Decizia nr. 21/2016 — ÎCCJ, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept — chestiunea de drept: următoarei chestiuni de drept: admisibilitatea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare a unui teren intravilan, în situația în care bunul imobil ce…

Tribunalul Vâlcea - Secția I civilă a dispus, prin Încheierea nr. 6 din 2 februarie 2016, în Dosarul nr. 3.117/223/2014, aflat pe rolul acestei instanțe, sesizarea din oficiu a Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: admisibilitatea acțiunii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren intravilan, în situația în care bunul imobil ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu este înscris în cartea funciară, astfel cum rezultă din coroborarea dispozițiilor art. 57 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările și completările ulterioare, art. 35 alin. (1) și art. 36 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, art. 2 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării- cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare, art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1), art. 1.676, art. 1.279 alin. (3) și art. 1.669 din Codul civil. II. Expunerea succintă a procesului

Prin Cererea înregistrată la data de 16 octombrie 2014 pe rolul Judecătoriei Drăgășani cu nr. 3.117/223/2014, reclamantul V.V.L. a chemat în judecată pe pârâtul Ș.C., solicitând să se constate că între părți a intervenit vânzarea-cumpărarea unui teren arabil intravilan, cu suprafața și locația determinate prin cerere, și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivare, reclamantul a arătat că la data de 21 iulie 2014 a încheiat cu pârâtul un act sub semnătură privată, numit "antecontract de vânzare-cumpărare", prin care a cumpărat suprafața de teren în litigiu cu suma de 10.000 lei, pe care a achitat-o integral. Deși pârâtul s-a obligat ca în termen de 6 luni să procedeze la efectuarea documentației cadastrale în vederea prezentării la notar pentru perfectarea actului, acest lucru nu s-a întâmplat. Mai mult decât atât, pârâtul a refuzat să elibereze definitiv terenul, informându-l că s-a răzgândit în privința vânzării. Condițiile impuse de pârât pentru a fi de acord cu încheierea actului, și anume să îi lase posesia terenului în continuare încă un an, pentru a-l cultiva cu grâu, nu pot fi acceptate, deoarece cumpărătorul trebuie să se bucure de toate cele trei atribute ale dreptului de proprietate: posesia, folosința și dispoziția.

Pârâtul a depus întâmpinare, prin care a recunoscut că a încheiat cu reclamantul o promisiune de vânzare-cumpărare privind terenul litigios, susținând însă că la data încheierii promisiunii părțile s-au obligat să suporte în cote egale cheltuielile privind intabularea terenului, obligație pe care reclamantul nu și-a mai îndeplinit-o, și că reclamantul a fost de acord ca terenul să rămână în posesia sa încă un an de la încheierea acestui act. De asemenea, pârâtul a susținut că atunci când l-a înștiințat pe reclamant că urmează să întocmească documentația cadastrală și să achite jumătate din cheltuieli, acesta a refuzat, astfel că la data la care a fost convocat să se prezinte la notariat nu era posibilă întocmirea actului în formă autentică, datorită lipsei documentației cadastrale. A arătat că s-a oferit să îi restituie reclamantului prețul vânzării în condițiile în care nu mai este de acord să participe la cheltuielile pentru intabularea terenului, dar acesta a refuzat. În concluzie, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată, întrucât în cauză nu poate fi reținută în sarcina sa nicio culpă pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Prin Sentința civilă nr. 341 din 13 februarie 2015, Judecătoria Drăgășani a admis acțiunea și a constatat că la data de 21 iulie 2014 între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care au convenit ca reclamantul să cumpere de la pârât, la prețul de 10.000 lei, imobilul teren arabil intravilan în litigiu, hotărârea pronunțată urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a apreciat că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1.669 din Codul civil pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, reținând, în esență, că părțile au încheiat la data de 21 iulie 2014 un antecontract de vânzare-cumpărare, adică o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care au convenit ca reclamantul să cumpere de la pârât terenul arabil intravilan în litigiu la prețul de 10.000 lei și să se prezinte în termen de 6 luni la notar pentru încheierea actului în formă autentică, că pârâtul-vânzător a încasat prețul la data semnării convenției, că este proprietar al terenului supus vânzării și că a refuzat, în mod nejustificat, să încheie contractul promis, nedând curs solicitării reclamantului de a se prezenta la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentințe a exercitat apel pârâtul, solicitând modificarea în tot a sentinței atacate, în sensul respingerii acțiunii.

