ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1637/2016

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1637/2016 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2016)

Decizia nr. 1637/2016

Deliberând

asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată

pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, la data de

14 aprilie 2014, reclamanții A., B. și C., au solicitat în

contradictoriu cu pârâtul D., ca prin hotărârea ce se va pronunța

să se dispună obligarea acestuia la restituirea prețului de

piață al imobilului situat în sectorul 2, București, cu o

suprafață utilă de 159,27 mp, împreună cu cota

indiviză aferentă de 41,42% din părțile comune ale blocului

și cu terenul aferent de sub construcție în suprafața indiviză

de 46,80 mp.

În drept,

acțiunea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 50

1,

art.

50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, art. 16-18 din Legea nr. 1/2009.

Prin

sentința civilă nr. 343 din 19 martie 2015, Tribunalul

București, secția a V-a civilă, a admis acțiunea

reclamanților și a obligat pârâtul D. la plata către reclamanți

a sumei de 1.035.538 lei (236.435 euro), reprezentând despăgubiri pentru

apartamentului nr. 2 situat în București, sector 2.

Prin Decizia nr.

407/A din 16 septembrie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca

nefondat, apelul formulat de apelantul-pârât D.

Cu aplicarea

dispozițiilor art. 499 alin. (1) teza întâi C. proc. civ., potrivit

cărora hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente

numai motivele de casare invocate și analiza acestora, Înalta Curte

constată următoarele:

Pârâtul D.,

reprezentat de E. București a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 407/A

din 16 septembrie 2015, pronunțată de Curtea de Apel București,

secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie, invocând următoarele critici încadrabile în dispozițiile art.

488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.:

instanței de apel este nelegală și netemeinică întrucât

aceasta, în mod greșit, a menținut în sarcina D. plata sumei de

236.435 euro în echivalent în lei la data plății reprezentând

prețul de piață al imobilului situat în București, sector

2.

Sub acest

aspect recurentul recurentul-pârât a susținut că instanța de

apel nu a avut în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, care prevăd

expres și limitativ situațiile în care D. poate fi obligat la

restituirea prețului de piața plătit de către

chiriași.

Astfel,

recurentul a considerat că instanța de apel a aplicat greșit

dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, întrucât, pentru

ca D. să poată fi obligat la restituirea prețului de

piață plătit de chiriași în baza contractelor de

vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995, se cer să fie

întrunite, cumulativ, două condiții și anume: încheierea

contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995, și ca că aceste contracte

să fi fost desființate printr-o hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă.

Nerespectarea

dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanți rezidă

în faptul că urmărind să încheie un contract de

vânzare-cumpărare aveau obligația de a cunoaște care este titlul

de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de

cumpărătoare al unui bun important, cum este un apartament, să

nu efectueze un minim de diligențe pentru a afla situația juridica a

imobilului. Dacă ar fi făcut aceste minime diligențe ar fi aflat

că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut

fără titlu valabil și prin urmare nu putea face obiectul Legii nr.

112/1995.

Faptul că

reclamanții nu au depus minime diligențe, cu ocazia încheierii

contractului da vânzare-cumpărare, pentru cunoașterea titlului în

baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează

cu nerespectarea Legii nr. 112/1995, având în vedere că exercitarea cu

bună credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o

condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor

juridice încheiate sub imperiul respectivei legi. Reaua credință

determină în realitate ilicitatea cauzei, ori prin existența unei

cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub

imperiul Legii nr. 112/1995.

Existența

sau inexistența bunei credințe a chiriașului

cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiză a

respectării sau eludării dispozițiilor Legii nr. 112/1995,

trebuind să fie examinate toate cerințele prevăzute de Legea nr.

112/1995 pentru perfectarea valabilă a contactului de vânzare

cumpărare.

Or, în

speța de față s-a statuat prin hotărâre

judecătorească că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără

titlu valabil, astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt

incidente în prezenta cauză și prin urmare, rezultă

fără putință de tăgadă că încheierea

contractului de vânzare cumpărare s-a făcut cu nerespectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995.

În ceea ce

privește cea de-a doua condiție prevăzută de lege, s-a

arătat că deposedarea reclamanților de imobilul care face

obiectul litigiului s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare,

contractul de vânzare cumpărare din 09 ianuarie 1997 încheiat în baza

prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanți și Primăria municipiului

București prin mandatar SC F. SA nefiind anulat printr-o hotărâre

judecătorească definitivă și irevocabilă.

Prin urmare,

în cauza de față nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute

de dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001,

astfel încât recurentul nu poate fi obligat la restituirea prețului la

valoarea de piață, achitat de către reclamanți.

2.

Hotărârea atacată este criticată și în

ceea ce privește modul de stabilire a valorii imobilului, iar suma

stabilită nu reflectă prețul real al imobilului, reprezentând o

îmbogățire fără justă cauză.

