ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 255/2015

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 255/2015 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2015)

Asupra recursului

de față;

Din examinarea

lucrărilor dosarului constată următoarele:

Reclamanții U.S.S. și U.R., prin acțiunea

civilă înregistrată la 29 mai 2012 la Tribunalul Bacău, au solicitat în contradictoriu

cu pârâta S.M., să se constate rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată

prin încheierea din 4 septembrie 200 și obligarea acesteia la restituirea sumei

de 185.000 euro, în echivalent RON și a sumei de 37.500 euro, în echivalent RON,

reprezentând dobânda legală aferentă, cu cheltuieli de judecată.

Reclamanții și-au

precizat ulterior acțiunea, arătând că solicită suma în cuantum de 183.000 RON.

Prin încheierea

nr. 1528 din 20 martie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție,

în Dosarul nr. 256/1/2013, s-a dispus strămutarea cauzei de la Tribunalul Bacău

la Tribunalul Mureș, cu menținerea tuturor actelor îndeplinite înainte de strămutare.

Tribunalul Mureș,

secția civilă, prin sentința civilă nr. 1496/2013 din 18 iunie 2012, a respins excepția

prescripției dreptului material la acțiune și excepția inadmisibilității acțiunii

invocate de pârâta S.M.

A respins acțiunea

formulată și precizată de reclamanții U.S.S. și U.R. în contradictoriu cu pârâta

S.M.

Tribunalul Mureș

a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtă,

reținând că în condițiile în care reclamanții prin acțiunea introductivă au cerut

rezoluțiunea unui act juridic, această solicitare are caracterul unei acțiuni în

realizare și nu al unei acțiuni în constatare.

Referitor la excepția

prescripției dreptului material la acțiune, invocată de asemenea de pârâtă, tribunalul

a apreciat că, cererea dedusă judecății vizează o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare

care conferă părților între care a intervenit drepturi și obligații concurente personal-patrimoniale,

astfel că acest caracter relativ al raporturilor juridice dintre contractanți se

imprimă acțiunilor în justiție prin care se urmărește fie executarea, fie desființarea

contractului privat pentru neîndeplinirea sarcinilor asumate, cum este cazul în

speță.

În consecință,

aceste acțiuni sunt supuse dispozițiilor art. 1 și art. 3 din Decretul nr. 167/1958,

iar dreptul material de formulare a lor se prescrie în termen de 3 ani, astfel că

până la momentul perfectării, acțiunile rezultate dintr-un antecontract, chiar dacă

se referă la un bun imobil, sunt personale și se supun prescripției.

S-a mai reținut

că problema care se ridică în cauză, sub aspectul prescripției dreptului material

la acțiune o reprezintă data de la care începe să curgă termenul de prescripție.

În cazul promisiunii de vânzare-cumpărare intervenite între părți, printre clauzele

acesteia s-a inserat și aceea prin care părțile au stabilit ca până la data de 1

noiembrie 2008 să depună toate diligentele pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare

în formă autentică, precum și clauza de suspendare, care privește situațiile în

care, dacă în perioada de achitare a prețului apar acte sau fapte de natură să prejudicieze

drepturile promitentului cumpărător, suspendare care ar dura până la remedierea

lor, iar dacă acestea nu pot fi înlăturate, actul se rezoluționează de drept.

Față de opinia

pârâtei în sensul că termenul de la care curge prescripția este cel determinat de

emiterea dispoziției în temeiul Legii nr. 10/2001, respectiv de la data de 4

februarie 2009, prima instanță a reținut că simpla emitere a dispoziției de restituire

nu poate fi acceptată ca termen de la care se poate determina curgerea termenului

de prescripție, întrucât în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare

în formă autentică era necesară în prealabil înscrierea dispoziției în cartea funciară.

Înscrierea în

cartea funciară a fost dispusă prin încheierea din 19 mai 2009 a O.C.P.I. București

sector 6, înscrierea fiind efectuată în Cartea funciară București sector 6.

