ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 4240/2018

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând obligarea acesteia să-i lase în deplină proprietate și posesie terenul situat în București, Drumul Nisipoasa, nr. 201 - 205, în suprafață de 11.926,74 mp, având nr. cadastral x și cota de 1/2 din terenul situat în str. x în suprafață de 1.139,98 mp, având nr. cadastral x.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că terenul situat în București, str. x sector 1 a fost proprietatea numitei C. fiind trecut în mod abuziv în proprietatea statului. Conform Certificatului de moștenitor nr. x din 1 aprilie 1998, de pe urma numitei C., decedată la data de 9 noiembrie 1974 au rămas moștenitorii D. și E. Reclamantul a arătat că, la data de 17 iunie 1999, a încheiat cu D. și E. o "convenție" de vânzare-cumpărare a terenului în suprafața de 25.000 mp, suprafață de teren ce urma să fie primită de aceștia în proprietate, conform legii. Cu această ocazie a plătit cu titlu de avans preț suma de 10.000 dolari U.S.A.

Reclamantul A. a mai arătat că a încheiat cu E. Contractul de vânzare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002. Prin acest contract E. i-a vândut cota de 1/2 din terenul situat în București zona Aleea Privighetorilor - Pădurea Băneasa. Cu această ocazie, reclamantul a plătit integral prețul vânzării, respectiv suma de 330.000.000 RON. Potrivit acestui contract, la data de 14 octombrie 2002, reclamantului i s-a transmis dreptul de proprietate asupra acestui teren, urmând ca predarea fizică a terenului să se facă după punerea sa în posesie. Numiților D. și E. li s-a reconstituit dreptul de proprietate prin decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție, pronunțată în Dosarul nr. x/2002. În baza acestei hotărâri, prin Dispoziția nr. 3542/26 noiembrie 2004 a Primarului General al Municipiului București, s-a dispus restituirea în natură a terenului de 25.000 mp, punerea în posesie fiind făcută prin Procesul-verbal nr. x din 21 decembrie 2004.

Întrucât numiții D. și E. au refuzat să-i predea această suprafață de teren cumpărată în baza actelor mai sus menționate, reclamantul a arătat că i-a chemat în judecată, acțiune ce a format obiectul Dosarului nr. x/2004 al Judecătoriei Sectorului 1 București, acest litigiu fiind notat în Cartea funciară. Pe parcursul judecării acestui litigiu, la data de 29 ianuarie 2005, numitul E. a vândut numitei F. cota de 1/2 din terenul de 25.000 situat în București, str. x, prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 29 ianuarie 2005 de B.N.P "G." notar H..

Totodată, prin Contractul de partaj autentificat sub nr. x din 16 mai 2005, numita F. a ieșit din indiviziune, primind în deplină proprietate suprafața de 11.926,74 mp din terenul situat în București str. x, având nr. cadastral x și o cotă de 1/2 din suprafața de 1.139, 98 mp, având nr. cadastral x. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006, numita F. a vândut această suprafață de teren pârâtei SC B. SRL.

S-a mai arătat că A. a devenit proprietarul terenului situat în str. x la data de 14 octombrie 2002 prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2002 de BNP I., ocazie cu care reclamantul a achitat în întregime prețul vânzării. Numita F. a cumpărat acest teren prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din B.N.P. H., de la numitul E. la data de 29 ianuarie 2005, acesta nemaifiind proprietar din data de 14 octombrie 2002. Pârâta SC B. SRL a cumpărat la rândul sau prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 13 aprilie 2006 de la un neproprietar, respectiv F.

Reclamantul a arătat că, atât numita F., cât și pârâta SC B. SRL cunoșteau că au cumpărat de la un neproprietar întrucât litigiul privind această proprietate dintre reclamant și E. era notat în Cartea Funciară a imobilului, astfel că nu pot invoca buna-credință, fiind evident de rea credință și asumându-și riscul acestor tranzacții.

