SECȚIUNEA A CINCEA DECIZIE PARTIALĂ PRIVIND REEVABILITATEA cererilor nr. 2173/03 și 22002/03 prezentate de Boris Magarich MORALIAN și EUROPROPERTY EOOD împotriva Bulgariei, introduse la 10 și 14 iulie 2003, respectiv Curtea Europeană a Drepturilor Omului (secțiunea a cincea), care se întrunește la 14 octombrie 2008 într-o cameră compusă din Rait Maruste, președintele Karel Jungwiert, Volodymyr Butkevych, Renate Jaeger, Mark Villiger, Isabelle Berro-Lefevre, Mirjana Lazarova Trajkovska, judecători, și Claudia Westerdiek, graffière de secțiune, având în vedere cererile sus-menționate la 10 și 14 iulie 2003, după ce a deliberat, face următoarea decizie de fapt Primul reclamant, dl Boris Magardich Moralian, este un resortisant bulgar născut în 1969 și rezident în Sofia. Al doilea reclamant, Europroperty EOOD, este o societate cu răspundere limitată de drept bulgar, care își are sediul social în Sofia. Ambii solicitanți sunt reprezentați în fața Curții de către M.N.S. Runevski, avocat în Sofia. Faptele cauzei, astfel cum au fost expuse de solicitanți, se pot rezuma după cum urmează: procedura de restituire a terenului primului solicitant la 13 mai 1992, mama primului solicitant i-a cerut primarului Sofia să-i restituie un teren de construcție care fusese expropriat în 1968. Printr-o ordonanță din 6 aprilie 1994, primarul Sofiei a respins această cerere, iar persoana în cauză fiind moartă între timp, fiul său, primul reclamant, a contestat ordonanța primarului în fața tribunalului din orașul Sofia. Prin hotărârea din 28 februarie 1996, tribunalul orașului Sofia a anulat ordonanța primarului și i-a restituit primului solicitant 478 metri pătrați din terenul în cauză. Această hotărâre a fost confirmată la 30 mai 2000 de Curtea Administrativă Supremă. La cererea primului reclamant, primarul districtului Slatina (Sofia) a modificat planul urbanismului din oraș. Pentru a include terenul restituit sub numărul 895, districtul 30B. Cel interesat și-a oferit un act notarial care să ateste dreptul său de proprietate pe acest teren. Negocierile cu potențialii investitori După hotărârea din 28 februarie 1996 a Tribunalului orașului Sofia, primul reclamant a intrat în negocieri cu un promotor imobiliar, al doilea reclamant. Cele două părți au convenit să înceapă construirea unui centru administrativ și comercial pe teren restituit. Un expert contabil a evaluat costul maxim al construcției la 1 095 000 de dolari americani și le-a oferit reclamanților un preț de vânzare de 600 - 700 de dolari americani pe metru pătrat. La 18 decembrie 1997, părțile au încheiat un contract preliminar, conform căruia primul reclamant s-a angajat să cedeze celui de-al doilea reclamant dreptul de a construi centrul administrativ și comercial pe teritoriul său, în timp ce se rezervau anumite spații ale clădirii viitoare. În schimb, al doilea reclamant se angaja să efectueze lucrările de construcție a clădirii. Contractul final trebuia să fie redactat sub forma unui act notarial după pronunțarea hotărârii Curții Administrative Supreme cu privire la litigiul care îl opoza pe primul reclamant municipalității Sofia (a se vedea mai sus). Primul reclamant avea obligația de a obține documentele necesare pentru stabilirea actului notarial : extras din planul de urbanism, certificat de estimare a valorii fiscale a terenului și altele. Reclamanții au luat măsuri pentru a găsi un potențial cumpărător pentru viitoarea clădire. Ei au intrat în negocieri cu societatea de drept cipriot PE Ltd. pentru vânzarea viitorului centru administrativ. La 8 august 1999, reclamanții și PE Ltd. au încheiat un contract preliminar de vânzare a viitoarei clădiri pentru suma de 1 950 000 de dolari americani. În conformitate cu contractul, primul reclamant trebuia să primească o treime din preț, iar al doilea dintre cele două treimi rămase. Plata prețului trebuia efectuată în trei tranșe. : după obținerea permisului de construcție, după finalizarea lucrărilor de construcție și după semnarea contractului final de vânzare; acesta din urmă urma să fie încheiat sub forma unui act notariat la o lună de la încheierea lucrărilor de construcție cel târziu, iar vânzătorii aveau obligația de a obține toate documentele necesare. Printr-o anexă la contractul preliminar menționat anterior din 21 septembrie 2001, PE Ltd. a obținut o reducere a prețului, care a fost stabilită la 1 897 500 de dolari americani. Anexa prevedea că primul reclamant trebuie să primească un sfert din prețul convenit, iar al doilea trei sferturi rămase. Din cauza întârzierii începerii lucrărilor de construcție, contractul preliminar de vânzare a fost reziliat de PE Ltd. începând cu 11 iulie 2003. Procedurile administrative de obținere a documentelor necesare pentru construcția clădirii pe teren a primului solicitant La 2 aprilie 1996, primul reclamant i-a cerut primarului districtului Slatina să elimine înregistrarea terenului său din registrele de proprietate municipală. La 27 ianuarie 1997, primarul raionului Slatina a eliberat un act de proprietate municipală care atestă că dreptul de proprietate pe terenul în cauză aparține municipalității. A