ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 281/2018

Asupra recursului de față;

Din examinarea actelor și lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința civilă nr. 6580 din 23 noiembrie 2015 pronunțată în dosarul nr. x Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis excepția inadmisibilității și a respins ca inadmisibil capătul de cerere prin care reclamanta A. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. S.A. dezlipirea parcelei de 6.000 mp din terenul în suprafață totală de 25.696 mp (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 mp (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale) situat în București, Șos. x, având număr cadastral x și înscris în cartea funciară nr. x a sectorului 2 București, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 19 martie 2013 și cu documentația de dezlipire anexată; a admis excepția prematurității și a respins ca prematur capătul de cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare a parcelei de 6.000 mp dezlipite, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x din 19 martie 2013 de BNP "C." a respins ca neîntemeiată cererea pârâtei de obligare a reclamantei la cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:

La data de 19 martie 2013, reclamanta A. S.R.L., în calitate de promitent-cumpărător, a încheiat cu pârâta COMPANIA B. S.A., în calitate de promitent-vânzător, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x de BNPA C.

Potrivit acestui contract, pârâta promitea și se obliga ferm să transmită liberă de orice sarcină și fără niciun litigiu reclamantei sau oricărei alte terțe persoane indicate de către aceasta sau căreia aceasta îi cesionează drepturile și obligațiile izvorâte din promisiune, suprafața de 6.000 m.p. din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p., astfel cum rezultă din acte, și 28.786 m.p., astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale, având categoria de folosință curți construcții, situat în București, Șos. x.

Prețul integral de vânzare-cumpărare a terenului ce face obiectul promisiunii este de 250 de euro/m.p. preț care include TVA, respectiv 1.500.000 de euro.

Potrivit art. 1 de la capitolul "Obligațiile părților", pârâta se obliga ferm ca, până cel mai târziu la data de 7 martie 2014, să pună la dispoziția reclamantei toate documentele necesare și să-l mandateze pentru ca acesta, pe cheltuiala sa, să facă toate demersurile necesare și legale în vederea dezlipirii proprietății în două sau mai multe loturi din care unul obligatoriu suprafața de 6.000 m.p. și să fie situat la capătul de nord al terenului, conform schiței anexă, precum și să ia toate măsurile în vederea îndeplinirii condițiilor din promisiune, obținerii tuturor documentelor necesare perfectării contractului de vânzare-cumpărare.

Prin primul capăt al cererii de chemare în judecată, reclamanta a solicitat instanței de judecată să dispună dezlipirea parcelei de 6.000 m.p. din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p. (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p. (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în București, Șos. x, în conformitate cu promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 19 martie 2013 și cu documentația de dezlipire anexată. Prin cel de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a solicitat instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a parcelei de 6.000 m.p. dezlipite din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p. (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p. (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în București, Șos. x.

Pe de altă parte, potrivit art. 879 alin. (1)-(3) și 5 C. civ., imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se mărește întinderea acestuia; de asemenea, imobilul înscris în cartea funciară se modifică și prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micșorează întinderea acestuia; alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât cu consimțământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv, el putând fi cenzurat de către instanța judecătorească; operațiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material și nu implică niciun transfer de proprietate.

De asemenea, potrivit art. 880 alin. (1) din același act normativ, în caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărți funciare noi, cu menționarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz, vechile cărți funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri.

Art. 132 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în forma de la data rămânerii în pronunțare a instanței de judecată, prevede că un imobil poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri; aceste operațiuni de modificare a imobilului au caracter material și nu implică niciun transfer de proprietate; modificările care intervin prin operațiunile de alipire/dezlipire se fac pe baza unor documentații cadastrale recepționate de biroul teritorial și a unui act încheiat în formă autentică notarială.

Având în vedere aceste prevederi legale, tribunalul a constatat că operațiunea de dezlipire este una materială, nu este un act juridic de dispoziție, nepresupunând o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau grevarea imobilului cu vreo sarcină reală, ci constituie o modificare a obiectului material al dreptului tabular. Mai mult, având în vedere dispozițiile art. 132 și urm. din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, tribunalul a constatat că operațiunea de dezlipire constituie un proces, care presupune urmarea mai multor etape respectiv întocmirea unor anumite înscrisuri și - în unele cazuri - acordul unor persoane (art. 137 din regulament).

