ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 112/2013

Asupra cauzei de față constată următoarele: Prin cererea înregistrată la data de 1 iulie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a IV a civilă, reclamanta SC L.S. SRL, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R., a solicitat stabilirea valorii despăgubirii acordate acesteia ca efect al exproprierii terenului în suprafață de 322,62 mp, situat în localitatea Voluntari, județ Ilfov, cu număr cadastral 1232/2/1/2/1, stabilită prin H.G. nr. 428/2008 și obligarea expropriatorului la plata integrală către reclamantă a despăgubirii, precum și stabilirea sumelor cu care se devalorizează terenul rămas în proprietatea reclamantei după expropriere. În fapt, reclamanta a arătat că a obținut titlul de proprietate asupra imobilului în suprafață de 681,48 mp, situat în localitatea Voluntari, Șos.

Pipera Tunari, județ Ilfov, lot 1/2, cu număr cadastral x, în baza contractului de vânzare - cumpărare, autentificat din 5 iulie 2005 de Biroul Notarului Public „S.A.”. Prin H.G. nr. 1124/2007 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a reclamantei de o suprafață de 322,62 mp din terenul arătat mai sus. Reclamanta nu a fost notificată, motiv pentru care nu a depus cerere de acordare de despăgubirii. Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a emis hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 30 octombrie 2007, prin care s-a dispus exproprierea reclamantei de o parte din terenul mai sus arătat și s-a stabilit despăgubirea ca fiind în sumă de 140 euro/mp, în total 45.167 euro, reprezentând 151.006 lei.

Având în vedere faptul că suma propusă pentru despăgubire se situează la aproximativ un sfert din valoarea reală a terenului, consideră că evaluarea care a stat la baza ofertei a fost greșit întocmită sau se bazează pe informații foarte vechi, probabil la începutul anului 2006, iar exproprierea, respectiv consemnarea despăgubirii propuse de către expropriator s-a făcut la sfârșitul anului 2007, în condițiile unei piețe imobiliare extrem de dinamice. Așadar, despăgubirea propusă, în sumă de 140 euro/ mp nu este dreaptă, în sensul art. 44 alin. (3) din Constituția României. S-a mai arătat că în mod greșit Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a stabilit și subevaluat despăgubirea datorată reclamantei pentru terenul în suprafață de 322,62 mp la suma de 151.006 lei, despăgubirea situându-se la mai puțin de jumătate din valoarea reală a terenului.

Mai mult, din cauza suprafeței mici a terenului, exproprierea poate avea ca efect imposibilitatea reclamantei de folosință a terenului, motiv pentru care a solicitat instanței să fixeze ca unul dintre obiectivele expertizei ce va urma să fie încuviințată în dosar în condițiile art. 25 - 26 din Legea nr. 33/1994, să fie calcularea sumei cu care se devalorizează terenul rămas după expropriere, ca efect al micșorării dramatice a acestuia și să oblige expropriatorul la plata către reclamantă a acestor sume. Prin sentința civilă nr. 1214 din 21 octombrie 2009, Tribunalul București, secția a IV a civilă, a admis acțiunea, a modificat în parte Hotărârea nr. 13 din 30 octombrie 2007, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat situat în localitatea Voluntari, Șos.

Pipera Tunari, județ Ilfov, lot 1/2, nr. cadastral x, în suprafață de 322,62 mp. la suma de 314.452 lei. Pentru a pronunța această hotărâre, a constatat următoarele considerente: Prin Hotărârea nr. 13 din 30 octombrie 2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea imobilului în suprafață de 322,62 mp, teren intravilan arabil și acordarea de despăgubiri către reclamantă, în sumă de 151.006 lei. Prin H.G. nr. 1124/2007 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere pentru terenul descris mai sus. Prin contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3146/2005, reclamanta a cumpărat de la L.G.M. terenul intravilan în suprafață de 681,48 mp, reprezentând lotul 1/2 situat în orașul Voluntari, șos.

Pipera Tunari, județ Ilfov, cu număr cadastral x înscris în Cartea funciară al localității Voluntari. Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.