doua zi, cererea de radiere a registrelor de proprietate municipală, însoțită de toate documentele necesare, a fost trimisă de primarul districtului Slatina primarului Sofia. Printr-o ordonanță din 6 aprilie 1998, primarul Sofia a refuzat să șteargă înregistrarea terenului în cauză din registrele de proprietate municipală pe motivul că proprietarii expropriați primiseră un apartament ca compensație și că nu-l returnaseră municipalității. Între timp, planul de urbanism al localității din Milev La 3 decembrie 2001, reclamantul a solicitat primarului districtului Slatina să elibereze un extras din planul de urbanism care să indice limitele terenului său (скица на имон) pentru a-l produce în fața notarului, precum și un certificat care să ateste că noul plan de urbanism nu prevedea modificări ale limitelor terenului său ( удостоверение за уредени сметки по регулация La 5 decembrie 2001, administrația municipală l-a informat pe primul reclamant că refuza să îi furnizeze documentele solicitate pentru motivul că nu era proprietarul terenului și că acesta aparținea municipalității. La 25 ianuarie 2002, reclamantul a cerut guvernatorului regional Sofia să șteargă terenul restituit din registrele de proprietate ale statului, ceea ce guvernatorul a făcut printr-o ordonanță din 20 decembrie 2002. Printr-o ordonanță din aceeași zi, guvernatorul regional a anulat actul de proprietate municipală din 27 ianuarie 1997 pentru motivul că terenul restituit fusese înscris în registrele de proprietate ale statului și că radierea acestei înscrieri nu fusese solicitată niciodată de municipalitatea Sofia. O copie a acestei ordonanțe a fost trimisă municipalității. La 22 noiembrie și 28 decembrie 2002, primul reclamant își va reitera cererea la administrația municipală în vederea obținerii documentelor care i-au fost refuzate cu un an în urmă. El a refuzat în mod explicit cererea sa din 22 noiembrie 2002 și a refuzat în mod tacit cererea sa din 28 decembrie 2002. La 17 ianuarie 2003, primul reclamant a introdus o acțiune în fața Tribunalului orașului Sofia pentru a solicita anularea refuzului administrației municipale de a emite documentele în cauză. Într-o decizie din 5 mai 2005, Tribunalul Municipal Sofia a declarat recursul reclamantului inadmisibil și a considerat că persoana în cauză contestase refuzul administrației municipale de a-și modifica decizia din 2001 de a nu-i elibera documentele solicitate. Dreptul și practica internă relevante Dreptul de a construi art. 63 din Legea privind proprietatea conferă proprietarului unui teren posibilitatea de a ceda altora dreptul de a construi pe acest teren. Titularul dreptului de a construi devine proprietarul clădirii construite. În conformitate cu art. 18 din Legea privind obligațiile și contractele (LOC), acest tip de contract trebuie să fie redactat sub forma unui act notarial. În practică, notarul identifică terenul pe baza titlurilor de proprietate prezentate de proprietar și a extrasului din planul de urbanism (скица на имоте ) eliberat de administrația municipală. În legislația bulgară, părțile la un contract preliminar se angajează să încheie un viitor contract definitiv. În conformitate cu art. 19 alineatul (2) din contractul preliminar, contractul preliminar trebuie să conțină clauzele esențiale ale viitorului contract definitiv. În practică, contractul preliminar precede adesea contractele de transfer al unui drept real, care trebuie să fie redactate sub forma unui act notarial. În aceste cazuri, contractul preliminar trebuie să fie întocmit în scris [art. 19 alineatul (2) din LOC]. În cazul nerespectării de către una dintre părți a obligației de a încheia contractul definitiv, cealaltă parte are dreptul de a introduce o acțiune în justiție pentru a obține transformarea contractului preliminar în contract definitiv [art. 19 alineatul (3) din LOC]. Actele de proprietate municipală și de stat Actele de proprietate municipală și de stat certifică apartenența unui bun imobil la municipalitate sau stat (art. 5 din Legea privind proprietatea municipală și proprietatea statului). Primarul exclude înregistrarea unui teren din registrele proprietății municipale dacă actul de proprietate municipală a fost emis pentru un teren care nu aparține municipalității. În plus, guvernatorul regional are puterea de a anula un act de proprietate municipală cu condiția ca terenul în cauză să fie o proprietate de stat (art. 79 din Legea privind proprietatea statului). Guvernatorul regional ordonă eliminarea unui bun imobil din registrele de proprietate statală în cazul în care bunul în cauză nu mai aparține statului (art. 78 din Legea privind proprietatea statului). Legea privind serviciile administrative destinate persoanelor fizice și entităților juridice, abrogată la 12 iulie 2006 ( Conform dispozițiilor art. 23 din această lege, refuzul administrației de a emite un document care să ateste existența unui drept aparținând persoanei în cauză era susceptibil de a fi atacat în fața organului administrativ superior. Refuzul primarului de a emite un astfel de document putea fi contestat în fața guvernatorului regional. Organul