ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 112/2013

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 112/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Asupra cauzei de față

constată următoarele:

Prin cererea

înregistrată la data de 1 iulie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a

IV a civilă, reclamanta SC L.S. SRL, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român,

prin C.N.A.D.N.R., a solicitat stabilirea valorii despăgubirii acordate

acesteia ca efect al exproprierii terenului în suprafață de 322,62 mp, situat

în localitatea Voluntari, județ Ilfov, cu număr cadastral 1232/2/1/2/1,

stabilită prin H.G. nr. 428/2008 și obligarea expropriatorului la plata

integrală către reclamantă a despăgubirii, precum și stabilirea sumelor cu care

se devalorizează terenul rămas în proprietatea reclamantei după expropriere.

În fapt, reclamanta a

arătat că a obținut titlul de proprietate asupra imobilului în suprafață de

681,48 mp, situat în localitatea Voluntari, Șos. Pipera Tunari, județ Ilfov,

lot 1/2, cu număr cadastral x, în baza contractului de vânzare - cumpărare,

autentificat din 5 iulie 2005 de Biroul Notarului Public „S.A.”.

Prin H.G. nr.

1124/2007 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a reclamantei de

o suprafață de 322,62 mp din terenul arătat mai sus. Reclamanta nu a fost

notificată, motiv pentru care nu a depus cerere de acordare de despăgubirii.

Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a emis hotărârea de stabilire a

despăgubirilor nr. 13 din 30 octombrie 2007, prin care s-a dispus exproprierea

reclamantei de o parte din terenul mai sus arătat și s-a stabilit despăgubirea ca

fiind în sumă de 140 euro/mp, în total 45.167 euro, reprezentând 151.006 lei.

Având în vedere faptul că suma propusă pentru despăgubire se situează la

aproximativ un sfert din valoarea reală a terenului, consideră că evaluarea

care a stat la baza ofertei a fost greșit întocmită sau se bazează pe

informații foarte vechi, probabil la începutul anului 2006, iar exproprierea,

respectiv consemnarea despăgubirii propuse de către expropriator s-a făcut la

sfârșitul anului 2007, în condițiile unei piețe imobiliare extrem de dinamice.

Așadar, despăgubirea propusă, în sumă de 140 euro/ mp nu este dreaptă, în

sensul art. 44 alin. (3) din Constituția României.

S-a mai arătat că în

mod greșit Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a stabilit și subevaluat

despăgubirea datorată reclamantei pentru terenul în suprafață de 322,62 mp la

suma de 151.006 lei, despăgubirea situându-se la mai puțin de jumătate din

valoarea reală a terenului.

Mai mult, din cauza

suprafeței mici a terenului, exproprierea poate avea ca efect imposibilitatea

reclamantei de folosință a terenului, motiv pentru care a solicitat instanței

să fixeze ca unul dintre obiectivele expertizei ce va urma să fie încuviințată

în dosar în condițiile art. 25 - 26 din Legea nr. 33/1994, să fie calcularea

sumei cu care se devalorizează terenul rămas după expropriere, ca efect al

micșorării dramatice a acestuia și să oblige expropriatorul la plata către

reclamantă a acestor sume.

Prin sentința civilă

nr. 1214 din 21 octombrie 2009, Tribunalul București, secția a IV a civilă, a

admis acțiunea, a modificat în parte Hotărârea nr. 13 din 30 octombrie 2007, în

sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul expropriat situat

în localitatea Voluntari, Șos. Pipera Tunari, județ Ilfov, lot 1/2, nr.

cadastral x, în suprafață de 322,62 mp. la suma de 314.452 lei.

Pentru a pronunța

această hotărâre, a constatat următoarele considerente:

Prin Hotărârea nr. 13

din 30 octombrie 2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a

dispus exproprierea imobilului în suprafață de 322,62 mp, teren intravilan

arabil și acordarea de despăgubiri către reclamantă, în sumă de 151.006 lei.

Prin H.G. nr.

1124/2007 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere pentru terenul

descris mai sus.

Prin contractul de

vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 3146/2005, reclamanta a cumpărat de la

L.G.M. terenul intravilan în suprafață de 681,48 mp, reprezentând lotul 1/2

situat în orașul Voluntari, șos. Pipera Tunari, județ Ilfov, cu număr cadastral

x înscris în Cartea funciară al localității Voluntari.

Potrivit art. 9 alin.

(1) din Legea nr. 198/2004 expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii

consemnate în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) se

poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la

data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului

despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului

de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar

exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a

cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra

terenului. În cazul în care hotărârea nu a fost comunicată, orice persoană care

se consideră îndreptățită la despăgubire pentru exproprierea imobilului se

poate adresa instanței judecătorești competente, în termen de trei ani de la

data afișării hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, în condițiile

art. 7, sub sancțiunea decăderii. Acțiunea formulată în conformitate cu

prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea

despăgubirii.

