ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1255/2016

Decizia nr. 1255/2016

Asupra recursului de față, din actele și lucrările dosarului constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010 s-a admis cererea principală formulată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta B., s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă B. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC B. SRL și SC C. SRL și, pe cale de consecință s-a constatat reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006, s-a dispus evacuarea pârâtei din apartamentul situat în București, sector 3, a fost obligată pârâta să predea reclamantei imobilul în starea în care a fost predat la data de 30 septembrie 2009 și să îndepărteze din imobil pe costul său toate bunurile personale, la plata sumei de 121.975 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosință, precum și la plata sumei de 26.480,06 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a Vl-a civilă, sub nr. x/3/2010, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta B., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să se constate reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006, conform notificării de reziliere trimisă pârâtei, la data de 1 septembrie 2010; să se dispună obligarea pârâtei să elibereze de îndată imobilul ce a făcut obiectul antecontractului și să-l înapoieze reclamantei în starea în care i-a fost predat la data de 3 septembrie 2009, să îndepărteze din imobil, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.

În motivarea acțiunii s-a arătat că la data de 23 noiembrie 2006, între reclamantă și pârâtă s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul situat la etajul 2 din tronsonul (blocul) B alcătuit din parter și 17 etaje, ce urma să fie edificat de promitenta-vânzătoare în cadrul proiectului imobiliar din sectorul 3. Potrivit art. 6 din antecontract, dreptul de proprietate asupra imobilului (apartament și cote indivize) urma să fie transferat cumpărătoarei la data autentificării contractului, în timp ce posesia urma să fie transferată la data semnării procesului-verbal de predare-primire. Potrivit art. 7 din antecontract, prețul total al imobilului a fost de 168.943,37 euro la care se adăuga T.V.A., din care pârâta a achitat, la semnarea actului, suma de 20.965,42 euro plus T.V.A. Pentru restul sumelor în art. 7 s-au prevăzut datele scadente, ultima tranșă, în cuantum de 126.707,53 euro plus T.V.A. urmând a fi achitată cel mai târziu la autentificarea contractului. În data de 29 iulie 2008, urmare a solicitării pârâtei de a include în obiectul antecontractului și două locuri de parcare (valorând 20.000 euro), s-a încheiat primul act adițional la antecontract iar pârâta a mai achitat alte sume, rămânând un rest de 20.000 euro (locurile de parcare) și 126.707,53 euro + T.V.A.. Ulterior, la data de 1 septembrie 2008 s-a încheiat alt act adițional prin care pârâta a renunțat la cele două locuri de parcare. Urmare a finalizării ansamblului rezidențial și a inspectării imobilului de către pârâtă, la data de 3 septembrie 2009 s-a preluat folosința apartamentului prin semnarea procesului verbal de predare-primire finală. Cu această ocazie, pârâta a atestat executarea corespunzătoare a imobilului și s-a obligat să achite restul de preț până la data de 15 ianuarie 2010. În aceeași zi s-a încheiat un alt act adițional prin care s-a stabilit data perfectării contractului și plata restului de preț, cumpărătoarea obligându-se să elibereze imobilul la data încetării, din orice motiv, a antecontractului și să înapoieze imobilul în bună stare, cu excepția uzurii normale. Cu toate că începând cu data de 3 septembrie 2009 pârâta a preluat folosința imobilului și la folosit neîntrerupt până la introducerea acțiunii, nu și-a îndeplinit obligația de plată a restului de preț până la data de 15 ianuarie 2010. Printr-o notificare pârâta a fost informată că reclamanta a luat cunoștință de imposibilitatea achitării prețului și i s-a propus o reeșalonare conform unui grafic. Pârâta, prin reprezentanții săi nu a oferit nicio alternativă de plată, refuzând și propunerea de reeșalonare. în aceste condiții, reclamanta a expediat o nouă notificare prin care a arătat că acceptă plata sumei până la data de 25 decembrie 2010 cu o penalitate de 1.190 euro/lună. Pârâta nu a dat curs invitației de a se prezenta la sediul societății, iar la data de 10 martie 2010 a expediat un fax în care a arătat că eforturile sale sunt în sensul achitării restului de preț și perfectării contractului înainte de 25 decembrie 2010.

