Inițial, acesta a prezentat contextul în

care a fost încheiată tranzacția imobiliară, avansând ideea unei

vânzări fictive pentru lipsa intenției de înstrăinare a bunului,

adevărata operațiune juridică urmărită fiind aceea de

garantare a unui credit bancar cu terenul obiect al contractului.

Tribunalul

a apreciat că o asemenea motivare nu poate susține ideea de nulitate

a contractului, fiind aplicabile regulile de la simulație, cu toate

efectele specifice acestei excepții de la regula opozabilității

față de terți a unui contract.

Reclamantul

a susținut concomitent caracterul fictiv al prețului și cel

derizoriu, care se exclud, însă, reciproc.

Tribunalul,

întrucât nu s-a făcut referire la plata efectivă a vreunei sume de

bani cu titlu de preț, a  analizat  valabilitatea contractului de vânzare

- cumpărare prin raportare la cele două condiții ale

prețului: sincer și serios.

Declarațiile

martorilor propuși de reclamant au fost înlăturate, întrucât

instanța a reținut că au un vădit caracter

pro causa

,

inducând ideea unei vânzări fictive, care, pe lângă faptul că nu

poate atrage nulitatea contractului, nu subzistă la analiza probelor

administrate.

Analizând

probele și având în vedere natura relațiilor de familie care au

existat între părți, tribunalul a apreciat  că nu poate fi

reținut caracterul derizoriu al prețului vânzării.

Împotriva

acestei sentințe a declarat apel reclamantul.

Prin decizia civilă nr. 32/C din 24 ianuarie 2011

,

Curtea de Apel Constanța, Secția civilă, minori și

familie, litigii de muncă și asigurări sociale a respins

,

ca nefondat, apelul, reținând următoarele:

Reclamantul a învestit instanța cu o cerere în

constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare

autentificat sub nr. 30xx/2005, sancțiunea nulității rezultând,

în opinia sa, din fictivitatea operațiunii (care nu a reprezentat o

vânzare reală, ci o garanție față de pârâtă a

restituirii unui credit garantat de aceasta din urmă, în favoarea

reclamantului, cu o ipotecă);  caracterul derizoriu și neserios al

prețului consemnat prin acest act, față de valoarea reală a

terenului.

Din acest punct de vedere, în mod corect judecătorul

fondului a constatat că petitul acțiunii nu se fundamentează în

plan juridic cu argumentele de nelegalitate formulate prin cererea de chemare

în judecată, din moment ce în literatura juridică și în

jurisprudența constantă a instanțelor este făcută clar

disocierea dintre nulitatea absolută – ca sancțiune juridică

aplicată pentru nerespectarea acelor dispoziții legale care

reglementează imperativ cerințele de valabilitate, în

speță, a celor la care se referă art. 948 C.civ. – și

nulitatea relativă (care privește vătămarea unui interes

propriu, dar care poate fi acoperită prin ratificarea actului nul) ori

simulație (care se referă la inopozabilitatea efectelor actului

juridic și la fictivitate).

Astfel fiind, cum reclamantul a invocat nulitatea

absolută a actului în considerarea obiectivului urmărit ,,în

realitate’’ de către părți – anume, acela de garantare a

îndeplinirii obligațiilor contractuale anterioare – aspect care a condus

de altfel, conform susținerilor sale, la stabilirea de comun acord a unui

preț redus (comparativ cu valoarea reală a imobilului pe piața

liberă), în mod corect instanța de fond a pornit de la premisa

că nu se pune în discuție viciul de consimțământ, natura

cauzei ori inexistența obiectului raportului litigios, ci verificarea

existenței vreunei situații de nelegalitate derivate din

intenția reală a părților la data încheierii contractului

și din consecințele mențiunilor din act referitoare la

preț.

