ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 454/2016

Decizia nr. 454/2016 Asupra cauzei de față constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța la 14 februarie 2013, reclamanții A., B., C. și D. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin E., prin CN F. SA, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună anularea parțială a Hotărârii nr. 71 din 9 noiembrie 2010, obligarea la plata sumei de 13.600 lei prevăzută la art. 2 din hotărâre motivat de faptul că până la data introducerii cererii cuantumul sumei stabilite cu titlu de despăgubire nu s-a consemnat la dispoziția reclamanților, stabilirea cuantumului justelor despăgubiri pentru expropriere.

Prin sentința civilă nr. 111 din 22 ianuarie 2014, Tribunalul Constanța a admis în parte acțiunea reclamanților și a dispus anularea parțială a Hotărârii nr. 71 din 9 noiembrie 2010, în sensul că a stabilit că au calitate de persoane îndreptățite la primirea despăgubirilor reclamanții A., B., C. și D.; a obligat pârâtul la plata către reclamanți a sumei de 13.600 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat; a respins ca nefondată cererea privind contestarea cuantumului despăgubirilor; a respins ca nefondată cererea privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu experți și a dispus ca repartizarea onorariului cuvenit celor trei experți din comisia de expertiză să se facă astfel: expert G.-1.000 lei, expert H.-1.000 lei, expert I.-1.000 lei.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 71 din 9 noiembrie 2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității Medgidia, județul Constanța, s-a stabilit valoarea despăgubirii de 13.600 lei pentru exproprierea suprafeței de teren de 1.829 mp din parcelă, categoria de folosință arabil extravilan, fără carte funciară, în favoarea numitului J., cu domiciliul necunoscut. Tribunalul a constatat că în mod eronat această hotărâre a fost emisă pentru numitul J., la data exproprierii reclamanții fiind proprietarii terenului expropriat.

Este adevărat că proprietarul inițial a fost J. potrivit titlului de proprietate din 7 august 1995 emis de Comisia județeană de fond funciar Constanța, însă după decesul acestuia moștenitorii au înstrăinat către reclamanți, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 28 iulie 2009, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1 ha, amplasat în parcelă, din care face parte și terenul expropriat. În ceea ce privește cuantumul despăgubirii de 13.600 lei, tribunalul a reținut dispozițiile art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, în vigoare la data emiterii hotărârii contestate, precum și pe cele ale art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică judiciară, instanța a reținut că în opinia majoritară reprezentată de experții G. și I., aceștia au utilizat două metode de evaluare și anume metoda comparației și metoda capitalizării rentei funciare, rezultând o valoare de 0,77 lei/mp, aceștia raportându-se la tranzacții efectuate în anul 2010 pentru parcele situate la 500-600 m de parcela în litigiu, în cadrul cărora valoarea pe mp a variat între 0,60 lei și 1,02 lei. În opinia minoritară expert H. instanța a reținut că s-au utilizat aceleași două metode, în final estimând o valoare unitară de 24,51 lei/mp și o valoare totală a despăgubirii de 44.830 lei.

Tribunalul a reținut definiția din alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994 pentru noțiunea de „valoare reală a imobilului”, ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză și a arătat că aceasta este în fapt valoarea de piață a imobilului, definită, la rândul său, în Standardele internaționale de evaluare, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv.

Prin urmare, s-a arătat că valoarea de piață a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piața imobiliară și de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc. Evaluarea proprietății imobiliare se bazează pe aplicarea principiului substituției, utilizând informații derivate din piață. Acest principiu este explicitat în Standardul Internațional de evaluare - Concepte fundamentale ale Principiilor de evaluare general acceptate, ce statuează, la pct. nr. 9.2. că: „ Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun sau un serviciu mai mult decât costul de achiziție pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, în absența factorilor timp, risc sau neadecvare.

Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substituit sau un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piață”. Totodată, s-a reținut că în situația de expropriere proprietarul terenului este obligat să vândă, iar expropriatorul este obligat să cumpere, ceea ce duce la schimbarea tipului de valoare estimată, de la valoarea de piață (stabilirea ei presupune că fiecare parte acționează în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângeri) către o valoare specială a terenurilor, care poate fi mai mare sau mică decât valoarea de piață.

