ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 255/2015

Asupra recursului de față; Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele: Reclamanții U.S.S. și U.R., prin acțiunea civilă înregistrată la 29 mai 2012 la Tribunalul Bacău, au solicitat în contradictoriu cu pârâta S.M., să se constate rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată prin încheierea din 4 septembrie 200 și obligarea acesteia la restituirea sumei de 185.000 euro, în echivalent RON și a sumei de 37.500 euro, în echivalent RON, reprezentând dobânda legală aferentă, cu cheltuieli de judecată. Reclamanții și-au precizat ulterior acțiunea, arătând că solicită suma în cuantum de 183.000 RON. Prin încheierea nr. 1528 din 20 martie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, în Dosarul nr. 256/1/2013, s-a dispus strămutarea cauzei de la Tribunalul Bacău la Tribunalul Mureș, cu menținerea tuturor actelor îndeplinite înainte de strămutare.

Tribunalul Mureș, secția civilă, prin sentința civilă nr. 1496/2013 din 18 iunie 2012, a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune și excepția inadmisibilității acțiunii invocate de pârâta S.M. A respins acțiunea formulată și precizată de reclamanții U.S.S. și U.R. în contradictoriu cu pârâta S.M. Tribunalul Mureș a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtă, reținând că în condițiile în care reclamanții prin acțiunea introductivă au cerut rezoluțiunea unui act juridic, această solicitare are caracterul unei acțiuni în realizare și nu al unei acțiuni în constatare.

Referitor la excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de asemenea de pârâtă, tribunalul a apreciat că, cererea dedusă judecății vizează o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare care conferă părților între care a intervenit drepturi și obligații concurente personal-patrimoniale, astfel că acest caracter relativ al raporturilor juridice dintre contractanți se imprimă acțiunilor în justiție prin care se urmărește fie executarea, fie desființarea contractului privat pentru neîndeplinirea sarcinilor asumate, cum este cazul în speță. În consecință, aceste acțiuni sunt supuse dispozițiilor art. 1 și art. 3 din Decretul nr. 167/1958, iar dreptul material de formulare a lor se prescrie în termen de 3 ani, astfel că până la momentul perfectării, acțiunile rezultate dintr-un antecontract, chiar dacă se referă la un bun imobil, sunt personale și se supun prescripției.

S-a mai reținut că problema care se ridică în cauză, sub aspectul prescripției dreptului material la acțiune o reprezintă data de la care începe să curgă termenul de prescripție. În cazul promisiunii de vânzare-cumpărare intervenite între părți, printre clauzele acesteia s-a inserat și aceea prin care părțile au stabilit ca până la data de 1 noiembrie 2008 să depună toate diligentele pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și clauza de suspendare, care privește situațiile în care, dacă în perioada de achitare a prețului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, suspendare care ar dura până la remedierea lor, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate, actul se rezoluționează de drept.

Față de opinia pârâtei în sensul că termenul de la care curge prescripția este cel determinat de emiterea dispoziției în temeiul Legii nr. 10/2001, respectiv de la data de 4 februarie 2009, prima instanță a reținut că simpla emitere a dispoziției de restituire nu poate fi acceptată ca termen de la care se poate determina curgerea termenului de prescripție, întrucât în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică era necesară în prealabil înscrierea dispoziției în cartea funciară. Înscrierea în cartea funciară a fost dispusă prin încheierea din 19 mai 2009 a O.C.P.I. București sector 6, înscrierea fiind efectuată în Cartea funciară București sector 6. Instanța a reținut însă că nici data întabulării în cartea funciară nu poate fi privită ca punct de pornire a curgerii termenului de prescripție, întrucât prin încheierea din 3 septembrie 2009 dată de O.C.P.I.

