ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 993/2020

Ședința publică din data de 10 iunie 2020

Asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Suceava la 21 noiembrie 2016, sub nr. x/2016, reclamanta A. S.R.L. a solicitat obligarea pârâtei B. S.R.L. la restituirea sumei de 500.000 euro, ca efect al rezoluțiunii, prin voința părților, a contractului de transfer de activitate autentificat sub nr. x din 3 august 2015, de B.N.P. C., iar, în subsidiar, restituirea echivalentului în RON a sumei de 500.000 euro, ca urmare a reducerii de către instanță a clauzei penale stipulate la art. 5.2 din același contract și la plata dobânzii legale, începând cu data încetării contractului (luna decembrie 2015) și până la data restituirii, cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1168, art. 1266, art. 1538, art. 1541, art. 1755 și art. 1757 C. civ.

Prin sentința nr. 121/2017 din 27 martie 2017, Tribunalul Suceava, secția a II-a civilă a admis excepția necompetenței sale teritoriale și a declinat competența de soluționare a cauzei Tribunalului Ilfov.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov sub același nr. de dosar.

Prin sentința civilă nr. 3166/2017 din 14 noiembrie 2017, Tribunalul Ilfov a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

Împotriva sentinței primei instanțe, reclamanta A. S.R.L. a declarat apel, prin care a formulat critici de netemeinicie și nelegalitate.

Prin decizia civilă nr. 2200/2018 din 1 noiembrie 2018, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-reclamanta A. S.R.L. împotriva sentinței primei instanțe.

Împotriva deciziei instanței de apel, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs, prin care a solicitat admiterea căii de atac, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată.

În motivarea recursului, recurenta-reclamantă a prezentat istoricul litigiului, după care a susținut că sunt incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., autoarea recursului a învederat, în sinteză, că decizia recurată cuprinde motive contradictorii. În acest sens, recurenta-reclamantă a arătat că a criticat calificarea greșită a naturii contractului dedus judecății, arătând că, în realitate, acesta reprezintă un contract de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății.

Instanța de apel a respins motivul de apel, cu motivarea că respectivul contract nu are natura unui contract de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, deoarece părțile nu au urmărit doar obținerea dreptului de proprietate asupra imobilului și mijloacelor fixe, ci și asupra afacerii imobiliare.

Ca urmare a acestei constatări, instanța de apel a apreciat că respectivul contract are natura unui contract nenumit căruia i se aplică regulile generale din materia contractelor și, în completare, regulile contractului cu care se aseamănă cel mai mult.

Cu privire la contractul cu care se aseamănă cel mai mult, instanța de apel a reținut că este vorba de contractul de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, întrucât transferul dreptului de proprietate asupra imobilului și a mijloacelor fixe urma să se realizeze la data achitării integrale a prețului.

Așadar, deși instanța de apel a respins primul motiv de apel, în realitate, a confirmat critica reclamantei, conform căreia contractului dedus judecății i se aplică dispozițiile care reglementează contractul de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut, în esență, că instanța de apel a reținut în mod greșit că a schimbat cauza cererii de chemare în judecată. În acest sens, titulara recursului a arătat că, deși în cererea de chemare în judecată a menționat că solicită repunerea părților în situația anterioară ca efect al rezoluțiunii contractului prin voința părților, prin răspunsul la întâmpinare a corectat eroarea în sensul că desființarea contractului este urmarea declarației sale de rezoluțiune unilaterală. În plus, recurenta-reclamantă a menționat și în cuprinsul cererii de chemare în judecată că rezoluțiunea a fost declarată prin notificarea din 1 noiembrie 2015.

Aceeași parte a mai criticat raționamentul instanței de apel, conform căruia contractul dedus judecății nu trebuia înscris în cartea funciară și, prin urmare, nu era necesar acordul băncii. În acest sens, recurenta-reclamantă a subliniat că, din contractul nenumit, astfel cum a fost calificat de instanța de apel, rezultă două obligații. Prima obligație constă în transferul activității imobiliare de la vânzătoarea-pârâtă la cumpărătoarea-reclamantă, iar a doua constă în transferul dreptului de proprietate asupra imobilului aparținând pârâtei la data achitării integrale a prețului.