În data de 1 septembrie 2010 reclamanta i-a transmis pârâtei o altă notificare prin care i-a solicitat, pentru ultima oară înaintea rezilierii antecontractului, plata sumelor datorate, acordându-i un termen de încă 10 zile, în caz contrar operând rezilierea începând cu data notificării (1 septembrie 2010) fără nicio formalitate suplimentară și fără intervenția instanței,

În susținerea cererii s-au depus la dosar copia antecontractului de vânzare-cumpărare, procură, acte adiționale la antecontract, proces-verbal de predare primire finală, adrese către pârâtă, contract de schimb, extras de caile funciară, împuternicire avocațială.

La data de 11 noiembrie 2011 reclamanta a depus o cerere de întregire a obiectului acțiunii prin care a solicitat să se constate rezolutiunea antecontractului, să se dispună obligarea pârâtei la restituirea imobilului în starea în care i-a fost predat la data de 3 septembrie 2009, la îndepărtarea din apartament, pe costul său, a bunurilor și echipamentelor personale, la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosință a apartamentului de la data de 3 septembrie 2009 și până la eliberarea imobilului, estimată provizoriu la 11.474 lei (pe perioada 3 septembrie 2009 -11 noiembrie 2011).

La data de 6 februarie 2012 pârâta a depus la dosar întâmpinare și cerere reconvențională prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, rezolutiunea antecontractului și obligarea reclamantei-pârâte la restituirea avansului de 50.260,65 euro. Totodată, a solicitat să i se recunoască un drept de retenție asupra imobilului până la restituirea avansului.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta-reclamantă a invocat și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei întrucât nu s-a probat că i-au fost transmise acesteia toate obligațiile și drepturile asumate de către SC C. SRL, parte în antecontract și pârâtă chemată în judecată prin cererea reconvențională.

Excepția a fost respinsă motivat de instanță prin încheierea de ședință din data de 28 septembrie 2012.

În cauză au fost încuviințate și administrate probe cu înscrisuri, interogatoriu și expertiză tehnică.

Tribunalul a admis cererea principală și a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională, reținând următoarele:

Potrivit antecontractului autentificat din 23 noiembrie 2006, SC B. SRL și SC C. SRL, în calitate de promitente-vânzătoare, s-au obligat să vândă iar pârâta-reclamantă, să cumpere apartamentul situat la etajul 2 din tronsonul B al ansamblului imobiliar, ce urma a fi construit în București, sector 3.

Potrivit art. l, obiectul antecontractului l-a constituit apartamentul descris mai sus, precum și cota indiviză din spațiile comune ale tronsonului, din spațiile comune subterane și din terenul aferent „Zonei Rezidențiale".

Cu privire la „Zona Comercială" ce urma a fi construită pe suprafața de teren de 1.626 mp, ori alte facilități, părțile nu au stipulat vreun drept al viitorului proprietar de folosință comună și gratuită în comun cu ceilalți proprietari și nici în schimbul achitării taxei de întreținere prevăzute la art. 28.

Prețul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 euro plus T.V.A. și trebuia achitat astfel:

- 20.965,42 lei (5.000 euro plus T.V.A., achitată la 27 octombrie 2006);

- 20.341,50 euro, în termen de 2 zile lucrătoare de la data notificării cu privire la îndeplinirea formalităților de unificare a loturilor de teren și înregistrarea autorizației de construire în Cartea Funciară;

- 8.447,1 7 euro, la expirarea a trei luni de la data descrisă anterior;

- 8.447,17 euro, după trecerea a încă 6 luni;

- 126.707,53 euro la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Într-adevăr, potrivit art. 22 din antecontract, după finalizarea apartamentului, în termen de 20 de zile de la finalizarea întregului condominiu, vânzătoarele urmau să transmită pârâtei o notificare în care să precizeze data și ora prezentării la imobil în vederea semnării unui proces-verbal în care să se constate respectarea parametrilor tehnici cantitativi și prin care să se recepționeze suprafața construită și cea utilă a apartamentului. Totodată, prin același proces-verbal părțile urmau să agreeze data, locul și ora la care să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Apărarea pârâtei-reclamante și, totodată, motivul invocat în cererea reconvențională pentru rezoluțiunea antecontractului, în sensul neexecutării obligației inserate la art. 22, au fost găsite neîntemeiate.