București sector 6, s-a constatat că ar exista o suprapunere a imobilului cu privire la care a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare cu alte terenuri. Situația imobilului în cauză a fost clarificată doar la data de 3 noiembrie 2011, când prin încheierea din 19 mai 2009 a O.C.P.I. București sector 6 s-a procedat la notarea în cartea funciară a referatului din 3 noiembrie 2011, emis de O.C.P.I. București, Serviciul cadastru, prin care s-a constatat că suprapunerea de imobile fusese doar virtuală. Instanța a mai avut în vedere sub aspectul prescripției și împrejurarea că prin notificarea pe care cei doi promitenți vânzători au adresat-o reclamanților prin Biroul Executorilor Judecătorești C.E.

la data de 16 martie 2012, aceștia au arătat la pct. 5, că „începând cu data de 4 martie 2009” au adus la îndeplinire toate obligațiile prevăzute în antecontract în ceea ce-i privește, această dată fiind cea care, chiar și în opinia pârâtei, este data la care obligația putea fi realizată.

Ca atare s-a apreciat că termenul de la care se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare curge de la data la care a fost clarificată situația de carte funciară, respectiv data de 3 noiembrie 2011. Pe fondul cauzei, instanța a respins acțiunea reclamanților, reținând că în cauză nu a fost dovedită întrunirea condițiilor de admisibilitate privind rezoluțiunea, în raport de prevederile art. 1020 C. civ., având în vedere următoarele: Tribunalul a reținut că cererea de rezoluțiune a promisiunii de vânzare-cumpărare, cu consecința repunerii părților în situația anterioară (în concret restituirea părții din preț pe care reclamanții au susținut că au achitat-o), a fost motivată prin aceea că imobilul cu privire la care a fost încheiat actul juridic este impropriu destinației pe care reclamanții doresc să i-o dea după perfectarea vânzării-cumpărării.

Analizând condițiile de admisibilitate ale acțiunii în rezoluțiune, prima instanță a reținut că aspectele care au fost invocate de reclamanți nu privesc o conduită improprie a promitentiior vânzători, respectiv refuzul acestora de a-și îndeplini obligația de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare. Astfel chiar dacă obligația promitenților vânzători de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită, nu se poate reține că această stare de fapt le este imputabilă, câtă vreme aceștia au dorit în continuare finalizarea convenției. Nu a fost reținută în cauză nici susținerea că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile stabilite în sarcina lor și că ar fi notificat promitenții-vânzători în vederea perfectării contractului, câtă vreme notificările pe care într-adevăr le-au adresat au făcut referire direct la rezoluțiunea convenției, voința lor evidentă nefiind aceea de a-și executa obligațiile contractuale.

În ceea ce privește clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a prețului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate prezentul act se rezoluționează de drept, urmând ca părțile să fie repuse în situația anterioară” s-a apreciat că această clauză nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, care, ca și clauză rezolutorie, privește conduita părților contractante, or mențiunea inserată în clauză face referire la aspecte exterioare manifestării de voință, respectiv la împrejurări care într-adevăr ar fi de natură a nu mai permite finalizarea tranzacției dintre părți.

Având în vedere că obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare este o obligație de a face și nu de a da, s-a apreciat că actele sau faptele de natură a-i prejudicia pe promitenții cumpărători nu pot privi decât eventuale impedimente care s-ar ivi în ceea ce privește executarea obligației de a face. Sub acest aspect prima instanță a reținut că reclamanții invocă chestiuni care țin de cauza actului juridic, scopul imediat fiind acela de a edifica construcții pe terenul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, însă acestea nu pot fi analizate în cadrul unei acțiuni rezolutorii, care privește strict modul de îndeplinire al obligațiilor părților și nu fundamentele obligării acestora.

Prin urmare, pentru a se putea considera că în speță există acte sau fapte de natură a prejudicia drepturile promitentului cumpărător, acestea trebuie să fie legate de încheierea contractului de vânzare-cumpărare și nu aspecte referitoare la modul de executare a contractului de vânzare-cumpărare. În ceea ce privește impedimentele invocate de reclamanți generate de situația juridică a imobilului, tribunalul a apreciat că acestea nu pot fi reținute, întrucât imobilul ce face obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare este înscris în cartea funciară pe numele promitenților vânzători și poate fi înstrăinat. Referitor la impedimentele datorate situației de fapt, respectiv existența unor lucrări de utilități publice (conductă de apă potabilă și racorduri, rețea de termoficare, conductă de gaze naturale, instalații telefonice subterane) s-a reținut că potrivit adreselor emise ca urmare a demersurilor reclamanților de a obține avize, atât SC A.N.B.