În concluzie, comparând titlurile, reclamantul a solicitat să se constate că a devenit proprietarul acestui teren la data de 14 octombrie 2002, înaintea pârâtei, cumpărând de la adevăratul proprietar, iar tranzacția făcută de pârâtă s-a făcut cu un neproprietar, pârâta cunoscând acest lucru și asumându-și acest risc.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 480 - 481 C. civ.

La data de 12 decembrie 2007 pârâta SC B. SRL. a formulat întâmpinare, iar cu titlu reconvențional pârâta a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 700.000 RON (echivalent a 200.000 euro) reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru terenul ce formează obiectul Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006, de 12.500 mp situat în București, str. x, intabulat în C.F. precum și a cheltuielilor necesitate de administrarea și recuperarea terenului făcută în perioada 2006 la zi, perioadă în care, datorită notării procesului având ca obiect nulitatea contractului în C.F., pârâta nu a putut dispune de aceasta din vina exclusivă a reclamantului, precum și radierea oricăror notări instituite de reclamant în partea a III-a C.F. x și 60685 a sectorului 1 București.

În motivarea cererii, pârâta reclamantă a arătat că reclamantul și-a exercitat abuziv drepturile din momentul în care a promovat acțiunea în nulitatea vânzării și a notat litigiul ce forma obiectul Dosarului nr. x/2006 în cartea funciară, restricționând, astfel, orice drept de dispoziție al pârâtei, împiedicând-o să obțină autorizație de construcție, să contracteze împrumuturi bancare și să construiască, ceea ce a afectat grav societatea prin lipsa folosinței terenului respectiv a folosului ce urma a fi realizat prin construcția pe terenul revendicat, în condițiile în care în zonă a progresat construcția de locuințe, iar pârâta a pierdut potențialii cumpărători ai locuințelor ce urmau să fie construite, între timp atât prețul materialelor cât și al manoperelor crescând considerabil. Pârâta a estimat pierderea suferită la aproximativ de 200.000 euro, valoarea finală urmând să fie stabilită pe baza unei expertize de specialitate.

Prin Încheierea din 28 mai 2008, a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii sub cele două aspecte invocate respectiv pentru nedeterminarea terenului și pentru incidența autorității de lucru judecat.

S-a reținut că, prin cererea formulată, reclamantul a indicat și identificat obiectul revendicării, lipsa coordonatelor de identificare topografică neconstituind un fine de neprimire al acțiunii ci un aspect supus probațiunii. Totodată, s-a reținut că nu sunt întrunite condițiile art. 1201 C. civ. pentru existența autorității de lucru judecat, neexistând identitate de obiect și de cauză între prezentul litigiu și litigiile soluționate prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Curții de Apel București, care a avut ca obiect constatarea dreptului de proprietate al reclamantului întemeiată pe art. 111 C. proc. civ., și prin Sentința civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 a Judecătoriei Sectorului 1 București, care a avut ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006.

Prin aceeași încheiere s-a dispus unirea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului și excepției lipsei de interes în formularea acțiunii cu fondul, apreciindu-se că este necesară administrarea probatoriului.

Prin Sentința civilă nr. 1497 din 28 decembrie 2009, Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, a respins excepția lipsei de interes în formularea acțiunii principale, a admis cererea principală formulată de reclamantul pârât A. în contradictoriu cu pârâta reclamantă SC B. SRL, a obligat pârâta reclamantă să lase reclamantului pârât, în deplină proprietate și posesie, terenul în suprafață de 11.926,74 mp situat în București, str. x, număr cadastral x și cota de 1/2 din terenul în suprafață de 1.239,98 mp nr. cadastral x, a respins cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă SC B. SRL în contradictoriu cu reclamantul pârât A. ca neîntemeiată și a obligat pârâta la 35.086,52 RON cheltuieli de judecată către reclamant.

Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin Contractul de vânzare bunuri viitoare, autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., vânzătorul E. a vândut reclamantului A. cota sa de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 25.000 mp situat în București Aleea x, Pădurea Băneasa pentru prețul de 330.000.000 rol din 2002.