Fiind în prezenta unui contract nenumit, acestuia îi sunt aplicabile dispozițiile art. 1168 C. civ., care trimit la regulile generale din materia contractelor. Or, conform art. 1273 din același act normativ, în materia contractelor sunt aplicabile dispozițiile care reglementează cartea funciară.

În aceste condiții, devin incidente dispozițiile art. 902 alin. (2) pct. 9 și 14 C. civ., conform cărora sunt supuse notării în cartea funciară vânzarea făcută sub rezerva proprietății și intenția de a înstrăina sau de a ipoteca.

Recurenta-reclamantă a criticat și considerentul, prin care instanța de apel a reținut că intimata-pârâtă nu și-a asumat prin contract obligația de a efectua demersurile necesare notării contractului în cartea funciară și că acestea trebuiau efectuate de către notarul public. În concret, autoarea recursului a subliniat că obligația de notare a contractului în cartea funciară revine părților, care mandatează notarul public să efectueze, în numele lor, demersurile necesare notării. În sprijinul acestei concluzii au fost evocate dispozițiile art. 80 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 și art. 1272 alin. (1) C. civ., precum și clauza stipulată la art. 5 lit. b) din contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 16 martie 2006 de B.N.P. D..

Autoarea recursului a mai criticat considerentul instanței de apel, potrivit căruia rezoluțiunea contractului s-a produs din culpa recurentei-reclamante care nu și-a îndeplinit obligația de plată a ratelor din prețul contractului.

În combaterea acestui considerent, recurenta-reclamantă a subliniat că refuzul de plată a ratelor reprezintă manifestarea excepției de neexecutare a contractului, întrucât intimata-pârâtă nu și-a îndeplinit obligația de a efectua demersurile necesare notării contractului în cartea funciară.

În partea finală a cererii de recurs, recurenta-reclamantă a susținut că este nelegal considerentul instanței de apel, conform căruia art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ. nu este aplicabil deoarece, conform alin. (2) al aceluiași articol, penalitatea astfel redusă trebuie să rămână superioară obligației principale, această condiție nefiind îndeplinită prin raportare la valoarea totală a contractului, de 7.508.500 euro.

Contrar acestui considerent, autoarea recursului a subliniat că în cazul rezoluțiunii contractului de vânzare cu plata prețului în rate, valoarea ratelor plătite este întotdeauna mai mică decât valoarea totală a obligației principale.

Dacă s-ar aplica dispozițiile art. 1541 alin. (2) C. civ. în privința acestei categorii de sume ar însemna că instanța nu ar putea să dispună niciodată reducerea ratelor de preț reținute de vânzător, întrucât acestea au în toate cazurile o valoare mai mică decât cea a obligației principale.

Recurenta-reclamantă a menționat că nu este de acord ca recursul să fie soluționat în completul de filtru prevăzut de art. 493 alin. (6) C. proc. civ. .

Cererea de recurs a fost comunicată intimatei-pârâte la 19 și 25 februarie 2019 .

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare la 14 martie 2019, cu respectarea termenului legal, prin care a solicitat anularea recursului pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute limitativ de lege, iar, în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat, precum și obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentei-reclamante la 30 septembrie 2019 .

Recurenta-reclamantă nu a depus răspuns la întâmpinare.

Prin încheierea de admitere în principiu s-a respins excepția nulității recursului invocată de intimata-pârâtă.

Analizând recursul prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție reține următoarele:

În cadrul primului motiv de casare prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut existența unor considerente contradictorii în cuprinsul deciziei atacate cu recurs, decurgând din faptul că deși, pe de o parte, instanța de apel a respins critica reclamantei, conform căreia contractul trebuia analizat prin prisma regulilor speciale aplicabile contractului de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, totuși, pe de altă parte, a confirmat că înțelegerii dintre părți îi sunt aplicabile dispozițiile legale care reglementează contractul de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății. În ipoteza aplicării dispozițiilor care reglementează contractul de vânzare, recurenta consideră că soluția instanței de apel ar fi fost opusă față de cea adoptată, fără a prezenta argumente care ar fi condus la adoptarea unei alte soluții.