SA, cât și Regia Autonomă de Distribuție a Energiei Termice București, SC R. SA și SC D.S. SRL au confirmat existența acestora, precizându-se în conținutul acestor adrese că edificarea unei construcții, raportat la conductele și rețelele ce se află pe teren impun restricții de distanță. Totodată s-a mai reținut că din probele administrate în cauză rezultă că din suprafața totală de 1000 mp, situată în str. S.I., o porțiune din teren de 550 mp nu este afectată de utilități, este liberă de construcții și are destinația de spațiu verde, cu privire la această suprafață fiind emisă în temeiul Legii nr. 10/2001 dispoziție de restituire în natură în favoarea promitentilor vânzători. Ca atare instanța a apreciat că afirmațiile reclamanților nu sunt concludente, în condițiile în care utilitățile publice se află pe partea de teren care nu a fost restituită în baza legii reparatorii promitenților vânzători.

Prima instanță a apreciat, de asemenea, că ceea ce contrazice edificator susținerile reclamanților cu privire la existența unor impedimente (atât de natură juridică, cât și de natură factuală) în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este tocmai încheierea de către aceștia a unui contract de tranzacție cu unul dintre promitenții vânzători, iar faptul că acest contract de tranzacție este contestat la acest moment în instanță de către promitenții vânzători nu afectează manifestarea de voință exprimată de reclamanți în încheierea acestui act juridic.

Având în vedere că acest contract de tranzacție face obiectul unuia alt litigiu, urmând ca instanța competentă să se pronunțe asupra validității sale, fără a impieta asupra respectivului litigiu, instanța investită cu soluționarea prezentei cauze a reținut că în fapt contractul de tranzacție reprezintă o executare a promisiunii de vânzare-cumpărare, care avea ca obiect tocmai obligația de transfer a dreptului de proprietate. În condițiile în care reclamanții au „acceptat să primească” în schimbul sumei de bani pe care afirmativ o datorează N.N. chiar cota de proprietate asupra terenului cu privire la care susțin că este impropriu destinației pe care doreau să i-o dea, sunt paradoxale susținerile acestora potrivit cărora promisiunea de vânzare-cumpărare nu se poate finaliza prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentificată.

Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția I civilă, prin decizia nr. 209/A din 8 aprilie 2014 a respins ca nefondat apelul formulat de reclamanții U.S.S. și U.R. împotriva sentinței civile nr. 1496 din 18 iunie 2013 pronunțată de Tribunalul Mureș. Curtea, pentru a pronunța această decizie a avut în vedere următoarele considerente: În ceea ce privește promisiunea de vânzare-cumpărare a cărei rezoluțiune s-a solicitat, din actele dosarului a rezultat că aceasta s-a încheiat între N.N. și S.M., în calitate de promitenți-vânzători și U.S.S., căsătorit cu U.R., în calitate de promitent-cumpărător, prin această convenție promitenții-vânzători obligându-se să înstrăineze imobilul situat în București, S.I., sector 6, în suprafață de 250 mp, valoarea contractului convenită de părți fiind de 550.000 de euro.

Reclamanții au solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, invocând faptul că ulterior încheierii promisiunii au intervenit impedimente care fac imposibilă utilizarea terenului potrivit destinației în vederea căreia această promisiune a fost încheiată, respectiv pentru realizarea unor investiții pe terenul în litigiu. Față de motivele invocate de reclamanți trebuie avut în vedere că prin convenția încheiată nu s-a prevăzut faptul că terenul cu privire la care s-a încheiat această convenție trebuie să îndeplinească anumite calități, respectiv să fie apt pentru a se edifica construcții și ca atare susținerile reclamanților în sensul că este imposibilă utilizarea acestui teren în scopul pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare nu pot fi luate în considerare la analizarea condițiilor prevăzute de art. 1020-art.

