ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 732/2019

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin Decizia nr. 351/A din 22 martie 2018, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelurile declarate de apelantul-pârât Municipiul București prin Primarul General, și Parchetul de pe lângă Tribunalul București împotriva Sentinței civile nr. 1946 din 8 noiembrie 2012, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă.

A schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei la suma de 282.310 RON.

A obligat pe intimata-reclamantă la plata către apelantul-pârât Municipiul București, prin Primarul General, a sumei de 1873 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că limitele soluționării apelurilor în rejudecare sunt trasate de cele stabilite prin Decizia nr. 905 din 14 aprilie 2016 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă în ciclul procesual anterior.

Înalta Curte a stabilit că evaluarea imobilului expropriat trebuie să se facă potrivit criteriilor legale stabilite de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (în raport cu prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială) și a reținut că actele de vânzare-cumpărare pe care s-au întemeiat constatările experților care au efectuat raportul de expertiză în apel în primul ciclu procesual nu îndeplinesc aceste cerințe, deoarece caracteristicile terenurilor analizate sunt diferite de ale celui expropriat.

De asemenea, în privința momentului la care trebuie stabilită valoarea despăgubirilor, Înalta Curte a reținut că evaluarea trebuie să se facă în raport cu data transferului dreptului de proprietate și nu cu data efectuării raportului de expertiză, față de cele stabilite prin Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015.

Critica pârâtului Municipiul București, prin Primar General, ce vizează determinarea cuantumului despăgubirilor raportat la valorile cuprinse în grila notarilor publici a fost considerată ca fiind nefondată prin decizia de casare, cele statuate de instanța de recurs sub acest aspect intrând în puterea lucrului judecat.

În raport cu dispozițiile deciziei de casare referitoare la suplimentarea probatoriului pe aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor, în rejudecare, Curtea a dispus efectuarea probei cu expertiză evaluatoare având ca obiectiv stabilirea valorii despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru imobilul expropriat (teren în suprafață de 106 mp situat în București, șos. x, sector 2) prin raportare la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel expropriat consemnate în contracte de vânzare-cumpărare încheiate în proximitatea datei exproprierii, 3 februarie 2011 (data consemnării despăgubirilor), reținând că din eroare, în decizia de casare s-a consemnat această dată ca fiind 7 decembrie 2010.

De asemenea, Curtea, din oficiu, a dispus efectuarea unor adrese către DITL și OCPI pentru a se comunica, în măsura în care există, copii de pe contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile similare celui în litigiu încheiate în perioada anilor 2010 - 2011.

Prin raportul de expertiză, în opinie majoritară, s-a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat de 106 mp la data exproprierii - 3 februarie 2011, la suma de 282.310 RON (66.256 euro, echivalent 625 euro/mp). Conform opiniei separate, valoarea imobilului este 34.238 euro (323 euro/mp).

Având în vedere că experții întruniți în comisie nu au avut un punct de vedere comun, Curtea a analizat care dintre cele două valori propuse respectă dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, și a apreciat că valoarea stabilită de experții ce au formulat opinia majoritară respectă exigențele prevăzute de acest text legal.

Experții au selecționat drept comparabilă contractul de vânzare-cumpărare fără număr din data de 21 noiembrie 2011, aplicând corecțiile corespunzătoare în raport cu data încheierii contractului (10%) cu amplasamentul imobilului (20%) cu elementul de comparație utilizare, indicatori urbanistici (20%) și cu accesul la strada principală (10%).

În privința condițiilor de piață, experții au arătat că pentru comparabila avută în vedere s-a aplicat o corecție negativă, deoarece data tranzacției indică o piață în creștere față de data evaluării. De asemenea, s-a aplicat o ajustare negativă comparabilei pentru localizare, deoarece este amplasată mai favorabil decât comparabila subiect, pe Calea x, aproape de intersecția cu șos. Pipera și str. x.