Lucrările la Autostrada Medgidia-Constanța și apariția acestui nou obiectiv în peisajul imobiliar local au determinat modificări în piața imobiliară specifică, în sensul schimbării în unele cazuri chiar a utilizării de bază, din teren agricol în teren construibil, în final rezultând o creștere a prețurilor terenurilor datorită chiar expropriatorului, fapt confirmat de anunțuri imobiliare ca: „la autostradă”, „cu deschidere la autostradă”, „ideal pentru investiții” etc. Toate aceste elemente însă urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment anterior sau ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Raportul de evaluare întocmit în procedura administrativă a avut în vedere, pentru determinarea valorii de despăgubire, mai multe etape: documentarea, inspecția amplasamentelor, discuții purtate cu reprezentanții primăriilor, stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului, selectarea tipului de valoare estimată, deducerea și estimarea condițiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se țină seama la derularea tranzacției, analiza tuturor informațiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării, aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii activului. Pentru evaluarea terenului agricol extravilan s-a folosit metoda comparației relative și metoda capitalizării rentei funciare, fiind aleasă valoarea cea mai mare rezultată din aplicarea primei metode, și anume 7,04 lei/mp, respectiv 12.900 lei.

La această valoare, a fost adăugată valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, rezultat din pierderea de subvenții, respectiv 700 lei. În raport de conținutul expertizei tehnice judiciare, tribunalul a constatat că valoarea stabilită de d-nii experți G. și I. este inferioară celei stabilite de expropriator și a stabilit că nu poate fi reținută în cauză. De asemenea, valoarea exagerată rezultată din opinia separată a d-lui expert H. nu a fost reținută, instanța arătând că expertul s-a raportat în mod greșit la comparabile neadecvate. Comparabila 1 se referă la un teren compact de 3,5 ha, situat în extravilanul municipiului Medgidia, și nu de o suprafață îngustă de 1.828 mp, iar pe de altă parte imobilul a fost vândut de reclamanți către o societate comercială în februarie 2011, deci ulterior emiterii hotărârii contestate; comparabilele 2 și 3 se referă la suprafețe de teren din com.

Peștera, tranzacționate în martie 2012, în timp ce terenul în litigiu este situat în satul Valea Dacilor. Instanța a stabilit că au fost nesocotite disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care limitează comparația la imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, și nu din alte localități, iar pe de altă parte perioada de tranzacționare este ulterioară exproprierii și emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii în discuție. Instanța nu a luat în considerare susținerile reclamanților privind stabilirea valorii de despăgubire prin împărțirea sumei totale alocate de guvern la suprafața totală expropriată, rezultând o valoare generală de 22 lei/mp, deoarece valoarea se stabilește în concret pentru fiecare suprafață și fiecare proprietar expropriat, în funcție de o serie de criterii cum sunt afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează etc., așa cum s-a arătat mai sus.

În ceea ce privește prejudiciul cauzat prin expropriere, instanța a reținut că opinia majoritară a conchis că acesta este în cuantum de 1.322 lei prin raportare la subvenția pe care reclamanții nu o vor mai primi pentru parcelă, în timp ce opinia minoritară a stabilit că nu este cazul de pierderi din subvenții și a calculat compensații referitoare la secționarea terenului, rezultând un prejudiciu de 321 lei. Față de aceste contradicții și de împrejurarea că prejudiciul calculat de expertul propus de reclamanți este mai mic chiar decât cel stabilit în procedura administrativă, tribunalul a înlăturat ambele opinii, observând că în raportul de evaluare întocmit de SC K. SA prejudiciul a fost calculat prin raportare la subvenția pierdută pentru suprafața de 1968 mp, pentru care reclamanții nu mai pot primi subvenții, rezultând suma de 700 lei.

În considerarea argumentelor de fapt și de drept expuse, înlăturând atât punctul de vedere expus în opinia majoritară, cât și în opinia minoritară, tribunalul a constatat că Hotărârea nr. 71 din 9 noiembrie 2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localității Medgidia, județul Constanța, este nelegală doar sub aspectul stabilirii persoanelor îndreptățite la despăgubiri, motiv pentru care a admis în parte acțiunea, a dispus anularea parțială a hotărârii și a obligat pârâtul către reclamanți la plata sumei de 13.600 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat, fiind respinsă cererea reclamanților de cuantificare a despăgubirii la altă sumă.

