ÎCCJ, decizie (scj.ro #82041)

Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1997. Retrocedarea imobilului fostului proprietar.Acțiunea cumpărătorului evins îndreptată împotriva vânzătorului, pentru diferența dintre prețul de achiziționare și valoarea actuală a imobilului și pentru restituirea spezelor vânzării. Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1997. Retrocedarea imobilului fostului proprietar. Evicțiune totală. Obligația de garanție a vânzătorului. Index alfabetic : Drept civil. - Contract de vânzare-cumpărare. - Evicțiune totală. - Obligația de garanție vânzătorului. Cod civil : art. 1336, art. 1341 pct. 4, art. 1342, art. 1343, art.1344.

Legea nr. 10/2001 : art. 51 alin.(1) Daunele interese pot fi solicitate de cumpărător ca urmare a evicțiunii totale, produsă prin retrocedarea, către adevăratul proprietar, a imobilului achiziționat. Cum la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare ambele părți au fost de bună credință, și cumpărătorul nu a cunoscut împrejurarea că nu tratează cu adevăratul proprietar, potrivit art. 1341 pct. 4 și art. 1344 C.civ., cumpărătorul este îndreptățit la diferența dintre prețul de achiziționare și valoarea actuală a imobilului, precum și la spezele vânzării. ICCJ, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia civilă nr. 7815 din 15 noiembrie 2007 La 19 iulie 2005, reclamanta Casa de Asigurări de Sănătate Vrancea a chemat în judecată C.U.P.R.A.

Focșani, solicitând obligarea acesteia la plata sumelor de 6.754.237.332 lei, reprezentând diferența dintre prețul imobilului situat în str. Ștefan cel Mare, la data de 31 august 1999 și prețul actualizat la 30 iunie 2006, precum și de 15.384.650 lei cheltuieli de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare. În motivarea cererii, întemeiate pe art. 1336, art. 1341, art. 1342, art.1344 C.civ. și art. 51 alin.(1) din Legea nr. 10/2001, reclamanta a susținut că la data de 31 august 1999, a cumpărat de la pârâtă, imobilul menționat, cu prețul de 2.594.854.600 lei. A mai arătat reclamanta că Tribunalul Vrancea, secția civilă, prin sentința nr. 92 din 14 aprilie 2003, irevocabilă la 21 aprilie 2005, a obligat-o să restituie imobilul, în natură, proprietarului deposedat abuziv de stat.

Prin aceeași hotărâre, instanța a admis cererea de chemare în garanție a pârâtei vânzătoare, care a fost obligată să-i restituie prețul încasat și să-i plătească 541.481.551 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor. Reclamanta a susținut că potrivit art. 1341 și art.1342 C.civ., pe lângă sumele menționate, pârâta îi datorează diferența dintre prețul plătit și prețul actual, precum și cheltuielile de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare. Pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 156.516,14 Ron, chirie actualizată aferentă perioadei 1 septembrie 1999-31 octombrie 2005. În motivarea cererii reconvenționale, întemeiate pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, pârâta a susținut că la 31 octombrie 2005 a restituit reclamantei prețul imobilului în litigiu, astfel că partea adversă îi datorează chirie actualizată pentru perioada cât a folosit acest bun.

Tribunalul Vrancea, secția civilă, prin sentința nr. 916 din 30 octombrie 2006, a admis în parte acțiunea și a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantei suma de 650.300.050 lei. Totodată, tribunalul a admis în parte și cererea reconvențională, a compensat onorariul pentru expert și a obligat-o pe reclamantă să-i plătească pârâtei suma de 111.137.800 lei. S-a reținut că, din actul anexat acțiunii rezultă că reclamanta a solicitat și reactualizarea sumei de 541.481.551 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor. Instanța de fond a mai reținut, în considerentele sale, că evicțiunea a fost determinată de nulitatea operațiunii juridice inițiale, de trecere a imobilului în patrimoniul statului, conform Decretului nr. 111/1951, cauză anterioară vânzării imobilului, astfel că apariția ulterioară a Legii nr. 10/2001 nu înlătură obligația de garanție a vânzătorului.

