ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 266/2019

Asupra cauzei prezente, reține următoarele:

Prin Sentința civilă nr. 806/18.06.2015, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, a fost admisă excepția lipsei calității procesual pasive a chemaților în garanție S.C. A. S.A. și Consiliul General al Municipiului București, dispunându-se respingerea cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul B. împotriva acestora, pentru lipsa calității procesule pasive. A fost admisă în parte cererea de chemare în garanție formulată de pârâtul B. împotriva chematului în garanție Ministerul Finanțelor Publice și s-a dispus obligarea acestuia la plata către pârât a valorii de circulație a imobilului situat în București, strada x (fostă C.), respectiv 160.000 euro, echivalent în RON la data plății, astfel cum a fost stabilită această valoare prin raportul de expertiză întocmit de expert D.

Pentru a dispune astfel, tribunalul a reținut, în esență, următoarele argumente:

Prin Decizia civilă nr. 3034/5.11.201, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în Dosarul nr. x/1999, urmare a admiterii recursului promovat de reclamantul E., s-a dispus obligarea pârâtului B. la lăsarea în deplină proprietate și posesie a imobilului situat în București, strada x nr. 32 B, trimiterea spre rejudecare a cererii de chemare în garanție formulată de pârâtul B.

S-a reținut că, prin cererea de chemare în garanție, pârâtul a solicitat obligarea chemaților în garanție, S.C. A. S.A., Municipiul București, reprezentat prin Primarul General, și Ministerul Finanțelor Publice, la plata contravalorii de piață a imobilului situat în București, strada x (fostă C.), valoare ce se va determina conform standardelor de evaluare internaționale.

În motivarea cererii de chemare în garanție, pârâtul B. a arătat că, urmare a admiterii acțiunii în revendicare a imobilului menționat, formulată de reclamantul E., și a respingerii ca neîntemeiată a cererii acestuia de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 cu privire la același imobil, este îndreptățit la acordarea valorii de piață a imobilului de care a fost evins.

Astfel, chematul în garanție a invocat dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, învederând că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile legale pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune, conform art. 1341 C. civ., dispozițiile legii speciale completându-se cu normele de drept comun.

În drept, au fost invocate disp. art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 și art. 1337 - 1351 C. civ. de la 1864.

Având în vedere că, deși chematul în garanție a invocat atât normele generale ale angajării răspunderii pentru evicțiune, cât și pe acelea ale legii speciale - art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, instanța fondului a dat eficiență normei speciale, în limitele acesteia, analizând cererea dedusă judecății.

S-a reținut că legitimarea procesual pasivă presupune identitatea dintre persoana pârâtului și cel obligat în raportul juridic litigios. Întrucât reclamantul este acela care declanșează procedura judiciară, acestuia îi revine obligația de a justifica atât calitatea sa procesuală, cât și calitatea procesuală a pârâtului.

Așa fiind, în raport de temeiurile de drept invocate de reclamant, respectiv dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, potrivit cărora restituirea prețului se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, s-a constatat că aceste prevederi legale reprezintă o reglementare cu caracter special, prin care legiuitorul a înțeles să deroge de la prevederile dreptului comun în materia răspunderii pentru evicțiune (art. 1337 și urm. din C. civ.), impunând în sarcina unei alte persoane decât vânzătorul bunului, respectiv Ministerului Economiei și Finanțelor, în prezent Ministerul Finanțelor Publice, obligația de restituire a prețului vânzării.

Reținând că, în cauză, operează o normă specială care conferă legitimare procesuală pasivă Ministerului Finanțelor Publice, instanța de fond a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a chemaților în garanție S.C. A. S.A. și Consiliul General al Municipiului București.

Cu privire la fondul cauzei, tribunalul a reținut următoarele:

Prin Decizia civilă nr. 3034/5.11.2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în Dosarul nr. x/1999, pârâtul B. a fost obligat să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantului E., situat în București, strada x (fostă C.) nr. 32 B sector 1, dobândit de autorul său în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995.

Prin aceeași decizie, în mod irevocabil, a fost respinsă cererea de constatare a nulității Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/23.09.1996, ce constituie titlul pârâtului asupra imobilului în litigiu.

