ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1715/2005

Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința civilă nr. 88 pronunțată în ședința publică din 2 februarie 2004 de Tribunalul Buzău, secția comercială și de contencios administrativ, au fost respinse excepțiile invocate de pârâta SC M.I. SA cu sediul social în Buzău. De asemenea a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanta SC U. SA cu sediul social în Buzău, în contradictoriu cu pârâta SC M.I. SA. A mai fost admisă în parte cererea reconvențională în sensul că a fost respins capătul de cerere, privind nulitatea parțială a art. 9 din capitolul IV al contractului din 5 mai 1998 și obligată reclamanta pârâtă la achitarea în continuare a redevenței începând cu luna noiembrie 2001 până la îndeplinirea întocmai a clauzei contractuale.

S-a mai dispus și obligarea reclamantei la plata sumei de 1.337.000.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că acțiunea reclamantei este nefondată, deoarece din probele dosarului nu a rezultat că aceasta a achitat în totalitate prețul imobilului potrivit clauzelor contractului de leasing imobiliar. În aplicarea art. 27 și art. 41 din O.U.G. nr. 88/1997, privind privatizarea societății comerciale, pârâta și-a dat acordul de închiriere a activului imobil situat în Buzău, str. D. Filipescu, cu terenul aferent în suprafață de 1865 mp în contract de leasing imobiliar cu clauză fermă de vânzare. Au fost stabilite condițiile de negociere, urmare cărora F.P.S.

a aprobat potrivit mandatului nr. 300/1482 din 6 martie 1998, transformarea contractului de închiriere în contract de leasing. În capitolul IV s-a menționat prețul și modalitatea de plată, iar reclamanta în calitate de locator avea obligația de a plăti prețul convenit de 612.000.000 lei, în sistem de leasing imobiliar de 60 luni. Deși reclamanta a apreciat că obligația de a plăti prețul a fost executată anticipat, așa cum reiese din adresa nr. 343 din 7 noiembrie 2001, prin care înștiințează pe pârâtă că redevențele au fost plătite cu anticipație cât și valoarea reziduală a contractului de leasing, în realitate executarea obligației a fost greșit înțeleasă. În prezenta situație a fost întocmit un raport de evaluare acceptat de părți, valoare care a fost avută în vedere de F.P.S.

la stabilirea valorii de piață a activului. Astfel, reclamanta trebuia să aibă în vedere atât mandatul F.P.S., adresa prin care F.P.S. lămurești mandatul și celelalte acte premergătoare încheierii contractului în care subliniază cu pregnanță, prețul la care urmează să fie vândut activul și anume procesul verbal încheiat la 27 aprilie 1998, protocolul privind negocierea vânzării prin leasing imobiliar prin novație a activului A.S., aparținând SC M.I.

SA Buzău și procesul verbal din 11 decembrie 1997. Având în vedere că reclamanta nu a făcut dovada achitării în totalitate a redevenție lunare nu se poate da eficiență dispozițiilor art. 7 penultimul alineat și nici art. 8 din contractul de leasing imobiliar din 5 mai 1993 și capătul de cerere formulat de pârât prin cererea reconvențională a fost admis, reclamanta urmând a fi obligată la plata în continuare a redevenție începând cu momentul sistării acesteia, noiembrie 2001, până la îndeplinirea întocmai a clauzelor contractuale. Cu privire la excepțiile invocate, aceea a inadmisibilității și prematurității acțiunii, ca urmare a încălcării dispozițiilor art. 720 1 C. proc.

civ., prin aceea că lipsește înscrisul constatator al concilierii, au fost înlăturate, deoarece din rezultatul concilierii nu a fost consemnat într-un document, el rezidă din răspunsul dat de pârât, conform adresei nr. 386 din 19 septembrie 2002. Excepția insuficientei timbrări a acțiunii a fost respinsă întrucât reclamanta a depus chitanțele care atestă plata taxei judiciare de timbru. Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, prin decizia nr. 349 din 7 mai 2004 a admis apelul formulat de reclamanta pârâtă SC U. SRL Buzău, împotriva sentinței civile nr. 88 din 2 februarie 2004, pronunțată de Tribunalul Buzău, secția comercială și de contencios administrativ, intimata-pârâtă fiind SC M.I.