Conform art. 25 din Legea

nr. 33/1994 pentru stabilirea despăgubirilor instanța va constitui o comisie de

experți compusă dintr-un expert numit de instanță, unul desemnat de

expropriator și un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse

exproprierii, iar potrivit art. 26 - Despăgubirea se compune

din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau

altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor,

experții, precum și instanța va ține seama de prețul cu care se vând, în mod

obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la

data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse

proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare

și dovezile prezentate de aceștia. În cazul exproprierii parțiale, dacă partea

de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor

ce se vor realiza, experții, ținând seama de prevederile alineatului precedent,

vor putea propune instanței o eventuală reducere numai a daunelor.

În ceea ce privește

susținerile părților legate de comunicarea/necomunicarea notificării, acestea sunt

lipsite de relevanță juridică în ceea ce privește stabilirea cuantumului

despăgubirilor, partea nemulțumită de despăgubirile stabilite în procedura

administrativă având dreptul de a contesta în fața instanței și de a solicita o

sumă superioară.

Prin raportul de

expertiză întocmit de experții V.M., C.A.A. și M.V. s-a constatat că valoarea

terenului expropriat la momentul evaluării este de 310.535 lei. Totodată s-a

menționat că nu s-a putut aprecia dacă partea din imobil rămasă neexpropriat

dobândește sau nu un spor de valoarea deoarece trebuie cunoscute date precum

cea mai bună utilizare a terenului la un moment ulterior, încadrarea

urbanistică a zonei la momentul respectiv, utilitățile care vor fi aduse,

traficul, aglomerația, poluarea la momentul respectiv și data la care se vor

termina lucrările.

De asemenea a fost

stabilit un prejudiciu de 3.917 lei, reprezentând contravaloarea refacerii

branșamentului electric.

În ceea ce privește

cuantumul despăgubirii, tribunalul a constatat că în cauză a fost efectuată o

expertiză în concordanță cu dispozițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, toți

cei trei experți căzând de acord asupra acestui cuantum.

În cauza de față,

deși au desemnat câte un expert în comisie care și-a spus părerea, experții

căzând de acord în unanimitate asupra despăgubirii, ambele părți contestă

aceste concluzii, aceste contestații neputând fi puse decât pe seama dorinței

de a obține o sumă cât mai mare, respectiv de a oferi o sumă cât mai mică.

Or, toată această

atitudine este în mod vădit în contra dispozițiilor legale prevăzute de art. 25

și următoarele din Legea nr. 33/1994. Nu în ultimul rând trebuie avut în vedere

actuala situație  de pe piața imobiliară în care tranzacționarea terenurilor

este blocată astfel că nu se poate vorbi de existența unor prețuri cu care se

vând în mod obișnuit terenurile în zonă în concordanță cu art. 26 din Legea nr.

33/1994. Drept dovadă este faptul că  reclamanta a depus la dosar  un

contractul de vânzare – cumpărare din martie 2007, deci anterior cu doi ani momentului

efectuării expertizei.

Mai mult, în ceea ce

privește pe reclamantă, prin înscrisurile depuse la 3 septembrie 2009, mult

după depunerea la dosar a expertizei, nu a urmărit decât să preconstituie probe

în scopul obținerii unei valori cât mai mari a terenului. În acest sens este de

observat că deși a susținut că există un certificat de urbanism de care

experții nu au ținut cont, astfel că instanța a încuviințat obiecțiunile

ridicate la expertiză, certificatul de urbanism care prevedea ridicarea pe teren

a unui imobil  impozant este datat 19 iunie 2009 deci după efectuarea

expertizei (inclusiv cererea de eliberare este ulterioară introducerii

acțiunii). Mai mult certificatul de urbanism nr. 36/2005 este de mult timp

expirat.

În ceea ce privește

solicitarea de a se avea în vedere grilele notariale, tribunalul a constatat că

valorile stabilite în acestea sunt orientative și nu îndeplinesc exigențele

cerute de art. 25 din Legea nr. 33/1994.

Pe de altă parte,

art. 27 din Legea nr. 33/1994 prevede că primind rezultatul expertizei,

instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va

hotărî. Deci comparația se va face între cele trei eventuale valori și nu cu

alte valori menționate în ghiduri imobiliare sau grile notariale.

Tribunalul a constatat

totodată cu nu se poate stabili în concret eventuala apreciere sau depreciere a

terenului rămas neexpropriat având în vedere numărul prea mare de variabile

ceea ce ar atrage stabilirea nu a unui prejudiciu cert, ci a unuia eventual, cu

pronunțat caracter speculativ.

În acest context este

de observat că, deși reclamanta a susținut că pe teren nu mai poate fi ridicat

un showroom, în concordanță cu destinația inițială a terenului, certificatul

eliberat și în care se prevede doar terenul rămas neexpropriat este eliberat

tocmai în vederea ridicării unei astfel de construcții.

Având în vedere cele

reținute mai sus, văzând și dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/1998 și art.

25 - 27 din Legea nr. 33/1994, tribunalul a apreciat că valoarea despăgubirilor

stabilită în expertiză și asupra căreia există o unanimitate de păreri a

experților desemnați reprezintă o despăgubire justă astfel că, admițând

cererea, tribunalul a modificat în partea Hotărârea nr. 13 din 30 octombrie

2007, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor pentru imobilul

expropriat la suma de 314.452 lei, care cuprinde atât valoarea terenului la

momentul expertizării, cât și contravaloarea branșamentului.