În motivarea căii de atac, apelantul-pârât a susținut că instanța de fond nu a apreciat întreg probatoriul administrat în cauză, deoarece reclamantul nu a făcut dovada că l-a notificat să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare, în comună fiind mai multe persoane care poartă numele său, iar prima notificare a ajuns în posesia sa a doua zi după data la care era chemat pentru perfectarea actului. De asemenea, apelantul-pârât a arătat că la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare reclamantul s-a obligat să suporte jumătate din cheltuielile privind intabularea terenului și că a fost de acord ca terenul să rămână în posesia sa încă un an de la încheierea acestui act, dar când i-a reamintit această înțelegere, reclamantul nu a mai vrut să îi dea curs. A doua oară când a fost notificat să se prezinte la notariat, i-a adus la cunoștință reclamantului că nu este posibilă întocmirea actului în formă autentică datorită lipsei documentației cadastrale, ocazie cu care s-a oferit să îi restituie prețul vânzării, în condițiile în care nu mai este de acord să participe la cheltuielile necesare pentru intabularea terenului. Instanța de fond a reținut eronat refuzul său nejustificat de a da curs solicitării reclamantului de a se prezenta la notariat, cu consecința admiterii acțiunii în temeiul dispozițiilor art. 1.669 din Codul civil. În cauză, reclamantul nu a făcut dovada refuzului său nejustificat de a încheia contractul promis, dovadă pe care o putea face cu încheierea de certificare de fapte eliberată de notar, din care să rezulte că acesta s-a prezentat la notariat în vederea autentificării actului, iar pârâtul a refuzat.

Intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția tardivității apelului, cu motivarea că apelantul a depășit termenul de 30 de zile prevăzut de art. 468 din Codul de procedură civilă pentru declararea apelului, astfel că, fiind vorba despre un termen legal imperativ, nerespectarea acestuia atrage decăderea din dreptul de a declara apel, cu consecința respingerii acestuia ca tardiv. În subsidiar, a solicitat respingerea apelului ca nefondat, deoarece din materialul probator administrat în cauză a rezultat că apelantul a fost notificat să se prezinte la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă acesta a refuzat, în mod explicit, să își îndeplinească obligația, deși primise prețul stabilit.

Prin Încheierea nr. 6 din 2 februarie 2016, Tribunalul Vâlcea - Secția I civilă, învestit cu soluționarea apelului, a dispus, din oficiu, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție, în temeiul dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunțării unei hotărâri prin care să se dea rezolvare de principiu chestiunii de drept referitoare la admisibilitatea acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren intravilan, în situația în care acesta nu este înscris în cartea funciară. Totodată, a dispus suspendarea judecății până la pronunțarea hotărârii prealabile. III. Motivele de admisibilitate reținute de titularul sesizării

Prin Încheierea nr. 6 pronunțată la data de 2 februarie 2016, în Dosarul nr. 3.117/197/2015, Tribunalul Vâlcea - Secția I civilă a apreciat că se justifică sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, întrucât: - tribunalul, ca instanță de apel, este învestit cu soluționarea cauzei în ultimă instanță; - în raport cu contextul cauzei, cu critica din apel potrivit căreia pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren arabil intravilan este necesară sau nu înscrierea acestuia în cartea funciară, se ridică chestiunea de drept ce face obiectul sesizării, de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei; - chestiunea de drept respectivă este nouă și asupra acesteia Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat și nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare. IV. Punctul de vedere al completului de judecată cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Completul de judecată învestit cu soluționarea apelului în Dosarul nr. 3.117/223/2014 al Tribunalului Vâlcea - Secția I civilă a apreciat că, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 57 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările și completările ulterioare (denumită în continuare Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările și completările ulterioare), dispozițiilor art. 35 alin. (1) și art. 36 alin. (2) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare (denumită în continuare Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare), art. 2 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, cu modificările și completările ulterioare (denumită în continuare Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare), art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1), art. 1.676, art. 1.279 alin. (3) și art. 1.669 din Codul civil, instanțele de judecată nu pot pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil - teren situat în intravilan, ca efect al acestei hotărâri judecătorești, atunci când promitentul vânzător nu a înscris bunul imobil în cartea funciară.

