ÎCCJ, Secția de contencios administrativ și fiscal, Decizia nr. 2066/2017

Decizia nr. 2066/2017

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei;

Cererea de chemare în judecată;

Prin cererea înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a VIII-a de contencios administrativ și fiscal, reclamanta RA A. SA a solicitat anularea Încheierii nr. 39 din 05 mai 2014, prin care Comisia de soluționare a contestațiilor a respins Contestația din 11 aprilie 2014, formulată de RA A. SA, cu privire la abaterea din Decizia nr. 11 din 28 martie 2014, respectiv "nerealizarea de către B. a tuturor veniturilor care i se cuvin din executarea contractului de închiriere încheiat cu SC C. SRL, estimate în valoare de 215.754 lei (echivalentul a 47.945,83 euro la un curs de 4.5 lei/euro), respectiv, pct. 13 din Decizie prin care D. a stabilit ca abatere "nerespectarea principiului eficientei în cazul închirierii unui număr de 31 imobile aflate în administrarea B., prezentate în anexa nr. 92 la raportul de control, deoarece chiriile plătite de beneficiari, stabilite conform Hotărârii Consiliului de Administrație a RA A. SA nr. 3/2005, sunt mai mici decât cheltuielile efectuate de B. cu imobilul respectiv, ceea ce a generat pierderi estimate lunare in suma de 69.024,27 lei/luna și o pierdere la nivelul anului 2011 estimată în suma de 828.291,24 lei".

Prin sentința civilă nr. 481 din 23 februarie 2015, Curtea de Apel București, secția a VIII-a de contencios administrativ și fiscal, a respins, ca neîntemeiată, acțiunea formulată în cauză.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta RA A. SA, invocând mai multe critici de nelegalitate, circumscrise cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

S-a arătat că prin Decizia nr. 11 din 28 martie 2014 emisă de intimata D., menținută prin Încheierea nr. 39 din 05 mai 2014 a Comisiei de soluționare a contestațiilor din cadrul D., s-a dispus în sarcina conducerii RA A. SA implementarea măsurilor stabilite la pct. I.9, I.13 și II.1, pentru remedierea abaterilor descrise pct. 9 și 13 din respectiva decizie.

S-a susținut că actele mai sus menționate au fost greșit menținute prin sentința primei instanțe, în contextul stării de fapt existente și a dispozițiilor legale aplicabile.

S-a arătat că hotărârea pronunțată în cauză este nelegală sub mai multe aspecte și în privința ambelor petite ale acțiunii introductive de instanță.

3.1 Cu referire la abaterea consemnată la pct. 9 din decizie, constând în nerealizarea de către B. a tuturor veniturilor ce i se cuveneau din executarea contractului de închiriere cu SC C. SRL, estimate în valoare de 215.756 lei (echivalentul a 47.945,83 euro la un curs de 4,5 lei/euro), s-a arătat că aceasta nu putea fi reținută în cauză, neexistând temeiuri care să justifice pretinsa conduită neconformă atribuită reclamantei în relația contractuală stabilită cu societatea locatară SC C. SRL.

S-a arătat că, în perioada anilor 2012-2013, în contextul crizei economice care a afectat și piața imobiliară, în baza Hotărârii din 15 martie 2012 a Consiliului de Administrație al RA A. SA, între reclamantă și locatara SC C. SRL au fost încheiate convențiile de eșalonare a obligațiilor de plată.

Încheierea convențiilor de eșalonare avea ca finalitate executarea contractului de închiriere, nicidecum crearea unei situații avantajoase pentru locatara SC C. SRL, continuarea raporturilor de locațiune constituind și pentru recurenta-reclamantă măsura cea mai potrivită pentru desfășurarea activității sale, în condiții care să asigure echilibrul bugetului de venituri și cheltuieli.

Ca urmare, s-a solicitat să se constate că prin respectivele convenții de eșalonare, prin care părțile au hotărât amânarea termenelor de plată - cu obligația pentru debitoare de a achita dobânzi remuneratorii pentru perioada anterioară împlinirii termenului de scadență a obligației de plată și, în continuare, cu obligația acesteia de achitare a unei dobânzi penalizatoare, în coeficientul prevăzut în contractul de închiriere, pentru neexecutarea la scadență a obligației de plată, nu a avut loc înlocuirea răspunderii civile contractuale cu răspunderea civilă delictuală, în condiții mai avantajoase pentru debitoarea SC C. SRL.

S-a arătat că, în speță, nu au fost decât modificate condițiile răspunderii civile contractuale, sub aspectul clauzelor din contractul de închiriere referitoare la termenele de plată, prin amânarea plății contravalorii chiriei.

Sub acest aspect, s-a invocat principiul libertății de voință în materie contractuală și, din această perspectivă, dispozițiile O.G. nr. 13/2011, conform cărora părțile sunt libere să stabilească în convenții rata dobânzii, atât pentru restituirea unui împrumut al unei sume de bani, cât și pentru întârzierea la plata unei obligații bănești.

S-a arătat că, în speță, dobânda remuneratorie a fost încasată, ratele fiind achitate la termenele stipulate, ceea ce exclude existența unui prejudiciu în patrimoniul reclamantei.