Împotriva hotărârii

tribunalului a declarat apel pârâtul Statul Român, prin C.N.A.D.N.R.

În temeiul art. 293 C.

proc. civ., reclamanta SC L.S. SRL a formulat cerere de aderare la apel, prin

care a solicitat modificarea sentinței civile nr. 1214 din 21 octombrie 2009, pronunțată

Tribunalul București, secția a IV a civilă, în sensul acordării de despăgubiri

la valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat și obligarea pârâtului la

plata despăgubirilor integrale către reclamantă.

Prin decizia civilă

nr. 84/ A din 23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a

III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins apelul incident

declarat de reclamantă, a admis apelul principal formulat de pârât, a schimbat

în tot sentința tribunalului, iar pe fond, a respins acțiunea.

În

motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut următoarele considerente:

Motivele de apel au

fost structurate pe patru chestiuni, referitoare la nerespectarea dispozițiilor

art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în esență invocându-se faptul că nu

s-au avut în vedere la stabilirea valorii de circulație a terenului expropriat

prețurile de tranzacționare, ci cele de ofertare, nerespectarea de către prima

instanță a prevederilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, greșita obligare a

pârâtei la plata sumei de 3.917 lei, reprezentând contravaloarea refacerii

branșamentului electric (pe considerentul că Compania Națională  de Autostrăzi

și Drumuri Naționale din România și-a asumat aceste obligații prin încheierea

contractului de execuție de lucrări nr. 81/2007 și a contractului de deviere nr.

145/2008), precum și încălcarea prevederilor art. 26 alin. (4) din Legea nr. 33/1994,

în sensul că prima instanță nu a stabilit sporul de valoare dobândit de partea

de teren rămasă neexpropriată.

Prin cererea de apel

incident formulată de reclamantă, aceasta a invocat, în esență, greșita

stabilire a valorii de circulație a terenului expropriat, în sensul că nu s-au

avut în vedere de către comisia de experți terenuri comparabile potrivite și,

de asemenea, nu s-au avut în vedere valorile din grilele notarilor publici

pentru anii 2008 și 2009, care indică o valoare minimală mai mare decât cea

stabilită de experți), precum și faptul că expertiza întocmită în faza

procesuală a fondului este greșită, atât sub aspectul stabilirii valorii reale

a terenului expropriat, cât și din punct de vedere al cuantificării

prejudiciilor suferite ca rezultat al exproprierii.

Analizând materialul

probator administrat în cauză, Curtea a reținut următoarele considerente:

Prin H.G. nr. 1124

din 18 septembrie 2007 privind declanșarea procedurilor de expropriere a

imobilelor situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică Fluidizare

trafic DN 1 km 8+ 100 - km 11 + 100 și extindere centura rutieră din zona de

nord a Mun. București, pe sectorul cuprins între Km 2-400 și intersecția cu DN2,

a fost aprobat amplasamentul lucrării, iar potrivit anexei acestui HG,

suprafața de teren de 332,62 mp din imobilul situat în localitatea Voluntari,

având număr cadastral 1232/2/1/2 este afectată de lucrarea declarată de

utilitate publică.

Prin Hotărârea de

stabilire a despăgubirilor nr. 13 din 30.10.2007 emisă de Comisia de aplicare a

Legii nr. 198/2004 s-a dispus exproprierea suprafeței de teren (intravilan

arabil) de 332.62 mp situat în localitatea Voluntari având număr cadastral

1232/2/1/2, cu stabilirea sumei de 151.006 lei, echivalentul a 45.167 euro, cu

titlu de despăgubiri în favoarea reclamantei.

Actul normativ care

reprezintă dreptul comun în materia exproprierilor a stabilit un criteriu legal

ce trebuie avut în vedere de comisia de experți numită de instanță în

conformitate cu dispozițiile art. 25 din lege, în sensul că evaluarea

imobilului supus exproprierii se face în raport de prețurile de tranzacționare de

la data efectuării raportului de expertiză, adică de la o dată cât mai

apropiată de momentul pronunțării hotărârii prin care se stabilește cuantumul

despăgubirii.

Potrivit

dispozițiilor art. 28 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul statuează în mod

expres faptul că transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse

exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndată ce obligațiile

impuse lui prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite, textul de lege

conținând dispoziții speciale cu privire la situațiile particulare în care

imobilul expropriat face obiectul unui privilegiu sau al unei ipoteci, precum

și pentru ipoteza în care s-au constituit dezmembrăminte ale dreptului de

proprietate asupra imobilului în litigiu. De asemenea, în alineatul final al

acestui articol, se prevede că hotărârea de expropriere va stabili despăgubirea

ținând seamă, pentru drepturile reale prevăzute la alin. (3), de dispozițiile

art. 26.

