ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 558/2016

Decizia nr. 558/2016 Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea formulată la 10 aprilie 2008, SC A. SRL a solicitat instanței - în contradictoriu cu Statul Român, prin CN B. SA și Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004 - Consiliul local sector 1 București - să anuleze Hotărârea nr. 7 din 25 februarie 2008 și să stabilească, în condițiile art. 25 și următoarele din Legea nr. 33/1994, despăgubirile cuvenite pentru imobilul, teren în suprafață de 441 mp, situat în București, sector 1, parte din suprafața totală de 6.700 mp. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că terenul în suprafață de 441 mp a fost expropriat în vederea realizării proiectului „Fluidizare trafic pe DN 1 (…) și centura rutieră a mun.

București, între DN 1A și DN 1”, acordându-se o despăgubire totală de 67.282 euro, echivalent în lei, cu mult subevaluată în raport cu valoarea de circulație a imobilelor din zonă, criteriu prevăzut de art. 26 din Legea nr. 33/1994. Investit în primă instanță, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința nr. 718 din 13 mai 2009, a admis contestația și modificând în parte hotărârea atacată a stabilit cuantumul despăgubirii pentru exproprierea imobilului în suprafață de 441 mp, la suma de 136.168 euro, echivalent în lei la data plății. Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut în esență că este corectă valoarea reținută prin opinia separată la expertiza efectuată în faza administrativă, de 119.952 euro pentru teren și 16.216 euro pentru investițiile efectuate pe acesta, sume care reprezintă o despăgubire reală pentru imobilul supus exproprierii.

Pentru a concluziona în acest mod tribunalul a avut în vedere că expertul C. a avut în vedere oferte de piață pentru terenuri situate în aceeași zonă, în timp ce ceilalți experții au prezentat mai ales oferte din alte zone rezidențiale care, în mod evident se tranzacționează la alte prețuri. Pe de altă parte, se arată, ofertele preluate de pe internet nu poartă data postării pentru a se verifica în ce măsură sunt valabile pentru data efectuării expertizei și oricum nu reprezintă decât oferte de vânzare și nu prețuri reale de tranzacționare. În acest scop trebuiau avute în vedere și prețurile din grilele Camerei Notarilor Publici care, fiind direct implicată în încheierea tranzacțiilor are „imaginea” cea mai bună asupra prețurilor reale de tranzacționare la un moment dat.

Pe de altă parte, raportul semnat de către ceilalți doi experți este „succint” și nu cuprinde în concret modul de evaluare și criteriile reținute astfel că instanța nu a putut stabili care din calculele separate efectuate de aceștia au fost avute în vedere. În ceea ce privește platforma betonată tribunalul a constatat că cei doi experți nu au avut nicio justificare pentru care o astfel de construcție cu un grad avansat de uzură a fost evaluată la suma de 104.108 euro. Pe de altă parte, expertul C. a prezentat în concret atât modul de calcul cât și criteriile avute în vedere. Cât privește branșamentele electrice și lucrările de canal, obligația relocării utilităților revine constructorului, iar costul acestor lucrări va fi suportat de către intimată, astfel că nu s-au reținut sumele indicate de cei doi experți drept prejudiciu.

Referitor la prejudiciul suferit de restul imobilului ca urmare a exproprierii unei părți din acesta, s-a reținut că nu au fost prezentate care ar fi criteriile și care ar fi modul concret de stabilire a acestuia și oricum nu s-a amintit în nici un fel de „influența” pe care lucrarea de utilitate publică o va avea asupra valorii terenului, a modernizării căilor de acces, ce va duce la fluidizarea traficului și la sporirea interesului investitorilor. Apelul declarat de reclamantă împotriva acestei hotărâri a fost admis de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, care, prin Decizia nr. 633/A din 20 iunie 2011, a schimbat în parte sentința, în sensul că a stabilit la 167.700 euro despăgubirile cuvenite pentru terenul de 441 mp, 32.500 euro pentru platforma betonată, 1.574 euro pentru construcția „casă poartă” și 47.340 euro pentru diminuarea valorii fondului, sume în echivalent lei, la data plății efective.