Art. 1.669 alin. (1) și (2) C. civ. prevede că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite; dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Având în vedere textele legale reținute anterior, tribunalul a constatat că - în speță - dezlipirea suprafeței de 6.000 de m.p. din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în București, Șos. x, este o operațiune materială (o obligație) prealabilă vânzării, inclusiv pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în condițiile art. 1.669 alin. (1) și (2) C. civ., operațiune necesară în vederea identificării în concret a parcelei ce face obiectul vânzării.

Așa cum însăși reclamanta a arătat prin cererea de chemare în judecată, dezlipirea este o operațiune administrativă, prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în cadrul căreia se întocmește documentația cadastrală de dezlipire, iar ulterior proprietarul sau reprezentantul acestuia semnează actul autentic de dezlipire prin care se ia act de împărțirea suprafeței de teren în două sau mai multe loturi. Mai mult, așa cum prevede art. 132 alin. (1) teza a II-a din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară, modificările care intervin prin operațiunile de dezlipire se fac pe baza unor documentații cadastrale recepționate de biroul teritorial și a unui act încheiat în formă autentică notarială.

În consecință, tribunalul a constatat că legea nu atribuie instanței de judecată posibilitatea de pronunțare a unei hotărâri prin care aceasta să dispună, așa cum solicită reclamanta, dezlipirea unei suprafețe de teren, întrucât această operațiune materială se face exclusiv prin voința proprietarului imobilului. În alte cuvinte, nu există niciun text legal care să îndrituiască instanța de judecată să pronunțe o hotărâre prin care să dispună dezlipirea unei parcele dintr-un teren.

Contrar celor invocate de reclamantă, tribunalul a apreciat că textele legale invocate de aceasta, respectiv art. 879 alin. (1), (2) și (5) (care reglementează modalitățile de modificare a unui imobil înscris în carte funciară), art. 1.270 (care reglementează forța obligatorie a contractului), art. 1.279 (care reglementează promisiunea de a contracta), art. 1.325 (care reglementează regimul juridic al actului juridic unilateral), art. 1.483 (care reglementează obligația de a strămuta proprietatea), art. 1.650 C. civ. (care definește contractul de vânzare-cumpărare), art. 11 din O.U.G. nr. 80/2013 (care prevede cuantumul taxelor judiciare de timbru aferente anumitor cereri), art. 25 din Legea nr. 7/1996 (care reglementează forma autentică a actelor de dezlipire) și cele din capitolul 4.3.1 din Regulamentul de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (care reglementează înscrierea modificărilor intervenite ca urmare a alipirii/dezlipirii imobilelor), nu reglementează posibilitatea ca instanța de judecată să dispună dezlipirea suprafeței de 6.000 de m.p. din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p. (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p. (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în București, Șos. x.

Având în vedere aceste considerente, constatând că reclamanta folosește o cale procedurală neprevăzută de lege, tribunalul a admis excepția inadmisibilității primului capăt de cerere, invocată de pârâtă.

În consecință, a respins primul capăt de cerere formulat de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta COMPANIA B. S.A., ca inadmisibil.

Așa cum s-a reținut anterior, operațiunea de dezlipire a suprafeței de 6.000 de m.p. din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în București, Șos. x, este prealabilă încheierii contractului de vânzare-cumpărare sau pronunțării de către instanța de judecată a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.

Ca atare, tribunalul a apreciat că cel de-al doilea capăt de cerere, care are ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare a parcelei de 6.000 m.p. dezlipite din terenul în suprafață totală de 25.696 m.p (astfel cum rezultă din acte), respectiv de 28.786 m.p (astfel cum rezultă din măsurătorile cadastrale), situat în București, Șos. x, este prematur formulat.

Pentru aceste considerente, tribunalul a admis excepția prematurității formulării celui de-al doilea capăt de cerere, invocată de pârâtă.

În consecință, a respins cel de-al doilea capăt de cerere formulat de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta COMPANIA B. S.A., ca prematur formulat.

În temeiul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., tribunalul a respins cererea pârâtei de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată, având în vedere că partea nu a depus nicio dovadă că ar fi efectuat cheltuieli în legătură cu prezentul litigiu, așa cum prevede art. 452 C. proc. civ.

