ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1136/2020

Obiectul cererii de chemare în judecată: Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Călărași, secția civilă, sub nr. x/2017, la 2 februarie 2017, reclamanții A. și B. au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună obligarea pârâților C. și D. la plata, în solidar, a sumei de 215.707 RON, echivalentul sumei de 48.000 de euro, reprezentând clauza penală instituită pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la 21 februarie 2005, la B.N.P. E., sub nr. x, antecontract prin care pârâții s-au obligat să transfere dreptul de proprietate prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la 31 august 2016, pentru imobilul situat în Călărași, județul Călărași; cu cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în primă instanță: Prin sentința civilă nr. 963/25 octombrie 2017, Tribunalul Călărași, secția civilă a admis cererea de chemare în judecată și i-a obligat pe pârâți, în solidar, la plata către reclamanți a sumei de 215.707 RON (echivalentul a 48.000 euro), reprezentând despăgubiri.

Hotărârea pronunțată în apel: Împotriva hotărârii primei instanțe au formulat apel pârâții C. și D.. Prin decizia civilă nr. 1249 A/16 noiembrie 2018, Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâți și a dispus obligarea apelanților la plata sumei de 2.000 de RON cheltuieli de judecată, reduse în condițiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ. În pronunțarea acestei decizii, Curtea a constatat că situația de fapt a fost reținută de prima instanță corect, între părți încheindu-se, la 21 februarie 2005, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la B.N.P. E., având ca obiect imobilul identificat cu nr. cadastral nedefinitiv 1529/1,2,8, situat în Călărași, str. x, bl. G 13 (P 4-2), et .2 ap. 8, județ Călărași, prețul vânzării fiind de 724.492,042 RON, din care suma de 578.128 RON, echivalentul sumei de 16.000 euro, a fost achitată la 21 februarie 2005, iar diferența de 146.364,042 RON urmând a se plăti de către promitenții cumpărători, reclamanții A. și B., în contul S.C. F. S.A. Călărași, în 138 rate lunare a 1.060,609 RON/lună, din luna martie 2005 până în luna august 2016. În antecontract s-a prevăzut termenul pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la 31 august 2016 și că, dacă la această dată, promitenții vânzători nu se vor prezenta pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, promitenții cumpărători se vor putea adresa instanței pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. În conformitate cu dispozițiile art. 1066 C. civ., părțile au stabilit clauza penală conform căreia, în cazul în care promitenții vânzători nu se vor prezenta pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, aceștia vor restitui promitenților cumpărători de douăzeci de ori suma primită cu titlu de avans. Esențială pentru soluționarea prezentei cauze este obligația pe care pârâții și-au asumat-o prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a nu încheia niciun fel de înscris, în formă autentică sau sub semnătură privată, niciun fel de antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul, să nu facă niciun fel de fapte sau acte care să micșoreze valoarea imobilului, în felul acesta garantând pe promitenții cumpărători de orice evicțiune, obligație încălcată de apelanți. Prin notificările formulate de intimați, promitenții vânzători au fost puși în întârziere, în condițiile art. 1079 alin. (1) C. civ., la 18 noiembrie 2016, cu privire la obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de perfectare, în formă autentică, a convenției părților, materializată prin antecontractul încheiat la 21 februarie 2005. Prima instanță a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 270 C. proc. civ., care reglementează puterea doveditoare a înscrisului autentic, și a dispozițiilor art. 969 coroborate cu art. 1073 și art. 1082 C. civ. Cum, între părți, s-a încheiat o convenție autentificată, privind demersurile părților pentru încheierea, în formă autentică, a acordului lor referitor la vânzarea apartamentului nr. x din str. x, Călărași, în mod corect, prima instanță a reținut că data perfectării, în formă autentică, a convenției