ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4543/2012

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 23 iunie 2009, reclamanții I.G. și I.N.V. au solicitat, în contradictoriu, cu pârâții Ministerul Economiei și Finanțelor și Municipiul București prin primar general, obligarea acestora la restituirea prețului de piață al imobilului ce face obiectul contractului de vânzare - cumpărare nr. 818/1996, situat în București, sector 1, preț ce urmează a se stabili conform standardelor internaționale de evaluare. In ședința publică de la 28 ianuarie 2010, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București, prin primar general, pentru considerentele expuse în încheierea de ședință de la aceea dată.

Prin sentința civilă nr. 5570 din 25 martie 2010, Judecătoria Sector 1 București a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, secția civilă, în raport de valoarea obiectului cererii și de dispozițiile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ. Prin sentința civilă nr. 1121 din 25 iunie 2010, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea. Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 818/28027 din 18 octombrie 1996, reclamanții I.G. și I.N.V. au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, locuința situată în București, sector 1, de la vânzătorul PMB, reprezentată prin SC H.N. SA.

Așa cum rezultă din Decizia civilă nr. 594 din 17 decembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel București, acest contract de vânzare- cumpărare a fost desființat prin constatarea nulității absolute a actului juridic încheiat de reclamanți, reținându-se că imobilul în litigiu a fost preluat fără titlul valabil de către stat, acesta fiind reprezentat de Decretul nr. 92/1950, și, pe cale de consecință s-au apreciat ca aplicabile în speță dispozițiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Prin aceeași hotărâre s-a reținut că, vânzătoarea Primăria Municipiului București a fost parte în litigiul desfășurat de autoarea fostului proprietar, de revendicare a imobilului cumpărat de reclamanții din prezenta cauză, și cunoștea intenția proprietarului de a-și revendica imobilul, iar la data de 16 aprilie 1996 autoarea reclamantului solicitase despăgubiri în baza Legii nr. 112/1995.

Pe cale de consecință, instanța a apreciat că aceste aspecte puteau fi cunoscute foarte ușor și de către cumpărători, aceștia putând afla situația juridică a imobilului, așa cum de altfel au cunoscut și aspectul formulării cererii pentru despăgubiri. Mai mult, din probe a rezultat faptul că reclamantul, fost proprietar, le-a adus la cunoștință pârâților intenția sa de a revendica imobilul. Așa fiind, instanța a concluzionat că pârâții au cumpărat apartamentele în cauză asumându-și riscul ca adevăratul proprietar al imobilului să introducă o altă acțiune în revendicare.

Așadar, contractul de vânzare - cumpărare a fost desființat prin constatarea nulității absolute a actului, reținându-se reaua credință a cumpărătorilor ( reclamanții din prezenta cauză ), dar și culpa vânzătorului, astfel încât, în prezenta cauză, tribunalul urmează a analiza cererea acestora de obligare a Ministerului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață a imobilului cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, în funcție de situația de fapt reținută și de hotărârea judecătorească sus menționată. Raportat la dispozițiile art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/ 2001, tribunalul a reținut că au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, doar proprietarii ale căror contacte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, dar care au fost desființate ulterior prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Tribunalul a mai reținut că doar proprietarii ale căror contracte de vânzare - cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, care au fost desființate ca urmare a unei acțiuni în revendicare, au posibilitatea de a solicita restituirea prețului pe piața a imobilului cumpărat, contracte care au fost validate prin respingerea cererii de constatare a nulității absolute, ca urmare a respectării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, sub toate aspectele invocate de fostul proprietar și analizate de către instanțe. Pe cale de consecință, tribunalul a apreciat că reclamanții au dreptul doar la restituirea prețului actualizat plătit în baza contractului cu nr. 818/28027 din 18 octombrie 1996, desființat ca urmare a constatării nulității absolute a acestuia, și nu la restituirea prețului de piață a imobilului, câtă vreme contractul nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Față de principiul disponibilității, având în vedere că prin acțiunea formulată reclamanții au avut în vedere doar prețul de piață al imobilului și nu și prețul actualizat, în baza art. 50 indice 1 din Legea nr. 10/2001, tribunalul a respins acțiunea, ca neîntemeiată. Împotriva acestei sentințe au declarat apel nemotivat reclamanții. Prin decizia civilă nr. 617/A din 14 iunie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV a civilă, a respins, ca nefondat, apelul. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 818/28027 din 18 octombrie 1996, reclamanții I.G. și I.N.V. au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, locuința situată în București, sector 1, de la vânzătorul PMB, reprezentată prin SC H.N.