SA Buzău, a schimbat în parte sentința atacată în sensul că a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta pârâtă și a constatat că a fost executat în întregime contractul de leasing imobiliar din 6 mai 1998 și a obligat pârâta SC M.I. SA Buzău să încheie și să predea reclamantei apelante imobilul obiect al contractului cu factură reziduală. A fost respinsă în rest acțiunea reclamantei și a fost menținut restul dispozițiilor sentinței. De asemenea a mai fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta SC M.I. SA Buzău și obligată intimata pârâtă să plătească reclamantei apelante suna de 509.500 lei cheltuieli de judecată.

p entru a decide astfel, instanța de apel a stabilit că prima instanță nu a interpretat în mod legal și just prevederile aplicabile în materie, în sensul că investițiile avute în vedere trebuiau executate înainte de transformarea contractului de închiriere în contract de leasing imobiliar și că apelanta nu a indicat nici un fel de investiții efectuate ulterior, pentru că singurele luate în seamă la stabilirea prețului contractului de leasing erau cele efectuate înainte de încheierea acestuia. În temeiul art. 89 din H.G. nr. 99, închirierea prin novație a contractului de leasing imobiliar cu clauză fermă de vânzare se face cu societățile comerciale ce aveau în derulare contracte de închiriere și care au efectuat investiții, în mod logic, acestea trebuind făcute anterior contractului și nu ulterior.

Și sub aspectul logicii juridice rezultă faptul că dintr-un preț ce reflectă valoarea unui imobil fără îmbunătățiri nu se poate deduce valoarea unei investiții efectuate ulterior stabilirii prețului. Valoarea investițiilor efectuate de apelată stabilite prin deviz și însușite de intimată, a fost de 148.676.934 lei, iar indicele pentru actualizare stabilit, conform anexei 5 la contract, este de 1,5%. Ținând seama de cele două expertize tehnice efectuate în cauză cât și analizând contractul sub toate aspectele și clauzele acestuia, apelanta și-a achitat obligațiile contractuale așa încât intimata în mod nejustificat nu a încheiat contractul de vânzare-cumpărare la valoarea reziduală și emiterea facturii în acest sens.

SC U. SRL, a achitat cu ordinul de plată din 6 noiembrie 2001, valoarea reziduală stabilită prin contract și actualizată conform anexei 5, drept pentru care era îndreptățită să solicite transferul de proprietate prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Cele două expertize efectuate în cauză au relevat faptul că apelanta a procedat în mod corect și că investițiile acesteia au fost incluse în prețul contractului, nefiind deduse din valoarea de circulație a imobilului, în raport cu art. 8 Cap. IV din contract, unde se arată cu certitudine, fiind legea părților, că la stabilirea valorii reziduale se vor avea în vedere investițiile efectuate. Din precizarea firmei evaluatoare, rezultă că activul a fost evaluat așa cum se prezenta, deci implicit cu investițiile efectuate și ca atare, în momentul evaluării, imobilul activ se prezenta cu îmbunătățiri, deci cu investițiile edificate de reclamantă.

În mod nelegal și injust instanța de fond a scos din calculul valorii contractului valoarea investițiilor efectuate de apelantă la activul în litigiu, denaturând înțelesul clauzelor contractuale, iar intimata, încercând chiar să ceară anularea unei clauze perfect valabile, respectiv art. 8 din contract, care se referă la modul de regularizare a redevențelor. În privința daunelor cominatorii, acestea au fost respinse ca neîntemeiate pentru neexecutarea și neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare, partea prejudiciară având posibilitatea să ceară daune interese, dovedind în mod cert întinderea prejudiciului cauzat. Pe cale de consecință a fost respinsă ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă.

Împotriva deciziei nr. 349 din 7 mai 2004, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, a promovat recurs pârâta SC M.I. SA Buzău, care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate și netemeinicie sub aspectul că instanța a acordat ceea ce nu s-a cerut, deoarece nu s-a ajuns la momentul achitării integrale a prețului, dar în schimb s-a dispus obligarea pârâtei la încheierea și predarea către reclamanta apelantă a imobilului obiect al contractului, cu factură reziduală. De asemenea, motivarea deciziei atacate este insuficientă și contradictorie, conținând motive străine de natura pricinii, a fost interpretat greșit actul dedus judecății și a fost schimbată natura și înțelesul lămurit al acestuia, nu s-a pronunțat asupra expertizei întocmită de expert Z.M., nu a analizat toate documentele depuse la dosar, invocând ca temei de drept al recursului dispozițiile art. 304 pct. 6, 7, 8, 9 și 10 C. proc.

civ. Intimata reclamantă SC U. SRL Buzău a depus întâmpinare, motivată în fapt și în drept, prin care a solicitat respingerea recursului. Înalta Curte, analizând probele administrate în cauză, raportat la criticile formulate în cererea de recurs, constată că acestea sunt neîntemeiate, recursul urmând a fi respins pentru următoarele considerente: Printr-o corectă și integrală apreciere a probelor, instanța de apel a stabilit adevăratele raporturi juridice dintre părți în cadrul contractului de leasing imobiliar din 6 mai 1998, întinderea drepturilor și obligațiilor asumate reciproc, termenul, prețul și modalitatea de plată, răspunderea care intervine atunci când nu sunt respectate clauzele contractuale, condițiile de modificare a contactului precum și posibilitatea de soluționare a unor eventuale litigii.

