ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 21/2016

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 18 august 2009, R.G. a solicitat instanței - în contradictoriu cu Primăria Municipiului București, Municipiul București prin primar și SC A. SA - să dispună obligarea pârâților la restituirea prețului de piață al imobilului situat în București, sector 2 evaluat la suma de 1.000.000 lei. În motivarea cererii, reclamantul a arătat că a cumpărat imobilul (compus din 4 camere, hol, baie, două bucătării, boxă, spălătorie și alte dependințe, în suprafață utilă de 150,19 mp) în baza Legii nr. 112/1995, prețul locuinței fiind achitat integral. Reclamantul a mai arătat că odată cu locuința a cumpărat și suprafața de 132,64 mp, teren aflat sub construcție.

Conform Deciziei civile nr. 845/12/2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. 10079/3/2006, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a dispus admiterea acțiunii de revendicare și obligarea lăsării în deplină proprietate și posesie a imobilului din București, sectorul 2, în favoarea reclamantei L.Ș., care ulterior și-a vândut drepturile litigioase către numita Ș.R.A. Creditoarea, prin intermediul executorului judecătoresc, a executat silit dispozitivul acestei hotărâri, realizând evacuarea și punerea în posesie către noul proprietar a acestui imobil - Dosar de executare nr. 145/2009 al B.E.J., B.M.C.

- în acest sens fiind încheiat procesul verbal de executare silită din 31 iulie 2009. Ca atare, contractul de vânzare cumpărare a fost desființat ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, drept pentru care s-a născut - în baza Legii nr. 1/2009 - dreptul reclamantului de a cere despăgubiri prin restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit prin expertiză tehnică, conform Legii nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2009. În susținere cererii, au fost invocate dispozițiile art. 50 din Legea nr. 1/2009 privind modificarea Legii nr. 10/2001 și C. civ. Investit în primă instanță, Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin sentința nr. 1438 din 5 iulie 2012, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a SC A. SA și în consecință a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

A admis acțiunea, formulată în contradictoriu cu M.E.F., pe care l-a obligat să-i plătească reclamantului suma de 1.601.235 lei reprezentând prețul de piață al apartamentului, din București, sector 2. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut în esență că, în raport de datele cauzei, cererii formulate de reclamant îi sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin. (2) 1 și art. 50 1 alin. (1) și (2) al Legii nr. 1/2009 „pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2009” acesta fiind îndreptățit la restituirea prețului de piață al imobilului, de la data producerii evicțiunii (data când a rămas irevocabilă acțiunea în revendicare), care se raportează la valoarea din iunie 2008, astfel cum a fost stabilită prin expertiză.

Soluția a fost menținută de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie care, prin Decizia nr. 406/A din 15 septembrie 2015, a respins ca nefondat apelul formulat de pârât. Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut că, după adoptarea O.U.G. nr. 184/2002, s-a stabilit (prin art. 50 alin. (3) al Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat) că restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către M.E.F., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) al Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Acest text de lege, se arată, este incident și în situația în care contractul încheiat de foștii chiriași nu a fost anulat ci, în cadrul unei acțiuni în revendicare, urmare comparării titlurilor, a fost considerat „mai puțin” preferabil. Tocmai de aceea, norma juridică nu face referire la „anularea” acestor contracte, ci la „desființarea” lor, ceea ce include orice situație care le lipsește de efecte juridice. La interpretarea gramaticală, se adaugă și un argument de analogie, neexistând nicio rațiune care să justifice vreo diferență de tratament între persoanele ale căror contracte au fost anulate și cele care au pierdut imobilul urmare acțiunilor în revendicare formulate de vechiul proprietar.

Distincția apărută urmare modificării Legii nr. 10/2001 (prin Legea nr. 1/2009) impune a se analiza dacă, în speță, contractul intervenit între reclamant și pârâta Primăria Municipiului București a fost încheiat cu eludarea sau, din contră, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Concluzia instanței a fost aceea că, în speță, nu au fost invocate și, cu atât mai mult dovedite, încălcări ale Legii nr. 112/1995, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 3 iulie 1997 și anume faptul că reclamantul ar fi fost de rea-credință la data perfectării actului, apreciindu-se că tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, în sensul că reclamantul este îndreptățit să obțină restituirea prețului de piață al imobilelor.

