ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1637/2016

Decizia nr. 1637/2016 Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de 14 aprilie 2014, reclamanții A., B. și C., au solicitat în contradictoriu cu pârâtul D., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună obligarea acestuia la restituirea prețului de piață al imobilului situat în sectorul 2, București, cu o suprafață utilă de 159,27 mp, împreună cu cota indiviză aferentă de 41,42% din părțile comune ale blocului și cu terenul aferent de sub construcție în suprafața indiviză de 46,80 mp. În drept, acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 50 1, art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, art. 16-18 din Legea nr. 1/2009.

Prin sentința civilă nr. 343 din 19 martie 2015, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis acțiunea reclamanților și a obligat pârâtul D. la plata către reclamanți a sumei de 1.035.538 lei (236.435 euro), reprezentând despăgubiri pentru apartamentului nr. 2 situat în București, sector 2. Prin Decizia nr. 407/A din 16 septembrie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât D. Cu aplicarea dispozițiilor art. 499 alin. (1) teza întâi C. proc.

civ., potrivit cărora hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, Înalta Curte constată următoarele: Pârâtul D., reprezentat de E. București a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 407/A din 16 septembrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, invocând următoarele critici încadrabile în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc.

civ.: 1. Hotărârea instanței de apel este nelegală și netemeinică întrucât aceasta, în mod greșit, a menținut în sarcina D. plata sumei de 236.435 euro în echivalent în lei la data plății reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, sector 2. Sub acest aspect recurentul recurentul-pârât a susținut că instanța de apel nu a avut în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, care prevăd expres și limitativ situațiile în care D. poate fi obligat la restituirea prețului de piața plătit de către chiriași.

Astfel, recurentul a considerat că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, întrucât, pentru ca D. să poată fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cer să fie întrunite, cumulativ, două condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, și ca că aceste contracte să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanți rezidă în faptul că urmărind să încheie un contract de vânzare-cumpărare aveau obligația de a cunoaște care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărătoare al unui bun important, cum este un apartament, să nu efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridica a imobilului.

Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil și prin urmare nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995. Faptul că reclamanții nu au depus minime diligențe, cu ocazia încheierii contractului da vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu bună credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi. Reaua credință determină în realitate ilicitatea cauzei, ori prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

Existența sau inexistența bunei credințe a chiriașului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995, trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare cumpărare. Or, în speța de față s-a statuat prin hotărâre judecătorească că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în prezenta cauză și prin urmare, rezultă fără putință de tăgadă că încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzută de lege, s-a arătat că deposedarea reclamanților de imobilul care face obiectul litigiului s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare din 09 ianuarie 1997 încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria municipiului București prin mandatar SC F. SA nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Prin urmare, în cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de dispozițiile art. 50 1 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, astfel încât recurentul nu poate fi obligat la restituirea prețului la valoarea de piață, achitat de către reclamanți. 2. Hotărârea atacată este criticată și în ceea ce privește modul de stabilire a valorii imobilului, iar suma stabilită nu reflectă prețul real al imobilului, reprezentând o îmbogățire fără justă cauză.

Obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995. O aplicare corectă a dispozițiilor legale ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamantă); stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii; diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale. Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piață a imobilului, fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României). Invocă în acest sens și hotărârea Pincova și Pinc c. Republicii Cehe. Prin întâmpinare, intimații-reclamanți A., B. și C. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, și menținerea ca temeinică și legală a deciziei recurate.

Recursul este nefondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succed: Așa cum rezultă din cuprinsul art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile pot solicita în justiție restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Dispozițiile art. 50 alin. (2) 1 prevăd că cererile sau acțiunile în justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru.

Conform alin. (3) al art. 50 din actul normativ sus evocat, restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2) 1 al aceluiași articol se face de către G. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare. Prin urmare, printr-o normă specială cuprinsă în art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, aplicabilă în concurs cu norma generală, legiuitorul a stabilit în sarcina D. obligația de a restitui prețul de piață proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. Prin formularea cuprinsă în textul de lege sus redat, legiuitorul a înțeles să atribuie calitate procesual pasivă G. în litigiile având ca obiect restituirea prețului prevăzut la art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 coroborat cu alin. (2) și (2) 1 ale aceluiași articol.

Câtă vreme norma legală stabilește în sarcina G. obligația de plată a prețului menționat, acesta devine subiectul de drept obligat în raportul juridic având un astfel de obiect și dobândește, în plan procesual, calitate procesuală pasivă, prin derogare de la norma generală prevăzută la art. 1337 C. civ., potrivit căreia obligația de garanție contra evicțiunii revine vânzătorului. Prin urmare, constatând că, în cauză, situația de fapt se circumscrie ipotezei avute în vedere de prevederile art. 50 alin. (2) 1 coroborate cu art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a normei speciale cuprinsă în alin. (3) al aceluiași articol și a stabilit în sarcina recurentului obligația de plată a prețului de piață al imobilului în litigiu.

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 09 ianuarie 1997, reclamanții au dobândit proprietatea asupra apartamentului situat în București, sector 2. Contractul menționat anterior astfel dobândit a rămas fără efecte, câtă vreme urmare acțiunii în revendicare pe calea comparației titlurilor, titlul fostului proprietar al imobilului, Cocorascu Ileana, a fost considerat preferabil, mai bine caracterizat, reclamanții din prezenta cauza fiind obligați a lăsa apartamentul în deplină proprietate și posesie fostului proprietar.