În cazul în care hotărârea nu a fost comunicată, orice persoană care se consideră îndreptățită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se poate adresa instanței judecătorești competente, în termen de trei ani de la data afișării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, în condițiile art. 7, sub sancțiunea decăderii. Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

Conform art. 25 din Legea nr. 33/1994 pentru stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, iar potrivit art. 26 - Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța va ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

În cazul exproprierii parțiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor. În ceea ce privește susținerile părților legate de comunicarea/necomunicarea notificării, acestea sunt lipsite de relevanță juridică în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor, partea nemulțumită de despăgubirile stabilite în procedura administrativă având dreptul de a contesta în fața instanței și de a solicita o sumă superioară. Prin raportul de expertiză întocmit de experții V.M., C.A.A. și M.V. s-a constatat că valoarea terenului expropriat la momentul evaluării este de 310.535 lei.

Totodată s-a menționat că nu s-a putut aprecia dacă partea din imobil rămasă neexpropriat dobândește sau nu un spor de valoarea deoarece trebuie cunoscute date precum cea mai bună utilizare a terenului la un moment ulterior, încadrarea urbanistică a zonei la momentul respectiv, utilitățile care vor fi aduse, traficul, aglomerația, poluarea la momentul respectiv și data la care se vor termina lucrările. De asemenea a fost stabilit un prejudiciu de 3.917 lei, reprezentând contravaloarea refacerii branșamentului electric. În ceea ce privește cuantumul despăgubirii, tribunalul a constatat că în cauză a fost efectuată o expertiză în concordanță cu dispozițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, toți cei trei experți căzând de acord asupra acestui cuantum.

În cauza de față, deși au desemnat câte un expert în comisie care și-a spus părerea, experții căzând de acord în unanimitate asupra despăgubirii, ambele părți contestă aceste concluzii, aceste contestații neputând fi puse decât pe seama dorinței de a obține o sumă cât mai mare, respectiv de a oferi o sumă cât mai mică. Or, toată această atitudine este în mod vădit în contra dispozițiilor legale prevăzute de art. 25 și următoarele din Legea nr. 33/1994. Nu în ultimul rând trebuie avut în vedere actuala situație de pe piața imobiliară în care tranzacționarea terenurilor este blocată astfel că nu se poate vorbi de existența unor prețuri cu care se vând în mod obișnuit terenurile în zonă în concordanță cu art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Drept dovadă este faptul că reclamanta a depus la dosar un contractul de vânzare – cumpărare din martie 2007, deci anterior cu doi ani momentului efectuării expertizei. Mai mult, în ceea ce privește pe reclamantă, prin înscrisurile depuse la 3 septembrie 2009, mult după depunerea la dosar a expertizei, nu a urmărit decât să preconstituie probe în scopul obținerii unei valori cât mai mari a terenului. În acest sens este de observat că deși a susținut că există un certificat de urbanism de care experții nu au ținut cont, astfel că instanța a încuviințat obiecțiunile ridicate la expertiză, certificatul de urbanism care prevedea ridicarea pe teren a unui imobil impozant este datat 19 iunie 2009 deci după efectuarea expertizei (inclusiv cererea de eliberare este ulterioară introducerii acțiunii).

Mai mult certificatul de urbanism nr. 36/2005 este de mult timp expirat. În ceea ce privește solicitarea de a se avea în vedere grilele notariale, tribunalul a constatat că valorile stabilite în acestea sunt orientative și nu îndeplinesc exigențele cerute de art. 25 din Legea nr. 33/1994. Pe de altă parte, art. 27 din Legea nr. 33/1994 prevede că primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Deci comparația se va face între cele trei eventuale valori și nu cu alte valori menționate în ghiduri imobiliare sau grile notariale. Tribunalul a constatat totodată cu nu se poate stabili în concret eventuala apreciere sau depreciere a terenului rămas neexpropriat având în vedere numărul prea mare de variabile ceea ce ar atrage stabilirea nu a unui prejudiciu cert, ci a unuia eventual, cu pronunțat caracter speculativ.

În acest context este de observat că, deși reclamanta a susținut că pe teren nu mai poate fi ridicat un showroom, în concordanță cu destinația inițială a terenului, certificatul eliberat și în care se prevede doar terenul rămas neexpropriat este eliberat tocmai în vederea ridicării unei astfel de construcții. Având în vedere cele reținute mai sus, văzând și dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/1998 și art. 25 - 27 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a apreciat că valoarea despăgubirilor stabilită în expertiză și asupra căreia există o unanimitate de păreri a experților desemnați reprezintă o despăgubire justă astfel că, admițând cererea, tribunalul a modificat în partea Hotărârea nr. 13 din 30 octombrie 2007, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat la suma de 314.452 lei, care cuprinde atât valoarea terenului la momentul expertizării, cât și contravaloarea branșamentului.