Pe de altă parte, prin notele de concluzii scrise, s-a susținut că nu era necesară includerea în debitul de recuperat și a penalităților de întârziere prevăzute pentru neexecutarea la termen a obligațiilor de plată, având în vedere că, la data când s-a aprobat eșalonarea plății chiriei restante pentru intervalul 01 februarie 2012-01 iunie 2012, în baza Hotărârii din 15 martie 2012 a Consiliului de Administrație al RA A. SA, locatara SC C. SRL nu înregistra restanțe la plată care să justifice astfel aplicarea de penalități de întârziere, potrivit contractului de închiriere.

În consecință, neexistând obligația calculării debitului consolidat, în condițiile prevăzute prin Hotărârea nr. 12 din 20 decembrie 2010 a Consiliului de Administrație, s-a arătat că nu se putea reține în sarcina reclamantei încălcarea respectivei hotărâri a Consiliului de Administrație.

De asemenea, s-a arătat că nici în privința convenției privind eșalonarea chiriei aferente perioadei 01 iunie 2012-07 august 2012, aprobată în baza Hotărârii din 17 octombrie 2012 a Consiliului de Administrație, locatara nu înregistra restanțe la plata chiriei pentru a fi astfel incidente prevederile Hotărârii nr. 12 din 20 decembrie 2010 a Consiliului de Administrație, referitoare la modalitate de stabilire a debitului consolidat.

Conform clauzelor acestei convenții de eșalonare, plata urma să se facă începând cu data de 25 ianuarie 2013 și, în caz de neîndeplinire a obligațiilor de plată, rezilierea nu putea interveni mai înainte de împlinirea unui termen de 60 zile prevăzut de la scadența obligației restante. În interiorul acestui termen, debitoarea a cerut acordarea unei noi eșalonări a obligațiilor de plată, solicitare acceptată prin Hotărârea din 02 aprilie 2013 a Consiliului de Administrație al RA A. SA, care a optat astfel pentru continuarea locațiunii, și nu pentru rezilierea contractului de închiriere.

Or, în aceste condiții, nu se putea reține că era necesară adăugarea de penalități de întârziere la debitele consolidate prin cele trei convenții de eșalonare la plată, locatara SC C. SRL neavând restanțe la data aprobării eșalonării debitelor prin hotărârile Consiliului de Administrație.

S-a mai invocat și faptul că, în speță, nu s-a ținut seama de atribuțiile și competențele RA A. SA în ceea ce privește negocierea prețului contractelor de închiriere.

S-a arătat că exercitarea acestei competențe implica dreptul RA A. SA de a nu încasa penalități de întârziere în cadrul ultimei convenții de eșalonare a obligațiilor de plată.

În ceea ce privește beneficiile obținute de RA A. SA prin încheierea unei asemenea convenții, s-a subliniat că respectiva convenție, fiind consemnată într-un înscris autentic, constituia titlu executoriu, susceptibil de a fi pus în executare în mod direct, fără concursul instanței de judecată, și de natură să asigure recuperarea integrală a debitului de la locatară. Deținerea unui titlu executoriu elimina riscurile specifice unei proceduri judiciare.

S-a concluzionat că, în mod nelegal, prima instanță nu a anulat actele administrative emise în cauză, în condițiile în care, raportat la cele arătate anterior, nu se putea reține că, prin amânarea termenelor de plată, ar fi avut loc prejudicierea intereselor recurentei reclamante, încheierea convențiilor de eșalonare/reeșalonare a obligațiilor de plată constituind o manifestare a principiului autonomiei de voință în materie contractuală; autoritatea administrativă și nici instanța de judecată neavând dreptul să intervină în relațiile contractuale și să modifice voința părților contractante, controlul jurisdicțional fiind prevăzut doar pentru verificarea respectării de către părți a angajamentelor luate.

3.2. Libertatea contractuală, dar și imposibilitatea legală de modificare retroactivă a clauzelor contractuale, s-a invocat și în legătură cu abaterea consemnată la pct. 13 din Decizia nr. 11 din 28 martie 2014, criticându-se greșita concluzie formulată în privința nerespectării de către reclamantă a obligației de exploatare, în condiții de eficiență economică, a unui număr de 31 imobile aflate în administrarea acesteia.

Constatările și concluziile autorității intimatei, însușite mai apoi și de judecătorul primei instanței, au fost formulate ca urmare că faptului că sumele achitate de beneficiari, cu titlu de chirie, stabilite conform Hotărârii nr. 3/2005 a Consiliului de Administrație al RA A. SA, erau mai mici decât cheltuielile efectuate de B. cu imobilele respective, ceea ce a generat pierderi estimate lunare în sumă de 69.024,27 lei/lună și o pierdere totală la nivelul anului 2011, estimată în sumă de 828.291,24 lei.

S-a arătat că cele 31 imobile au fost închiriate către asociații și fundații și că pentru această categorie de beneficiari a fost aprobată o tarifare unică de către Consiliul de Administrație, fundamentată pe baza cheltuielilor contabile înregistrate la nivelul întregii categorii de beneficiari.

Tarifarea stabilită pentru această categorie de beneficiari nu trebuia să reflecte și cheltuieli aferente unor obligații prevăzute în sarcina reclamantei (cheltuieli de reparații/investiții/impozit), așa cum eronat se reținuse în cauză, invocarea pretinsului prejudiciu rezultat din activitatea de închiriere a celor 31 imobile în discuție fiind determinat pe baza diferenței dintre totalul cheltuielilor anuale și veniturile încasate pentru fiecare imobil în parte, și nu prin raportare la totalul cheltuielilor și a veniturilor realizate în mod global, pe întreaga categorie de beneficiari.