Obligația de garanție pentru evicțiune nu

presupune valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în

situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O

aplicare corectă a dispozițiilor legale ar presupune luarea în calcul

a următorilor indicatori: stabilirea valorii de piață a

imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare

(și nu a prețului derizoriu plătit de reclamantă);

stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii;

diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul

încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață

la momentul evicțiunii, această diferență constituind de

fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind

răspunderea pentru evicțiune.

Cum

aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare

și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de

garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței

libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin

norme speciale.

Jurisprudența

Curții Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea

cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piață a imobilului,

fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o

parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea

prețului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor

Tudor c. României). Invocă în acest sens și hotărârea Pincova și

Pinc c. Republicii Cehe.

Prin

întâmpinare, intimații-reclamanți A., B. și C. au solicitat

respingerea recursului, ca nefondat, și menținerea ca temeinică

și legală a deciziei recurate.

Recursul este

nefondat, urmând a fi respins, pentru considerentele ce succed:

Așa cum

rezultă din cuprinsul art.

50

1

din Legea nr. 10/2001 privind regimul

juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie, proprietarii

ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea

prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile pot solicita în justiție restituirea prețului de

piață al imobilelor, stabilit conform standardelor

internaționale de evaluare.

Dispozițiile

art. 50 alin. (2)

1

prevăd că cererile sau acțiunile

în

justiție având ca obiect restituirea prețului de piață al

imobilelor privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu

respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, care

au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile sunt scutite de taxe de timbru.

Conform alin.

(3) al art. 50 din actul normativ sus evocat, restituirea prețului

prevăzut la alin. (2) și (2)

1

al aceluiași articol se

face de către G. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin.

(6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Prin urmare,

printr-o normă specială cuprinsă în art. 50 alin. (3) din Legea nr.

10/2001, aplicabilă în concurs cu norma generală, legiuitorul a

stabilit în sarcina D. obligația de a restitui prețul de

piață proprietarilor ale căror contracte de

vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995,

au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile.

Prin

formularea cuprinsă în textul de lege sus redat, legiuitorul a

înțeles să atribuie calitate procesual pasivă G. în litigiile

având ca obiect restituirea prețului prevăzut la art.

50

1

din

Legea nr. 10/2001 coroborat cu alin. (2) și (2)

1

ale aceluiași

articol. Câtă vreme norma legală stabilește în sarcina G.

obligația de plată a prețului menționat, acesta devine

subiectul de drept obligat în raportul juridic având un astfel de obiect

și dobândește, în plan procesual, calitate procesuală

pasivă, prin derogare

de la norma generală prevăzută

la art. 1337 C. civ., potrivit căreia obligația de garanție

contra evicțiunii revine vânzătorului.

Prin urmare,

constatând că, în cauză, situația de fapt se circumscrie

ipotezei avute în vedere de prevederile art. 50 alin. (2)

1

coroborate

cu art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a

făcut o corectă aplicare a normei speciale cuprinsă în alin. (3)

al aceluiași articol și a stabilit în sarcina recurentului

obligația de plată a prețului de piață al imobilului în

litigiu.

Prin contractul

de vânzare-cumpărare din 09 ianuarie 1997, reclamanții au dobândit

proprietatea asupra apartamentului situat în București, sector 2.

Contractul

menționat anterior astfel dobândit a rămas fără efecte,

câtă vreme urmare acțiunii în revendicare pe calea comparației

titlurilor, titlul fostului proprietar al imobilului, Cocorascu Ileana, a fost

considerat preferabil, mai bine caracterizat, reclamanții din prezenta

cauza fiind obligați a lăsa apartamentul în deplină proprietate

și posesie fostului proprietar.

Cu ocazia

judecării acțiunii în revendicare nu s-a reținut un viciu de

legalitate sau valabilitate asupra actului de vânzare-cumpărare ce

reprezintă titlul reclamanților, dimpotrivă prin considerentele

sentinței civile nr. 944 din 27 aprilie 2012 pronunțată de

Tribunalul București, ale Deciziei civile nr. 25/A din 01 februarie 2013

pronunțată de Curtea de Apel București și Deciziei civile nr.

4500 din 15 octombrie 2013, pronunțată de Înalta Curte de

Casație și Justiție s-a reținut ca aceștia au

respectat dispozițiile Legii nr. 112/1995, fiind cumpărători de

buna credință.

Pornind de la

situația de fapt astfel reținută, instanța de apel a

făcut o corectă aplicare a prevederilor legale incidente în

cauză.

Restituirea

prețului achitat în temeiul unui contract de vânzare - cumpărare

încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 către cumpărătorul care a

pierdut ulterior, în justiție, dreptul de proprietate asupra imobilului

este reglementată diferit prin prevederile art. 50-50

1

din

Legea nr. 10/2001, legea distingând între situația contractelor încheiate

cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și cea a contractelor

încheiate cu eludarea dispozițiilor acesteia.