părților este august 2016. Interpretând, corect, contractul și stabilind intenția comună a părților în condițiile art. 977 C. civ., cu respectarea cerințelor art. 983 coroborat cu art. 1312 C. civ., prima instanță, pe lângă argumentul prezumției de autenticitate și validitate de care se bucură un înscris încheiat în formă autentică, a adus și un argument de logică. La momentul autentificării antecontractului - 21 februarie 2005 - restul de preț a fost stabilit de părți a fi plătit în 138 de rate lunare, iar, față de data încheierii contractului, termenul s-a împlinit în august 2016. Ca atare, nu a fost reținută critica apelanților, privind termenul stabilit pentru autentificarea convenției. Singurii care aveau posibilitatea să opteze între executarea în natură sau executarea prin echivalent a convenției părților erau promitenții cumpărători, care au făcut dovada că și-au respectat obligațiile contractuale și au pus în întârziere pe apelanți cu privire la executarea obligațiilor contractuale, în condițiile art. 1079 alin. (1) C. civ. În mod corect, prima instanță a reținut că antecontractul încheiat între părți este valabil, fiind făcut cu respectarea cerințelor art. 948 C. civ., constatând, totodată, refuzul promitenților vânzători de a autentifica actul de înstrăinare, astfel că faptul neexecutării a condus la constatarea culpei debitorilor - prezumția de culpă fiind reglementată de dispozițiile art. 1082 C. civ. Totodată, apelanții nu au făcut dovezi contrare, prin care să răstoarne această prezumție, ba mai mult, contestația la executare privind apartamentul obiect al antecontractului, formulată în contradictoriu cu băncile creditoare, a fost respinsă irevocabil prin decizia civilă nr. 27/2018, pronunțată de Tribunalul Călărași, secția civilă. Cei doi promitenți cumpărători, intimații din prezenta cauză, au dreptul, în condițiile art. 1073 C. civ., să dobândească îndeplinirea exactă a obligației, obligație care, în caz contrar, se transformă în drept la dezdăunare. Prin convenția lor, părțile au evaluat prejudiciul cauzat prin neexecutarea convenției, în condițiile art. 1066 C. civ., fiind prevăzută o clauză penală în cazul neprezentării promitenților vânzători la notariat pentru perfectarea în formă autentică a antecontractului, intimații optând pentru reducerea clauzei penale, astfel că apelanții au fost obligați, în solidar, la plata sumei de 215.706 RON, contravaloarea despăgubirilor pentru neexecutarea, din culpă, a obligațiilor contractuale. Față de aceste considerente de fapt și de drept, în condițiile art. 480 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a respins apelul, ca nefondat. Reținând culpa procesuală a apelanților, instanța a admis capătul de cerere accesoriu al obligării acestora la plata cheltuielilor de judecată reduse, în condițiile art. 451 alin. (2) C. proc. civ., față de împrejurarea că intimații au fost asistați de același apărător pe parcursul derulării procedurilor judiciare, la 2.000 RON de la 4.660 RON, reprezentând onorariu de avocat.

Calea de atac și motivele formulate în cauză: Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții C. și D.. Recurenții solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate, admiterea apelului pârâților, cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată, pentru următoarele motive: a. Instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor legale incidente în cauză - art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. Între părți a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. x/21 februarie 2005 de B.N.P. E., cu privire la imobilul situat în municipiul Călărași, județul Călărași. Imobilul ce a făcut obiectul antecontractului sus-menționat a fost cumpărat de recurenți de la F. S.A., conform contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 5413/4 septembrie 2001, beneficiind de facilități conform Legii nr. 114/1996, respectiv subvenție de la stat și dobândă mai mică, cu condiția ca imobilul să nu fie înstrăinat decât după ce se finalizează plata ratelor, termenul fiind de 20 de ani; în caz contrar, se restituie subvenția integral, legea prevăzând o interdicție la vânzare în acest sens, situație cunoscută de către intimați. De asemenea, până la