ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2147/2019

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 523/17.11.2017, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. x/2014, s-a respins excepția perimării invocată de către pârâți.

S-a admis în parte acțiunea civilă precizată formulată de către reclamanții A. și B., împotriva paraților C., D., E. și F. și, în consecință:

S-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de 21.03.2008, modificat prin actul adițional din data de 23.06.2008, referitor la imobilul casă și teren înscris în CF nr. x Florești, provenit din CF vechi nr. x Florești, nr. cadastral x și y cu consecința restituirii către reclamanți a sumei de 78.000 Euro, achitată acestora cu titlu de avans preț.

Pârâții au fost obligați la plata către reclamanți a sumei de 53.389 RON, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații și îmbunătățiri aduse imobilului.

S-a dispus instituirea în favoarea reclamanților a unui drept de retenție asupra imobilului casă și teren înscris în CF nr. x Florești, provenit din CF vechi nr. x Florești, nr. cad. x și y, până la plata de către pârâți a sumelor mai sus-arătate.

Pârâții au fost obligați la plata către reclamanți a sumei de 4.752 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale, și să achite în favoarea Statului Român suma de 6.206,52 RON, de care au beneficiat reclamanții ca urmare a scutirii acestora de la plata taxei judiciare de timbru, proporțional cu pretențiile admise. S-a dispus ca la momentul rămânerii definitive să se verifice incidența art. 50

2

din O.U.G. nr. 80/2013, în privința diferenței de taxă judiciară de timbru de 139,22 RON, aferentă pretențiilor respinse.

Prin decizia civilă nr. 73/A/25.04.2018, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă a admis apelul declarat de pârâți, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că, a respins ca neîntemeiată acțiunea promovată de reclamanți în întregime. A menținut dispoziția din sentință referitoare la respingerea excepției prescripției, a înlăturat din sentință dispoziția referitoare la obligarea pârâților la achitarea către Stat a sumei de 6.206,52 RON și a obligat reclamanții să plătească pârâților suma 3.000 RON cheltuieli de judecată în fond și 3.000 RON, în apel.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut că reclamanții au investit instanța cu o acțiune având ca obiect rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de 21.03.2008, modificat prin actul adițional din data de 23.06.2008 și repunerii părților în situația anterioară, prin obligarea pârâților să le restituie reclamanților suma de 78.000 de Euro, achitată cu titlu de avans preț.

De asemenea, reclamanții au solicitat obligarea pârâților la plata contravalorii lucrărilor de reparații și îmbunătățiri aduse imobilului, cu stabilirea unui drept de retenție în favoarea reclamanților, până la plata acestor sume.

Petitul principal al cererii introductive de instanță, scopul urmărit de reclamanți prin promovarea acestui demers judiciar, îl constituie rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții la data de 21.03.2008, modificat prin actul adițional din data de 23.06.2008.

Întrucât, atât antecontractul de vânzare-cumpărare, cât și actul adițional la acest antecontract, au fost încheiate în anul 2008, în cauză se aplică dispozițiile C. civ. 1864, așa cum dispune art. 6 alin. (2) C. civ. 2009, respectiv, art. 3 din Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.

În raport de dispozițiile art. 1020, art. 1021 C. civ. 1864, rezoluțiunea este una judiciară. Rezoluțiunea va putea fi pronunțată de instanța de judecată dacă sunt întrunite următoarele condiții cumulative: una din părți să nu-și fi executat obligațiile sale (nefăcând distincție între neexecutarea totală și parțială dacă partea din obligație neexecutată poate fi considerată esențială la încheierea contractului); neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege; partea care solicită rezoluțiunea să-și fi îndeplinit propriile obligații contractuale asumate, în condițiile și termenele stipulate în contract.

De esența instituției rezoluțiuni este neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale, obligații care, pentru a justifica recurgerea la rezoluțiune, trebuie să fie expres, clar și neîndoielnic stipulate în contractul a cărui rezoluțiune se solicită, pentru că, dacă aceste obligații nu sunt expres reglementate în contract, iar părțile nu și le-au asumat în deplină cunoștință de cauză prin semnarea contractului, instanței de judecată îi este imposibil să stabilească dacă a avut sau nu loc o neexecutare culpabilă a vreunei obligații contractuale.

În cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 21.03.2008, antecontract redactat de avocat, certificat prin încheierea de certificare nr. 1/21.03.2008, nu au fost stabilite niciun fel de obligații clare, exprese și neîndoielnice în sarcina pârâților apelanți, astfel încât, să se poată aprecia asupra modalității în care pârâții apelanți și-au executat sau nu aceste obligații contractuale.

Prin acest antecontract de vânzare-cumpărare, încheiat între pârâți, în calitate de promitenți vânzători și reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, s-a prevăzut că promitenții vânzători se obligă să vândă promitenților cumpărători dreptul de uzufruct viager și nuda proprietate asupra imobilului situat în localitatea Florești, str. x, apartament 2, compus din parter - cameră, bucătărie, baie, hol, casa scării și terasă; mansardă - 3 dormitoare, baie, hol, casa scării, balcon și teren în suprafață de 167 mp.

S-a prevăzut că "prețul de vânzare-cumpărare stabilit de comun acord este de 115.000 Euro, preț ce se va achita în felul următor: azi data semnării prezentului contract s-a achitat suma de 10.800 Euro, cu titlu de arvună, urmând ca restul de preț să se achite în felul următor: până la data de 28.03.2008 se va achita suma de 44.200 Euro, iar restul de preț de 60.000 Euro se va achita până la data de 23.06.2008, dată la care se va încheia și contractul în formă autentică".

Promitenții vânzători și-au asumat în mod expres obligația de a-și da "tot concursul la intabularea imobilului pe numele promitenților cumpărători, garantându-i pe aceștia de orice evicțiune totală sau parțială". La rândul lor, promitenții cumpărători s-au obligat "să cumpere imobilul descris mai sus cu prețul și în condițiile arătate".

La data de 23.06.2008 s-a încheiat actul adițional la acest antecontract de vânzare-cumpărare, prin care părțile "au convenit de comun acord ca restul de preț de 60.000 de Euro să se achite până la data de 01.08.2008, dată la care se va încheia și contractul în formă autentică".

Prin motivele expuse în susținerea cererii introductive de instanță, reclamanții au solicitat rezoluțiunea acestui antecontract de vânzare-cumpărare pe motiv că, potrivit celor convenite și promise de vânzători la semnarea convenției, precum și obligațiilor legale pe care constructorii proprietari le au în mod obișnuit, acestora le revenea sarcina de a realiza o serie de ample și costisitoare lucrări pe care, în cele din urmă, nu le-au mai executat. Față de această împrejurare și de refuzul constant al pârâților de a-și mai duce la îndeplinire cele asumate la semnarea antecontractului, reclamanți susșin că au fost nevoiți să execute pe cheltuiala lor aceste lucrări pentru a crea, condiții minime de trai în imobilul a cărei posesie fusese predată încă din anul 2008.

În acest context, au arătat că era sarcina pârâților de a pava cu dale și de a face practicabil drumul de servitute, obligație pe care aceștia nu și-au mai dus-o la îndeplinire. Tot astfel, pârâții nu au realizat poarta principală de acces la triplex (fiecare dintre cele trei familii fiind nevoită să suporte câte 500 Euro pentru realizarea ei), iar acoperișul de la mansarda a fost lăsat de aceștia neterminat, fapt ce a provocat infiltrații și serioase stricăciuni în urma unor ploi mai substanțiale și care a reclamat lucrări de cca. 2.000 Euro. Balconul ce trebuia finisat de pârâți a fost lăsat, în cele din urmă, pe jumătate nevopsit cu vopsea decorativă de exterior, pârâții nemaidorind în cele din urma să își îndeplinească nici această îndatorire.

Totodată, reclamanții au susținut că pârâții și-au nesocotit obligațiile contractuale și legale referitoare la partea de instalații, fapt ce a pus în pericol inclusiv sănătatea și integritate membrilor familiei, fiind necesară refacerea întregii instalații de încălzire, întrucât cea existentă nu era utilizabilă, fiind executată necorespunzător. Au pretins că și fosa septică a fost realizată necorespunzător, afectând structura de rezistență a casei, iar scurgerea de la baia de jos era înfundată și nu era executată legătura cu exteriorul, astfel încât a trebuit realizată din nou lucrarea în regie proprie.

Pârâții au executat nelegal și în regie proprie toate lucrările de branșare la rețeaua de gaz, în absența oricărei documentații necesare, reclamanții fiind cei care au întocmit ulterior documentația pentru racordarea centralei termice la rețeaua de gaz.

