ÎCCJ, decizie (scj.ro #82631)

Contracte

În

materia contractelor prin care s-au vândut chiriașilor imobilul la care se

referă Legea nr.112/1995, operează principiul validității aparenței de drept

dacă sunt întrunite, cumulativ, condiția privind eroarea cu privire la

calitatea de proprietar a vânzătorului – eroare care trebuie să fie comună și

invincibilă – și condiția privind buna-credință a subdobânditorului care

trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială.

Secția

civilă, decizia nr.1939 din 14 mai 2003

În fond după casare, Judecătoria Sectorului 2 București, prin sentința civilă

nr.9044 din 11 iulie 2000, a admis acțiunea formulată de S.S.O. și a constatat

nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.01449 din 12

decembrie 1996, încheiat între Primăria Municipiului București, reprezentată de

S.C. Apolodor S.A. și B.O. cu privire la apartamentul nr.6 situat în București,

str.Alecu Russo nr.24-26, etaj 1, sectorul 2. Au fost obligate pârâtele să lase

reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie apartamentul în

litigiu, naționalizat nelegal prin Decretul nr.92/1950.

Tribunalul București – Secția a III-a civilă, prin decizia nr.496/A din 15

februarie 2001, a respins ca nefondat apelul declarat de Municipiul București

prin primarul general. A admis apelul promovat de pârâta B.O. și a schimbat în

tot sentința judecătoriei, în sensul că a respins ca neîntemeiată acțiunea

reclamantei S.S.O.

Curtea de Apel București – Secția a IV-a civilă, prin decizia nr.2332 din 11

septembrie 2001, a admis recursul declarat de reclamanta S.S.O. a casat decizia

Tribunalului București, în sensul că a respins ca nefondat apelul pârâtei B.O.

împotriva sentinței civile nr.9044 din 11 iulie 2000 a Judecătoriei Sectorului

2 București.

Împotriva deciziei dată în recurs de Curtea de Apel București, a declarat

recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă

de Justiție susținând că hotărârea judecătorească a fost pronunțată cu

încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat o soluționare greșită a

cauzei pe fond.

În motivarea recursului în anulare s-a susținut că potrivit art.966 cod civil,

obligația fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect,

iar conform art.968 din același cod, cauza este nelicită când este prohibită de

legi ori este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Cauzele de nulitate absolută sunt strict determinate de lege, iar cauza ilicită

conduce la nulitatea actului juridic. În speță, se susține în motivarea

recursului în anulare, că nu poate fi reținută frauda la lege întrucât aceasta

presupune folosirea unor mijloace legale în scopuri ilicite; or, în cauză,

scopul era unul licit, prevăzut de Legea nr.112/1995, care oferea posibilitatea

chiriașului de a cumpăra imobilul închiriat.

Astfel, pârâta B.O. a depus cerere pentru cumpărarea imobilului în care locuia

în calitate de chiriașă în cadrul termenului prevăzut de art.9 și art.14 din

Legea nr.112/1995, iar buna-credință a acesteia nu poate fi pusă sub semnul

întrebării întrucât la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare

proprietarul imobilului era Consiliul Local al Municipiului București, ca

urmare a admiterii recursului în anulare promovat de procurorul general la 15

octombrie 1996.

„Aparența de proprietar a statului era evidentă”, în această situație în

favoarea pârâtei operând principiul de drept prevăzut de art.486 cod civil.

Împrejurarea că pârâta a formulat cerere de cumpărare a imobilului înaintea soluționării

recursului în anulare nu înlătură buna ei credință din moment ce contractul de

vânzare-cumpărare a fost încheiat după soluționarea acestuia, iar sentința de

retrocedare era anulată.

S-a cerut admiterea recursului în anulare, casarea deciziei dată de Curtea de

Apel București și, pe fond, respingerea recursului declarat de reclamantă

împotriva hotărârii prin care s-a respins acțiunea.

Recursul în anulare nu este fondat.

La data de 26 aprilie 1993, reclamanta S.S.O. a revendicat în justiție

apartamentul nr.6 situat în București, str.Alecu Russo nr.24-26, etaj 1,

sectorul 2, cu motivarea că dreptul de proprietate asupra imobilului a fost

dobândit în nume propriu, în perioada în care era minoră, terenul fiind cumpărat,

iar construcția ridicată prin contribuția tatălui reclamantei, B.P., de

profesie avocat. În acest sens, reclamanta a depus la dosar contractul autentic

de vânzare-cumpărare a terenului și contractul de locațiune de servicii

referitor la construirea apartamentului și a susținut că naționalizarea

bunului, ce s-a dispus în baza Decretului nr.92/1950, a fost contrară legii

deoarece, la data trecerii nemișcătorului în proprietatea statului, reclamanta

– titulară a dreptului de proprietate era minoră, iar tatăl său, pe numele

căruia a operat naționalizarea, era avocat, deci făcea parte dintr-o categorie

socială exceptată de la aplicarea decretului.

Investită cu soluționarea acelei cauze, Judecătoria Sectorului 2 București,

prin sentința civilă nr.9068 din 20 octombrie 1994, a admis acțiunea

reclamantei S.S.O. și a obligat pe pârâții Consiliul Local al Municipiului

București și S.C. Apolodor S.A. să-i restituie bunul revendicat.

Hotărârea judecătoriei a rămas definitivă prin neapelare.