Interpretând

sistematic aceste dispoziții legale și având în vedere și principiul

constituțional consacrat de dispozițiile legii fundamentale în art. 44 alin. (3),

Curtea a constatat că, potrivit legii cadru în materie de expropriere,

legiuitorul a corelat și condiționat totodată cele două momente - ale

transferului dreptului de proprietate din proprietatea privată a expropriatului

în proprietatea publică a statului și cel al plății despăgubirii efective - de

momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești pronunțate în cauza

având ca obiect expropriere, în deplină concordanță cu imperativul consacrat de

normele constituționale anterior menționate, potrivit cărora nu este permis ca

o persoană să fie expropriată decât pentru o cauză de utilitate publică,

stabilită potrivit legii și condiționat de plata unei drepte și prealabile

despăgubiri.

Dispozițiile Legii nr.

198/2004 (în forma în vigoare la momentul introducerii acțiunii, anterior

modificării prin Legea nr. 184/2008 ce a fost publicată în M. Of. nr. 740 din

31 octombrie 2008) prevedeau în art. 9 alin. (1) și (3) posibilitatea celui

expropriat și nemulțumit de cuantumul despăgubirii acordate de instituția care

realizează operațiunea de expropriere, de a se adresa instanței competente,

legiuitorul prevăzând pentru modul de soluționare a contestației, aplicarea

dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, sub aspectul stabilirii

despăgubirii. Aceste dispoziții se regăsesc și în reglementarea actuală (Legea nr.

198/2004 cu toate modificările completările ulterioare), diferind doar termenul

în care se poate formula contestația.

În ceea ce privește

momentul la care are loc transferul dreptului de proprietate, Curtea a constatat

că dispozițiile art. 15 din acest act normativ nu au suferit o modificare

substanțială, menținându-se principiul potrivit căruia transferul imobilelor

din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităților

administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de

drept la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data

consemnării acestora, în condițiile prezentei legi.

Pe cale de

consecință, din economia acestor dispoziții legale, Curtea a reținut că

dispozițiile din Legea nr. 198/2004 referitoare la modalitatea de soluționare a

acțiunii celui expropriat, nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite

pentru exproprierea unui teren necesar pentru realizarea unor lucrări de

construcție de autostrăzi și drumuri naționale, fac trimitere la dispozițiile

din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv art. 21-27

din Legea nr. 33/1994.

Această modalitate de

legiferare (prin norme de trimitere la dreptul comun în materia exproprierii,

așa cum au fost ele reglementate prin Legea nr. 33/1994) a fost menținută și de

Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică,

necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, act

normativ care a abrogat Legea nr. 198/2004. Astfel, potrivit dispozițiilor art.

22 alin. (1) și (3) din Legea nr. 255/2010, expropriatul nemulțumit de

cuantumul despăgubirii se poate adresa instanței judecătorești competente în

termenul general de prescripție, care curge de la data la care i-a fost

comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea

decăderii, legiuitorul evidențiind (așa cum prevedeau, de altfel, și

dispozițiile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 în formă modificată) faptul

că nu se poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator

asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu

suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii și

transferului dreptului de proprietate. În aceeași manieră de reglementare,

legiuitorul statuează că acțiunea se soluționează potrivit dispozițiilor art.

21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.

În ceea ce privește

cerința caracterului just al reparației, în cazul pierderii dreptului de

proprietate ca urmare a exproprierii imobilului, la stabilirea cuantumului

despăgubirii prin hotărârea judecătorească, instanța este obligată să respecte

normele juridice la care se face trimitere, cuprinse în 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, conform cărora calcularea cuantumului despăgubirilor, se face de

către experți, precum și de instanță, prin raportare la prețul cu care se vând,

în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum

și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite,

luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia, precum și în art. 27

alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (care conține o consacrare a principiului no

reformatio in pejus,) în sensul că despăgubirea acordată de către instanță nu

va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât

solicitată de către expropriat.

Pornind de la aceste

primise, din punct de vedere al situației de fapt și de drept, Curtea a constatat

că, din analiza raportului de expertiză realizat în fața instanței de fond,

valoarea de circulație a terenului expropriat a fost stabilită pe baza

ofertelor de preț, evaluare care nu este compatibilă cu cerințele impuse

imperativ de prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. Așa cum s-a

arătat și în cele ce preced trebuie avute în vedere prețurile cu care se vând

în mod obișnuit imobile similare din aceeași unitate administrativ teritorială,

la momentul întocmirii expertizei.

Întrucât aceste

aspecte au format obiectul primelor două motive de apel formulate de pârâtă,

iar reclamanta, de asemenea, a formulat critici relative la modul de evaluare a

terenului supus exproprierii, Curtea a încuviințat proba cu expertiză în

vederea stabilirii valorii reale de circulație a terenului în litigiu. Potrivit

lucrării de specialitate efectuate de comisia de experți, incluzând și

răspunsurile acestora la obiecțiunile încuviințate de instanța de apel, a

rezultat o valoare a terenului expropriat la momentul expertizării în fața

instanței de control judiciar, de 147.132 lei, echivalentul a 33.797 euro, care

prin comparare cu cea acordată de expropriator, se dovedește a fi mai mică. În această

situație, apreciind că raportul de expertiză administrat de către prima

instanță nu respectă cerințele legale, prevăzute de dispozițiile art. 26 alin.