În ceea ce privește racordarea imobilului la rețeaua de apă și canalizare, nu ar fi existat niciun contract de prestări servicii cu Compania de Apa Someșul S.A. la momentul predării imobilului, întrucât pârâții se racordaseră ilegal și nu exista nicio documentație depusă la această instituție, deși apa curgea la robinet, reclamanții fiind nevoiți să întocmească documentația necesară avizării de către Compania de Apa Someș pentru a intra în legalitate, suportând și costul apei consumate anterior cumpărării.

Reclamanții au considerat că nu se justifică plata restului de preț al vânzării, dar încercările de negociere ale părților nu s-au finalizat cu o înțelegere amiabilă.

Curtea de Apel a apreciat că motivele invocate de către reclamanți în motivarea cererii de chemare în judecată și reiterate exhaustiv în întâmpinarea depusă în apel constituie mai degrabă motive pentru dovedirea unei acțiuni în răspundere pentru vicii ascunse ale imobilului, iar nu motive de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare, și că împrejurările de fapt și de drept în care au fost emise avizele necesare pentru emiterea autorizației de construire a imobilului, ori timpul în care această construcție a fost edificată, țin de eventuala latură de contencios administrativ a speței, putând fi invocate și valorificate doar într-un litigiu de contencios administrativ.

S-a considerat că reclamanții le impută pârâților neexecutarea unor obligații care nu au fost stipulate în antecontractul încheiat între părți, care nu au fost în nici un fel menționate ori amintite în antecontract, nici măcar la modul tangențial sau superficial și pe care părțile contractante nu le-au avut în vedere la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, Curtea de Apel a reținut că nu se poate verifica în mod real și legal îndeplinirea sau nu în cauză a condițiilor rezoluțiuni, pentru simplul fapt că în antecontract nu au fost stabilite în mod expres niciun fel de obligații în sarcina pârâților, neputându-se, deci, cenzura eventuala neexecutare a unor obligații inexistente.

Este știut faptul că, potrivit art. 969 C. civ., care consacră principiul forței obligatorii a contractului, părțile contractante sunt ținute să execute întocmai, una față de cealaltă, obligațiile la care s-au îndatorat, obligații contractuale care trebuie să fie executate întotdeauna cu bună credință.

Însă, pentru ca principiul forței obligatorii a contractului să fie operant, este absolut necesar ca obligațiile fiecăreia dintre părțile contractante să fie expres stipulate și reglementate în cuprinsul contractului.

Art. 973 vechiul C. civ., care constituie reglementarea legală a principiului relativității efectelor contractului, prevede în mod expres "convențiile nu au efect decât între părțile contractante".

Principiul relativității efectelor contractului rezultă indirect, pe cale de interpretare, din principiul forței obligatorii a contractului, consacrat în art. 969 C. civ., conform căruia, "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante".

Potrivit principiului relativității efectelor contractului, un contract valabil încheiat produce efecte numai între părțile contractante, în sensul că, el nu poate da naștere la obligații și la drepturi în sarcina și, respectiv, în favoarea altor persoane (decât părțile contractante).

Pe cale de consecință, nimeni nu poate deveni creditor sau debitor al unor obligații contractuale dintr-un contract la a cărui încheiere nu și-a dat consimțământul și pe care nu l-a încheiat.

Curtea de Apel a constatat că, pentru a-și dovedi solicitarea de rezoluțiune, respectiv, pentru a dovedi că pârâții nu și-au îndeplinit culpabil obligațiile din antecontractul de vânzare-cumpărare din 21.03.2008, reclamanții s-au prevalat, cu încălcarea vădită forței obligatorii a contractelor și relativității efectelor sa prevăzute de art. 969 973 C. civ., de actul de dezmembrare, contract de vânzare-cumpărare și act de partaj voluntar, încheiat între vânzătorii copartajanți G., H., C., D., E. și F. și cumpărătoarea I., autentificat sub nr. x/22.11.2007, contract prin care numita I. a cumpărat apartamentul nr. x din str. x. În acest contract, au fost menționate extrem de laborios și amănunțit toate obligațiile părților contractante, inclusiv obligațiile pe care vânzătorii și le-au asumat față de cumpărătoarea I..

Însă, pârâții din prezenta cauză și-au asumat în mod expres aceste obligații contractuale doar în raport de cocontractanta I., și doar prin semnarea actului de dezmembrare, contract de vânzare-cumpărare și act de partaj voluntar autentificat sub nr. x/22.11.2007, astfel încât, eventuala neîndeplinire sau îndeplinire defectuoasă a acestor obligații de către pârâți poate fi invocată doar ca temei al acestui act sau a unei eventuale acțiuni în despăgubiri doar de către cocontractanta I., nu și de către reclamanții din prezenta cauză, date fiind dispozițiile art. 973 C. civ. coroborat cu art. 969 C. civ.