În susținerea acestui punct de vedere, instanța de trimitere a adus următoarele argumente: Pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voință al părților să îmbrace forma autentică ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară al cărților funciare este necesară și înscrierea dreptului. Părțile pot conveni, chiar și în formă autentică, să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului și prețul vânzării, promisiunea de vânzare- cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci și bilaterală. În toate aceste situații, vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul și, cu toate că s-au înțeles asupra lucrului și asupra prețului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. Operațiunea juridică nu poate fi considerată nici vânzare sub condiție. Actul juridic astfel încheiat dă naștere unei singure obligații, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condițiilor speciale de validitate. Așadar, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naștere exclusiv unui drept de creanță, corelativ obligației de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare. Actul juridic încheiat nu este translativ de proprietate, ci conține doar consimțământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită și/sau în forma ad validitatem. În cazul cererilor având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, art. 57 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările și completările ulterioare, prevede obligația pentru instanța de judecată de a solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari. Mai mult, după intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, reclamantul este obligat, conform art. 194 lit. c) din acest act normativ, ca, în situația în care obiectul cererii de chemare în judecată este un imobil, să atașeze acestei cereri înscrisuri privind valoarea impozabilă, precum și, dacă imobilul este înscris în cartea funciară, să precizeze numărul de carte funciară și numărul cadastral sau topografic, după caz, urmând să atașeze extras de carte funciară, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară, eliberat de biroul de cadastru și publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, iar în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, să anexeze un certificat emis de același birou, care atestă acest fapt. Pe baza acestor acte, instanța verifică, în esență, calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, dacă bunul este grevat de sarcini (ipoteci, interdicții de înstrăinare etc.), dacă promitentul- vânzător figurează ca titular de rol fiscal și dacă acesta are taxe sau impozite neplătite către stat. Raportat la dispozițiile legale menționate mai sus, ținând cont inclusiv de prevederile art. 1.179 din Codul civil (referitoare la condițiile esențiale pentru validitatea contractului), prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis, iar nu și lipsa altor condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară. În acest context, instanța de trimitere a reținut că este un fapt notoriu, demonstrat și de jurisprudență, că suprafețele înscrise în actele de reconstituire a dreptului de proprietate funciară, întocmite în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările și completările ulterioare, nu au fost determinate în baza unor măsurători extrem de riguroase și nu corespund întru totul realității fizice din teren. Prin urmare, individualizarea suprafeței de teren prin raportare la numărul de tarla și de parcelă din cadastrul agricol și la vecinătățile înscrise în titlul de proprietate este insuficientă pentru validarea unui acord de voință, pentru autentificarea pe cale judiciară a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu are cum să corespundă exigențelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor în cadrul circuitului civil dinamic. În aceste condiții, se impune o abordare coroborată atât a prevederilor Legii nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, cât și a dispozițiilor art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, prin prisma reglementărilor conținute de Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, întrucât ele reflectă opțiunea legiuitorului de a institui o obligație de verificare a situației fizice și juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voință, obligație ce revine atât părților, cât și autorității care validează acordul de voință și consfințește transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul. Astfel, potrivit dispozițiilor art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, în cazul unui asemenea act, prin care urmează să se transmită proprietatea imobiliară, părțile sunt obligate să înfățișeze notarului public întreaga documentație cadastrală, acesta fiind obligat să ceară din oficiu înscrierea, imediat după întocmirea actului. Or, în situația de față, documentația cadastrală nu a fost întocmită, astfel că o eventuală prezență fizică a părților în fața notarului, chiar dacă s-ar fi realizat, nu ar fi putut determina încheierea actului în mod valabil. Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare sunt obligatorii întocmirea documentației cadastrale și deschiderea unei cărți funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispozițiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil este necesar a se proba nu numai refuzul nejustificat al părții de a încheia contractul promis, ci și coordonatele concrete în spațiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, față de existența reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil. Hotărârea judecătorească pronunțată în această materie, în situația admiterii acțiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispozițiile legii-cadru în materie, Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, cât și opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare. Potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării; conform art. 1 alin. (4) din același act normativ, evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice. De asemenea, potrivit art. 35 alin. (5) din aceeași lege, instanța judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Totodată, una dintre atribuțiile Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, reglementată de art. 4 lit. l) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experții judiciari în specialitatea topografie, geodezie și cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanțelor de judecată.