(2) din Legea nr. 33/1994, pentru motivele anterior expuse și constatând că

stabilirea valorii de circulație a terenului în litigiu s-a realizat în mod

legal de către comisia de experți, în faza procesuală a apelului, Curtea a dat

eficiență acestei expertize și a constatat că sunt incidente în cauză

prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Curtea

și-a format această convingere pornind de la faptul că experții au stabilit

valoarea de circulație a terenului pe baza relațiilor furnizate de către

Primăria Voluntari, care conțin contracte de vânzare cumpărare a unor terenuri

situate în aceeași unitate administrativ-teritorială încheiate în perioadele de

referință. Prin cel de-al doilea rând de obiecțiuni formulate de reclamantă,

aceasta a invocat în esență faptul că prețul de piață al terenului supus

exproprierii a fost stabilit ca o medie aritmetică a valorilor indicate de

adresele emise de Primăria Voluntari, fără ca experții să fi avut în vedere

anumite elemente de comparație. Curtea a apreciat că aspectele invocate țin de

situația particulară a suprafeței de teren expropriate, din punct de vedere al

amplasamentului, caracteristicilor fizice și economice, precum și din punct de

vedere al situației conjuncturale a pieței imobiliare, chestiuni pe care

comisia de experți le-a antamat în raportul depus în fața instanței. Pentru

a-și forma această convingere, Curtea a avut în vedere faptul că din adresa din

04 octombrie 2011, emisă de Primăria Voluntari, experții au selectat doar 3

poziții din totalul de 8 (cât conține adresa), cu luarea în considerare a

particularităților ale a terenului în litigiu: amplasamentul terenului:

intravilan sau extravilan, categoria de folosință: arabil, curți-construcții,

etc. Lipsa unei analize detaliate, făcute în baza  criteriilor menționate de

reclamantă în obiecțiunile formulate se explică și prin faptul că lucrarea

depusă la data de 07 decembrie 2011 reprezintă răspunsul la obiecțiunile

încuviințate de instanță la raportul de expertiză, făcând corp comun cu acesta,

iar din studierea raportului de expertiză rezultă că experții au examinat, pe

baza materialului probator (înscrisurile relevante din dosar) și pe baza

constatărilor personale, la fața locului, situația terenului expropriat, cu

identificarea elementelor de comparație invocate de reclamantă prin obiecțiuni,

cum ar fi condițiile pieței imobiliare și evoluția acesteia, inclusiv a

factorilor pozitivi și negativi care influențează evaluarea terenului supus

exproprierii. În obiecțiunile formulate de reclamantă și respinse de către

instanță, se face o dezvoltare, în termeni de specialitate a conceptului de cea

mai bună utilizare, învederând în esență faptul că pentru evaluarea unei

proprietăți imobiliare trebuie luate în considerare anumite elemente

principale, referindu-se în principiu la caracteristici similare cu cele ale

proprietății evaluate. Curtea a reținut că experții au dat relevanță acestor

criterii de evaluare în măsura în care datele concrete din dosar au permis

efectuarea unor astfel de analize. De asemenea, Curtea a observat că relațiile

oferite de Direcția de Impozite și Taxe Locale, prin adresele comunicate, au

furnizat un număr de 29 de tranzacțiile imobiliare, care acoperă cele trei

perioade de referință pentru evaluarea terenului, existând totodată, în opinia

instanței, suficiente elemente de comparație, având în vedere data încheierii

contractului de vânzare cumpărare, suprafața de teren, amplasamentul acestuia,

prin indicarea inclusiv a tarlalei și a parcelei, categoria de folosință și

prețul vânzării, în toate cazurile fiind vorba de imobile situate pe aceeași

arteră

de

circulație - șoseaua Pipera - Tunari.

S-a reținut că cele

trei contracte de vânzare cumpărare, depuse de reclamantă în suplimentarea

probatoriului, nu sunt relevante, pentru următoarele motive.

În primul rând,

trebuie remarcat faptul că inițial, la momentul încuviințării probei cu

expertiză de către Curte, s-a fixat drept moment pentru evaluarea terenului

expropriat în apel, chiar momentul admiterii probei, ca fiind noiembrie 2010.

Ulterior, prin încheierea de ședință din data de 20 octombrie 2011, prin care

s-au încuviințat obiecțiunile formulate de apelanta pârâtă, instanța a pus în

vederea comisiei de experți, ca răspunsul la obiecțiuni să aibă în vedere, ca

dată a efectuării expertizei din apel, data efectivă a realizării lucrării (adică

data răspunsului la obiecțiunile încuviințate) și nu data dispunerii expertizei

de către instanța de apel.

În al doilea rând,

Curtea a dispus efectuarea expertizei în vederea evaluării terenului în litigiu

la următoarele trei momente: la momentul exproprierii: octombrie 2007, la

momentul realizări expertizei în faza procesuală a fondului: martie 2009 cât și

la momentul definitivării lucrării în faza apelului (aceasta incluzând și

răspunsul experților de obiecțiuni): decembrie 2011.