Prin antecontract reclamanta nu și-a asumat față de pârâtă obligația de a finaliza întreg condominiul, ci doar de a o notifica în acel moment, după finalizarea apartamentului - obiect al antecontractului.

Totodată, prin semnarea procesului-verbal din data de 3 septembrie 2009 pârâta a înțeles să nu se mai prevaleze de respectiva prevedere, luând în folosință apartamentul.

Mai mult decât atât, în cuprinsul procesului-verbal pârâta a recunoscut că imobilul este corespunzător tehnic și calitativ, este pe deplin funcțional, poate fi utilizat în condiții normale, nu are obiecțiuni cu privire la acesta, este de acord cu recepția finală și se obligă să achite restul de preț până la data de 15 ianuarie 2010.

Din corespondența purtată între părți reiese că, urmare a neachitării restului de preț de către pârâtă, reclamanta și SC C. SRL au propus o întâlnire în vederea discutării unei reeșalonări a plății, conform unui grafic, și încheierea unui act adițional în acest sens, însă fără rezultat.

Ulterior, la data de 2 martie 2010 promitenții-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plății, pentru data de 25 decembrie 2010 (după aproape un an de zile), condiționat de o penalitate lunară de 1.190 euro, justificată pe deplin față de scadența obligației și mărimea sumei restante.

Nici ultima propunere nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile ei sunt în sensul achitării restului de preț și perfectării contractului după aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.

În aceste condiții reclamanta a fost îndreptățită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV/7 inserat în actul adițional din 3 septembrie 2009 și să declare desființat antecontractul, începând cu data de 1 septembrie 2010.

Potrivit aceluiași act adițional la antecontract, părțile sunt repuse în situația anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc'’ iar cumpărătoarea nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit. b)). În art. 2 s-a stipulat obligația pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data încetării din orice motiv a antecontractului, de a-1 înapoia în aceeași stare în care i-a fost predat cu excepția uzurii normale și de a îndepărta din acesta, pe costul său, toate bunurile personale și echipamentele instalate.

Față de aceste prevederi, tribunalul a constatat ca fiind întemeiate și capetele 2 și 3 de cerere.

Întrucât de la data rezilierii antecontractului pârâta-reclamantă a ocupat imobilul fără titlu și fără a achita vreo sumă de bani, creând reclamantei un prejudiciu constând în contravaloarea lipsei de folosință a apartamentului, având în vedere și concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză (la care părțile nu au formulat obiecțiuni), tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 121.975 lei.

În temeiul dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., instanța a obligat pârâta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu expert și onorariu de avocat.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termenul legal, motivat, apelanta pârâtă B.

Prin Decizia civilă nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010 a fost respins apelul formulat de apelanta - pârâtă B., împotriva sentinței civile nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010, în contradictoriu cu intimata - reclamantă SC A. SRL și intimatul - pârât B., ca nefondat și s-a luat act că intimata reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva Deciziei nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a declarat recurs recurenta-pârâtă B., criticând-o pentru netemeinicie și nelegalitate.

Prin Decizia nr. 833 din 17 martie 2015 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în Dosarul nr. x/3/2010 a fost admis recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva Deciziei nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost casată decizia atacată și trimisă cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Pentru a pronunța această soluție, Înalta Curte de Casație și Justiție a reținut în esență următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006 încheiat între intimata-reclamantă SC A. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare și B., în calitate de promitentă-cumpărătoare părțile au convenit vânzarea-cumpărarea unui apartament ce urma a fi edificat de vânzătoarea-promitentă.

Dreptul de proprietate asupra imobilului urma a ti transferat cumpărătorului, potrivit art. 6 din contract, la data semnării și autentificării contractului de vânzare-cumpărare iar posesia asupra imobilului urma a fi transferată cumpărătorului la data semnării procesului-verbal de predare a imobilului.