administrativ superior putea infirma refuzul administrației și putea ordona organismului competent să emită documentul solicitat. Refuzul administrației putea fi contestat în fața instanțelor administrative după epuizarea acțiunii administrative (articolele 37-39 din aceeași lege). Legea privind răspunderea statului și a municipalităților pentru daune În redactarea sa în vigoare la momentul faptelor, art. 1 alineatul (1) din această lege dispunea de următoarele articole 1 Statul este răspunzător pentru prejudiciile provocate particularilor ca urmare a actelor, acțiunilor sau inacțiunilor ilegale comise de autoritățile sau agenții săi în exercitarea funcțiilor lor administrative. (...) Despăgubirea se referă la toate prejudiciile - materiale și morale - care sunt consecințele directe ale actului, acțiunii sau inacțiunii ilicite (art. 4). Acțiunea în justiție trebuie introdusă împotriva organismului a cărui faptă, acțiune sau inacțiune este cauza prejudiciului (art. 7). Taxele judiciare nu se plătesc de către solicitant decât la încheierea procedurii și în funcție de rezultatul acesteia (art. 10 (2)). Pe de altă parte, oricine se pretinde a fi lezat de fapte care intră în domeniul de aplicare al acestei legi, nu poate pretinde o despăgubire în conformitate cu normele generale ale răspunderii ilegale. Într-adevăr, jurisprudența dominantă consideră că legea privind răspunderea statului este un text special, care derogă de la regimul general al răspunderii (a se vedea ре. n. 1370 от 16.12.1992, гр. д. n 1181/92, ВС IV г. о.). GRIEFS invocând art. 1 din Protocolul nr 1 la Convenție, primul reclamant se plânge că administrația municipală nu și-a respectat dreptul de proprietate și că a refuzat să îi elibereze documentele necesare pentru construirea unei clădiri pe teritoriul său. Pe baza aceluiași articol, al doilea reclamant se plânge că refuzul administrației de a furniza primului solicitant documentele în cauză a condus la rezilierea contractului preliminar de vânzare a viitoarei clădiri încheiat cu investitorul străin, ceea ce a dus la o pierdere semnificativă de profit pentru societate. Invocând art. 13 din convenție, reclamanții se plâng de absența unor căi de atac în dreptul bulgar care ar putea remedia presupusele încălcări ale articolului 1 din Protocolul nr care invocă art. 14 din Convenția combinată cu art. 1 din Protocolul nr. 1, reclamanții susțin că au fost victime ale unui tratament discriminatoriu din partea administrației municipale, deoarece proprietarii de terenuri din apropiere nu s-au confruntat cu obstacole pentru a obține documentele necesare pentru construirea de clădiri pe terenurile lor. Curtea constată că cele două cereri sunt similare în ceea ce privește faptele și obiecțiunile invocate și că reclamanții sunt reprezentați de același avocat. În consecință, Curtea consideră că este adecvat să se unească cele două cereri, astfel cum se permite la art. 42 alineatul (1) din Regulamentul de procedură al Curții. Primul reclamant denunță refuzul administrației municipale de a emite anumite documente necesare pentru construirea unei clădiri pe teritoriul său pe motiv că nu este proprietarul acesteia și invocă art. 1 din Protocolul nr. 1, formulat după cum urmează: Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea proprietăților sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru reglementarea utilizării bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi. În plus, acesta se plânge de lipsa unor căi de atac eficace în dreptul intern pentru apărarea dreptului său de proprietate și invocă art. 13 din convenție, formulat după cum urmează: Orice persoană ale cărei drepturi și libertăți recunoscute în (...) convenție au fost încălcate are dreptul la o cale de atac eficientă în fața unei instanțe naționale, chiar dacă încălcarea ar fi fost săvârșită de persoane care acționează în exercitarea funcțiilor lor oficiale. În cele din urmă, primul reclamant se plânge că a fost victima unui tratament discriminatoriu în măsura în care proprietarii de terenuri învecinate nu s-ar fi confruntat cu aceleași obstacole în calea exercitării dreptului lor de proprietate. Drepturile și libertățile recunoscute în (...) Convenția trebuie să fie asigurate, fără deosebire, pe baza sexului, rasei, culorii, limbii, religiei, opiniilor politice sau a altor opinii, originii naționale sau sociale, apartenenței la o minoritate națională, averii, nașterii sau oricărei alte situații. În situația actuală a dosarului, Curtea nu se consideră în măsură să se pronunțe cu privire la admisibilitatea obiecțiunilor formulate de primul reclamant și consideră necesar să le comunice guvernului pârât în conformitate cu art. 54 alineatul (2) litera (b) din Regulamentul său de procedură. Societatea reclamantă se plânge de refuzul administrației municipale de a elibera primului solicitant documentele necesare pentru a începe construirea unei clădiri și consideră că acest refuz a descurajat investitorul străin și a împiedicat realizarea proiectului său imobiliar și, prin urmare, ar fi fost privată de realizarea unui profit important. Aceasta invocă art. 