Prin urmare, reclamanții din prezenta cauză nu pot solicita rezoluțiunea antecontractului din 21.03.2008, invocând ca temei al rezoluțiunii acestui antecontract, neîndeplinirea de către pârâți a obligațiilor contractuale pe care și le-au asumat în mod expres prin "actul de dezmembrare, contract de vânzare-cumpărare și act de partaj voluntar", autentificat sub nr. x/22.11.2007, încheiat cu numita I..

Curtea de Apel a considerat că reclamanții nu se pot prevala nici de dispozițiile art. 977 C. civ., conform cărora, interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literar al termenilor, coroborat cu art. 982, art. 978, art. 979, art. 980, art. 983, art. 985 C. civ., pentru simplul motiv că în antecontractul a cărei rezoluțiune se solicită nu au fost stipulate niciun fel de clauze contractuale prin care să se reglementeze în concret ce obligații le revin pârâților. Art. 984 C. civ. precizează că oricât de generali ar fi termenii contractului, aceasta are ca obiect numai prestațiile la care părțile s-au obligat.

Or, prin antecontractul a cărei rezoluțiune se solicită, pârâții, în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă promitenților cumpărători dreptul de uzufruct viager și nuda proprietate asupra imobilului, iar reclamanții de azi, în calitate de promitenți cumpărători s-au obligat să achite prețul de vânzare conform stipulațiilor exprese menționate în antecontract. Prin urmare, acestea sunt clauzele exprese stipulate în antecontractul a cărui rezoluțiune se solicită, chiar dacă sunt formulate cu caracter general și doar de aceste obligații sunt ținute părțile contractante.

Pe de altă parte, în acord cu dispozițiile art. 981 C. civ., "clauzele obișnuite într-un contract se subînțeleg, deși nu sunt exprese într-însul". Într-un contract de vânzare-cumpărare clauzele obișnuite sunt cele referitoare la obligațiile vânzătorului și la obligațiile cumpărătorului. Niciuna dintre obligațiile obișnuite și subînțelese într-un contract de vânzare-cumpărare nu se referă la obligațiile - pretins neexecutate de către pârâți - la care fac referire reclamanții în motivarea cererii de chemare în judecată.

Reclamanții au susținut că pârâții sunt în culpă pentru imposibilitatea de încheiere în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, dat fiind că în cartea funciară a imobilului s-a notat urmărirea silită imobiliară din dosar execuțional nr. x/2014 și că această notare face imposibilă perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică. Curtea de Apel a înlăturat aceste argumente, constatând că notare s-a făcut în CF doar la data de 03.11.2014, dată până la care, dacă ar fi dorit, reclamanții aveau posibilitatea să-i someze pe pârâți și să le pretindă încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. De la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, 21 martie 2008 și până la momentul la care s-a făcut această notare în cartea funciară, x noiembrie 2014, reclamanții nu au încercat nici măcar o singură dată să-i notifice pe pârâți cu intenția expresă de a-i provoca la încheierea contractului în formă autentică și nici în cursul judecății nu au prezentat o dovadă certă, eventual un extras de cont, prin care să probeze în mod incontestabil că dispun de diferența de preț pe care mai trebuie să o achite, în sumă de 37.000 de Euro.

Totodată, Curtea de Apel a considerat că nu li se poate imputa pârâților faptul că până la momentul promovării prezentei cereri de chemare în judecată, nu au avut ei înșiși inițiativa perfectării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, câtă vreme, nefiind achitat integral de către reclamanți prețul stipulat în antecontract, până la termenul convenit în actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, adică până la data de 01 august 2008, pârâții se puteau prevala de excepția de neexecutare a contractului de către reclamanți.