Înalta Curte relevă că, pentru a răspunde exigențelor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., contradicția la care se referă textul de lege trebuie să poarte fie între considerente și dispozitiv, fie să se manifeste în cadrul considerentelor, însă de o asemenea manieră încât hotărârea să poată fi apreciată ca fiind, practic, nemotivată.

Din examinarea considerentelor deciziei atacate rezultă că instanța de apel a calificat corect raportul contractual dintre părțile litigante ca fiind unul nenumit, în considerarea obiectului complex al acestuia și a aplicat dispozițiile art. 1168 C. civ., text de lege care are următorul conținut:

"Contractelor nereglementate de lege li se aplică prevederile prezentului capitol, iar dacă acestea nu sunt îndestulătoare, regulile speciale privitoare la contractul cu care se aseamănă cel mai mult."

Dispoziția legală enunțată, interpretată în mod logic și sistematic conduce la concluzia că, în cazul contractului nenumit, i se vor aplica în consecință, cu prioritate și în mod corespunzător, regulile Capitolului I din Cartea a V-a, Titlul II din noul C. civ., mai exact dispozițiile art. 1166-1323 C. civ.

În condițiile în care respectivele dispoziții nu vor fi suficiente pentru clarificarea raportului juridic, vor fi incidente regulile speciale privitoare la contractul numit care prezintă cea mai mare asemănare cu cel nereglementat.

Această trimitere la contractul numit reprezintă o derogare de la dispoziția generală, pentru situația în care norma generală nu acoperă întregul spectru de drepturi și obligații contractuale și se completează cu regulile speciale aplicabile contractului cu care contractul nenumit se aseamănă cel mai mult. Nu este lipsită de relevanță, așa cum susține recurenta, calificarea contractului ca fiind unul nenumit sau unul de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, deoarece încadrarea unui contract într-una dintre cele două categorii prezintă importanță din perspectiva regimul juridic aplicabil, în condițiile mai sus reliefate.

Instanța de apel a motivat hotărârea prin raportare la noma specială incidentă, cu observarea raportului dintre obiectul contractului și obiectul obligațiilor asumate de părți.

Susținerea recurentei potrivit căreia instanța de apel ar fi trebuit să califice contractul ca fiind unul de vânzare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății nu ține seama de obiectul contractului privit ca operațiune juridică, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor și obligațiilor contractuale.

Raportat la drepturile și obligațiile contractuale convenite, rezultă că, în cauză, s-a vândut, transferat o întreagă afacere comercială, pentru că recurenta a dobândit nu doar un bun imobil, ci și dreptul de a desfășura în continuare activitatea economică pe care o realiza intimata în legătură cu bunul imobil vândut. Prin urmare, critica recurentei privind caracterul contradictoriu al considerentelor deciziei atacate este nefondată pentru că are ca fundament premisa greșită potrivit căreia părțile ar fi încheiat un contract de vânzare cumpărare cu plata prețului în rate și rezerva proprietății.

Considerentele deciziei recurate pun în evidență faptul că instanța de apel nu a expus un raționament contradictoriu în fundamentarea deciziei pronunțate.

Prin urmare, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu este întemeiat.

Subsumat celui de al doilea motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat mai multe critici de nelegalitate.

Prin prima critică se invocă statuarea greșită din considerentele deciziei atacate referitoare la schimbarea cauzei cererii de chemare în judecată în apel. Recurenta a precizat că nu a solicitat rezoluțiunea prin acordul părților, așa cum din eroare s-a redactat în cererea de chemare în judecată, ci a susținut aceeași teză a culpei pârâtei în neîndeplinirea obligațiilor contractuale, așa cum a făcut-o și în motivarea, în fapt, a cererii de chemare în judecată și în răspunsul la întâmpinare.