În cuprinsul contractului se face precizarea că vânzătorul a dobândit dreptul de proprietate prin moștenire de la defuncta C., conform Certificatului de moștenitor nr. x din 1 aprilie 1998 eliberat de BNP J., care, la rândul său, îl deținea în baza contractului de vânzare autentificat sub nr. x/1935. Au făcut mențiunea că reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar, formează obiectul Dosarului nr. x/2002 aflat pe rolul C.S.J. și al cererilor formulate în baza Legii nr. 1/2001 și Legii nr. 10/2001. Totodată, în cuprinsul contractului, părțile au inserat clauza potrivit căreia transmiterea dreptului de proprietate va avea loc de drept în temeiul contractului fără formalități ulterioare din partea vânzătorului la momentul la care dreptul de proprietate asupra acestui bun va intra în patrimoniul său prin hotărâre judecătorească sau administrativă.

S-a apreciat că, această clauză are natura unei condiții suspensive la împlinirea căreia se realizează transferul dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului.

Prin Dispoziția nr. 3542 din 26 noiembrie 2004 emisă de Primarul General al Municipiului București s-a dispus, în baza Legii nr. 10/2001, restituirea către E. și D. (a cărei moștenitoare este F.) a terenului de 25.000 mp ce a aparținut autoarei acestora C. în baza Contractului de vânzare autentificat sub nr. x/1935. Astfel, s-a apreciat că, la data emiterii acestei dispoziții, în temeiul clauzei contractuale sus menționată și a dispozițiilor art. 969 C. civ., dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul de 25.000 mp a intrat în patrimoniul reclamantului, urmare a realizării condiției suspensive a recunoașterii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului prin dispoziție administrativă, emisă în baza Legii nr. 10/2001.

Tribunalul a înlăturat argumentele pârâtei reclamante în sensul că prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare de bunuri viitoare, reclamantul pârât a dobândit numai un drept de creanță, întrucât un astfel de contract ar avea natura unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Contractul de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., are toate efectele unui contract de vânzare-cumpărare afectat de o condiție suspensivă. Construcția juridică a pârâtei reclamante este valabilă în ce privește Convenția autentificată sub nr. x din 17 iunie 1999, dar nu pe aceasta își întemeiază reclamantul dreptul pretins, astfel că nu este relevantă în cauză.

Tribunalul a apreciat, față de considerentele ce preced, că reclamantul și-a dovedit în cauză atât interesul, cât și calitatea procesuală activă.

Astfel, excepția lipsei de interes invocată de pârâtă prin întâmpinare, a fost întemeiată pe lipsa dreptului de proprietate a reclamantului, pe nerecunoașterea în justiție a dreptului său și pe constatarea valabilității în justiție a titlului pârâtei, ceea ce face ca reclamantul să nu dovedească un interes legitim protejat, personal, născut și actual.

Tribunalul a apreciat argumentele pârâtei ca fiind nefondate. Astfel, reclamantul este titularul dreptului de proprietate, pentru considerentele expuse mai sus. Este adevărat că acțiunea sa în justiție având ca obiect constatarea calității de proprietar al reclamantului în temeiul Contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R/15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, numai că acțiunea a fost respinsă ca inadmisibilă, instanța de recurs apreciind că reclamantul are la îndemână acțiunea în realizarea dreptului său de proprietate, dobândit în baza contractului sus menționat. Prin urmare, nu se poate reține că s-a refuzat recunoașterea în justiție a dreptului de proprietate al reclamantului ci numai faptul că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acțiunea în constatare și nu acțiunea în realizare, respectiv acțiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

Sub aspectul constatării valabilității în justiție a titlului pârâtei, tribunalul a constatat că, prin Sentința civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, s-a respins acțiunea formulată de reclamantul A. împotriva pârâtului, având ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006 de BNP K., ce constituie titlul pârâtei, însă pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. Or, în condițiile în care acțiunea în revendicare a fost considerată ca fiind singura cale procesuală deschisă reclamantului, este evident că interesul acestuia în formularea prezentei acțiuni există, fiind născut, actual, personal și legitim protejat, argumentele invocate de pârâtă pentru justificarea excepției lipsei de interes, specifice unei acțiuni în constatare, nemaigăsindu-și aplicabilitatea în acțiunea în realizare.