Potrivit art. 50 alin. (1

1

) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Din examinarea textului legal evocat, reiese că ipoteza acestuia vizează exclusiv situația acelor contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, dar în care s-a dat câștig de cauză foștilor proprietari, reținându-se că titlul acestora din urmă este preferabil, în urma comparării titlurilor de proprietate ale părților.

Acesta este singurul sens ce poate fi dat textului legal evocat și de natură a produce efecte juridice, o altă interpretare a normei legale fiind de natură să o lipsească de orice efect util, ceea ce ar contraveni intenției legiuitorului, avută în vedere la edictarea respectivei norme juridice.

Așa fiind, reținând că, în cauza dedusă judecății, cererea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, a fost respinsă în mod irevocabil, apreciindu-se că autorii pârâtului au fost de bună-credință, iar perfectarea contractului s-a realizat cu respectarea art. 9, 10 și 14 din actul normativ menționat, fiind admisă însă acțiunea în revendicare îndreptată împotriva pârâtului, tribunalul a constatat că acesta din urmă este îndreptățit la acordarea prețului de piață al imobilului în condițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Împotriva acestei sentințe, a declarat apel chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice, susținând, în esență, că:

Instanța de fond, în mod eronat, a apreciat că acțiunea reclamanților este întemeiată, față de prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Pentru a se acorda despăgubiri la valoarea de piața este necesară îndeplinirea a două condiții, respectiv: aceste contracte să fi fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995; ele să fi fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. În prezenta cauză nu este îndeplinită nicio condiție dintre cele două prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001.

Nu există nicio hotărâre judecătorească prin care să se statueze că reclamanții ar fi fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, și că actul de vânzare-cumpărare ar fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Reclamantul a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului pe calea revendicării.

În al doilea rând, în mod eronat, a fost omologat raportul de expertiză întocmit în cauză, deoarece acesta nu reflectă prețul real al imobilului în discuție. Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanții achiziționându-l la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieței.

Evaluarea prețului de piață al imobilului ar fi trebuit să ia în calcul și ponderea dintre cerere și oferta aferentă actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciată de apelant la - 30%.

A mai susținut apelantul că, în speță, operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind aberant ca reclamanții să încaseze, în 2015, o diferență de sute de ori mai mare față de valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare, valoare care depășește cu mult și valoarea imobilului, pe piața imobiliară prezentă.

A considerat apelantul că o aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune, respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți); stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii; diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

În ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamantului în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 și art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, acesta ar fi îndreptățit, în opinia apelantului, să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.

Prin raportare numai la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, reclamantul avea obligația să dovedească faptul că au fost încălcate prevederile art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție.

Așadar, trebuie examinat în ce măsură jurisprudența instanței europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist, la valoarea de circulație a imobilului, în situația în care aceștia sunt evinși, prin admiterea acțiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.

Concluzia Curții Europene a fost ca remediile juridice interne care ofereau reclamantului posibilitatea obținerii prețului actualizat erau adecvate și suficiente, astfel încât trebuiau epuizate, cererea privind încălcarea articolului 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție fiind respinsă ca inadmisibilă, pentru neepuizarea remediilor oferite de dreptul intern.

Apelantul a subliniat faptul că indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalității cetățenilor în față legii. Situația cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995 este esențial diferită de situația celor care cumpăra un imobil potrivit prețurilor stabilite liber pe piață, așadar, la valoarea de piață.

Intimatul-pârât a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului ca nefondat și obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul-pârât a arătat că a dovedit buna sa credință prin actele depuse la dosar și a precizat că vânzarea s-a efectuat cu respectarea tuturor dispozițiilor legale imperative în vigoare, fiind exclusă fraudarea legii.

S-a mai arătat că situația admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar echivalează cu situația desființării contractului, ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare.

Această interpretare se fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art. 20, iar legile speciale se completează cu normele dreptului comun, reprezentate de art. 1337 și urm. din C. civ. care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

În ce privește motivul de apel referitor la omologarea raportului de expertiză întocmit în cauză, s-a solicitat respingerea acestuia.

Potrivit art. 50

1

alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, intimatul-pârât se consideră îndreptățit la despăgubiri reprezentând prețul de piață al imobilului, stabilit prin expertiză.

