ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 262/2007

Asupra recursurilor de față; Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată la data de 27 iunie 2003 la Tribunalul Prahova, strămutată la Tribunalul Timiș, reclamanta C.M. a chemat în judecată pârâtele SC T.T. și SC C. SA solicitând ca în baza sentinței ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de locație de gestiune nr. 70/1993 privind imobilul proprietatea sa situat în Bușteni, denumit Vila P.C., să se dispună evacuarea necondiționată a SC T.T. din imobilul mai sus identificat și să se dispună obligarea solidară a celor două pârâte la plata cheltuielilor de judecată. În susținerea cererii reclamanta a arătat că este proprietara imobilului, de care a fost deposedată abuziv în temeiul Decretului nr. 92/1950 deși era exceptată de la aplicarea acestui act normativ.

Prin sentința nr. 99/2000 a Tribunalului Prahova, rămasă irevocabilă prin decizia nr. 1923 din 17 mai 2002 a Curții Supreme de Justiție s-a constatat că Statul nu a avut niciodată un titlu legal asupra acestui imobil și, pe cale de consecință, s-a dispus obligarea SC C. care a intrat în posesia imobilului să restituie proprietatea și folosința proprietarei de drept. Prin aceiași hotărâre judecătorească s-a respins cererea de intervenție formulată de SC T.T., societate care are în posesie în prezent imobilul și care refuză să predea folosința proprietarei invocând existența unui contract de locație de gestiune nr. 70/1993.

Reclamanta consideră că acest contract este lovit de nulitate absolută întrucât este întemeiat pe o cauză ilicită și imorală cu scopul vădit de a frauda interesele legitime ale sale, iar pe de altă parte susține că din conținutul contractului (art. 17) rezultă că SC C. SA putea să încheie, potrivit legii, un asemenea contract doar cu un salariat al său care să se constituie ulterior într-o societate comercială. Se mai susține și reaua credință a pârâtei SC T.T. SRL care a acceptat încheierea contractului de locație de gestiune știut fiind că nu îndeplinește condițiile legale. Ulterior, reclamanta și-a completat acțiunea solicitând obligarea solidară a pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosință pentru imobilul în litigiu pe ultimii 3 ani anteriori datei formulării acțiunii respectiv începând cu luna septembrie 2000 până la data evacuării propriu-zise.

S-a apreciat cuantumul lipsei de folosință la suma de 1080 Euro/lună, o sumă totală de 3888 Euro, echivalent în lei de 1.458.000.000 lei. Pârâta SC C. a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 901.430.000 lei reprezentând valoarea îmbunătățirilor efectuate de pârâta SC T.T. la imobilul în litigiu. În motivarea acesteia pârâta a arătat că imobilul s-a aflat în patrimoniul său, având asupra sa un drept de administrare directă până la intrarea în vigoare a Legii nr. 15/1990 când potrivit art. 20 din aceeași lege, a devenit proprietara imobilului, drept de proprietate pe care l-a păstrat până în momentul în care s-a admis acțiunea în revendicare formulată de reclamantă.

În baza acestui contract încheiat în perfecte condiții de valabilitate, locatarul SC T.T. avea obligația să efectueze lucrări de îmbunătățire și dotări pentru imobil, lucrări care potrivit art. 5 din contract rămân în proprietatea locatorului la finalul contractului. La rândul său, pârâta SC T.T. SRL a formulat cerere reconvențională prin care solicită obligarea reclamantei la plata sumei de 1.392.000.000 lei, reprezentând sporul de valoare adus prin lucrările de îmbunătățiri aduse imobilului în litigiu, constituirea în favoarea sa a unui drept de retenție până la plata integrală a contravalorii sporului de valoare de către reclamantă. În motivarea cererii se arată că prin contractul de locație de gestiune pe o perioadă de 20 de ani a intrat în posesia imobilului, investițiile făcute întemeindu-se pe obligațiile stabilite în caietul de sarcini.