În al treilea rând,

din analiza contractelor de vânzare cumpărare depuse, rezultă că primele două

dintre acestea se referă la câte un teren situat în orașul Voluntari, cartier

Pipera, str. Drumul Potcoavei și datează din noiembrie 2010, iar cel de-al

treilea are ca obiect două suprafețe de teren cu nr. cadastral x și respectiv y,

ambele situate în orașul Voluntari, cartier Pipera și datează din martie 2010.

Având în vedere,

toate aceste aspecte cât și faptul că terenul în litigiu, se află situat în

oraș Voluntari, Șos. Pipera, având nr. cadastral x, Curtea a apreciat că cele

trei contracte nu prezintă relevanță în cauză, astfel că nu se impunea

refacerea lucrării de specialitate pe baza lor.

Prin obiecțiunile

formulate, reclamanta a mai invocat faptul că experții trebuiau să aibă la

dispoziție toate operațiunile care s-au efectuat pe piața imobiliară și doar

cele furnizate de Primăria Voluntari prin selecția realizată de această

instituție. Curtea a apreciat obiecțiunea ca lipsită de fundament pentru

următoarele motive: în primul rând după anul 2007 piața imobiliară cunoaște o

perioadă de declin și de stagnare din punct de vedere al volumului de

operațiuni, așa cum a relevat și comisia de experți, astfel că este destul de

dificil să se obțină relații cu privire la puținele tranzacțiile imobiliare

care se efectuează în această perioadă, care să fie și relevante în cauză, în

sensul că să aibă ca obiect terenuri situate într-o anumită zonă, de o anumită

categorie iar în al doilea rând, reclamanta avea posibilitatea să suplimenteze

probatoriul pe acest aspect , în virtutea prevederilor art. 129 alin. (1) C.

proc. civ., care impune părților obligația procedurală a-și proba corespunzător

pretențiile și apărările.

Cu privire la

ultimele motive de apel, referitoare la prejudiciul adus reclamantei prin expropriere,

din perspectiva necesității refacerii branșamentului electric, precum și la

sporul de valoare dobândit de partea de teren rămasă neexpropriată, Curtea,

pornind de la concluziile raportului de expertiză și analizând și conținutul

contractelor de execuție de lucrări nr. 81/2007 și de deviere nr. 145/2008, a reținut

că lucrările de relocare a utilităților, reprezentate de alimentarea cu gaz și

electricitate sunt asumate de expropriator, astfel că nu se impune acordarea

unei despăgubiri reclamantei. În privința sporului de valoare, în condițiile în

care exproprierea suprafeței de teren din proprietatea reclamantei este de

natură să-i aducă atât unele beneficii dar și un dezavantaj destul de însemnat,

constând în imposibilitatea de a ieși din București în mod facil, decât în urma

unor manevre suplimentare, comisia de experți a considerat că practic, acest

neajuns conduce la neutralizarea avantajelor, astfel că nu se poate calcula un

spor de valoare pentru partea de teren rămasă neexpropriată.

În ceea ce privește

apelul formulat de reclamantă, Curtea a considerat că prin administrarea probei

cu expertiză s-a oferit un răspuns primului motiv de apel referitor la greșita

evaluare a terenului, în condițiile în care, așa cum s-a arătat în cele ce

preced, stabilirea valorii de circulație s-a realizat cu respectarea cerințelor

impuse de dispozițiile legale aplicabile: art. 26 alin. (2) din Legea 33/1994.

S-a reținut a fi neîntemeiată

critica reclamantei în sensul că nu s-au avut în vedere valorile consemnate în

grilele notarilor pe anii 2008 și respectiv 2009, pe de o parte pentru faptul

că trebuia luată în considerare valoarea terenului la momentul realizării

expertizei în faza apelului, ca fiind momentul cel mai aproape de pronunțarea

hotărârii definitive, iar pe de altă parte evaluarea terenului în această

manieră nu este compatibilă cu modalitatea stabilită de legiuitor prin

dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În privința

prejudiciului pretins de reclamantă, Curtea a constatat că din contractele de

execuție de lucrări nr. x/2007 (însoțit de anexa nr. 1, ce reprezintă

centralizatorul financiar al obiectelor) și de deviere nr. x/2008, încheiate de

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, rezultă că

operațiunile de relocare a utilităților, printre care se numără și devierea

conductelor de gaz și electricitate, sunt în sarcina acesteia astfel că

prejudiciul calculat de comisia de experți prin raportul inițial de expertiză

nu se impune a fi acordat reclamantei, având în vedere că suportarea

cheltuielilor aferente mutării branșamentelor se face de către C.N.A.D.N.R.

Împotriva menționatei

decizii a declarat și motivat recurs, în termen legal, reclamanta SC L.S. SRL,

pentru motivele de nelegalitate întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.

proc. civ.

În dezvoltarea

motivelor de recurs, recurenta a formulat următoarele critici:

Instanța de apel a

stabilit în mod greșit data în raport de care se stabilește contravaloarea

despăgubirilor pentru terenul expropriat, precum și contravaloarea

despăgubirilor.

Astfel, arată că este

greșit considerentul instanței de apel în sensul că trebuia luată în

considerare valoarea terenului la momentul realizării expertizei în fața

apelului, ca fiind momentul cel nai apropriat de pronunțarea hotărârii

definitive, față de împrejurarea că imobilul a părăsit patrimoniul în octombrie

2007, dată la care trebuia să se stabilească valoarea de piață a acestuia.