1 din Protocolul nr. 1, formulat după cum urmează Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din motive de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. Dispozițiile anterioare nu aduc atingere dreptului statelor de a pune în aplicare legile pe care le consideră necesare pentru reglementarea utilizării bunurilor în conformitate cu interesul general sau pentru a asigura plata impozitelor sau a altor contribuții sau amenzi. Curtea amintește că, în temeiul articolului 34 din convenție, aceasta nu poate fi sesizată cu o cerere individuală decât în cazul în care reclamantul se pretinde a fi victima unei încălcări a drepturilor și libertăților garantate prin convenție sau a protocoalelor sale. Potrivit jurisprudenței Curții, această dispoziție impune ca reclamantul să pretindă că a fost grav rănit de presupusa încălcare (a se vedea, printre altele, Ankarcrona Suedia (dec.), nr 35178/97, CEDO 2000 VI). Curtea observă că societatea reclamantă se plânge de refuzul administrației municipale de a elibera anumite documente primului solicitant, care era partenerul societății respective într-un proiect imobiliar. Cu toate acestea, societatea reclamantă nu a fost parte la procedurile administrative și judiciare care vizau obținerea documentelor în cauză. : Aceste proceduri au fost inițiate de primul reclamant în calitate de proprietar al terenului pe care intenționează să construiască un centru administrativ și comercial. Societatea reclamantă susține că dificultățile întâmpinate de primul reclamant în ceea ce privește obținerea documentelor necesare au dus la încetarea contractului preliminar de vânzare încheiat cu investitorul străin, ceea ce a dus la o lipsă semnificativă de câștig pentru aceasta. Or, Curtea constată că realizarea profitului preconizat de societatea reclamantă depindea de mai multe condiții : obținerea unui permis de construcție de către primul reclamant, realizarea lucrărilor de construcție în termenele prevăzute, omologarea clădirii deja construite, semnarea și executarea contractului definitiv între proprietarul terenului și societatea reclamantă, precum și semnarea și executarea contractului definitiv de vânzare a clădirii. Având în vedere cele de mai sus, Curtea consideră că legătura dintre presupusa încălcare a dreptului de proprietate al primului solicitant și prejudiciul suferit de societatea reclamantă nu este suficient de directă pentru ca aceasta din urmă să se poată pretinde victimă a unei încălcări a articolului 1 din Protocolul nr. cu dispozițiile Convenției în sensul art. 35 alin. (3) și trebuie respins în conformitate cu art. 35 alin. (4). Societatea reclamantă consideră că nu a avut la dispoziție căi de atac interne eficiente pentru a contesta presupusa încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 și a fost supusă unui tratament discriminatoriu din partea autorităților; aceasta invocă art. 13 și 14 din Convenție, după cum urmează: Orice persoană ale cărei drepturi și libertăți recunoscute în (...) convenție au fost încălcate are dreptul la o cale de atac eficientă în fața unei instanțe naționale, chiar dacă încălcarea ar fi fost săvârșită de persoane care acționează în exercitarea funcțiilor lor oficiale. Drepturile și libertățile recunoscute în (...) Convenția trebuie să fie asigurate, fără deosebire, pe baza sexului, rasei, culorii, limbii, religiei, opiniilor politice sau a altor opinii, originii naționale sau sociale, apartenenței la o minoritate națională, averii, nașterii sau oricărei alte situații. Având în vedere concluzia sa de inadmisibilitate a argumentelor formulate de societatea reclamantă în temeiul articolului 1 din Protocolul nr. 1, Curtea consideră că aceste obiecțiuni sunt în mod vădit nefondate și trebuie respinse în temeiul articolului 35 alineatul (3) și al articolului 4 din convenție. Prin aceste motive, Curtea, în unanimitate, decide să unească cererile de amânare examinarea obiecțiunilor primului solicitant întemeiat pe art. 1 din Protocolul nr. 1 și pe articolele 13 și 14 din convenție Declară obiecțiunile introduse de cel de-al doilea reclamant, Europroperty EOOD, inadmisibile. Claudia Westerdiek Rait Maruste Președinte
des requêtes n
os
21703/03 et 22002/03
présentées par Boris Magardich MORALIAN et EUROPROPERTY EOOD
contre la Bulgarie
introduites les 10 et 14 juillet 2003, respectivement
La Cour européenne des droits de l'homme (cinquième section), siégeant le 14 octobre 2008 en une chambre composée de
:
Rait Maruste,
président,
Karel Jungwiert,
Volodymyr Butkevych,
Renate Jaeger,
Mark Villiger,
Isabelle Berro-Lefèvre,
Mirjana Lazarova Trajkovska,
juges,
et de Claudia Westerdiek,
greffière de section
,
Vu les requêtes susmentionnées introduites les 10 et 14 juillet 2003,
Après en avoir délibéré, rend la décision suivante
:
Le premier requérant, M. Boris Magardich Moralian, est un ressortissant bulgare né en 1969 et résidant à Sofia. Le deuxième requérant, Europroperty EOOD, est une société à responsabilité limitée de droit bulgare qui a son siège social à Sofia. Les deux requérants sont représentés devant la Cour par M
e
N.S. Runevski, avocat à Sofia.