1021 C. civ. pentru desființarea contractului. Pe de altă parte, chiar dacă în promisiunea de vânzare-cumpărare s-ar fi prevăzut că terenul trebuie să fie apt pentru realizarea de investiții, din actele de care se prevalează reclamanții (adrese emise de SC A.N.B. SA, Regia Autonomă de Distribuție a Energiei Termice București, SC R. SA, SC D.S. SRL) nu rezultă că pe terenul respectiv nu se pot edifica construcții, ci doar faptul că edificarea de construcții este supusă unor restricții, fiind posibilă doar în anumite condiții, inclusiv prin devierea rețelelor de utilități pe cheltuiala beneficiarului. Totodată în cadrul analizării cererii de rezoluțiune trebuie să se țină seama de faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile, se obligă să încheie, în viitor, un contract translativ de proprietate.

În acest caz promitenții-vânzători își exprimă consimțământul pentru încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare, iar contraprestația urmărită de promitenții-cumpărători este executarea obligației de a face, respectiv de a încheia în viitor un astfel de contract. Ca atare, în mod justificat a reținut prima instanță că în condițiile în care terenul în litigiu este întabulat în cartea funciară pe numele promitenților-vânzători și poate fi înstrăinat, iar prin notificarea trimisă reclamantului U.S.S. promitenții-vânzători și-au exprimat voința în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu există impedimente juridice pentru îndeplinirea obligației de încheiere a acestui contract.

Împrejurarea că în urma notificării din 16 martie 2012, prin care promitenții-cumpărători au fost somați să achite diferența de preț, pârâta S.M. nu i-a acționat pe aceștia în judecată pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate fi interpretată în sensul că aceasta refuză să își îndeplinească obligația de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că pârâta și-a exprimat disponibilitatea față de încheierea acestui contract. Acțiunea introductivă promovată de reclamanți a fost analizată prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate de aceștia și în aceste condiții nu i se poate imputa primei instanțe că nu a procedat la recalificarea acțiunii din acțiune în constatarea rezoluțiunii în constatarea nulității, în condițiile în care procesul civil este guvernat de principiul disponibilității părților, iar instanța este ținută de cadrul procesual fixat de reclamanți.

De altfel pe parcursul procesului nici nu s-a pus problema nulității promisiunii de vânzare-cumpărare, aspectele invocate de părți vizând doar rezoluțiunea convenției intervenite între ele. În condițiile în care în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare consimțământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare și ca atare obiectul acesteia îl constituie o obligație de a face, în mod justificat a reținut prima instanță că aspectele invocate de reclamanți referitoare la faptul că terenul ar fi impropriu pentru investiții nu țin de executarea acestei obligații.

În ceea ce privește clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a prețului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate prezentul act se rezoluționează de drept”, în mod corect s-a apreciat că aceasta nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, în contextul în care pe de o parte nu s-a menționat în ce constau actele sau faptele în discuție și pe de altă parte actele sau faptele respective nu țin de obligația de a face care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceea de a perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

Prin acțiunea introductivă reclamanții au solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare doar în contradictoriu cu pârâta S.M., arătând că celălalt promitent vânzător a fost de acord cu rezoluțiunea promisiunii și în locul sumei de bani pe care trebuia să o restituie Ie-a transmis reclamanților proprietatea asupra cotei de ½ parte din terenul în litigiu, fiind încheiat în acest sens un contract de tranzacție între persoanele respective. în aceste condiții, având în vedere că reclamanții au acceptat ca în urma rezoluțiunii convenției încheiate cu N.N. să le fie transmisă cota de ½ parte dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu apar ca fiind lipsite de sens susținerile acestora în sensul că terenul ce a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare este impropriu destinației pe care doreau să i-o dea.

Rezoluțiunea unui contract reglementată de art. 1020-art. 1021 C. civ., prevederi prin prisma cărora a fost analizată acțiunea dedusă judecății, constă în desființarea unui contract sinalagmatic, la cererea uneia dintre părți, pe motiv că cealaltă parte nu a executat culpabil obligațiile la care s-a îndatorat. În condițiile în care în speță reclamanții au fost cei care au refuzat încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, iar pârâta nu este în culpă pentru neperfectarea acestui contract, instanța de apel apreciază că în mod justificat s-a reținut de către prima instanță că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1020-art. 1021 C. civ. pentru desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire la terenul în litigiu.

Împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Târgu.Mureș, secția I civilă, au declarat recurs reclamanții U.S.S. și U.R., întemeiat pe art. 304 pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, fie casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, fie modificarea deciziei, admiterea apelului și a acțiunii sale. În criticile formulate, recurenții reclamanți după o prezentare amănunțită a situației de fapt, au susținut în esență următoarele: - Sub aspectul motivării deciziei, a susținut că instanța nu face referire la motivele de fapt și de drept care să justifice soluția de respingere a apelului lor, aceasta preluând argumentația instanței de fond, fără să motiveze în vreun fel legalitatea sau temeinicia acesteia, art. 304 pct. 7 C. proc.

civ. - Decizia din apel este nelegală și prin prisma art. 304 pct. 8 C. proc. civ., urmare a interpretării greșite a antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecății. A arătat că în considerarea naturii juridice a actului încheiat, instanța a minimalizat efectele obligatorii stabilite în sarcina promitentilor vânzători, apreciind că singura obligație era aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului, fără să țină cont de angajamentul reciproc viitor de a face tot ceea ce era necesar pentru încheierea vânzării cumpărării propriu-zise a terenului în formă autentică. A arătat că pârâta este în culpă, întrucât nu este în posesia terenului ce face obiectul vânzării care să îndeplinească condițiile specifice efectuării investiției așa cum s-a convenit.

Arată că actul încheiat este un contract nenumit, întrucât conține și alte clauze în sarcina promitentilor vânzători, tocmai în realizarea scopului urmărit de părți la momentul semnării actului, în acest scop a fost înserată și clauza rezolutorie a contractului, cu privire la care instanța a apreciat greșit că aceasta nu reprezintă nici clauză rezolutorie și nici pact comisoriu, despre care face vorbire, astfel că soluția care se impunea era de declarare a rezolutiunii convenției încheiate, raportat la art. 1020-art. 1021 C. civ. În mod eronat s-a apreciat în cauză, că și contractul de tranzacție încheiat cu N.N. dovedește inexistența impedimentelor de fapt cu privire la teren, fără să aibă în vedere că prin încheierea lui s-a urmărit soluționarea diferendului dintre părți și recuperarea unei părți din banii plătiți promitenților vânzători.

Legat de actele juridice referitoare la situația terenului, este de menționat faptul că terenul care a fost intabulat pe numele vânzătorilor, trebuie remarcat faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu un scop declarat și asumat de către părți și anume acela al efectuării unor investiții. Sub acest aspect s-a invocat faptul că în mod greșit instanța a concluzionat că promitenții vânzători nu au refuzat îndeplinirea obligației asumate, aceea de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare și că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, terenul era identificat în fapt în baza raportului de expertiză întocmit de expert S.C.

în Dosarul nr. 31431/3/2005 al Curții de Apel București, astfel încât cumpărătorii știau că vor cumpăra acel teren, așa cum era descris în schița anexă la raportul de expertiză și pentru a se evita apariția unor alte coordonate ale terenului s-a inserat și pactul comisoriu în conținutul promisiunii de vânzare. A susținut că raportul de expertiză menționat a fost întocmit în fals, întrucât nu au existat utilități pe acesta, vecinătățile trasate și avizele de construire nefiind reale, că acesta se suprapunea pe alt teren cu alt număr cadastral, că nu avea cale de acces, aspecte care se încadrează tocmai în categoria actelor de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, motiv care a condus la activarea clauzei rezolutorie din convenție.

În mod neîntemeiat instanța a reținut că terenul care a făcut obiectul promisiunii de vânzare ar fi fost intabulat, fără să aibă în vedere faptul că terenul intabulat se află situat în municipiul București, str. S.I., sector 6, în timp ce terenul care a făcut obiectul acestei promisiuni se află situat în municipiul București, str. S.I. Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții au susținut că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 969 C. civ., referitoare la forța obligatorie a contractelor, în sensul că interpretarea lui trebuia să se facă în spiritul voinței părților, dar și ale art. 1020-art. 1021 C. civ., referitoare la rezoluțiunea contractului.