Reclamanta este îndreptățită la reactualizarea celor două sume pentru perioada cuprinsă între data producerii evicțiunii (19 august 2003, când putea fi deposedată efectiv în baza hotărârii executorii a Curții de Apel Galați) și data consemnării prețului de către pârâtă (iunie 2005), iar în cazul contravalorii îmbunătățirilor, de la data stabilirii acestei contravalori în primul proces (martie 2003). La rândul său, pârâta este îndreptățită la chirie pentru perioada 19 august 2003 (când putea fi pusă în executare hotărârea de retrocedare a imobilului) - iunie 2005, deoarece, ulterior, reclamanta a plătit chirie noului proprietar. Curtea de Apel Galați, secția civilă, prin decizia nr. 173 din 3 mai 2007, a admis apelurile declarate de ambele părți și a schimbat în tot sentința, în sensul admiterii parțiale a acțiunii, obligării pârâtei la plata sumei de 15.384.650 lei, reprezentând spezele vânzării și respingerii cererii reconvenționale.

Instanța de apel a reținut că reclamanta a știut că nu cumpără de la adevăratul proprietar și că încheie un contract cu eludarea Legii nr. 112/1995, deoarece în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare se menționează ca titlu de proprietate o decizie emisă în anul 1981 de Consiliul popular al județului Vrancea, prin care pârâta a primit doar dreptul de administrare a imobilului în discuție. Cunoscând astfel situația juridică a imobilului și calitatea de administrator a pârâtei, reclamanta și-a asumat riscul de a fi evinsă printr-o eventuală acțiune în revendicare formulată de proprietarul neposesor. Pârâta nu poate susține că a fost proprietara imobilului pentru că într-un alt litigiu, Tribunalul Vrancea a stabilit, cu autoritate de lucru judecat, că statul a preluat acel bun fără titlu valabil, de la o persoană care și-a păstrat calitatea de proprietar.

Nefiind proprietara imobilului, pârâta nu poate pretinde plata fructelor civile, atâta timp cât contractul de închiriere invocat de pârâtă și-a încetat efectele la 1 septembrie 1999, iar eventualele obligații pentru folosirea spațiului pot apare față de adevăratul proprietar. Împotriva acestei decizii, reclamanta a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., susținând că a fost cumpărător de bună credință, astfel că potrivit art. 1341-1343 C.civ., urmare evicțiunii sale totale, este îndreptățită la plata diferenței dintre preț și sporul de valoare dobândit de imobil. Recursul a fost găsit fondat pentru următoarele considerente: Litigiul dedus judecății are ca obiect daunele interese solicitate de reclamanta cumpărătoare ca urmare a evicțiunii totale, produsă prin retrocedarea, către adevăratul proprietar, a imobilului achiziționat de la pârâtă.

În litigiul precedent, finalizat cu retrocedarea imobilului, pârâta vânzătoare a susținut constant că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ambele părți au fost de bună credință, și că reclamanta cumpărătoare nu ar fi cunoscut împrejurarea că nu tratează cu adevăratul proprietar. Pe de altă parte, mențiunea făcută în contract cu privire la titlul vânzătoarei este extrem de sumară ( respectiv, decizia nr. 351/1981) și, prin urmare, nu face dovada că reclamanta ar fi avut reprezentarea faptului că pârâta nu are calitatea de proprietar. În atare situație, potrivit art. 1341 pct. 4 și art. 1344 C.civ., reclamanta este îndreptățită la diferența dintre prețul de achiziționare și valoarea actuală a imobilului, cum corect a reținut prima instanță.

Așa fiind, conform art. 312 alin. (1) și alin. (3), art. 296 și art. 316 C. proc.civ., recursul a fost admis, în sensul modificării hotărârii atacate, s-a s-a respins apelul declarat de pârâtă, s-a admis apelul declarat de reclamantă, a fost schimbată parțial sentința, în sensul că a fost obligată pârâta să plătească reclamantei și suma de 15.384.650 lei, reprezentând spezele vânzării, au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.