Activitatea de închiriere către categoria de beneficiari „asociații și fundații” a adus reclamantei un profit de 75.280,93 lei, diferența dintre totalul cheltuielilor anuale și a veniturilor încasate, repartizarea cheltuielilor pe imobile neinfluențând negativ rezultatul financiar al activității de închiriere, respectiv profitul.

S-a mai arătat că nu se poate stabili o legătură de cauzalitate pentru existenta unui prejudiciu între modalitatea de stabilire a tarifului si rezultatul financiar final, care este pozitiv; dimpotrivă, tariful stabilit a determinat o activitate profitabilă, fără a încălca principiile de bază ale activității recurentei reclamante.

Sub acest aspect, s-a arătat că au fost respectate principiile eficienței economice a activității, cu referire la profitul de 75.280,93 lei și principiul nediscriminării între aceleași categorii de beneficiari, în condițiile în care H.G. nr. 60/2005, modificată și completată prin H.G. nr. 265/2005, prevede obligația RA A. SA de a închiria către categorii de beneficiari (instituții publice, persoane care ocupă funcții de demnitate publică, înalți funcționari publici și magistrați, asociații, fundații, partide politice, organizații sindicale, cabinete de avocatură, birouri notariale, culte religioase, societăți de presă etc), ceea ce înseamnă că stabilirea tarifelor pentru categoria „asociații și fundații” nu a determinat niciun prejudiciu.

Prin notele de concluzii scrise, criticile inițiale au fost dezvoltate și cu argumentul vizând greșita aplicare în cauză a prevederilor art. 4 alin. (5) din H.G. nr. 60/2005, în privința contractele de închiriere încheiate pentru cele 31 imobile în discuție.

S-a arătat că, în speță, nu erau incidente prevederile art. 4 alin. (5) din H.G. nr. 60/2005, avute în vedere la judecata în fond a cauzei, aplicabile numai în ceea ce privește exploatarea bunurilor imobile aflate în proprietatea sau administrarea Regiei, nu și pentru închirierea unor astfel de bunuri.

Închirierea imobilelor, în funcție de persoana locatarului, se încadrează fie în dispozițiile art. 4 alin. (7) din Regulament, fie în cele ale art. 4 alin. (8) din Regulament, care instituie reglementari distincte în ceea ce privește bunurile atribuite sau închiriate.

S-a arătat că, noțiunea de exploatare avută în vedere de art. 4 pct. 5 din Regulament se referă doar bunurile pe care Regia le folosește în mod nemijlocit, în această categorie nefiind incluse și imobilele închiriate unor asociații sau fundații, cărora le sunt aplicabile dispozițiile art. 4 pct. 7 din Regulament și un alt regim juridic.

S-a mai arătat că distincția prezentată este importantă, întrucât eficiența economică constituie un criteriu aplicabil exploatării bunurilor aflate în aflate în proprietatea sau administrarea Regiei.

În ceea ce privește bunurile care sunt sau urmează a fi atribuite asociațiilor și fundațiilor nu se urmărește un asemenea criteriu, ceea ce înseamnă că la stabilirea prețului chiriei nu trebuie avut în vedere prețul pieței, ci situația specială a acestei categorii de beneficiari, care impune folosirea unor chirii reglementate.

S-a arătat că, în acest sens a fost emisă Hotărârea nr. 1 din 29 ianuarie 2002 a Consiliului de Administrație al RA A. SA, prin care s-a stabilit aplicarea unor tarife de închiriere de 4 euro/luna/mp pentru suprafețele folosite în exclusivitate de către asociații și fundații și de 2 euro/luna/mp pentru suprafețele de folosință comună închiriate unor astfel de entități, atribuirea imobilelor în baza contractelor de închiriere făcându-se cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului.

În legătură cu modalitatea de stabilire a tarifului de închiriere s-a arătat că în niciun caz în categoria cheltuielilor aferente executării contractelor de închiriere nu poate fi inclusă amortizarea - recuperarea valorii investiționale inițiale, care trebuie recuperată într-o perioadă mai scurtă sau mai lungă de timp, în funcție de prevederile normative incidente și de alegerea RA A. SA, în ceea ce privește timpul necesar amortizării acestor active, dar nici impozitul prevăzut de art. 249 alin. (3) din V.C.F., în vigoare la data efectuării controlului, având în vedere natura de sarcină fiscală a cheltuielii.

În consecință, s-a solicitat admiterea recursului, casarea sentinței atacate și, în rejudecare, admiterea acțiunii formulate în cauză.

3.3 Apărările intimatei;

Prin întâmpinarea intimatei pârâte D. s-a solicitat respingerea recursului și menținerea în totalitate a sentinței pronunțate în cauză.

S-a arătat, în esență, că instanța de fond a făcut o corectă aplicare a legii la situația dedusă judecății, reținându-se, în mod corect, că reclamanta nu a respectat contractul de închiriere și, ulterior, prevederile convențiilor de eșalonare cu privire la stabilirea și încasarea penalităților contractuale de întârziere, subsecvent neexecutării obligațiilor asumate de către locatară, precum și faptul că nu a închiriat, în condiții de eficiență economică, imobilele pe care le administrează.