În speță, nu s-a contestat că prețul de achiziție nu a fost negociat pe piața liberă, după cum nu se poate contesta nici împrejurarea că valoarea de piață a imobilului în speță este net superioară prețului efectiv plătit, reactualizat, însă, din perspectiva legalității hotărârii apelate, aceste aspecte nu sunt relevante, despăgubirile fiind calculate conform dispozițiilor art. 50

1

alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, modificată.

În faza procesuală a judecății fondului, apelantul nu s-a prezentat la efectuarea expertizei, cu toate că a fost legal convocat, și nici nu a contestat concluziile raportului de expertiză și nici nu a formulat obiecțiuni prin care să solicite aplicarea unei corecții de - 30% pentru situația juridică a bunului.

În etapa apelului a fost administrată proba cu expertiză evaluatorie.

Prin Decizia nr. 954A din 08 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a fost admis apelul declarat de apelantul chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice împotriva Sentinței civile nr. 806 din 18.06.2015, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în Dosarul nr. x/2015, în contradictoriu cu intimatul-pârât B., a fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că suma pe care o va plăti chematul în garanție pârâtului este de 146.725 euro, în echivalent în RON, la cursul BNR din ziua plății.

Au fost menținute restul dispozițiilor sentinței.

Pentru a pronunța această decizie, Curtea a reținut, în esență, următoarele:

Stabilind în sarcina chematului în garanție - Ministerul Finanțelor Publice - obligația de a plăti pârâtului prețul de piață al imobilului - apartament ce fusese dobândit în condițiile Legii nr. 112/1995, și pe care pârâtul l-a pierdut ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare exercitate de reclamantul E. (vechiul proprietar de la care statul a preluat în mod abuziv imobilul respectiv), instanța de fond a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, normă potrivit căreia:

"(1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

(2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză".

Referitor la sfera de cuprindere a categoriei de "contracte de vânzare-cumpărare desființate", Curtea a notat că trebuie avute în vedere prevederile art. 20 alin. (2

1

) din aceeași lege specială, conform cărora "(2

1

) În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor", această normă plasând în respectiva categorie nu numai contractele invalidate, ci și pe cele care au devenit ineficace, ca efect al admiterii unei acțiuni în revendicare.

În condițiile în care situația de fapt reținută, în ceea ce îl privește pe pârâtul-intimat din litigiul pendinte, se circumscrie celei de-a doua ipoteze, calificate, prin norma menționată, ca reprezentând o situație de "desființare" a contractului de cumpărare perfectat (cu reprezentanți ai statului, ce se pretindea proprietar) în condițiile Legii nr. 112/1995, se impune a fi făcută aplicarea prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, dispoziție legală specială prin care este stabilită obligația Ministerului Finanțelor Publice, (corelativă dreptului recunoscut în beneficiul foștilor chiriași cumpărători prin art. 50

1

din aceeași lege), de a restitui prețul de piață al imobilului în privința căruia aceștia au încheiat contractul desființat.

Principiul general de drept specialia generalibus derogant impune a se acorda prevalență, în speță, normei speciale menționate, atâta vreme cât situația de fapt reținută configurează un raport juridic ce se circumscrie ipotezei avute în vedere de reglementarea respectivă, condiții în care regulile de drept comun - circumscrise obligației de garanție pentru evicțiune - sunt înlăturate ca o consecință directă a menționatului principiu.

În speță, pârâtului-intimat i-a fost admisă cererea referitoare la plata prețului de piață al bunului imobil, constatându-se că acesta este dobânditor al imobilului în condițiile Legii nr. 112/1995, iar contractul de vânzare-cumpărare pe care autoarea sa l-a încheiat în condițiile arătate a fost încheiat cu bună-credință și cu respectarea legii în vigoare la data perfectării lui.

Curtea a notat că aspectele evocate în motivele de apel relativ la nevalabilitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în condițiile Legii nr. 112/1995 și la buna credință a cumpărătorilor din respectivul contract nu mai pot forma obiect al unei noi analize în prezentul cadru procesual pentru că ele reprezintă chestiuni ce au fost dezlegate în precedentul ciclu procesual parcurs de litigiu pendinte. Prin Decizia civilă nr. 3034/05.11.2014 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în precedentul ciclu procesual - hotărâre judecătorească ce se impune prin forța autorității de lucru judecat a dezlegărilor date în contextul soluțiilor privind capetele de cerere ce au avut ca obiect revendicarea imobilului și constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat referitor la același imobil de autorii pârâtului B. - s-a reținut că "cumpărătorii imobilului au fost de bună-credință la momentul încheierii contractului, deoarece s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la natura juridică a imobilului în litigiu, dovedită cu viza oficiului juridic", și respectiv că "nu s-a făcut dovada că autorii pârâtului cunoșteau că imobilul nu este proprietatea vânzătorului și că s-ar fi urmărit fraudarea adevăratului proprietar sau fraudarea legii".