Recursurile declarate în cauză de reclamantă și pârât au fost admise de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I-a civilă, care, prin Decizia nr. 6912 din 13 noiembrie 2012 a casat hotărârea dată în apel și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe. Pentru a decide astfel, instanța supremă a reținut în esență că prin contestația formulată, reclamanta nu a cerut repararea prejudiciului care, de altfel, se pretinde că s-a produs în decembrie 2008, după emiterea hotărârii de stabilire a despăgubirilor din 25 februarie 2008. Ca atare, suma de 47.340 euro, nu reprezintă repararea prejudiciului suferit prin diminuarea valorii fondului, solicitată de către reclamantă prin acțiune, ci prejudiciul produs ca urmare a lucrărilor ulterioare, afectând fondul care a rămas în proprietatea reclamantei.

Acest prejudiciu a fost evidențiat pentru prima dată în apel, dar recurenții nu au criticat decizia pronunțată în apel sub aspectul încălcării art. 294 alin. (1) C. proc. civ. Referitor la determinarea valorii despăgubirilor pentru acest prejudiciu, Înalta Curte a constatat că situația de fapt nu a fost deplin stabilită, urmând ca instanța de apel să evalueze condițiile încheierii actului adițional din 14 decembrie 2007 prin care a fost stabilita chiria în suma de 15.780 euro/luna, despre care recurenta pârâtă susține că a fost întocmit pro causa, prin raportare și la contractul de închiriere anterior, care nu se află la dosarul cauzei, dar și măsura în care la determinarea despăgubirilor cuvenite pentru acest prejudiciu trebuie avută în vedere, sau nu, suma cu titlu de impozit pe care ar fi datorat-o reclamanta dacă ar fi încasat această chirie, raportat la susținerile din recursul Parchetului de pe lângă Curtea de Apel București.

Având în vedere motivul de casare cu trimitere rezultat din recursurile pârâtului și Ministerului Public, pentru neefectuarea expertizei la instanța de apel cu respectarea art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte a admis și recursul formulat de către reclamantă, care privește modul de evaluare a despăgubirilor datorate pentru prejudiciul reprezentat de diminuarea valorii fondului rămas după expropriere, indicând a se determina în mod unitar despăgubirile datorate ca urmare a exproprierii, urmând ca instanța de apel să evalueze și criticile formulate în recursul acestei părți la determinarea sumei datorate în condițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994.

În rejudecare, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, prin Decizia nr. 459/A din 14 octombrie 2015, a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței nr. 718 din 6 mai 2009 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, precum și cererea de aderare la apel formulată de Statul Român prin CN B. SA și schimbând în parte sentința apelată, a modificat în parte Hotărârea din 25 februarie 2008, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirii pentru terenul de 441 mp, la suma de 110.735 euro, echivalent în lei, la cursul Băncii Naționale a României din ziua plății. A menținut dispoziția referitoare la stabilirea despăgubirii în cuantum de 23.182 euro, reprezentând valoarea investițiilor situate pe terenul expropriat.

A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței. Pentru a se pronunța astfel, instanța de trimitere a reținut în esență că în mod greșit instanța de fond a omologat un raport de expertiză care nu a avut în vedere ca metodă de evaluare criteriul legal prevăzut de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, deoarece experții care compun comisia de expertiză au utilizat o metodă greșită, raportându-se la ofertele de piață preluate de pe internet, metodă care nu respectă prevederile art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994. Respectând îndrumarea dată prin decizia de casare, Curtea de apel a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză, pentru stabilirea valorii despăgubirii pentru exproprierea terenului în litigiu, la data raportului de expertiză și în raport de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.

După publicarea în M. Of. a Deciziei nr. 12/2015 a Curții Constituționale, s-a dispus efectuarea unui supliment la raportul de expertiză pentru stabilirea valorii despăgubirii pentru terenul expropriat la momentul transferului dreptului de proprietate, și în raport de comparabile constând în contracte de vânzare-cumpărare din care să reiasă prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială.