S-a arătat că pretinsele aspecte de nelegalitate invocate în cauză nu prezintă relevanță și nu influențează soluția adoptată.

Astfel, cu referire la dobânda remuneratorie, specifică obligației de a da o sumă de bani la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenței obligației, s-a solicitat să se constate că ea nu a fost prevăzută și nici încasată de către reclamantă în baza convențiilor de eșalonare a obligațiilor de plată restante. Pentru neexecutarea la termen a obligației de plată a chiriei nu se percepe dobândă, ci, conform prevederilor contractuale, doar penalități de întârziere. Cu privire la aceste penalități de întârziere, s-a menționat că reclamanta nu le-a aplicat și nici nu le-a încasat, deși ele erau prevăzute în contractul de închiriere.

Din acest motiv, în mod justificat, prima instanță a apreciat că se impune obligarea reclamantei la recalcularea debitului, prin cuantificarea penalităților de întârziere prevăzute în contractul de închiriere și adăugare la chiria efectiv datorată și neîncasată, obligația stabilită în sarcina reclamantei înscriindu-se în obligația generală privind respectarea clauzelor contractuale de către ambele părți contractante, precum și în obligația legală, privind exploatarea imobilului în condiții de eficiență economică.

S-a mai arătat că prima instanță nu a nesocotit în niciun fel regulile prevăzute în materie contractuală, dimpotrivă, soluția pronunțată în cauză întemeindu-se pe clauzele contractului de închiriere, convențiile de eșalonare/ reeșalonare încheiate cu locatara încălcând măsurile luate prin hotărârile Consiliului de Administrație al RA A. SA.

De asemenea, s-a solicitat să se constate netemeinicia susținerilor invocate și în legătură cu abaterea reținută în privința închirierii celor 31 imobile la un nivel mai mic decât cheltuielile efectuate de B. cu respectivele imobile.

S-a arătat că reclamanta avea obligația să exploateze imobilele aflate în administrare cu respectarea principiului eficienței economice, ceea ce implică ca veniturile realizate din închirierea unor imobile prin atribuire directă să nu fie inferioare cheltuielilor efectuate cu întreținerea acestora.

Nu exista nicio bază legală pentru acordarea de facilități suplimentare pentru chiriașii celor 31 de imobile, prin stabilirea de chirii necorelate cu cheltuielile de întreținere ale imobilelor, ajungându-se practic să se finanțeze activitatea chiriașilor, fără o contraprestație.

S-a mai arătat că principiul utilizării în condiții de eficiență economică a imobilelor administrate de către reclamantă trebuie respectat în privința fiecărui bun în parte, și nu în mod global, din perspectiva unei examinării de ansamblu, așa cum corect s-a reținut prin hotărârea primei instanțe.

Raportul întocmit potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul de filtru și comunicat părților în baza Încheierii de ședință din data 05 octombrie 2016, potrivit art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Totodată, completul de filtru a apreciat incidența în cauză a prevederilor art. 493 alin. (7) C. proc. civ., pronunțând în acest sens Încheierea de admitere în principiu din data de 08 decembrie 2016, fixând termen de judecată la data de 09 martie 2017.

II. Considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție asupra recursului;

Examinând sentința atacată, în raport cu criticile formulate, luând în considerare și observațiile prezentate prin întâmpinare, după reevaluarea probatoriului și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că recursul declarat în cauză este nefondat, având în vedere următoarele considerente.

Rezultă din actele dosarului că, în perioada 13 ianuarie 2014-26 februarie 2014, recurenta reclamantă RA A. SA, B. a fost supusă unui acțiuni de verificare și control cu tema „Controlul situației, evoluției și modului de administrare a patrimoniului public și privat al statului, precum și legalitatea realizării veniturilor și a efectuării cheltuielilor în perioada 2009-2013”, constatându-se o serie de abateri de la legalitate și regularitate consemnate în Raportul de control înregistrat la Departamentul IV al D. sub nr. 40162 din 28 februarie 2014.

Pentru valorificarea constatărilor și remedierea abaterilor consemnate în Raportul de control mai sus menționat, intimata, prin Departamentul IV al D., a procedat la emiterea Deciziei nr. 11 din 28 martie 2014, stabilindu-se, în sarcina conducerii RA A. SA, luarea mai multor măsuri care să conducă la înlăturarea deficiențelor constatate în activitatea acesteia.

Contestația formulată împotriva măsurilor prevăzute la nr. I.9, I.13 și II.1 din Decizia nr. 11 din 28 martie 2014 dispuse pentru remedierea abaterilor consemnate la pct. 9 și 13 din aceeași Decizie a fost respinsă prin Încheierea nr. 39 din 05 mai 2014 a Comisiei de soluționare a contestațiilor din cadrul D.

Actele astfel emise în privința RA A. SA au fost menținute prin hotărârea instanței de fond, dispunându-se, așa cum s-a arătat la pct. 1 din prezenta decizie, respingerea acțiunii în justiție a reclamantei, sub aspectul ambelor petite formulate, privind abaterile consemnate la pct. 9 și 13 din Decizia nr. 11 din 28 martie 2014.

