ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 262/2007
ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 262/2007 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2007)
Asupra recursurilor de față;
Din examinarea lucrărilor
din dosar, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data
de 27 iunie 2003 la Tribunalul Prahova, strămutată la Tribunalul Timiș,
reclamanta C.M. a chemat în judecată pârâtele SC T.T. și SC C. SA solicitând ca
în baza sentinței ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a
contractului de locație de gestiune nr. 70/1993 privind imobilul proprietatea
sa situat în Bușteni, denumit Vila P.C., să se dispună evacuarea necondiționată
a SC T.T. din imobilul mai sus identificat și să se dispună obligarea solidară
a celor două pârâte la plata cheltuielilor de judecată.
În susținerea cererii
reclamanta a arătat că este proprietara imobilului, de care a fost deposedată
abuziv în temeiul Decretului nr. 92/1950 deși era exceptată de la aplicarea
acestui act normativ.
Prin sentința nr. 99/2000 a
Tribunalului Prahova, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 1923 din 17 mai 2002
a Curții Supreme de Justiție s-a constatat că Statul nu a avut niciodată un
titlu legal asupra acestui imobil și, pe cale de consecință, s-a dispus
obligarea SC C. care a intrat în posesia imobilului să restituie proprietatea
și folosința proprietarei de drept.
Prin aceiași hotărâre
judecătorească s-a respins cererea de intervenție formulată de SC T.T.,
societate care are în posesie în prezent imobilul și care refuză să predea folosința
proprietarei invocând existența unui contract de locație de gestiune nr. 70/1993.
Reclamanta consideră că
acest contract este lovit de nulitate absolută întrucât este întemeiat pe o
cauză ilicită și imorală cu scopul vădit de a frauda interesele legitime ale
sale, iar pe de altă parte susține că din conținutul contractului (art. 17)
rezultă că SC C. SA putea să încheie, potrivit legii, un asemenea contract doar
cu un salariat al său care să se constituie ulterior într-o societate
comercială.
Se mai susține și reaua
credință a pârâtei SC T.T. SRL care a acceptat încheierea contractului de
locație de gestiune știut fiind că nu îndeplinește condițiile legale.
Ulterior, reclamanta și-a
completat acțiunea solicitând obligarea solidară a pârâtelor la plata contravalorii
lipsei de folosință pentru imobilul în litigiu pe ultimii 3 ani anteriori datei
formulării acțiunii respectiv începând cu luna septembrie 2000 până la data
evacuării propriu-zise.
S-a apreciat cuantumul
lipsei de folosință la suma de 1080 Euro/lună, o sumă totală de 3888 Euro,
echivalent în lei de 1.458.000.000 lei.
Pârâta SC C. a formulat
cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata
sumei de 901.430.000 lei reprezentând valoarea îmbunătățirilor efectuate de
pârâta SC T.T. la imobilul în litigiu.
În motivarea acesteia pârâta
a arătat că imobilul s-a aflat în patrimoniul său, având asupra sa un drept de
administrare directă până la intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990 când
potrivit art. 20 din aceeași lege, a devenit proprietara imobilului, drept de
proprietate pe care l-a păstrat până în momentul în care s-a admis acțiunea în
revendicare formulată de reclamantă.
În baza acestui contract
încheiat în perfecte condiții de valabilitate, locatarul SC T.T. avea obligația
să efectueze lucrări de îmbunătățire și dotări pentru imobil, lucrări care
potrivit art. 5 din contract rămân în proprietatea locatorului la finalul
contractului.
La rândul său, pârâta SC T.T.
SRL a formulat cerere reconvențională prin care solicită obligarea reclamantei
la plata sumei de 1.392.000.000 lei, reprezentând sporul de valoare adus prin
lucrările de îmbunătățiri aduse imobilului în litigiu, constituirea în favoarea
sa a unui drept de retenție până la plata integrală a contravalorii sporului de
valoare de către reclamantă.
În motivarea cererii se
arată că prin contractul de locație de gestiune pe o perioadă de 20 de ani a
intrat în posesia imobilului, investițiile făcute întemeindu-se pe obligațiile
stabilite în caietul de sarcini. Investiția a fost necesară deoarece starea de
degradare în care se afla clădirea la data preluării făcea ca imobilul să fie
impropriu desfășurării unor activități performante și competitive de turism. Ca
urmare a investițiilor realizate imobilul a primit o clasificare de trei stele
așa cum rezultă din certificatul de clasificare nr. 2398 din 6 iulie 1995
eliberat de Ministerul Turismului.