Curtea a constatat că instanța de fond a dat o

judicioasă dezlegare în drept pe aspectele de fapt care au rezultat din

probele administrate, întrucât astfel cum a reieșit din audierea

martorilor, părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare

în deplină cunoștință asupra consecințelor juridice

și implicațiilor patrimoniale ale acestuia, chiar dacă

intenția pretins evocată de reclamant – referitoare la constituirea

în fapt a unei garanții – ar fi precedat încheierea lui.

Nu constituie, așadar, motiv de nulitate, încheierea

contractului în această modalitate, fiind irelevant dacă

părțile (la acea dată în raporturi de afinitate) au urmărit

garantarea temporară a unei obligații patrimoniale, iar nu

translația definitivă a dreptului de proprietate, fiind de

esența simulației, iar nu a nulității, determinarea

scopului urmărit de părți și verificarea întrunirii

condițiilor legate de existența actului aparent și a celui

secret.

Cum însă martorii reclamantului, inclusiv cel audiat

în cursul apelului, au declarat neechivoc că partea a înțeles să

încheie acest contract, dar că ulterior a regretat și că nu a

mai putut-o obliga pe intimată să-i restituie, conform

înțelegerii prealabile, imobilul nu se poate pune în discuție

nulitatea contractului.

Din acest punct de vedere, apar ca irelevante criticile

legate de înlăturarea din ansamblul probator a unor declarații

testimoniale, precum și a acelor înscrisuri care atestă

obligațiile patrimoniale reciproce dintre părți, fiind

incontestabil faptul că reclamantul a achiesat asupra încheierii în

această modalitate a actului de vânzare.

În privința caracterului derizoriu ori a celui

fictiv al prețului, în mod corect soluția judecătorului fondului

s-a raportat la faptul că nici o asemenea ipoteză nu atrage nulitatea

actului juridic, câtă vreme părțile au convenit să

consemneze un preț redus (dar clar specificat) al vânzării, apelantul

fiind în situația de afinitate cu cumpărătoarea și

permițându-i-se să beneficieze de dreptul de uzufruct pe o

perioadă de patru ani.

Curtea a reținut, așadar, că nu este caz de nulitate chestiunea

fictivității prețului.

Pe de altă parte, problema caracterului sincer și serios al

contravalorii bunului supus vânzării ține de acordul de

voință al părților, fiind influențat de interesul

acestora, de scopul urmărit, de raporturile de rudenie/afinitate etc.

Reclamantul afirmă că a încheiat contractul de vânzare

cumpărare în vederea garantării unei anume obligații, aspect

care din punctul de vedere al invocării nulității pe motivul

prețului neserios înlătură sancțiunea nulității,

pentru că se recunoaște posibilitatea cuantificării

consecințelor patrimoniale suportate de cumpărător în cazul

neexecutării respectivei obligații; acesta este așadar un element

care ține de posibilul acord al părților pentru inserarea în

contract a unui preț mai mic decât cel de pe piață, cu atât mai

mult cu cât martora K.P., audiată în apel, a arătat că anterior

reclamantul a mai încercat să înstrăineze terenul, dar nu a primit

oferte.

Nu se poate reține critica de nelegalitate evocată prin prisma

dispozițiilor art. 1303 C.civ. din moment ce instanța de fond a

analizat în mod argumentat de ce nu poate fi apreciat ca fiind ,,neserios’’

prețul stabilit de părți în cauză.

Împotriva menționatei decizii a declarat recurs

reclamantul, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul dispozițiile art.

304 pct. 9 C.proc.civ.

Dezvoltând criticile de recurs, reclamantul a arătat

că susținerile sale au fost constante, în sensul ca la încheierea

actului juridic a cărui nulitate absolută a solicitat a fi

constatată, au fost încălcate cerințele imperative ale art. 1303

C.civ., respectiv că prețul vânzării trebuie sa fie serios si

determinat de părți.

În cauza dedusă judecații s-a demonstrat faptul

că părțile nu au stabilit niciun preț al acestei

vânzări.