Cu titlu prealabil, instanța de recurs încadrează critica privind reținerea greșită că recurenta a încălcat prevederile art. 478 alin. (3) C. proc. civ. la pct. 5 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar nu la pct. 8 al aceluiași articol, care vizează încălcarea sau aplicarea greșită doar a normelor de drept material.

Critica este nefondată.

În primul rând, este lipsită de temei legal susținerea recurentei, potrivit căreia a corectat prin răspunsul la întâmpinare eroarea strecurată în cuprinsul cereri de chemare în judecată prin care a solicitat rezoluțiunea contractului prin voința părților. Răspunsul la întâmpinare nu poate fi asimilat cu o modificare a cererii de chemare în judecată în sensul reglementat de art. 204 alin. (1) C. proc. civ., scopul acestor două acte de procedură neputându-se confunda.

În al doilea rând, se constată că motivarea instanței de apel din perspectiva criticii formulate, aceea de schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată în apel, nu are ponderea și vocația de a fundamenta o soluție de admitere a recursului, deoarece acest considerent nu justifică în mod esențial hotărârea adoptată.

Curtea de apel a validat concluzia primei instanțe potrivit căreia în cauză nu a avut loc încetarea contractului prin voința părților.

De asemenea, relevante și decizorii în adoptarea hotărârii sunt considerentele prin care instanța de apel a stabilit care dintre cele două părți contractante nu și-a executat în mod culpabil obligația, în condițiile în care fiecare parte a notificat celeilalte rezoluțiunea unilaterală a contractului. Recurenta-reclamantă a pretins că intimata-pârâtă nu și-a executat obligația de a obține acordul creditorului ipotecar în vederea înscrierii contractului în cartea funciară, iar intimata-pârâtă a susținut că recurenta-reclamantă nu și-a executat în mod culpabil obligația de plată a tranșelor de preț la termenele stabilite prin contract.

Instanța de apel a reținut că intimata vânzătoare nu și-a asumat prin contract obligația pe care recurenta-reclamantă cumpărătoare pretinde că nu a executat-o, aceea de a obține acordul creditorului ipotecar pentru înscrierea contractului în cartea funciară. Partea care nu și-a executat în mod culpabil obligația asumată este chiar reclamanta cumpărătoare, prin neplata tranșelor de preț la termenele stabilite.

Pe cale de consecință, instanța de apel a reținut că, în temeiul pct. 3.3 din contract, a operat rezoluțiunea unilaterală, prin notificarea transmisă de intimata vânzătoare către recurenta-cumpărătoare.

Pentru considerentele arătate, critica recurentei-reclamante referitoare la considerentul privind schimbarea cauzei cererii de chemare în judecată în apel este nefondată.

Printr-o altă critică subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor coroborate ale art. 1168 C. civ., art. 1273 alin. (3) C. civ. și art. 902 alin. (2) pct. 14 C. civ. pentru a se susține în sarcina intimatei-pârâte obligația notării în cartea funciară a contractului de transfer de activitate. De asemenea, a precizat că obligația notării în cartea funciară decurge și din dispozițiile art. 902 alin. (2) pct. 9 C. civ., potrivit cărora este supusă notării în cartea funciară vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate.

Critica este neîntemeiată.

Invocarea aplicării greșite a prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 14 sau pct. 9 C. civ. nu are legătură directă cu cauza juridică a cererii de chemare în judecată, instanțele devolutive nefiind învestite cu cenzurarea încheierii de respingerea a cererii de înscriere în cartea funciară a contractului încheiat de părți. Referirea la incidența prevederilor art. 902 alin. (2) pct. 14 C. civ. este nefondată și pentru că textul de lege se referă la intenția de înstrăinare, iar în cauză părțile au procedat chiar la încheierea convenției.

Susținerea necesității înscrierii în cartea funciară a contractului cu obiect juridic complex, care include și vânzarea unui imobil cu plata prețului în rate și rezerva proprietății, întemeiată pe prevederile art. 902 alin. (2) pct. 9 C. civ. este adecvată doar în contextul în care se susține că intimata-vânzătoare și-a asumat obligația de a obține notarea contractului în cartea funciară.

