ÎCCJ, decizie (scj.ro #87074)

Contract de intermediere vânzare imobiliară. Analiza caracterului abuziv al unei clauze contractuale din perspectiva art. 1 din Legea nr. 193/2000

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatarea nulității absolute

-clauză abuzivă

-contract de intermediere vânzare imobiliară

Legea 193/2000, art. 1 alin. (1), art. 4 alin. (2)

Simpla afirmație că o clauză este abuzivă întrucât este prevăzută într-un contract standard preformulat nu este suficientă pentru declararea acesteia ca fiind abuzivă, ci este necesar ca o atare clauză, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, să creeze, în detrimentul consumatorului sau contrar bunei-credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligațiile părților.

Clauza dintr-o fișă de vizionare a unui imobil, prin care consumatorul, client al unei agenții imobiliare, certifică că a luat cunoștință, pentru prima oară, de acel imobil, prin intermediul acelei agenții, este o clauză clară, fără echivoc, care vizează un fapt obiectiv pentru înțelegerea căruia nu sunt necesare cunoștințe de specialitate din partea consumatorului, fiind, astfel, respectate dispozițiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 110 din 21 ianuarie 2014

Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Brăila sub nr. xx37/196/2010*, reclamantul T.P. a chemat în judecată pe pârâtul SC C. SRL pentru a se dispune constatarea și anularea clauzelor abuzive din contractul nr. 56855/08.05.2008 având ca obiect intermedierea achiziționării unui apartament, respectiv prevederile din fișa de vizitare, anexă a contractului și clauza de soluționare a diferendelor prin arbitraj.

La data de 21.07.2008 reclamantul a procedat la vizionarea mai multor imobile, printre care și cel în discuție. În prealabil vizitării apartamentului i s-a prezentat spre semnare o fișă de vizionare, anexă la contract, care după ce a fost semnată și completată cu numele vânzătorului, prețul și zona situării apartamentului și care, deși era emisă ulterior semnării acestei fișe de reclamant, îl obliga fără posibilitatea de negociere să certifice că a luat cunoștință pentru prima dată de acel imobil prin intermediul Agenției Imobiliare C., indiferent de alte vizitări sau negocieri ulterioare.

Prin sentința nr. 108 din 17.04.2012, Tribunalul Brăila a respins acțiunea ca nefondată, în motivare reținând următoarele:

În definirea unei clauze ca fiind abuzivă trebuie avute în vedere următoarele criterii: să fie vorba despre o clauză care nu a fost negociată individual, să fie contrară cerinței de bună credință și să creeze un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, evident în detrimentul consumatorului.

În speță una din clauzele invocate de reclamant ca având caracter abuziv se referă la prevederea dintr-o fișă de vizitare anexă a contractului conform căreia se menționează ca beneficiarii serviciilor de intermediere certifică cu propria semnătură că cumpărătorul a luat cunoștință pentru prima oară de imobilul sus menționat prin intermediul agenției imobiliare Cristian.

Analizând această clauză prin prisma prevederilor Legii nr. 193/2000, Tribunalul a constatat că nu contrazice exigențele bunei-credințe și nici nu provoacă un avantaj semnificativ și injust pentru pârâtă, totodată, nefiind creat un dezechilibru semnificativ în detrimentul reclamantului care avea posibilitatea să semneze sau nu fișa de vizitare anexă contractului în condițiile prezentate.

În ceea ce privește art. 6 din contract care se referă la instanța competentă să soluționeze litigiile intervenite între părți, Tribunalul a constatat, de asemenea, că nici această clauză nu are caracter abuziv. Stabilirea competenței în favoarea Curții de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț, Industrie și Agricultură Brăila nu produce nici un avantaj pârâtului și mai ales nu creează dezavantaje reclamantului întrucât se află la domiciliul acestuia și conform normelor de procedură civilă îi asigură acestuia respectarea tuturor drepturilor procesuale și procedurale. Eventualele nemulțumiri generate de hotărâri pronunțate pot fi remediate în fața instanței printr-o acțiune în anularea hotărârii arbitrale (art. 364 C. proc. civ.).

Tribunalul a reținut că reclamantul nu a precizat în acțiunea formulată în ce constă caracterul abuziv al acestei clauze, după cum nici un moment în cuprinsul acțiunii și nici oral în fața instanței nu a susținut că a fost nevoit să semneze contractul fără să poată negocia clauzele acestuia.

