ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 21/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 21/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Asupra cauzei civile

de față, constată următoarele:

Prin acțiunea formulată la 18 august 2009,

R.G. a solicitat instanței - în contradictoriu cu Primăria Municipiului

București, Municipiul București prin primar și SC A. SA - să dispună obligarea

pârâților la restituirea prețului de piață al imobilului situat în București, sector

2 evaluat la suma de 1.000.000 lei.

În motivarea cererii,

reclamantul a arătat că a cumpărat imobilul (compus din 4 camere, hol, baie,

două bucătării, boxă, spălătorie și alte dependințe, în suprafață utilă de

150,19 mp) în baza Legii nr. 112/1995, prețul locuinței fiind achitat integral.

Reclamantul a mai

arătat că odată cu locuința a cumpărat și suprafața de 132,64 mp, teren

aflat sub construcție.

Conform Deciziei civile

nr. 845/12/2006 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul

nr. 10079/3/2006, rămasă definitivă și irevocabilă, s-a dispus admiterea

acțiunii de revendicare și obligarea lăsării în deplină proprietate și posesie

a imobilului din București, sectorul 2, în favoarea reclamantei L.Ș., care

ulterior și-a vândut drepturile litigioase către numita Ș.R.A.

Creditoarea, prin

intermediul executorului judecătoresc, a executat silit dispozitivul acestei

hotărâri, realizând evacuarea și punerea în posesie către noul proprietar a

acestui imobil - Dosar de executare nr. 145/2009 al B.E.J., B.M.C. - în acest

sens fiind încheiat procesul verbal de executare silită din 31 iulie 2009.

Ca atare, contractul

de vânzare cumpărare a fost desființat ca urmare a unei acțiuni în revendicare,

prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, drept pentru care s-a

născut - în baza Legii nr. 1/2009 - dreptul reclamantului de a cere despăgubiri

prin restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit prin expertiză

tehnică, conform Legii nr. 1/2009 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2009.

În susținere cererii,

au fost invocate dispozițiile art. 50 din Legea nr. 1/2009 privind modificarea

Legii nr. 10/2001 și C. civ.

Investit în primă instanță,

Tribunalul București, secția a V-a civilă, prin sentința nr. 1438 din 5 iulie

2012, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a SC A. SA și în

consecință a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu această pârâtă, ca

fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

A admis acțiunea,

formulată în contradictoriu cu M.E.F., pe care l-a obligat să-i plătească

reclamantului suma de 1.601.235 lei reprezentând prețul de piață al

apartamentului, din București, sector 2.

Pentru a se pronunța

astfel, prima instanță a reținut în esență că, în raport de datele cauzei,

cererii formulate de reclamant îi sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin.

(2)

1

și art. 50

1

alin. (1) și (2) al Legii nr. 1/2009

„pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/2009” acesta fiind îndreptățit

la restituirea prețului de piață al imobilului, de la data producerii evicțiunii

(data când a rămas irevocabilă acțiunea în revendicare), care se raportează la

valoarea din iunie 2008, astfel cum a fost stabilită prin expertiză.

Soluția a fost

menținută de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu

minori și de familie care, prin Decizia nr. 406/A din 15 septembrie 2015, a

respins ca nefondat apelul formulat de pârât.

Pentru a decide

astfel, instanța de control judiciar a reținut că, după adoptarea O.U.G. nr. 184/2002,

s-a stabilit (prin art. 50 alin. (3) al Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost

modificat) că restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele

de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile,

se face de către M.E.F., din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.

(6) al Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Acest text de lege,

se arată, este incident și în situația în care contractul încheiat de foștii

chiriași nu a fost anulat ci, în cadrul unei acțiuni în revendicare, urmare

comparării titlurilor, a fost considerat „mai puțin” preferabil. Tocmai de

aceea, norma juridică nu face referire la „anularea” acestor contracte, ci la

„desființarea” lor, ceea ce include orice situație care le lipsește de efecte

juridice.

La interpretarea

gramaticală, se adaugă și un argument de analogie, neexistând nicio rațiune

care să justifice vreo diferență de tratament între persoanele ale căror

contracte au fost anulate și cele care au pierdut imobilul urmare acțiunilor în

revendicare formulate de vechiul proprietar.

Distincția apărută

urmare modificării Legii nr. 10/2001 (prin Legea nr. 1/2009) impune a se

analiza dacă, în speță, contractul intervenit între reclamant și pârâta

Primăria Municipiului București a fost încheiat cu eludarea sau, din contră, cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Concluzia instanței a

fost aceea că, în speță, nu au fost invocate și, cu atât mai mult dovedite,

încălcări ale Legii nr. 112/1995, la data încheierii contractului de

vânzare-cumpărare din 3 iulie 1997 și anume faptul că reclamantul ar fi fost de

rea-credință la data perfectării actului, apreciindu-se că tribunalul a făcut o

corectă aplicare a dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, în

sensul că reclamantul este îndreptățit să obțină restituirea prețului de piață

al imobilelor.

În cauză, a declarat

recurs în termen legal, pârâtul M.F.P. care, invocând temeiul prevăzut de art. 304

pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, aplicabil cauzei, în vigoare la data inițierii

demersului judiciar, critică decizia dată în apel, după cum, urmează:

- s-a reținut greșit

că reclamantul ar fi fost de bună-credință la data încheierii contractului,

acesta invocându-și propria turpitudine, în vederea recunoașterii dreptului său

de a obține restituirea prețului imobilului, la valoarea de piață.