În concluzie, toate reglementările menționate reflectă existența unui sistem de evidență cadastral-juridică a proprietăților imobiliare, instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligația de întocmire a documentației cadastrale și de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, aceeași obligație de individualizare a bunului în litigiu există și în cadrul procedurii contencioase, judiciare. V. Punctul de vedere al părților cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Apelantul-pârât a opinat că dispozițiile legale în materie aplicabile speței condiționează admisibilitatea acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare de necesitatea ca imobilul ce face obiectul litigiului să fie înscris în cartea funciară. Argumentele invocate de acesta au fost cuprinse în punctul de vedere al completului de judecată, ce a fost redat anterior.

Intimatul-reclamant a opinat că pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren intravilan, cum este cazul celui în litigiu, nu este necesar ca terenul să fie înscris în cartea funciară.

După comunicarea raportului, în aplicarea dispozițiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, intimatul- reclamant V.V.L. a depus un punct de vedere arătând, în esență, că în fața instanței de apel a înțeles să renunțe la excepția tardivității apelului promovat de pârât, că pe întreg parcursul desfășurării procesului în apel și-a exprimat acordul pentru efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, dacă instanța va aprecia că este necesară, că, întrucât instanța este sesizată cu o acțiune prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinare a unui teren intravilan, apreciază că în cauză nu este necesar ca terenul să fie înscris în cartea funciară, condiția existenței extrasului de plan cadastral fiind prevăzută numai pentru situația în care obiect al vânzării îl constituie terenurile agricole extravilane, în acest sens fiind dispozițiile Legii nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, care, laart. 2 alin. (1), prevede că terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidența acestei reglementări. VI. Jurisprudența instanțelor naționale în materie

Din consultarea jurisprudenței trimise de curțile de apel la solicitarea instanței supreme, se constată că în hotărârile judecătorești pronunțate problema de drept ce face obiectul prezentei sesizări nu a fost dezlegată în mod expres de către instanțe. Dintre hotărârile judecătorești depuse au fost apreciate ca relevante doar Sentința nr. 2.134/16.03.2016 a Judecătoriei Giurgiu, cu soluție de respingere a acțiunii pentru lipsa înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al promitentului-vânzător, și Decizia nr. 352/R/18.09.2013 a Tribunalului Bistrița-Năsăud, prin care s-a menținut Sentința nr. 1.509/22.02.2013 a Judecătoriei Bistrița, de respingere a cererii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pentru lipsa înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al promitentului-vânzător. Curțile de apel au comunicat și punctele de vedere teoretice ale judecătorilor instanțelor arondate, opinia majoritară fiind în sensul că asemenea acțiuni sunt admisibile, că înscrierea în cartea funciară nu este o condiție de admisibilitate a acțiunii, ci de opozabilitate față de terți, precum și că existența cărții funciare este obligatorie doar în cazul terenurilor extravilane, potrivit dispozițiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare.

Jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție - în urma analizării jurisprudenței celor două secții civile ale instanței supreme, a fost identificată doar Decizia nr. 835 din 20 martie 2015, pronunțată de Secția I civilă. Prin această hotărâre, s-a reținut, în raport cu circumstanțele factuale ale cauzei, potrivit cărora imobilul litigios este situat într-o unitate administrativ-teritorială unde nu au fost finalizate lucrările de cadastru, că înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi, ci se face în scop de opozabilitate, conform dispozițiilor art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare. De asemenea, Înalta Curte de Casație și Justiție a subliniat că "lipsa oricăror demersuri ale promitenților-vânzători pentru obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligația de a solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului în formă notarială".

Jurisprudența Curții Constituționale În urma verificărilor efectuate, se constată că instanța de contencios constituțional nu s-a pronunțat până în prezent asupra constituționalității dispozițiilor legale supuse dezlegării prin hotărâre prealabilă.

Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a comunicat că la nivelul Secției judiciare - Serviciul judiciar civil nu s-a verificat și nici nu se verifică, în prezent, practica judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept ce formează obiectul sesizării. VII. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul întocmit în cauză, conform art. 520 alin. (8) din Codul de procedură civilă, judecătorii-raportori au apreciat că sesizarea formulată de Tribunalul Vâlcea - Secția I civilă este inadmisibilă, întrucât nu au fost respectate dispozițiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, în ceea ce privește arătarea, în încheierea de sesizare, a motivelor care susțin admisibilitatea sesizării, sub toate aspectele prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, și nici nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile de admisibilitate reglementate de art. 519 din Codul de procedură civilă, respectiv condiția referitoare la ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei în curs de judecată. VIII. Înalta Curte de Casație și Justiție Examinând sesizarea în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorii-raportori și chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

Asupra admisibilității sesizării Potrivit dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă: "Dacă, în cursul judecății, un complet de judecată al Înaltei Curți de Casație și Justiție, al curții de apel sau al tribunalului, învestit cu soluționarea cauzei în ultimă instanță, constatând că o chestiune de drept, de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei respective, este nouă și asupra acesteia Înalta Curte de Casație și Justiție nu a statuat și nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluționare, va putea solicita Înaltei Curți de Casație și Justiție să pronunțe o hotărâre prin care să dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizată." Conform art. 520 alin. (1) din Codul de procedură civilă, "Sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție se face de către completul de judecată după dezbateri contradictorii, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute la art. 519, prin încheiere care nu este supusă niciunei căi de atac. Dacă prin încheiere se dispune sesizarea, aceasta va cuprinde motivele care susțin admisibilitatea sesizării potrivit dispozițiilor art. 519, punctul de vedere al completului de judecată și al părților". Rezultă că prima teză a art. 520 alin. (1) din Codul de procedură civilă condiționează expres admisibilitatea sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile de îndeplinirea condițiilor prevăzute la art. 519. Sub aspectul regularității sesizării, teza a II-a a art. 520 alin. (1) din Codul de procedură civilă impune ca actul de sesizare al Înaltei Curți de Casație și Justiție să îndeplinească anumite exigențe de ordin formal, respectiv să cuprindă motivele care susțin admisibilitatea sesizării, potrivit dispozițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, punctul de vedere al completului de judecată, prin care să se argumenteze în concret necesitatea declanșării mecanismului de unificare a jurisprudenței reprezentat de hotărârea prealabilă pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, precum și punctul de vedere al părților. Rațiunea instituirii acestor condiții formale ale sesizării constă în asigurarea îndeplinirii scopului pentru care a fost introdus noul mecanism procedural, respectiv uniformizarea jurisprudenței și asigurarea predictibilității acesteia, fără ca folosirea sa să determine suspendarea nejustificată a judecării unei cauze, printr-o interpretare arbitrară a necesității declanșării sale de către instanța de judecată, cu consecința prelungirii duratei procedurii judiciare și, din această perspectivă, a afectării dreptului la un proces echitabil, în sensul art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale. În acest sens, doctrina în materie a considerat procedura sesizării pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile ca fiind o procedură sui-generis care se circumscrie unui incident procedural ivit în cursul procesului al cărui obiect îl constituie o chestiune (problemă) de drept de care depinde soluționarea pe fond a cauzei. Mecanism de unificare jurisprudențială de inspirație franceză, procedura hotărârii prealabile are menirea de a elimina riscul apariției unei practici neunitare, printr-o rezolvare de principiu a unei chestiuni de drept esențiale, apărute într-o cauză aflată în curs de soluționare în ultimă instanță. În acest context, este de apreciat care este consecința absenței din încheierea de sesizare a acestor elemente esențiale pentru soluționarea chestiunii prealabile, câtă vreme legiuitorul nu a reglementat, printr-o normă expresă, soluțiile posibile într-o asemenea ipoteză. În jurisprudența Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă din cadrul Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a sancționat, sub aspectul admisibilității, neregăsirea în încheierea de sesizare a punctului de vedere al completului de judecată învestit cu soluționarea cauzei asupra condițiilor prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, cerință impusă prin dispozițiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă (Decizia nr. 20 din 22 iunie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 588 din 5 august 2015; Decizia nr. 31 din 19 octombrie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 918 din 11 decembrie 2015). În acord cu această orientare jurisprudențială, se constată că, în cauză, sesizarea Înaltei Curți de Casație și Justiție nu îndeplinește condițiile unui act de sesizare legal întocmit, conform art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, ceea ce atrage inadmisibilitatea ei. Astfel, din examinarea încheierii de sesizare se constată că în cuprinsul acesteia nu se regăsesc motivele care susțin admisibilitatea sesizării, respectiv punctul de vedere al completului de judecată învestit cu soluționarea cauzei asupra îndeplinirii condițiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, condiție impusă în mod expres de dispozițiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din același act normativ. Pentru a se evita abuzul procesual, exprimarea punctului de vedere al instanței de trimitere asupra îndeplinirii condițiilor prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă trebuie să se facă printr-o motivare temeinică, nu superficială. Or, în speță, încheierea de sesizare nu cuprinde o argumentare temeinică a admisibilității sesizării instanței supreme, sub aspectul îndeplinirii condiției privind ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei în curs de judecată. Cu privire la existența unui raport de dependență dintre chestiunea de drept și soluționarea pe fond a cauzei, deși aparent încheierea de sesizare este motivată, la o analiză mai atentă o astfel de concluzie nu poate fi reținută. Prezentarea, în cuprinsul încheierii de sesizare, a cursului procesului, din care rezultă că obiectul acestuia constă în pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren arabil intravilan și reținerea, de către instanța de trimitere, a unei critici cuprinse în motivele de apel potrivit căreia "pentru a se pronunța o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren arabil intravilan este necesară sau nu înscrierea acestuia în cartea funciară", reprezintă elemente care, la o primă analiză, par a conduce la concluzia că încheierea de sesizare este motivată sub aspectul îndeplinirii condiției raportului de dependență dintre chestiunea de drept sesizată și soluționarea pe fond a cauzei. La o analiză mai atentă însă, o astfel de concluzie nu poate fi reținută. Sub acest aspect, este de observat că, deși califică criticile din apel ca vizând posibilitatea pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare pentru un teren arabil intravilan condiționat de înscrierea în cartea funciară a imobilului obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanța de trimitere nu aduce niciun argument în sprijinul acestei calificări. Un asemenea argument era cu atât mai necesar cu cât, potrivit expunerii rezumative a cererii de apel, redată în cuprinsul încheierii de sesizare, ar părea că în calea de atac se contestă posibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare față de lipsa documentației cadastrale, în condițiile în care se afirmă că intimatul-reclamant ar fi refuzat să suporte jumătate din cheltuielile aferente întocmirii documentației cadastrale, deși s-ar fi obligat în acest sens, neexistând o critică nemijlocită privitoare la imposibilitatea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare ca urmare a neînscrierii prealabile a imobilului în cartea funciară. Așadar, chestiunea litigioasă care pare dedusă soluționării tribunalului, ca instanță de apel, este circumscrisă mai degrabă existenței sau nu a unei atari obligații de suportare a cheltuielilor cu întocmirea documentației cadastrale, în sarcina intimatului- reclamant. Trebuie observat că instanța de apel nu a făcut nicio referire la modalitatea în care s-a pretins asumarea, de către intimatul-reclamant, a respectivei obligații (prin antecontract sau verbal, cu ocazia încheierii antecontractului) și nici la clauzele antecontractului, pe care nici nu l-a atașat sesizării, astfel încât cadrul factual al cauzei este insuficient determinat. Totodată, chiar motivarea opiniei tribunalului, în sensul că nu se poate pronunța o hotărâre care ține loc de act de vânzare în absența înscrierii prealabile a imobilului în cartea funciară, privește în mare măsură imposibilitatea identificării spațiale a imobilului, chestiune care, însă, poate fi cu ușurință surmontată prin efectuarea unei expertize topocadastrale de identificare a imobilului, avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, potrivit dispozițiilor art. 57 alin. (3) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările ulterioare, expertiză care poate fi dispusă chiar din oficiu de către instanța de apel, în condițiile art. 482 cu referire la art. 254 alin. (5) din Codul de procedură civilă. Din acest punct de vedere, era necesar ca în încheierea de sesizare să se prezinte situația de fapt reținută de prima instanță, precum și, dacă era cazul, acele chestiuni de fapt litigioase între părți și care urmează a fi soluționate pe calea apelului, pentru a furniza instanței supreme elementele de fapt și de drept necesare pentru formularea unui răspuns util. Astfel, spre deosebire