Constatarea

făcută de instanțele anterioare prin hotărârile

judecătorești menționate în sensul că încheierea

contractului de vânzare-cumpărare din 09 ianuarie 1997 s-a făcut în

mod valabil și cu bună-credință a cumpărătorului

nu mai poate fi cenzurată. Valabilitatea acestui act a fost

verificată într-un litigiu anterior, finalizat prin pronunțarea unei

hotărâri judecătorești irevocabile, iar dezlegările

cuprinse în această hotărâre sub aspectele menționate se impun

cu putere de lucru judecat în prezenta cauză. În caz contrar, ar fi

nesocotite concluziile unei hotărâri judecătorești definitive ce

cuprinde o dezlegare sub aceste aspecte.

Pe de

altă parte, concluziile instanțelor anterioare cu privire la

respectarea de către reclamanți a prevederilor Legii nr. 112/1995 la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 09 ianuarie 1997, unite

cu împrejurarea că, deși în litigiile anterioare contractul de

vânzare-cumpărare care a reprezentat titlul de proprietate al

reclamanților asupra imobilului în litigiu nu a fost desființat,

aceștia au pierdut dreptul de a exercita atributele specifice dreptului de

proprietate asupra bunului, fiind obligați a ceda în favoarea fostului

proprietar deplina proprietate și liniștita posesie a apartamentului,

atrag incidența în cauză a prevederilor art. 50

1

din Legea

nr. 10/2001.

Astfel,

potrivit dispozițiilor art. 50

1

raportate la prevederile art. 50

alin. (2) și (2)

1

din Legea nr. 10/2001, unde se face

distincție între contracte încheiate cu eludarea, respectiv cu respectarea

Legii nr. 112/1995, vocație la obținerea prețului de

piață al imobilului au doar persoanele care au cumpărat imobile în

baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte au fost desființate ca

efect al admiterii acțiunii în revendicare formulate împotriva lor de

proprietarul deposedat abuziv de stat, fără ca în prealabil să

fie constatat nul contractul, fie pentru că s-a respins cererea de constatare

a nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare, fie pentru

că nu s-a formulat o astfel de cerere.

Prin art. 8

din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001 s-a introdus alin. (2)

1

,

din interpretarea căruia reiese că prin „desființare” nu se

înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare

încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci și cea a admiterii

unei acțiuni în revendicare.

Ca urmare,

prin art. 20 alin. (2)

1

din Legea nr. 10/2001, legiuitorul a definit

sintagma de „contract de vânzare-cumpărare desființat”, în sensul

că actul juridic fie a fost anulat, fie bunul a fost pierdut în urma unei

acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești

definitive și irevocabile.

În

consecință, Înalta Curte constată că instanța de apel

a făcut o corectă aplicare a acestor prevederi legale în cauza de

față.

Legat de

criticile referitoare la modul de stabilire a valorii imobilului, care prin

modalitatea de formulare se constituie în obiecțiuni la raportul de

expertiză efectuat în cauză, se constată că

pe parcursul

derulării procedurii în fața instanței de fond pârâtul s-a

dezinteresat de exercițiul actelor procesuale la care era

îndreptățit, în sensul că a lipsit de la termenul când au fost stabilite

obiectivele expertizei, (astfel cum rezultă din încheierea aflată la

fila 79 din dosarul primei instanțe) precum și la termenul când

părțile puteau formula obiecțiuni cu privire la raportul de

expertiză efectuat în cauză (așa cum reiese din încheierea

aflată la fila 144 din Dosarul nr. x/3/2014 al Tribunalului

București, secția a V-a civilă).

Susținerea referitoare la faptul că

obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun

caz acordarea valorii de piață a imobilului nu poate fi primită față

de aplicarea în cauză a normelor speciale prevăzute de art. 50

1

din

Legea nr. 10/2001, care derogă de la normele de drept comun ce

reglementează răspunderea pentru evicțiune.

De asemenea,

nu se poate reține întemeiat că prin aplicarea unor dispoziții

speciale s-ar ajunge la îmbogățire fără justă

cauză, această modalitate de restituire a prețului fiind

opțiunea legiuitorului.

Totodată,

Înalta Curte constată că recurentul D. prin E. București nu

invocă neconcordanța legislației aplicabile prezentului litigiu

cu norme ale Convenției Europene a Drepturilor Omului, ci face referiri la

decizii ale instanței europene pronunțate în soluționarea unor

situații juridice diferite celei de față.

Având în

vedere toate considerentele reținute, hotărârea atacată a fost dată

cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate, nefiind îndeplinite

condițiile cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.

proc. civ., așa încât recursul declarat de

pârâtul D.

reprezentat de E. împotriva Deciziei nr. 407/A din data de 16 septembrie 2015 a

Curții de Apel București, secția a III-a civilă și

pentru cauze cu minori și de familie, va fi respins, ca nefondat, în baza art.

496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de pârâtul D. reprezentat de E., cu sediul procesual

ales în sector 2, în contradictoriu cu intimații-reclamanți B., C.

și A., toți cu domiciliul procesual ales la Cabinetul individual de

avocat „H.” din București, sector 6 împotriva Deciziei nr. 407/A din data

de 16 septembrie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a

civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată

în ședință publică, astăzi, 27 septembrie 2016.