Tribunalul Timiș, secția
comercială, prin sentința nr. 863 din 4 octombrie 2005, a admis în parte
acțiunea reclamantei a constatat nulitatea absolută a contractului de locație
de gestiune nr. 70/1993 privind imobilul situat în Bușteni. A obligat totodată
pârâta SC T.T. la plata sumei de 62.460.000 lei contravaloarea lipsei de
folosință.
S-a respins cererea
reclamantei de evacuare și s-a admis în parte cererea reconvențională a pârâtei
SC T.T. SRL obligând reclamanta la plata sumei de 2.549.486.939 lei
contravaloare îmbunătățiri imobil cu instituirea unui drept de retenție în
favoarea acesteia până la achitarea integrală a creanței datorate.
S-a respins cererea
reconvențională a SC C. SA și s-au compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a se pronunța astfel,
instanța de fond a reținut că reclamanta C.M. a redevenit proprietara tabulară
a imobilului, prin aceiași hotărâre judecătorească dispunându-se obligarea SC C.
SA la predarea imobilului numai că la acea dată imobilul a fost predat pârâtei
SC T.T. SRL pentru o perioadă de 20 de ani începând de la data de 20 august
1993, urmând ca aceasta să efectueze lucrări de îmbunătățire a imobilului,
întreținere reparații, modernizări conform caietului de sarcini precum și
Normelor emise de Ministerul Turismului.
Din certificatul cu nr. 3843
din 18 martie 1999 eliberat de A.N.R. – D.J. Prahova a rezultat că, la data
preluării imobilului, acesta era în stare bună în proporție de 20 %.
Lucrările pe care pârâta SC T.T.
SRL le-a realizat la imobilul în litigiu au dus la o clasificare de, trei
stele” așa cum rezultă din certificatul emis de Ministerul Turismului.
Potrivit lucrărilor de
expertize efectuate în cauză și omologate de instanță, investițiile efectuate
au reprezentat cheltuieli utile și necesare, sporind valoarea imobilului.
Tot din conținutul
raportului de expertiză rezultă că imobilul în discuție nu a fost exploatat și
ca atare nu a adus venituri întrucât după finalizarea lucrărilor și obținerea
avizelor de funcționare a fost introdusă acțiunea în revendicare.
În ceea ce privește
beneficiarul actual al contravalorii lucrărilor de investiții din conținutul
contractului de locație de gestiune cât și a actului adițional rezultă că
părțile au hotărât ca durata de recuperare a investiției să fie de 8 ani pe
baza B.V.C. elaborat de locatar și investit de locator, urmând să se aprecieze
ulterior asupra acestui aspect.
Faptul că pârâta SC T.T. nu
a recuperat nimic din ceea ce a investit în cei 8 ani de la data terminării
lucrărilor, acest termen nu poate fi considerat pur și simplu ca fiind epuizată
perioada de recuperare a investiției prin simpla trecere a timpului.
De altfel, în subsidiar
reclamanta acceptă să achite contravaloarea lucrărilor efectuate, dar numai în
limita sumei de 8413 dolari S.U.A. apreciind că aceasta este contravaloarea
lucrărilor necesare.
Instanța a apreciat
contravaloarea lucrărilor pe baza opiniei exprimate de expertul G.M.L. care a
stabilit un total de cheltuieli având în vedere indicile prețurilor de consum,
ce măsoară evoluția de ansamblu a prețurilor și nu indicile de inflație.
Cu privire la capătul de
cerere privind nulitatea contractului de locație de gestiune s-a reținut că
reclamanta a redevenit proprietara imobilului ca urmare a unei hotărâri
judecătorești irevocabile prin care s-a constatat că imobilul în cauză a fost
preluat ilegal de către Statul Român, act de proprietate lovit de nulitate
absolută. Pe cale de consecință toate actele ulterioare de trecere în
proprietatea SC C. SA, contractul de locație de gestiune în discuție sunt la
rândul lor lovite de nulitate absolută.
Numai că, susține instanța
de fond, nu poate fi înlăturată buna credință a SC T.T. care la data efectuării
lucrărilor în baza contractului locației de gestiune nu era în măsură să
prevadă schimbarea ulterioară a situației juridice a imobilului și nici
îmbogățirea fără justă cauză a reclamantei.