Instanța a reținut

însă că nici data întabulării în cartea funciară nu poate fi privită ca punct de

pornire a curgerii termenului de prescripție, întrucât prin încheierea din 3

septembrie 2009 dată de O.C.P.I. București sector 6, s-a constatat că ar exista

o suprapunere a imobilului cu privire la care a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare

cu alte terenuri.

Situația imobilului

în cauză a fost clarificată doar la data de 3 noiembrie 2011, când prin încheierea

din 19 mai 2009 a O.C.P.I. București sector 6 s-a procedat la notarea în cartea

funciară a referatului din 3 noiembrie 2011, emis de O.C.P.I. București, Serviciul

cadastru, prin care s-a constatat că suprapunerea de imobile fusese doar virtuală.

Instanța a mai

avut în vedere sub aspectul prescripției și împrejurarea că prin notificarea pe

care cei doi promitenți vânzători au adresat-o reclamanților prin Biroul Executorilor

Judecătorești C.E. la data de 16 martie 2012, aceștia au arătat la pct. 5, că „începând

cu data de 4 martie 2009” au adus la îndeplinire toate obligațiile prevăzute în

antecontract în ceea ce-i privește, această dată fiind cea care, chiar și în opinia

pârâtei, este data la care obligația putea fi realizată.

Ca atare s-a apreciat

că termenul de la care se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare curge de

la data la care a fost clarificată situația de carte funciară, respectiv data de

3 noiembrie 2011.

Pe fondul cauzei,

instanța a respins acțiunea reclamanților, reținând că în cauză nu a fost dovedită

întrunirea condițiilor de admisibilitate privind rezoluțiunea, în raport de prevederile

art. 1020 C. civ., având în vedere următoarele:

Tribunalul a reținut

că cererea de rezoluțiune a promisiunii de vânzare-cumpărare, cu consecința repunerii

părților în situația anterioară (în concret restituirea părții din preț pe care

reclamanții au susținut că au achitat-o), a fost motivată prin aceea că imobilul

cu privire la care a fost încheiat actul juridic este impropriu destinației pe care

reclamanții doresc să i-o dea după perfectarea vânzării-cumpărării.

Analizând condițiile

de admisibilitate ale acțiunii în rezoluțiune, prima instanță a reținut că aspectele

care au fost invocate de reclamanți nu privesc o conduită improprie a promitentiior

vânzători, respectiv refuzul acestora de a-și îndeplini obligația de perfectare

a contractului de vânzare-cumpărare. Astfel chiar dacă obligația promitenților vânzători

de transfer a dreptului de proprietate nu a fost îndeplinită, nu se poate reține

că această stare de fapt le este imputabilă, câtă vreme aceștia au dorit în continuare

finalizarea convenției.

Nu a fost reținută

în cauză nici susținerea că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile stabilite în

sarcina lor și că ar fi notificat promitenții-vânzători în vederea perfectării contractului,

câtă vreme notificările pe care într-adevăr le-au adresat au făcut referire direct

la rezoluțiunea convenției, voința lor evidentă nefiind aceea de a-și executa obligațiile

contractuale.

În ceea ce privește

clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a prețului apar

acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea

contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi

înlăturate prezentul act se rezoluționează de drept, urmând ca părțile să fie repuse

în situația anterioară” s-a apreciat că această clauză nu poate fi interpretată

ca având caracterul unui pact comisoriu, care, ca și clauză rezolutorie, privește

conduita părților contractante, or mențiunea inserată în clauză face referire la

aspecte exterioare manifestării de voință, respectiv la împrejurări care într-adevăr

ar fi de natură a nu mai permite finalizarea tranzacției dintre părți.

Având în vedere

că obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare este o obligație de

a face și nu de a da, s-a apreciat că actele sau faptele de natură a-i prejudicia

pe promitenții cumpărători nu pot privi decât eventuale impedimente care s-ar ivi

în ceea ce privește executarea obligației de a face.

Sub acest aspect

prima instanță a reținut că reclamanții invocă chestiuni care țin de cauza actului

juridic, scopul imediat fiind acela de a edifica construcții pe terenul ce face

obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, însă acestea nu pot fi analizate în cadrul

unei acțiuni rezolutorii, care privește strict modul de îndeplinire al obligațiilor

părților și nu fundamentele obligării acestora.