Având în vedere

dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind criteriile de determinare a

cuantumului despăgubirii în cazul bunurilor expropriate pentru cauză de

utilitate publică, precum și art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, recurenta susține că instanța este ținută să

stabilească cuantumul despăgubirii ce i se cuvine la o valoare compusă din

valoarea reală a terenului și prejudiciul cauzat proprietarului, apreciată ca

fiind o dreaptă despăgubire.

Criteriile de

stabilire a cuantumului despăgubirii în caz de expropriere sunt legale,

întrucât ele sunt prevăzute de dispozițiile art. 26 alin. (1) din Legea nr.

33/1994, iar nerespectarea acestora pun în discuție o problemă de încălcare a

legii.

Legea impune ca, la

calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului bunului supus

exproprierii, experții, precum și instanța să țină seama de două criterii

legale (instituite ca atare prin lege, în scopul cuantificării juste și

echitabile a despăgubirii), și anume, „prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele” și respectiv „daunele

”

aduse proprietarului.

Sintagma „prețul cu

care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială" prevăzută de art. 26 alin. (1) și alin. (2) din

aceeași Legea nr. 33/1994 definește prețul de piață, anume prețul cel mai

probabil, la o anumita data, la care ar trebui sa se vândă dreptul de

proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură

rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate

condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează

prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând ca nici unul

dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Rațiunea Legii nr.

33/1994 este aceea de a despăgubi în mod integral pe proprietarul deposedat

pentru prejudiciul suferit ca urmare a pierderii proprietății, această rațiune

fiind explicită în art. 26, atunci când se reglementează că despăgubirea se

compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului. P

ierderea

proprietății de către reclamanți s-a produs la nivelul lunii octombrie 2007, astfel

că valoarea terenului este cea din contractele de vânzare cumpărare încheiate

în acea perioadă, ajungând până la 1190 euro/ mp. Consecințele faptului că

între timp piața imobiliară a suferit o scădere drastică datorată crizei

financiare mondiale, precum și ale faptului că durata procesului prezent se

prelungește, fără a putea fi imputată reclamantei vreo culpă în acest sens, nu

trebuie sa fie suportate de către reclamantă, căci în acest fel despăgubirea nu

ar mai fi integrală, ci numai parțială.

Recurenta susține că

soluția pronunțată trebuie să fie în concordanță atât cu legislația din România,

cât și cu legislația europeană, respectiv art. 1 alin. (1) din Primul Protocol la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, în raport de care, o privare de proprietate nu se

poate justifica decât dacă se demonstrează faptul că ea a avut loc în condițiile

prevăzute de lege, pentru cauză de utilitate publică și cu respectarea

principiului despăgubirii proporțional cu valoarea bunului expropriat.

Prin Legea nr.

198/2004 a fost stabilit cadrul juridic pentru luarea unor măsuri de pregătire

a executării lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale.

Legea prevede, în art. 6, că asupra cuantumului despăgubirii se pronunță o

comisie numită de expropriator, de comun acord cu proprietarul sau cu titularii

altor drepturi reale,  printr-o hotărâre de stabilire a despăgubirilor, iar

conform art. 9 din lege, expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirilor se

poate adresa instanței judecătorești competente.

Sesizată cu

contestație împotriva hotărârii, instanța are competența să verifice temeinicia

ei cu privire la cuantumul despăgubirii, iar faptul că hotărârea atacată nu

este un act bilateral și că poate fi revocată de organul emitent, conform art.

10 alin.(3) în H.G. nr. 941/2004, nu exclude soluția anulării ei parțiale, cu

privire la cuantumul despăgubirii.

În ceea ce privește

răspunsul la obiecțiunile formulate de pârâtă în faza apelului, recurenta

consideră că acesta nu trebuiau avute în vedere de instanța de apel, întrucât

punctul de vedere al experților se raportează exclusiv la valorile raportate de

pârâtă printr-o adresă provenind de la Primăria Voluntari, pentru care s-a realizat o simplă medie aritmetică, Susține recurenta că

această adresă trebuia să conțină toate tranzacțiile existente la Primăria Voluntari, din care experții să poată alege; consideră că nu este corect ca pârâta

să facă această alegere, experții să facă o medie aritmetică a celor

menționate, iar instanța să considere corectă o astfel de evaluare.

Analizând recursul

formulat, în raport de criticile menționate, încadrate de recurentă în motivul

de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte

apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:

Potrivit

art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat ca temei al cererii de recurs, se poate

cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei

legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Pentru a

fi incident acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi

produs o încălcare expresă și reală a legii, anume ca soluția pronunțată să fie

în contradicție cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicții să nu fie

cu putință, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de

judecătorii fondului.