Măsura nr. I.9. din Decizia nr. 11/2014 a D. a obligat conducerea RA A. SA (Consiliul de Administrație) să ia măsurile legale necesare care să conducă la:

a) realizarea de către B. a tuturor veniturilor cuvenite din executarea contractului de închiriere încheiat cu SC C. SRL, estimate în valoare de 2115.756 lei (echivalentul a 47.945,83 euro la un curs de 4,5 lei/1 euro);

b) extinderea de către persoanele competente din cadrul B. a verificărilor asupra tuturor contractelor de închiriere încheiate de B., în vederea determinării și realizării tuturor veniturilor care i se cuvin din executarea acestora, în conformitate cu prevederile din aceste contracte și a prevederilor legale în vigoare (C. civ.).

Ca temeiuri de fapt, s-a reținut că, în perioada 2012 - 2013, B. a încheiat cu societatea SC C. SRL, trei convenții de eșalonare a obligațiilor de plată, rezultate din executarea Contractului de închiriere din 21 iunie 1996, privind imobilul situat în București, sector 1 și a actelor adiționale încheiate ulterior.

Cu referire la convențiile de eșalonare/reeșalonare, prin actele de control emise în cauză, s-a considerat că acestea au determinat procurarea unor avantaje locatarului în dauna reclamantei prin raportare la prevederile inițiale ale contractului de închiriere.

S-a reținut că cele trei convenții de eșalonare/reeșalonare au modificat clauzele contractului de închiriere, prin stabilirea de noi termene de plată pentru chiria datorată și renunțarea la facturarea și încasarea penalităților de întârziere.

Astfel, prin convenția de eșalonare din 28 iunie 2012, s-a stabilit reeșalonarea chiriei datorate de locatară pentru perioada februarie - mai 2012 (310.990,76 euro), dar neachitată, aceasta urmând a fi plătită în 12 rate lunare, începând cu luna iunie 2012.

Tot astfel, prin convenția de eșalonare din 24 octombrie 2012, s-a stabilit reeșalonarea chiriei datorate pentru perioada iunie - august 2012 (180.516,03 euro), dar neachitată, aceasta urmând a fi plătită în 18 rate lunare, începând cu luna decembrie 2012;

S-a mai reținut că, deși societatea locatară nu a respectat graficele de plată anexate convențiilor de eșalonare mai sus menționate, B. nu a procedat la repunerea în situația anterioară încheierii convențiilor, prin calcularea de penalități de întârziere la contravaloarea chiriei datorate, acceptând din nou reeșalonarea sumei de 300.066,82 euro, rămasă neachitată din aceste două convenții, prin încheierea convenției de eșalonare din 18 aprilie 2013.

Conform acestei ultime convenții de eșalonare, obligațiile parțiale aferente perioadei aprilie - mai 2012 și întreaga chirie datorată pentru perioada iunie - august 2012 (300.066,82 euro, sumă rămasă neachitată din convențiile din 28 iunie 2012 și din 24 octombrie 2012), au fost reeșalonate, acestea urmând a fi plătite în 24 rate lunare, începând cu luna aprilie 2013.

În plus, s-a reținut și că, în cursul executării convenției de eșalonare din 18 aprilie 2013, înainte de achitarea în întregime a obligațiilor de plată, stabilită prin convenție până la data de 18 martie 2015, reclamanta B. a acceptat cesionarea de către beneficiar a drepturilor și obligațiilor decurgând din contractul de închiriere încheiat către SC E. SA.

Toate aceste constatări și concluzii ale intimatei au fost confirmate prin sentința primei instanțe, reținându-se, în esență, că reclamanta nu a respectat prevederile contractului de închiriere încheiat cu SC C. SRL și, ulterior, prevederile convențiilor de eșalonare cu privire la stabilirea și încasarea penalităților contractuale de întârziere, ca urmare a neexecutării obligațiilor de plată de către locatara debitoare.

Prin motivele de recurs formulate, s-a arătat că drepturile și interesele recurentei reclamante, parte în contractul de închiriere încheiat cu locatara SC C. SRL, au fost corespunzător valorificate în cadrul convențiilor de eșalonare a obligațiilor de plată, având în vedere contextul economic existent pe piața imobiliară în perioada 2012-2013, precum și faptul că măsura privind continuarea raporturilor de locațiune, prin reeșalonarea termenelor de plată stabilite prin contractul de închiriere inițial, avea la bază aprobarea Consiliului de Administrație al RA A. SA din ședința din 15 martie 2012.

S-a arătat că în condițiile în care convențiile de eșalonare a obligațiilor de plată au fost încheiate în baza aprobării date de Consiliul de Administrație al RA A. SA, singura entitate cu atribuții și competențe în ceea ce privește negocierea prețului contractelor de închiriere, nu se poate reproșa recurentei reclamante faptul de a fi renunțat la încasarea penalităților de întârziere sau de a fi procedat la modificarea clauzelor contractuale de o manieră care să favorizeze interesele locatarei SC C. SRL, acțiunile întreprinse constituind o manifestare a principiului autonomiei de voință în materie contractuală.

Înalta Curte constată însă că argumentația și concluziile instanței de fond justifică pe deplin soluția pronunțată în cauză, criticile și susținerile formulate în recurs fiind neîntemeiate.