Împotriva acestei sentințe, la data de 19 octombrie 1995, în temeiul art.330

pct.1 C.proc.civ. în redactarea textului în vigoare la acea dată, a declarat

recurs în anulare Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă

de Justiție care a susținut că hotărârea este nelegală întrucât a fost

pronunțată cu depășirea atribuțiilor puterii judecătorești. Recursul în anulare

a fost admis de Curtea Supremă de Justiție – Secția civilă, care, prin decizia

nr.3138 din 15 octombrie 1996, a casat sentința judecătoriei și a respins

acțiunea în revendicare.

După promovarea recursului în anulare, dar mai înainte de soluționarea lui, la

data de 17 aprilie 1996, B.O., care nu a fost parte în acel litigiu, s-a

adresat cu o petiție olografă Curții Supreme de Justiție în care a arătat că: „

în calitate de chiriașă în imobilul retrocedat cu încălcarea regulilor de

competență ale judecătorilor și pentru care Parchetul general de pe lângă

Curtea Supremă de Justiție a declarat recurs în anulare,   vă rog să

binevoiți a aproba cererea mea de a se recurge la citarea cu agent procedural,

pentru că judecarea procesului se amână permanent din lipsă de procedură”.

Invocând calitatea de chiriaș urmare a unui schimb de locuință și că

domiciliază în imobil împreună cu mama sa în vârstă de 80 de ani, bolnavă,

precum și cu o nepoată, numita B.O. a cerut urgentarea soluționării recursului

în anulare „având interes în cauză”, după cum a arătat în petiția menționată.

Mai înainte de finalizarea (soluționarea) acelui recurs în anulare, la data de

8 august 1996, numita B.O. s-a adresat S.C. Apolodor S.A. cu o cerere de

cumpărare a apartamentului pe care reclamanta îl revendica în justiție.

S.C. Apolodor S.A., ca reprezentantă a Primăriei Municipiului București,

a vândut apartamentul pârâtei B.O. la data de 12 decembrie 1996 (contract

nr.01449), deci după soluționarea primului recurs în anulare.

Cauza, fiind una dintre condițiile generale de validitate a actului juridic, reprezintă

expresia poziției subiective a părților față de actul juridic încheiat.

Ignorarea sau, dimpotrivă, cunoașterea de către cumpărător a faptului că bunul

înstrăinat nu aparține vânzătorului, poziție subiectivă în funcție de care

cumpărătorul urmează să fie calificat ca fiind de bună sau de rea-credință, își

are un incontestabil reflex la nivelul cauzei.

Nici practica și nici doctrina nu au înțeles însă să recunoască, în toate

cazurile, eficiență distructivă principiului potrivit căruia nimeni nu poate să

transmită mai multe drepturi decât are. În conflictul de interese legitime

dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună-credință al bunului său

imobil, a fost preferat cel din urmă. Recunoașterea prevalenței interesului

subdobânditorului de bună credință a fost impusă - în baza unor rațiuni cu

aplicare mai largă și care au creat un adevărat principiu -, de preocuparea

pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor

juridice.

S-a considerat că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline

înaintea unui principiu superior de echitate și de justiție: buna-credință a

cumpărătorului, Din punct de vedere juridic soluția și-a aflat așadar suport în

rațiuni de ordin pragmatic, concretizate în principiul validității aparenței de

drept, a cărui esență este exprimată în adagiul „error communis facit jus”.

Incidența acestui principiu este însă subsecventă întrunirii cumulative a două

condiții privind eroarea cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului -

eroare care trebuie să fie comună sau unanimă - și, deasemenea, invincibilă -,

și a unei condiții privind buna-credință a subdobânditorului, care trebuie să

fie perfectă, adică lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă

acestuia. În adevăr, instanțele judecătorești au cerut întotdeauna ca terțul

cumpărător care a tratat cu proprietarul aparent să fi fost de bună-credință,

adică să nu fi cunoscut realitatea, și ca eroarea în care a căzut să fie

generală și mai cu seamă invincibilă, imposibil de prevăzut, imposibil de

înlăturat.

În speță, în aplicarea acestor principii, se constată că pârâta B.O., nu numai

că nu a fost în eroare cu privire la calitatea de proprietar a vânzătoarei

Primăria Municipiului București, eroare ce putea fi evitată prin simpla

informare, ci, din contra, intervenind într-un proces ce se desfășura între

alții și, solicitând urgentarea lui, a cunoscut realitatea, atât cu privire la

calitatea de proprietar a reclamantei, cât și cu referire la demersul ei

judiciar de apropriere a bunului de care nelegal a fost lipsită.

Cunoscând cine este adevăratul proprietar al imobilului, solicitând

judecătorilor să urgenteze soluționarea recursului în anulare și prevăzând

soluția de admitere a acestuia în temeiul unei jurisprudențe unanim cunoscute

chiar la acea dată, pârâta B.O. a urmărit instrumentarea în mare grabă a

contractului de vânzare-cumpărare și prin aceasta vătămarea ori păgubirea gravă

a adevăratului proprietar, prin lipsirea lui de un drept legitim.

Nu eroarea generată de neinformare sau ignoranță, ci speranța în nereușita

reclamantei de a-și revendica bunul, a determinat-o pe pârâtă să încheie

contractul de vânzare-cumpărare, ceea ce pe plan psihologic exclude ideea de

credință legitimă și, corelativ, de bună-credință, iar comportamentul pârâtei

răstoarnă o atare prezumție și, inevitabil, nimicește aparența de drept.

Față de cele ce preced, soluția dată de Curtea de Apel București se privește ca

legală și temeinică, motiv pentru care recursul în anulare a fost respins ca

nefondat.