Împotriva acestei sentințe reclamanta a declarat apel prin care a solicitat anularea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe, arătând, în esență, că dacă s-ar admite raționamentul primei instanțe, s-ar ajunge la concluzia eronată că obligațiile asumate printr-o promisiune bilaterală, alta decât plata prețului, sunt de fapt condiții pur potestative ce afectează actul, iar partea se obligă doar dacă dorește, neexistând modalitatea practică de punere în executare, în natură, a acestor obligații. Dacă cel care se obligă nu își mai dă acordul ulterior și nu mai execută obligațiile asumate de bunăvoie, creditorul nu ar mai putea să apeleze la forța coercitivă a statului pentru obligarea debitorului său la îndeplinirea celor asumate în mod legal prin actul încheiat. Reclamanta a mai arătat că interpretarea dată de instanță e de natură a înlătura de la aplicare toate dispozițiile legale invocate, fără a motiva soluția pronunțată; în mod cert nu sunt reglementate în lege, în concret, toate ipotezele din contracte numite sau nenumite, pe care părțile le pot agrea. Pe baza acestei interpretări, dacă o obligație nu este reglementată expres, aceasta nu există.

În ceea ce privește soluția dată primului capăt de cerere, reclamanta a arătat că, potrivit art. 132 din Ordinul nr. 700/2014 ANCPI, operațiunea de dezlipire presupune întocmirea unei documentații cadastrale, vizată de OCPI și încheierea unui act autentic, unilateral, de dezlipire, prin care se confirmă această documentație. În cauză, partea tehnică, administrativă, a fost deja realizată și depusă în fața instanței, rolul acesteia fiind acela de a confirma corectitudinea lucrării, prin intermediul expertizei tehnice ce se dispune în dosar și de a suplini consimțământul părții, situație expres reglementată de art. 25 din Legea nr. 7/1996 coroborat cu art. 132 alin. (1) din Ordinul nr. 700/2014. A susține că instanța nu poate pronunța o hotărâre care să substituie consimțământul proprietarului echivalează cu o înlăturare de la aplicare a art. 1270 alin. (1) C. civ. și a art. 1279 C. civ. coroborat cu art. 1325 C. civ., deși instanța are obligația de a încadra juridic operațiunea, de a o califica potrivit temeiului juridic invocat de reclamantă, din care rezultă cu evidență că aceasta este de fapt o obligație contractuală care îi incumbă intimatei-pârâte și care poate fi adusă la îndeplinire prin forța coercitivă a statului. Reclamanta a mai invocat că, deși prima instanță avea îndatorirea de a judeca cererea, potrivit art. 5 C. proc. civ., aceasta s-a sustras de la pronunțarea unei soluții pe fondul cauzei, deși reclamanta nu are deschisă o altă cale pentru a-și valorifica dreptul. Astfel, pentru obligația ambelor părți de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sunt aplicabile dispozițiile art. 1669 C. civ., în timp ce pentru obligația promitentei vânzătoare de a dezmembra terenul sunt aplicabile dispozițiile art. 1279 C. civ., ce nu poate fi exclus de la aplicare în raport de prevederile art. 1325 C. civ., art. 1483 alin. (2) C. civ. și chiar art. 11 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013; de asemenea, trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 1676 C. civ., art. 1672 pct. 1 C. civ., cât și art. 1742 C. civ.

Cât privește soluția dată celui de-al doilea capăt de cerere, reclamanta a arătat că dreptul de a obține pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare nu este afectat de vreo modalitate întrucât efectuarea operațiunii de dezlipire nu reprezintă o condiție suspensivă. Reclamanta a mai arătat că instanța nu a avut în vedere că prezenta acțiune este singura cale pe care putea obține obligarea pârâtei să-și execute în natură obligațiile, dat fiind că termenul în care putea formula acțiunea era de 6 luni de la momentul în care ar fi trebuit încheiat contractul. Pentru a nu se ajunge la blocaje contractuale, art. 1182 alin. (3) C. civ. prevede că, dacă nu există acordul ulterior al părților asupra elementelor secundare ori persoana căreia i-a fost încredințată determinarea acestor elemente nu ia o decizie, instanțele judecătorești vor trebui, la cererea oricăreia dintre părți, să dispună completarea contractului, ținând seama, după împrejurări, de natura acestuia și de intenția părților.