Cu ocazia judecării acțiunii în revendicare nu s-a reținut un viciu de legalitate sau valabilitate asupra actului de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul reclamanților, dimpotrivă prin considerentele sentinței civile nr. 944 din 27 aprilie 2012 pronunțată de Tribunalul București, ale Deciziei civile nr. 25/A din 01 februarie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București și Deciziei civile nr. 4500 din 15 octombrie 2013, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție s-a reținut ca aceștia au respectat dispozițiile Legii nr. 112/1995, fiind cumpărători de buna credință. Pornind de la situația de fapt astfel reținută, instanța de apel a făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în cauză.

Restituirea prețului achitat în temeiul unui contract de vânzare - cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a pierdut ulterior, în justiție, dreptul de proprietate asupra imobilului este reglementată diferit prin prevederile art. 50-50 1 din Legea nr. 10/2001, legea distingând între situația contractelor încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cea a contractelor încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia. Constatarea făcută de instanțele anterioare prin hotărârile judecătorești menționate în sensul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 09 ianuarie 1997 s-a făcut în mod valabil și cu bună-credință a cumpărătorului nu mai poate fi cenzurată.

Valabilitatea acestui act a fost verificată într-un litigiu anterior, finalizat prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești irevocabile, iar dezlegările cuprinse în această hotărâre sub aspectele menționate se impun cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. În caz contrar, ar fi nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce cuprinde o dezlegare sub aceste aspecte.

Pe de altă parte, concluziile instanțelor anterioare cu privire la respectarea de către reclamanți a prevederilor Legii nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 09 ianuarie 1997, unite cu împrejurarea că, deși în litigiile anterioare contractul de vânzare-cumpărare care a reprezentat titlul de proprietate al reclamanților asupra imobilului în litigiu nu a fost desființat, aceștia au pierdut dreptul de a exercita atributele specifice dreptului de proprietate asupra bunului, fiind obligați a ceda în favoarea fostului proprietar deplina proprietate și liniștita posesie a apartamentului, atrag incidența în cauză a prevederilor art. 50 1 din Legea nr. 10/2001.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 50 1 raportate la prevederile art. 50 alin. (2) și (2) 1 din Legea nr. 10/2001, unde se face distincție între contracte încheiate cu eludarea, respectiv cu respectarea Legii nr. 112/1995, vocație la obținerea prețului de piață al imobilului au doar persoanele care au cumpărat imobile în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte au fost desființate ca efect al admiterii acțiunii în revendicare formulate împotriva lor de proprietarul deposedat abuziv de stat, fără ca în prealabil să fie constatat nul contractul, fie pentru că s-a respins cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare, fie pentru că nu s-a formulat o astfel de cerere.

Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001 s-a introdus alin. (2) 1 , din interpretarea căruia reiese că prin „desființare” nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci și cea a admiterii unei acțiuni în revendicare. Ca urmare, prin art. 20 alin. (2) 1 din Legea nr. 10/2001, legiuitorul a definit sintagma de „contract de vânzare-cumpărare desființat”, în sensul că actul juridic fie a fost anulat, fie bunul a fost pierdut în urma unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile. În consecință, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale în cauza de față.

Legat de criticile referitoare la modul de stabilire a valorii imobilului, care prin modalitatea de formulare se constituie în obiecțiuni la raportul de expertiză efectuat în cauză, se constată că pe parcursul derulării procedurii în fața instanței de fond pârâtul s-a dezinteresat de exercițiul actelor procesuale la care era îndreptățit, în sensul că a lipsit de la termenul când au fost stabilite obiectivele expertizei, (astfel cum rezultă din încheierea aflată la fila 79 din dosarul primei instanțe) precum și la termenul când părțile puteau formula obiecțiuni cu privire la raportul de expertiză efectuat în cauză (așa cum reiese din încheierea aflată la fila 144 din Dosarul nr. x/3/2014 al Tribunalului București, secția a V-a civilă).

Susținerea referitoare la faptul că obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz acordarea valorii de piață a imobilului nu poate fi primită față de aplicarea în cauză a normelor speciale prevăzute de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, care derogă de la normele de drept comun ce reglementează răspunderea pentru evicțiune. De asemenea, nu se poate reține întemeiat că prin aplicarea unor dispoziții speciale s-ar ajunge la îmbogățire fără justă cauză, această modalitate de restituire a prețului fiind opțiunea legiuitorului. Totodată, Înalta Curte constată că recurentul D. prin E. București nu invocă neconcordanța legislației aplicabile prezentului litigiu cu norme ale Convenției Europene a Drepturilor Omului, ci face referiri la decizii ale instanței europene pronunțate în soluționarea unor situații juridice diferite celei de față.

Având în vedere toate considerentele reținute, hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate, nefiind îndeplinite condițiile cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., așa încât recursul declarat de pârâtul D. reprezentat de E. împotriva Deciziei nr. 407/A din data de 16 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, va fi respins, ca nefondat, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul D. reprezentat de E., cu sediul procesual ales în sector 2, în contradictoriu cu intimații-reclamanți B., C. și A., toți cu domiciliul procesual ales la Cabinetul individual de avocat „H.” din București, sector 6 împotriva Deciziei nr. 407/A din data de 16 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Definitivă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 27 septembrie 2016.