Împotriva hotărârii tribunalului a declarat apel pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R. În temeiul art. 293 C. proc. civ., reclamanta SC L.S. SRL a formulat cerere de aderare la apel, prin care a solicitat modificarea sentinței civile nr. 1214 din 21 octombrie 2009, pronunțată Tribunalul București, secția a IV a civilă, în sensul acordării de despăgubiri la valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor integrale către reclamantă. Prin decizia civilă nr. 84/ A din 23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul incident declarat de reclamantă, a admis apelul principal formulat de pârât, a schimbat în tot sentința tribunalului, iar pe fond, a respins acțiunea.

În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut următoarele considerente: Motivele de apel au fost structurate pe patru chestiuni, referitoare la nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în esență invocându-se faptul că nu s-au avut în vedere la stabilirea valorii de circulație a terenului expropriat prețurile de tranzacționare, ci cele de ofertare, nerespectarea de către prima instanță a prevederilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, greșita obligare a pârâtei la plata sumei de 3.917 lei, reprezentând contravaloarea refacerii branșamentului electric (pe considerentul că Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și-a asumat aceste obligații prin încheierea contractului de execuție de lucrări nr. 81/2007 și a contractului de deviere nr. 145/2008), precum și încălcarea prevederilor art. 26 alin. (4) din Legea nr. 33/1994, în sensul că prima instanță nu a stabilit sporul de valoare dobândit de partea de teren rămasă neexpropriată.

Prin cererea de apel incident formulată de reclamantă, aceasta a invocat, în esență, greșita stabilire a valorii de circulație a terenului expropriat, în sensul că nu s-au avut în vedere de către comisia de experți terenuri comparabile potrivite și, de asemenea, nu s-au avut în vedere valorile din grilele notarilor publici pentru anii 2008 și 2009, care indică o valoare minimală mai mare decât cea stabilită de experți), precum și faptul că expertiza întocmită în faza procesuală a fondului este greșită, atât sub aspectul stabilirii valorii reale a terenului expropriat, cât și din punct de vedere al cuantificării prejudiciilor suferite ca rezultat al exproprierii. Analizând materialul probator administrat în cauză, Curtea a reținut următoarele considerente: Prin H.G.

nr. 1124 din 18 septembrie 2007 privind declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică Fluidizare trafic DN 1 km 8+ 100 - km 11 + 100 și extindere centura rutieră din zona de nord a Mun. București, pe sectorul cuprins între Km 2-400 și intersecția cu DN2, a fost aprobat amplasamentul lucrării, iar potrivit anexei acestui HG, suprafața de teren de 332,62 mp din imobilul situat în localitatea Voluntari, având număr cadastral 1232/2/1/2 este afectată de lucrarea declarată de utilitate publică. Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 30.10.2007 emisă de Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea suprafeței de teren (intravilan arabil) de 332.62 mp situat în localitatea Voluntari având număr cadastral 1232/2/1/2, cu stabilirea sumei de 151.006 lei, echivalentul a 45.167 euro, cu titlu de despăgubiri în favoarea reclamantei.

Actul normativ care reprezintă dreptul comun în materia exproprierilor a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experți numită de instanță în conformitate cu dispozițiile art. 25 din lege, în sensul că evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare de la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul despăgubirii.

Potrivit dispozițiilor art. 28 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul statuează în mod expres faptul că transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligațiile impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite, textul de lege conținând dispoziții speciale cu privire la situațiile particulare în care imobilul expropriat face obiectul unui privilegiu sau al unei ipoteci, precum și pentru ipoteza în care s-au constituit dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.

De asemenea, în alineatul final al acestui articol, se prevede că hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea ținând seamă, pentru drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispozițiile art. 26. Interpretând sistematic aceste dispoziții legale și având în vedere și principiul constituțional consacrat de dispozițiile legii fundamentale în art. 44 alin. (3), Curtea a constatat că, potrivit legii cadru în materie de expropriere, legiuitorul a corelat și condiționat totodată cele două momente - ale transferului dreptului de proprietate din proprietatea privată a expropriatului în proprietatea publică a statului și cel al plății despăgubirii efective - de momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauza având ca obiect expropriere, în deplină concordanță cu imperativul consacrat de normele constituționale anterior menționate, potrivit cărora nu este permis ca o persoană să fie expropriată decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii și condiționat de plata unei drepte și prealabile despăgubiri.