În susținerea motivelor de apel, reclamanta a invocat și decizia nr. 216/2016 pronunțată de Curtea de Apel București în dosarul nr. x.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 466-482 C. proc. civ., art. 1270, art. 1279, art. 1385, art. 1650 coroborat cu art. 1483, art. 879 alin. (1), (2) și (5), art. 1182, art. 1672, art. 1676, art. 1742 C. civ., art. 11 alin. (1) lit. a) din O.U.G. nr. 80/2013, Cap. 4.3.1. din Ordinul nr. 700/2014 privind organizarea și funcționarea ANCPI, art. 25 din Legea nr. 7/1996, art. 193 C. proc. civ.

Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, prin decizia nr. 513 A din 13 martie 2017, a admis apelul declarat de către reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței nr. 6580 din 23 noiembrie 2015 a Tribunalului București, a anulat sentința atacată și a trimis cauza, spre rejudecare, primei instanțe.

Pentru a hotărî astfel, a reținut următoarele:

Cauza juridică a cererii de chemare în judecată este reprezentată de promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată între părți.

Astfel cum rezultă din conținutul acesteia, perfectarea vânzării a fost condiționată de dezlipirea proprietății în două sau mai multe loturi, conform schiței, părțile stabilind că vor încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică în 10 zile lucrătoare, care vor curge de la data la care se va comunica promitentului-vânzător încheierea emisă de OCPI privind intabularea operațiunii de dezlipire juridică a terenului, necesară pentru a face posibilă încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare, dar nu mai târziu de 12 luni de la data încheierii promisiunii.

Așa cum a reținut prima instanță, din perspectiva normelor în materie de cadastru și carte funciară, dezlipirea este o operațiune materială ce necesită voința proprietarului imobilului.

Curtea a reținut însă că, din punct de vedere juridic, dezlipirea proprietății este un act juridic unilateral, astfel cum acesta este definit de art. 1324 C. civ., necesar pentru îndeplinirea obligațiilor asumate de promitentul-vânzător față de promitentul-cumpărător.

Prin urmare, pretențiile reclamantului subsumate primului capăt de cerere nu pot fi analizate decât în contextul promisiunii de vânzare-cumpărare și al finalității demersului său juridic - pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Întrucât dezlipirea este o obligație accesorie obligației principale asumată de promitentul-vânzător, neîndeplinirea acesteia, cu consecința directă a imposibilității de perfectare a contractului, se impune a fi analizată, în opinia Curții, de instanța învestită cu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; în măsura în care, după administrarea probatoriului, aceasta ar constata o culpă în aducerea sa la îndeplinire de către promitentul-vânzător, nu există un impediment legal pentru a suplini consimțământul său în ceea ce privește operațiunea de dezlipire.

Sub acest aspect, este de reținut că, potrivit art. 1669 noul C. civ., pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice existența unui refuz nejustificat al părții de a încheia contractul promis.

Or, analiza motivelor pentru care operațiunea de dezlipire a terenului nu a fost finalizată în cauză, se circumscrie chiar verificării caracterului justificat sau nu al refuzului promitentului-vânzător de a încheia contractul. Astfel, în cauză, intimata (promitent-vânzător) a invocat, ca motive pentru care contractul nu a fost perfectat, neîndeplinirea corespunzătoare a mandatului de către apelantă în ceea ce privește operațiunea de dezlipire și neachitarea integrală a prețului de către aceasta. Apelanta, la rândul său, a justificat neplata integrală a prețului prin aceea că operațiunea de dezlipire nu a putut fi finalizată din culpa intimatei, care nu a efectuat demersuri ce excedau obiectului mandatului.

Curtea a reținut că, în măsura în care s-ar constata caracterul nejustificat al refuzului, singura posibilitate de a sancționa atitudinea culpabilă a părții este aceea ca însăși instanța să dispună dezlipirea, întrucât creditorul obligației (promitentul-cumpărător) are opțiunea să ceară executarea întocmai a obligației sau rezoluțiunea contractului. Așa fiind, respingerea ca inadmisibil a capătului de cerere privind dezlipirea împiedică exercitarea drepturilor conferite de art. 1516 noul C. civ. creditorului și îl forțează pe acesta să recurgă la rezoluțiunea contractului, deși opțiunea sa este în favoarea executării. Or, tocmai pentru protecția creditorului de bună-credință care și-a îndeplinit obligația, dar este împiedicat să beneficieze de drepturile corelative obligațiilor asumate de debitor, legea (art. 1669 noul C. civ.) a prevăzut posibilitatea ca instanța să suplinească consimțământul părții, pentru ca vânzarea să ia naștere valabil.