restituirea integrală a sumelor datorate către societatea F. S.A., actualmente Serviciul Public Centrale Termice și Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului Călărași, a fost instituită ipotecă asupra locuinței, conform art. 18 din Legea nr. 114/1996. Termenul de executare a contractului nr. x/2001 este de 20 de ani, începând din luna septembrie 2001, potrivit art. 4. Din eroare, în contract s-a menționat, ca dată de finalizare a ratelor la credit, luna august 2016, deși, având în vedere termenul de 20 de ani, ultima lună este august 2021. În paragraful 2 al antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/21 februarie 2005, se menționează că imobilul a fost dobândit de la S.C. F. S.A. Călărași în baza contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate. nr. 5413 din 4 septembrie 2001, iar, conform paragrafului 11 din antecontract, documentele originale care atestă dreptul de proprietate, respectiv contractul cu S.C. F. și chitanțele care atestă plata ratelor până la data încheierii antecontractului, au fost remise intimaților reclamanți. Între părți s-a încheiat contractul de comodat autentificat sub nr. x/21 februarie 2005 de B.N.P. E., pentru folosința gratuită a imobilului în perioada 21 februarie 2005 - 21 februarie 2015, contract care a fost prelungit până la 21 februarie 2025, prin actul adițional autentificat sub nr. x/12 noiembrie 2014 de B.I.N. G., pentru ca intimații reclamanți să poată încheia personal contractele la toate utilitățile și să folosească nestânjeniți imobilul, ca niște adevărați proprietari ai acestuia. Din adresa de la Serviciul Public Centrale Termice și Administrare Fond Locativ din cadrul Primăriei Municipiului Călărași (fostul S.C. F. S.A.) și răspunsul la interogatoriu al intimatei reclamante rezultă că ratele aferente contractului de credit nr. x/4 septembrie 2001 au fost plătite de intimații reclamanți până în august 2016 și după această dată, până în prezent, respectiv și la data înregistrării litigiului și pe parcursul procesului. În ceea ce privește termenul de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul ce face obiectul antecontractului, menționat în această din urmă convenție, respectiv 31 august 2016, notarul a preluat, din eroare, data menționată greșit (dactilografiată greșit) în contractul nr. x/2001, prin raportare la prevederile art. 4 din acest contract, în care se prevede că ratele contractului vor fi achitate în termen de 20 de ani, situație în care termenul se împlinește în august 2021, contractul 5413 fiind încheiat în septembrie 2001. În cauză, perfectarea actului în formă autentică este afectată de una dintre modalitățile actului juridic, respectiv de termen. Potrivit art. 1022 C. civ., "Termenul se deosebește de condiție, pentru că el nu suspendă angajamentul, ci numai amână executarea.". De asemenea, potrivit art. 1023 prima teză din același cod. "Aceea ce se datorește cu termen nu se poate cere înaintea termenului (...).", iar, potrivit art. 1024, termenul este presupus totdeauna că s-a stipulat în favoarea debitorului, dacă nu rezultă din stipulație sau din circumstanțe că este primit și în favoarea creditorului. Cu privire la termenul de perfectare a actului, în cauză, sunt aplicabile dispozițiile art. 977 din vechiul C. civ. Potrivit dispoziției legale enunțate, "Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literar al termenilor.". Prin urmare, perfectarea contractului urma să aibă loc după plata ultimei rate în baza contractului nr. x/2001, respectiv august 2021, aceasta fiind intenția și înțelegerea părților, iar termenul de 31 august 2016, menționat în antecontract este rezultatul erorii materiale din contractul nr. x/2001, eroare preluată de notarul public. Fiind o vădită eroare materială, iar nu un fals, recurenții nu aveau posibilitatea înscrierii în fals împotriva notarului public, nefiind îndeplinite condițiile infracțiunii de fals în înscrisuri oficiale, așa cum au reținut instanțele anterioare. În ceea ce privește clauza penală solicitată de intimații reclamanți prin prezenta acțiune, aceasta se activează, conform antecontractului de vânzare-cumpărare, "în cazul în care promitenții vânzători nu se vor prezenta la Biroul Notarial sau alt organ competent pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare, deși promitenții cumpărători insistă și solicită perfectarea actului". Sub acest aspect, notificarea intimaților pentru perfectarea contractului este prematură, fiind o simplă formalitate în vederea introducerii prezentei acțiuni, având în vedere că termenul nu era împlinit conform celor menționate mai sus, iar perfectarea actului nu putea fi făcută, având în vedere că, contractul 5413 încheiat cu Serviciul Centrale Termice se afla în desfășurare, ratele fiind plătite de intimați în continuare. b. Instanța de apel s-a pronunțat, în considerentele deciziei, pe ceea ce nu s-a cerut. Intimații reclamanți au învestit instanța cu acțiune în pretenții, întemeiată pe clauza penală inserată în contract. Curtea a analizat clauza din antecontract referitoare la evicțiune, reținând că "esențială pentru soluționarea prezentei cauze este obligația pe care pârâții și-au asumat-o prin antecontractul de vânzare-cumpărare, de a nu încheia niciun fel de înscris, în formă autentică sau sub semnătură privată, niciun fel de antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul în cauză, să nu facă niciun fel de fapte sau acte care să micșoreze valoarea imobilului în felul acesta garantând promitenții cumpărători de orice evicțiune, obligație încălcată de apelanți.". Un prim aspect, clauza penală din antecontract are legătură cu termenul stabilit de părți pentru perfectarea actului. Ca urmare, prin raportare la obiectul cauzei și data inițierii prezentului litigiu, având în vedere că termenul pentru perfectarea contractului, așa cum s-a arătat mai sus, nu s-a împlinit, nu se poate activa clauza penală, conform art. 1022 - 1023 din vechiul C. civ. În al doilea rând, clauza la care face referire instanța de apel este o altă modalitate a actului juridic, respectiv o condiție, care nu are legătură cu clauza penală și obiectul învestirii instanței. În situația în care instanța de recurs va extinde analiza și la această clauză, în contextul clauzei penale, urmează să se observe că intimații reclamanți nu au solicitat instanței decăderea recurenților din beneficiul termenului, pentru imposibilitatea de perfectare a actului de vânzare cumpărare în viitor, din cauza executării silite la care acesta este supus. Prin urmare, nefiind îndeplinite condițiile pentru perfectarea actului, respectiv termenul de perfectare a actului nefiind împlinit, iar, pentru activarea clauzei penale inserate în antecontract se impunea refuzul pârâților de a încheia actul de vânzare-cumpărare asupra imobilului la termen, recurenții nu sunt în culpă, așa cum a reținut instanța de apel. Această obligație este subsidiară obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, conform art. 1073 C. civ., pârâții fiind de acord cu perfectarea contractului, intimații beneficiind de imobil și la momentul introducerii acțiunii, fiind în posesia acestuia și plătind utilitățile și taxele aferente.

Apărările formulate în cauză: Intimații A. și B. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepția nulității/excepția netimbrării/insuficientei timbrări a recursului, cu consecința anulării căii de atac. Pe fond, au solicitat, respingerea recursului. În cadrul întâmpinării au arătat că nu insistă în excepția invocată, în condițiile în care părțile adverse achită taxa judiciară de timbru.

Procedura de filtru: Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, la 19 februarie 2019, și repartizat completului de filtru CF x. Prin rezoluția din 20 februarie 2019 a fost dispusă comunicarea cererii de recurs către intimați, cu mențiunea de a se depune întâmpinare. Intimații A. și B. au formulat întâmpinare. Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, care nu au depus puncte de vedere. Prin încheierea din 16 ianuarie 2020, completul de filtru a admis, în principiu, recursul declarat de pârâți, fixând termen de judecată la 11 iunie 2020, în ședință publică, complet C4, cu citarea părților. Înalta Curte nu a luat în dezbatere excepția anulării cererii de recurs pentru netimbrare, în raport de poziția intimaților exprimată în întâmpinare și de depunerea de către recurenți a dovezilor de plată a sumei de bani datorate cu acest titlu, în cuantum de 2.709,5 RON .