Prin urmare, pentru

a se putea considera că în speță există acte sau fapte de natură a prejudicia drepturile

promitentului cumpărător, acestea trebuie să fie legate de încheierea contractului

de vânzare-cumpărare și nu aspecte referitoare la modul de executare a contractului

de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește

impedimentele invocate de reclamanți generate de situația juridică a imobilului,

tribunalul a apreciat că acestea nu pot fi reținute, întrucât imobilul ce face obiect

al promisiunii de vânzare-cumpărare este înscris în cartea funciară pe numele promitenților

vânzători și poate fi înstrăinat.

Referitor la impedimentele

datorate situației de fapt, respectiv existența unor lucrări de utilități publice

(conductă de apă potabilă și racorduri, rețea de termoficare, conductă de gaze naturale,

instalații telefonice subterane) s-a reținut că potrivit adreselor emise ca urmare

a demersurilor reclamanților de a obține avize, atât SC A.N.B. SA, cât și Regia

Autonomă de Distribuție a Energiei Termice București, SC R. SA și SC D.S. SRL au

confirmat existența acestora, precizându-se în conținutul acestor adrese că edificarea

unei construcții, raportat la conductele și rețelele ce se află pe teren impun restricții

de distanță.

Totodată s-a mai

reținut că din probele administrate în cauză rezultă că din suprafața totală de

1000 mp, situată în str. S.I., o porțiune din teren de 550 mp nu este afectată de

utilități, este liberă de construcții și are destinația de spațiu verde, cu privire

la această suprafață fiind emisă în temeiul Legii nr. 10/2001 dispoziție de restituire

în natură în favoarea promitentilor vânzători.

Ca atare instanța

a apreciat că afirmațiile reclamanților nu sunt concludente, în condițiile în care

utilitățile publice se află pe partea de teren care nu a fost restituită în baza

legii reparatorii promitenților vânzători.

Prima instanță

a apreciat, de asemenea, că ceea ce contrazice edificator susținerile reclamanților

cu privire la existența unor impedimente (atât de natură juridică, cât și de natură

factuală) în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este

tocmai încheierea de către aceștia a unui contract de tranzacție cu unul dintre

promitenții vânzători, iar faptul că acest contract de tranzacție este contestat

la acest moment în instanță de către promitenții vânzători nu afectează manifestarea

de voință exprimată de reclamanți în încheierea acestui act juridic.

Având în vedere

că acest contract de tranzacție face obiectul unuia alt litigiu, urmând ca instanța

competentă să se pronunțe asupra validității sale, fără a impieta asupra respectivului

litigiu, instanța investită cu soluționarea prezentei cauze a reținut că în fapt

contractul de tranzacție reprezintă o executare a promisiunii de vânzare-cumpărare,

care avea ca obiect tocmai obligația de transfer a dreptului de proprietate.

În condițiile

în care reclamanții au „acceptat să primească” în schimbul sumei de bani pe care

afirmativ o datorează N.N. chiar cota de proprietate asupra terenului cu privire

la care susțin că este impropriu destinației pe care doreau să i-o dea, sunt paradoxale

susținerile acestora potrivit cărora promisiunea de vânzare-cumpărare nu se poate

finaliza prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentificată.

Curtea de Apel

Târgu-Mureș, secția I civilă, prin decizia nr. 209/A din 8 aprilie 2014 a respins

ca nefondat apelul formulat de reclamanții U.S.S. și U.R. împotriva sentinței civile

nr. 1496 din 18 iunie 2013 pronunțată de Tribunalul Mureș. Curtea, pentru a pronunța

această decizie a avut în vedere următoarele considerente:

În ceea ce privește

promisiunea de vânzare-cumpărare a cărei rezoluțiune s-a solicitat, din actele dosarului

a rezultat că aceasta s-a încheiat între N.N. și S.M., în calitate de promitenți-vânzători

și U.S.S., căsătorit cu U.R., în calitate de promitent-cumpărător, prin această

convenție promitenții-vânzători obligându-se să înstrăineze imobilul situat în București,

S.I., sector 6, în suprafață de 250 mp, valoarea contractului convenită de părți

fiind de 550.000 de euro.