În ceea ce privește cererea de acordare a cheltuielilor de judecată constând în onorariul de expertiză, cererea a fost respinsă având în vedere că s-a respins cererea de contestare a cuantumului despăgubirilor. În ceea ce privește repartizarea onorariului de 3.000 lei între cei trei experți ce au făcut parte din componența comisiei de expertiză judiciară, având în vedere acordul dintre experți consemnat în procesul verbal din 8 noiembrie 2013 depus la dosar, tribunalul a dispus ca împărțirea acestuia între experți să se facă în mod egal, câte 1.000 lei fiecare. Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții. Prin Decizia nr. 84/C din 16 septembrie 2015, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a respins apelul declarat de reclamanți.

În motivarea acestei soluții, instanța de apel a reținut următoarele considerente: O primă chestiune lămurită de instanța de apel vizează legea aplicabilă prezentului litigiu, având în vedere că, atât instanța de fond, cât și apelanții reclamanți s-au raportat la prevederile Legii nr. 255/2010 ca act normativ aplicabil litigiului. Potrivit art. 6 alin. (1) C. civ., legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, aceasta neavând putere retroactivă, iar conform alin. (2), actele juridice încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor. În speță, obiectul contestației l-a constituit Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 71 din 09 noiembrie 2010, emisă în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 198/2004.

Adoptarea, la 14 decembrie 2010, a Legii nr. 255 prin care s-a abrogat Legea nr. 198/2004 nu poate produce efecte juridice - în tăcerea legii noi - asupra legalității și temeiniciei acestui act juridic, iar împrejurarea că prin art. 32 din Legea nr. 255/2010 se arată că,, În cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfășurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi’’ nu conduce la concluzia că pentru contestarea actelor juridice emise sub imperiul legii vechi se aplică legea nouă, ci doar că procedurile aflate în derulare urmează să aibă în vedere reglementarea intrată în vigoare. Or, hotărârea contestată în această cauză a fost emisă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 255/2010, respectiv în procedura reglementată de Legea nr. 198/2004.

Pe aceste considerente au fost înlăturate toate argumentele de nelegalitate vizând incidența Legii nr. 255/2010 și nerespectarea ei în primă instanță, considerându-se irelevant faptul că litigiul s-a judecat după intrarea în vigoare, în decembrie 2010, a noului act normativ. Prin urmare, criticile apelanților reclamanți referitoare la nelegalitatea și netemeinicia soluției primei instanțe au fost abordate în strictă raportare cu normele aplicabile la data emiterii hotărârii contestate, respectiv Legea nr. 198/2004. Contestația dedusă judecății în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamanților, în calitatea lor de proprietari ai imobilului expropriat, prin modalitatea de determinare a cuantumului despăgubirii acordată de pârâtul expropriator.

În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensație pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual, de ceilalți titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat. Potrivit Constituției și prevederilor C. civ., dar și reglementărilor internaționale, această compensație trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.

Art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 - dispoziție legală aplicabilă și în cazul exproprierii reglementată de Legea nr. 198/2004, așa cum rezultă din prevederile art. 9 și 18 ale acestui act normativ - stabilește că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, iar în alin. (2) al textului se prevede că la calcularea despăgubirilor, experții și instanța de judecată vor avea în vedere prețul de vânzare al imobilelor de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Conform normelor legale menționate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, prin urmare, două componente, respectiv valoarea reală a imobilului - care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - și prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terți) prin expropriere - care vizează consecințele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura. Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Acest preț reprezintă, de fapt, valoarea de piață a imobilului, definită în Standardele internaționale de evaluare, ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis și un vânzător hotărât, într-o tranzacție cu preț determinat obiectiv. În consecință, valoarea de piață a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanțele pieței imobiliare și de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectațiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilitățile și sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcție de evoluția prețului pe piața liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Pentru determinarea prețului de piață raportarea se face, în conformitate cu prevederile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, în primul rând la tranzacțiile efective, realizate pentru imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială în care se află și imobilul expropriat, iar numai în cazul în care nu există astfel de tranzacții, raportarea se poate face și la ofertele de vânzare sau de cumpărare publicate în mass-media, în acest sens fiind și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Relațiile furnizate instanței de apel de către Primăria orașului Medgidia prin adresa din 30 iulie 2013 au relevat încheierea în perioada anului 2010 a unui număr de 43 contracte de vânzare cumpărare, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilanul acestei localități în care se află situat și terenul expropriat din proprietatea reclamanților, tranzacții cu imobile apreciate drept comparabile de către comisia de experți care a realizat expertiza în această fază procesuală.