O primă observație este aceea că nici intimata, și nici prima instanță nu au considerat că prin încheierea convențiilor de eșalonare a obligațiilor de plată ar fi avut loc înlocuirea răspunderii civile contractuale cu răspunderea civilă delictuală, o asemenea susținere din partea recurentei reclamante fiind lipsită de orice fundament în cauză.

Dimpotrivă, atât actele administrative emise în cauză, cât și considerentele hotărârii instanței de fond menționează în mod explicit că temeiul conduitei necorespunzătoare reținute în sarcina recurentei reclamante în relația cu SC C. SRL îl constituie tocmai faptul de a nu acționat în conformitate cu tot ceea ce îi conferea puterea obligatorie a contractului de închiriere încheiat.

Din această perspectivă, a fost reținută în cauză nerespectarea prevederilor art. 1350 C. civ., reproșându-i-se recurentei reclamante că nu a acționat în sensul de a fi calculat și încasat accesoriile cuvenite în baza contractului de închiriere încheiat, precum și faptul că prin modificarea conținutului clauzei penalizatoare în termenii prevăzuți în convențiile de eșalonare s-a optat pentru aplicarea unei reguli mai favorabile locatarei, în dezavantajul recurentei reclamante, comparativ cu ceea ce stabilise prin contractul de închiriere.

Și în aprecierea Înaltei Curți, această conduită din partea recurentei reclamante a condus la nerealizarea tuturor veniturilor cuvenite acesteia din executarea contractului de închiriere cu SC C. SRL.

Fără a nega contextul economic nefavorabil din perioada anilor 2012-2013, cu implicații directe asupra tranzacțiilor imobiliare, inclusiv în ceea ce privește menținerea la același nivel a chiriilor deja contractate ori dificultățile reale legate de executarea la termen a obligațiilor de plată, Înalta Curte constată că prin acțiunile săvârșite, astfel cum acestea au fost mai sus arătate, recurenta reclamantă și-a încălcat obligația legală privind exploatarea imobilului închiriat în condiții de eficiență economică, nerespectarea acestei obligații decurgând la rândul său din nerespectarea clauzelor contractuale stipulate prin convențiile încheiate, în sensul în care convențiile de eșalonare a obligațiilor de plată au fost încheiate în alți termeni și condiții decât cele stabilite în ședința din 15 martie 2012 a Consiliului de Administrație al RA A. SA.

Aprobarea Consiliului de Administrație în legătură cu încheierea convențiilor de eșalonare/reeșalonare a obligațiilor de plată ale locatarei SC C. SRL a fost dată condiționat de respectarea prevederilor art. 1 din Hotărârea nr. 12 din 20 decembrie 2010 a Consiliului de Administrație al RA A. SA, așa cum rezultă din adresele invocate chiar de către recurenta reclamantă și aflate la filele 273, 286 și 298 dosar fond.

Prin Hotărârea Consiliului de Administrației din 20 decembrie 2010 (fila 302 dosar fond) era prevăzută modalitatea de aplicare a penalităților pentru plata cu întârziere a obligațiilor contractuale, în situația existenței/semnării unei convenții pentru plata eșalonată a datoriilor beneficiarilor, stabilindu-se la art. 1 pct. 1 și 3 următoarele:

Niciuna din convențiile de eșalonare privind amânarea plății chiriei datorate pentru perioada februarie - mai 2012 și iunie - august 2012 nu prevede ca datoria împărțită în rate lunare să fie compusă și din penalitățile de întârziere prevăzute pentru neplata la termen a chiriei.

Dimpotrivă, se menționează că datoria ce urmează a fi achitată în rate lunare era reprezentată de chiria restantă.

Prin urmare, nerespectarea Hotărârii din 20 octombrie 2010 a Consiliului de Administrație din partea recurentei reclamante este de necontestat.

Obligațiile de plată nu au fost consolidate prin calcularea penalităților de întârziere prevăzute în contractul de închiriere și adăugarea lor la chiria restantă.

În speță, s-a procedat la actualizarea debitului principal restant cu rata inflației, susținându-se de către recurenta reclamantă că suma percepută cu acest titlu constituie dobândă remuneratorie/penalizatoare, în accepțiunea O.G. nr. 13/2011, stabilită pentru întârzierea la plata unei obligații bănești.

Cu referire la aspectul invocat, Înalta Curte arată că, indiferent de calificarea dată sumei menționate ca reprezentând coeficient de actualizare, subzistă în caz nerespectarea Hotărârii nr. 12 din 20 decembrie 2010 a Consiliului de Administrație al RA A. SA.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată că rata inflației în 2012 și 2013 a fost cu mult mai mică decât dobânda penalizatoare din contractul de închiriere, de 0,04%/zi, respectiv 14,6% pe an, și, prin urmare, comportamentul recurentei reclamante în relația cu SC C. SRL nu poate fi considerat ca respectând obligația de diligență pe care un bun proprietar trebuie să o depună în administrarea bunurilor sale.

De asemenea, Înalta Curte arată că nu poate fi primită nici susținerea recurentei reclamante, formulată prin notele de concluzii scrise, în sensul că nu era posibilă și necesară includerea în debitul de recuperat a penalităților de întârziere prevăzute pentru neexecutarea la termen a obligațiilor de plată, reținându-se că, la data încheierii convențiilor de eșalonare, locatara debitoare înregistra chirii restante, situație în care este lipsită de relevanță împrejurarea că aprobarea Consiliului de Administrație a fost emisă la o dată anterioară, când obligația de plată a chiriei nu devenise încă scadentă.