Dispozițiile Legii nr. 198/2004 (în forma în vigoare la momentul introducerii acțiunii, anterior modificării prin Legea nr. 184/2008 ce a fost publicată în M. Of. nr. 740 din 31 octombrie 2008) prevedeau în art. 9 alin. (1) și (3) posibilitatea celui expropriat și nemulțumit de cuantumul despăgubirii acordate de instituția care realizează operațiunea de expropriere, de a se adresa instanței competente, legiuitorul prevăzând pentru modul de soluționare a contestației, aplicarea dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, sub aspectul stabilirii despăgubirii. Aceste dispoziții se regăsesc și în reglementarea actuală (Legea nr. 198/2004 cu toate modificările completările ulterioare), diferind doar termenul în care se poate formula contestația.

În ceea ce privește momentul la care are loc transferul dreptului de proprietate, Curtea a constatat că dispozițiile art. 15 din acest act normativ nu au suferit o modificare substanțială, menținându-se principiul potrivit căruia transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.

Pe cale de consecință, din economia acestor dispoziții legale, Curtea a reținut că dispozițiile din Legea nr. 198/2004 referitoare la modalitatea de soluționare a acțiunii celui expropriat, nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite pentru exproprierea unui teren necesar pentru realizarea unor lucrări de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, fac trimitere la dispozițiile din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv art. 21-27 din Legea nr. 33/1994. Această modalitate de legiferare (prin norme de trimitere la dreptul comun în materia exproprierii, așa cum au fost ele reglementate prin Legea nr. 33/1994) a fost menținută și de Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, act normativ care a abrogat Legea nr. 198/2004.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente în termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, legiuitorul evidențiind (așa cum prevedeau, de altfel, și dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 în formă modificată) faptul că nu se poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și transferului dreptului de proprietate.

În aceeași manieră de reglementare, legiuitorul statuează că acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

În ceea ce privește cerința caracterului just al reparației, în cazul pierderii dreptului de proprietate ca urmare a exproprierii imobilului, la stabilirea cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătorească, instanța este obligată să respecte normele juridice la care se face trimitere, cuprinse în 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora calcularea cuantumului despăgubirilor, se face de către experți, precum și de instanță, prin raportare la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, precum și în art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (care conține o consacrare a principiului no reformatio in pejus,) în sensul că despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât solicitată de către expropriat.

Pornind de la aceste primise, din punct de vedere al situației de fapt și de drept, Curtea a constatat că, din analiza raportului de expertiză realizat în fața instanței de fond, valoarea de circulație a terenului expropriat a fost stabilită pe baza ofertelor de preț, evaluare care nu este compatibilă cu cerințele impuse imperativ de prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Așa cum s-a arătat și în cele ce preced trebuie avute în vedere prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobile similare din aceeași unitate administrativ teritorială, la momentul întocmirii expertizei. Întrucât aceste aspecte au format obiectul primelor două motive de apel formulate de pârâtă, iar reclamanta, de asemenea, a formulat critici relative la modul de evaluare a terenului supus exproprierii, Curtea a încuviințat proba cu expertiză în vederea stabilirii valorii reale de circulație a terenului în litigiu.

Potrivit lucrării de specialitate efectuate de comisia de experți, incluzând și răspunsurile acestora la obiecțiunile încuviințate de instanța de apel, a rezultat o valoare a terenului expropriat la momentul expertizării în fața instanței de control judiciar, de 147.132 lei, echivalentul a 33.797 euro, care prin comparare cu cea acordată de expropriator, se dovedește a fi mai mică. În această situație, apreciind că raportul de expertiză administrat de către prima instanță nu respectă cerințele legale, prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pentru motivele anterior expuse și constatând că stabilirea valorii de circulație a terenului în litigiu s-a realizat în mod legal de către comisia de experți, în faza procesuală a apelului, Curtea a dat eficiență acestei expertize și a constatat că sunt incidente în cauză prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Curtea și-a format această convingere pornind de la faptul că experții au stabilit valoarea de circulație a terenului pe baza relațiilor furnizate de către Primăria Voluntari, care conțin contracte de vânzare cumpărare a unor terenuri situate în aceeași unitate administrativ-teritorială încheiate în perioadele de referință. Prin cel de-al doilea rând de obiecțiuni formulate de reclamantă, aceasta a invocat în esență faptul că prețul de piață al terenului supus exproprierii a fost stabilit ca o medie aritmetică a valorilor indicate de adresele emise de Primăria Voluntari, fără ca experții să fi avut în vedere anumite elemente de comparație.