De altfel, reclamanta a fost
de acord în subsidiar cu plata contravalorii lucrărilor efectuate având
obiecțiuni doar asupra cuantumului acestora.
Împotriva acestei soluții a
promovat apel reclamanta considerând că obligarea sa la plata despăgubirilor
reprezentând îmbunătățirile aduse imobilului a fost făcută fără temei legal, cu
încălcarea art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10 modificată de Legea nr. 247/2005
care a stabilit în mod imperativ că în cazul în care imobilul care se restituie
a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire instituită prin alin.
(1) la art. 53 revine statului sau unității deținătoare.
Reclamanta mai critică
sentința fondului și cu privire la modul în care instanța a înțeles să rezolve
atât cuantumul despăgubirilor acordate intimatei care pe lângă faptul că nu au
un temei legal au fost acordate fără a avea în vedere că aceasta a fost de rea
credință s-a avut în vedere faptul că s-a avut la cunoștință că imobilul era
revendicat și prin urmare chiar în ipoteza în care ar fi trebuit acordate,
trebuiau să fie în sumă de 6691 lei care reprezintă valoarea îmbunătățirilor la
momentul la care ele au fost făcute și nicidecum la valorile actualizate.
Curtea de Apel Timișoara, secția
comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 45 din 9 februarie
2006, a admis apelul, a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul admiterii
și capătului de cerere privind evaluarea pârâtei și respingerea cererii
reconvenționale formulate de SC T.T. SRL.
Pentru a se pronunța astfel,
instanța de control judiciar a reținut că în mod eronat a fost admisă cererea
reconvențională din moment ce imobilul în discuție a fost preluat fără titlu
valabil situație în care obligația de despăgubire pentru sporul de valoare adus
imobilului nu revine reclamantei întrucât potrivit dispozițiilor art. 53 alin.
(3) din Legea nr. 10/2001 modificată obligația de despăgubire aparține statului
sau unității deținătoare. În acest context, s-au înlăturat și apărările
intimatei SC T.T. referitoare la destinația imobilului restituit, aprecierea
acesteia trebuind raportată la momentul preluării imobilului de către Statul
Român, acesta având destinația de locuință la data preluării.
Consideră instanța de apel
că în cauză sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001, chiar dacă imobilul
a fost restituit în baza unei hotărâri judecătorești, ca urmare a unui litigiu
de drept comun.
De asemenea, instanța de
apel a reținut că nu se pune nici problema îmbogățirii fără justă cauză a
reclamantei întrucât printre condițiile materiale ce trebuiau întrunite pentru
a se da naștere raportului juridic de obligații se numără și aceea că între
îmbogățirea pârâtului și însărcinarea reclamantului să existe o corelație
directă ceea ce nu este cazul în speță.
Cât privește motivul de apel
referitor la modul de rezolvare a cererii de despăgubiri formulată de
reclamantă este nefondat, atât timp cât soluția primei instanțe s-a întemeiat
pe raportul de expertiză omologat de aceasta.
Împotriva soluției instanței
de apel au declarat recurs, în termen legal timbrat toate părțile.
Astfel, pârâta SC T.T. SRL
critică hotărârea pronunțată invocând aspecte de nelegalitate făcând referire
la dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
Se apreciază că s-a dat o
interpretare eronată dispozițiilor art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10/2001
astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, considerând că sporul de
valoare adus imobilului nu revine reclamantei, fiind preluat fără titlu valabil
situație în care despăgubirile revin statului sau unității deținătoare.
În realitate imobilul în
litigiu nu a avut destinația de locuință ci aceea de casă de vacanță fiind
ocupată temporar ca reședință secundară destinată odihnei și recreerii,
interpretând greșit actul dedus judecății, fapt omis de instanța de apel care nu
a reținut destinația imobilului la momentul naționalizării și nici în momentul
retrocedării respectiv destinația de spațiu comercial.
În justificarea criticilor
formulate recurenta face trimitere la probele administrate în acest sens.