A.
Les circonstances de l'espèce
Les faits de la cause, tels qu'ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit.
1.
La procédure de restitution du terrain du premier requérant
Le 13 mai 1992, la mère du premier requérant demanda au maire de Sofia de lui restituer un terrain constructible qui avait été exproprié en 1968.
Par une ordonnance du 6 avril 1994, le maire de Sofia rejeta cette demande. L'intéressée étant entre-temps décédée, son fils, le premier requérant, contesta l'ordonnance du maire devant le tribunal de la ville de Sofia.
Par un jugement du 28 février 1996, le tribunal de la ville de Sofia annula l'ordonnance du maire et restitua au premier requérant 478 mètres carrés du terrain en cause. Ce jugement fut confirmé le 30 mai 2000 par la Cour administrative suprême.
A la demande du premier requérant, le maire de l'arrondissement de Slatina (Sofia) modifia le plan d'urbanisme de la localité «
Geo Milev
» pour y inclure le terrain restitué sous le numéro 895, quartier 30B. L'intéressé se procura un acte notarié attestant son droit de propriété sur ce terrain.
2.
Les négociations avec les investisseurs potentiels
Après le jugement du 28 février 1996 du tribunal de la ville de Sofia, le premier requérant entra en négociations avec un promoteur immobilier, le deuxième requérant. Les deux parties se mirent d'accord pour entreprendre la construction d'un centre administratif et commercial sur le terrain restitué. Un plan architectural fut élaboré
; il prévoyait un édifice de sept étages et deux niveaux souterrains, d'une superficie totale de 3 000 mètres carrés. Un expert comptable évalua le coût maximum de la construction à 1
095
000 dollars américains et proposa aux requérants un prix de vente de 600 à 700 dollars américains au mètre carré.
Le 18 décembre 1997, les parties conclurent un contrat préliminaire, aux termes duquel le premier requérant s'engageait à céder au deuxième requérant le droit de construire le centre administratif et commercial sur son terrain tout en se réservant certains locaux du futur bâtiment. En contrepartie, le deuxième requérant s'engageait à faire effectuer les travaux de construction de l'immeuble. Le contrat définitif devait être rédigé sous la forme d'un acte notarié après le prononcé de l'arrêt de la Cour administrative suprême sur le litige qui opposait le premier requérant à la municipalité de Sofia (voir ci-dessus). Le premier requérant avait l'obligation de se procurer les documents nécessaires à l'établissement de l'acte notarié
: extrait du plan d'urbanisme, certificat d'estimation de la valeur fiscale du terrain et autres.
Les requérants entreprirent des démarches dans le but de trouver un acheteur potentiel pour le futur bâtiment. Ils entrèrent en négociations avec la société de droit chypriote PE Ltd. pour la vente du futur centre administratif.
Le 8 août 1999, les requérants et PE Ltd. conclurent un contrat préliminaire de vente du futur bâtiment pour la somme de 1 950 000 dollars américains. Aux termes du contrat, le premier requérant devait recevoir un tiers du prix et le deuxième les deux tiers restants. Le paiement du prix devait être effectué en trois tranches
: après l'obtention du permis de construire, après l'accomplissement des travaux de construction et après la signature du contrat définitif de vente. Ce dernier devait être conclu sous la forme d'un acte notarié un mois après la fin des travaux de construction au plus tard et les vendeurs avaient l'obligation de se procurer tous les documents nécessaires.