În speță, evaluarea imobilului expropriat se raportează la momentul anului 2010, când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza Hotărârii nr. 71 din 09 noiembrie 2010 de stabilire a despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat în vederea realizării lucrării de utilitate publică Autostrada București-Constanța, tronsonul 6, Cernavodă-Constanța, raport în baza căruia s-a stabilit o despăgubire de 13.600 lei (12.900 lei valoarea terenului și 700 lei valoarea daunelor).

Expertiza întocmită la instanța de fond a propus, în opinie majoritară, o valoare de piață pentru imobilul expropriat de 1591 lei (0,87 lei/mp) și o valoare a daunelor de 1322 lei, calculată ca despăgubire pentru lipsirea reclamanților de subvenție pentru parcela neexpropriată, în opinia minoritară dl. expert H. propunând o valoare a terenului expropriat de 44.830 lei (24,51 lei/mp) stabilită prin metoda comparației și o valoare de 42.689 lei stabilită prin metoda capitalizării rentei funciare, precum și o valoare a daunelor din secționarea terenului în cuantum de 321 lei.

Solicitarea apelanților reclamanți de a se avea în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor exclusiv valoarea stabilită prin opinia separată a dl. expert H. în mod corect a fost respinsă de instanța de fond pentru că, deși au fost folosite comparabile din contracte de vânzare cumpărare, pe de o parte aceste contracte au fost încheiate pentru terenuri situate în alte localități decât imobilul expropriat în cauză, respectiv în localitatea Peștera și Agigea, iar pe de altă parte contractele folosite drept comparabile s-au încheiat ulterior momentului exproprierii imobilului în litigiu, astfel că această concluzie a expertului H. este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care impun ca în determinarea cuantumului despăgubirii să se aibă în vedere tranzacții concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială și la momentul la care are loc transferul dreptului de proprietate al imobilului în cauză.

Expertiza realizată în apel pe baza datelor oferite de Primăria orașului Medgidia a stabilit o valoare a terenului expropriat, prin metoda comparației directe, de 1.225 lei (0,67 lei/mp), iar datele privind tranzacțiile încheiate în perioada respectivă au relevat faptul că valoarea pe mp a unui teren agricol extravilan de pe raza acestei localități a variat în perioada anului 2010 între 0,10 lei și 1,9 lei. Cum expropriatorul a oferit reclamanților pentru terenul expropriat 7,43 lei/mp, respectiv o despăgubire de aprox. 1,6 euro/mp, valoare net superioară celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare mai sus menționate și cum, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, Curtea a constatat că apelul reclamanților este neîntemeiat.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanții, care au formulat următoarele critici: Invocând dispozițiile art. 304 pct. 4 C. proc. civ., recurenții arată că instanța de apel a analizat apelul reclamanților în temeiul unei legi abrogate, respectiv Legea nr. 198/2004, fără să ia in considerare că Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor nr. 71 din 09 noiembrie 2010 a fost comunicată în cadrul unui alt litigiu. În dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenții susțin că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecații a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, in sensul ca în decizia recurată instanța face referire la cadrul legal aplicat de către instanța de fond și constată că această instanță a respectat întocmai dispozițiile legale incidente in cauza cu privire la expropriere.

Instanța de apel a ignorat dispozițiile legale in materie de expropriere, dispozițiile art. 26-27 din Legea nr. 33/1994 au fost interpretate greșit, a nesocotit dovezile prezentate de reclamanți, respectiv contractele de vânzare-cumpărare, din care rezultă că prețul de vânzare este între 40 lei/mp și 42 lei/mp preț. Susțin recurenții că instanța de apel trebuia să analizeze apelul numai in limitele cererii de apel, în conformitate cu dispozițiile art. 295 C. proc. civ. și nu să își exprime părerea cu privire la cenzurarea sau necenzurarea de către instanța de fond a expertizei judiciare efectuată în cauză.

Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 prevede că etapa consemnării sumei individuale reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioara etapei în care se realizează transferul dreptului de proprietate, iar potrivit art. 9 alin. (4) din Lege, "transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publica a statului sau a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii". În analiza normelor legale care reglementează procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiție suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziția expropriatului sumele aferente despăgubirii.