Cu atât mai mult, în opinia Curții, în contextul acțiunii având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, instanța poate să dispună cu privire la obligații accesorii (cum ar fi dezlipirea) neîndeplinite culpabil de promitentul-vânzător, ce împiedică perfectarea convenției.

Curtea a mai reținut că art. 1669 noul C. civ. condiționează pronunțarea hotărârii de îndeplinirea condițiilor de validitate. Or, în cauză, deși operațiunea de dezlipire nu a fost finalizată, obiectul contractului, ca o condiție esențială pentru validitatea acestuia, este determinabil, părțile identificând în promisiune suprafața de 6000 mp, conform Anexei atașate acesteia.

Prin urmare, nefinalizarea operațiunii de dezlipire nu împiedică instanța să se pronunțe asupra cererii având ca obiect hotărârea care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, acordul părților fiind clar în ceea ce privește obiectul contractului - suprafața de teren de 6.000 mp, situată în capătul de nord al terenului, potrivit schiței.

Concluzionând, Curtea a apreciat că în mod greșit prima instanță a admis excepția inadmisibilității capătului de cerere privind dezlipirea, acesta impunându-se a fi analizat pe fond, în contextul obligațiilor asumate de părți prin promisiunea de vânzare-cumpărare și contractul de mandat și prin raportare la finalitatea urmărită prin cererea de chemare în judecată - pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Având în vedere cele expuse anterior, Curtea a constatat că și excepția prematurității celui de-al doilea capăt de cerere a fost în mod greșit admisă, instanța având obligația de a analiza pe fond îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1669 noul C. civ.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 480 alin. (3) teza a II-a noul C. proc. civ., Curtea a admis apelul și a anulat sentința apelată, trimițând cauza spre rejudecare primei instanțe.

Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat recurs pârâta COMPANIA B. S.A. București și intervenientul D., recursuri înregistrate la data de 12 mai 2017 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă.

Decizia atacată a fost criticată de către recurenta COMPANIA B. S.A. sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

Petitul cererii de chemare în judecată a fost structurat, în mod explicit, în două capete de cerere, respectiv un capăt de cerere principal, ce viza dezlipirea unei suprafețe de teren, și un capăt de cerere secundar, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Reclamanta, promovând apelul, a schimbat temeiul de drept al acțiunii introductive, indicând și alte texte de lege decât cele ce au fundamentat, inițial, cererea de chemare în judecată, respectiv art. 1270, art. 1279 coroborat cu art. 1385, art. 879 alin. (1), (2) și (5), art. 1182, art. 1672, art. 1742, un întreg capitol din Ordinul nr. 700/2014 și art. 25 din Legea nr. 7/1996.

Nesancționând schimbarea temeiului juridic al cererii de chemare în judecată, instanța de apel a încălcat prevederile art. 478 C. proc. civ., câtă vreme limitele efectului devolutiv al apelului sunt determinate de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță.

A mai relevat recurenta că, mai mult decât atât, instanța de apel însăși a încălcat principiul disponibilității, stabilind că instanța de fond ar fi trebuit să soluționeze pe fond cel de-al doilea capăt de cerere, referitor la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Or, între cele două capete de cerere exista o strânsă legătură, iar ordinea soluționării acestora a fost stabilită de reclamantă, prin chiar cererea de chemare în judecată.

Recurenta a mai relevat că instanța de apel a încălcat prevederile art. 478 alin. (3) și art. 479 C. proc. civ., care o obligau să procedeze, în limitele cererii de apel la stabilirea situației de fapt și verificarea aplicării legii de către prima instanță.

În acest context, făcând ample referiri la modalitatea de derulare a raporturilor dintre părți și la înscrisurile depuse în fața instanței de fond, recurenta a susținut că, în realitate, reclamanta este cea care nu și-a îndeplinit propriile obligații contractuale, câtă vreme a avut mandat expres să efectueze toate operațiunile necesare dezlipirii și i-au fost furnizate toate documentele necesare în acest scop, după cum nu a efectuat nici plata integrală a prețului. Mai mult, acțiunea reclamantei este și prescrisă, în raport de prevederile art. 1669 alin. (2) C. civ.

În fine, recurenta a invocat încălcarea, de către instanța de apel, a prevederilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ., prin introducerea în cauză, în apel, a unei persoane care nu a figurat ca parte la judecata fondului.