Reclamanții au

solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, invocând faptul că ulterior

încheierii promisiunii au intervenit impedimente care fac imposibilă utilizarea

terenului potrivit destinației în vederea căreia această promisiune a fost încheiată,

respectiv pentru realizarea unor investiții pe terenul în litigiu.

Față de motivele

invocate de reclamanți trebuie avut în vedere că prin convenția încheiată nu s-a

prevăzut faptul că terenul cu privire la care s-a încheiat această convenție trebuie

să îndeplinească anumite calități, respectiv să fie apt pentru a se edifica construcții

și ca atare susținerile reclamanților în sensul că este imposibilă utilizarea acestui

teren în scopul pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare nu pot

fi luate în considerare la analizarea condițiilor prevăzute de art. 1020-art. 1021

C. civ. pentru desființarea contractului.

Pe de altă parte,

chiar dacă în promisiunea de vânzare-cumpărare s-ar fi prevăzut că terenul trebuie

să fie apt pentru realizarea de investiții, din actele de care se prevalează reclamanții

(adrese emise de SC A.N.B. SA, Regia Autonomă de Distribuție a Energiei Termice

București, SC R. SA, SC D.S. SRL) nu rezultă că pe terenul respectiv nu se pot edifica

construcții, ci doar faptul că edificarea de construcții este supusă unor restricții,

fiind posibilă doar în anumite condiții, inclusiv prin devierea rețelelor de utilități

pe cheltuiala beneficiarului.

Totodată în cadrul

analizării cererii de rezoluțiune trebuie să se țină seama de faptul că promisiunea

bilaterală de vânzare-cumpărare este contractul prin care părțile, se obligă să

încheie, în viitor, un contract translativ de proprietate. În acest caz promitenții-vânzători

își exprimă consimțământul pentru încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare,

iar contraprestația urmărită de promitenții-cumpărători este executarea obligației

de a face, respectiv de a încheia în viitor un astfel de contract.

Ca atare, în mod

justificat a reținut prima instanță că în condițiile în care terenul în litigiu

este întabulat în cartea funciară pe numele promitenților-vânzători și poate fi

înstrăinat, iar prin notificarea trimisă reclamantului U.S.S. promitenții-vânzători

și-au exprimat voința în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu

există impedimente juridice pentru îndeplinirea obligației de încheiere a acestui

contract.

Împrejurarea că

în urma notificării din 16 martie 2012, prin care promitenții-cumpărători au fost

somați să achite diferența de preț, pârâta S.M. nu i-a acționat pe aceștia în judecată

pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu poate

fi interpretată în sensul că aceasta refuză să își îndeplinească obligația de încheiere

a contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că pârâta și-a exprimat disponibilitatea

față de încheierea acestui contract.

Acțiunea introductivă

promovată de reclamanți a fost analizată prin prisma motivelor de fapt și de drept

invocate de aceștia și în aceste condiții nu i se poate imputa primei instanțe că

nu a procedat la recalificarea acțiunii din acțiune în constatarea rezoluțiunii

în constatarea nulității, în condițiile în care procesul civil este guvernat de

principiul disponibilității părților, iar instanța este ținută de cadrul procesual

fixat de reclamanți. De altfel pe parcursul procesului nici nu s-a pus problema

nulității promisiunii de vânzare-cumpărare, aspectele invocate de părți vizând doar

rezoluțiunea convenției intervenite între ele.

În condițiile

în care în cazul promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare consimțământul exprimat

poartă asupra încheierii în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare și ca atare

obiectul acesteia îl constituie o obligație de a face, în mod justificat a reținut

prima instanță că aspectele invocate de reclamanți referitoare la faptul că terenul

ar fi impropriu pentru investiții nu țin de executarea acestei obligații.