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție: Analizând decizia civilă recurată din perspectiva criticilor formulate și a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente: În primul rând, împrejurarea legată de cunoașterea de către intimații reclamanți a faptului că, în ce privește imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, exista o interdicție de înstrăinare pentru o perioadă de 20 de ani, raportat la facilitățile (subvenție de la stat și dobândă mai mică) pe care le-au obținut recurenții la dobândirea bunului prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 5413/4 septembrie 2001, perfectat cu S.C. F. S.A., reprezintă un element de fapt, imposibil de evaluat în recurs. Această cale extraordinară de atac permite, față de concepția legiuitorului în redactarea conținutului motivelor de casare potrivit art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., numai analiza motivelor de nelegalitate ale deciziei recurate. Prin urmare, susținerea respectivă nu va fi avută în vedere de prezenta instanță în soluționarea cauzei. În ce privește încălcarea dispozițiilor art. 977 din vechiul C. civ., raportat la voința reală comună a părților, care, în opinia recurenților, ar fi fost în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu la 31 august 2021, iar nu la 31 august 2016, cum, din eroare, a consemnat notarul la întocmirea antecontractului, critica nu poate fi primită. Claritatea clauzei din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură legalizată nr. x/21 februarie 2005 de B.N.P. E., în care se specifică, în mod explicit, că transferul de drept al proprietății se va realiza la 31 august 2016, data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (paragraful x din convenție), nu necesită o operație specială de interpretare. Înțelegerea părților este lipsită de echivoc, mai mult, același termen de 31 august 2016, este reluat și în alte paragrafe din antecontract (paragraful 3, cu referire la prețul vânzării, în care desfășurarea celor 138 de rate rămase ca diferență față de avansul achitat se întinde pe perioada martie 2005 - august 2016 inclusiv; paragraful 12, cu referire la posibilitatea promitenților cumpărători de a se adresa instanței cu acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, dacă promitenții vânzători nu se prezintă pentru perfectarea contractului la 31 august 2016). De asemenea, astfel cum a reținut și Curtea, ca argument de logică pe care l-a considerat ca fiind corect analizat în primă instanță, la un calcul aritmetic simplu al diferenței de preț rămase de achitat de promitenții cumpărători, respectiv 146.364.042 ROL, raportat la numărul de rate, 138, și valoarea fiecăreia, de 1.060.609 ROL, reiese că perioada de plată a ratelor a fost corect stabilită între martie 2005 și până în august 2016 inclusiv, ultima rată suprapunându-se și cu data menționată în antecontract, de transmitere a proprietății, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare între părți. Nu în ultimul rând, se observă că, în același antecontract, se prevede și posibilitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare mai devreme de 31 august 2016, dacă condițiile prevăzute de legea în vigoare vor permite (paragrafele 5 și 12), astfel încât, nefiind exclusă o asemenea posibilitate, cu atât mai mult trebuie considerat că voința comună internă a părților în legătură cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare este cea menționată în antecontract, 31 august 2016, iar nu cea corespunzătoare unei perioade de 20 de ani, astfel cum au invocat recurenții, cu referire la durata indicată în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu S.C. F. S.A. În plus, în legătură cu imobilul în litigiu, părțile s-au înțeles cu privire la un anume preț, 724.492.042 ROL, și asupra unei anumite modalități de plată, în 138 de rate lunare a câte 1.060.609 ROL fiecare pentru diferență, în raport de avansul achitat de promitenții cumpărători la data antecontractului, de 578.128.000 ROL. Ca atare, prelungirea perioadei de plată a ratelor până la 31 august 2021, dată care condiționează și perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în opinia recurenților, ar presupune fie un preț mai mare decât cel convenit, dacă se păstrează cuantumul unei rate, fie reducerea unei rate, corespunzător desfășurării plății pe o perioadă mai îndelungată și în limitele prețului inițial. Or, recurenții nu au făcut vorbire despre astfel de modificări ale convenției încheiate, care, în plus, ar fi trebuit și dovedite de cei care le afirmă, în condițiile art. 249 C. proc. civ. Recurenții au susținut și faptul că nu aveau la îndemână procedura falsului față de actul notarial în care s-a consemnat data de 31 august 2016, ceea ce este corect în condițiile