Curtea a apreciat că aspectele invocate țin de situația particulară a suprafeței de teren expropriate, din punct de vedere al amplasamentului, caracteristicilor fizice și economice, precum și din punct de vedere al situației conjuncturale a pieței imobiliare, chestiuni pe care comisia de experți le-a antamat în raportul depus în fața instanței.

Pentru a-și forma această convingere, Curtea a avut în vedere faptul că din adresa din 04 octombrie 2011, emisă de Primăria Voluntari, experții au selectat doar 3 poziții din totalul de 8 (cât conține adresa), cu luarea în considerare a particularităților ale a terenului în litigiu: amplasamentul terenului: intravilan sau extravilan, categoria de folosință: arabil, curți-construcții, etc. Lipsa unei analize detaliate, făcute în baza criteriilor menționate de reclamantă în obiecțiunile formulate se explică și prin faptul că lucrarea depusă la data de 07 decembrie 2011 reprezintă răspunsul la obiecțiunile încuviințate de instanță la raportul de expertiză, făcând corp comun cu acesta, iar din studierea raportului de expertiză rezultă că experții au examinat, pe baza materialului probator (înscrisurile relevante din dosar) și pe baza constatărilor personale, la fața locului, situația terenului expropriat, cu identificarea elementelor de comparație invocate de reclamantă prin obiecțiuni, cum ar fi condițiile pieței imobiliare și evoluția acesteia, inclusiv a factorilor pozitivi și negativi care influențează evaluarea terenului supus exproprierii.

În obiecțiunile formulate de reclamantă și respinse de către instanță, se face o dezvoltare, în termeni de specialitate a conceptului de cea mai bună utilizare, învederând în esență faptul că pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare trebuie luate în considerare anumite elemente principale, referindu-se în principiu la caracteristici similare cu cele ale proprietății evaluate. Curtea a reținut că experții au dat relevanță acestor criterii de evaluare în măsura în care datele concrete din dosar au permis efectuarea unor astfel de analize.

De asemenea, Curtea a observat că relațiile oferite de Direcția de Impozite și Taxe Locale, prin adresele comunicate, au furnizat un număr de 29 de tranzacțiile imobiliare, care acoperă cele trei perioade de referință pentru evaluarea terenului, existând totodată, în opinia instanței, suficiente elemente de comparație, având în vedere data încheierii contractului de vânzare cumpărare, suprafața de teren, amplasamentul acestuia, prin indicarea inclusiv a tarlalei și a parcelei, categoria de folosință și prețul vânzării, în toate cazurile fiind vorba de imobile situate pe aceeași arteră de circulație - șoseaua Pipera - Tunari. S-a reținut că cele trei contracte de vânzare cumpărare, depuse de reclamantă în suplimentarea probatoriului, nu sunt relevante, pentru următoarele motive.

În primul rând, trebuie remarcat faptul că inițial, la momentul încuviințării probei cu expertiză de către Curte, s-a fixat drept moment pentru evaluarea terenului expropriat în apel, chiar momentul admiterii probei, ca fiind noiembrie 2010. Ulterior, prin încheierea de ședință din data de 20 octombrie 2011, prin care s-au încuviințat obiecțiunile formulate de apelanta pârâtă, instanța a pus în vederea comisiei de experți, ca răspunsul la obiecțiuni să aibă în vedere, ca dată a efectuării expertizei din apel, data efectivă a realizării lucrării (adică data răspunsului la obiecțiunile încuviințate) și nu data dispunerii expertizei de către instanța de apel.

În al doilea rând, Curtea a dispus efectuarea expertizei în vederea evaluării terenului în litigiu la următoarele trei momente: la momentul exproprierii: octombrie 2007, la momentul realizări expertizei în faza procesuală a fondului: martie 2009 cât și la momentul definitivării lucrării în faza apelului (aceasta incluzând și răspunsul experților de obiecțiuni): decembrie 2011. În al treilea rând, din analiza contractelor de vânzare cumpărare depuse, rezultă că primele două dintre acestea se referă la câte un teren situat în orașul Voluntari, cartier Pipera, str. Drumul Potcoavei și datează din noiembrie 2010, iar cel de-al treilea are ca obiect două suprafețe de teren cu nr. cadastral x și respectiv y, ambele situate în orașul Voluntari, cartier Pipera și datează din martie 2010. Având în vedere, toate aceste aspecte cât și faptul că terenul în litigiu, se află situat în oraș Voluntari, Șos.