S-a aplicat o corecție negativă comparabilei pentru elementul de comparație "utilizare, indicatori urbanistici" pentru faptul că pe teren a fost construit un mall, iar pentru terenurile învecinate au fost construite clădiri de birouri de peste 20 de etaje, iar în privința accesului s-a aplicat o corecție negativă comparabilei deoarece are acces la două străzi principale.

Conform opiniei separate a expertului A., valoarea imobilului este de 323 euro/mp. În motivarea acestei opinii s-a arătat că în urma înlăturării contractului nr. x/2011, dintre contractele rămase în analiză, respectiv nr. x/29 iulie 2010 și nr. x/29 noiembrie 2011, se alege din grila de comparație cuprinsă în opinia separată, conform prevederilor standardelor de evaluare ANEVAR, valoarea corectată a comparabilei reprezentate de contractul nr. x/29 iulie 2010, respectiv 322,63 euro/mp (rotund 323 euro/mp), aceasta având corecția brută minimă. Expertul a mai arătat că potrivit standardelor de evaluare nu pot fi avute în vedere la alegerea valorii finale informații de piață sau tranzacții efectuate după data de raportare a evaluării - în speță contractul nr. x/21.11.2011. Curtea a constatat că acest din urmă contract reprezintă în realitate contractul denumit f.n din 21 noiembrie 2011 încheiat între B. SRL și C. SRL cu privire la terenul în suprafață de 5.225 mp situat în București, Calea x D, avut în vedere drept comparabilă în cadrul opiniei majoritare.

Acest contract a fost înlăturat în mod greșit de la analiză de expertul în opinie minoritară cu ocazia refacerii raportului de expertiză, argumentul în sensul că este ulterior datei transferului de proprietate fiind contrazis de însăși opinia inițială a expertului care a apreciat că respectivul contract poate fi selectat drept comparabilă și a aplicat o corecție corespunzătoare în raport cu data încheierii acestuia. Or, aceasta era abordarea corectă în analiza comparativă a imobilelor, esențial fiind faptul că cele două imobile aveau caracteristici similare, fiind încheiate la date apropiate (la distanță de câteva luni), rolul ajustărilor efectuate în urma aplicării indicilor de corecție fiind tocmai acela de a aduce la un numitor comun valoarea imobilelor supuse analizei, în condițiile în care raportarea se face la imobile similare, fiind dificil a se identifica imobile identice drept elemente de comparație.

În ceea ce privește contractul de vânzare-cumpărare nr. x/29 iulie 2010 avut în vedere în opinia minoritară, Curtea a constatat că expertul care a formulat opinia minoritară nu a explicat în urma refacerii calcului ce corecții a aplicat pentru stabilirea valorii reținute, de 322,63 euro/mp (rotund 323 euro/mp). Curtea a constatat că acest contract a avut ca obiect terenul în suprafață de 32.358, situat în str. x, împreună cu construcțiile nefinalizate edificate pe acesta în baza autorizației de construire nr. x/2008, astfel că această comparabilă nu vizează un teren similar celui în litigiu (liber de construcții).

Având în vedere că valoarea stabilită conform opiniei majoritare a experților (282.310 RON) este mai mare decât suma stabilită prin Hotărârea nr. 11 din 7 decembrie 2010 contestată de reclamantă (20.416 RON), dar mai mică decât cea acordată de prima instanță prin sentința apelată (296.767 RON), în temeiul art. 296 C. proc. civ. Curtea a admis apelurile declarate de apelantul-pârât Municipiul București prin Primarul General și de apelantul Parchetul de pe lângă Tribunalul București, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei la suma de 282.310 RON.

2.1. Motive

Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a declarat recurs, întemeiat în drept pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critica vizând următoarele aspecte:

Instanța a omologat raportul de expertiză în opinie majoritară, fundamentat pe o singură comparabilă, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 21 octombrie 2011. Din raportul de expertiză refăcut, rezultă că experții au păstrat aceeași grilă de comparație, din care au eliminat comparabila nr. 1, reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 și au stabilit prețul în funcție de comparabila nr. 2 reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare din 21 octombrie 2011, f.n.