în care menționarea datei respective este consecința declarațiilor părților, și nu a constatărilor personale ale notarului (art. 1173 din vechiul C. civ., iar nu art. 270 C. proc. civ., față de dispozițiile art. 26 alin. (1) din același cod de procedură, care menționează că puterea doveditoare a probelor preconstituite este reglementată de legea în vigoare la data producerii faptelor juridice care fac obiectul probațiunii). Cu toate acestea, în cuprinsul antecontractului, dar și în încheierea de legalizare a semnăturii, se menționează că părțile au citit, li s-a explicat și au înțeles conținutul actului, astfel încât orice pretinsă eroare materială în legătură cu data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, săvârșită de notar prin preluarea datei menționate greșit în actul de transmisiune a imobilului către pârâți de S.C. F., putea și trebuia să fie semnalată de recurenți. Aceștia erau persoanele cele mai în măsură să cunoască condițiile de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea amintită și eventualele erori strecurate în contract, în calitatea lor de cumpărători ai imobilului în discuție. Nu li se poate reproșa părților adverse că, fiindu-le încredințate actele originale care atestă dreptul de proprietate al recurenților și în care se consemnează o perioadă de 20 de ani de plată a ratelor din diferența de preț, dar, totodată, și data de 31 august 2016, ca moment de plată a ultimei rate, nu au realizat că data corectă a ultimei rate, care ar fi trebuit să influențeze și data perfectării vânzării imobilului între părțile litigante, ar fi trebuit să fie o alta decât cea indicată în actul din 2001, respectiv 31 august 2021. În egală măsură, nici notarului nu i se poate imputa o pretinsă eroare materială, prin preluarea datei de 31 august 2016, specificate în actul pus la dispoziție de recurenți, ca temei al dobândirii dreptului lor de proprietate asupra imobilului. În alți termeni, mai întâi trebuia clarificată, între părțile contractului nr. x/4 septembrie 2001, situația datei ultimei rate de preț, pentru ca, ulterior, să se pună problema îndreptării unor erori în antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat de notar în 21 februarie 2005, bazate pe pretinse erori din actul anterior. De asemenea, procedura îndreptării greșelilor materiale din actele notariale, astfel cum era reglementată în art. 53 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, în forma în vigoare la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, presupunea, printre altele, o cerere formulată de partea interesată, dar și acordul tuturor părților din actul îndreptat, sens în care trebuia ca acestea să fie legal citate. Recurenții nu au apelat la niciunul dintre demersurile amintite, nu au solicitat S.C. F. S.A. rectificarea contractului nr. x/1 septembrie 2001 cu privire la data ultimei rate de preț, nu au sesizat notarul, la data perfectării antecontractului, sau ulterior, cu o cerere de îndreptare, în sensul că data ultimei rate este 31 august 2021, și nu au obținut acordul intimaților privind modificarea derulării plății ratelor de preț din partea acestora și, implicit, a datei perfectării contractului de vânzare-cumpărare. În mod evident, în afara unei cereri de îndreptare adresate notarului în sensul celor susținute de recurenți, în care, cum s-a arătat, dispozițiile legale impuneau acordul tuturor părților actului notarial pentru realizarea îndreptării, un astfel de acord putea fi exprimat și în baza unui act adițional la antecontract, niciuna dintre aceste căi legale nefiind urmată de pârâți. În concluzie, voința reală comună a părților antecontractului în legătură cu data prezentării promitenților vânzători la notar, în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu în formă autentică, a fost interpretată de instanța de apel cu respectarea dispozițiilor art. 977 din vechiul C. civ., aceasta nefiind diferită în raport cu manifestarea de voință exprimată în antecontract. Obligația stipulată în sarcina promitenților vânzători este afectată, într-adevăr, de un termen, respectiv 31 august 2016, care însă s-a împlinit anterior demarării litigiului de față, inclusiv anterior notificărilor din 18 noiembrie 2016, adresate recurenților, prin intermediul B.E.J. H., prin care reclamanții i-au pus în întârziere în legătură cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, sens în care le-au acordat termen de executare a obligației la 5 decembrie 2016 și, avertizându-i că, în caz contrar, vor activa clauza penală. Obligația de transmitere a proprietății imobilului, prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, asumată de promitenții vânzători nu a fost îndeplinită. În raport de acest context al situației de fapt, astfel cum a fost stabilit de instanțele anterioare, nu