SA, contract față de care s-a constatat, prin decizia civilă nr. 594 din 17 decembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel București, nulitatea absolută, soluție irevocabilă. Instanța de apel a constatat că în cauză este aplicabil textul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, iar nu al art. 50 indice 1 din lege, reclamanții fiind îndreptățiți legal numai la prețul actualizat al imobilului, iar nu la prețul de piață, cum au solicitat. Astfel, faptul că actul de vânzare cumpărare în discuție a fost încheiat cu eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/ 1995 a fost tranșat irevocabil, cu putere de lucru judecat, prin hotărârea judecătorească menționată mai sus, prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare.

In raport de situația din speță, reclamanților li se cuvine doar prețul actualizat, iar nu prețul de piață, aceasta în aplicarea art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/ 2001, text care reia principiul general al efectelor nulității, conform căruia declararea nulității unui contract a trage restituirea prestațiilor. Aceasta, spre deosebire de situația evicțiunii consumate, care are drept ipoteză un contract pe deplin valabil, nedeclarat nul, caz în care se aplică nu principiul restituirii prestațiilor, ci răspunderea pentru evicțiune întemeiată pe art. 1337 și urm. C. civ. Instanța de apel a reținut, în acest sens, că nu există nicio diferență între regimul de drept comun și legea specială, nici în cadrul dreptului comun pretenția reclamanților de a obține valoarea de circulație a imobilului nefiind întemeiată, căci și în cadrul dreptului comun în cazul contractului anulat nu se aplică răspunderea pentru evicțiune reglementată de art. 1337 și art. 1341 C. civ.

Obligația de garanție pentru evicțiune este o obligație izvorâtă din contractul de vânzare-cumpărare, reprezentând una din obligațiile vânzătorului în cazul vânzării cumpărării, or, un act juridic nul nu poate produce nici un efect și nu dă naștere obligațiilor specifice acelui tip de contract în sarcina părților. Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții I.G. și I.N.V., arătând că hotărârile pronunțate în cauză sunt nelegale conform dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Reclamanții arată că potrivit art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată și modificată prin Legea nr. 1/2009, restituirea prețului de piață al imobilelor obiect al contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Aceste prevederi, arată reclamanții, trebuie corelate cu cele cuprinse în art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, potrivit cărora proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Reclamanții mai arată că, rațiunea acestor texte legale a fost aceea de facilitare a accesului la despăgubiri cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 care au pierdut imobilele obiect al acestei legi în procesele intentate de foștii proprietari, calitatea procesuală aparținând Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, plata despăgubirilor realizându-se din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 [art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001].

Art. 50 ind. 1 a fost, la rândul său, completat, în sensul „valoarea despăgubirilor se stabilește prin expertiză". Din coroborarea dispozițiilor legale arătate, rezultă că obiectul acestor modificări legislative se raportează exclusiv la contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 și, numai pentru ipotezele în care acestea au fost desființate ori cumpărătorii au fost evinși, prin efectul admiterii unei acțiuni în revendicare, se reglementează expres calitatea procesuală pasivă a Ministerului Economiei și Finanțelor. Analizând cu prioritate, conform dispozițiilor art. 137 alin. (1) C. proc. civ, excepția de nulitate a recursului invocată de instanță din oficiu, înalta Curte constată că aspectele de nelegalitate învederate prin memoriul de recurs sunt încadrabile în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ, motiv pentru care va respinge excepția, urmând a proceda la soluționarea pe fond a recursului. Recursul este nefondat, pentru următoarele motive: Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 818/28027 din 18 octombrie 1996 reclamanții au achiziționat, în temeiul Legii nr. 112/1995, de la vânzătoarea Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, imobilul situat în București, sector 1. Prin decizia civilă nr. 594 din 17 decembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel București, s-a constatat, cu putere de lucru judecat, nulitatea absolută a contractului sus-arătat, reținându-se reaua-credință a reclamanților la încheierea acestuia.