Par une annexe au contrat préliminaire susmentionné du 21 septembre 2001, PE Ltd. obtint, pour le futur édifice, une réduction du prix, lequel fut fixé à 1 897 500 dollars américains. L'annexe stipulait que le premier requérant devait recevoir un quart du prix convenu et le deuxième les trois quarts restants.
En raison du retard du début des travaux de construction, le contrat préliminaire de vente fut résilié par PE Ltd. à compter du 11 juillet 2003.
3.
Les procédures administratives d'obtention des documents nécessaires à la construction du bâtiment sur le terrain du premier requérant
Le 2 avril 1996, le premier requérant demanda au maire de l'arrondissement de Slatina de radier l'inscription de son terrain des registres de propriété municipale.
Le 27 janvier 1997, le maire de l'arrondissement de Slatina délivra un acte de propriété municipale attestant que le droit de propriété sur le terrain en cause appartenait à la municipalité. Le lendemain, la demande de radiation des registres de propriété municipale, accompagnée de tous les documents nécessaires, fut envoyée par le maire de l'arrondissement de Slatina au maire de Sofia.
Par une ordonnance du 6 avril 1998, le maire de Sofia refusa de radier l'inscription du terrain en cause des registres de propriété municipale au motif que les propriétaires expropriés avaient reçu un appartement en guise de compensation et qu'ils ne l'avaient pas rendu à la municipalité.
Entre-temps le plan d'urbanisme de la localité de «
Geo Milev
» avait été modifié. Le 3 décembre 2001, le requérant demanda au maire de l'arrondissement de Slatina de lui délivrer un extrait du plan d'urbanisme indiquant les limites de son terrain
(скица на имота)
pour le produire devant le notaire, ainsi qu'un certificat attestant que le nouveau plan d'urbanisme ne prévoyait pas de modifications des limites de son terrain (
удостоверение за уредени сметки по регулация
).
Le 5 décembre 2001, l'administration municipale informa le premier requérant qu'elle refusait de lui délivrer les documents demandés au motif qu'il n'était pas le propriétaire du terrain et que ce dernier appartenait à la municipalité.
Le 25 janvier 2002, le requérant demanda au gouverneur régional de Sofia de rayer le terrain restitué des registres de propriété de l'Etat, ce que le gouverneur fit par une ordonnance du 20 décembre 2002.
Par une ordonnance du même jour, le gouverneur régional annula l'acte de propriété municipale du 27 janvier 1997 au motif que le terrain restitué avait été inscrit dans les registres de propriété de l'Etat et que la radiation de cette inscription n'avait jamais été demandée par la municipalité de Sofia. Une copie de cette ordonnance fut envoyée à la municipalité.
Les 22 novembre et 28 décembre 2002, le premier requérant réitéra sa demande auprès de l'administration municipale visant à l'obtention des documents qui lui avaient été refusés un an auparavant. Il essuya un refus explicite de sa demande du 22 novembre 2002 et un refus tacite de celle du 28 décembre 2002.
Le 17 janvier 2003, le premier requérant introduisit un recours devant le tribunal de la ville de Sofia pour demander l'annulation des refus de l'administration municipale de lui délivrer les documents en cause.
Par une décision du 5 mai 2005, le tribunal de la ville de Sofia déclara le recours du requérant irrecevable. Il estima en effet que l'intéressé avait contesté le refus de l'administration municipale de modifier sa décision de 2001 de ne pas lui délivrer les documents demandés. Selon la législation interne, un tel refus n'était pas susceptible d'un contrôle judiciaire.
B.
Le droit et la pratique internes pertinents
1.
Le droit de construire
L'article 63 de la loi sur la propriété donne la possibilité au propriétaire d'un terrain de céder à autrui le droit de construire sur ce terrain. Le titulaire du droit de construire devient le propriétaire du bâtiment construit.
Selon l'article 18 de la loi sur les obligations et les contrats (LOC), ce type de contrat doit être rédigé sous la forme d'un acte notarié.
En pratique, le notaire identifie le terrain sur la base des titres de propriété présentés par le propriétaire et de l'extrait du plan d'urbanisme (
скица на имота
) délivré par l'administration municipale.
2.
Le contrat préliminaire
En droit bulgare, les parties à un contrat préliminaire s'engagent à conclure un futur contrat définitif. Selon l'article 19, alinéa 2 de la LOC, le contrat préliminaire doit contenir les clauses essentielles du futur contrat définitif.
En pratique, le contrat préliminaire précède souvent les contrats de transfert d'un droit réel, qui doivent être rédigés sous la forme d'un acte notarié. Dans ces cas-là, le contrat préliminaire doit être établi par écrit (article 19, alinéa 2 de la LOC).
En cas de non-exécution par l'une des parties de l'obligation de conclure le contrat définitif, l'autre partie dispose du droit d'intenter une action en justice pour obtenir la transformation du contrat préliminaire en contrat définitif (article 19, alinéa 3 de la LOC).