Este de necontestat că prin cererea înregistrată la data de 6 ianuarie 2003 sub nr. 160/2003 la Tribunalul Buzău, secția comercială și de contencios administrativ, reclamanta SC U. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC M.I. SA, iar ulterior, la termenul din 12 februarie 2003 și-a precizat acțiunea, pentru a se constata că a fost executat în întregime contractul de leasing din 6 mai 1998, încheiat între părți și a obligat pârâta să încheie contractul de vânzare-cumpărare, privind imobilul situat în Buzău, str. D. Filipescu, prevăzut în anexa nr. 1 din contract, să fie predată factura cu valoare reziduală, iar în caz de refuz, obligarea la daune cominatorii.

Raportat la obiectul cererii de chemare în judecată, instanța de apel, prin admiterea apelului, a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că a admis în parte acțiunea reclamantei pârâte, constatând că a fost executat în întregime contractul de leasing imobiliar și a obligat pârâta să încheie și să predea reclamantei apelante imobilul obiect al contractului, cu factură reziduală. Din verificarea aspectelor expuse anterior, rezultă că instanța nu a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut, existând o deplină concordanță între obiectul cererii introductive formulată de reclamantă și limitele în care instanța de apel a admis cererea, astfel că aceasta este nejustificată. Nu poate fi primită nici critica recurentei referitoare la împrejurarea că motivarea deciziei este insuficientă și contradictorie, conținând și motive străine de natura pricinii.

Examinând aceste aspecte, se constată neîndoios că instanța de apel, amplu motivat și bine documentat, a răspuns la fiecare motiv de apel al reclamantei, raportat și la apărările invocate de pârâtă. Detaliat și clar au fost expuse toate argumentele de fapt și de drept care au fundamentat această soluție juridică, a admiterii apelului reclamantei, în principal prin prezentarea raporturilor juridice inițial existente între părți, respectiv contractul de închiriere, continuând cu transformarea lui în contract de leasing imobiliar cu clauză fermă de vânzare, stabilirea valorii investițiilor efectuate, plățile efectiv făcute și cadrul legal aplicabil în materie. Nici pentru celelalte împrejurări contestate în motivele de recurs, vizând interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, a schimbării naturii și înțelesului lămurit al acestuia și interpretării modalității efectuării investițiilor și a plății, nu există suport legal de admitere a lor.

Relevanță juridică maximă în contextul probator, o are procesul verbal de la data de 22 decembrie 1997 al ședinței acționarilor SC M.I. SA Buzău, ocazie cu care s-a pus în discuție raportul de evaluare și fișa de fundamentare, privind activul A.S. și prin care s-a aprobat ca valoarea de bază luată în calcul la întocmirea contractului de leasing imobiliar, pentru activul descris anterior să fie de 600.000 lei. Astfel, în cursul lunii decembrie, a fost întocmită o evaluare a activului A.S. Întreținere, de SC N.P. SRL, la solicitarea pârâtei, pentru a stabili valoarea activului prin metoda „activului net actualizat”, rezultând o valoare de piață de 495.000.000 lei, cu precizarea expresă că la activul evaluat există contract de închiriere încheiat cu SC U. SRL, care a efectuat lucrări de investiții în sumă de 27.752.000 lei (materiale și manoperă).

Prin mandatul special cu nr. 300/1482 din 6 martie 1998, F.P.S., în conformitate cu prevederile O.U. nr. 88/1997, H.G. nr. 55/1998 și Notei aprobate de Președintele Consiliului de Administrație al F.P.S., a fost mandatat să hotărască transformarea prin novație a contractului de închiriere nr. 3818 din 28 octombrie 1993, încheiat cu SC U. SRL, pentru secția A.S., în contract de leasing imobiliar, stabilindu-se o redevență totală de 612.000.000 lei, din care o redevență lunară de 10.000.000 lei timp de 60 de luni și o valoare reziduală de 12.000.000 lei. Prin procesul verbal și Protocolul privind negocierea vânzării prin leasing imobiliar prin novație a respectivului activ, documentație încheiată la data de 27 aprilie 1998, părțile, de comun acord au stabilit condițiile vânzării-cumpărării bunului.