În

analiza acestui motiv, instanța de recurs nu poate verifica modul în care

instanțele de fond au analizat și apreciat probatoriile administrate, cu

consecința statuării cu privire la săvârșirea de către acestea a unei greșeli

grave de fapt, întrucât o astfel de verificare era permisă numai în cadrul

motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care

însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Numai

criticile vizând criteriile de stabilire a despăgubirilor și momentul la care

se stabilesc aceste despăgubiri se încadrează în motivele de nelegalitate

reglementate de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și vor fi analizate de instanța

de recurs.

În ce

privește prima critică, se observă că legea prevede care sunt criteriile în

raport cu care instanțele au a stabili cuantumul despăgubirii în caz de

expropriere.

Anume,

dispozițiile art. 26

alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd că „despăgubirea se compune din

valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor

persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții,

precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit,

imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data

întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile

prezentate de aceștia”.

Sintagma

„

prețul

cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea

administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai

probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de

proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură

rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate

condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează

prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul

dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Contrar

celor susținute de recurentă, instanța de apel a stabilit cuantumul

despăgubirilor pe baza unui raport de expertiză efectuat în faza procesuală a

apelului, cu respectarea dispozițiilor art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994,

experții ținând seama de prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit,

terenurile de același fel, situate în aceeași unitate

administrativ-teritorială, la trei momente, respectiv la data întocmirii

raportului de expertiză la fond, la data exproprierii terenului reclamantei,

cât și la momentul definitivării raportului în faza apelului, respectiv

decembrie 2011 (aceasta incluzând și răspunsul experților la obiecțiuni).

Stabilirea prețului

de piață a unui bun presupune însă administrarea de către părțile litigante a

unor probatorii pertinente sub acest aspect și, pe cale de consecință,

analizarea și aprecierea acestora de către judecătorul fondului, ceea ce

instanța de apel a făcut și a argumentat pe larg.

În analiza criticii

de nelegalitate privind încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor legale

menționate, doar omisiunea instanțele de fond de a analiza și respecta

criteriile legale de stabilire a despăgubirii poate pune în discuție o problemă

de încălcare a legii, în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Calitatea

probatoriilor administrate de părți în susținerea criteriilor legale de

evaluare a despăgubirii și, respectiv,

aprecierea dată de judecători valorii probatoriilor

administrate în acest scop pune în discuție o problemă de temeinicie a

hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă

controlului instanței de recurs.

Astfel, criticile

privind modalitatea de efectuare a expertizei tehnice, înscrisurile care au

fundamentat concluziile experților, admiterea sau respingerea obiecțiunilor la

raportul de expertiză reprezintă chestiuni de apreciere și interpretare a

probatoriilor administrate, ce nu pot fi analizate în calea de atac a

recursului, întrucât sunt aspecte de netemeinicie iar nu de nelegalitate, care

exced cadrului verificărilor pe care le presupune soluționarea recursului, în

raport de dispozițiile art. 304 C. proc. civ.

În consecință, cât

timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi

acordate persoanelor expropriate, iar curtea de apel a aplicat si respectat

aceste criterii, în cauza dedusă judecății, stabilind o despăgubire

proporțională, ca urmare a măsurii exproprierii suportată de recurenta-reclamantă,

hotărârea astfel pronunțată satisface, în opinia instanței de recurs,

exigențele art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului si ale legislației interne și nu poate reprezenta o

încălcare a normelor naționale sau convenționale.

Critica recurentei cu

privire la momentul stabilirii despăgubirii, respectiv cel al efectuării

raportului de expertiză în faza procesuală a apelului, este de asemenea

nefondată și nu poate fi primită.

Astfel, afirmațiile recurentei

conform cărora momentul de la care ar fi trebuit calculată acordarea

despăgubirii este cel al deposedării, nu au susținere în dispozițiile legale

aplicabile în cauză, urmând a fi înlăturate, întrucât acest moment este

stabilit în mod imperativ de lege, sens în care art. 26 alin. (2) din Legea nr.

33/1994 dispune: „La calcularea despăgubirilor, experții, precum și instanța

vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același

fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de

expertiză”.

Textul de lege

prevede cu claritate și fără posibilitate de interpretare care este momentul în

raport cu care experții au a calcula și instanțele de judecată au a stabili

cuantumul despăgubirii, anume momentul „

întocmirii raportului de expertiză”.

Acest text de lege,

în aplicarea principiului ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus,

nu permite interpretului să stabilească un alt moment în raport cu care să se

calculeze valoarea despăgubirilor pentru terenurile expropriate.

Așa fiind, cum

reclamanta a înțeles să-și asume demersul judiciar prin intermediul căruia a

înțeles să conteste cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, aceasta

trebuie să-și asume și momentul în raport de care urma să se stabilească

judiciar despăgubirea, neputând solicita, contrar normei de drept, calcularea

despăgubirii la un alt moment, sub motivul existenței unor fluctuații ale

prețurilor de tranzacționare a terenurilor similare celui expropriat pe piața

imobiliară.

Pentru aceste

argumente, Înalta Curte apreciază că motivele de recurs prevăzute de art. 304

pct. 9 C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, astfel încât, în temeiul art.

312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamanta SC L.S. SRL împotriva deciziei nr. 84/

A din 23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică astăzi, 21 ianuarie 2013.