Atâta timp cat expropriatorul nu a consemnat sumele de bani cu titlu de despăgubire rezultă că această condiție suspensivă nu s-a îndeplinit iar efectul care se produce este că părțile se găsesc in situația in care ar fi fost dacă n-ar fi încheiat actul, adică actul nu se naște, cu caracter definitiv, iar de aici următoarele consecințe: prestațiile executate trebuie restituite; eventualele garanții constituite se desființează; drepturile constituite de debitor se consolidează. Neîndeplinirea condiției suspensive afectează însăși existenta actului civil al exproprierii si anume desființarea lui, pendente conditione, aceasta condiție suspensiva are ca efect faptul ca actul juridic nu-si produce efectele juridice implicit actele translative de preluare forțată a terenurilor prin expropriere nu-si produc efectele (art. 1018 din V.C.C.

- art. 1407 N.C.C.). Obligația de consemnare a sumei pe seama expropriatului este reglementată și de disp. art. 8 din Legea nr. 198/2004 și prin urmare nu prezintă importanță dacă ne raportăm la legea veche sau cea nouă, întrucât ambele legi prevăd obligativitatea consemnării sumei, precum si termenul de 5 zile de la data emiterii hotărârii. Intimata nu a făcut dovada consemnării acestei sume, astfel că nu se poate susține ca a operat transferul dreptului de proprietate. Cu privire la condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătoreasca instanța este obligata sa respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În expertiza efectuată de experții s-a stabilit o despăgubire de 22 lei/mp, iar in expertizele depuse la dosarul cauzei valoarea stabilita de aceiași experți au determinat o subevaloare a despăgubirii de numai 0,90 lei/mp. Instanța de apel nu a răspuns acelor motive de apel care vizau dreptul fondului litigios cel puțin pentru a le aprecia pertinența, inlăturându-le în totalitate ca fiind „formale" cu referire la probele câștigate cauzei, respectiv înscrisurile depuse la dosarul cauzei. Susțin recurenții că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.

În acest sens s-a pronunțat și Curtea Constituțională in luna ianuarie 2014 care a statuat faptul ca despăgubirea se va stabili la momentul expertizei, pentru ca in anul 2015 tot Curtea Constituțională a statuat că totuși despăgubirea se va stabili la momentul exproprierii, așa cum de altfel recurenții au susținut in tot cursul judecații. Recurenții susțin că au făcut dovada faptului că valoarea despăgubirilor era net superioară celei stabilite prin hotărâre, motiv pentru care, având in vedere și evoluția pieței imobiliare fundamentată, precum și faptul neconsemnării sumei de către intimată, au formulat obiecțiuni in fata instanței de fond care au fost respinse, iar în cadrul apelului, au solicitat încuviințarea unui supliment de expertiză, probă care le-a fost respinsă.

Pentru o justă soluționare a cauzei se impunea efectuarea unei expertize care să respecte criteriile internaționale de evaluare a proprietății imobiliare, inclusiv standardele internaționale de evaluare intrate in vigoare la data de 01 ianuarie 2012. În raport de aceste motive, recurenții solicită admiterea recursului și in raport de dispozițiile art. 312 alin. (3) teza a III-a C. proc. civ., casarea sentinței instanței de fond si trimiterea cauzei spre rejudecare, in vederea administrării probei cu expertiza care să stabilească cuantumul corect al despăgubirii. Cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, recurenții susțin că instanța de fond nu a luat in considerare punctul de vedere al expertului H. pe care reclamanții și l-au însușit.

Prin Decizia Curții Constituționale nr. 23/2014 s-a statuat faptul ca despăgubirea, ca urmare a exproprierii imobilelor, se stabilește la momentul efectuării expertizei încuviințata de instanța in raport de disp. art. 26-27 din Legea nr. 33/1994. Deoarece prevederile Legii nr. 255/2010 trebuie aplicate in satisfacerea principiului constituțional care instituie obligația unei „drepte si prealabile" despăgubiri, este evident ca momentul nașterii acestor raporturi obligaționale este momentul emiterii deciziei de expropriere. Recurenții susțin că instanța a calculat cuantumul despăgubirii fără a se ține seama de criteriul „prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele", prevăzut de același text legal.

Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele" are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet acesta din urma nu oferă garanția verificării informațiilor pe care le prezintă. Din cuprinsul expertizei efectuată în cauză, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparației directe pornind de la analiza prețurilor de ofertare din publicații de specialitate și de pe internet, iar nu a prețurilor din tranzacțiile încheiate în zonă.