Investiția a fost necesară deoarece starea de degradare în care se afla clădirea la data preluării făcea ca imobilul să fie impropriu desfășurării unor activități performante și competitive de turism. Ca urmare a investițiilor realizate imobilul a primit o clasificare de trei stele așa cum rezultă din certificatul de clasificare nr. 2398 din 6 iulie 1995 eliberat de Ministerul Turismului. Tribunalul Timiș, secția comercială, prin sentința nr. 863 din 4 octombrie 2005, a admis în parte acțiunea reclamantei a constatat nulitatea absolută a contractului de locație de gestiune nr. 70/1993 privind imobilul situat în Bușteni. A obligat totodată pârâta SC T.T. la plata sumei de 62.460.000 lei contravaloarea lipsei de folosință.

S-a respins cererea reclamantei de evacuare și s-a admis în parte cererea reconvențională a pârâtei SC T.T. SRL obligând reclamanta la plata sumei de 2.549.486.939 lei contravaloare îmbunătățiri imobil cu instituirea unui drept de retenție în favoarea acesteia până la achitarea integrală a creanței datorate. S-a respins cererea reconvențională a SC C. SA și s-au compensat cheltuielile de judecată. Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta C.M. a redevenit proprietara tabulară a imobilului, prin aceiași hotărâre judecătorească dispunându-se obligarea SC C. SA la predarea imobilului numai că la acea dată imobilul a fost predat pârâtei SC T.T. SRL pentru o perioadă de 20 de ani începând de la data de 20 august 1993, urmând ca aceasta să efectueze lucrări de îmbunătățire a imobilului, întreținere reparații, modernizări conform caietului de sarcini precum și Normelor emise de Ministerul Turismului.

Din certificatul cu nr. 3843 din 18 martie 1999 eliberat de A.N.R. – D.J. Prahova a rezultat că, la data preluării imobilului, acesta era în stare bună în proporție de 20 %. Lucrările pe care pârâta SC T.T. SRL le-a realizat la imobilul în litigiu au dus la o clasificare de, trei stele” așa cum rezultă din certificatul emis de Ministerul Turismului. Potrivit lucrărilor de expertize efectuate în cauză și omologate de instanță, investițiile efectuate au reprezentat cheltuieli utile și necesare, sporind valoarea imobilului. Tot din conținutul raportului de expertiză rezultă că imobilul în discuție nu a fost exploatat și ca atare nu a adus venituri întrucât după finalizarea lucrărilor și obținerea avizelor de funcționare a fost introdusă acțiunea în revendicare.

În ceea ce privește beneficiarul actual al contravalorii lucrărilor de investiții din conținutul contractului de locație de gestiune cât și a actului adițional rezultă că părțile au hotărât ca durata de recuperare a investiției să fie de 8 ani pe baza B.V.C. elaborat de locatar și investit de locator, urmând să se aprecieze ulterior asupra acestui aspect. Faptul că pârâta SC T.T. nu a recuperat nimic din ceea ce a investit în cei 8 ani de la data terminării lucrărilor, acest termen nu poate fi considerat pur și simplu ca fiind epuizată perioada de recuperare a investiției prin simpla trecere a timpului. De altfel, în subsidiar reclamanta acceptă să achite contravaloarea lucrărilor efectuate, dar numai în limita sumei de 8413 dolari S.U.A.

apreciind că aceasta este contravaloarea lucrărilor necesare. Instanța a apreciat contravaloarea lucrărilor pe baza opiniei exprimate de expertul G.M.L. care a stabilit un total de cheltuieli având în vedere indicile prețurilor de consum, ce măsoară evoluția de ansamblu a prețurilor și nu indicile de inflație. Cu privire la capătul de cerere privind nulitatea contractului de locație de gestiune s-a reținut că reclamanta a redevenit proprietara imobilului ca urmare a unei hotărâri judecătorești irevocabile prin care s-a constatat că imobilul în cauză a fost preluat ilegal de către Statul Român, act de proprietate lovit de nulitate absolută. Pe cale de consecință toate actele ulterioare de trecere în proprietatea SC C. SA, contractul de locație de gestiune în discuție sunt la rândul lor lovite de nulitate absolută.

