ÎCCJ, decizie (scj.ro #118626)

Acțiune în rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Neanalizarea de către instanță a obligațiilor reciproce asumate de părți. Incidența dispozițiilor art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă din 1865

Cuprins pe materii : Drept procesual civil. Căile extraordinare de atac

Index alfabetic : acțiune în rezoluțiune

-antecontract de vânzare-cumpărare

-interdependența și reciprocitatea obligațiilor

-motivare

C. proc. civ. din 1865, art. 304 pct. 7

C. civ. din 1864, art. 970 alin. (2), art. 977, art. 981

Rezoluțiunea unei convenții sinalagmatice se întemeiază atât pe principiul forței obligatorii a contractului, cât și pe ideea de cauză și simultaneitate a executării obligațiilor născute din convenție.

Enumerarea formală de către instanța de apel a condițiilor cerute de lege pentru a opera rezoluțiunea, fără o analiză concretă și efectivă a obligațiilor reciproce asumate de părți și a gravității neexecutării lor, nu poate fundamenta soluția pronunțată de instanță, de confirmare a sentinței fondului în sensul respingerii acțiunii în rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare formulată de promitentul-cumpărător -, astfel încât, în această situație, devin incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motivarea instanței de apel echivalând unei necercetări corespunzătoare a fondului.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 3893 din 5 decembrie 2014

Prin acțiunea introductivă precizată, reclamanta SC O. SRL prin lichidator judiciar a solicitat,  în contradictoriu cu pârâta SC C. SA, în principal, obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul construcție și teren, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62/13.01.2006, iar în subsidiar, rezoluțiunea antecontractului nr. 62/2006 și obligarea pârâtei la plata sumei de 59.986,86 lei reprezentând avans acordat pentru cumpărarea imobilului și la plata sumei de 78.292,11 lei reprezentând contravaloarea investițiilor realizate la imobil.

Potrivit reclamantei, prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 62/2006 pârâta s-a obligat să transfere reclamantei cumpărător proprietatea imobilului denumit - magazie cereale - situat în localitatea Moftin, sens în care pârâta trebuia ca în termen de 60 zile de la  încheierea antecontractului să intabuleze imobilul și să se prezinte la notarul public în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

A susținut reclamanta că pentru lămurirea situației imobilului a notificat-o pe pârâtă, care, prin adresa  nr. 2367 din 13 aprilie 2011, a arătat că nu dorește rezilierea contractului și restituirea avansului, iar în ce privește perfectarea actului autentic a precizat că nu se opune, dar în prealabil solicită o ofertă din partea promitentului-cumpărător pentru achiziționarea imobilului.

Prin întâmpinare pârâta a solicitat respingerea acțiunii reclamantei, arătând că prin antecontractul de vânzare-cumpărare nu s-a obligat la încheierea contractului în formă autentică în termen de 60 de zile de la încheierea convenției și că reclamanta nu și-a respectat propriile obligații asumate cu privire la termenele de plată a prețului, ultimele două rate a câte 20.000 euro fiecare, scadente la 14 mai 2006 și respectiv 14 iunie 2006 nefiind achitate.

A mai arătat pârâta că în prezent procedura de intabulare a imobilului nu este finalizată din motive independente de voința societății, dar reclamanta, în temeiul unui contract de comodat, are bunul în folosință.

Prin sentința civilă nr. 3/CA din 21 ianuarie 2014, Tribunalul Satu Mare a admis în parte acțiunea precizată formulată de reclamanta SC O. SRL prin lichidator judiciar și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 21.840 lei reprezentând contravaloarea investițiilor realizate la imobil; a respins celelalte capete de cerere, ca neîntemeiate.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, potrivit clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62 încheiat de părți la 16 ianuarie 2006, pârâta s-a obligat să transmită dreptul de proprietate și să remită spre folosință reclamantei imobilul construcție și teren înscris în CF nr. 1170, prețul contractului fiind de 60.000 euro+TVA, ce urma să fie achitat în trei rate, a câte 20.000 euro scadente la 14.04.2006, 20.000 euro la data de 14.05.2006, 20.000 euro la data de 14.06.2006.

Totodată tribunalul a reținut că potrivit clauzei inserate la art. 4, capitol V, în cazul în care situația juridică a imobilului nu va fi definitivată în decurs de trei luni de la data încheierii antecontractului pentru a se putea încheia actul autentic de vânzare-cumpărare, contractul de comodat încheiat între părți se prelungește până la soluționarea situației juridice.