Contractul părților nu conține nicio clauză prin care să fie stipulată o atare obligație în sarcina vânzătoarei, așa cum a reținut instanța de apel. De altfel, recurenta nu a fost în măsură să indice prevederea contractuală care impune în sarcina vânzătoarei obligația de a efectua demersuri pentru notarea imobilului în cartea funciară sau de a obține notarea în cartea funciară.

Recurenta-reclamantă invocă faptul că intimată-pârâtă avea cunoștință că, pentru notarea în cartea funciară a contractului, va trebui să obțină acordul creditorului ipotecar, iar refuzul acestuia nu i-a fost adus la cunoștință. Argumentația recurentei este una care se referă la aspecte de fapt, pe care, în egală măsură, recurenta le-a cunoscut, interdicțiile fiind notate odată cu înscrierea ipotecii în cartea funciară și, deci, opozabile cumpărătoarei.

În plus, cererea de înscriere a contractului în cartea funciară nu a fost respinsă pentru că nu a existat acordul creditorului ipotecar pentru vânzarea imobilului. Din considerentele sentinței civile nr. 4955/2016 pronunțate de judecătoria Suceava în soluționarea plângerii formulate de A. S.R.L. împotriva încheierii de respingere a cererii de notare a contractului de transfer de activitate în Cartea funciară rezultă că înscrierea în cartea funciară nu s-a încuviințat pentru că "nu este îndeplinită cea de a doua condiție cumulativă pentru notarea în cărțile funciare, respectiv nu există dispoziții legale care să prevadă formalitatea de publicitate cu privire la contractul de transfer de activitate cu privire la care s-a solicitat notarea". În temeiul dispozițiilor art. 881 alin. (3) C. civ. și art. 17 alin. (3) din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, judecătoria Suceava a apreciat că, în mod corect, s-a respins cererea de notare în cartea funciară a contractului în discuție.

Această hotărâre a fost invocată de intimata-pârâtă prin întâmpinare, iar, în privința efectului pozitiv al puterii de lucru judecat de care se bucură această hotărâre, din perspectiva motivelor care au condus la imposibilitatea înscrierii bunului imobil în cartea funciară, recurenta nu a formulat niciun răspuns.

De asemenea, susținerea că respingerea notării a fost determinată de refuzul creditoarei ipotecare de a-și exprima acordul în acest sens este infirmată de considerentele care au fundamentat hotărârea de respingere a plângerii formulate de A. S.R.L. împotriva încheierii de respingere a cererii de notare a contractului de transfer de activitate în Cartea funciară.

În raport de considerentele arătate, nu se verifică existenta unei obligații contractuale în sarcina intimatei-pârâte cu privire la efectuarea demersurilor necesare pentru înscrierea contractului de transfer de activitate în cartea funciară și nu este întemeiată critica privind aplicarea greșită a dispozițiilor coroborate ale art. 1168 C. civ., art. 1273 alin. (3) C. civ. și art. 902 alin. (2) pct. 14 sau pct. 9 C. civ.. Eventual, încălcarea acestor prevederi legale ar fi putut fi invocată în mod pertinent prin intermediul căii de atac împotriva sentinței civile nr. 4955/2016 pronunțate de Judecătoria Suceava, prin care s-a respins plângerea împotriva încheierii de carte funciară.

Printr-o altă critică, recurenta-reclamantă a invocat că statuarea instanței de apel potrivit căreia rezoluțiunea contractului s-a produs din culpa reclamantei care nu și-a îndeplinit obligația de plată a tranșelor de preț este rezultatul aplicării greșite a normelor de drept material, refuzul de plată a ratelor de preț constituind manifestarea excepției de neexecutare a contractului, în condițiile în care pârâta nu și-a executat la rândul său obligația de efectuare a demersurilor necesare notării contractului în cartea funciară.

Recurenta-reclamantă nu a indicat în mod explicit normele de drept material pe care pretinde că le-a aplicat greșit instanța de apel.