3.
Les actes de propriété municipale et étatique
Les actes de propriété municipale et étatique certifient l'appartenance d'un bien immobilier à la municipalité ou à l'Etat (article 5 des lois sur la propriété municipale et sur la propriété étatique).
Le maire radie l'inscription d'un terrain des registres de la propriété municipale si l'acte de propriété municipale a été délivré pour un terrain qui n'appartient pas à la municipalité. Par ailleurs, le gouverneur régional a le pouvoir d'annuler un acte de propriété municipale à condition que le terrain en cause soit une propriété étatique (article 79 de la loi sur la propriété étatique).
Le gouverneur régional ordonne la radiation d'un bien immobilier des registres de la propriété étatique si le bien en cause n'appartient plus à l'Etat (article 78 de la loi sur la propriété étatique).
4.
La loi sur les services administratifs destinés aux particuliers et aux entités juridiques, abrogée le 12 juillet 2006 (Закон за административното обслужване на физическите и юридическите лица)
Selon les dispositions de l'article 23 de cette loi, le refus de l'administration de délivrer un document attestant l'existence d'un droit appartenant à l'intéressé était susceptible d'un recours devant l'organe administratif supérieur. Le refus du maire de délivrer un tel document pouvait être contesté devant le gouverneur régional. L'organe administratif supérieur pouvait infirmer le refus de l'administration et ordonner à l'organe compétent de délivrer le document demandé.
Le refus de l'administration pouvait être contesté devant les tribunaux administratifs après l'épuisement du recours administratif (articles 37 à 39 de la même loi).
5.
La loi sur la responsabilité de l'Etat et des communes pour dommage
Dans sa rédaction en vigueur à l'époque des faits, l'article 1, alinéa 1 de cette loi disposait ce qui suit
:
Article 1
«
L'Etat est responsable des dommages causés aux particuliers du fait des actes, actions ou inactions illégaux commis par ses autorités ou ses agents dans l'exercice de leurs fonctions en matière administrative. (...)
»
Le dédommagement concerne tous les préjudices - matériels et moraux - qui sont les conséquences directes de l'acte, action ou inaction illicites (article 4).
L'action en justice doit être introduite contre l'organe dont l'acte, l'action ou l'inaction est à l'origine du préjudice (article 7).
Les taxes judiciaires ne sont dues par le demandeur qu'à la fin de la procédure et en fonction de l'issue de celle-ci (article 10 (2)).
Par ailleurs, quiconque se prétend lésé par des faits entrant dans le champ d'application de cette loi, ne peut prétendre à une indemnisation en application des règles générales de la responsabilité délictuelle. En effet, la jurisprudence dominante considère que la loi sur la responsabilité de l'Etat est un texte spécial, qui déroge au régime général de la responsabilité (voir реш. n
o
1370 от 16.12.1992, гр. д. n
o
1181/92, ВС IV г. о.).
1.
Invoquant l'article 1 du Protocole n
o
1 de la Convention, le premier requérant se plaint que l'administration municipale n'a pas respecté son droit de propriété et qu'elle a refusé de lui délivrer les documents nécessaires à la construction d'un bâtiment sur son terrain. Sur la base du même article, le deuxième requérant se plaint que les refus de l'administration de délivrer au premier requérant les documents concernés ont entraîné la résiliation du contrat préliminaire de vente du futur immeuble conclu avec l'investisseur étranger, ce qui a occasionné un important manque à gagner pour la société.
2.
Invoquant l'article 13 de la Convention, les requérants se plaignent de l'absence en droit bulgare de voies de recours susceptibles de remédier aux violations alléguées de l'article 1 du Protocole n
o
1.
3.
Invoquant l'article 14 de la Convention combiné avec l'article 1 du Protocole n
o
1, les requérants allèguent qu'ils ont été victimes d'un traitement discriminatoire de la part de l'administration municipale, car les propriétaires des terrains avoisinants n'ont pas rencontré d'obstacles pour se procurer les documents nécessaires à la construction de bâtiments sur leurs terrains.
1.
La Cour constate que les deux requêtes sont similaires en ce qui concerne les faits et les griefs soulevés et que les requérants sont représentés par le même avocat. En conséquence, elle juge approprié de joindre les deux requêtes, comme le permet l'article 42 § 1 du règlement de la Cour.
2.
Le premier requérant dénonce les refus de l'administration municipale de lui délivrer certains documents nécessaires à la construction d'un bâtiment sur son terrain au motif qu'il n'en est pas le propriétaire. Il invoque l'article 1 du Protocole n
o
1, libellé comme suit
:
«
Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
»
Il se plaint par ailleurs de l'absence en droit interne de voies de recours effectives pour défendre son droit de propriété et invoque l'article 13 de la Convention, libellé comme suit
:
«
Toute personne dont les droits et libertés reconnus dans la (...) Convention ont été violés, a droit à l'octroi d'un recours effectif devant une instance nationale, alors même que la violation aurait été commise par des personnes agissant dans l'exercice de leurs fonctions officielles.
