ÎCCJ, decizie (scj.ro #82041)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #82041) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii
nr. 112/1997. Retrocedarea imobilului fostului proprietar.Acțiunea
cumpărătorului evins îndreptată împotriva vânzătorului,
pentru diferența dintre prețul de achiziționare și valoarea
actuală a imobilului și pentru restituirea spezelor
vânzării.
Cuprins pe materii :
Drept civil. Contracte. Contract de
vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1997. Retrocedarea imobilului
fostului proprietar. Evicțiune totală. Obligația de
garanție a vânzătorului.
Index alfabetic :
Drept civil.
-
Contract de vânzare-cumpărare.
-
Evicțiune totală.
-
Obligația de garanție
vânzătorului.
Cod civil : art. 1336, art. 1341 pct. 4, art. 1342,
art. 1343, art.1344.
Legea nr. 10/2001 : art. 51 alin.(1)
Daunele interese pot fi solicitate de
cumpărător ca urmare a evicțiunii totale, produsă prin
retrocedarea, către adevăratul proprietar, a imobilului
achiziționat.
Cum la data încheierii contractului
de vânzare-cumpărare ambele părți au fost de bună
credință, și cumpărătorul nu a cunoscut împrejurarea
că nu tratează cu adevăratul proprietar, potrivit art. 1341 pct.
4 și art. 1344 C.civ., cumpărătorul este îndreptățit
la diferența dintre prețul de achiziționare și valoarea
actuală a imobilului, precum și la spezele vânzării.
ICCJ, Secția civilă și de proprietate
intelectuală, decizia civilă nr. 7815 din 15 noiembrie
2007
La 19 iulie 2005, reclamanta Casa de
Asigurări de Sănătate Vrancea a chemat în judecată
C.U.P.R.A. Focșani, solicitând obligarea acesteia la plata sumelor de 6.754.237.332
lei, reprezentând diferența dintre prețul imobilului situat în str.
Ștefan cel Mare, la data de 31 august 1999 și prețul actualizat
la 30 iunie 2006, precum și de 15.384.650 lei cheltuieli de autentificare
a contractului de vânzare-cumpărare.
În motivarea cererii, întemeiate pe art.
1336, art. 1341, art. 1342, art.1344 C.civ. și art. 51 alin.(1) din Legea
nr. 10/2001, reclamanta a susținut că la data de 31 august 1999, a
cumpărat de la pârâtă, imobilul menționat, cu prețul de
2.594.854.600 lei.
A
mai arătat reclamanta că Tribunalul Vrancea, secția civilă,
prin sentința nr. 92 din 14 aprilie 2003, irevocabilă la 21 aprilie
2005, a obligat-o să restituie imobilul, în natură, proprietarului
deposedat abuziv de stat.
Prin aceeași hotărâre,
instanța a admis cererea de chemare în garanție a pârâtei
vânzătoare, care a fost obligată să-i restituie prețul
încasat și să-i plătească 541.481.551 lei, reprezentând
contravaloarea îmbunătățirilor.
Reclamanta a susținut că potrivit
art. 1341 și art.1342 C.civ., pe lângă sumele menționate, pârâta
îi datorează diferența dintre prețul plătit și
prețul actual, precum și cheltuielile de autentificare a contractului
de vânzare-cumpărare.
Pârâta a formulat cerere
reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata
sumei de 156.516,14 Ron, chirie actualizată aferentă perioadei 1
septembrie 1999-31 octombrie 2005.
În motivarea cererii reconvenționale,
întemeiate pe principiul îmbogățirii fără justă
cauză, pârâta a susținut că la 31 octombrie 2005 a restituit
reclamantei prețul imobilului în litigiu, astfel că partea
adversă îi datorează chirie actualizată pentru perioada cât a
folosit acest bun.
Tribunalul Vrancea, secția
civilă, prin sentința nr. 916 din 30 octombrie 2006, a admis în parte
acțiunea și a obligat-o pe pârâtă să-i plătească
reclamantei suma de 650.300.050 lei.
Totodată, tribunalul a admis în parte
și cererea reconvențională, a compensat onorariul pentru expert
și a obligat-o pe reclamantă să-i plătească pârâtei
suma de 111.137.800 lei.
S-a reținut că, din actul anexat
acțiunii rezultă că reclamanta a solicitat și
reactualizarea sumei de 541.481.551 lei, reprezentând contravaloarea
îmbunătățirilor.