Numai că, susține instanța de fond, nu poate fi înlăturată buna credință a SC T.T. care la data efectuării lucrărilor în baza contractului locației de gestiune nu era în măsură să prevadă schimbarea ulterioară a situației juridice a imobilului și nici îmbogățirea fără justă cauză a reclamantei. De altfel, reclamanta a fost de acord în subsidiar cu plata contravalorii lucrărilor efectuate având obiecțiuni doar asupra cuantumului acestora. Împotriva acestei soluții a promovat apel reclamanta considerând că obligarea sa la plata despăgubirilor reprezentând îmbunătățirile aduse imobilului a fost făcută fără temei legal, cu încălcarea art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10 modificată de Legea nr. 247/2005 care a stabilit în mod imperativ că în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligația de despăgubire instituită prin alin. (1) la art. 53 revine statului sau unității deținătoare.

Reclamanta mai critică sentința fondului și cu privire la modul în care instanța a înțeles să rezolve atât cuantumul despăgubirilor acordate intimatei care pe lângă faptul că nu au un temei legal au fost acordate fără a avea în vedere că aceasta a fost de rea credință s-a avut în vedere faptul că s-a avut la cunoștință că imobilul era revendicat și prin urmare chiar în ipoteza în care ar fi trebuit acordate, trebuiau să fie în sumă de 6691 lei care reprezintă valoarea îmbunătățirilor la momentul la care ele au fost făcute și nicidecum la valorile actualizate. Curtea de Apel Timișoara, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 45 din 9 februarie 2006, a admis apelul, a schimbat în parte hotărârea atacată în sensul admiterii și capătului de cerere privind evaluarea pârâtei și respingerea cererii reconvenționale formulate de SC T.T.

SRL. Pentru a se pronunța astfel, instanța de control judiciar a reținut că în mod eronat a fost admisă cererea reconvențională din moment ce imobilul în discuție a fost preluat fără titlu valabil situație în care obligația de despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului nu revine reclamantei întrucât potrivit dispozițiilor art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 modificată obligația de despăgubire aparține statului sau unității deținătoare. În acest context, s-au înlăturat și apărările intimatei SC T.T. referitoare la destinația imobilului restituit, aprecierea acesteia trebuind raportată la momentul preluării imobilului de către Statul Român, acesta având destinația de locuință la data preluării.

Consideră instanța de apel că în cauză sunt aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001, chiar dacă imobilul a fost restituit în baza unei hotărâri judecătorești, ca urmare a unui litigiu de drept comun. De asemenea, instanța de apel a reținut că nu se pune nici problema îmbogățirii fără justă cauză a reclamantei întrucât printre condițiile materiale ce trebuiau întrunite pentru a se da naștere raportului juridic de obligații se numără și aceea că între îmbogățirea pârâtului și însărcinarea reclamantului să existe o corelație directă ceea ce nu este cazul în speță. Cât privește motivul de apel referitor la modul de rezolvare a cererii de despăgubiri formulată de reclamantă este nefondat, atât timp cât soluția primei instanțe s-a întemeiat pe raportul de expertiză omologat de aceasta.

Împotriva soluției instanței de apel au declarat recurs, în termen legal timbrat toate părțile. Astfel, pârâta SC T.T. SRL critică hotărârea pronunțată invocând aspecte de nelegalitate făcând referire la dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. Se apreciază că s-a dat o interpretare eronată dispozițiilor art. 53 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, considerând că sporul de valoare adus imobilului nu revine reclamantei, fiind preluat fără titlu valabil situație în care despăgubirile revin statului sau unității deținătoare. În realitate imobilul în litigiu nu a avut destinația de locuință ci aceea de casă de vacanță fiind ocupată temporar ca reședință secundară destinată odihnei și recreerii, interpretând greșit actul dedus judecății, fapt omis de instanța de apel care nu a reținut destinația imobilului la momentul naționalizării și nici în momentul retrocedării respectiv destinația de spațiu comercial.