Potrivit art. 7 din contract prețul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 euro plus T.V.A. Din suma stabilită cu titlu de preț recurenta cumpărătoare a achitat, în mod succesiv, o sumă cu titlu de avans din preț de 42.235,84 euro plus T.V.A., rămânând de achitat suma de 126.707,53 euro plus T.V.A. reprezentând restul prețului convenit.

Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost modificat și completat ulterior prin mai multe acte adiționale.

Ultimul act adițional a fost autentificat din 3 septembrie 2009. În temeiul acestui act adițional părțile au stabilit că prin semnarea procesului verbal de predare-primire finală, cumpărătorul a luat în folosință apartamentul și descarcă pe vânzătoare de obligațiile ce-i reveneau potrivit contractului referitoare la viciile aparente ale apartamentului și, totodată, cumpărătorul s-a obligat să achite vânzătorului integral restul de preț în valoare totală de 126.707,53 euro plus T.V.A. până la data de 15 ianuarie 2010 (art. 1).

În cauză, prima instanță a constatat „reziliat" antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în actul adițional din 3 septembrie 2009 la antecontractul de vânzare-cumpărare, începând cu data de 1 septembrie 2010, pentru neexecutarea obligației de plată a prețului, asumată de promitentă-cumpărătoare.

Atât instanța de fond cât și instanța de apel (care prin decizia adoptată a menținut soluția instanței de fond) se referă în considerentele hotărârilor pronunțate într-un mod inconsecvent și lipsit de acuratețe juridică fie la reziliere, fie la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dispozitivul hotărârii instanței de fond (menținut ca atare de instanța de prim control judiciar) constată reziliat contractul dar reține în considerente că, în temeiul sancțiunii intervenite, părțile sunt repuse în situația anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc" conform celor consemnate în art. 3 parag. 4 lit. b) din actul adițional din 3 septembrie 2009.

Înalta Curte mai reține că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat este o convenție prin care părțile și-au asumat obligația de a vinde și, respectiv de a cumpăra și care conține toate clauzele contractului promis.

Raportat la criteriul modului de executare, convenția încheiată este cu executare dintr-o dată (uno ictu), fiindcă obligațiile pe care părțile și le-au asumat sunt acelea de a vinde și respectiv de a cumpăra în condițiile stabilite.

În cazul contractelor sinalagmatice cu executare dintr-o dată, reține instanța de recurs, cum este cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, sancțiunea pentru neexecutarea culpabilă sau pentru executarea necorespunzătoare este rezoluțiunea și nu rezilierea contractului, această din urmă sancțiune intervine în cazul contractelor sinalagmatice cu executare succesivă. Efectele celor două sancțiuni sunt diferite. În cazul rezoluțiunii efectul esențial constă în desființarea retroactivă a contractului cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii contractului, pe când în cazul rezilierii efectele contractului încetează numai pentru viitor.

În cauză, este întemeiat primul motiv de recurs reluat și în partea finală a cererii de recurs, relativ la nerespectarea principiului repunerii părților în situația anterioară încheierii actului, ca efect al rezoluțiunii contractului.

Mai exact, reține Înalta Curte, instanța de fond a omis să se pronunțe cu privire la suma achitată de recurenta-pârâtă cu titlu de avans din prețul stabilit iar critica invocată în apel sub acest aspect nu a fost analizată.

Prin modul în care s-au soluționat cererea principală și cea reconvențională, consideră instanța de recurs, nu se poate stabili cu certitudine dacă instanța de fond a considerat că nu operează o repunere în situația anterioară a pârâtei, având în vedere că în dispozitiv a constatat reziliat contractul (sancțiune ce produce efecte doar ex nune) sau dacă este o omisiune a instanței de a dispune și repunerea pârâtei în situația anterioară încheierii contractului.

Mai mult, a reținut Înalta Curte, respingerea cererii reconvenționale nu este motivată, iar instanța de apel nu a răspuns criticii referitoare la lipsa considerentelor care au stat la baza adoptării hotărârii pronunțate în soluționarea cererii reconvenționale.