Pipera, având nr. cadastral x, Curtea a apreciat că cele trei contracte nu prezintă relevanță în cauză, astfel că nu se impunea refacerea lucrării de specialitate pe baza lor. Prin obiecțiunile formulate, reclamanta a mai invocat faptul că experții trebuiau să aibă la dispoziție toate operațiunile care s-au efectuat pe piața imobiliară și doar cele furnizate de Primăria Voluntari prin selecția realizată de această instituție.

Curtea a apreciat obiecțiunea ca lipsită de fundament pentru următoarele motive: în primul rând după anul 2007 piața imobiliară cunoaște o perioadă de declin și de stagnare din punct de vedere al volumului de operațiuni, așa cum a relevat și comisia de experți, astfel că este destul de dificil să se obțină relații cu privire la puținele tranzacțiile imobiliare care se efectuează în această perioadă, care să fie și relevante în cauză, în sensul că să aibă ca obiect terenuri situate într-o anumită zonă, de o anumită categorie iar în al doilea rând, reclamanta avea posibilitatea să suplimenteze probatoriul pe acest aspect , în virtutea prevederilor art. 129 alin. (1) C. proc. civ., care impune părților obligația procedurală a-și proba corespunzător pretențiile și apărările.

Cu privire la ultimele motive de apel, referitoare la prejudiciul adus reclamantei prin expropriere, din perspectiva necesității refacerii branșamentului electric, precum și la sporul de valoare dobândit de partea de teren rămasă neexpropriată, Curtea, pornind de la concluziile raportului de expertiză și analizând și conținutul contractelor de execuție de lucrări nr. 81/2007 și de deviere nr. 145/2008, a reținut că lucrările de relocare a utilităților, reprezentate de alimentarea cu gaz și electricitate sunt asumate de expropriator, astfel că nu se impune acordarea unei despăgubiri reclamantei.

În privința sporului de valoare, în condițiile în care exproprierea suprafeței de teren din proprietatea reclamantei este de natură să-i aducă atât unele beneficii dar și un dezavantaj destul de însemnat, constând în imposibilitatea de a ieși din București în mod facil, decât în urma unor manevre suplimentare, comisia de experți a considerat că practic, acest neajuns conduce la neutralizarea avantajelor, astfel că nu se poate calcula un spor de valoare pentru partea de teren rămasă neexpropriată. În ceea ce privește apelul formulat de reclamantă, Curtea a considerat că prin administrarea probei cu expertiză s-a oferit un răspuns primului motiv de apel referitor la greșita evaluare a terenului, în condițiile în care, așa cum s-a arătat în cele ce preced, stabilirea valorii de circulație s-a realizat cu respectarea cerințelor impuse de dispozițiile legale aplicabile: art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994.

S-a reținut a fi neîntemeiată critica reclamantei în sensul că nu s-au avut în vedere valorile consemnate în grilele notarilor pe anii 2008 și respectiv 2009, pe de o parte pentru faptul că trebuia luată în considerare valoarea terenului la momentul realizării expertizei în faza apelului, ca fiind momentul cel mai aproape de pronunțarea hotărârii definitive, iar pe de altă parte evaluarea terenului în această manieră nu este compatibilă cu modalitatea stabilită de legiuitor prin dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În privința prejudiciului pretins de reclamantă, Curtea a constatat că din contractele de execuție de lucrări nr. x/2007 (însoțit de anexa nr. 1, ce reprezintă centralizatorul financiar al obiectelor) și de deviere nr. x/2008, încheiate de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, rezultă că operațiunile de relocare a utilităților, printre care se numără și devierea conductelor de gaz și electricitate, sunt în sarcina acesteia astfel că prejudiciul calculat de comisia de experți prin raportul inițial de expertiză nu se impune a fi acordat reclamantei, având în vedere că suportarea cheltuielilor aferente mutării branșamentelor se face de către C.N.A.D.N.R. Împotriva menționatei decizii a declarat și motivat recurs, în termen legal, reclamanta SC L.S.