În concluzie, în speță fiind vorba despre un contract de intermediere, reclamantul avea posibilitatea negocierii tuturor clauzelor contractuale. Cum acesta nu a făcut dovada imposibilității negocierii și nici a vreunui prejudiciu cauzat, Tribunalul a respins acțiunea formulată ca nefondată.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel reclamantul T.P., înregistrat la data de 5.10.2012, sub nr. xx37/196/2010* pe rolul Curții de Apel Galați, Secția a II-a civilă, maritimă și fluvială.

Prin decizia nr. 99/A din 23 noiembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Galați, Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, apelul a fost respins ca nefondat, instanța de apel  reținând următoarele considerente.

Instanța de fond a reținut în mod corect că nu sunt clauze abuzive cele incluse în anexa la contractul de intermediere vânzare imobiliară (respectiv fișa de vizionare) și art. 6 din convenție (clauza compromisorie).

Astfel, nu este suficient ca o anumită clauză să fie inclusă într-un contract standard, preformulat, în sensul dispozițiilor art. 4 alin. (2) din Legea 193/2000 republicată, pentru a fi considerată abuzivă, ci este necesar ca a o atare clauză, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, să creeze, în detrimentul consumatorului sau contrar bunei credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligațiile părților.

Concret, o clauză dintr-o fișă de vizionare, prin care consumatorul, client al unei agenții imobiliare, certifică că a luat cunoștință, pentru prima oară, de acel imobil, prin intermediul acestei agenții, este o clauza clară, fără echivoc, pentru înțelegerea căreia nu sunt necesare cunoștințe de specialitate din partea consumatorului, fiind respectate dispozițiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000.

Contrar susținerilor apelantului, o astfel de clauză nu poate fi considerată abuzivă, în sensul celor enumerate, cu titlu exemplificativ, de anexa la Legea 193/2000, literele b (obligă consumatorul să se supună unor condiții contractuale, despre care nu a avut posibilitatea reală să ia cunoștință la data semnării contractului) sau g (dau dreptul exclusiv profesionistului să interpreteze clauzele contractuale). Concret, fișa de vizionare, este o anexă la contractul de intermediere vânzare imobiliară, ce se însușește de client la data vizionării fiecărui imobil în parte și nu obligă clientul să se supună vreunor condiții despre care nu are posibilitatea să ia cunoștință la data semnării. De asemenea, nu cuprinde nici o clauză de natură a fi interpretată exclusiv de profesionist. Faptul că fișa de vizionare ar fi fost semnată „în alb”, de consumator și completată, ulterior, de pârâtă cu datele referitoare la vânzător, preț, ș.a.m.d. este o împrejurare de fapt nedovedită și care, daca ar fi reală, ar da dreptul reclamantului să promoveze o acțiune în constatare nulitate convenție întemeiată pe alte motive (lipsa consimțământului clientului, fraudă etc.), iar nu pe considerentul ca această clauză, chiar interpretată în raport cu alte clauze ale contractului si factorii care au determinat încheierea convenției, ar fi abuzivă.

Cât privește clauza compromisorie inclusă în art. 6 din contract, deși nu a fost negociată cu consumatorul, aceasta nu creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, în detrimentul consumatorului și contrar bunei credințe. Ea nu îngrădește dreptul consumatorului de a se adresa arbitrajului, în cazul încălcării de către profesionist a propriilor obligații contractuale. Așa cum corect a reținut instanța de fond, reprezintă o clauza abuzivă, în sensul anexei la Legea 193/2000 lit. e), nu aceea prin care se stipulează rezolvarea disputelor, în special, prin arbitraj, ci aceea prin care, în mod cumulativ, se exclude dreptul consumatorului de a întreprinde o acțiune legală sau de a exercita un alt remediu legal, ceea ce nu este cazul in speța de față.

Împotriva deciziei nr. 99/A din 23 noiembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel Galați, Secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal,

a declarat recurs reclamantul T.P. solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii iar în rejudecare admiterea acțiunii. În drept recurentul a invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs invocat, recurentul a arătat că a solicitat constatarea nulității clauzelor abuzive prevăzute într-un contract de intermediere nr. 56855/8.05.2008, respectiv clauza din fișa de vizionare prin care atestă că a luat cunoștință  pentru prima oară de imobilul vizionat prin intermediul pârâtei, indiferent de alte vizionări sau negocieri ulterioare și clauza prevăzută la art. 6 din contract care stipulează că litigiile dintre părți vor fi soluționate pe calea arbitrajului.