Instanța de recurs mai reține că repunerea părților în situația anterioară operează ca o consecință a constatării rezoluțiunii convenționale, în temeiul pactului comisoriu de ultim grad prevăzut de art. 21 lit. b) din antecontractul de vânzare-cumpărare, prin admiterea cererii principale, chiar dacă cererea reconvențională (cu obiect comun cu cel al cererii principale) a fost respinsă, ca neîntemeiată (soluție necorelată cu soluția dată cererii principale).

Având în vedere că temeiul juridic al rezoluțiunii îl constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor reciproce din contractul sinalagmatic, în cauză, instanța de recurs a reținut că s-au încălcat prevederile art. 1020 - 1021 C. civ. din 1865 deoarece aceste prevederi legale își justifică sensul reglementării pe ideea că restituirea prestațiilor și exonerarea de obligațiile neîndeplinite sunt urmarea desființării retroactive a contractului, situație în care prestațiile deja executate sunt lipsite de cauză.

În continuare, Înalta Curte a mai reținut că nu s-a dat eficiență efectelor rezoluțiunii, prin aplicarea principiului repunerii ambelor părți în situația anterioară, ținând seama de ceea ce părțile au executat în temeiul contractului desființat dar și de înțelegerea părților reflectată în convenția încheiată și în actele adiționale ulterioare.

O atare analiză presupune aprecierea probatoriului administrat și a unor elemente ce țin de situația factuală proprie cauzei, aspecte care echivalează cu necercetarea fondului și care nu pot fi verificate pentru prima dată în recurs.

S-a mai apreciat că este neîntemeiată critica invocată de recurentă referitoare la faptul că instanța de apel a interpretat greșit prevederile art. 22 din contract, interpretare care a dus la concluzia că intimata vânzătoare a respectat clauza impusă și acceptată prin acest articol.

În opinia recurentei, prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare întimata-vânzătoare s-ar fi obligat să finalizeze întregul condominiu și că îndeplinirea acestui obiectiv marchează momentul în raport cu care se determină data nașterii obligației corelative a recurentei pârâte de a plăti restul prețului convenit.

Înalta Curte a reținut că o atare interpretare a dispozițiilor art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare este contrară acordului real de voință a pârtilor și înțelesului exact al acestei prevederi contractuale.

Prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au stabilit momentul și condițiile încheierii procesului-verbal de constatare a respectării parametrilor tehnici cantitativi ai imobilului și de recepție a apartamentului fără a exista vreo referire la termenul de plată a restului de preț de către recurenta-cumpărătoare. Prin procesul-verbal de predare-primire finală încheiat la data de 3 septembrie 2009 rezultă că părțile au agreat implicit devansarea momentului la care are loc recepția apartamentului-cumpărat și predarea-primirea acestuia.

Nici critica referitoare la lipsa notificării în vederea prezentării la notar nu a fost găsită întemeiată în condițiile în care recurenta-pârâtă nu și-a executat obligația asumată, de plată a restului de preț în termenul convenit cu intimata-reclamantă.

Reținând că în cauză este întemeiat primul motiv de recurs referitor la omisiunea instanțelor de a analiza solicitarea recurentei-pârâte privind repunerea în situația anterioară încheierii contractului, în temeiul art. 312 alin. (2), (3) și (5) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 5 C. proc. civ. și art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul cu consecința casării deciziei recurate și a trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.