În mod greșit instanța a înlăturat opinia separată a expertului, pentru că din raportul de expertiză rezultă că expertul nu a înlăturat de la analiză contractul nr. x/2011, ci numai contractul nr. x/2011, așa cum a solicitat instanța.

Expertul în opinie minoritară nu a refăcut calculul, ci doar a înlăturat din grila de comparație contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011, stabilind valoarea în raport cu comparabila nr. 1.

Explicația instanței, în sensul că prima comparabilă - contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 - este ulterioară datei de referință - februarie 2011 nu mai poate prezenta importanță, din moment ce regula privind corecția cea mai mică a fost în mod corect aplicată;

În cauză, rejudecarea apelului a avut loc ca urmare a admiterii recursurilor declarate de pârât și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București. Reclamanții au fost mulțumiți cu cuantumul despăgubirii astfel cum a fost stabilit de instanța de apel în primul ciclu procesual, respectiv suma de 270.122 RON.

2.2. Analiza recursului

Astfel, faptul că, în opinia recurentului, expertul A. a analizat mai multe comparabile decât experții care au avut opina majoritară - deși, într-un paragraf ulterior, recurentul susține că expertul nu a refăcut calculul, ci doar a înlăturat din grila de comparație contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011, stabilind valoarea în raport cu comparabila nr. 1, reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2010; faptul că instanța ar fi apreciat greșit că expertul A. nu a explicat, în urma refacerii calculului, ce corecții a aplicat pentru stabilirea valorii de 323 euro/mp, deși expertul a explicat corecțiile aplicabile comparabilelor, așa cum rezultă din raportul de expertiză inițial, iar în urma înlăturării de la analiză a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2011, valoarea a fost estimată în raport cu comparabila nr. 1; faptul că experții în opinie majoritară au eliminat comparabila nr. 1 reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011 și au stabilit prețul în funcție de comparabila nr. 2 reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare f.n. din 21 octombrie 2011 sunt chestiuni care vizează în realitate temeinica hotărârii, decurgând din omologarea unui raport de expertiză, deci decurgând din aprecierea probatoriului administrat în cauză.

În același context, nu poate fi primită nici critica în sensul că instanța a omologat raportul de expertiză în opina majoritară, în condițiile în care a fost avut în vedere prețul unui singur contract de vânzare-cumpărare. În încheierea întocmită pentru termenul din 27 octombrie 2016 s-a reținut solicitarea reprezentantului Parchetului de reluare a demersurilor în vederea depunerii la dosar a unor comparabile raportate la data consemnării despăgubirilor, precum și, față de solicitarea apelantului pârât municipiul București, prin primarul general, dispoziția instanței de emitere a unor adrese către DITL și OCPI pentru a se comunica, în măsura în care există, copii de pe contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile similare celui în litigiu, categoria intravilan, încheiate în perioada anilor 2010 - 2011. Urmare a acestei adrese, DITL sector 1 a depus la dosar contractele de vânzare-cumpărare nr. x/2010 și y/2011.

În considerentele deciziei din apel s-a arătat de ce nu a fost omologat raportul de expertiză în opinia minoritară - care, de altfel, a selectat drept comparabilă tot un singur contract de vânzare-cumpărare, respectiv nr. 4565/2010 - fiind considerată corectă abordarea din opinia majoritară în sensul că imobilul în litigiu și cel din contractul de vânzare-cumpărare reținut de cei doi experți aveau caracteristici similare, fiind încheiate la date apropiate (la distanță de câteva luni), rolul ajustărilor efectuate în urma aplicării indicilor de corecție fiind tocmai acela de a aduce la un numitor comun valoarea imobilelor supuse analizei, în condițiile în care raportarea se face la imobile similare, fiind dificil a se identifica imobile identice drept elemente de comparație. Pe de altă parte, s-a motivat de ce s-a considerat că expertul în opinie minoritară a înlăturat în mod greșit de la analiză contractul de vânzare-cumpărare nr. x/2011, avut în vedere drept comparabilă în cadrul opiniei majoritare.