Pentru stabilirea valorii despăgubirii pentru terenul expropriat în suprafață de 441 mp, instanța de trimitere s-a raportat la acest supliment al raportului de expertiză, prin care experții au stabilit valoarea terenului expropriat la nivelul anului 2008 la suma de 101.735 euro (251,1 euro/mp), deoarece a avut la bază analiza tranzacțiilor încheiate în perioada ianuarie-iunie 2008 a unor imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială și deoarece s-a raportat la data consemnării despăgubirii, aprilie 2008. Astfel, s-a constatat că exproprierea terenului în litigiu a fost dispusă în baza Legii nr. 198/2004 (în prezent abrogată prin art. 35 lit. c) din Legea nr. 255/2010), însă prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004 continuă să își producă efectele în cauza dedusă judecății, constituind de altfel temeiul juridic al cererii de chemare în judecată.

În sistemul reglementat prin Legea nr. 198/2004, procedura de expropriere parcurge în mod obligatoriu doar o etapă administrativă, la sfârșitul căreia expropriatorul efectuează, prin transfer bancar sau numerar, plata despăgubirilor către titularul dreptului de proprietate. Transferul imobilului expropriat din proprietatea apelantei-reclamante în proprietatea expropriatorului a operat de drept la data consemnării despăgubirii pentru expropriere. S-a mai reținut că, deși dezlegarea dată de instanța supremă prin decizia de casare este în sensul stabilirii valorii despăgubirii la data raportului de expertiză, Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale este ulterioară deciziei de casare, astfel încât la momentul pronunțării, dispozițiile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, erau declarate neconstituționale.

Cu privire la valoarea prejudiciului suferit de proprietar ca efect al exproprierii terenului în suprafață de 441 mp; Prin cererea de chemare în judecată reclamanta a arătat că acest prejudiciu constă în aceea că: - este limitat accesul și parcajul autovehiculelor deoarece este lipsită de platforma edificată pe terenul expropriat iar activitatea de depozitare și de aprovizionare cu mărfuri va deveni practic imposibilă. - valoarea investițiilor a fost subevaluată deoarece valoarea prejudiciului acordat de expropriator trebuie să acopere și valoarea lucrărilor de repoziționare a branșamentelor la utilități și crearea noilor căi de acces.

În ceea ce privește prejudiciul decurgând din limitarea accesului și parcajul autovehiculelor deoarece este lipsită de platforma edificată pe terenul expropriat iar activitatea de depozitare și de aprovizionare cu mărfuri „va deveni practic imposibilă”, Curtea a reținut faptul că în proprietatea apelantei-reclamante SC A. SRL a rămas o suprafață de 6.292 mp teren pe care sunt edificate două construcții C1 în suprafață de 1.307 mp și C2 în suprafață de 1.312 mp, după dezlipire acest imobil, iar ca efect al exproprierii terenului în suprafață de 441 mp, a dobândit acces direct la Șoseaua de centură a municipiului București.

Prin urmare, s-a reținut că imobilul rămas în proprietatea apelantei-reclamante are o valoare economică în sine, și că, dimpotrivă, dobândirea unui acces direct la șoseaua de centură a Capitalei va avea o influență pozitivă asupra valorii terenului ce a rămas în proprietatea apelantei-reclamante ca efect al modernizării căilor de acces și fluidizării traficului.

Se mai arată faptul că, apelanta-reclamantă nu a întâmpinat greutăți din punctul de vedere al închirierii Halelor A aflate pe terenul ce i-a rămas în proprietate în urma exproprierii, acestea fiind în continuare închiriate (conform contractului din 25 februarie 2010 și actului adițional) tot cu destinația de service auto și depozit bunuri de natură non-food, respectiv cu aceeași destinație pe care o aveau și la momentul încheieri contractului din 2005. În ceea ce privește prejudiciul decurgând din subevaluarea valorii investițiilor, neacordarea valorii lucrărilor de repoziționare a branșamentelor la utilități și crearea noilor căi de acces, curtea de apel a reținut următoarele: - Investițiile aflate pe terenul expropriat au fost evaluate de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local sector 1, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 7 din 25 februarie 2008, la suma de 23.182 euro.