În drept, a invocat dispozițiile art. 486, art. 487, art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Recurentul intervenient D. a criticat decizia pronunțată în apel sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

În mod corect instanța de fond a admis excepția inadmisibilității primului capăt de cerere din acțiunea introductivă de instanță, din moment ce dezlipirea este o operațiune materială și administrativă, ce presupunea, în condițiile art. 132 alin. (1) teza a II-a din Regulamentul de avizare recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al ANCPI, întocmirea unei documentații cadastrale recepționate de Biroul teritorial și întocmirea unui act încheiat în formă autentică notarială. Totodată, instanța a reținut corect că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare nu putea fi dispusă câtă vreme, anterior, se impunea efectuarea unei operațiuni administrative de dezlipire.

În aceste condiții, respingerea de către instanța de apel, a excepției lipsei calității procesuale pasive a intervenientului s-a efectuat cu încălcarea prevederilor legale, deoarece doar părțile ce au figurat la judecata fondului sunt părți ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

În continuare, recurentul, relatând modul de derulare a raporturilor dintre părți, a relevat că perfectarea convenției de vânzare-cumpărare nu s-a putut realiza din culpa exclusivă a reclamantei, care nu și-a executat mandatul acordat de a se ocupa de operațiunea materială de dezlipire și nu a rezolvat legal chestiunea litigioasă ce a intervenit, referitoare la suprapunerea unei părți din terenul ce a făcut obiectul convenției, cu o suprafață a unui proprietar vecin.

În fine, recurentul-intervenient a relevat încălcarea, de către instanța de apel, a prevederilor art. 478 alin. (3) și art. 479 C. proc. civ., prin neanalizarea primului capăt de cerere și introducerea forțată în cauză, în faza apelului, a recurentului D.

În drept, a invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată de recurenta COMPANIA B. S.A. în raport de recursul declarat de intervenientul forțat D., aceasta a solicitat admiterea recursului.

La rândul său, intervenientul forțat D. a solicitat, prin întâmpinare, admiterea recursului declarat de către reclamanta COMPANIA B. S.A.

Prin întâmpinare intimata-reclamantă S.C. A. S.R.L. a solicitat, în principal, anularea celor două recursuri, întrucât acestea nu sunt motivate, constatarea inadmisibilității cererii ca instanța de recurs să rețină cauza spre rejudecare și, în subsidiar, respingerea celor două căi de atac extraordinare, ca nefondate.

În ce privește caracterul nefondat al celor două recursuri, a susținut, în esență, că introducerea în cauză a intervenientului forțat D. s-a făcut cu respectarea prevederilor art. 478 alin. (3) coroborat cu art. 39 C. proc. civ.

A relevat că instanța de apel s-a pronunțat, exclusiv, asupra modului de soluționare a excepțiilor inadmisibilității și prematurității de către prima instanță, fiind, prin urmare, pe deplin respectate prevederile art. 478 C. proc. civ. Instanța de apel s-a pronunțat în limita a ceea ce a fost dedus judecății în fond, cu luarea în considerare a aspectelor invocate de părți în fața primei instanțe, dar și a celor invocate în apel, cu precizarea că, pe calea căii ordinare de atac, nu au fost invocate noi dispoziții legale, în raport de cele ce au fundamentat cererea introductivă.

A mai arătat intimata-reclamantă că instanța de apel a reținut, în mod corect, greșita admitere a excepției inadmisibilității primului capăt de cerere de către judecătorul fondului. Atâta vreme cât instanța este îndreptățită, în virtutea art. 1669 C. civ., să se pronunțe asupra îndeplinirii condițiilor legale pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, dacă, în prealabil, se arată că nu a fost executată o obligație contractuală stabilită prin promisiune, cu privire la care se solicită executarea în natură, este firesc ca instanța să aibă posibilitatea de a se pronunța cu privire la acest aspect. Instanța de fond a reținut doar faptul că operațiunea de dezlipire este una materială, iar instanța de judecată nu ar avea posibilitatea legală să pronunțe o eventuală dezlipire. Or, o atare soluție contravine art. 5 din C. proc. civ. În mod asemănător, reținând că admiterea excepției prematurității celui de al doilea capăt de cerere este o consecință a admiterii excepției inadmisibilității primului capăt de cerere, judecătorul fondului a privat reclamanta de singura cale de a obține obligarea pârâtei la îndeplinirea obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterală, soluție în mod corect sancționată de instanța de apel.