În rejudecarea apelului, prin Decizia civilă nr. 1390/2015 din 28 septembrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost admis apelul declarat de apelanta pârâtă B. împotriva sentinței civile nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a, în contradictoriu cu intimatul pârât D. și intimata reclamantă SC A. SRL. A fost schimbă în parte sentința apelată în sensul că a fost dispusă admiterea în parte a cererii reconvenționale. A fost obligată reclamanta-pârâtă la restituirea către pârâta B., a avansului achitat de aceasta, în cuantum de 50.260,65 euro (în lei la cursul de la data plății). A fost constatat ca rămas rară obiect capătul de cerere privind dreptul de retenție. Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Curtea de apel a constatat că prin decizia de casare, instanța de recurs a dezlegat irevocabil și în mod obligatoriu pentru judecătorii din apel, chestiunea caracterului sancțiunii civile aplicabile pentru neexecutarea obligațiilor reciproce și interdependente, stabilind că aceasta este rezoluțiunea antecontractului iar nu rezilierea. Pornind de la această dezlegare, indubitabilă, Curtea de apel a mai reținut că unele dintre aspectele de fond judecate de către instanța de fond și de către cea de apel, au fost menținute irevocabil, nefacând obiectul rejudecării în apel, respectiv cele privind admiterea cererii principale și desființarea contractului ca urmare a rezoluțiunii acestuia pentru neexecutarea culpabilă a acestuia de către pârâtă.

Curtea de Apel a mai constatat că rejudecarea apelului este una parțială și privește exclusiv modul de soluționare al cererii reconvenționale, mai exact, modul cum s-a soluționat capătul de cerere privind restituirea avansului achitat de către pârâta-reclamantă, în condițiile rezoluțiunii antecontractului.

În ceea ce privește dreptul de retenție, în condițiile în care la data de 04 noiembrie 2014, apelanta-pârâtă reclamantă B. a predat de bună-voie apartamentul ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare astfel desființat, acest capăt de cerere a rămas rară obiect.

Referitor la capătul de cerere din cererea reconvențională având ca obiect restituirea avansului achitat de pârâta-reclamantă, Curtea l-a apreciat ca fiind întemeiat, pentru următoarele considerente:

Așa cum a stabilit și instanța de recurs, prin decizia de casare, efectele rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare constau în repunerea părților în situația anterioară, restitutio in integrum fiind una din consecințele desființării cu efect retroactiv a actului juridic sinalagmatic cu executare uno ictu, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006.

Or, în condițiile în care desființarea antecontractului s-a pronunțat irevocabil, această soluție nefacând nici obiectul recursului declarat de către pârâta B., restituirea avansului achitat de pârâtă, în calitate de promitentă cumpărătoare, se impunea, neexistând impedimente legale sau de fapt, care să rezulte din convenția părților sau din lege, care să împiedice acest lucru.

Așadar, în condițiile în care, drept consecință a rezoluțiunii, s-a procedat la restituirea apartamentului către promitentul-vânzător, în lipsa vreunei convenții care să cuprindă o eventuală clauză penală care ar fi împiedicat aceasta, se impune și restituirea către cocontractant, a avansului achitat, deoarece în caz contrar, ar opera doar o repunere parțială a părților în situația anterioară, respectiv doar în ce privește pe una din părți, în timp ce cealaltă, adică pârâta, care a efectuat și ea un demers judiciar, prin formularea cererii reconvenționale cu un capăt de cerere pentru restituirea avansului, ar fi lipsită de efectul desființării produs și asupra patrimoniului său, sub aspectul sumei de bani achitată cu acest titlu, în condițiile în care vânzarea nu s-a mai perfectat.

Împotriva Deciziei civile nr. 1390/2015 din 28 septembrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a formulat recurs reclamanta SC A. SRL solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii ca nefondată a cererii intimatei-pârâte B. de restituire a avansului de 50.260,65 euro.

Recurenta a invocat motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din V.C.P.C. arătând că hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii respectiv a dispozițiilor art. 1020 și 1021 din V.C.C.

Este incontestabil faptul că o consecință a operării rezoluțiunii o constituie repunerea părților în situația anterioară încheierii acestuia însă acest efect se produce în cazul în care acestea nu au convenit altfel.

În condițiile în care părțile au convenit altfel devin incidente dispozițiile cuprinse în art. 969 alin. (1) din V.C.C., potrivit cărora „ (...) convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante (...) ", manifestarea lor de voință prevalând în raport cu dispozițiile supletive cuprinse în art. 1020-1021 din V.C.C.

Dispozițiile art. 21 lit. b) din antecontract, au instituit o clauză penală pentru ipoteza în care acesta ar fi fost desființat ca urmare a neachitării de către promitenta-cunipărătoare a prețului la termenul și în condițiile stabilite.