În justificarea criticilor formulate recurenta face trimitere la probele administrate în acest sens. De asemenea, recurenta critică aprecierile făcute de instanța de apel cu privire la îmbogățirea fără justă cauză a proprietarei respectiv intimata C.M., considerând că cererea reconvențională întrunește toate condițiile materiale și juridice necesare promovării unei asemenea cereri fiind dovedit faptul că între mărirea patrimoniului proprietarei și micșorarea patrimoniului său există legătură, stare de fapt necontestată și dovedită cu concluziile rapoartelor de expertiză care atestă investițiile făcute în temeiul contractului de locație de gestiune nr. 70/1993. Criticile recurentei C.M. fac referire la dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc.

civ., motivând că deși a admis apelul și s-a constatat nulitatea contractului de gestiune dispunându-se evacuarea intimatei pârâte SC T.T. SRL instanța nu a dispus obligarea celor două pârâte la plata întregii contravalori a lipsei de folosință ci doar a sumei de 62.460.000 lei și, de asemenea, nu a acordat în totalitate cheltuielile de judecată. Consideră recurenta-reclamantă că nici una din instanțele anterioare nu au motivat acordarea cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință doar suma de 62.460.000 lei, deși s-a stabilit irevocabil că imobilul a fost preluat fără titlu și deci practic el nu a ieșit niciodată din patrimoniul său. Deși prin raportul de expertiză întocmit de expertul G.N.

s-a stabilit valoarea reală a lipsei de folosință instanțele nu au reținut concluziile acestuia. Prin recursul său pârâta SC C. SA invocă excepția prematurității acțiunii reclamantei ca urmare a neefectuării procedurii prealabile a concilierii directe obligatorie prevăzută de art. 720 1 C. proc. civ., excepție la care a renunțat pe parcursul soluționării căii de atac. Pe fondul cauzei recurenta pârâtă SC C. SA susține că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 întrucât imobilul nu a avut destinația de locuință și nu se impunea ca despăgubirile să fie plătite de către stat sau unitatea deținătoare. Examinarea globală a motivelor de recurs formulate de părți relevă faptul că reclamanta a solicitat în baza art. 480 C. civ., restituirea imobilului, iar prin sentința nr. 99/2000 a Tribunalului Prahova rămasă irevocabilă s-a dispus restituirea imobilului cu obligarea pârâtei SC C. SA la a-i lăsa în deplină proprietate și pașnică folosință.

Potrivit practicii judiciare în materie acțiunea în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ., se judecă în raport cu acest temei, iar nu în baza Legii nr. 10/2001 modificată. Or, reclamanta a revendicat imobilul în baza dispozițiilor dreptului comun, fără ca la adoptarea Legii nr. 10/2001 să solicite renunțarea la acțiune sau suspendarea judecății, motiv pentru care și soluționarea cererii privind plata sporului de valoare adus imobilului urma să se facă tot în raport de dispozițiile dreptului comun. De altfel, la formularea inițială a acțiunii reclamanta a indicat ca temei legal în susținere dispozițiile art. 480, 948 și 968 C. civ., iar soluția primei instanțe a avut în vedere aceste norme legale.

Art. 295 C. proc. civ., arată că instanța de apel va verifica printre altele și aplicarea legii de către prima instanță, numai că instanța de apel ignorând aceste dispoziții a soluționat cauza în raport de dispozițiile Legii nr. 10/2001 ceea ce echivalează chiar cu o schimbare a obiectului cererii de chemare în judecată. Astfel, instanța de apel a reținut că în speță sunt incidente dispozițiile art. 48 alin. (1) și (3) din Legea nr. 10/2001 [(art. 53 alin. (1) și (3) în formă modificată)] în sensul că în cazul în care imobilul a avut destinația de locuință la data naționalizării și că a fost naționalizat fără titlu valabil, obligația la despăgubiri revine statului sau unității deținătoare înlăturând nejustificat apărările pârâtelor făcând o aplicare greșită a legii.

Astfel, s-a omis alin. (1) al aceluiași articol, deoarece dispozițiile alin. (3) se întregesc cu dispozițiile alin. (1) prin care se prevede în mod expres de legiuitor: chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinație de locuință” prin îmbunătățirile necesare și utile. S-a interpretat greșit și actul dedus judecății deoarece în speță, îmbunătățirile necesare și utile nu au fost aduse de către chiriaș, urmare a unui contract de închiriere, ci de către o societate comercială care a deținut imobilul în derularea unui contract de locație de gestiune, imobilul fiind un spațiu comercial, aflat în circuitul turistic, și nicidecum nu a fost și nu este o locuință.