În ce privește valoarea despăgubirii ce a fost stabilită prin sentința apelată, se constată că ea este infirmată prin probatoriul administrat în etapa apelului.

Sub acest aspect, Curtea a avut în vedere evaluarea ce a fost realizată de expertul F. prin utilizarea unor comparabile reprezentate de contracte de vânzare-cumpărare pentru apartamente similare, apreciind instanța că aceste repere de evaluare sunt unele care reflectă în mod obiectiv valoarea de circulație a imobilului, atâta vreme cât actele translative de proprietate astfel perfectate conțin prețuri ce au fost achitate/încasate în urma unor negocieri efective purtate în cadrul mecanismului de întâlnire a ofertelor de vânzare cu cereri de cumpărare. Spre deosebire de această evaluare, cea realizată pe baza doar a unor oferte de vânzare ilustrează numai sumele cerute de proprietari ce intenționează să vândă, care sunt subiective și unilateral stabilite, și în privința cărora nu există certitudinea că reflectă valoarea reală a bunului și nici în ce măsură ar fi acceptate de un cumpărător.

Referitor la valoarea rezultată din evaluarea realizată prin raportare la contractele de vânzare-cumpărare, Curtea a notat că expertul a concluzionat că aceasta se situează la suma de 157.000 RON, această sumă fiind rezultată din aplicarea unor corecții la prețul de 210.000 euro din comparabila D (contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2017). Expertul a precizat că a optat pentru această comparabilă (dintre cele patru utilizate) pentru că în privința ei s-a efectuat cea mai mică corecție totală brută.

Din verificarea Anexei 1 la raportul de expertiză a constatat că imobilul tranzacționat prin comparabilă astfel aleasă de expert este unul care avea finisaje superioare.

Spre deosebire de respectivul imobil, cel care face obiectul litigiului era unul cu finisaje inferioare - aspect care reiese atât din mențiunile expertului, cât și din planșele foto aflate la dosar. Pentru această diferență calitativă între finisajele existente în cele două apartamente, expertul a aplicat o corecție negativă de 10.000 euro.

La solicitarea adresată de instanță, (în contextul încuviințării obiecțiunilor formulate de apelant), referitor la justificarea tehnică a corecției de 10.000 euro aplicată pentru diferența calitativă dintre finisaje, expertul a răspuns în sensul că a avut în vedere G., cu indicii de actualizare 2017 - 2018, în care se menționează costul finisajului obișnuit de 214,5 euro/m.p, iar costul finisajului superior este de 292,9 euro/m.p., precum și că, la diferența între cele două costuri menționate, se adaugă diferențele între nivelul inferior de finisare a imobilului în litigiu, care nu dispune nici măcar de finisaje medii.

Curtea a apreciat că, prin raportare la costurile tehnice astfel identificate de expert, deducerea unei sume de numai 10.000 euro, pentru diferența între finisajele de nivel superior pe care le avea imobilul înstrăinat prin comparabila avută în vedere și finisajele de nivel inferior ale apartamentului în litigiu, este nejustificat de mică, ținând seama de faptul notoriu că finisajele au un rol important în procesul de tranzacționare a locuințelor.

În realitate, starea de degradare a imobilului în litigiu - astfel cum se poate observa din planșele foto atașate expertizei ce a fost efectuată la judecata în fond a cererii de despăgubire - conduce la concluzia că acesta are nevoie de finisaje spre a fi utilizat la standarde normale de igienă și confort. Ca atare, din punct de vedere tehnic, finisajelor inferioare pe care le are nu trebuia să li se atribuie vreo valoare, consecința fiind aceea că era necesar a fi aplicată o corecție negativă care să ilustreze diferența între finisajele superioare ale comparabilei utilizate (menite să asigure un confort sporit) ca reper în evaluare și lipsa de finisaje a apartamentului în litigiu.