În consecință, nu se poate reproșa instanței că a pronunțat o hotărâre prin care a omologat un raport de expertiză ce s-a întemeiat pe un singur contract de vânzare-cumpărare, în urma demersurilor întreprinse de instanță fiind depus un singur contract care să fi putut fi reținut prin raportare la cerințele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. În fond, nimic nu s-a opus ca apelantul pârât să administreze această probă și să depună la dosar cât mai multe contracte de vânzare-cumpărare care să poată fi reținute de experți.

Având în vedere cele mai sus arătate, criticile formulate nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Deși recurentul și-a întemeiat în drept acest motiv de recurs pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că, fiind vorba despre nesocotirea unor dispoziții procedurale, în realitate critica trebuie încadrată în prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., în raport cu care va fi analizată în continuare:

În condițiile art. 315 alin. (4) C. proc. civ., la judecarea recursului, precum și la rejudecarea procesului după casarea hotărârii de către instanța de recurs, dispozițiile art. 296 C. proc. civ. sunt aplicabile în mod corespunzător. Iar conform art. 296 teza a II-a C. proc. civ., apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată.

În respectarea principiului non reformatio in prejus, dacă este exercitat un singur apel, hotărârea atacată poate fi schimbată numai în favoarea părții care a declarat apelul. Prin instituirea acestui principiu, se urmărește să se evite ca partea interesată să renunțe la atacarea hotărârii, deși aceasta este nelegală sau netemeinică, cunoscând că există riscul de a i se înrăutăți situația juridică.

Art. 315 alin. (4) C. proc. civ. este incident în cauză, instanța care a pronunțat Decizia nr. 351/A din 22 martie 2018 fiind învestită după casarea cu trimitere spre rejudecare.

Din finalul considerentelor acestei hotărâri rezultă că instanța a urmărit respectarea cerinței înscrise în art. 296 C. proc. civ., dar s-a raportat în mod eronat la Sentința apelată nr. 1946/8 noiembrie 2012 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, iar nu la Decizia nr. 600 A din 8 decembrie 2015, pronunțată în apel în primul ciclu procesual. Prin această decizie instanța a admis apelurile declarate de către pârât și Ministerul Public, a schimbat în parte sentința sus-menționată și a stabilit că valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei este în cuantum de 270.122 RON.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs numai pârâtul municipiul București și Ministerul Public, iar prin Decizia nr. 905 din 14 aprilie 2016, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile și a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare. În aceste condiții, în etapa rejudecării apelurilor exercitate doar de pârât și de Ministerul Public nu putea fi acordată reclamantei o sumă de bani mai mare decât cea stabilită dacă nu erau declarate recursurile.

Cum în analiza respectării sau nu a prevederilor art. 315 alin. (4) C. proc. civ. este verificată însăși hotărârea a cărei casare este urmată de rejudecare, iar nu o altă hotărâre pronunțată pe parcursul procesului, Înalta Curte constată că, prin raportare la prima hotărâre de fond - pe care reclamanta nici nu a atacat-o -, instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, dată cu nesocotirea textului menționat.

Prin urmare, în temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ., recursul va fi admis și hotărârea va fi casată în sensul reținut prin dispozitiv.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul formulat de recurentul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva Deciziei nr. 351/A din 22 martie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează, în parte, decizia recurată și stabilește valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei SC D. SRL pentru imobilul expropriat în suprafață de 106 mp situat în București, șoseaua x, număr cadastral x la suma de 270.122 RON.

Păstrează celelalte dispoziții ale deciziei.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 4 aprilie 2019.

Procesat de GGC - CL