ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1632/2008

Deliberând asupra recursului de față, Prin cererea adresată Tribunalului Constanța, la 17 ianuarie 2003, înregistrată sub nr. 456∕COM∕2003, reclamanta SC T.H.R.M.N. SA (fosta SC V. SA), a chemat în judecată pe pârâta SC A. SRL, solicitând ca să dispună rezilierea contractului de locație a gestiunii nr. 2731/1993 încheiat între reclamantă în calitate de locator (proprietar) și pârâtă în calitate de locatar, având ca obiect locația gestiunii activului V.B. din stațiunea V., din culpa pârâtei și evacuarea imobilului V.B., imobil ce face obiectul contractului de locație a gestiunii, lăsarea în deplină și liniștită posesie a proprietarului. În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în anul 1993 între reclamantă și pârâtă s-a încheiat contractul de locație de gestiune nr. 2731 pentru 15 ani, prin care s-au stabilit clauzele și obligațiile generale ale închirierii gestiunii Complexului V.B.

activ aflat în proprietatea reclamantei. Pe durata derulării contractului, locatorul a încălcat sistematic obligații: precum prezentarea la termenul comunicat pentru negocierea anuală a taxei și a contractului, dezvoltarea patrimoniului încredințat ca un bun gospodar, sporirea fondurilor, gestiunii prin mijloace legale, constituirea garanției în numerar și a garanției materiale de 25 % din valoarea adjudecată, creșterea eficienței activității prin mijloace de organizare, investiții, politica de personal cât și furnizarea datelor statistice aferente activității sale. Reclamanta a mai arătat că pârâta nu și-a achitat chiria pe ultimii trei ani și figurează ca debitor în evidența contabilă a reclamantei.

Actele adiționale anuale prin care este stabilită chiria sunt semnate și însușite de locatar dar pârâta menționează că suma solicitată cu titlu de chirie este exagerată. În drept, reclamanta a invocat art. 969, 1073, 1439, 1020 C. civ. Pârâta SC A. SRL a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acțiunii ca nefondată și cerere reconvențională.

Prin cererea reconvențională formulată pârâta a solicitat să se constate existența unui debit al reclamantei față de ea, rezultat din stabilirea corectă a valorii imobilului dat în locație la determinarea chiriei aferentă și din valoarea îmbunătățirilor efectuate de pârâtă, sumă la care reclamanta să fie obligată, obligarea proprietarului de a face lucrările programate, conform obligațiilor din caietele de sarcini, iar în subsidiar a solicitat în cazul admiterii acțiunii principale să se constate existența unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu până la achitarea de către reclamantă a sumelor ce le datorează pârâtei. În drept pârâta a invocat dispozițiile art. 969, 1073, 1416 și urm., art. 489 și 494 C. civ.

La termenul din 7 decembrie 2004 pârâta-reconvenientă a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune pentru debitele ce izvorăsc din raporturi juridice mai vechi de 3 ani. Prin încheierea de ședință din 18 ianuarie 2005, Tribunalul Constanța, în temeiul art. 137 alin. (2) C. proc. civ., a dispus unirea excepției cu fondul cauzei apreciind că pentru judecata acesteia este nevoie să se administreze dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii. Prin sentința civilă nr. 3877/ COM din 20 iunie 2006, Tribunalul Constanța a admis cererea reclamantei, a dispus rezilierea contractului de locație de gestiune nr. 2731/1993 încheiat între reclamanta SC T.H.R.M.N. SA (fosta SC V. SA) și pârâta SC A. SRL, având ca obiect locația gestiunii activului V.B., din Stațiunea Venus, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul V.B.

ce face obiectul contractului de locație de gestiune nr. 2731/1993. A obligat pârâta către reclamanta SC T.H.R.M.N. SA plata sumei de 116,4 Ron, reprezentând cheltuieli de judecată. A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta - reconvenientă și excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de reclamantă. A respins capătul de cerere referitor la obligarea pârâtei - reclamante către reclamanta-pârâtă SC A. SRL, la plata sumei de 574.263 Ron rezultată din nestabilirea valorii corecte la imobilul dat în locație la determinarea chiriei aferente, ca fiind prescris. A constatat că reclamanta-pârâtă SC A. SRL are un drept de creanță în sumă de 220.385 Ron, și potrivit expertizelor efectuate în cauză, reprezintă contravaloarea investițiilor efectuate de aceasta la imobilul dat în locație.