Sub un alt aspect, tribunalul a avut în vedere că neconstatarea nulității contractului ce reprezintă titlul pârâtei nu are relevanță în prezenta cauză, întrucât acțiunea în revendicare prin comparare de titluri presupune prin ipoteză compararea a două titluri de proprietate valabile sub aspectul cerințelor de formă și de fond, pentru stabilirea eficienței și preferabilității unuia dintre ele, prin raportare la criteriile de preferință consacrate în doctrină și jurisprudență, conform normelor de drept cu valoare de principiu.

În consecință, tribunalul a respins atât excepția lipsei de interes în formularea prezentei acțiuni, cât și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantului, apreciind că acesta, în calitate de proprietar neposesor al bunului, are legitimare procesuală activă în prezenta acțiune în revendicare, prin care urmărește recunoașterea preferabilității titlului său de proprietate și redobândirea posesiei bunului.

Pe fondul cauzei, Tribunalul a constatat că, ulterior vânzării către reclamant a cotei de 1/2 din terenul în suprafață de 2,5 ha (prin Contractul de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002) și ulterior obținerii deciziei administrative de restituire a terenului în baza Legii nr. 10/2001 (Dispoziția nr. 3542 din 26 noiembrie 2004), vânzătorul E. a încheiat cu F. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 29 ianuarie 2005 de BNP G., prin care i-a vândut cota sa indiviză de 1/2 din terenul intravilan de 25.000 mp situat în str. x, număr cadastral provizoriu 19284, în contract făcându-se mențiunea că acest teren a fost dobândit prin restituire în natură în temeiul Legii nr. 10/2001, în baza Dispoziției nr. 3542 din 26 noiembrie 2004.

La rândul său, F. a încheiat cu L. și M. contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x și 397/29 ianuarie 2005 prin care a transmis acestora o cotă parte indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului, iar prin Contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. x din 16 mai 2005, s-a realizat partajarea terenului, F. dobândind în urma partajului lotul nr. x cuprinzând terenul în suprafață de 11.926,74 mp situat în București, str. x, cu număr cadastral x, precum și cota indiviză din lotul nr. x compus din teren în suprafață de 1.139,98 mp situat la aceeași adresă, având nr. cadastral x și regimul unui drum de acces.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 3 aprilie 2006 de BNP K., F. a transmis pârâtei dreptul de proprietate asupra lotului care i-a revenit în urma partajului.

În raport de înscrisurile analizate mai sus, tribunalul a constatat că, atât reclamantul cât și pârâta, justifică un drept de proprietate asupra terenului în litigiu, dând preferință titlului mai bine caracterizat.

Tribunalul a apreciat neîntemeiate argumentele pârâtei în sensul că reclamantul nu justifică dreptul de proprietate asupra terenului pe care acesta l-a dobândit, ci asupra unui teren la altă adresă. Astfel, este adevărat că în titlul reclamantului terenul a fost identificat ca fiind în București, zona Aleea Privighetorilor - Pădurea Băneasa, iar în titlul pârâtei terenul a fost identificat ca fiind situat în București, str. x. Numai că, în Contractul nr. x din 14 octombrie 2002, ce reprezintă titlul reclamantei, se face mențiunea expresă că obiectul vânzării îl constituie terenul asupra căruia reclamantul a dobândit un drept de proprietate prin moștenire de la C., pe care aceasta îl deținea în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat. În Dispoziția nr. 3542 din 26 noiembrie 2004 de restituire a terenului către moștenitorii defunctei C. se face mențiune că prin notificarea nr. x/2001 a fost solicitată restituirea imobilului situat în București, Comuna Băneasa, cătunul Herăstrău. Terenul care i-a aparținut defunctei C., în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat, a fost identificat conform raportului de expertiză tehnică întocmit de ing. N., în baza acestuia făcându-se și predarea primirea, prin Proces-verbal de predare primire nr. x din 21 decembrie 2004 întocmit de Administrația Fondului Imobiliar. Ulterior, în vederea înscrierii în cartea funciară, s-a procedat la întocmirea documentației cadastrale, terenul fiind identificat prin adresa actuală în București, str. x.