În ceea ce privește susținerea reclamanților, în sensul că pârâții sunt în culpă pentru faptul că imobilul ar fi fost amplasat pe conducta magistrală de apă și că, din această cauză, racordarea la utilități ar fi întâmpinat dificultăți, Curtea a constatat că aceasta excede obiectului cauzei, în condițiile în care culpa pentru emiterea autorizației de construire pentru acest amplasament aparține instituțiilor abilitate prin Legea nr. 50/1991 și Companiei de Apă Someș-Tisa, care a emis avizul necesar și prealabil emiterii autorizației de construire. În antecontractul dintre părți nu s-a stipulat niciun fel de obligație a pârâților, în sensul că aceștia sunt cei care se obligă să încheie contractele de furnizare a utilităților și de realizare faptică a racordurilor la utilități pentru imobilul în litigiu, astfel că, nu li se poate imputa pârâților așa-zisa neexecutare a acestei obligații, iar reclamanții s-au obligat prin antecontract să cumpere imobilul "în condițiile arătate". În absența oricărei stipulații contractuale care să expliciteze și să detalieze amănunțit care sunt aceste condiții arătate, Curtea de Apel a prezumat că reclamanții au vizionat imobilul la fața locului și că li s-a arătat care este starea imobilului la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare.

Înscrisurile depuse de reclamanți în apel nu dovedesc decât că reclamanții au montata parchet, gresie, faianță, au zugrăvit, aceste lucrări reprezentând lucrări de finisare a unui imobil absolut necesare pentru condiții de locuit normale și decente. Nu era în sarcina pârâților efectuarea acestor lucrări de finisare, câtă vreme, în antecontract nu s-a stabilit în mod expres obligația contractuală a pârâților de a preda imobilul cu un anumit standard de finisaje.

Nefiind îndeplinite condițiile pentru rezoluțiune, se impune respingerea acestui petit, iar ca o consecință a respingerii petitului principal, se impun a fi respinse și petitele accesorii.

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiunea în rezoluțiune, Cuertea de Apel a constatat că, deși în dispozitivul hotărârii apelate s-a menționat că se respinge excepția "perimării", totuși, în considerentele hotărârii se vorbește în mod clar despre excepția prescripției, fiind vorba, în mod evident, despre o eroare materială strecurată în dispozitivul sentinței.

În acest cadru, a reținut că reclamanții, de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, 21 martie 2008, s-au găsit în mod continuu și constant în posesia și folosința imobilului litigios, iar pârâții nu le-au uzurpat posesia și folosința, recunoscându-le implicit dreptul de a folosi imobilul, intervenind astfel o întrerupere a prescripției extinctive, în temeiul art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/1958.

În cauză nu se aplică termenul special de prescripție de 10 ani, reglementat de art. 29 din Legea nr. 10/1995, în condițiile în care prezenta acțiune nu este una în răspundere pentru vicii ascunse ale construcției, îndreptată împotriva constructorului, a executantului sau a proiectantului, ci este o acțiune de rezoluțiune de antecontract.

Împotriva acestei decizii, reclamanții B. și A. au declarat recurs, solicitând casarea hotărârii și trimiterea cauzei spre rejudecare, în considerarea motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții au arătat că instanța de apel a refuzat să analizeze anumite motive din cuprinsul acțiunii, considerându-le străine de natura pricinii, și nu a lămurit pe deplin situația de fapt pentru a face posibilă examinarea legalității soluției pronunțate.

Totodată, recurenții au susținut că au fost depășite limitele devoluției în apel prevăzute de art. 477 C. civ., pronunțându-se asupra unor cauze de rezoluțiune care nu au fost analizate de prima instanță și nu ai făcut obiectul apelului.

În ceea ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au invocat greșita aplicare a dispozițiilor legale referitoare la rezoluțiune, care a condus instanța de apel la respingerea motivului referitor la imposibilitatea îndeplinirii obligației de către promitenții cumpărători în condițiile în care imobilul este grevat de sarcini pentru o creanță aparținând acestora. În același sens, au criticat și respingerea apărării potrivit căreia pârâții le-au ascuns în mod deliberat că imobilul nu corespunde cerințelor minime de siguranță, fiind construit, cu nerespectarea avizelor, pe traseul conductei de aducțiune a apei.

Recurenții - reclamanți au arătat că instanța de apel a înlăturat în mod eronat motivele de rezoluțiune reținute de prima instanță, apreciind că obligațiile de care acestea sunt legate nu figurează în mod expres în antecontractul de vânzare - cumpărare, deși dispozițiile art. 981 și 1294 C. civ. ar fi impus interpretarea potrivit căreia pârâții s-au angajat să predea un apartament locuibil, cu toate dotările și utilitățile necesare.

În final, recurenții au susținut aplicarea greșită și preferențială a dispozițiilor art. 309 alin. (2) C. proc. civ. cu prilejul înlăturării declarației unui martor propus de reclamanți, fără a aplica același tratament martorului audiat la cererea pârâților.