În opinia instanței, clauzele susmenționate impun concluzia că pârâta nu s-a obligat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de 60 de zile de la data încheierii antecontractului, părțile neprevăzând un termen limită în sarcina pârâtei pentru clarificarea situației juridice a imobilului.

În drept, prima instanță a reținut că potrivit principiului reciprocității și interdependenței obligațiilor părților în contractele sinalagmatice, obligațiile trebuie executate simultan, oricare parte putând să refuze executarea obligațiilor proprii, atâta timp cât cealaltă parte, care pretinde executarea, nu își execută propriile obligații.

Sub acest aspect, tribunalul a reținut că reclamanta nu și-a respectat obligația de plată a ultimelor două rate, obligație care nu era condiționată de finalizarea formalităților de intabulare a imobilului, motiv pentru care solicitarea reclamantei de obligare a pârâtei la încheierea contractului în formă autentică apare nefondată.

În virtutea acelorași considerente, în raport de dispozițiile art. 1020 C. civ., tribunalul a constatat că se impune și respingerea cererii subsidiare formulată de reclamantă, respectiv rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și restabilirea situației anterioare în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 59.986,86 lei reprezentând avans acordat pentru cumpărarea imobilului.

În ceea ce privește capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la 21.840 lei reprezentând contravaloarea investițiilor realizate la imobilul de către reclamantă, tribunalul, raportat la poziția exprimată de părți în cursul procesului, respectiv imposibilitatea obiectivă de achitare a diferenței de preț de către pârâtă datorită situației sale juridice, respectiv  deschiderea procedurii falimentului față de aceasta, a apreciat că părțile se află într-o imposibilitate obiectivă de executare a obligațiilor asumate prin contract, chiar dacă nu s-a dispus rezoluțiunea, și că, întemeiat pe principiul îmbogățirii fără just temei, pârâta trebuie să achite reclamantei contravaloarea investițiilor efectuate la imobil, stabilită prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuată în cauză.

2.

Apelul. Decizia nr. 85/C din 28 mai 2014 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, Secția a II-a civilă și de contencios administrativ și fiscal.

Împotriva sentinței fondului a declarat apel reclamanta invocând motive de nelegalitate  cu privire la soluția adoptată atât pe capătul principal de cerere, cât și pe cererea subsidiară.

Prin decizia nr. 85/C/28.05.2014, Curtea de Apel Oradea a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă, menținând în totalitate sentința fondului.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că susținerea reclamantei, în sensul că nu a achitat diferența de preț întrucât pârâta nu a efectuat niciun demers pentru intabularea dreptului ei de proprietate, nu poate fi primită, întrucât conform art. 1 din antecontract părțile au convenit să încheie contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică în termen de 5 zile de la plata ultimei rate, respectiv la 19 iunie 2006, iar prin art. 4 părțile au prelungit contractul de comodat încheiat în aceeași zi cu antecontractul, până la clarificarea situației juridice a imobilului, în ipoteza în care aceasta nu era clarificată în termen de trei luni, fără a se indica vreo dată de la care curge termenul de trei luni.

În continuare, curtea de apel a reținut că nu s-a dovedit împrejurarea că pârâta ar fi finalizat procedura de intabulare în cartea funciară a dreptului său, aspect infirmat de pârâtă prin concluziile scrise depuse la instanța de fond, în care a arătat că intabularea nu a fost posibilă din motive tehnice.

Totodată, curtea de apel a apreciat că în condițiile în care reclamanta nu a făcut dovada plății diferenței de preț, pârâta nu poate fi obligată să încheie contractul în formă autentică.

În ce privește rezoluțiunea judiciară, curtea de apel, făcând trimitere la condițiile cerute de art. 1020 C. civ., a constatat că reclamanta este cea care nu și-a executat obligația constând în plata diferenței de preț de care depindea încheierea contractului în formă autentică, iar înscrierea la masa credală, neurmată de plată nu poate echivala cu efectuarea plății, astfel că nu sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii contractului.

Referitor la investițiile efectuate la imobil, instanța a apreciat că solicitarea reclamantei de obligare la 271.000 lei reprezentând contravaloarea lor este neîntemeiată, față de concluziile expertului D.V. în sensul că investițiile făcute nu erau necesare pentru destinația imobilului, de magazie cereale, precum și raportat la faptul că au fost efectuate fără acordul promitentului-vânzător, contrar clauzei din contractul de comodat.