În condițiile în care în toate actele de transmitere a dreptului de proprietate, atât în actul reclamantului, cât și în cel al pârâtei, dar și în cele intermediare încheiate de E. și F. se face mențiunea că obiectul transmisiunii îl constituie cote părți din terenul de 25.000 mp ce a aparținut defunctei C., în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat, tribunalul a apreciat că se face dovada identității între terenul dobândit de reclamant și cel dobândit de pârâtă, acesta fiind unul și același, dar identificate prin adrese diferite, în actul reclamantului prin raportare la elementele cunoscute din actele vechi de proprietate, iar în actul pârâtei prin elemente rezultate în urma întocmirii documentației cadastrale.

Sub aspectul preferinței dreptului de proprietate al părților, tribunalul a constatat că dreptul dobândit de reclamant este preferabil, întrucât la data dobândirii, vânzătorul E. era titularul dreptului transmis, prin dispoziția emisă în baza Legii nr. 10/2001 la 26 noiembrie 2004 confirmându-i-se această calitate, conform art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data emiterii dispoziției.

Urmare a înstrăinării dreptului său către reclamant, vânzătorul nu mai avea în patrimoniu acest drept, astfel încât nu îl mai putea transmite către F. prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 29 ianuarie 2005, iar aceasta nu îl putea transmite valabil către pârâtă prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 13 aprilie 2006, potrivit principiului nemo plus iuris ad aliim transferrae potest qvam ibse habet. Împrejurarea că vânzătorul E. înstrăinase dreptul său de proprietate către reclamant îi era cunoscut cumpărătoarei F. (nepoata sa de soră), întrucât și între mama acesteia și reclamant fusese încheiată o convenție autentificată sub nr. x de BNP O., precum și un act adițional încheiat la 23 august 2002, cu privire la cota din dreptul de proprietate pe care D. o dobândise prin moștenire de la mama sa C., convenție care are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Or, aceasta este și rațiunea, pentru care la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 29 ianuarie 2005 de BNP G., cumpărătoarea F. a declarat că înțelege să scutească judecătoria și notarul public de cercarea sarcinilor imobiliare, dobândind imobilul pe riscul său.

Deși în cauză se evocă titluri care provin la origine de la același autor, E., nu se poate aplica regula de drept consacrată de doctrină și jurisprudență în sensul că este preferabil titlul care a fost mai întâi transcris, întrucât, astfel cum s-a arătat mai sus în actul de proprietate al reclamantului terenul era identificat cu o altă adresă, conform actelor de proprietate vechi. Tribunalul a avut însă în vedere principiul care a stat la baza acestei reguli și anume necesitatea protejării terților dobânditori de bună-credință. Astfel, rațiunea pentru care se dă preferință titlului mai întâi transcris este aceea că, urmare a realizării operațiunilor de publicitate imobiliară, partea interesată ia cunoștință despre situația juridică a bunului pe care îl dobândește, iar în măsura în care în registrele de publicitate situația juridică a bunului este concordantă cu situația rezultată din actele de proprietate al vânzătorului, se impune ca buna sa credință la dobândirea bunului să fie ocrotită prin menținerea actului său.