se poate reține încălcarea dispozițiilor art. 1022-1023 din vechiul C. civ., întrucât perfectarea vânzării și, consecutiv, activarea clauzei penale, nu s-au solicitat de reclamanți prematur, mai înainte de împlinirea termenului stipulat în antecontract pentru îndeplinirea acestei obligații de către recurenți. Nici încălcarea dispozițiilor art. 1024 din același cod nu reprezintă o critică întemeiată, față de conținutul neechivoc al clauzei referitoare la termenul de perfectare a contractului, care este 31 august 2016, termen respectat de intimați în solicitarea de executare a obligației din partea recurenților. În aceste condiții, cum nu s-a pretins pârâților perfectarea actului de proprietate asupra imobilului anterior împlinirii termenului indicat în contract și care, conform regulii din 1024 C. civ., se consideră stipulat în favoarea debitorului, nu prezintă relevanță nici cine poate renunța la beneficiul termenului, și anume recurenții debitori ai obligației, care însă nu se află într-o asemenea situație. Subsecvent neîndeplinirii culpabile a obligației de către promitenții vânzători, devenite exigibile la 31 august 2016, reclamanții au activat clauza penală cu respectarea dispozițiilor art. 1066 C. civ., ceea ce conduce la concluzia că decizia instanței de apel, de confirmare a soluției de admitere a pretențiilor formulate prin acțiune, este corectă. Au mai susținut recurenții, în cadrul celui de-al doilea motiv de recurs, care însă va fi examinat în această etapă, deoarece se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., că despăgubirile bănești solicitate de reclamanți, derivând din clauza penală, constituie o obligație subsidiară celei de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, cu care pârâții sunt de acord. În acest sens, invocă art. 1073 C. civ. Nici această critică nu este întemeiată. Dispoziția legală enunțată relevă dreptul creditorului de a pretinde și de a obține de la debitor îndeplinirea exactă a prestației la care s-a obligat acesta din urmă, iar, în caz de neexecutare, totală sau parțială, sau de executare necorespunzătoare, creditorul are dreptul la despăgubiri. În alți termeni, art. 1073 C. civ. reglementează principiul executării obligațiilor în natura lor specifică, debitorul neputând înlocui acest obiect cu o altă prestație. Când executarea în natură nu mai este posibilă, creditorul va putea pretinde echivalentul prejudiciului încercat din această cauză, respectiv despăgubiri. Dispoziția legală evocată de recurenți trebuie coroborată cu art. 1075 C. civ., conform căruia orice obligație de a face sau a nu face se schimbă în dezdăunări, în caz de neexecutare din partea debitorului. În cazul obligațiilor de a face afectate de un termen, cum este și cazul obligației promitenților vânzători de a se prezenta la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare la 31 august 2016, daunele interese sunt debite din ziua în care debitorul a lăsat să treacă termenul fără a executa obligația asumată. Mai mult, pentru cazul particular al clauzei penale, dispozițiile art. 1068 C. civ. prevăd dreptul de opțiune al creditorului, în caz de neexecutare de către debitor a obligației principale devenite exigibilă, de a cere fie îndeplinirea obligației principale, fie clauza penală. Prin urmare, nu se poate reține că, pornind de la dispozițiile art. 1073 C. civ., în condițiile în care pârâții afirmă că sunt, și în prezent, de acord cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, intimații reclamanți, creditori ai obligației de perfectare a actului juridic, ar fi trebuit să formuleze un demers în acest sens, fără posibilitatea de a activa clauza penală. În concluzie, toate criticile de nelegalitate a deciziei recurate, subsumate motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., sunt neîntemeiate. b. Susținerile întemeiate pe depășirea limitelor de învestire de către instanța de apel, susceptibile de încadrare în art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., sunt, de asemenea, nefondate. Astfel, este real că pretențiile reclamanților din cererea de chemare în judecată se fundamentează pe clauza penală, care vizează neîndeplinirea obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare de către pârâți, iar celelalte obligații stabilite prin antecontract, în sarcina lor (garanția contra evicțiunii, neefectuarea de acte sau fapte care să diminueze sau să anihileze valoarea imobilului), sunt stipulate în mod distinct, în conținutul unor clauze separate, ceea ce ar crea aparența că obligațiile recurenților nu au legătură între ele. Cu toate acestea, trebuie observat că, clauza penală, care reprezintă, în condițiile art. 1066 C. civ., o evaluare anticipată a prejudiciului, în caz de neexecutare a obligațiilor principale asumate de părți, se