»
Le premier requérant se plaint enfin d'avoir été victime d'un traitement discriminatoire dans la mesure où les propriétaires des terrains avoisinants n'auraient pas rencontré les mêmes obstacles à l'exercice de leur droit de propriété. L'intéressé invoque l'article 14 de la Convention qui se lit comme suit
:
«
La jouissance des droits et libertés reconnus dans la (...) Convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l'origine nationale ou sociale, l'appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation.
»
En l'état actuel du dossier, la Cour ne s'estime pas en mesure de se prononcer sur la recevabilité des griefs formulés par le premier requérant et juge nécessaire de communiquer ceux-ci au gouvernement défendeur conformément à l'article 54 § 2 b) de son règlement.
3.
La société requérante se plaint des refus de l'administration municipale de délivrer au premier requérant les documents nécessaires pour entamer la construction d'un immeuble. Elle considère que ce refus a découragé l'investisseur étranger et a empêché la réalisation de son projet immobilier. Par conséquent, elle aurait été privée de la réalisation d'un bénéfice important. Elle invoque l'article 1 du Protocole n
o
1, libellé comme suit
:
«
Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.
Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
»
La Cour rappelle qu'aux termes de l'article 34 de la Convention elle ne peut être saisie d'une requête individuelle que lorsque le requérant se prétend victime d'une violation des droits et libertés garantis par la Convention ou ses protocoles. Selon la jurisprudence de la Cour, cette disposition exige que le requérant prétende avoir été directement et réellement lésé par la violation alléguée (voir, entre autres,
Ankarcrona
c.
Suède
(déc.), n
o
‑
VI).
La Cour observe que la société requérante se plaint des refus de l'administration municipale de délivrer certains documents au premier requérant, qui était le partenaire de ladite société dans un projet immobilier. Or la société requérante n'a pas été partie aux procédures administratives et judiciaires visant à l'obtention des documents en cause
: ces procédures ont été initiées par le premier requérant en tant que propriétaire du terrain sur lequel elle comptait construire un centre administratif et commercial.
La société requérante soutient que les difficultés rencontrées par le premier requérant concernant l'obtention des documents requis ont entraîné la résiliation du contrat préliminaire de vente conclu avec l'investisseur étranger, ce qui a occasionné un important manque à gagner pour elle.
Or la Cour constate que la réalisation du profit attendu par la société requérante dépendait de plusieurs conditions
: l'obtention d'un permis de construire par le premier requérant, la réalisation des travaux de construction dans les délais prévus, l'homologation du bâtiment déjà construit, la signature et l'exécution du contrat définitif entre le propriétaire du terrain et la société requérante ainsi que la signature et l'exécution du contrat définitif de vente de l'immeuble.
Au vu de ce qui précède, la Cour estime que le lien entre la violation alléguée du droit de propriété du premier requérant et le préjudice que la société requérante aurait subi n'est pas suffisamment direct pour que cette dernière puisse se prétendre victime d'une violation de l'article 1 du Protocole n
o
1.
Il s'ensuit que ce grief est incompatible
ratione personae
avec les dispositions de la Convention au sens de l'article 35 § 3 et doit être rejeté en application de l'article 35 § 4.
4.
La société requérante estime qu'elle n'a pas eu à sa disposition des voies de recours internes effectives pour contester la violation alléguée de l'article 1 du Protocole n
o
1 et qu'elle a subi un traitement discriminatoire de la part des autorités. Elle invoque les articles 13 et 14 de la Convention libellés comme suit
:
Article 13
«
Toute personne dont les droits et libertés reconnus dans la (...) Convention ont été violés, a droit à l'octroi d'un recours effectif devant une instance nationale, alors même que la violation aurait été commise par des personnes agissant dans l'exercice de leurs fonctions officielles.
»
Article 14
«
La jouissance des droits et libertés reconnus dans la (...) Convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l'origine nationale ou sociale, l'appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation.
»
Au vu de sa conclusion d'irrecevabilité du grief formulé par la société requérante sur la base de l'article 1 du Protocole n
o
1, la Cour estime que ces griefs sont manifestement mal fondés et doivent être rejetés en application de l'article 35 §§ 3 et 4 de la Convention.
Par ces motifs, la Cour, à l'unanimité,
Décide
de joindre les requêtes
;
Ajourne
l'examen des griefs du premier requérant tirés de l'article 1 du Protocole n
o
1 et des articles 13 et 14 de la Convention
;
Déclare
les griefs introduits par le deuxième requérant, Europroperty EOOD, irrecevables.
Claudia Westerdiek
Rait Maruste
Greffière
Président