de recursul în interesul legii, pe calea căruia să rezolvă o problemă de drept controversată într-o manieră abstractă și generală, în cazul hotărârii prealabile, dezlegarea, chiar de principiu, a unei chestiuni de drept este una punctuală, adecvată circumstanțelor speței. Incumbă, prin urmare, instanței care sesizează Înalta Curte de Casație și Justiție obligația de a explicita în concret legătura dintre maniera de dezlegare a chestiunii de drept noi, în raport cu interpretările posibile prefigurate și soluționarea cauzei pe fond. În cazul în care nu se demonstrează în concret pertinența chestiunii de drept în cauza care a ocazionat sesizarea, iar problemele de fapt și de drept care se ridică în speță par a fi altele decât chestiunea de drept cu care a fost sesizată Înalta Curte de Casație și Justiție, sesizarea este inadmisibilă. Totodată, este de observat că, în încheierea de sesizare, se enunță chestiunea de drept ca vizând admisibilitatea acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren intravilan, în situația în care acesta nu este înscris în cartea funciară, cu indicarea textelor de lege ce ar trebui interpretate de instanța supremă, fără însă a se preciza dacă aceste texte de lege sunt neclare și în ce constă neclaritatea acestora. O asemenea precizare era absolut necesară, în condițiile în care chestiunea de drept trebuie să fie una veritabilă, legată de posibilitatea de a interpreta diferit un text de lege, după cum s-a statuat în doctrină. Chestiunea de drept trebuie să fie aptă să suscite interpretări diferite, care, fie ele doar prefigurate sau deja afirmate pe plan doctrinar, trebuie arătate în sesizare. Această cerință rezultă din dispozițiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, conform cărora încheierea de sesizare trebuie să cuprindă și punctul de vedere al completului de judecată, care astfel este ținut, în primul rând, să stabilească dacă există o problemă de interpretare ce implică riscul unor dezlegări diferite ulterioare în practică. Or, în argumentarea punctului de vedere asupra chestiunii de drept sesizate, instanța de trimitere nu a făcut nicio referire la o parte din textele de lege invocate, respectiv la dispozițiileart. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, art. 2 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare (lege care nu este incidentă în cauză, în condițiile în care terenul este situat în intravilan, ori textul care prevede excluderea terenurilor intravilane din domeniul de reglementare al acestei legi este clar și nu comportă nicio interpretare divergentă), art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1), art. 1.676 și art. 1.279 alin. (3) din Codul civil, iar referirile făcute la dispozițiile art. 57 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările și completările ulterioare, art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările și completările ulterioare, și art. 1.669 din Codul civil nu relevă niciun element care să pună în discuție neclaritatea acestor dispoziții. Este de reliefat că instanța de apel a invocat pur formal dispozițiile art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1) și ale art. 1.676 din Codul civil, fără a susține că acestea s-ar aplica speței. Inaplicabilitatea, în speță, a art. 885 alin. (1) și a art. 1.676 din Codul civil, texte care privesc efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, este incontestabilă, având în vedere dispozițiile art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările și completările ulterioare, potrivit cărora "(1) Dispozițiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți." Totodată, art. 887 alin. (1) din Codul civil se referă la anumite ipoteze de dobândire extratabulară a unui drept real, ipoteze care nu au legătură cu cauza de față. În absența unei relaționări, de către instanța de trimitere, a normelor juridice invocate, de natură să conducă la concluzia existenței unor texte de lege lacunare ori controversate, care să necesite preventiv o rezolvare de principiu, în scopul împiedicării apariției unei jurisprudențe neunitare în materie, se constată că încheierea de sesizare nu este motivată cu privire la ivirea unei chestiuni de drept. În contextul arătat, Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept constată că argumentele oferite de instanța de trimitere sunt insuficiente pentru a reține că încheierea de sesizare este motivată cu privire la îndeplinirea condiției din art. 519 din Codul de procedură civilă privind ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluționarea pe fond a cauzei. De asemenea, din încheierea de sesizare lipsește total argumentarea admisibilității sesizării instanței supreme sub aspectul îndeplinirii condiției noutății chestiunii de drept, instanța de trimitere limitându-se să afirme că problema de drept este nouă, fără nicio referire la criteriile de determinare a caracterului de noutate.

Pentru aceste argumente, constatând că sesizarea formulată de Tribunalul Vâlcea - Secția I civilă nu respectă dispozițiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, în ceea ce privește arătarea motivelor care susțin admisibilitatea sesizării, sub toate aspectele prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept o va respinge ca inadmisibilă.