În ceea ce privește

clauza potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a prețului apar

acte sau fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea

contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi

înlăturate prezentul act se rezoluționează de drept”, în mod corect s-a apreciat

că aceasta nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu, în

contextul în care pe de o parte nu s-a menționat în ce constau actele sau faptele

în discuție și pe de altă parte actele sau faptele respective nu țin de obligația

de a face care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceea de a

perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

Prin acțiunea

introductivă reclamanții au solicitat rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare

doar în contradictoriu cu pârâta S.M., arătând că celălalt promitent vânzător a

fost de acord cu rezoluțiunea promisiunii și în locul sumei de bani pe care trebuia

să o restituie Ie-a transmis reclamanților proprietatea asupra cotei de ½

parte din terenul în litigiu, fiind încheiat în acest sens un contract de tranzacție

între persoanele respective. în aceste condiții, având în vedere că reclamanții

au acceptat ca în urma rezoluțiunii convenției încheiate cu N.N. să le fie transmisă

cota de ½ parte dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu apar ca

fiind lipsite de sens susținerile acestora în sensul că terenul ce a făcut obiectul

promisiunii de vânzare-cumpărare este impropriu destinației pe care doreau să i-o

dea.

Rezoluțiunea unui

contract reglementată de art. 1020-art. 1021 C. civ., prevederi prin prisma cărora

a fost analizată acțiunea dedusă judecății, constă în desființarea unui contract

sinalagmatic, la cererea uneia dintre părți, pe motiv că cealaltă parte nu a executat

culpabil obligațiile la care s-a îndatorat.

În condițiile

în care în speță reclamanții au fost cei care au refuzat încheierea în formă autentică

a contractului de vânzare-cumpărare, iar pârâta nu este în culpă pentru neperfectarea

acestui contract, instanța de apel apreciază că în mod justificat s-a reținut de

către prima instanță că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1020-art.

1021 C. civ. pentru desființarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire

la terenul în litigiu.

Împotriva deciziei

nr. 209/A din 8 aprilie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Târgu.Mureș, secția I

civilă, au declarat recurs reclamanții U.S.S. și U.R., întemeiat pe art. 304

pct. 7, pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând

în concluzie admiterea recursului, fie casarea deciziei și trimiterea cauzei spre

rejudecare, fie modificarea deciziei, admiterea apelului și a acțiunii sale.

În criticile formulate,

recurenții reclamanți după o prezentare amănunțită a situației de fapt, au susținut

în esență următoarele:

- Sub aspectul

motivării deciziei, a susținut că instanța nu face referire la motivele de fapt

și de drept care să justifice soluția de respingere a apelului lor, aceasta preluând

argumentația instanței de fond, fără să motiveze în vreun fel legalitatea sau temeinicia

acesteia, art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

- Decizia din

apel este nelegală și prin prisma art. 304 pct. 8 C. proc. civ., urmare a interpretării

greșite a antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecății.

A arătat că în

considerarea naturii juridice a actului încheiat, instanța a minimalizat efectele

obligatorii stabilite în sarcina promitentilor vânzători, apreciind că singura obligație

era aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilului, fără să țină

cont de angajamentul reciproc viitor de a face tot ceea ce era necesar pentru încheierea

vânzării cumpărării propriu-zise a terenului în formă autentică.

A arătat că pârâta

este în culpă, întrucât nu este în posesia terenului ce face obiectul vânzării care

să îndeplinească condițiile specifice efectuării investiției așa cum s-a convenit.

Arată că actul

încheiat este un contract nenumit, întrucât conține și alte clauze în sarcina promitentilor

vânzători, tocmai în realizarea scopului urmărit de părți la momentul semnării actului,

în acest scop a fost înserată și clauza rezolutorie a contractului, cu privire la

care instanța a apreciat greșit că aceasta nu reprezintă nici clauză rezolutorie

și nici pact comisoriu, despre care face vorbire, astfel că soluția care se impunea

era de declarare a rezolutiunii convenției încheiate, raportat la art. 1020-art.