- nu este îndeplinită

condiția prevăzută imperativ de lege, referitoare la anularea contractului prin

hotărâre judecătorească irevocabilă.

- obligația de garanție

pentru evicțiune nu presupune, în niciun caz, acordarea valorii de piață a

imobilului, mai ales în situația spațiilor ce au făcut obiect de reglementare

al Legii nr. 112/1995.

Avându-se în vedere

că prețul plătit în temeiul Legii nr. 112/1995, este unul „preferențial”

instanțele trebuiau să aibă în vedere valoarea de piață de la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare, impunându-se ca obligația de

garanție să fie „particularizată” în raport de situația juridică specifică a

bunului ce a format obiectul vânzării.

În consecință, se

conchide, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul

pieței libere, ci la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme

speciale.

Nici jurisprudența

C.E.D.O. nu impune indemnizarea cumpărătorului evins, cu întreaga valoare de

piață a imobilului, fiind apreciată ca suficientă o indemnizare care reprezintă

o parte din această valoare, ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de

cumpărătorul evins.

Se face trimitere, în

susținerea acestui argument, la cauzele Tudor Tudor c. României, Velikovi și

alții c. Bulgariei, Pincova și Pinc c. Republicii Cehe, susținându-se

necesitatea de a se analiza proporționalitatea ingerinței în dreptul de

proprietate al reclamantului și faptul că nu se impunea ca despăgubirea, să se

ridice la valoarea de circulație a bunului.

- indemnizarea

reclamantului (cumpărător în temeiul Legii nr. 112/1995) la valoarea de piață

actuală a imobilului, constituie în mod evident o îmbogățire fără justă cauză a

acestuia în condițiile în care, este îndeobște cunoscut că prețul de cumpărare

al acestor imobile era mult inferior valorii lor de circulație.

Recursul se privește

ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.

Din interpretarea

dispozițiilor art. 50 al Legii nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin

Legea nr. 1/2009, rezultă distincția dintre prețul actualizat și prețul de

piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate, această distincție

funcționând, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza

unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a

pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare,

încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate, fie

prin admiterea acțiunii în revendicare formulată de fostul proprietar, urmare

comparării titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor

titluri valabile de proprietate.

Potrivit art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009, „proprietarii ale căror

contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.

112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri

judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de

piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare;

valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză".

Astfel, ipotezele

avute în vedere de dispozițiile art. 50 al Legii nr. 10/2001 sunt diferite de

cele cuprinse în art. 50

1

din același act normativ întrucât, în timp

ce în prima ipoteză vizată se are în vedere restituirea prețului actualizat, în

cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, dispozițiile art. 50

1

dimpotrivă, se referă la

restituirea prețului de piață al imobilelor în situația contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea acestor prevederi legale.

Prin art. 8 din Legea

nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (2)

1

,

potrivit căruia „În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au

cumpărat cu bună credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de

vânzare cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare,

fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile."

Așa fiind, se

desprinde cu evidență că, în înțelesul Legii nr. 1/2009, prin

„desființare" nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare,

încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost anulat, ci și cea a admiterii

unei acțiuni în revendicare a nemișcătorului.

Este de reținut

împrejurarea că, nicio hotărâre judecătorească anterioară nu a statuat asupra

unor eventuale încălcări ale Legii nr. 112/1995, la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, în cuprinsul deciziei nr. 845 din

12 mai 2006, dată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, fiind făcute

doar referiri punctuale la preluarea abuzivă a imobilului, de către stat, în

temeiul Decretului nr. 111/1951, după ce foștii proprietari au emigrat în

Israel.

În contextul arătat,

în mod judicios a apreciat instanța de control judiciar că aceste statuări ale hotărârii

prin care s-a soluționat cererea vizând revendicarea imobilului, nu corespund conceptual

sintagmei juridice folosite de legiuitor în art. 50 al Legii nr. 10/2001,

respectiv reaua-credință a cumpărătorului, în condițiile în care această

acțiune a fost formulată ulterior încheierii contractului.

Ca atare, corect s-a

apreciat că reclamantul se poate prevala de dispozițiile art. 50

1

din Lege, fiind îndreptățit să obțină prețul de piață al imobilului.

Recurentul mai

susține că indemnizarea cumpărătorului la valoarea de piață actuală a

imobilului constituie o îmbogățire fără justă cauză care încalcă principiul

egalității cetățenilor în fața legii.

În opinia

recurentului, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au

fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața

liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul

acesteia ci, prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit

prin norme speciale.

Se procedează, așa

cum s-a arătat, la o analiză a indicatorilor care ar trebui luați în calcul, la

stabilirea despăgubirilor acordate.

Nici această critică

nu poate fi primită.

Astfel, printr-o

normă specială, de strictă interpretare - art. 50

1

al Legii nr.

10/2001 - legiuitorul a reglementat dreptul de a beneficia de restituirea

prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale

de evaluare, în favoarea proprietarilor ale unor contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu

modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile.

Față de

conținutul fără echivoc al textului, nu pot fi privite ca fondate,

aserțiunile recurentului-pârât care, pledează practic în favoarea stabilirii

despăgubirilor, în raport de alte criterii, neprevăzute de lege.

Or, aplicarea

principiilor la care se face trimitere este înlăturată de caracterul special al

normei care, reglementează dreptul de a obține despăgubiri și întinderea

acestora.

Așa fiind, față de

cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul M.F.P., prin D.G.R.F.P. București împotriva

Deciziei nr. 406/A din 15 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a

III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 19 ianuarie 2016.