De asemenea, recurenta
critică aprecierile făcute de instanța de apel cu privire la îmbogățirea fără
justă cauză a proprietarei respectiv intimata C.M., considerând că cererea
reconvențională întrunește toate condițiile materiale și juridice necesare
promovării unei asemenea cereri fiind dovedit faptul că între mărirea
patrimoniului proprietarei și micșorarea patrimoniului său există legătură,
stare de fapt necontestată și dovedită cu concluziile rapoartelor de expertiză
care atestă investițiile făcute în temeiul contractului de locație de gestiune nr.
70/1993.
Criticile recurentei C.M.
fac referire la dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., motivând că
deși a admis apelul și s-a constatat nulitatea contractului de gestiune
dispunându-se evacuarea intimatei pârâte SC T.T. SRL instanța nu a dispus
obligarea celor două pârâte la plata întregii contravalori a lipsei de
folosință ci doar a sumei de 62.460.000 lei și, de asemenea, nu a acordat în
totalitate cheltuielile de judecată.
Consideră
recurenta-reclamantă că nici una din instanțele anterioare nu au motivat
acordarea cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință doar suma de
62.460.000 lei, deși s-a stabilit irevocabil că imobilul a fost preluat fără
titlu și deci practic el nu a ieșit niciodată din patrimoniul său.
Deși prin raportul de
expertiză întocmit de expertul G.N. s-a stabilit valoarea reală a lipsei de
folosință instanțele nu au reținut concluziile acestuia.
Prin recursul său pârâta SC C.
SA invocă excepția prematurității acțiunii reclamantei ca urmare a neefectuării
procedurii prealabile a concilierii directe obligatorie prevăzută de art. 720
1
C. proc. civ., excepție la care a renunțat pe parcursul soluționării căii de
atac.
Pe fondul cauzei recurenta
pârâtă SC C. SA susține că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 48 din
Legea nr. 10/2001 întrucât imobilul nu a avut destinația de locuință și nu se
impunea ca despăgubirile să fie plătite de către stat sau unitatea deținătoare.
Examinarea globală a
motivelor de recurs formulate de părți relevă faptul că reclamanta a solicitat
în baza art. 480 C. civ., restituirea imobilului, iar prin sentința nr. 99/2000
a Tribunalului Prahova rămasă irevocabilă s-a dispus restituirea imobilului cu
obligarea pârâtei SC C. SA la a-i lăsa în deplină proprietate și pașnică
folosință.
Potrivit practicii judiciare
în materie acțiunea în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ.,
se judecă în raport cu acest temei, iar nu în baza Legii nr. 10/2001
modificată. Or, reclamanta a revendicat imobilul în baza dispozițiilor
dreptului comun, fără ca la adoptarea Legii nr. 10/2001 să solicite renunțarea
la acțiune sau suspendarea judecății, motiv pentru care și soluționarea cererii
privind plata sporului de valoare adus imobilului urma să se facă tot în raport
de dispozițiile dreptului comun.
De altfel, la formularea
inițială a acțiunii reclamanta a indicat ca temei legal în susținere
dispozițiile art. 480, 948 și 968 C. civ., iar soluția primei instanțe a avut
în vedere aceste norme legale.
Art. 295 C. proc. civ.,
arată că instanța de apel va verifica printre altele și aplicarea legii de
către prima instanță, numai că instanța de apel ignorând aceste dispoziții a
soluționat cauza în raport de dispozițiile Legii nr. 10/2001 ceea ce
echivalează chiar cu o schimbare a obiectului cererii de chemare în judecată.
Astfel, instanța de apel a
reținut că în speță sunt incidente dispozițiile art. 48 alin. (1) și (3) din
Legea nr. 10/2001 [(art. 53 alin. (1) și (3) în formă modificată)] în sensul că
în cazul în care imobilul a avut destinația de locuință la data naționalizării
și că a fost naționalizat fără titlu valabil, obligația la despăgubiri revine
statului sau unității deținătoare înlăturând nejustificat apărările pârâtelor
făcând o aplicare greșită a legii.
Astfel, s-a omis alin. (1)
al aceluiași articol, deoarece dispozițiile alin. (3) se întregesc cu
dispozițiile alin. (1) prin care se prevede în mod expres de legiuitor: chiriașii
au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu
destinație de locuință” prin îmbunătățirile necesare și utile.
S-a interpretat greșit și
actul dedus judecății deoarece în speță, îmbunătățirile necesare și utile nu au
fost aduse de către chiriaș, urmare a unui contract de închiriere, ci de către
o societate comercială care a deținut imobilul în derularea unui contract de
locație de gestiune, imobilul fiind un spațiu comercial, aflat în circuitul
turistic, și nicidecum nu a fost și nu este o locuință.