Instanța de fond a mai reținut,
în considerentele sale, că evicțiunea a
fost determinată de nulitatea operațiunii
juridice inițiale, de trecere a imobilului în patrimoniul statului,
conform Decretului nr. 111/1951, cauză anterioară vânzării
imobilului, astfel că apariția ulterioară a Legii nr. 10/2001 nu
înlătură
obligația de garanție a vânzătorului.
Reclamanta este îndreptățită
la reactualizarea celor două sume pentru perioada cuprinsă între data
producerii evicțiunii (19 august 2003, când putea fi deposedată
efectiv în baza hotărârii executorii a Curții de Apel Galați)
și data consemnării prețului de către pârâtă (iunie
2005), iar în cazul contravalorii îmbunătățirilor, de la data
stabilirii acestei contravalori în primul proces (martie 2003).
La rândul său, pârâta este
îndreptățită la chirie pentru perioada 19 august 2003 (când putea
fi pusă în executare hotărârea de retrocedare a imobilului) - iunie
2005, deoarece, ulterior, reclamanta a plătit chirie noului proprietar.
Curtea de Apel Galați, secția
civilă, prin decizia nr. 173 din 3 mai 2007, a admis apelurile declarate
de ambele părți și a schimbat în tot sentința, în sensul
admiterii parțiale a acțiunii, obligării pârâtei la plata sumei
de 15.384.650 lei, reprezentând spezele vânzării și respingerii
cererii reconvenționale.
Instanța de apel a reținut
că reclamanta a știut că nu cumpără de la
adevăratul proprietar și că încheie un contract cu eludarea
Legii nr. 112/1995, deoarece în cuprinsul actului de vânzare-cumpărare se
menționează ca titlu de proprietate o decizie emisă în anul 1981
de Consiliul popular al județului Vrancea, prin care pârâta a primit doar
dreptul de administrare a imobilului în discuție.
Cunoscând astfel situația
juridică a imobilului și calitatea de administrator a pârâtei,
reclamanta și-a asumat riscul de a fi evinsă printr-o
eventuală acțiune în revendicare formulată
de proprietarul neposesor.
Pârâta nu poate susține că a fost
proprietara imobilului pentru că într-un alt litigiu, Tribunalul Vrancea a
stabilit, cu autoritate de lucru judecat, că statul a preluat acel bun
fără titlu valabil, de la o persoană care și-a păstrat
calitatea de proprietar.
Nefiind proprietara imobilului, pârâta nu
poate pretinde plata fructelor civile, atâta timp cât contractul de închiriere
invocat de pârâtă și-a încetat efectele la 1 septembrie 1999,
iar eventualele obligații pentru folosirea spațiului pot apare
față de adevăratul proprietar.
Împotriva acestei decizii, reclamanta a
declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.,
susținând că a fost cumpărător de bună
credință, astfel că potrivit art. 1341-1343 C.civ., urmare
evicțiunii sale totale, este îndreptățită la plata
diferenței dintre preț și sporul de valoare dobândit de imobil.
Recursul a fost găsit fondat pentru
următoarele considerente:
Litigiul dedus judecății are ca
obiect daunele interese solicitate de reclamanta cumpărătoare ca
urmare a evicțiunii totale, produsă prin retrocedarea, către
adevăratul proprietar, a imobilului achiziționat de la pârâtă.
În litigiul precedent, finalizat cu
retrocedarea imobilului, pârâta vânzătoare a susținut constant
că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ambele
părți au fost de bună credință, și că
reclamanta cumpărătoare nu ar fi cunoscut împrejurarea că nu tratează
cu adevăratul proprietar.
Pe de altă parte, mențiunea
făcută în contract cu privire la titlul vânzătoarei este extrem
de sumară ( respectiv, decizia nr. 351/1981) și, prin urmare, nu face
dovada că reclamanta ar fi avut reprezentarea faptului că pârâta nu
are calitatea de proprietar.
În atare situație, potrivit art. 1341
pct. 4 și art. 1344 C.civ., reclamanta
este îndreptățită la diferența dintre
prețul de achiziționare și valoarea actuală
a imobilului, cum corect a reținut prima
instanță.
Așa fiind, conform art. 312 alin. (1)
și alin. (3), art. 296 și art. 316 C. proc.civ., recursul a fost
admis, în sensul modificării hotărârii atacate, s-a s-a respins
apelul declarat de pârâtă, s-a admis apelul declarat de reclamantă, a
fost schimbată parțial sentința, în sensul că a fost
obligată pârâta să plătească reclamantei și suma de
15.384.650 lei, reprezentând spezele vânzării, au fost menținute
celelalte dispoziții ale sentinței.