Instanța supremă reține că excepția de neexecutare a contractului este un mijloc de apărare care constă în refuzul de executare a contractului exprimat de către una dintre părțile contractului sinalagmatic atunci când cealaltă parte îi pretinde această executare fără a-și executa sau oferi executarea propriei obligații.

Prin art. 1556 C. civ. este reglementată cu caracter general excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic, stabilindu-se în alin. (1) că:

"Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi".

Temeiul juridic al excepției de neexecutare este dat de reciprocitatea și interdependența obligațiilor născute din contractul sinalagmatic, fiecare obligație constituie cauza juridică a obligației corelative a celeilalte părți contractante, ceea ce implică simultaneitatea de executare.

Aplicând aceste considerații teoretice la cauza dedusă judecății se constată că obligația de plată a tranșelor din preț la termenele stabilite nu se află în relație de reciprocitate și interdependență cu obligația intimatei pârâte de efectuare a demersurilor necesare notării contractului în cartea funciară, aceasta din urmă nefiind reglementată prin contract în sarcina pârâtei și, deci, neasumată de pârâtă.

Singurele obligații asumate de intimată-pârâtă cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului sunt cele prevăzute la art. 2.2.2. și art. 2.2.3. din Contractul de transfer de activitate și se referă semnarea oricărui document sau întreprinderea oricărei acțiuni necesare intabulării, după îndeplinirea obligației cumpărătorului de plată a prețului, obligație nescadentă la data invocării excepției de neexecutare a contractului.

Justificarea existenței acestui mijloc de apărare constă chiar în obligativitatea contractului, în sensul că partea căreia i se opune excepția este sancționată tocmai pentru conduita sa culpabilă, de neexecutare a obligației asumate, conduită ce contravine principiului pacta sunt servanda.

Cum în cauză pretinsa obligație nu a fost asumată de intimata-pârâtă prin contract, nu există temei juridic pentru invocarea excepției de neexecutare a contractului.

Nu se poate reține că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile legale incidente, întrucât recurenta nu demonstrat îndeplinirea condițiilor care să o îndrituiască să invoce excepția de neexecutare a contractului.

Prin urmare, instanța de recurs reține că și această critică este nefondată.

Ultima critică subsumată cazului de nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. vizează aplicarea greșită de către instanța de apel a prevederilor art. 1541 alin. (1) lit. b) și alin. (2) C. civ. și art. 1757 alin. (2) C. civ., cu consecința păstrării hotărârii primei instanțe, de respingere a capătului subsidiar din cererea de chemare în judecată privind reducerea clauzei penale conținute la art. 5.2 din contract.

Instanța de recurs constată că prin art. 5.2 părțile au stabilit că întârzierea plății a minim trei rate duce la încetarea contractului și repunerea părților in situația inițială și pierderea dreptului de utilizare a imobilului precum și a sumelor achitate de către promitenta cumpărătoare până la acea dată.

Curtea de apel a reținut că, în privința clauzei pe care o conține art. 5.2 din contractul de transfer de activitate, este incident art. 1757 alin. (2) C. civ.

Această prevedere legală are următorul conținut: (1) "Când a obținut rezoluțiunea contractului pentru neplata prețului, vânzătorul este ținut să restituie toate sumele primite, dar este îndreptățit să rețină, pe lângă alte daune-interese, o compensație echitabilă pentru folosirea bunului de către cumpărător.

(2) Atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanța va putea totuși reduce aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispozițiile referitoare la reducerea de către instanță a cuantumului clauzei penale".

Din interpretarea sistematică a dispozițiilor legale mai sus enunțate rezultă că prin alin. (1) se instituie, ca regulă generală, că în cazul rezoluțiunii vânzării pentru neplata de către cumpărător a prețului (neplata totală sau plată parțială a prețului), vânzătorul este obligat să restituie cumpărătorului toate sumele primite.