Conform celor expuse în situația de fapt, identificarea în concret a acestor investiții a fost stabilită pe baza expertizei specialitatea construcții efectuată în fața primei instanțe de fond și a Planurilor de amplasament și delimitare a imobilului cu propunerea de dezlipire, ca fiind o construcție în suprafață de 5 mp cu destinația „casă poartă” și platforma betonată.

Tot astfel, s-a respins solicitarea apelantei-reclamante de acordare a sumei de 19.286 euro reprezentând valoarea construcțiilor existente pe terenul expropriat, compusă din 17.342 euro pentru platforma betonată și 1.944 euro pentru construcția „casă poartă”, deoarece ar însemna ca, în contestația sa, reclamantei să i se diminueze valoarea despăgubirii acordate prin Hotărârea contestată cu acest titlu, cu încălcarea principiului neagravării situației reclamantului în propria cale de atac și a dispozițiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator (...)”. Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs în termen legal, reclamanta SC A. SRL care, invocând temeiul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. de la 1865 aplicabil cauzei, critică decizia dată în apel, după cum urmează: - au fost încălcate dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 în ceea ce privește neacordarea prejudiciilor solicitate în legătură cu rezilierea contractului de închiriere nr. 686/2005 precum și cele rezultate din limitarea accesului și parcajului pe terenul expropriat. - criteriile avute în vedere de instanța de trimitere în stabilirea prejudiciului suferit ca urmare a exproprierii, au fost pur subiective, fără nicio susținere probatorie. În acest sens, nu s-a ținut cont de expertiza contabilă întocmită în cauză care, a indicat un mod de calcul adecvat în legătură cu „daunele” provocate reclamantei.

- prejudiciul trebuia raportat la „cea mai bună utilizare” pe care ar fi primit-o terenul, dacă nu ar fi fost expropriat. Astfel, trebuie luat în calcul faptul că din octombrie 2008, de când a fost reziliat contractul cu societatea „Impar” și până în septembrie 2009, când s-a încheiat contractul de închiriere cu SC D. SRL, reclamanta nu a putut închiria terenul, din cauza numeroaselor „neplăceri” cauzate de lucrările efectuate de către expropriator. Ulterior, datorită acelorași lucrări, s-a operat o reducere a cuantumului chiriei, societatea înregistrând o „scădere a afacerii”. - instanța de rejudecare a ignorat indicațiile Înaltei Curți de Casație și Justiție care, admițând recursul reclamantei, a dispus a se determina în mod unitar despăgubirile, în ceea ce privește diminuarea fondului rămas după expropriere.

Or, expertiza a relevat, în mod clar, prejudiciul adus societății, din această perspectivă neacordarea sumei de 47.430 euro, fiind greșită, bazându-se pe concluzia eronată că societatea nu a întâmpinat greutăți în a continua să închirieze halele. La calculul prejudiciului, nu s-a avut în vedere că reducerea locurilor de parcare a influențat negativ „puterea” reclamantei de a închiria la capacitate maximă imobilele aflate în proprietate sa. - contractele de închiriere în discuție au fost încheiate cu bună-credință, iar nu pro causa, cu peste 3 ani înainte de data exproprierii, rezilierea acestora fiind determinată de lucrările cauzate de expropriere care, au afectat activitatea chiriașilor. Recursul se privește ca nefondat, urmând a fi respins, în considerarea argumentelor ce succed.

Criticile formulate prin recursul de față, aduc în discuție modalitatea de calcul a cuantumului prejudiciului pretins suferit de reclamantă, urmare exproprierii terenului în suprafață de 441 mp, în vederea realizării proiectului „Fluidizare trafic pe DN 1 și centura rutieră în zona de nord a mun. București (…)”. Se susține, ignorarea de către instanța de trimitere a actelor aflate la dosarul cauzei care, atestă valoarea tranzacțiilor anterioare încheiate în legătură cu imobilul, concluzionându-se că instanța ar fi trebuit să ia în calcul profitul care s-ar fi putut obține din exploatarea „corespunzătoare” a investițiilor realizate pe terenul expropriat. Se constată însă că, în rejudecare, instanța de apel, urmând îndrumările date prin decizia de casare (raportate ulterior, la momentul publicării în M. Of.

a Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2005) a administrat probe concludente - pe care le-a interpretat judicios în contextul actelor cauzei - referitoare atât la valoarea terenului expropriat, de la momentul transferului dreptului de proprietate, cât și la prejudiciul pretins suferit urmare derulării lucrărilor în vederea realizării cărora, a operat exproprierea. Se observă că privarea reclamantei de folosința platformei betonate edificate pe terenul expropriat nu a creat un real prejudiciu sub aspectul limitării accesului și al activității de depozitare și aprovizionare cu mărfuri, în condițiile în care, suprafața totală de 6.292 mp rămasă urmare exproprierii în proprietatea reclamantei, a dobândit un acces direct la șoseaua de centură a municipiului București, respectiv la drumul public.

Ca atare, în mod corect s-a reținut că acest aspect, conferă terenului rămas o „valoare economică în sine” ca efect al modernizării căilor de acces și fluidizării traficului. Nefondate se privesc și aserțiunile legate de impactul exproprierii asupra rezilierii contractelor de închiriere a imobilelor cu destinația „hale” aflate pe suprafața în discuție și respectiv a reducerii valorii chiriilor încasare, ulterior acestui moment. Astfel, se constată că reclamanta, nici în rejudecare, nu a administrat probe concludente legate de condițiile încheierii actului adițional din 14 decembrie 2007 (despre care pârâtul CN B. SA a susținut că a fost întocmit pro causa, valoarea de 15.780 euro/lună, nefiind una reală) prejudiciul astfel invocat nefiind actual, previzibil și în viitor și care, ar justifica creșterea indemnizației pe criteriul imposibilității continuării, în condiții de rentabilitate, a activității pe suprafața de teren rămasă neexpropriată.

De altfel, în practica constantă a instanței europene, s-a statuat că pretențiile de această natură, privite ca pierderi viitoare, îmbracă un caracter speculativ și incert, în măsura în care pot fi luate în calcul mai multe variabile (a se vedea cauzele Buzescu contra României și Isar contra României). Una din acestea ar putea rezulta din evoluția pieței imobiliare, cu efect direct și asupra sectorului vizând închirierea nemișcătoarelor, aspect ignorat total de către recurentă. S-a mai relevat, din ansamblul probelor administrate, că recurenta-reclamantă exploatează în continuare construcțiile tip hală aflate pe terenul rămas în proprietate, în legătură cu care au fost încheiate noi contracte de închiriere și acte adiționale, mai mult, aceasta constituind în favoarea noilor chiriași un drept de folosință gratuită asupra curții și terenului aferent pe toată durata derulării acestor contracte (a se vedea fila 218 și următoarele-Dosar nr. x/3/2008*-vol.

I al Curții de Apel București, secția a IV-a civilă). Ca atare, în mod corect s-a reținut de către instanța de trimitere că, în acest context, reclamanta nu poate pretinde că urmare exproprierii, a suferit un prejudiciu constând în „restrângerea” activității de depozitare, aprovizionare cu mărfuri, limitarea accesului și parcajului autovehiculelor, ceea ce ar fi cauzat și scăderea cuantumului chiriilor încasate.

Tot astfel, mai trebuie arătat, în sprijinul acestei concluzii, vizând lipsa culpei pârâtului la așa zisa diminuare a valorii fondului rămas după expropriere, și riscul asumat de către reclamantă la momentul realizării investițiilor, în condițiile în care, în cuprinsul certificatului de urbanism eliberat în vederea obținerii autorizației de construire, s-a făcut mențiune despre proiectul de extindere a șoselei de centură, din zona de nord a Bucureștiului și despre impunerea anumitor restricții de construire care vizau iminenta expropriere a terenurilor limitrofe. Așa fiind, față de cele ce preced, recursul urmează a se respinge, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 459/A din 14 octombrie 2015 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 martie 2016.