Susținerile referitoare la împrejurarea că

pârâta a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru

garantarea plații unui împrumut, pe care aceasta l-a garantat la rândul

sau cu o ipoteca instituită asupra unui bun al său propriu,

vizează tocmai aceasta cerința a art.1303.

Părțile nu au stabilit un preț al

vânzării, ci au acceptat inserarea unei sume fictive în contractul

încheiat.  Reclamantul a fost nevoit să accepte această

operațiune pentru a-i dovedi pârâtei, soacra sa la momentul  încheierii

actului juridic, buna sa credință în toate operațiunile.

S-a reținut în mod constant, atât în literatura de

specialitate cât și în jurisprudență, că prețul,

obiectul prestației cumpărătorului, este de esența

contractului de vânzare-cumpărare, lipsa prețului ori fictivitatea

acestuia atrăgând nulitatea actului juridic, cel puțin ca vânzare -

cumpărare. Instanța de apel a confirmat considerentele instanței

de fond cu privire la aceste aspecte.

Astfel, instanța de fond a reținut faptul ca

seriozitatea prețului rezultă din împrejurarea că au fost

dovedite împrumuturile dintre părți si că prin acordarea

dreptului de uzufruct către reclamant, prețul stabilit prin contract

se justifică.

De fapt, nu au existat împrumuturi acordate reclamantului

de către pârâtă, care a încercat să dovedească aceste

aspecte împotriva regulilor esențiale in materie probatorie, respectiv

art. 1176 C.civ., iar uzufructul a fost lăsat inițial pe durata

viageră și ulterior modificat, prin act adițional, la o durata

de 4 ani, durata contractului de credit contractat de reclamant și

garantat de pârâtă. Urma, astfel, ca, în măsura în care acest credit

nu se achita in perioada contractuală de 4 ani, intimata-pârâtă

să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui teren,

presupunându-se ca aceasta și-ar fi putut pierde dreptul de proprietate

asupra apartamentului asupra căruia se instituise ipoteca in favoarea

băncii M.B.

Dacă s-ar reține împrejurarea că acest preț

ar fi putut fi afectat de dreptul de uzufruct, valoarea terenului nu ar fi

putut fi redusă atât de drastic.

Raportat la situația de fapt reală, acest

preț nu există.

Raportat la caracterul de preț serios, cerut de

dispozițiile art.1303 C.civ., nici această cerință nu este

întrunită.

Din dovezile administrate în cauză nu poate fi

reținută decât ipoteza, că prețul este neserios, având în

vedere faptul că prin expertiza tehnică imobiliară a fost

stabilit un preț de peste 251 de ori mai mare decât cel fixat în contract,

aspecte care se coroborează cu înscrisurile depuse de unde reiese faptul

că reclamantul a înstrăinat, în anul 2000, deci cu 5 ani înainte de

încheierea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta, pentru un

preț serios si negociat, un teren învecinat celui care formează

obiectul contractului in discuție, pentru suma de 12 USD/mp.

Cu privire la caracterul serios al prețului,

raportat la dispozițiile art.1303 C.civ., s-a reținut in literatura

de specialitate faptul că prețul este serios dacă acesta nu este

disproporționat de mic în raport de bunul vândut, astfel ca acesta să

nu constituie cauza vânzării.

Raportat la probele administrate, nu se poate retine

faptul că părțile din contract au stabilit vreun preț al

vânzării și că acesta a fost unul serios.

Astfel, au fost încălcate cerințele art.1303

C.civ. întrucât, a reține că un act juridic având ca obiect

vânzarea-cumpărarea unui imobil teren, in suprafața de 7.390 mp, a

cărui valoare de circulație este de 103.055,6 euro este încheiat pentru

suma de 1.500 lei (mai puțin de 400 euro) este valabil și aceasta

pentru că părțile aflate în relație de afinitate sunt

libere să aleagă orice întindere a prețului, este o chestiune de

nelegalitate.

De asemenea, având în vedere și faptul că

părțile au înțeles să încheie în această modalitate

actul juridic, nu este o chestiune care poate trece de cenzura instanței.