În sfârșit, referitor la susținerea reclamantei în sensul că suma acordată de 21.840 lei reprezintă o eroare materială în raport de suma de 212.840 lei reținută în raportul lui D. V., Curtea a apreciat că acest motiv de critică nu poate face obiectul apelului conform art. 281

2

C. proc. civ.

3.

Recursul. Motivele de recurs.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC O. SRL prin lichidator C.L.J. 2000 SPRL solicitând modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței fondului cu consecința admiterii capătului de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 62/2006, restabilirea situației anterioare, respectiv obligarea pârâtei la restituirea avansului în sumă de 59.986,86 lei, precum și obligarea pârâtei la plata sumei de 271.000 lei reprezentând contravaloarea investițiilor realizate la imobil.

Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivul reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocând aplicarea greșită a legii.

În argumentarea criticilor de nelegalitate formulate, recurenta a arătat că la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare din 13 ianuarie 2006 pârâta era proprietara extratabulară a imobilului – magazie de cereale situat în localitatea Moftin și, deși s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului în termen de 5 zile de la plata ultimei rate, respectiv până la 19 iunie 2006, pârâta nu a făcut niciun demers legal pentru intabularea dreptului său de proprietate, situație care subzistă și în prezent, deși au trecut 8 ani de la încheierea antecontractului.

A considerat recurenta că, în acest context, pârâta nu își poate îndeplini obligația asumată prin antecontract, de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului, ipoteză în care se impune rezoluțiunea antecontractului.

Sub acest aspect, recurentul a invocat încălcarea dispozițiilor art. 1020 C. civ. de către instanța de apel, deoarece chiar și în situația în care părțile nu au stabilit un termen pentru clarificarea situației juridice, acesta nu putea fi decât un termen rezonabil, aspect nesesizat de către instanță, față de împrejurarea că au trecut 8 ani de la încheierea antecontractului, iar pârâta nu și-a îndeplinit obligația asumată.

Referitor la investițiile efectuate în imobil, recurenta a arătat că ele au fost confirmate de expertiza contabilă dispusă în cauză, valoarea actuală fiind de 271.000 lei potrivit expertizei tehnice întocmite de expert M.A. și, respectiv 212.840 lei conform raport D.V., investiții care au adus un sport de valoare  imobilului care profită actualului proprietar.

Potrivit recurentei, instanța de apel în mod greșit a reținut punctul de vedere al expertului D. exprimat în afara obiectivelor stabilite de instanță, în sensul că nu erau necesare pentru destinația imobilului,

În sfârșit, recurenta a arătat că în prezent, nefiind finalizată tranzacția, bunul nu poate  fi valorificat în procedura falimentului, dar, în același timp, pârâta s-a înscris în tabelul creditorilor cu diferența de preț, fiind și în posesia avansului și a investițiilor neachitate.

Intimata SC C. SA a formulat întâmpinare în această fază procesuală prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea deciziei instanței de apel care a reținut în mod corect neexecutarea culpabilă a obligației asumate de reclamantă, referitoare la plata diferenței de preț, obligație care nu era condiționată de finalizarea formalităților de intabulare.

4.

Înalta Curte, examinând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate, a constatat că recursul este fondat pentru considerentele ce urmează

:

Cu privire la capătul de cerere privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți, instanța de apel, confirmând soluția fondului, a reținut neexecutarea culpabilă a obligației reclamantei, promitentul-cumpărător, de plată a ultimelor  două rate din prețul vânzării, fără să examineze și obligația asumată de pârâtă, promitentul vânzător, de a intabula imobilul în vederea încheierii actului autentic, mai mult chiar, a reținut,

in terminis,

că în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâte că ar fi finalizat procedura de intabulare în Cartea Funciară a dreptului său de proprietate asupra imobilului.

Or, prin antecontractul de vânzare-cumpărare părțile și-au asumat obligații reciproce a căror interdependență este atașată noțiunii de scop, de cauză, în sensul că neexecutarea de către o parte a obligațiilor sale lipsește de cauză obligația corelativă a celorlalte părți.