SRL, pentru motivele de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a formulat următoarele critici: Instanța de apel a stabilit în mod greșit data în raport de care se stabilește contravaloarea despăgubirilor pentru terenul expropriat, precum și contravaloarea despăgubirilor. Astfel, arată că este greșit considerentul instanței de apel în sensul că trebuia luată în considerare valoarea terenului la momentul realizării expertizei în fața apelului, ca fiind momentul cel nai apropriat de pronunțarea hotărârii definitive, față de împrejurarea că imobilul a părăsit patrimoniul în octombrie 2007, dată la care trebuia să se stabilească valoarea de piață a acestuia.

Având în vedere dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind criteriile de determinare a cuantumului despăgubirii în cazul bunurilor expropriate pentru cauză de utilitate publică, precum și art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, recurenta susține că instanța este ținută să stabilească cuantumul despăgubirii ce i se cuvine la o valoare compusă din valoarea reală a terenului și prejudiciul cauzat proprietarului, apreciată ca fiind o dreaptă despăgubire. Criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale, întrucât ele sunt prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, iar nerespectarea acestora pun în discuție o problemă de încălcare a legii.

Legea impune ca, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului bunului supus exproprierii, experții, precum și instanța să țină seama de două criterii legale (instituite ca atare prin lege, în scopul cuantificării juste și echitabile a despăgubirii), și anume, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele” și respectiv „daunele ” aduse proprietarului.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială" prevăzută de art. 26 alin. (1) și alin. (2) din aceeași Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumita data, la care ar trebui sa se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând ca nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Rațiunea Legii nr. 33/1994 este aceea de a despăgubi în mod integral pe proprietarul deposedat pentru prejudiciul suferit ca urmare a pierderii proprietății, această rațiune fiind explicită în art. 26, atunci când se reglementează că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului. P ierderea proprietății de către reclamanți s-a produs la nivelul lunii octombrie 2007, astfel că valoarea terenului este cea din contractele de vânzare cumpărare încheiate în acea perioadă, ajungând până la 1190 euro/ mp. Consecințele faptului că între timp piața imobiliară a suferit o scădere drastică datorată crizei financiare mondiale, precum și ale faptului că durata procesului prezent se prelungește, fără a putea fi imputată reclamantei vreo culpă în acest sens, nu trebuie sa fie suportate de către reclamantă, căci în acest fel despăgubirea nu ar mai fi integrală, ci numai parțială.

Recurenta susține că soluția pronunțată trebuie să fie în concordanță atât cu legislația din România, cât și cu legislația europeană, respectiv art. 1 alin. (1) din Primul Protocol la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, în raport de care, o privare de proprietate nu se poate justifica decât dacă se demonstrează faptul că ea a avut loc în condițiile prevăzute de lege, pentru cauză de utilitate publică și cu respectarea principiului despăgubirii proporțional cu valoarea bunului expropriat. Prin Legea nr. 198/2004 a fost stabilit cadrul juridic pentru luarea unor măsuri de pregătire a executării lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale.

Legea prevede, în art. 6, că asupra cuantumului despăgubirii se pronunță o comisie numită de expropriator, de comun acord cu proprietarul sau cu titularii altor drepturi reale, printr-o hotărâre de stabilire a despăgubirilor, iar conform art. 9 din lege, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirilor se poate adresa instanței judecătorești competente. Sesizată cu contestație împotriva hotărârii, instanța are competența să verifice temeinicia ei cu privire la cuantumul despăgubirii, iar faptul că hotărârea atacată nu este un act bilateral și că poate fi revocată de organul emitent, conform art. 10 alin.(3) în H.G. nr. 941/2004, nu exclude soluția anulării ei parțiale, cu privire la cuantumul despăgubirii.

În ceea ce privește răspunsul la obiecțiunile formulate de pârâtă în faza apelului, recurenta consideră că acesta nu trebuiau avute în vedere de instanța de apel, întrucât punctul de vedere al experților se raportează exclusiv la valorile raportate de pârâtă printr-o adresă provenind de la Primăria Voluntari, pentru care s-a realizat o simplă medie aritmetică, Susține recurenta că această adresă trebuia să conțină toate tranzacțiile existente la Primăria Voluntari, din care experții să poată alege; consideră că nu este corect ca pârâta să facă această alegere, experții să facă o medie aritmetică a celor menționate, iar instanța să considere corectă o astfel de evaluare. Analizând recursul formulat, în raport de criticile menționate, încadrate de recurentă în motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente: Potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat ca temei al cererii de recurs, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. Pentru a fi incident acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs o încălcare expresă și reală a legii, anume ca soluția pronunțată să fie în contradicție cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicții să nu fie cu putință, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de judecătorii fondului.