Instanța a apreciat greșit că actul dedus judecății a fost analizat exclusiv prin prisma dispozițiilor legale incidente la perfectarea promisiunii de vânzare-cumpărare, reținând că niciuna din părți nu se află în culpă, motivul principal pentru care nu s-a perfectat convenția fiind acela că terenul a devenit necorespunzător prin neîndeplinirea scopului pentru care a fost contractat, ceea ce nu constituie motiv de rezoluțiune. În opinia sa, a susținut că în condițiile în care instanța considera incident un motiv de nulitate absolută, cum ar fi eroarea sau lipsa cauzei, avea posibilitatea de a recalifica acțiunea principală, în baza rolului activ al judecătorului, dar consideră că întrucât sunt nu sunt semnatarii unui contract de vânzare-cumpărare nu au la îndemână o acțiune în anulare a contractului pe acest considerent.

Față de această situație, arată că se impune analiza și aplicarea clauzei potrivit căreia în cazul în care apar acte sau fapte de natură a-i prejudicia pe promitenții cumpărători, contractul este rezoluționează de plin drept, indiferent dacă este clauză rezolutorie sau pact comisoriu, fiind încălcată astfel de către instanță atât regula generală de interpretare a clauzelor contractuale, cât și antecontractul încheiat, care reprezintă legea părților. A apreciat că față de situația de fapt expusă, pârâta S.M. este în culpă cu privire la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu este în posesia terenului cu privire la care s-a convenit sau care să îndeplinească condițiile specifice unor investiții așa cum s-a convenit.

Pe de altă parte, acțiunile acesteia de a intra în posesia prețului în baza unui antecontract care nu este titlu executoriu nu poate fi interpretat decât ca un refuz de a-și îndeplini propria obligație. Analizând recursul declarat de reclamanții U.S.S. și U.R. împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția I civilă, prin prisma criticilor formulate și a temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte, urmează a-l respinge ca nefondat pentru următoarele considerente: Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Față de textul de lege evocat, motivarea unei hotărâri este contradictorie atunci când există considerente contradictorii, din care să rezulte atât temeinicia cât și netemeinicia cererii de chemare în judecată, ori atunci când există contradicție între considerente și dispozitiv. Înalta Curte, constată că această critică este nefondată, întrucât contrar susținerilor recurenților motivele invocate de părți au făcut obiectul examinării de către instanță, iar hotărârea este pronunțată cu respectarea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se sprijină și care au format convingerea instanței, cât și cele pentru care au fost înlăturate cererile părților.

În raport de acest aspect, se poate observa fără dubii că instanța de apel a analizat toate criticile invocate de reclamanți prin cererea de apel, argumentând motivele avute în vedere pentru care nu a fost reținută răspunderea pârâtei, ținând cont de obligațiile asumate prin convenția încheiată în condițiile art. 969 C. civ. Înalta Curte, constată că, criticile formulate de recurenți încadrate în prevederile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se referă, în fapt la lipsa temeiului legal și la greșita aplicare și interpretare a clauzelor contractuale, contract care în baza art. 969 C. civ., reprezintă legea părților, astfel că aceste critici vor fi analizate din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu aplicarea greșită a legii. Este de necontestat că între N.N. și S.M., în calitate de promitenți-vânzători și U.S.S., căsătorit cu U.R., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată la data de 4 septembrie 2008, prin încheierea de autentificare, prin care promitenții-vânzători s-au obligat să înstrăineze imobilul situat în București, S.I., sector 6, în suprafață de 250 mp, valoarea contractului convenită de părți fiind de 550.000 de euro.

Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legale au putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanța de apel făcând o corectă interpretare a actului dedus judecății, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea dispozițiilor art. 977, precum și ale art. 982 C. civ. Instanța de apel a făcut o corectă aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 969 și urm. C. civ., sub aspectul interpretării clauzelor stabilite de părți, dându-le înțelesul și finalitatea urmărită la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare supus spre analiză instanțelor.

Astfel, prin antecontractul menționat părțile au stabilit drepturi și obligații reciproce, iar caracteristica esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența obligațiilor ce revin părților. Clauza contractuală expresă din antecontract privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, se referă la faptul că ulterior încheierii promisiunii au intervenit impedimente care fac imposibilă utilizarea terenului potrivit destinației în vederea căreia această promisiune a fost încheiată, respectiv pentru realizarea unor investiții pe terenul în litigiu.