A instituit în favoarea reclamantei-pârâte SC A. SRL dreptul de retenție asupra imobilului V.B., până la plata de către pârâta-reclamantă SC T.H.R.M.N. SA către reclamanta-pârâtă SC A. SRL a sumei datorate de 220.385 Ron. A obligat pârâta-reclamantă SC T.H.R.M.N. SA către reclamanta-pârâtă la plata sumei de 10.068,1 Ron, reprezentând cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, în esență, că raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză a concluzionat că în urma analizei fișei de cont analitic a locației de gestiune prezentat de pârâtă, a rezultat că aceasta nu a mai achitat integral taxa de locație începând din anul 1998, astfel că la data de 31 decembrie 1998, datora locatorului suma de 167.630.000 lei.

Tribunalul a mai reținut în raport de probele administrate în cauză, de obligațiile asumate de părți la data încheierii contractului de locație de gestiune semnat fără obiecțiuni și care, în ceea ce privesc obligațiile de plată a locației de gestiune, că nu au fost îndeplinite corespunzător clauzele stabilite prin contract de către pârâtă și deci se conturează elementele răspunderii contractuale. Cu privire la cererea reconvențională formulată de pârâta-reconvențională tribunalul a reținut că sumele solicitate de pârâtă pe perioada 1993 – 2000 sume rezultate din nestabilirea valorii corecte la imobilul dat în locație la determinarea chiriei aferente, sunt prescrise.

În ce privește capătul de cerere referitor la instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în litigiu, până la achitarea de către reclamantă a sumei datorate, instanța de fond a apreciat că sunt îndeplinite condițiile pentru acordarea pe cale judiciară a retenției, din moment ce există dreptul de creanță al pârâtei-reconveniente împotriva proprietarului bunului și legătura de conexitate dintre lucru și datorie. La data de 6 septembrie 2006 experții S.O., D.V. și C.D.S. au solicitat completarea sentinței civile nr. 3877/ COM din 20 iunie 2006 pronunțată de Tribunalul Constanța, secția comercială, motivat de faptul că, deși au solicitat instanței să se pronunțe asupra majorării onorariului de expert încă din termenul din data de 6 iunie 2006, instanța pronunțându-se asupra fondului cauzei prin sentința civilă nr. 3866/ COM din 20 iunie 2006 a omis să se pronunțe și cu privire la acest capăt de cerere.

Prin sentința civilă nr. 5925/ COM din 26 septembrie 2006, Tribunalul Constanța a admis cererea de completare a sentinței civile nr. 3877/ COM din 20 iunie 2006 a Tribunalului Constanța, cerere formulată de experții experții S.O., D.V. și C.D.S. și a dispus admiterea în parte a acestei cereri în sensul că a dispus majorarea onorariului de expert cu suma de 2.500 lei, ce va fi suportată de reclamantă și pârâtă în mod egal, respectiv în cotă de ½. Împotriva sentinței civile nr. 5925/ COM din 26 septembrie 2006 a Tribunalului Constanța a declarat apel pârâta-reconvenientă SC A. SRL, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând desființarea sentinței și respingerea, ca nefondată, a cererii de majorare a onorariului experților.

La data de 8 ianuarie 2007 pârâta-reconvenientă, SC A. SRL Constanța a declarat apel și împotriva sentinței civile nr. 3877/COM pronunțată la data de 20 iunie 2006 de același tribunal, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie. Prin motivele de apel invocate pârâta-reconvenientă a arătat că în mod greșit instanța de fond a reținut că cel în folosul căruia curge prescripția nu a făcut o recunoaștere a dreptului, și a efectuat toate demersurile pentru recuperarea sumelor ce îi sunt datorate, că în mod greșit s-a dispus rezilierea contractului de locațiune de gestiune cu consecința evacuării, aceasta cu atât mai mult cu cât intimata-reclamantă are o datorie față de ea, aspect ce nu ar justifica solicitarea de a plăti taxa de locație întrucât conform art. 1143 și urm. C. civ., intervine compensația legală.

Prin încheierea de ședință din 14 mai 2007, Curtea de Apel Constanța a respins cererea de disjungere a celor două apeluri exercitate în cauză, a admis cererea de suspendare și a dispus suspendarea soluționării apelului exercitat de pârâta-intervenientă SC A. SRL împotriva sentinței civile nr. 5925/ COM din 26 septembrie 2006 a Tribunalului Constanța până la soluționarea apelului exercitat de aceeași parte împotriva sentinței civile nr. 3877/COM/2006 a aceleiași instanțe, fixând termen de judecată pentru soluționarea acestui apel la data de 4 iunie 2007. Prin decizia civilă nr. 151/ COM din 26 iunie 2007, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a respins, ca nefundat, apelul declarat de pârâta SC A. SRL Constanța împotriva sentinței nr. 3877/ COM din 20 iunie 2006 a Tribunalului Constanța cu motivarea că din probatoriul administrat în cauză nu rezultă incidența vreunuia din cazurile de întrerupere a prescripției expres prevăzute de art. 16 din Decretul nt.167/1958 privind prescripția extinctivă și că, de asemenea, rezultă faptul că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale stipulate expres în contract.