fundamentează tocmai pe răspunderea civilă contractuală, care implică, printre altele, analiza elementului de vinovăție a părții din convenție care nu și-a executat obligația, raportat la dispozițiile art. 1082 C. civ., text de lege avut în vedere, în mod corect, de către Curtea de Apel în soluționarea căii de atac. Or, cauza principală pentru care pârâții nu s-au prezentat la notar în vederea perfectării actului de transfer al proprietății imobilului către reclamanți și nici nu o pot face derivă tocmai din neîndeplinirea obligației de a se abține de la săvârșirea unor acte sau fapte juridice de natură să ducă la micșorarea valorii bunului sau chiar ieșirea lui din patrimoniul promitenților vânzători, cu consecința imposibilității executării obligației principale asumate prin antecontract. Prin urmare, obligațiile sunt interdependente între ele, în mod corect și cu respectarea limitelor de învestire, instanța de apel examinând impactul pe care l-au avut acțiunile pârâților, cu referire și la decizia definitivă nr. 27/20 septembrie 2018 a Tribunalului Călărași, secția civilă, din perspectiva prezumției de vinovăție în neexecutarea obligației de a se prezenta la notar, pentru realizarea transmisiunii proprietății imobilului, reglementată de art. 1082 C. civ., prezumție pe care Curtea a considerat-o ca fiind nerăsturnată de către aceste părți. Nu se poate reține, astfel cum susțin recurenții, că s-ar fi schimbat, în apel, obiectul dedus judecății în primă instanță, cu încălcarea, deci, a art. 478 alin. (3) C. proc. civ., instanța de prim control judiciar raportându-se la pretențiile formulate de intimații reclamanți, derivate din clauza penală, respectând, astfel, și cauza acțiunii. Nu în ultimul rând, contrar celor afirmate în recurs, în cererea de chemare în judecată și în fazele procesuale ulterioare, prin întâmpinările formulate, reclamanții au făcut permanent referire la executarea silită inițiată și finalizată asupra imobilului din prezentul litigiu, astfel încât conexiunea între imposibilitatea executării obligației de a încheiere a contractului de vânzare-cumpărare din partea promitenților vânzători, ca fundament al activării clauzei penale, și neexecutarea celorlalte obligații stipulate în antecontract, în sarcina acestora, nu poate fi pusă la îndoială, nefiind depășite, nici sub acest aspect, limitele de învestire. O ultimă susținere, în evidențierea lipsei legăturii obligațiilor stabilite prin alte clauze cu clauza penală și cu obiectul cererii de chemare în judecată, se referă la calificarea dată de recurenți acestor obligații, ca fiind afectate de condiție, iar nu de termen, ca modalitate a actului civil. Pe lângă împrejurarea că stabilirea naturii obligației nu are legătură cu obiectul cererii de chemare în judecată, ci, eventual, cu soluția ce urmează a se pronunța de instanță în speța dedusă judecății, afirmația este și incorectă. Este evident că, de regulă, garanția vânzătorului contra evicțiunii operează de la momentul transferului proprietății către cumpărător. Nimic nu împiedică însă părțile unei promisiuni de vânzare-cumpărare, la rândul său, act juridic cu valoare obligatorie pentru acestea, conform art. 969 C. civ., să realizeze un acord de voință privind drepturi și obligații care ar decurge din contractul ce urmează să se perfecteze, chiar anterior încheierii lui. Aceasta este și ipoteza speței, clauza care vizează asumarea obligației promitenților vânzători de a nu încheia, până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, niciun înscris, alt antecontract, alte acte sau fapte cu privire la imobilul în litigiu fiind activă de la momentul antecontractului din 21 februarie 2005. Reprezintă, deci, o obligație pură și simplă, iar nu afectată de modalitatea condiției, în sensul art. 1004 C. civ., obligația pârâților vizând tocmai perioada cuprinsă între încheierea antecontractului și perfectarea contractului de vânzare-cumpărare și nefiind condiționată de încheierea acestui din urmă act juridic. Prin urmare, conduita recurenților din perspectiva respectării acestei obligații a fost corect examinată de Curte, în analiza elementului de vinovăție, condiție a răspunderii contractuale ce stă la baza activării clauzei penale. Pentru toate aceste considerente, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâți, nefiind întrunite cerințele motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 din același cod. Conform art. 494 cu referire la art. 453 alin. (1) C. proc. civ., îi va obliga pe recurenți, ca părți căzute în pretenții, la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 2.388 RON către intimatul reclamant A. și în sumă de 2.389 RON către intimata reclamantă B., reprezentând onorarii de avocat, potrivit înscrisurilor de la dosar recurs. PENTRU ACESTE MOTIVE,