1021 C. civ.

În mod eronat

s-a apreciat în cauză, că și contractul de tranzacție încheiat cu N.N. dovedește

inexistența impedimentelor de fapt cu privire la teren, fără să aibă în vedere că

prin încheierea lui s-a urmărit soluționarea diferendului dintre părți și recuperarea

unei părți din banii plătiți promitenților vânzători.

Legat de actele

juridice referitoare la situația terenului, este de menționat faptul că terenul

care a fost intabulat pe numele vânzătorilor, trebuie remarcat faptul că antecontractul

de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu un scop declarat și asumat de către părți

și anume acela al efectuării unor investiții.

Sub acest aspect

s-a invocat faptul că în mod greșit instanța a concluzionat că promitenții vânzători

nu au refuzat îndeplinirea obligației asumate, aceea de perfectare a contractului

de vânzare-cumpărare și că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare,

terenul era identificat în fapt în baza raportului de expertiză întocmit de expert

S.C. în Dosarul nr. 31431/3/2005 al Curții de Apel București, astfel încât cumpărătorii

știau că vor cumpăra acel teren, așa cum era descris în schița anexă la raportul

de expertiză și pentru a se evita apariția unor alte coordonate ale terenului s-a

inserat și pactul comisoriu în conținutul promisiunii de vânzare.

A susținut că

raportul de expertiză menționat a fost întocmit în fals, întrucât nu au existat

utilități pe acesta, vecinătățile trasate și avizele de construire nefiind reale,

că acesta se suprapunea pe alt teren cu alt număr cadastral, că nu avea cale de

acces, aspecte care se încadrează tocmai în categoria actelor de natură să prejudicieze

drepturile promitentului cumpărător, motiv care a condus la activarea clauzei rezolutorie

din convenție.

În mod neîntemeiat

instanța a reținut că terenul care a făcut obiectul promisiunii de vânzare ar fi

fost intabulat, fără să aibă în vedere faptul că terenul intabulat se află situat

în municipiul București, str. S.I., sector 6, în timp ce terenul care a făcut obiectul

acestei promisiuni se află situat în municipiul București, str. S.I.

Invocând motivul

de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenții au susținut că decizia

recurată a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 969 C. civ., referitoare

la forța obligatorie a contractelor, în sensul că interpretarea lui trebuia să se

facă în spiritul voinței părților, dar și ale art. 1020-art. 1021 C. civ., referitoare

la rezoluțiunea contractului.

Instanța a apreciat

greșit că actul dedus judecății a fost analizat exclusiv prin prisma dispozițiilor

legale incidente la perfectarea promisiunii de vânzare-cumpărare, reținând că niciuna

din părți nu se află în culpă, motivul principal pentru care nu s-a perfectat convenția

fiind acela că terenul a devenit necorespunzător prin neîndeplinirea scopului pentru

care a fost contractat, ceea ce nu constituie motiv de rezoluțiune.

În opinia sa,

a susținut că în condițiile în care instanța considera incident un motiv de nulitate

absolută, cum ar fi eroarea sau lipsa cauzei, avea posibilitatea de a recalifica

acțiunea principală, în baza rolului activ al judecătorului, dar consideră că întrucât

sunt nu sunt semnatarii unui contract de vânzare-cumpărare nu au la îndemână o acțiune

în anulare a contractului pe acest considerent.

Față de această

situație, arată că se impune analiza și aplicarea clauzei potrivit căreia în cazul

în care apar acte sau fapte de natură a-i prejudicia pe promitenții cumpărători,

contractul este rezoluționează de plin drept, indiferent dacă este clauză rezolutorie

sau pact comisoriu, fiind încălcată astfel de către instanță atât regula generală

de interpretare a clauzelor contractuale, cât și antecontractul încheiat, care reprezintă

legea părților.

A apreciat că

față de situația de fapt expusă, pârâta S.M. este în culpă cu privire la încheierea

antecontractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu este în posesia terenului cu

privire la care s-a convenit sau care să îndeplinească condițiile specifice unor

investiții așa cum s-a convenit. Pe de altă parte, acțiunile acesteia de a intra

în posesia prețului în baza unui antecontract care nu este titlu executoriu nu poate

fi interpretat decât ca un refuz de a-și îndeplini propria obligație.