În fine, intimata a susținut că instanța de apel nu a soluționat fondul cauzei, astfel că criticile expuse prin cererile de recurs referitoare la situația de fapt nu pot fi analizate în recurs.

În drept, a invocat dispozițiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ.

Potrivit art. 493 alin. (2)-(4) C. proc. civ., a fost întocmit și comunicat părților raportul asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 18 ianuarie 2018, instanța a admis în principiu recursurile și a fixat termen de judecată pe fond a acestora, cu citarea părților.

Recursurile declarate de pârâta COMPANIA B. S.A. și intervenientul D. sunt nefondate, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Pentru început, se impune precizarea că cele două recursuri au fost întemeiate, în drept, pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. Însă din dezvoltarea motivelor de nelegalitate ale celor două căi de atac extraordinare, în reformare, se constată că nici una din critici nu poate fi subscrisă prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6, referitoare la lipsa motivării, caracterul contradictoriu al considerentelor sau fundamentarea soluției doar pe motive străine de natura cauzei.

În schimb, o parte din criticile formulate prin cele două recursuri pot fi subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., astfel că vor fi analizate și grupate de instanță în mod corespunzător.

În ce privește pretinsa încălcare a prevederilor art. 478 alin. (1)-(3) C. proc. civ., constată că este o susținere nefondată. Este adevărat că, potrivit alin. (3) al textului de lege susarătat, în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi. Însă nu poate fi considerată o schimbare a cauzei cererii de chemare în judecată împrejurarea că reclamanta ar invoca, prin cererea de apel, și alte temeiuri de drept decât cele invocate prin cererea de chemare în judecată, în măsura în care temeiul juridic invocat nu leagă instanța, dispozițiile art. 22 alin. (4) C. proc. civ. stabilind că judecătorul dă sau restabilește calificarea juridică exactă a actelor și faptelor deduse judecății, chiar dacă părțile le-au dat o altă denumire. În speță, însă, prin apel, s-au invocat aceleași texte de lege ce au reprezentat temeiul juridic al cererii de chemare în judecată (art. 1669, 1483, 1270, 1279, 1325, 1385, 1650 C. civ., art. 25 din Legea nr. 7/1996, art. 76 alin. (1), art. 132, art. 137 alin. (5) din Ordinul ANCPI nr. 700/2014, ș.a.m.d).

Mai mult, textul art. 478 alin. (4) C. proc. civ. îngăduie părților să expliciteze în apel pretențiile care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanțe, aceste explicitări neputând fi considerate o schimbare a cadrului procesual stabilit în fața primei instanțe, în sensul art. 478 alin. (1) C. proc. civ.

Contrar celor susținute prin motivele de recurs, instanța de apel s-a pronunțat asupra modului de soluționare a celor două excepții de către prima instanță, în limita a ceea ce a fost dedus judecății la fond, cu luarea în considerare a aspectelor invocate de părți în fața primei instanțe, dar și a celor invocate prin cererea de apel, cu respectarea art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

Neîntemeiate sunt și criticile referitoare la încălcarea art. 478 alin. (3) C. proc. civ., sub aspectul introducerii în proces, în faza judecății apelului, a intervenientului D., care nu a figurat la judecata fondului.

Astfel, D. a dobândit calitatea de succesor cu titlu particular a bunului ce face obiectul cererii de chemare în judecată, atâta vreme cât, în cursul derulării litigiului de față, prin convenția de plată autentificată sub nr. x din 27 noiembrie 2015, a dobândit parcela de 6000 m.p. de la pârâtă. Or, prevederile art. 39 alin. (2) C. proc. civ. permiteau introducerea acestei persoane în proces, indiferent de stadiul acestuia, constituind o derogare de la regula înscrisă în art. 478 alin. (1) și (3) C. proc. civ.

Cât privește celelalte critici formulate prin cererile de recurs, în măsura în care acestea pot fi încadrate în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., ce vizează inadmisibilitatea capătului de cerere privind dezlipirea, constată că sunt nefondate.

Astfel, singura critică formulată prin cererile de recurs cu privire la acest aspect este aceea că operațiunea de dezlipire este una tehnico-materială, iar instanța nu ar avea posibilitatea să pronunțe o eventuală dezlipire.

Este adevărat că, potrivit art. 879 alin. (5) C. civ., operațiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material și nu implică nici un transfer de proprietate.