Se afirmă de către recurent că după semnarea contractului și în prealabil vizionării apartamentului i s-a prezentat spre semnare o fișă de vizionare, anexă la contract care, după ce a fost semnată de acesta, a fost completată cu numele vânzătorului, prețul și zona situării apartamentului și care, deși este emisă ulterior semnării fișei, îl obliga să certifice că a luat cunoștință pentru prima dată de acel imobil prin intermediul pârâtei, indiferent de alte vizitări sau negocieri ulterioare.

Din această perspectivă este criticat faptul că i-a fost viciat consimțământul datorită preformulării clauzei și îngrădirii posibilității de liberă exprimare. Acesta ca și consumator a fost supus unor condiții contractuale despre care nu a avut posibilitatea reală să ia la cunoștință la data semnării contractului și a fost lipsit de posibilitatea concretă de interpretare a clauzelor contractuale acest atribut revenind doar reclamantei. În declarația din finalul contractului a fost instituită o prezumție de rea-credință ce nu mai trebuie demonstrată, fiind restricționat dreptul de a administra probe care să dovedească altceva.

Cu privire la clauza prin care este prevăzută soluționarea pe calea arbitrajului a arătat că se regăsește în lista privind clauzele abuzive anexă la Legea nr.193/2000 la pct. 1 lit. l) care prevede că este abuzivă clauza care exclude dreptul consumatorului de a întreprinde o acțiune legală sau a exercita un alt remediu legal, solicitând în același timp rezolvarea disputelor în special prin arbitraj.

Concluzionând, recurentul consideră că instanțele de fond și de apel au apreciat greșit că ar fi putut să nu semneze fișa de vizionare or, dacă nu ar fi semnat această fișă, a susținut recurentul, pârâta nu și-ar mai fi executat obligațiile contractuale.

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare prin care a invocat excepția tardivității declarării recursului,  iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Înalta Curte, analizând cererea de recurs din perspectiva criticilor formulate, a constatat că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurentul a învestit instanța de fond cu o cerere în constatarea caracterului abuziv al unor clauze dintr-un contract de intermediere imobiliară, respectiv clauza prin care recurentul atestă că un anumit imobil a fost vizionat în premieră prin intermediul pârâtei și clauza atributivă de competență în favoarea instanței arbitrale, cerere întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii.

Conform art. 4 din Legea nr. 193/2000, pentru ca o clauză contractuală să poată fi declarată abuzivă este obligatoriu a fi îndeplinite condițiile legale prevăzute de acest articol respectiv, o atare clauză, prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract, să creeze, în detrimentul consumatorului sau contrar bunei credințe, un dezechilibru semnificativ între drepturile si obligațiile părților.

Așadar, legiuitorul impune ca analiza caracterului pretins abuziv al unor clauze contractuale să fie realizată prin prisma condițiilor legale determinate, simpla afirmație că o clauză este abuzivă, întrucât este prevăzută într-un contract standard preformulat, nefiind suficientă pentru declararea acesteia ca fiind abuzivă, după cum susține eronat recurentul.

În ceea ce privește clauza prevăzută într-o fișă de vizionare prin care recurentul, client al unei agenții imobiliare, declară că a luat cunoștință, pentru prima oară, de acel imobil, prin intermediul acestei agenții, se reține că în cauză nu au fost produse dovezi contrare situației de fapt atestată prin această clauză, recurentul afirmând doar că i-a fost viciat consimțământul datorită preformulării clauzei și îngrădirii posibilității de exprimare, dar necontestând că a beneficiat de serviciile pârâtei și că situația de fapt atestată de clauză, respectiv vizionarea efectivă și în premieră a apartamentului, nu ar coincide adevărului.

Instanța reține că dispozițiile art. 1 alin. (1) din Legea 193/2000 instituie în sarcina comercianților obligația de a stipula în contractele încheiate cu consumatorii clauze clare fără echivoc, pentru înțelegerea cărora  nu sunt necesare cunoștințe de specialitate.

Raportat la această condiție esențială care obligă instanța, chiar și din oficiu, să analizeze dacă o clauză este abuzivă sau nu,  se constată că respectiva clauză de vizionare este clară, fără echivoc și vizează un fapt obiectiv pentru înțelegerea căruia nu sunt necesare cunoștințe de specialitate din partea consumatorului.