Sub un prim aspect se impune a se avea în vedere că prin convenția încheiată nu s-a prevăzut faptul că terenul cu privire la care s-a încheiat această convenție trebuie să îndeplinească anumite calități, respectiv să fie apt pentru a se edifica construcții și ca atare susținerile reclamanților în sensul că este imposibilă utilizarea acestui teren în scopul pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare. Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi invocată numai de partea care a executat sau s-a declarat gata să execute contractul, pe motiv că cealaltă parte nu a executat culpabil obligațiile la care s-a îndatorat, or în cauză instanța de apel, în virtutea caracterului devolutiv al apelului, pornind de la interpretarea prevederilor art. 1020-art.

1021 C. civ., în raport de clauzele contractuale a analizat succesiunea obligațiilor prevăzute, stabilind că, chiar dacă în promisiunea de vânzare-cumpărare s-ar fi prevăzut că terenul trebuie să fie apt pentru realizarea de investiții, din actele de care se prevalează reclamanții, adrese emise de SC A.N.B. SA, Regia Autonomă de Distribuție a Energiei Termice București, SC R. SA, SC D.S. SRL, nu rezultă că pe terenul respectiv nu se pot edifica construcții, ci doar faptul că edificarea de construcții este supusă unor restricții, fiind posibilă doar în anumite condiții, inclusiv prin devierea rețelelor de utilități pe cheltuiala beneficiarului.

Mai mult decât atât, s-a avut în vedere și faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile, se obligă să încheie, în viitor, un contract translativ de proprietate, sens în care promitenții-vânzători își exprimă consimțământul pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, iar contraprestația urmărită de promitenții-cumpărători este executarea obligației de a face, respectiv de a încheia în viitor un astfel de contract. În cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare consimțământul exprimat poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare și ca atare obiectul acesteia îl constituie o obligație de a face, astfel că aspectele invocate de reclamanți referitoare la faptul că terenul ar fi impropriu pentru investiții nu țin de executarea acestei obligații, după cum corect s-a reținut.

Or, în condițiile în care terenul în litigiu este întabulat în cartea funciară pe numele promitenților-vânzători și poate fi înstrăinat, iar prin notificarea trimisă reclamantului U.S.S. promitenții-vânzători și-au exprimat voința în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu există impedimente juridice pentru îndeplinirea obligației de încheiere a acestui contract.

Legat de clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a prețului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate prezentul act se rezoluționează de drept”, instanța de apel în mod just a constatat că aceasta nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, în contextul în care pe de o parte nu s-a menționat în ce constau actele sau faptele în discuție, iar pe de altă parte pentru că actele sau faptele respective nu țin de obligația de a face care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceea de a perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

De altfel nici încheierea contractului de tranzacție cu numitul N.N., nu constituie un impediment în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât acesta nu afectează manifestarea de voință exprimată de reclamanți la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare. În cauză nu poate fi reținută nici critica prin care recurenții au susținut că, în condițiile în care instanța considera incident un motiv de nulitate absolută, cum ar fi eroarea sau lipsa cauzei, aceasta avea posibilitatea să recalifice acțiunea din acțiune în constatarea rezoluțiunii în acțiune în constatarea nulității, știut fiind că procesul civil este guvernat de principiul disponibilității părților, iar instanța este ținută de cadrul procesual stabilit de părți.

Culpa în neexecutarea contractului este un element esențial pentru rezoluțiune, dar avându-se în vedere că în speță reclamanții au fost cei care au refuzat încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, că pârâta nu este vinovată pentru neperfectarea acestui contract, se apreciază că în mod justificat instanța de apel a concluzionat neîndeplinite condițiilor prevăzute de art. 1020-art. 1021 C. civ. pentru desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire la terenul în litigiu. Față de cele ce preced, pentru considerentele arătate, cum în cauză nu se poate reține incidența prevederilor art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc.

civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții U.S.S. și U.R. împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 ianuarie 2015.