Prin raportare la suprafața de 69.77 m.p. a imobilului pentru care pârâtul a solicitat să îi fie acordate despăgubiri la nivelul prețului de piață, situația lipsei finisajelor acestuia se transpune - în analiza comparativă cu contractul de vânzare-cumpărare ce a constituit comparabila D - într-o valoare de 20.435 euro (prin prisma valorii unitare de 292,9 euro/m.p. cost finisaj superior), această valoare urmând a fi reținută ca o corecție negativă, în locul cele de 10.000 euro, pe care a utilizat-o expertul. Valoarea de circulație ce rezultă prin înlocuirea - la criteriul "finisaje interioare" din Anexa 1 a raportului de expertiză - a corecției negative de 10.000 euro cu cea menționată de 20.435 euro, va fi de 146.725 euro.

Având în vedere considerentele expuse anterior, relativ la concludența și pertinența superioară a actelor juridice ce au stat la baza evaluării realizate pe bază de contracte de vânzare-cumpărare, precum și considerentele relative la necesitatea luării în considerare a situației de fapt concrete a imobilului pentru care se acordă despăgubiri, Curtea a constatat că prețul de piață al acestui din urmă imobil este inferior celui ce a fost stabilit prin sentința apelată, situație față de care a dispus, în conformitate cu prevederile art. 296 din C. proc. civ., admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței, în sensul că suma pe care chematul în garanție o va plăti pârâtului va fi de 146.725 euro, în echivalent RON la data plății.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei civile atacate, în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată și, în subsidiar, diminuarea sumei la care a fost obligat, conform grilei notarilor publici.

În susținerea motivelor de recurs, recurentul a arătat că decizia este în parte nelegală și netemeinică, fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, invocând în acest sens dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, recurentul a susținut că instanța de apel a ignorat dispozițiile Legii nr. 10/2001 care menționează, expres și limitativ, situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de către chiriași.

Potrivit modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, prin Legea nr. 1/2009, la art. 50 alin. (3) se prevăd următoarele:

"(2

1

) Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.

(3) Restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2

1

) se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."

Pentru a fi aplicabile dispozițiile legale menționate și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cere să fie întrunite cumulativ două condiții, și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcută cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, iar aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Se solicită a se avea în vedere că dispozițiile art. 50

1

fac vorbire despre "contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile", însă acest text de lege are în vedere, atunci când reglementează plata prețului de piață, existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus în art. 50

1

condițiile pe care reclamantul trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de piață.

Astfel, "reclamanții", fără a depune minime diligențe, în sensul cunoașterii situației vânzătorului, au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, deși cunoșteau sau, în condițiile date, trebuiau să cunoască faptul că niciunul din criteriile incidente nu îi îndreptățea să procedeze la o asemenea cumpărare.

Chiar și faptul că "reclamanții" nu au depus minime diligențe, cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună-credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua-credință determină, în realitate, ilicitatea cauzei, or, prin existența unei cauze ilicite, este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Mai mult decât atât, existența sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare.

Rezultă că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză și, prin urmare, încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Prin urmare, atâta timp cât, așa cum s-a arătat, în cauză, nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, instanțele de fond au pronunțat o hotărâre nelegală și netemeinică, admițând cererea de chemare în judecată, întrucât recurentul chemat în garanție nu poate fi obligat la restituirea prețului la valoarea de piață, achitat de către reclamanți în baza contractului de vânzare-cumpărare.

S-a criticat soluția instanței și în ceea ce privește acordarea sumei de 146.725 euro, în condițiile în care, astfel cum rezultă și din obiecțiunile formulate împotriva raportului de expertiză, suma stabilită este exagerat de mare pentru imobilul în cauză.

Astfel, pentru calculul valorii de piață, expertul a reestimat o valoare de 157.000 euro, respectiv 732,000 RON, la un curs valutar de 1 euro = 4,6595 RON, rezultând o valoare unitară de 2.250 euro/mp, luând în calcul comparabila D, cu valoarea cea mai mare, deși așa cum s-a arătat și prin obiecțiunile formulate, fapt ce rezultă și din actele dosarului, există contracte de vânzare-cumpărare cu valori mai mici decât comparabila D, iar procentul de 10, respectiv 20%, este mult peste prețul pieței, rezultând o valoare cu mult mai mare decât comparabila C (construcție 2010, cu toate utilitățile și finisaje de ultimă generație, așa cum reiese din contract, are o valoare de 1488 euro/mp), în condițiile în care finisajele imobilului în discuție sunt slabe și construcția datează din 1929.