În condițiile economice actuale de devalorizare a monedei naționale, este posibil ca in momentul când despăgubirea va fi efectiv plătită ea sa nu mai corespundă valorii reale a terenului si nici cuantumului prejudiciului produs, sens in care se impune actualizarea cuantumului despăgubirilor. Pentru o justă soluționare a cauzei se impunea efectuarea unei expertize care să respecte criteriile internaționale de evaluare a proprietății imobiliare, inclusiv standardele internaționale de evaluare intrate in vigoare la data de 01 ianuarie 2010, întrucât, suma nu a fost consemnata, deși s-au făcut solicitări in acest sens. Înalta Curte, analizând criticile formulate, reține caracterul nefondat al recursului, pentru argumentele ce succed: Cu titlu preliminar, trebuie menționat că indicarea motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 4 și pct. 8 C. proc.

civ. s-a realizat în mod formal, în condițiile în care n-au fost dezvoltate argumente care să susțină ipoteza acestor texte de lege, respectiv depășirea atribuțiilor puterii judecătorești (pct. 4) sau existența unui act juridic în înțelesul material al acestuia (de negorium iuris), ale cărui clauze clare, neîndoielnice să fi fost denaturate printr-o interpretare juridică greșită (pct. 8). În ce privește criticile încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele: Potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat ca temei al cererii de recurs, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Pentru a fi incident acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs o încălcare expresă și reală a legii, anume ca soluția pronunțată să fie în contradicție cu legea și înlăturarea unei astfel de contradicții să nu fie cu putință, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de judecătorii fondului. În analiza acestui motiv, instanța de recurs nu poate verifica modul în care instanțele de fond au analizat și apreciat probatoriile administrate, cu consecința statuării cu privire la săvârșirea de către acestea a unei greșeli de fapt, întrucât o astfel de verificare era permisă numai în cadrul motivului de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 11 C. proc.

civ., care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000. Numai criticile vizând criteriile de stabilire a despăgubirilor și momentul la care se stabilesc aceste despăgubiri se încadrează în motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și vor fi analizate de instanța de recurs. O primă critică de nelegalitate vizează neconsemnarea de către intimată a despăgubirii ceea ce, în opinia recurenților, ar afecta transferul dreptului de proprietate urmare exproprierii. În primul rând, trebuie menționat că instanța de apel a statuat în mod corect că legea aplicabilă litigiului este Legea nr. 198/2004, față de momentul emiterii hotărârii contestate.

Legea nr. 198/2004, prevede la art. 9 alin. (1) că „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.” La alin. (2), art. 9 din Legea nr. 198/2004 reglementează termenul de formulare a contestației împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, atunci când această hotărâre nu a fost comunicată - 3 ani de la data afișării hotărârii, în condițiile art. 7 din lege, iar la alin. (3) prevede că „Acțiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii.” Rezultă că, pe calea contestației, expropriatul poate valorifica exclusiv motive ce țin de cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator,

legea prevăzând în mod expres că expropriatul nu poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii. Cu privire la criticile vizând cuantumul despăgubirilor, Înalta Curte reține următoarele: Stabilirea valorii de circulație a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste și echitabile în accepțiunea legii generale în materie, dar și a normelor constituționale (art. 44 din Constituție).

Reținându-se caracterul excepțional al cedării proprietății prin expropriere și în scopul asigurării unei protecții depline și adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziția menționată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă și prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”. Legea prevede care sunt criteriile în raport cu care instanțele au a stabili cuantumul despăgubirii în caz de expropriere.

Anume, dispozițiile art. 26 alin. (1) și (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia”.

Sintagma „ prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială” definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceștia nu este supus unor constrângeri exagerate.

În consecință, cât timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi acordate persoanelor expropriate, iar curtea de apel a aplicat si respectat aceste criterii, stabilind o despăgubire proporțională, ca urmare a măsurii exproprierii suportată de reclamanți, hotărârea astfel pronunțată satisface, în opinia instanței de recurs, exigențele art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului si ale legislației interne și nu poate reprezenta o încălcare a normelor naționale sau convenționale. Este de observat că jurisprudența contenciosului european a statuat, în virtutea art. 1 din Protocolul nr. 1, că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigențele interesului general al comunității și imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului.

Cu alte cuvinte ea trebuie să fie, în același timp, convenabilă pentru realizarea țelului ei legitim și nedisproporționată față de acesta (Curtea Europene a Dreptului Omului, Hotărârea din 21 februarie 1986, cazul James și alții vs. Regatul Unit). Rezultă astfel cu evidență că nicio expropriere nu poate fi făcută decât în schimbul unei despăgubiri care să fie dreaptă, adică să reprezinte valoarea reală a bunului expropriat.