Vânzarea de active la expirarea contractului de leasing imobiliar, în esență, a fost definit ca un contract prin care o societate comercială denumită locator, acordă unei alte persoane, denumită utilizator, pe o perioadă determinată, dreptul de posesie și de folosință asupra unui activ. Au fost respectate, așa cum a constatat și instanța de apel, toate procedurile instituite de H.G. nr. 457/1997, H.G. nr. 55/1998 și O.G. nr. 88/1997, cu indicarea fiecărei faze parcurse de părți în cadrul vânzării de active la expirarea contractului de leasing imobiliar. Din reglementarea cuprinsă în art. 99 din H.G.

nr. 457/1997, reiese că în situația societății comerciale care se privatizează și care au încheiate contacte de închiriere a unor active proprii, locatarii care au efectuat investiții în activele respective, pot opta cu acordul F.P.S., pentru încheierea unor contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de cumpărare, la expirarea termenului pentru care a fost încheiat contractul inițial, după ce din valoarea actualizată a acestora a fost dedusă valoarea actualizată a investițiilor efectuate de către aceștia. În acest sens, se arată în art. 101 al aceluiași act normativ, că managerul sau consiliul de administrație al societății comerciale, care urmează să transforme contractul de locație în contract de leasing imobiliar, are obligația să procedeze la întocmirea raportului de evaluare luând în considerare valoarea actuală a investițiilor efectuate de către locatar.

În același mod este abordată situația și de H.G. nr. 55/1998, din conținutul căruia rezultă că din prețul de vânzare se scade valoarea investițiilor efectuate sau în curs pe bază de raport de evaluare acceptat de părți. Nu poate fi primită nici critica din motivele de recurs privind împrejurarea că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra expertizei întocmită de expert P.G., cu existența unei confuzii, deoarece instanța a respectat, în egală măsură, drepturile procesuale ale părților în această administrare a probei. Prin încheierea din 23 aprilie 2003, instanța de apel a stabilit, prin tragere la sorți, ca expert desemnat de instanță pe doamna expert G.M., încuviințând pentru fiecare parte câte un expert asistent, respectiv pentru pârâtă pe expert Z.M.

Raportul de expertiză întocmit de expert contabil G.M. din 12 mai 2003, a fost semnat fără obiecții de experții asistenți ai fiecărei părți, după cum urmează: expert Z.M. pentru pârâtă și expert P.P., pentru reclamantă. Ulterior, la data de 19 mai 2003, expert Z.M. a depus un raport privind expertiza contabilă efectuată de G.M., cu opinie diferită de cea exprimată de expertul desemnat de instanță. A mai fost întocmit de expert G.M. un supliment la raportul inițial, cu răspunsuri la obiecțiile formulate de pârâtă. La cererea pârâtei, prin încheierea de ședință din 3 septembrie 2003, instanța de fond a admis efectuarea unei noi expertize contabile, cu aceleași obiective și cu participarea acelorași experți asistenți.

Noua expertiză întocmită de expert contabil P.G. a fost semnată și de cei doi experți asistenți, cu mențiunea expertului Z.M. care și-a menținut observațiile la raportul inițial din data de 12 mai 2003. Din verificarea motivării instanței de apel, se remarcă fără echivoc, că au fost avute în vedere dacă expertizele efectuate în cauză, car au avut în realitate aceleași concluzii în sensul că au relevat faptul că apelanta a procedat în mod corect și că investițiile acesteia au fost incluse în prețul contractului. Faptul că nu a fost avută în considerație expertiza întocmită de expert Z.M. a fost o apreciere corectă a instanței de apel, determinată de argumentele bine justificate de expertiza ultimă, care a concluzionat că toate valorile au fost actualizate cu același indice de inflație, iar prin plata sumei finale de 76.424.592 lei plus T.V.A.

aferent făcută de reclamantă către pârâtă, plățile efectuate, acoperă integral datoriile avute, conform contractului de leasing imobiliar. Aceste rațiuni juridice impun ca toate criticile formulate de recurentă să fie nejustificate, urmând a se respinge ca nefondat recursul promovat de pârâta SC M.I. SA cu sediul social în Buzău, nefiind îndeplinite nici una din dispozițiile art. 304 C. proc. civ., menținând ca legală și temeinică decizia nr. 349 din 7 mai 2004, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția comercială și de contencios administrativ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC M.I. SA Buzău, împotriva deciziei nr. 349 din 7 mai 2004 a Curții de Apel Ploiești, secția comercială și de contencios administrativ, ca nefondat. I revocabilă . Pronunțata în ședință publică, astăzi 11 martie 2005.