În cauză, a declarat recurs în termen legal, pârâtul M.F.P. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, în vigoare la data inițierii demersului judiciar, critică decizia dată în apel, după cum, urmează: - s-a reținut greșit că reclamantul ar fi fost de bună-credință la data încheierii contractului, acesta invocându-și propria turpitudine, în vederea recunoașterii dreptului său de a obține restituirea prețului imobilului, la valoarea de piață. - nu este îndeplinită condiția prevăzută imperativ de lege, referitoare la anularea contractului prin hotărâre judecătorească irevocabilă. - obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune, în niciun caz, acordarea valorii de piață a imobilului, mai ales în situația spațiilor ce au făcut obiect de reglementare al Legii nr. 112/1995.

Avându-se în vedere că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995, este unul „preferențial” instanțele trebuiau să aibă în vedere valoarea de piață de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, impunându-se ca obligația de garanție să fie „particularizată” în raport de situația juridică specifică a bunului ce a format obiectul vânzării. În consecință, se conchide, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Nici jurisprudența C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului evins, cu întreaga valoare de piață a imobilului, fiind apreciată ca suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare, ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins.

Se face trimitere, în susținerea acestui argument, la cauzele Tudor Tudor c. României, Velikovi și alții c. Bulgariei, Pincova și Pinc c. Republicii Cehe, susținându-se necesitatea de a se analiza proporționalitatea ingerinței în dreptul de proprietate al reclamantului și faptul că nu se impunea ca despăgubirea, să se ridice la valoarea de circulație a bunului. - indemnizarea reclamantului (cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995) la valoarea de piață actuală a imobilului, constituie în mod evident o îmbogățire fără justă cauză a acestuia în condițiile în care, este îndeobște cunoscut că prețul de cumpărare al acestor imobile era mult inferior valorii lor de circulație. Recursul se privește ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.

Din interpretarea dispozițiilor art. 50 al Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, rezultă distincția dintre prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, această distincție funcționând, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, urmare comparării titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.

Potrivit art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză". Astfel, ipotezele avute în vedere de dispozițiile art. 50 al Legii nr. 10/2001 sunt diferite de cele cuprinse în art. 50 1 din același act normativ întrucât, în timp ce în prima ipoteză vizată se are în vedere restituirea prețului actualizat, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispozițiile art. 50 1 dimpotrivă, se referă la restituirea prețului de piață al imobilelor în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea acestor prevederi legale.

Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (2) 1 , potrivit căruia „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile." Așa fiind, se desprinde cu evidență că, în înțelesul Legii nr. 1/2009, prin „desființare" nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost anulat, ci și cea a admiterii unei acțiuni în revendicare a nemișcătorului.

Este de reținut împrejurarea că, nicio hotărâre judecătorească anterioară nu a statuat asupra unor eventuale încălcări ale Legii nr. 112/1995, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, în cuprinsul deciziei nr. 845 din 12 mai 2006, dată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, fiind făcute doar referiri punctuale la preluarea abuzivă a imobilului, de către stat, în temeiul Decretului nr. 111/1951, după ce foștii proprietari au emigrat în Israel. În contextul arătat, în mod judicios a apreciat instanța de control judiciar că aceste statuări ale hotărârii prin care s-a soluționat cererea vizând revendicarea imobilului, nu corespund conceptual sintagmei juridice folosite de legiuitor în art. 50 al Legii nr. 10/2001, respectiv reaua-credință a cumpărătorului, în condițiile în care această acțiune a fost formulată ulterior încheierii contractului.

Ca atare, corect s-a apreciat că reclamantul se poate prevala de dispozițiile art. 50 1 din Lege, fiind îndreptățit să obțină prețul de piață al imobilului. Recurentul mai susține că indemnizarea cumpărătorului la valoarea de piață actuală a imobilului constituie o îmbogățire fără justă cauză care încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii. În opinia recurentului, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul acesteia ci, prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Se procedează, așa cum s-a arătat, la o analiză a indicatorilor care ar trebui luați în calcul, la stabilirea despăgubirilor acordate.

Nici această critică nu poate fi primită. Astfel, printr-o normă specială, de strictă interpretare - art. 50 1 al Legii nr. 10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, în favoarea proprietarilor ale unor contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Față de conținutul fără echivoc al textului, nu pot fi privite ca fondate, aserțiunile recurentului-pârât care, pledează practic în favoarea stabilirii despăgubirilor, în raport de alte criterii, neprevăzute de lege.

Or, aplicarea principiilor la care se face trimitere este înlăturată de caracterul special al normei care, reglementează dreptul de a obține despăgubiri și întinderea acestora. Așa fiind, față de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.R.F.P. București împotriva Deciziei nr. 406/A din 15 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 ianuarie 2016.