Cu petiția înregistrată, la data de 10 septembrie 2007, în termen legal pârâta SC A. SRL Constanța, a declarat recurs împotriva deciziei nr. 151/ COM din 26 iunie 2007 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal și a sentinței nr. 3877 din 20 iunie 2006 a Tribunalului Constanța criticându-le pentru nelegalitate. Prin motivele de recurs formulate, precizările față de textul recursului, concluziile scrise și completarea la aceste concluzii scrise, pârâta nu a indicat motivarea în drept a recursului, criticile referindu-se la faptul că intimata-reclamantă nu a dovedit încălcarea obligațiilor sale.

Recurenta a mai arătat că încălcarea de către locator a obligațiilor asumate prin contractul de locație de gestiune cum ar fi prezentarea la negocierea anuală a taxei și a contractului, dezvoltarea patrimoniului încredințat, sporirea fondurilor gestiunii prin mijloace legale, constituirea garanției în numerar și a garanției materială de 25 % din valoarea adjudecată, creșterea eficienței activității prin mijloace de organizare, investiții, politică de personal, furnizarea datelor statistice aferente activității, a fost prezentată de intimata-reclamantă cu rea-credință fără susținere faptică sau înscrisuri care să ateste aceste afirmații. Mai arată recurenta că instanțele nu s-au pronunțat asupra principalei sale apărări, excepția de neexecutare și că deși a fost întemeiată pe documente susținerea pârâtei că reclamanta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale aferente, instanța nu a analizat și nu a motivat soluția adoptată.

Recurenta a mai susținut că în literatura de specialitate se arată că atunci când proprietarul nu-și îndeplinește obligația de predare a bunului în stare normală de folosință, locatarul poate, potrivit dreptului comun să ceară executarea silită a obligației să invoce excepția de neexecutare dacă i se cere lui să îndeplinească o obligație contractuală. Recurenta-pârâtă mai afirmă că au fost judecați pe baza unor afirmații fără acoperire și după un alt contract, nu cel semnat de ea și mai mult că pe ultima pagină a contractului apare că a semnat cu obiecții iar aceste obiecții au alcătuit o anexă la contract aprobată de consiliul de administrație din acea perioadă. Mai arată recurenta că hotărârile pronunțate sunt netemeinice deoarece în mod greșit instanța de fond a reținut faptul că cel în folosul căruia curge prescripția nu a făcut o recunoaștere a dreptului cu toate că sunt suficiente documente în dosar care atestă dorința sa de reglare a conturilor.

Recurenta menționează că existența datoriei față de ea a fost recunoscută dar momentul clarificării a fost amânat din diferite motive, care nu-i pot fi imputate și deci apreciază că în conformitate cu prevederile art. 16 lit. a) din Decretul nr. 167/2958 privitor la prescripția extinctivă a fost întreruptă la fiecare recunoaștere a datoriei și de la ultima recunoaștere și până la formularea cererii reconvenționale nu au trecut mai mult de 3 ani.

Pentru motivele invocate, recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârilor în sensul respingerii cererii de reziliere a contractului și de evacuare, constatarea că valoarea de retenție nu conține TVA, reactualizarea acestei sume cu coeficientul de inflație și constatarea că dreptul la acțiune privind obligarea reclamantei la plata sumei de 574.263 lei nu s-a prescris și în concluzie obligarea reclamantei la suma anterior menționată urmând și reactualizarea acesteia, cu cheltuieli de judecată.

Recursul declarat de pârâtă nu este fondat și va fi respins pentru următoarele considerente: Critica ce privește prezentarea cu rea credință de către intimata-reclamantă a încălcărilor obligațiilor asumate prin contractul de locație de gestiune de către recurentă, nu poate fi primită nefiind fondată, întrucât din actele și înscrisurile dosarului rezultă culpă recurentului și anume neplata chiriei și de asemeni trebuie menționat că această critică nu se referă la motive de nelegalitate așa cum sunt expres și limitativ prevăzute de art. 304 pct. 1 – 9 C. proc. civ. Cu privire la critica despre greșita aplicare de către instanțe a dispozițiilor art. 16 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, Înalta Curte a reținut că instanța de apel corect a apreciat că prescripția nu a fost întreruptă, în cauză nerezultând incidența vreunuia din cazurile de întrerupere.

În concluzie, recursul declarat de pârâtă nu este fondat astfel că, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins. PENTRU

ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC A. SRL Constanța împotriva deciziei nr. 151/ COM din 26 iunie 2007 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, ca nefondat. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 mai 2008.