Analizând recursul

declarat de reclamanții U.S.S. și U.R. împotriva deciziei nr. 209/A din 8 aprilie

2014, pronunțată de Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția I civilă, prin prisma criticilor

formulate și a temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte, urmează a-l respinge

ca nefondat pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor

art. 304 pct. 7 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri poate fi cerută

atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când

cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Față de textul

de lege evocat, motivarea unei hotărâri este contradictorie atunci când există considerente

contradictorii, din care să rezulte atât temeinicia cât și netemeinicia cererii

de chemare în judecată, ori atunci când există contradicție între considerente și

dispozitiv.

Înalta Curte,

constată că această critică este nefondată, întrucât contrar susținerilor recurenților

motivele invocate de părți au făcut obiectul examinării de către instanță, iar hotărârea

este pronunțată cu respectarea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc.

civ., întrucât cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se sprijină și care

au format convingerea instanței, cât și cele pentru care au fost înlăturate cererile

părților.

În raport de acest

aspect, se poate observa fără dubii că instanța de apel a analizat toate criticile

invocate de reclamanți prin cererea de apel, argumentând motivele avute în vedere

pentru care nu a fost reținută răspunderea pârâtei, ținând cont de obligațiile asumate

prin convenția încheiată în condițiile art. 969 C. civ.

Înalta Curte,

constată că, criticile formulate de recurenți încadrate în prevederile art. 304

pct. 8 C. proc. civ., se referă, în fapt la lipsa temeiului legal și la greșita

aplicare și interpretare a clauzelor contractuale, contract care în baza art. 969

C. civ., reprezintă legea părților, astfel că aceste critici vor fi analizate din

perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Motivul de recurs

prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea

pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Este de necontestat

că între N.N. și S.M., în calitate de promitenți-vânzători și U.S.S., căsătorit

cu U.R., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare

autentificată la data de 4 septembrie 2008, prin încheierea de autentificare, prin

care promitenții-vânzători s-au obligat să înstrăineze imobilul situat în București,

S.I., sector 6, în suprafață de 250 mp, valoarea contractului convenită de părți

fiind de 550.000 de euro.

Pornind de la

cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legale au

putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să

examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în

cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanța de apel făcând o corectă

interpretare a actului dedus judecății, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea

dispozițiilor art. 977, precum și ale art. 982 C. civ.

Instanța de apel

a făcut o corectă aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 969 și urm. C. civ.,

sub aspectul interpretării clauzelor stabilite de părți, dându-le înțelesul și finalitatea

urmărită la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare supus spre analiză

instanțelor.

Astfel, prin antecontractul

menționat părțile au stabilit drepturi și obligații reciproce, iar caracteristica

esențială a contractelor sinalagmatice o constituie reciprocitatea și interdependența

obligațiilor ce revin părților.

Clauza contractuală

expresă din antecontract privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, se

referă la faptul că ulterior încheierii promisiunii au intervenit impedimente care

fac imposibilă utilizarea terenului potrivit destinației în vederea căreia această

promisiune a fost încheiată, respectiv pentru realizarea unor investiții pe terenul

în litigiu.

Sub un prim aspect

se impune a se avea în vedere că prin convenția încheiată nu s-a prevăzut faptul

că terenul cu privire la care s-a încheiat această convenție trebuie să îndeplinească

anumite calități, respectiv să fie apt pentru a se edifica construcții și ca atare

susținerile reclamanților în sensul că este imposibilă utilizarea acestui teren

în scopul pentru care s-a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare.