Astfel, recurentul a considerat că instanța de apel ar fi trebuit să ia în considerare obiecțiunile formulate și faptul că expertul a ignorat că un imobil nou construit (2010), care nu prezintă risc seismic, având structura din beton armat, este vândut la o valoare de 1,488 euro/mp, față de clădirea în speță, care nu are structură de rezistență, fiind doar din zidărie portantă, construită în anul 1929, pe care expertul o evaluează la o sumă de 2.250 euro/mp, față de valoarea de 1488 euro mp (comparabila C) pentru un imobil construit în 2010.

Mat mult, așa cum s-a arătat și prin obiecțiunile depuse, valoarea este exagerată, având în vedere și Ghidul Notarilor Publici privind valorile imobiliare pentru anul 2018, în care se poate vedea diferența mare între imobilele nou construite și imobilele construite anterior anului 1967, imobilul în speță fiind construit în anul 1929. Din Grila Notarilor Publici pentru anul 2018, reiese că valoarea pentru un imobil construit după anul 2011 este de 1.778 euro/m.p., iar pentru un imobil construit înainte de 1967, cum este cel în speță, fără finisaje, este dată o valoare de 628 euro/mp, adică o valoare mai mică cu 280%, și nu cu un procent de numai 10%, cum a apreciat expertul sau de 20%, cum a diminuat instanța.

În consecință, era necesar a se aplica un coeficient mult mai mare decât cel aplicat, iar acesta să reprezinte o medie a valorii comparabilelor, și nu o raportare la valoarea cea mai mare.

Așa cum s-a arătat și prin obiecțiuni, apartamentul evaluat are o suprafață utilă de 69,77 mp (suprafața totală de 82,85 mp, astfel cum reiese din contractul de vânzare-cumpărare), iar expertul a depus la dosarul cauzei patru contracte de vânzare-cumpărare, în raport de care a realizat comparabilele, și în care, deși imobilele sunt construite toate după anul 2000, totuși, s-a aplicat un procent de scădere a valorii cu doar 10% din comparabilele cele mai mari.

Intimatul pârât B. a formulat întâmpinare, obligatorie în condițiile art. 308 alin. (2) C. proc. civ., prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată, a căror dovadă nu a fost depusă însă la dosar.

În etapa procesuală a recursului, nu a fost administrată proba cu înscrisuri noi, în sensul art. 305 C. proc. civ.

Examinând decizia atacată, prin prisma motivelor de recurs invocate și a dispozițiilor legale relevante, Înalta Curte apreciază că recursul este nefondat, pentru considerentele ce vor succede:

Procedând la analiza primului motiv de recurs, prin care se critică interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, reiterându-se susțineri ce țin de validitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat sub imperiul Legii nr. 112/1995, de buna-credință a chiriașilor cumpărători, concluzionându-se că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, instanța constată caracterul său nefondat, pentru următoarele argumente:

În cauză, ca premisă a acestei analize, trebuie reținută existența Deciziei civile nr. 3034/5.11.2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, prin care, admițându-se acțiunea în revendicare a reclamantului E., pârâtul B. a fost obligat să lase reclamantului, în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilul situat în București, strada x, sector 1, dobândit de autorii săi în temeiul Legii nr. 112/1995, decizie care pare a fi ignorată de către recurent, deși aceasta a fost valorificată și de către instanțele anterioare.

Prin aceeași decizie, a fost menținută, în mod irevocabil, respingerea cererii de constatare a nulității Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/23.09.1996, ce constituie titlul intimatului-pârât B. asupra imobilului în litigiu.

Cum acestei decizii irevocabile îi este atașată o prezumție de validitate (res iudicata pro veritate habetur), tot ceea ce s-a tranșat în mod jurisdicțional prin intermediul său nu mai poate fi repus în dezbatere în prezentul litigiu.

În consecință, aspectele privind valabilitatea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x/23.09.1996 au intrat în puterea lucrului judecat și nu mai pot fi combătute prin prezentul recurs.