Prin aplicarea sancțiunii civile este proteguit și un interes

general, acela ca la încheierea actelor juridice părțile sunt

obligate să indice un preț rezonabil, astfel încât taxele și

impozitele aferente transferului dreptului de proprietate să fie achitate

potrivit unui asemenea preț, iar nu potrivit unui preț fictiv si

derizoriu, infim mai mic decât un preț rezonabil și aproape cel

puțin de un preț de circulație al acelui bun.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor, Înalta Curte a

respins recursul ca nefondat pentru următoarele considerente:

În

drept, potrivit art. 304 pct. 9 C.proc.civ. se poate cere modificarea sau

casarea unei hotărâri atunci când a fost dată cu aplicarea

greșită a legii.

Motivele invocate de reclamant prin cererea

introductivă și reiterate în cererea de apel au avut în vedere, în

esență, existența unei convenții încheiate între el și

pârâtă, în sensul în care prin actul autentic de vânzare-cumpărare

s-a urmărit garantarea unui credit bancar. Totodată, a susținut

prețul fictiv și, în același timp, neserios al vânzării

imobilului, dată fiind această stare de fapt.

Instanțele

de fond au apreciat că, din acest punct de vedere, dezbaterea nu se poate

limita exclusiv în termenii argumentației reclamantului, neconfirmate de

pârâtă, de a se dovedi care a fost voința reală a

părților la momentul încheierii actului, aceasta nefiind suficientă

nici pentru existența unei eventual acord simulatoriu, în lipsa unei

convenții prealabile secrete.

Pe de altă parte, simulația în sine nu este

sancționată cu nulitatea, care ar avea ca efect repunerea

părților în situația anterioară, cu efect retroactiv, de la

momentul încheierii actului, sancțiunea specifică simulației

fiind inopozabilitatea față de terți a situației juridice

reale care este consacrată printr-un contract secret.

Astfel, de principiu acțiunea în simulație

poate fi introdusă de terțul pe care contractul aparent, public îl

prejudiciază și care are interesul să invoce existența

actului secret.

Având în vedere maniera echivocă în care reclamantul

a configurat cadrul procesual și criticile formulate în apel, Curtea,

interpretând actul juridic dedus judecații, a apreciat că reclamantul

a învestit instanța cu o cerere în constatarea nulității

contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.30xx din 8.12.2005

la BNP B.C.

Reluând în recurs motivația cererii introductive,

reclamantul a încercat să argumenteze nelegalitatea deciziei recurate, în

sensul în care prețul vânzării a fost fictiv, pentru neplata lui,

și neserios, mult inferior valorii de piață a bunului, critica

vizând, în accepțiunea sa, incorecta interpretare și aplicarea a dispozițiilor

art.1303 C.civ., nefiind vorba de o acțiune în simulație.

Din

perspectiva acestei critici, în exercitarea controlului judiciar asupra

criticilor de nelegalitate, Înalta Curte va avea ca premisă situația

de fapt stabilită în cauză prin decizia atacată de către

Curtea de Apel.

Potrivit art. 1294 C.civ., vânzarea este convenția

prin care două părți se obligă, una să transmită

celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta să plătească

celui dintâi prețul lucrului. Se impune ca prețul să existe,

să fie sincer și serios.

Cum existența prețului este de esența

contractului de vânzare cumpărare, reclamantul are obligația de a

dovedi caracterul neserios al acestuia.

Prin noțiunea de preț serios, astfel cum

prevăd dispozițiile art. 1303 C.civ., urmează a se înțelege

prețul care constituie o cauză suficientă a obligației

luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce

formează obiectul vânzării.

Prețul serios se transpune în existența unei

proporții între cuantumul prețului stabilit de părți

și valoarea reală a lucrului vândut, fără însă a

reclama o echivalență între preț și valoarea lucrului,

fiind exclusă însă existența unei disproporții care nu este

susceptibilă de justificare firească. Echivalența valorică

relativă a prețului față de valoarea lucrului vândut trece prin

filtrul subiectivismului părților contractante, care prin efectul

voinței lor sunt libere să aprecieze întotdeauna întinderea valorii

ce se plătește drept preț.