Acțiunea în rezoluțiune

a contractului poate fi invocată numai de partea care a executat sau s-a declarat

gata să execute contractul, pe motiv că cealaltă parte nu a executat culpabil obligațiile

la care s-a îndatorat, or în cauză instanța de apel, în virtutea caracterului devolutiv

al apelului, pornind de la interpretarea prevederilor art. 1020-art. 1021 C. civ.,

în raport de clauzele contractuale a analizat succesiunea obligațiilor prevăzute,

stabilind că, chiar dacă în promisiunea de vânzare-cumpărare s-ar fi prevăzut că

terenul trebuie să fie apt pentru realizarea de investiții, din actele de care se

prevalează reclamanții, adrese emise de SC A.N.B. SA, Regia Autonomă de Distribuție

a Energiei Termice București, SC R. SA, SC D.S. SRL, nu rezultă că pe terenul respectiv

nu se pot edifica construcții, ci doar faptul că edificarea de construcții este

supusă unor restricții, fiind posibilă doar în anumite condiții, inclusiv prin devierea

rețelelor de utilități pe cheltuiala beneficiarului.

Mai mult decât

atât, s-a avut în vedere și faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

este contractul prin care părțile, se obligă să încheie, în viitor, un contract

translativ de proprietate, sens în care promitenții-vânzători își exprimă consimțământul

pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, iar contraprestația urmărită

de promitenții-cumpărători este executarea obligației de a face, respectiv de a

încheia în viitor un astfel de contract.

În cazul promisiunii

sinalagmatice de vânzare-cumpărare consimțământul exprimat poartă asupra încheierii

în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare și ca atare obiectul acesteia îl

constituie o obligație de a face, astfel că aspectele invocate de reclamanți referitoare

la faptul că terenul ar fi impropriu pentru investiții nu țin de executarea acestei

obligații, după cum corect s-a reținut.

Or, în condițiile

în care terenul în litigiu este întabulat în cartea funciară pe numele promitenților-vânzători

și poate fi înstrăinat, iar prin notificarea trimisă reclamantului U.S.S. promitenții-vânzători

și-au exprimat voința în sensul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nu

există impedimente juridice pentru îndeplinirea obligației de încheiere a acestui

contract.

Legat de clauza

potrivit căreia „în cazul în care în perioada de achitare a prețului apar acte sau

fapte de natură să prejudicieze drepturile promitentului cumpărător, executarea

contractului se suspendă până la remedierea acestora, iar dacă acestea nu pot fi

înlăturate prezentul act se rezoluționează de drept”, instanța de apel în mod just

a constatat că aceasta nu poate fi interpretată ca având caracterul unui pact comisoriu,

în contextul în care pe de o parte nu s-a menționat în ce constau actele sau faptele

în discuție, iar pe de altă parte pentru că actele sau faptele respective nu țin

de obligația de a face care constituie obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare,

aceea de a perfecta în viitor un contract de vânzare-cumpărare.

De altfel nici

încheierea contractului de tranzacție cu numitul N.N., nu constituie un impediment

în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, întrucât acesta

nu afectează manifestarea de voință exprimată de reclamanți la încheierea antecontractului

de vânzare-cumpărare.

În cauză nu poate

fi reținută nici critica prin care recurenții au susținut că, în condițiile în care

instanța considera incident un motiv de nulitate absolută, cum ar fi eroarea sau

lipsa cauzei, aceasta avea posibilitatea să recalifice acțiunea din acțiune în constatarea

rezoluțiunii în acțiune în constatarea nulității, știut fiind că procesul civil

este guvernat de principiul disponibilității părților, iar instanța este ținută

de cadrul procesual stabilit de părți.

Culpa în neexecutarea

contractului este un element esențial pentru rezoluțiune, dar avându-se în vedere

că în speță reclamanții au fost cei care au refuzat încheierea în formă autentică

a contractului de vânzare-cumpărare, că pârâta nu este vinovată pentru neperfectarea

acestui contract, se apreciază că în mod justificat instanța de apel a concluzionat

neîndeplinite condițiilor prevăzute de art. 1020-art. 1021 C. civ. pentru desființarea

promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu privire la terenul în litigiu.

Față de cele ce

preced, pentru considerentele arătate, cum în cauză nu se poate reține incidența

prevederilor art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în aplicarea

dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul

declarat de reclamanți.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat

recursul declarat de reclamanții U.S.S. și U.R. împotriva deciziei nr. 209/A din

8 aprilie 2014, pronunțată de Curtea de Apel Târgu-Mureș, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în

ședință publică, astăzi 29 ianuarie 2015.