În acest sens au fost interpretate eronat și dispozițiile Legii locuinței nr. 114/1996 care definesc înțelesul consacrat al termenului de, locuință” și de, casă de vacanță”, art. 2 lit. a) definând noțiunea de locuință respectiv construcție alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare care satisface cerințele de locuit a unei familii. Litera h al aceluiași articol arată că prin, casă de vacanță” se înțelege locuință ocupată temporar ca reședință secundară, destinată odihnei și recreerii. Or, imobilul în litigiu nu a avut niciodată destinația de locuință, nici la momentul naționalizării, când avea destinația de casă de vacanță, și nici la momentul retrocedării către reclamanta pârâtă reconvențional când avea destinația de spațiu comercial, destinație dovedită cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei și la care instanța nu a făcut nici o referire.

S-a ignorat și faptul că reclamanta a solicitat instanței de fond calculul lipsei de folosință în regim hotelier, confirmând în acest mod destinația imobilului. De altfel, practica judiciară a statuat în sensul că societățile comerciale pot formula cereri de despăgubiri pe calea dreptului comun pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinația de spațiu comercial, iar nu în temeiul art. 53 din Legea nr. 10/2001 care se aplică numai pentru îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilelor cu destinație de locuință. Or, potrivit dreptului comun, în baza prevederilor art. 997 C. civ., obligația de a despăgubi societatea comercială pentru sporul de valoare adus imobilului, îi revine proprietarului căruia i-a fost restituit imobilul și nicidecum Statului Român.

Cu privire la criticile reclamantei-recurente se reține că instanțele anterioare prin hotărârile pronunțate au motivat acordarea sumei de 62.460.000 lei cu titlu de despăgubiri pentru lipsa de folosință a imobilului în litigiu neputându-se reține că suma acordată ar fi situată sub valoarea despăgubirii ce i se cuvenea. Potrivit art. 304 C. proc. civ., modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate. Cererea reclamantei-recurente a fost soluționată pe baza raportului de expertiză întocmit în cauză, ori criticile formulate fac referire la modul de apreciere a probelor administrate, aspectele de netemeinicie neputând fi examinare de instanța de recurs, fiind atributul exclusiv al instanței de apel, dat fiind caracterul devolutiv al acestuia.

Aceleași considerente se impun și pentru înlăturarea criticilor sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate pentru lipsa de folosință a imobilului din litigiu. Curtea de Apel Timișoara a admis apelul reclamantei, însă a schimbat doar în parte hotărârea instanței de fond, și nu a dispus schimbarea hotărârii instanței de fond în sensul admiterii în întregime a pretențiilor reclamantei apelante, astfel că în respectarea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., s-a soluționat cererea privind cheltuielile de judecată. Criticile formulate de pârâta-recurentă SC C. privesc aceleași motive invocate de pârâta-reclamantă SC T.T. numai că soluția privește numai această societate fiind justificată cererea reconvențională fiind produse dovezi din care rezultă că între mărirea patrimoniului proprietarei C.M.

și micșorarea patrimoniului SC T.T. există o strânsă legătură, o cauză unică sau aceiași origine. Față de cele arătate văzând dispozițiile art. 312 și 274 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE

MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursurile declarate de reclamanta C.M. și de pârâta SC C. SA Bușteni, împotriva deciziei nr. 45/ A din 9 februarie 2006, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondate. Admite recursul declarat de pârâta SC T.T. SRL București împotriva aceleiași decizii. Modifică decizia atacată, în sensul că respinge apelul declarat de reclamantă, împotriva sentinței nr. 863 din 4 octombrie 2005 a Tribunalului Timiș ca nefondat. Obligă recurenta reclamantă la plata sumei de 19.853,96 lei, cheltuieli de judecată către recurenta pârâtă SC T.T. SRL București. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 ianuarie 2007.