În acest context procesual, analizând modul de interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 50 alin. (3) și art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate sau introduse prin Legea nr. 1/2009, din perspectiva condițiilor impuse de aceste texte, relevate de recurent în conținutul primului motiv de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte apreciază că instanța de apel a realizat o interpretare și aplicare corectă a acestora la situația de fapt stabilită în cauză.

Astfel, art. 50

1

din legea specială prevede:

"Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare."

Cerințele impuse de acest articol presupun: încheierea contractului de vânzare-cumpărare, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dar și "desființarea", prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, a acestui contract.

Jurisprudența în această materie a reținut, în mod constant, redactarea defectuoasă a acestei norme legale, întrucât cele două condiții impuse de textul enunțat par a nu putea fi întrunite cumulativ, deoarece, pe de o parte, un contract încheiat cu respectarea condițiilor legii nu poate fi "desființat", (dacă se are în vedere că accepțiunea noțiunii este nulitatea), iar, pe de altă parte, noțiunea de "desființare" a unui contract nu există ca sancțiune de drept material, astfel că, Înalta Curte apreciază că "desființarea", în accepțiunea acestui act normativ, nu poate fi înțeleasă decât ca o cauză de ineficacitate a actului juridic.

Întrucât, dacă potrivit dreptului comun, un contract încheiat cu respectarea dispozițiilor legale care cârmuiește încheierea sa valabilă nu poate fi anulat, reiese că este exclusă nulitatea, ca o cauză de ineficacitate a contractului de vânzare-cumpărare avută în vedere de norma analizată.

Așa fiind, rezultă că singura cauză de ineficacitate care poate face textul aplicabil este caducitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 (cu respectarea condițiilor ei), situație ce se verifică în ipoteza admiterii acțiunii în revendicare, formulată de proprietarul deposedat abuziv de către stat, împotriva cumpărătorului/cumpărătorilor, în temeiul Legii nr. 112/1995, sau în situația în care acesta nu a fost atacat cu acțiune în nulitate, ceea ce permite prezumția respectării condițiilor pentru valabila sa încheiere, prin efectul împlinirii termenului special de prescripție instituit prin dispozițiile art. 45 alin. (5) din Legea 10/2001, republicată.

În același timp, se constată că textul analizat folosește formularea "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate (...)", ceea ce înseamnă că premisa aplicării lui este însăși valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât, numai în aceste condiții, cumpărătorul pierde posesia, în calitatea sa de proprietar.

În plus, Înalta Curte observă și existența unui argument de interpretare sistematică a dispozițiilor Legii nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009.

Astfel, art. 50 alin. (2) din lege dispune:

"Cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxe de timbru."

Totodată, art. 50 alin. (2

1

) din același act normativ (introdus prin Legea nr. 1/2009) prevede:

"Cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru."

Deși cele două norme au ca obiect stabilirea regimului fiscal al formulării unor cereri și acțiuni în justiție, prevăzând facilitatea scutirii de plata taxelor judiciare de timbru, se poate stabili concluzia că, la momentul anului 2009, când a fost introdus art. 50 alin. (2

1

) prin Legea nr. 1/2009, legiuitorul admitea coexistența celor două tipuri de acțiuni, ai căror titulari sunt cumpărătorii în baza Legii nr. 112/1995, respectiv:

- cererile sau acțiunile în justiție privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995;

- cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În prima situație, norma legală are în vedere terminologia corectă a raporturilor juridice ulterioare constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare, prin aplicarea efectului nulității, constând în repunerea părților în situația anterioară, întrucât calitatea precedentă a cumpărătorilor în baza Legii nr. 112/1995 este aceea de chiriași, astfel cum norma îi desemnează pe destinatarii ei.

În cealaltă ipoteză - art. 50 alin. (2

1

), coroborat cu art. 50

1

(citat și el anterior), legiuitorul însuși îi indică pe beneficiarii normei, ca fiind proprietarii, în baza Legii nr. 112/1995, potrivit circumstanțierilor deja stabilite prin prezenta decizie.

Or, în cauză, cu privire la Contractul de vânzare-cumpărare nr. x/23.09.1996, încheiat între Primăria Municipiului București, prin S.C. A. și autorii intimatului pârât B., s-a respins, în mod irevocabil, acțiunea în nulitate, dar acesta a fost evins, prin efectul admiterii acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, formulată de fostul proprietar al imobilului în litigiu, reclamantul E.