În acest sens au fost
interpretate eronat și dispozițiile Legii locuinței nr. 114/1996 care definesc
înțelesul consacrat al termenului de, locuință” și de, casă de vacanță”, art. 2
lit. a) definând noțiunea de locuință respectiv construcție alcătuită din una
sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare
care satisface cerințele de locuit a unei familii. Litera h al aceluiași
articol arată că prin, casă de vacanță” se înțelege locuință ocupată temporar
ca reședință secundară, destinată odihnei și recreerii.
Or, imobilul în litigiu nu a
avut niciodată destinația de locuință, nici la momentul naționalizării, când
avea destinația de casă de vacanță, și nici la momentul retrocedării către
reclamanta pârâtă reconvențional când avea destinația de spațiu comercial,
destinație dovedită cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei și la care
instanța nu a făcut nici o referire.
S-a ignorat și faptul că
reclamanta a solicitat instanței de fond calculul lipsei de folosință în regim
hotelier, confirmând în acest mod destinația imobilului.
De altfel, practica
judiciară a statuat în sensul că societățile comerciale pot formula cereri de
despăgubiri pe calea dreptului comun pentru sporul de valoare adus imobilului
cu destinația de spațiu comercial, iar nu în temeiul art. 53 din Legea nr. 10/2001
care se aplică numai pentru îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilelor
cu destinație de locuință.
Or, potrivit dreptului
comun, în baza prevederilor art. 997 C. civ., obligația de a despăgubi
societatea comercială pentru sporul de valoare adus imobilului, îi revine
proprietarului căruia i-a fost restituit imobilul și nicidecum Statului Român.
Cu privire la criticile
reclamantei-recurente se reține că instanțele anterioare prin hotărârile
pronunțate au motivat acordarea sumei de 62.460.000 lei cu titlu de despăgubiri
pentru lipsa de folosință a imobilului în litigiu neputându-se reține că suma
acordată ar fi situată sub valoarea despăgubirii ce i se cuvenea.
Potrivit art. 304 C. proc.
civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive
de nelegalitate.
Cererea
reclamantei-recurente a fost soluționată pe baza raportului de expertiză
întocmit în cauză, ori criticile formulate fac referire la modul de apreciere a
probelor administrate, aspectele de netemeinicie neputând fi examinare de
instanța de recurs, fiind atributul exclusiv al instanței de apel, dat fiind
caracterul devolutiv al acestuia.
Aceleași considerente se
impun și pentru înlăturarea criticilor sub aspectul cuantumului despăgubirilor
acordate pentru lipsa de folosință a imobilului din litigiu.
Curtea de Apel Timișoara a
admis apelul reclamantei, însă a schimbat doar în parte hotărârea instanței de
fond, și nu a dispus schimbarea hotărârii instanței de fond în sensul admiterii
în întregime a pretențiilor reclamantei apelante, astfel că în respectarea
dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., s-a soluționat cererea privind
cheltuielile de judecată.
Criticile formulate de
pârâta-recurentă SC C. privesc aceleași motive invocate de pârâta-reclamantă SC
T.T. numai că soluția privește numai această societate fiind justificată
cererea reconvențională fiind produse dovezi din care rezultă că între mărirea
patrimoniului proprietarei C.M. și micșorarea patrimoniului SC T.T. există o
strânsă legătură, o cauză unică sau aceiași origine.
Față de cele arătate văzând
dispozițiile art. 312 și 274 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE
MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursurile declarate de
reclamanta C.M. și de pârâta SC C. SA Bușteni, împotriva deciziei nr. 45/ A din
9 februarie 2006, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca
nefondate.
Admite recursul declarat de
pârâta SC T.T. SRL București împotriva aceleiași decizii.
Modifică decizia atacată, în
sensul că respinge apelul declarat de reclamantă, împotriva sentinței nr. 863
din 4 octombrie 2005 a Tribunalului Timiș ca nefondat.
Obligă recurenta reclamantă
la plata sumei de 19.853,96 lei, cheltuieli de judecată către recurenta pârâtă
SC T.T. SRL București.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică,
astăzi 18 ianuarie 2007.