Rezultă din conținutul convențiilor de eșalonare încheiate în cauză că obiectul acestora era reprezentat de stabilirea unor grafice de plată pentru chiriile ajunse la scadență, dar neachitate de către locatară, până la momentul semnării convențiilor.

Prin urmare, fiind vorba de o datorie restantă, eșalonarea la plată a acesteia trebuia să respecte prevederile art. 1 pct. 1 din Hotărârea Consiliului de Administrație nr. 10 din 20 decembrie 2010.

Aceeași constatare este valabilă și în privința convenției de eșalonare din 18 aprilie 2013, prin care, deși societatea locatară nu își îndeplinise obligațiile de plată stabilite în baza convențiilor de eșalonare anterioare, recurenta reclamantă a acceptat din nou reeșalonarea sumei de 300.066,82 euro, rămasă neachitată, în loc să fi procedat la repunerea în situația anterioară încheierii convențiilor, prin calcularea de penalități de întârziere la contravaloarea chiriei datorate, așa cum impunea prevederea de la art. 1 pct. 3 din Hotărârea Consiliului de Administrație nr. 10 din 20 decembrie 2010.

Mai mult, în cursul executării acestei ultime convenții de eșalonare, dar înainte de achitarea în întregime a obligațiilor de plată, recurenta reclamanta a acceptat cesionarea către SC E. SA a drepturilor și obligațiilor locatarei-debitoare decurgând din contractul de închiriere încheiat.

Or, în mod evident, nu se poate invoca principiul libertății contractuale pentru a justifica încălcarea unor dispoziții de lege, convențiile de eșalonare în discuție fiind încheiate cu nerespectarea prevederilor Hotărârii nr. 10 din 20 decembrie 2010 a Consiliului de Administrație.

Tocmai în considerarea acestui fapt - nerespectarea prevederilor Hotărârii nr. 10 din 20 decembrie 2010 a Consiliului de Administrație, s-a reținut de către intimată că recurenta reclamantă își încălcase obligațiile ce îi reveneau în privința imobilului închiriat, aspect deopotrivă subliniat și în hotărârea primei instanțe, prin trimiterea făcută la art. 6 lit. i) și art. 37 din Regulamentul de organizare și funcționare al B. nr. 506 din 17 ianuarie 2011, aprobat de Consiliul de administrație al RA A. SA la data de 13 ianuarie 2011, referitoare la obligațiile stabilite în sarcina sucursalei în ceea ce privește derularea efectivă a contractelor și răspunderea pentru asigurarea obligațiilor contractuale, facturarea și încasarea contravalorii acestora, calcularea penalităților pentru întârzierea achitării obligațiilor de parte contractantă sau, după caz, acționarea în instanță.

Cu aceste precizări, Înalta Curte constată că, în mod corect, prima instanță a menținut actele contestate în prezenta cauză, fiind justificată măsura reținută în sarcina recurentei reclamante, decurgând din obligația acesteia privind respectarea contractului de închiriere, prin recalcularea debitului restant, astfel încât acesta să cuprindă, alături de cuantumul chiriei convenite cu locatarul, inclusiv cuantumul penalităților de întârziere asumate de către acesta din urmă, cât și de recuperare a prejudiciului suferit prin neplata debitului consolidat de către locatar.

Examinând în continuare celelalte critici formulate din perspectiva abaterii consemnate la pct. 13 din Decizia nr. 11 din 28 martie 2014, Înalta Curte constată că și acestea sunt neîntemeiate.

Se reține astfel că abaterea reținută la pct. 13 din Decizie constă în faptul nerespectării principiului eficientei economice în cazul închirierii unui număr de 31 imobile aflate în administrarea B., menționate în anexa nr. 92 la raportul de control, deoarece chiriile plătite de beneficiari, stabilite conform Hotărârii nr. 3/2005 a Consiliului de Administrație al RA A. SA au fost mai mici decât cheltuielile efectuate cu imobilele respective (amortizare, utilități, ș.a.), ceea ce a generat pierderi estimate lunare în suma de 69.024,27 lei/lună și o pierdere la nivelul anului 2011, estimată în sumă de 828.291,24 lei.

S-a reținut că prin Hotărârea nr. 3 din 01 mai 2005 a Consiliului de Administrație, s-a aprobat modificarea tarifelor de închiriere a spațiilor cu altă destinație decât locuință practicate în relațiile contractuale încheiate cu beneficiarii de tip „asociație sau fundație” începând cu 01 mai 2005 la 4 euro/mp/lună pentru suprafețele folosite în exclusivitate, respectiv la 2 euro/mp/lună pentru suprafețele aflate în folosință comună.

S-a constatat că, în privința celor 31 imobile, nivelul chiriei stabilite s-a situat sub nivelul cheltuielilor efectuate de B., cheltuieli constând în valoarea amortizărilor, impozitelor aferente și a altor cheltuieli necesare pentru menținerea imobilelor în stare de folosință normală.

La judecata în primă instanță, cât și prin motivele de recurs formulate, s-a solicitat să se constate că, în speță, nu se poate vorbi despre încălcarea principiului eficienței în închirierea imobilelor către categoria de beneficiari „asociații și fundații”, având în vedere inexistența unui prejudiciu, ca diferență între tariful stabilit și rezultatul financiar final, precum necesitatea respectării în cauză a principiului nediscriminării în raporturile cu locatarii din cadrul aceleiași categorii de utilizatori.