În acest sens, contrar celor susținute de recurenți, instanța de apel a stabilit cuantumul despăgubirilor pe baza unui raport de expertiză efectuat cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, experții ținând seama de prețul cu care s-au vândut, în mod obișnuit, terenurile de același fel, situate în aceeași unitate administrativ-teritorială la data exproprierii, în acord cu Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015. În analiza criticii de nelegalitate privind încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor legale menționate, doar omisiunea instanțelor de fond de a analiza și respecta criteriile legale de stabilire a despăgubirii poate pune în discuție o problemă de încălcare a legii, în sensul art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Calitatea probatoriilor administrate de părți în susținerea criteriilor legale de evaluare a despăgubirii și, respectiv, aprecierea dată de judecători valorii probatoriilor administrate în acest scop pun în discuție o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanței de recurs. Astfel, criticile privind modalitatea de efectuare a expertizei tehnice, înscrisurile care au fundamentat concluziile experților, admiterea sau respingerea obiecțiunilor la raportul de expertiză reprezintă chestiuni de apreciere și interpretare a probatoriilor administrate, ce nu pot fi analizate în calea de atac a recursului, întrucât sunt aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, care exced cadrului verificărilor pe care le presupune soluționarea recursului, în raport de dispozițiile art. 304 C. proc.

civ. În ceea ce privește despăgubirile stabilite ca urmare a exproprierii terenului în suprafață de 1.829 mp, situat în localitatea Medgidia, județul Constanța, recurenții susțin nerespectarea de către instanța de apel a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora stabilirea cuantumului despăgubirilor se realizează în funcție de prețul de vânzare al imobilelor de același fel din unitatea administrativ-teritorială.

Această critică este nefondată întrucât, pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, instanța de apel a dispus efectuarea unei expertize care a ținut seama de toate criteriile de evaluare menționate în art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabilind valoarea despăgubirii prin două metode de evaluare și anume metoda comparației și metoda capitalizării rentei funciare, experții raportându-se la tranzacții efectuate la momentul exproprierii, în consens cu Decizia Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015. Expertiza realizată în apel a stabilit o valoare a terenului expropriat, prin metoda comparației directe, de 1.225 lei (0,67 lei/mp), iar datele privind tranzacțiile încheiate în perioada respectivă au relevat faptul că valoarea pe mp a unui teren agricol extravilan de pe raza acestei localități a variat în perioada anului 2010 între 0,10 lei și 1,9 lei.

Cum expropriatorul a oferit reclamanților pentru terenul expropriat 7,43 lei/mp, respectiv o despăgubire de aprox.1,6 euro/mp, valoare net superioară celor menționate în contractele de vânzare-cumpărare mai sus menționate și cum, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, în mod corect s-a reținut că acțiunea reclamanților nu poate fi primită. Recurenții critică și faptul că instanța de apel a stabilit cuantumul despăgubirii, folosind metoda comparației directe, dar prin raportare la valorile stabilite în publicații de specialitate și pe internet.

Contrar susținerilor recurenților, în stabilirea cuantumului despăgubirii, instanța de apel a avut în vedere tranzacțiile efectuate cu terenuri similare celui expropriat la nivelului anului 2010 (dosar apel, filele 72-75), iar în raportul de expertiză efectuat la instanța de apel s-a reținut că „s-au identificat 4 parcele tranzacționate în anul 2010 în apropierea parcelei evaluate.” (dosar apel, fila 93). Este lipsită de relevanță împrejurarea că această evaluare s-a bazat pe metoda comparației directe, atât timp cât experții au avut convingerea că înscrisurile de comparație reflectă valoarea reală a terenului în litigiu la data întocmirii lucrării de specialitate în discuție. Susținând contrariul, le revenea reclamanților sarcina probării afirmației că valoarea terenului determinată de către experți nu corespunde prețurilor de vânzare ale terenurilor de același fel din unitatea administrativ - teritorială, ceea ce nu au făcut.

Întrucât reclamanții nu au depus la dosar asemenea înscrisuri relevante nu se poate reține nerespectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și nici o încălcare a rolului activ al judecătorului. Pentru aceste argumente, Înalta Curte apreciază că motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, astfel încât, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A., B., C. și D. împotriva Deciziei nr. 84/C din 16 septembrie 2015 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 25 februarie 2016.