Altfel spus, rezoluțiunea unei convenții sinalagmatice se întemeiază atât pe principiul forței obligatorii a contractului, cât și pe ideea de cauză și simultaneitate a executării obligațiilor născute din convenție.

Din această perspectivă, determinarea conținutului convenției pentru a se stabili obligațiile asumate, interdependența și reciprocitatea lor era o abordare esențială și necesară în soluționarea cauzei, cu respectarea dispozițiilor art. 977 C. civ. care instituie principiul voinței reale a părților, dar și a dispozițiilor art. 970 alin. (2) și art. 981 C. civ. potrivit cărora  convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut, dar și la toate urmările pe care legea, obiceiul sau echitatea le presupune în funcție de tipul convenției.

Sub acest aspect, instanța de apel a reținut numai obligația reclamantei de plată a prețului în termen de trei luni de la încheierea antecontractului, precum și faptul că părțile au convenit data la care se va încheia actul autentic - 19 iunie 2006 -, iar în ceea ce privește obligația pârâtei vânzătoare de intabulare a dreptului său de proprietate în cartea funciară, apreciază că părțile nu au convenit o dată de la care curge termenul de trei luni, concluzie care nu are nici un suport în clauzele convenției și care în sine este în vădită contradicție cu cele statuate anterior, în sensul că părțile au stabilit data de încheiere a actului autentic 19.06.2006, ceea ce presupunea și îndeplinirea de către pârâtă a obligației de reglementare a situației juridice a imobilului și intabulare a imobilului în CF, condiție necesară pentru încheierea actului în formă autentică.

În continuare, instanța de apel, deși constată că neîndeplinirea acestei obligații de către pârâtă subzistă la data judecării cauzei, nu a acordat nici o semnificație acestei neexecutări sub aspectul rezoluțiunii antecontractului care apare lipsit de însuși fundamentul sau scopul său.

Așa fiind, Înalta Curte a constatat că motivarea instanței de apel nu respectă exigențele legii, deoarece enumerarea formală a condițiilor cerute de lege pentru a opera rezoluțiunea, fără o analiză concretă și efectivă a obligațiilor reciproce asumate de părți și a gravității neexecutării lor nu poate fundamenta soluția pronunțată de instanță, dincolo de faptul că o serie de apărări ale reclamantei referitoare la poziția pârâtei care s-a opus atât rezilierii antecontractului, cât și încheierii actului autentic, deși s-a înscris la masa credală pentru diferența de preț, nu au fost examinate.

Aceeași concluzie se impune și cu privire la  soluționarea capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la contravaloarea investițiilor aduse imobilului de către reclamantă în sumă de 271.000 lei, confirmate de expertiza contabilă și de cele două rapoarte de expertiză tehnică dispuse în cauză.

Instanța de apel, fără un examen efectiv, real și consistent al probatoriilor administrate pe acest aspect și al argumentelor reclamantei, a respins apelul cu o motivare contradictorie deoarece, deși confirmă îndreptățirea reclamantei de a primi contravaloarea investițiilor în baza principiului îmbogățirii fără just temei a pârâtei, a reținut, totodată, că aceste investiții, nefiind necesare pentru destinația imobilului, nu aduc un  aport suplimentar și, prin urmare, nu ar fi datorate. Or, în ipoteza îmbogățirii fără justă cauză, chestiunea naturii lucrărilor, ca utile sau necesare, este lipsită de relevanță juridică, deoarece în acțiunea de

in rem verso

determinantă este stabilirea îmbogățirii fără justă cauză a patrimoniului unei persoane și sărăcirea celui care a procurat acest avantaj îmbogățitului.

Distinct de acestea, afirmația potrivit căreia lucrările de investiții nu erau necesare dată fiind destinația imobilului nu este argumentată tehnic, fiind preluată de instanță fără nicio  cenzură din expertiza D.V. care nu oferă nicio explicație sub acest aspect.

Așa fiind, Înalta Curte a constatat fondate criticile recurentului-reclamant, pe care le-a încadrat, în baza art. 306 alin. (3) C. proc. civ., în prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., motivarea instanței de apel echivalând unei necercetări corespunzătoare a fondului.

De aceea, dând eficiență dispozițiilor art. 312 alin. (5) C. proc. civ., potrivit cărora  neintrarea în cercetarea fondului conduce la casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, Înalta Curte a admis prezentul recurs, a casat decizia nr. 85/C/28.05.2014 a Curții de Apel Oradea și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.