Nu este însă mai puțin adevărat faptul că reclamanta a învestit instanța cu o cerere de executare silită a obligației de a încheia un contract de vânzare, obligație de a face asumată printr-o promisiune bilaterală. Astfel, art. 1669 C. civ., care reia dispozițiile art. 1279 alin. (3), în materia vânzării, instituie dreptul părții care și-a îndeplinit sau este gata să-și îndeplinească obligațiile, de a cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract.

Totodată, potrivit art. 1742 C. civ., atunci când se vinde o anumită suprafață dintr-un teren mai mare a cărei amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea proprietății numai după măsurarea sau delimitarea suprafeței vândute. Altfel spus, cum contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui, în condițiile art. 1272 alin. (1) C. civ., este evident că, printr-o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de teren încă nedelimitată, promitentul vânzător își asumă și obligația de a contribui, prin toate mijloacele, la delimitarea suprafeței ce face obiectul convenției. Așadar, dezlipirea unui imobil înscris în cartea funciară, în contextul în care partea ce se desprinde din imobil face obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, reprezintă, din punctul de vedere al părților contractante, o obligație de a face asumată de promitentul vânzător.

Apreciem, de asemenea, că creditorul - titular al unui drept de creanță corelativ unei obligații de a face, de o asemenea natură, poate cere, prin mecanismul reglementat de art. 1528 alin. (1) C. civ., executarea în natură a acestei obligații, pe calea aleasă de reclamanta din prezenta cauză. Admisibilitatea primului capăt de cerere nu rezidă în împrejurarea că actul de dezmembrare, pe care pârâta refuză a-l încheia, ar reprezenta un act juridic unilateral, în sensul art. 1324 C. civ., iar instanța ar fi chemată să suplinească voința proprietarului imobilului, conform art. 1325 raportat la art. 1279 alin. (3) C. civ. În realitate, consimțământul proprietarului imobilului înscris în cartea funciară, ce urmează a fi modificat prin dezlipire, necesar a fi dat în formă autentică, potrivit art. 25 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, nu reprezintă un act juridic unilateral, întrucât rezultatul prefigurat de autorul manifestării de voință, în acest caz, nu este acela de a constitui, modifica, suspenda sau stinge un raport juridic civil concret, acest act nefiind un izvor de obligații civile.

Conform art. 880 C. civ., operațiunea de dezlipire are ca efect înscrierea în altă carte funciară a unui imobil rezultat din alt imobil (operațiune denumită transcriere). Ca atare, apreciem că primul capăt de cerere este admisibil nu pentru că instanța a fost solicitată să suplinească manifestarea de voință a proprietarului terenului ce refuză să încheie un act juridic unilateral, ci pentru că cererea de dezlipire, prin consecințele tabulare pe care le presupune, poate fi asimilată unei veritabile acțiuni în prestație tabulară, prevăzută de art. 896 C. civ. Acțiunea în prestație tabulară reprezintă acea acțiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanței obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru întabularea în cartea funciară, iar, în caz contrar, să dispună înscrierea în cartea funciară. Prin urmare, și creditorul unei obligații de a face, constând în efectuarea tuturor demersurilor necesare pentru delimitarea unei suprafețe de teren și înscrierea acesteia într-o carte funciară nouă ca etapă prealabilă vânzării, poate solicita instanței să suplinească consimțământul și inacțiunea debitorului acestei obligații și, ulterior, să pronunțe o hotărâre prin care să suplinească consimțământul promitentului vânzător la încheierea contractului și la înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantului.

Cât privește celelalte critici formulate prin cele două recursuri, referitoare la situația de fapt sau la pretinsa neîndeplinire, de către promitentul cumpărător, a obligațiilor asumate, constată că sunt străine de considerentele hotărârii atacate. Astfel, atât instanța de fond, cât și instanța de apel, nu au dezlegat aceste aspecte, analiza acestora limitându-se la excepția inadmisibilității primului capăt de cerere și excepția prematurității celui de-al doilea capăt de cerere, excepții greșit admise de judecătorul fondului, în raport de cele expuse anterior în hotărârea de față.

În consecință, potrivit art. 496 C. proc. civ., va respinge recursurile, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de pârâta SOCIETATEA "COMPANIA B." S.A. BUCUREȘTI și de intervenientul D. împotriva deciziei civile nr. 513 A din 13 martie 2017, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 8 februarie 2018.