Până la data intervenirii rezoluțiunii antecontractului, intimata-pârâtă achitase cu titlu de avans suma totală de 42.235,84 euro fără T.V.A., respectiv 50.260,65 euro cu T.V.A. inclus, dintr-un total datorat de 168.943,37 euro iară T.V.A., respectiv 201.042,61 euro cu T.V.A. inclus.

Rezoluțiunea a operat în temeiul art. 21 lit. b) din antecontract, drept consecință, s-a născut dreptul recurentei de a reține din sumele plătite de intimata-pârâtă penalitatea stabilită prin convenția accesorie de clauză penală cu un total de 90.417,04 euro această sumă fiind instituită cu scopul de a produce efecte juridice anume în cazul intervenirii rezoluțiunii ca urmare a neexecutării ori executării necorespunzătoare a obligațiilor de plată asumate de intimata-pârâtă.

În aceste condiții, recurenta reclamantă nu este ținută să restituie intimatei-pârâte suma de 50.260,65 euro în temeiul art. 1020-1021 din V.C.C. deoarece prevalent este acordul de voință al părților potrivit art. 969 alin. (1) din V.C.C., în consecință, arată recurenta, hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greșită a legii deoarece instanța de apel a făcut aplicarea dispozițiilor supletive cuprinse în art. 1020-1021 din V.C.C. ignorând principiul „pacta sunt servanda" instituit de art. 969 alin. (1) din același act normativ raportat la dispozițiile art. 21 lit. b) din antecontract.

Înalta Curte, analizând recursul prin prisma criticilor invocate, constată că acesta este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurenta a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Acest motiv de nelegalitate poate fi invocat atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Din perspectiva acestui motiv de recurs s-a susținut că instanța de apel a pronunțat hotărârea cu încălcarea dispozițiilor art. 1020-1021 C. civ. întrucât dacă ar fi dat eficiență clauzei penale prevăzută în art. 21 lit. b) din antecontract nu ar mai fi datorat nimic intimatei având în vedere că daunele pricinuite prin neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt mai mari decât valoarea avansului.

Analizând această critică, Înalta Curte, reține că instanța de fond nu a fost învestită cu o cerere de compensare a avansului achitat de intimata pârâtă cu despăgubirile rezultate din aplicarea clauzei penale prevăzute în art. 21 lit. b) din antecontract, acest petit fiind formulat direct în recurs și bazat pe considerentele hotărârii instanței de apel.

Principiul disponibilității, principiu fundamental al procesului civil, obligă instanța să se pronunțe în limitele investirii de către părți.

În cauză, recurenta a avut calitatea de reclamantă, situație în care a avut posibilitatea să investească instanța cu toate pretențiile care decurg din raportul litigios avut cu pârâta.

Este adevărat că instanța de apel a reținut faptul că, în lipsa vreunei convenții care să cuprindă o eventuală clauză penală care ar fi împiedicat restituirea avansului achitat, se impune restiuirea acestuia. Deși această motivare este eronată, având caracter subsidiar nu influențează legalitatea soluției. Dispozițiile art. 969, 1020-1021 C. civ. au fost corect aplicate în cauză raportat la petitul cererii reconvenționale ce a format obiectul rejudecării apelului, instanța de apel reținând că, în conformitate cu aceste dispoziții legale, întrucât a fost constatată rezoluțiunea contractului, potrivit principiului restitutio in integrum, părțile trebuie puse în situația anterioară încheierii contractului prin restituirea avansului.

Înalta Curte, reține că invocarea aplicării clauzei penale prevăzute în art. 21 lit. b) din antecontract s-a făcut direct în recurs și se constituie într-un petit distinct cererii de chemare în judecată cu care a fost învestită instanța, care impune administrarea unor probe cu respectarea principiului contradictorialității prin urmare finalitatea acestei apărări nu poate fi valorificată omisso medio, direct în fața instanței de control judiciar.

Față de considerentele reținute, în respectarea principiului disponibilității, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei civile nr. 1390/2015 din 28 septembrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 iunie 2016.