Prin urmare, aprecierea prețului vânzării ca

"serios" este o chestiune de fapt, o problemă la latitudinea

instanței care ține seama de probele administrate.

S-a statuat în practica judecătorească că

și în situația în care un contract de vânzare-cumpărare s-a

încheiat pentru  un preț mult inferior valorii reale a lucrului vândut,

întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau

peste valoarea bunului, acesta rămâne, în principiu valabil.

În consecință, dacă prețul stabilit

este inferior valorii propriu-zise a obiectului vândut nu înseamnă că

prețul este neserios, la stabilirea prețului putând fi avute în

vedere și alte criterii, această chestiune, de a se ști care ar

fi într-o vânzare prețul serios, fiind o problemă de fapt ce este la

aprecierea instanțelor de fond.

Nulitatea

absolută a vânzării poate fi, însă, dispusă pentru

preț neserios doar atunci când prețul este atât de mic încât

lipsește vânzarea de cauză nu și când acesta ar fi lezionar.

Recurentul

susținând că prețul la care s-a vândut imobilul este excesiv de

mic în raport de prețul pe care l-a primit într-o altă

tranzacție imobiliară privind un teren învecinat cu cel care face

obiectul prezentului litigiu tinde la a argumenta că prețul primit

este modic, mult inferior valorii lucrului, situație juridică

definită ca vilitatea prețului în sens de preț lezionar,

situație în care vânzătorul major nu poate exercita acțiunea în

resciziune potrivit art.1165 C.civ.

Prețul

este neserios atunci când este atât de disproporționat încât nu

există preț, este infim și tinde spre zero. Or, în

speță prețul există, este disproporționat, dar nu atât

de mult încât acesta să nu existe, fiind clar specificat în contractul de

vânzare-cumpărare.

În speță, instanțele de fond,

prin probele administrate au avut elementele necesare aprecierii caracterului

serios al prețului, raportat la relațiile de afinitate dintre

părți, la faptul că vânzătorul a beneficiat de un drept de

uzufruct pe o perioadă de 4 ani, având în vedere și afirmația

martorei audiată în apel, care a arătat că deși reclamantul

a încercat anterior să înstrăineze terenul nu a primit oferte în

acest sens.

Prin urmare, vilitatea prețului (deci un

preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului

vândut) nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț

neputând fi considerat neserios, fiind practicabil, în situații ca cea din

speță, când există raporturi apropiate între părți.

Or,

așa cum s-a menționat anterior, seriozitatea este o chestiune de fapt

lăsată la aprecierea instanțelor de fond, care sunt suverane în

a stabili aceasta, iar motivele de recurs ce tind la modificarea deciziei

urmare a unei reaprecieri a probelor, sunt inadmisibile, deoarece instanța

de recurs nu examinează faptele cauzei, existența și aprecierea

lor aparținând puterii suverane a instanțelor de fond.

Controlul

exercitat de instanța de recurs se referă doar la corectitudinea

concluziei instanței de fond, dacă judecătorii fondului au

interpretat și aplicat corect norma de drept.

Așa fiind, Înalta Curte a apreciat ca

fiind îndeplinite cerințele prevăzute de art. 1303 C.civ. privind

realitatea și seriozitatea prețului, criticile recurentului urmând a

fi respinse.

În concluzie, pentru toate aceste considerente, Înalta

Curte a constatat că decizia recurată a fost dată cu aplicarea

corectă a dispozițiilor legale incidente și constatând că

nu sunt îndeplinite cerințele cazului de modificare prevăzut de art.

304 pct. 9 C.proc.civ., a respins recursul reclamantului, ca nefondat, conform

art. 312 alin.(1) C.proc.civ.