Prin cererea de chemare în judecată formulată în prezenta cauză, reclamanții au solicitat restituirea prețului de piață al imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută a fost constatată într-un proces anterior, invocând ca temei juridic al acțiunii dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009. Potrivit art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 republicată, cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat, plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de plata taxei de timbru.

Legea nr. 1/2009 invocată de reclamanți ca temei juridic al pretențiilor acestora, a introdus un nou alineat la acest articol, respectiv, alin. (2) 1 , conform căruia cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxele de timbru. Același act normativ de modificare a Legii nr. 10/2001, a introdus un nou articol, art. 50 1 , conform căruia proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Dispoziția legală anterior citată consacră dreptul la despăgubire al chiriașilor cumpărători care au dobândit cu bună credință imobile preluate de statul comunist, în baza unor contracte de vânzare-cumpărare valabil încheiate cu statul, în procedura specială prevăzută de Legea nr. 112/1995, imobile de care aceștia au fost deposedați ulterior, de către foștii proprietari de la care statul preluase bunurile. Dreptul la o despăgubire echivalentă cu prețul de circulație al imobilului, adică reprezentând valoarea de circulație calculată la prețul pieței imobiliare la momentul deposedării, constituie un beneficiu al legii speciale conferit acestei categorii de cumpărători, în considerarea bunei lor credințe la momentul perfectării contractului cu statul.

Acest beneficiu al legii nu poate fi extins, pe cale de interpretare, și la chiriașii cumpărători față de care s-a stabilit, prin hotărâri irevocabile, că au încheiat contractele de vânzare-cumpărare prin eludarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, categorie de cumpărători pentru care s-a instituit, distinct, prin dispozițiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dreptul la o despăgubire echivalentă cu valoarea prețului efectiv plătit, potrivit mențiunilor contractului de vânzare-cumpărare, actualizat cu coeficientul de inflație la momentul deposedării.

Distincția pe care legiuitorul o face între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului funcționează, așadar, în raport de modalitatea în care chiriașul cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995 a pierdut bunul, fie prin desființarea contractului, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acțiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate. In contextul cauzei, se constată că reclamanții nu se încadrează în prevederile art. 50 ind. 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, aceea de a fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, situație față de care pretenția acestora de a le fi plătită cu titlu de despăgubire o sumă de bani reprezentând prețul de piață al imobilului se dovedește a fi lipsită de temei legal.

Dimpotrivă, prin decizia civilă nr. 594 din 17 decembrie 2003 pronunțată de Curtea de Apel București, s-a constatat, cu putere de lucru judecat, nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995, reținându-se reaua-credință a acestora, împrejurare ce îi situează, eventual, în sfera de aplicare a dispozițiilor art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 privind acordarea prețului actualizat. Cum însă reclamanții, în virtutea principiului disponibilității, au fixat limitele obiective ale judecării cauzei, solicitând exclusiv obligarea pârâților la restituirea prețului de piață, în fața primei instanțe precizând că nu doresc acordarea prețului reactualizat, în mod corect, instanțele anterioare, în limitele învestirii, s-au pronunțat asupra a ceea ce s-a cerut, respectiv, în mod legal au constatat că aceștia nu sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață.

Pretențiile conținute în cererea de chemare în judecată nu au cunoscut vreo modificare sau vreo precizare pe parcursul soluționării cauzei, iar apelul reclamanților împotriva hotărârii de primă instanță nu a fost motivat, fiind soluționat din perspectiva dispozițiilor art. 292 alin. (2) C. proc. civ potrivit cărora „în cazul în care apelul nu se motivează ori motivarea apelului sau întâmpinarea nu cuprind motive, mijloace de apărare sau dovezi noi, instanța de apel se va pronunța, în fond, numai pe baza celor invocate la prima instanță". In atare situație, concluziile orale formulate de apărătorul reclamanților la termenul la care s-a procedat la dezbaterea recursului, privind acordarea prețului actualizat, nu pot fi avute în vedere, întrucât o asemenea apărare este formulată pentru prima oară în recurs, ceea ce din punct de vedere procedural nu este permis.

Pentru aceste considerente, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ, Înalta Curte va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții I.G., I.N.V. împotriva deciziei nr. 617A din 14 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 15 iunie 2012.