Legat de acest aspect este de menționat că recurentul nu a făcut nicio referire la interpretarea clauzei de către pârâtă altfel decât cea care rezultă din fișa de vizionare semnată și nici faptul că nu ar fi avut loc vizionarea imobilului astfel cum atestă fișa, prin urmare se constată că acesta nu a fost prejudiciat în niciun fel prin clauza considerată abuzivă.

Contrar susținerilor recurentului, o astfel de clauză nu poate fi considerată abuzivă deoarece este cuprinsă într-o anexă la contractul de intermediere vânzare imobiliară ce se însușește de client la data vizionării fiecărui imobil în parte. Aceasta nu obligă clientul să se supună vreunor condiții despre care nu are posibilitatea să ia cunoștință la data semnării și nu cuprinde nicio posibilitate de natură a fi interpretată exclusiv de profesionist întrucât are caracter clar, neechivoc.

Instanța de apel reține în mod corect că susținerile recurentului că fișa de vizionare ar fi fost semnată „în alb” de acesta și completată, ulterior, de pârâtă sunt  împrejurări de fapt  nedovedite și care, dacă ar fi reale, ar da dreptul reclamantului să promoveze o acțiune în constatare nulitate convenție întemeiată pe alte motive (lipsa consimțământului clientului, fraudă etc.), iar nu pe considerentul că această clauză, chiar interpretată în raport cu alte clauze ale contractului și factorii care au determinat încheierea convenției, ar fi abuzivă.

Dimpotrivă, recurentul însuși confirmă că fișa de vizionare completată de pârâtă și semnată de acesta cuprinde și alte elemente contractuale esențiale, precum numele vânzătorului și prețul imobilului, prin urmare, nici din această perspectivă nu se poate reține caracterul abuziv al clauzei de vizionare, atâta timp cât recurentul a putut lua decizia de semnare în deplină cunoștință de cauză. Faptul că aceasta a fost semnată înainte de a fi vizionat imobilului reprezintă nu un act abuziv, ci condiția fără de  care  pârâta nu putea să-și îndeplinească obligația de a furniza informații despre locația apartamentului și despre celelalte detalii necesare luării de deciziei de cumpărare de către recurent.

În funcție de natura obligațiilor stipulate, din orice contract sinalagmatic rezultă care este parte ținută să aibă inițiativa îndeplinirii obligației fără de care cealaltă parte nu își poate realiza obligația proprie. Astfel, cu referire la natura contractului de intermediere imobiliară, care cuprinde și o sferă de informații confidențiale ca de ex. numele proprietarului, locația imobilului și prețul acestuia, este de menționat că prestatorul de servicii nu poate furniza aceste informații fără încheierea prealabilă a unui acord prin care să fie protejate aceste informații.

Invocarea vicierii consimțământului datorită semnării fisei de vizionare prealabil vizitării efective a apartamentului s-a făcut de către recurent din perspectiva așa zisei îngrădiri a posibilității de exprimare, or, pe lângă faptul că instanța de fond nu a fost învestită cu un astfel de capăt de cerere, ipoteza susținută de recurent nu relevă care este viciul de consimțământ : eroare, dol, violență sau leziune, astfel încât și această susținere este nefondată.

Cât privește clauza compromisorie inclusă în art. 6 din contract recurentul a indicat în mod formal că aceasta ar fi o clauză abuzivă pe motiv că este  interzisă prin anexa la Legea 193/2000 lit. e), acesta neindicând niciun motiv concret legat de efectele clauzei din perspectiva art. 4 din Legea nr. 193/2000.

Nefiind indicate condițiile legale concrete considerate a fi încălcate prin stipularea unei clauze compromisorii într-un contract de intermediere imobiliară rezultă că această clauză nu este prin ea înseși abuzivă. Stabilirea competenței instanței arbitrale nu creează un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților întrucât pârâta nu își rezervă avantaje de vreun fel, iar recurentul nu este dezavantajat pentru că instanța arbitrală este cea de la domiciliul său, iar procedura arbitrală are caracter previzibil fiind reglementată de Codul de procedură civilă, recurentului fiindu-i astfel respectate drepturile procesuale și procedurale.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, constatând că nu se confirmă motivul de nelegalitate invocat, în cauză fiind pronunțate hotărâri temeinice și legale, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. a respins recursul ca nefondat.