Așadar, fiind întrunite cerințele normei speciale - existența unui contract valid și lipsirea lui de efecte, ineficacitatea lui, prin admiterea acțiunii în revendicare - în mod corect instanța de apel a constatat, la fel ca prima instanță, că, în sarcina chematului în garanție, subzistă obligația de plată a prețului de piață (valorii de circulație, valorii venale) a imobilului în litigiu în favoarea intimatului pârât.

Analizând cea de-a doua critică formulată în recurs ce vizează cuantumul valorii de circulație la care a fost obligat recurentul chemat în garanție Ministerul Finanțelor Publice, instanța reține caracterul nefondat al acesteia, pentru următoarele considerente:

Sub un prim aspect, se poate observa că instanța de apel, ca instanță de control judiciar, în considerarea caracterului devolutiv al apelului, a dispus o nouă expertiză pentru stabilirea corectă a elementelor de fapt ale cauzei și a expus argumentele pentru care a apreciat că se impune diminuarea valorii de circulație a imobilului în litigiu, la care fusese obligat chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice în prima instanță, instanța de recurs neputând decela nicio aparență de arbitrar în analiza acestei valori. Faptul că instanța de apel a reținut, motivat, o altă valoarea decât cea pretinsă de chematul în garanție nu echivalează cu încălcarea unui criteriu de legalitate care să determine reformarea hotărârii recurate.

În același sens, împrejurarea că instanța de apel nu s-a raportat la prețul plătit de autorii intimatului pârât la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub imperiul Legii nr. 112/1995, astfel cum pretinde recurentul, ci la dispozițiile Legii nr. 1/2001, este justificată de faptul că acest din urmă act normativ a reglementat un drept subiectiv nou în favoarea foștilor chiriași-cumpărători, dându-le acestora posibilitatea de a fi despăgubiți cu valoarea de piață a imobilului, în condițiile reglementate de acest act normativ, care sunt îndeplinite în cauză, pentru argumentele expuse supra.

În acest context, se poate constata că recurentul Ministerul Finanțelor Publice aduce, în realitate, critici raportului de expertiză și modalității în care acest mijloc de probă a fost valorificat de către instanța de apel, pretinzând că elementele folosite drept comparabile de către expertul numit în cauză nu ar fi fost unele corespunzătoare, prin raportare la vechimea imobilului, suprafața acestuia, finisajele sale etc. și la Ghidul Notarilor Publici, aferent anului 2018, ce nu poate constitui, în opinia instanței de recurs, un reper de legalitate, în sensul că acesta ar avea semnificația unei norme obligatorii ce s-ar fi impus a fi respectată.

Tot astfel, aspectele legate de felul în care expertul a aplicat metoda comparației și s-a raportat la tranzacții efective, inclusiv la standardele internaționale de evaluare ANEVAR 2018 au constituit obiect al obiecțiunilor chematului în garanție în apel, care, în contextul încuviințării lor, și, în același timp, al cenzurării punctului de vedere al expertului, au justificat măsura instanței de apel de reducere a valorii prețului de piață la care chematul în garanție a fost obligat în primă instanță și acestea nu mai pot fi cenzurate în recurs, pentru că ar echivala chiar cu analiza unui mijloc de probă, ceea ce este inadmisibil.

În consecință, instanța de recurs apreciază că aspectele relevate de către chematul în garanție pentru a susține critica privind reducerea valorii de circulație la care a fost obligat chematul în garanție nu pot determina o reevaluare a acesteia, întrucât privesc, în esență, aspecte de fapt ce nu pot fi cenzurate în calea de atac a recursului, ce are natura unei căi de atac extraordinare în care se analizează exclusiv aspectele de nelegalitate ale unei hotărâri, în considerarea dispozițiilor exhaustive ale art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

Pentru argumentele expuse, Înalta Curte apreciază că sunt nefondate, în ansamblul lor, criticile formulate, astfel încât, nefiind operant motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins recursul declarat de chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice împotriva Deciziei civile nr. 954A din 08 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanție Ministerul Finanțelor Publice împotriva Deciziei civile nr. 954A din 08 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 februarie 2019.

Procesat de GGC -NN