Prin întâmpinarea depusă la data de 13.09.2018, intimații E., F., D. și C. au invocat excepția inadmisibilității, excepția tardivității și nulitatea recusului, respinse prin încheierea din 09.05.2019, iar, pe fond, a solicitat respingerea recursului.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție constată întemeiat recursul pentru următoarele considerente:

Instanța de apel a subliniat de la început importanța principiului disponibilității, instanțele fiind ținute să se pronunțe în limita a ceea ce reclamantul a înțeles să deducă judecății. Pentru aceasta se impunea însă a se stabili cu precizie obiectul și cauza acțiunii, dându-se calificarea juridică exactă, chiar și dincolo de formularea posibil imprecisă a reclamantului, pornindu-se de la conținutului cererii de chemare în judecată inițiale, cu precizăile sau modificările realizate în condițiile legii.

În calitate de instanță de apel, Curtea de Apel era obligată să identifice cu prioritate cadrul procesual stabilit în fața primei intanțe, pentru ca, în condițiile art. 478 C. proc. civ. să dea eficiență limitelor efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecății în primă instanță, fără a permite modificarea cauzei și obiectului cererii de chemare în judecată sau formularea unor pretenții noi.

În cauză, prima instanță s-a pronunțat în limitele unei acțiuni în rezoluțiunea antecontractului dintre părți, admițând cererea cu acest obiect pentru "neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor contractuale referitor la nepredarea imobilului în condițiile cuvenite". Împotriva acestei hotărâri au formulat apel pârâții, încercând să răstoarne situația de fapt și argumentele ce au condus prima instanță în pronunțarea soluției.

În acest cadru, instanța de apel alege să reproducă in extenso conținutul cererii de chemare în judecată, pe care o apreciază ca având ca obiect principal rezoluțiunea antecontractului dintre părți, dar, sub aspectul cauzei acțiunii, analizează mai multe motive, osclând, însă, între a da sau nu relevanță acestora. Rezultatul este o motivare contradictorie și neclară în care, deși se reține că anumite motive ar constitui temei pentru o acțiune în răspundere pentru vicii ascunse ale imobilului sau pentru acțiune în contencios administrativ referitoare la legalitatea emiterii autorizației de construcție, iar nu motive de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărar, în final aspectele sunt analizate și se apreciază că ele nu corespund unor obligații asumate de pârâți prin antecontract.

În ceea ce privește conținutul și întinderea acestor obligații, instanța de apel se limitează la prevederile exprese din convenția părților și la cele care ar rezulta în mod obișnuit și subînțeles din natura actului. Instanța folosește în acest caz obligațiile principale specifice contractului de vânzare-cumpărare, nu unui antecontract, dar omite a analiza în concret condițiile, calitățile pe care părțile au înțeles să le agreeze cu privire la bunul obiect material al viitoarei vânzări, parte a unui triplex, de a cărui construire s-au ocupat chiar pârâții, prezumând doar că acestea corespundeau stării bunului la data semnării actului, stare ce ar fi fost cunoscută reclamanților, chiar dacă aceștia susțineau că au identificat deficiențele ulterior, spre deosebire de pârâți, care ar fi cunoscut și ar fi fost vinovați pentru situația imobilului.

Față de cele reținute anterior, Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că se impune a fi lămurită situația de fapt dedusă judecății și semnificația juridică a acesteia în raport de obiectul și cauza acțiunii fixate de reclamanți și limitele devoluției în apel, doar ulterior fiind posibilă verificarea legalității deciziei pronunțate prin prisma argumentelor ce vor fundamenta viitoarea soluție. Un loc esențial îl va ocupa stabilirea obiectului obligațiilor părților, în condițiile unui conținut sumar al convenției părților, urmând a se ține cont de toate elementele de fapt relevante, premergătoare, contemporane sau chiar ulterioare semnării convenției, dacă din acestea se pot desprinde aspecte privitoare la voința părților, precum și tot ceea ce legea sau uzanțele obișnuite asociază acestor obligații.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 497 rap. la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.în aceste condiții devină inutilă analiza celorlalte critici din recurs, care privesc fondul liigiului dintre părți, încă nelămurit sub toate aspectele relevante.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenții-reclamanți B. și A. împotriva deciziei civile nr. 73/A/2018 din 25 aprilie 2018 pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția I civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâți E., F., D. și C..

Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 noiembrie 2019.