De asemenea, s-a arătat că principiul eficienței economice constituie un criteriu de evaluare în cazul exploatării bunurilor imobile aflate in proprietatea sau administrarea Regiei, nefiind incident în ceea ce privește închirierea unor astfel de bunuri.

Sub acest aspect, a fost invocată greșita aplicare a legii de către prima instanță, prin reținerea dispozițiilor art. 4 alin. (5) din H.G. nr. 60/2005 ca fiind incidente cauzei.

S-a arătat că pentru imobilele închiriate unor asociații sau fundații, cărora le sunt aplicabile dispozițiile art. 4 pct. 7 din Regulament, stabilirea chiriei trebuie să se facă ținându-se seama de situația specială a respectivei categorii de beneficiari, care impune folosirea unor chirii reglementate, nicidecum de valoarea de piață a chiriilor.

Apreciind asupra susținerilor formulate, Înalta Curte constată că acestea sunt neîntemeiate și nu există justificare legală pentru reformarea sentinței, soluția instanței având la bază o evaluare corectă și completă a stării de fapt și a dispozițiilor legale relevante.

Astfel, este necesar să se sublinieze că abaterea reținută în caz nu se întemeiază pe faptul că la stabilirea chiriei nu s-ar fi ținut seama de prețul pieței, ci pentru faptul că aceasta nu a fixată într-un cuantum care să acopere cheltuielile efectuate în privința fiecărui imobil din cele 31 imobile închiriate (menționate în anexa la raportul de control).

Pe de altă parte, în exercitarea atribuțiilor sale, RA A. SA administrează bunuri aflate în domeniul public și privat al statului, ceea ce înseamnă că întreaga activitate pe care aceasta o desfășoară - exploatare, atribuire directă sau închiriere, trebuie să corespundă criteriilor unei bune gestiuni financiare, între care și criteriul eficienței economice, corect reținut și analizat în cauză în privința celor 31 imobile închiriate.

Eficiență economică există în situația când se constată maximizarea rezultatelor unei activități în relație cu resursele utilizate.

În speță, principiul eficienței economice nu a fost respectat, în condițiile în care chiria lunară pentru cele 31 imobile închiriate s-a situat sub limita/cuantumul cheltuielilor efectuate/ocazionate de întreținerea fiecărui imobil în parte.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată corectă observația intimatei D., în sensul că obținerea unei contraprestații echivalente în cazul celor 31 imobile închiriate presupunea stabilirea de către RA A. SA a unui tarif de închiriere care să reflecte/includă totalitatea cheltuielilor înregistrate de imobile, indiferent de tipul acestora și de faptul că unele nu generează plăți (cum este cheltuiala cu amortizarea mijloacelor fixe), astfel încât, ca rezultat final, veniturile să fie mari decât cheltuielile.

Eficiența economică, reflectată în profitul realizat din activitatea desfășurată, se verifică în raport cu fiecare bun în parte, și nu prin raportare la întreaga activitate de închiriere realizată în mod global, pe categorii de beneficiari, așa cum fără temei se susține de către recurenta reclamantă, invocându-se în acest sens necesitatea respectării principiului nediscriminării în raporturile cu locatarii din cadrul aceleiași categorii de beneficiari.

Respectarea principiului discriminării vizează cazurile în care părțile se găsesc în situații identice sau asemănătoare, care impun și justifică aplicarea aceluiași tratament, ceea ce, în speță, presupunea stabilirea de chirii egale în privința imobilelor care înregistrează același nivel de cheltuieli. Or, în caz, s-a procedat la stabilirea unui tarif unic pentru toate imobilele închiriate aceleiași categorii de beneficiari.

Această interpretare a regulii privind respectarea tratamentului egal este vădit eronată, fiind de neconceput ca principiul eficienței economice, criteriu după care se desfășoară întreaga activitate a RA A. SA, să fie condiționat în aplicare de apartenența beneficiarului serviciului prestat la o anumită categorie de persoane.

De asemenea, Înalta Curte constată că, în mod corect, au fost înlăturate susținerile recurentei reclamante în sensul că prin măsurile dispuse de D. se încalcă principiul libertății contractuale, având în vedere obligația legală prevăzută în sarcina recurentei reclamante, aceea de a obține venituri din administrarea bunurilor din patrimoniu, și nu de a le utiliza în pierdere. Subsecvent, există și obligația de recuperare a prejudiciului fie în temeiul răspunderii civile contractuale, fie a răspunderii civile delictuale, aspecte care, așa cum bine s-a reținut în cauză, sunt exterioare și nu au legătură cu legalitatea actelor contestate, interesând executarea acestora.

În raport de toate cele arătate, în temeiul art. 20 din Legea nr. 554/2004 republicată, cu modificările și completările ulterioare, raportat la art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge, recursul declarat în cauză, ca nefondat, constatându-se legalitatea sentinței atacate sub toate aspectele invocate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de RA A. SA împotriva sentinței nr. 481 din 23 februarie 2015 a Curții de Apel București, secția a VIII-a contencios administrativ și fiscal, ca nefondat, ca nefondat.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 mai 2017.