Alineatul 2 instituie o excepție de la regula din alin. (1), prevăzând că părțile pot stipula ca sumele încasate cu titlu de rate din preț să rămână parțial sau total vânzătorului, cu titlu de clauză penală. Totuși, în această situație se conferă instanței posibilitatea de a decide reducerea cuantumului acestor sume, în temeiul dispozițiilor referitoare la reducerea cuantumului clauzei penale, care se aplică în mod corespunzător.

Dispozițiile legale care reglementează condițiile în care se poate reduce clauza penală se regăsesc în cuprinsul art. 1541 C. civ. cu următorul cuprins:

"(1) Instanța nu poate reduce penalitatea decât atunci când:

a) obligația principală a fost executată în parte și această executare a profitat creditorului;

b) penalitatea este vădit excesivă față de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1) lit. b), penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligației principale.

(3) Orice stipulație contrară se consideră nescrisă".

Procedând la analiza prevederilor art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ., instanța de apel a reținut că această situație "nu se confirmă în cauză deoarece, potrivit alin. (2) al art. 1541 C. civ., penalitatea redusă trebuie să rămână superioară obligației principale ceea ce nu este posibil in cazul de față, întrucât plata prețului se efectuează in rate, astfel că obligația principală este superioară penalității".

Recurenta-reclamantă critică, în esență, faptul că instanța de apel a exclus în mod nelegal de la aplicare prevederile art. 1757 alin. (2) și art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ. stabilind că obligația principală este reprezentată de plata întregului preț, iar nu de plata ratelor de preț.

Această critică este întemeiată

Textul art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ. reglementează ipoteza în care penalitatea este vădit excesivă prin raportare la prejudiciul ce putea fi prevăzut de părți la încheierea contractului. Alineatul 2 al aceluiași articol fixează o limită pentru judecător în reducerea clauzei penale, stipulând că penalitatea astfel redusă trebuie însă să rămână superioară obligației principale.

Instanța de apel nu a analizat clauza penală din perspectiva ipotezei la care se referă art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ., deoarece a considerat, în mod greșit, că obligația principală neexecutată este reprezentată de achitarea întregului preț și că, astfel, nu se respectă limita trasată prin dispoziția cuprinsă la art. 1541 alin. (2) C. civ., pentru că penalitatea redusă ar fi inferioară obligației principale de plată a întregului preț.

Instanța de recurs reține că la momentul notificării de rezoluțiune a contractului din partea vânzătoarei, aceasta a invocat neplata a patru tranșe de preț. În această situație, rezultă că obligația principală neexecutată nu putea fi reprezentată decât de tranșele de preț scadente și neplătite la data la care a intervenit rezoluțiunea unilaterală a contractului, iar nu și de totalul tranșelor de preț care alcătuiesc valoarea întregului preț, deoarece o parte însemnată a acestora nu era exigibilă la acel moment, potrivit eșalonării din anexa 1 la contract.

Prin raportarea greșită la obligația principală neexecutată ca fiind reprezentată de plata întregului preț, iar nu doar de plata tranșelor de preț scadente și neachitate la data la care a intervenit rezoluțiunea unilaterală a contractului, instanța de prim control judiciar a exclus, în mod nelegal, de la aplicare prevederile art. 1757 alin. (2) C. civ. și pe cele ale art. 1541 alin. (1), lit. b) C. civ., care conferă instanței posibilitatea de a decide reducerea cuantumului sumelor plătite cu titlu de rate din preț pentru ipoteza în care penalitatea pe care o conține clauza penală este vădit excesivă.

Față de cele reținute prin considerentele de mai sus, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 și art. 497 C. proc. civ. recursul va fi admis, hotărârea atacată casată cu consecința trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanței de apel. În rejudecare, instanța de apel va proceda la analiza clauzei penale în discuție prin prisma dispozițiilor art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ., ținând seama de dezlegările date sub aspectul raportului dintre obligația principală neexecutată și cuantumul clauzei penale, în sensul că aceasta este superioară obligației principale neexecutate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2200/2018 din 1 noiembrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează în tot decizia civilă nr. 2200/2018 din 1 noiembrie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă și trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 10 iunie 2020.