În analiza acestui motiv, instanța de recurs nu poate verifica modul în care instanțele de fond au analizat și apreciat probatoriile administrate, cu consecința statuării cu privire la săvârșirea de către acestea a unei greșeli grave de fapt, întrucât o astfel de verificare era permisă numai în cadrul motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000. Numai criticile vizând criteriile de stabilire a despăgubirilor și momentul la care se stabilesc aceste despăgubiri se încadrează în motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și vor fi analizate de instanța de recurs. În ce privește prima critică, se observă că legea prevede care sunt criteriile în raport cu care instanțele au a stabili cuantumul despăgubirii în caz de expropriere.

Anume, dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Sintagma „ prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Contrar celor susținute de recurentă, instanța de apel a stabilit cuantumul despăgubirilor pe baza unui raport de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, cu respectarea dispozițiilor art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994, experții ținând seama de prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, la trei momente, respectiv la data întocmirii raportului de expertiză la fond, la data exproprierii terenului reclamantei, cât și la momentul definitivării raportului în faza apelului, respectiv decembrie 2011 (aceasta incluzând și răspunsul experților la obiecțiuni). Stabilirea prețului de piață a unui bun presupune însă administrarea de către părțile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect și, pe cale de consecință, analizarea și aprecierea acestora de către judecătorul fondului, ceea ce instanța de apel a făcut și a argumentat pe larg.

În analiza criticii de nelegalitate privind încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor legale menționate, doar omisiunea instanțele de fond de a analiza și respecta criteriile legale de stabilire a despăgubirii poate pune în discuție o problemă de încălcare a legii, în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Calitatea probatoriilor administrate de părți în susținerea criteriilor legale de evaluare a despăgubirii și, respectiv, aprecierea dată de judecători valorii probatoriilor administrate în acest scop pune în discuție o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanței de recurs.

Astfel, criticile privind modalitatea de efectuare a expertizei tehnice, înscrisurile care au fundamentat concluziile experților, admiterea sau respingerea obiecțiunilor la raportul de expertiză reprezintă chestiuni de apreciere și interpretare a probatoriilor administrate, ce nu pot fi analizate în calea de atac a recursului, întrucât sunt aspecte de netemeinicie iar nu de nelegalitate, care exced cadrului verificărilor pe care le presupune soluționarea recursului, în raport de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

În consecință, cât timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi acordate persoanelor expropriate, iar curtea de apel a aplicat si respectat aceste criterii, în cauza dedusă judecății, stabilind o despăgubire proporțională, ca urmare a măsurii exproprierii suportată de recurenta-reclamantă, hotărârea astfel pronunțată satisface, în opinia instanței de recurs, exigențele art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului si ale legislației interne și nu poate reprezenta o încălcare a normelor naționale sau convenționale. Critica recurentei cu privire la momentul stabilirii despăgubirii, respectiv cel al efectuării raportului de expertiză în faza procesuală a apelului, este de asemenea nefondată și nu poate fi primită.

Astfel, afirmațiile recurentei conform cărora momentul de la care ar fi trebuit calculată acordarea despăgubirii este cel al deposedării, nu au susținere în dispozițiile legale aplicabile în cauză, urmând a fi înlăturate, întrucât acest moment este stabilit în mod imperativ de lege, sens în care art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 dispune: „La calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”. Textul de lege prevede cu claritate și fără posibilitate de interpretare care este momentul în raport cu care experții au a calcula și instanțele de judecată au a stabili cuantumul despăgubirii, anume momentul „ întocmirii raportului de expertiză”.

Acest text de lege, în aplicarea principiului ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, nu permite interpretului să stabilească un alt moment în raport cu care să se calculeze valoarea despăgubirilor pentru terenurile expropriate. Așa fiind, cum reclamanta a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia a înțeles să conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta trebuie să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenței unor fluctuații ale prețurilor de tranzacționare a terenurilor similare celui expropriat pe piața imobiliară.

Pentru aceste argumente, Înalta Curte apreciază că motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, astfel încât, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC L.S. SRL împotriva deciziei nr. 84/ A din 23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică astăzi, 21 ianuarie 2013.