Cercetând situația de față prin perspectiva bunei credințe, tribunalul a constatat că pârâta nu poate fi considerată cumpărător de bună credință întrucât, deși reclamantul nu și-a deschis carte funciară pentru imobilul dobândit, acesta a formulat împotriva vânzătorului E. și în contradictoriu cu D. acțiunea ce a format inițial obiectul Dosarului nr. x/2004 al Judecătoriei Sectorului 1 București având ca obiect constatarea dreptului său de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul de 25.000 mp restituit prin Dispoziția nr. 3542 din 26 noiembrie 2004, litigiul care a fost notat în cartea funciară, iar în timpul procesului a survenit vânzarea dintre E. și F., situație despre care pârâta putea să ia la cunoștință prin cercetarea evidențelor de publicitate imobiliară.

Prin urmare, tribunalul a constatat că dreptul de proprietate dobândit de reclamant este preferabil celui dobândit de pârâtă prin raportare la principiul conform căruia nimeni nu poate înstrăina mai multe drepturi decât are și prin nereținerea bunei credințe a pârâtei la încheierea contractului, dat fiind faptul că nu a efectuat diligențele necesare pentru a lua cunoștință de adevărata situație juridică a terenului dobândit.

Tribunalul a apreciat cererea reconvențională a pârâtei reclamante prin care s-a solicitat obligarea reclamantului pârât la contravaloarea lipsei de folosință asupra terenului ca neîntemeiată, reținând că această cerere se întemeiază pe dreptul proprietarului de a culege fructele civile ale bunului său, iar, în cauză, s-a stabilit că dreptul de proprietate al reclamantului pârât este preferabil celui invocat de pârâta-reclamantă.

Făcând aplicarea art. 274 C. proc. civ., tribunalul a obligat pârâta reclamantă la 35.086,52 RON cheltuieli de judecată către reclamantul pârât reprezentând taxă de timbru (18.086,52 RON) și onorariu de avocat (17.000 RON).

În termenul legal, împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta reclamantă SC B. SRL.

Prin încheierea din 8 februarie 2011 s-a dispus suspendarea judecății apelului, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluționarea irevocabilă a Dosarului nr. x/2009 al Curții de Apel București, privind rezoluțiunea Contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 14 octombrie 2002.

Cauza a fost repusă pe rol la cererea apelantei din data de 22 august 2014, ca urmare a soluționării cauzei ce a determinat suspendarea.

La data de 18 noiembrie 2014, numita P. a formulat cerere de intervenție în interesul apelantei, încuviințată în principiu prin încheierea din 3 februarie 2015.

Prin Decizia civilă nr. 134A din 10 martie 2015, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins apelul declarat de pârâta reclamantă SC B. SRL.

În motivarea soluției sale, instanța a reținut următoarele considerente:

Relativ la excepțiile lipsei de interes a reclamantului în promovarea acțiunii civile de față și a lipsei calității procesuale active, întemeiată pe lipsa dreptului de proprietate a reclamantului, pe nerecunoașterea în justiție a dreptului său și pe constatarea valabilității în justiție a titlului pârâtei, Curtea a reținut că interesul reprezintă folosul practic și imediat, pe care îl are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare, adică reclamantul trebuie să urmărească afirmarea sau realizarea unui drept subiectiv recunoscut de lege.

În speța, intimatul reclamant a pretins în contradictoriu cu apelanta pârâtă, dreptul de proprietate asupra terenului dobândit prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002, situație în care este evident că justifică un interes născut și actual în formularea acțiunii introductive, precum și calitate procesuală activă.

În ceea ce privește aparenta lipsă de identitate între imobilul dobândit de intimatul reclamant prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002, identificat ca fiind în București, zona Aleea Privighetorilor - Pădurea Băneasa și cel dobândit de intimata pârâtă prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 13 aprilie 2006, identificat situat în București, str. x, aceasta este răsturnată prin mențiunea expresă ce se regăsește în Contractul nr. x/2002 că obiectul vânzării îl constituie terenul asupra căruia reclamantul a dobândit un drept de proprietate prin moștenire de la C., pe care aceasta îl deținea în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat, mențiune ce este regăsită și în Dispoziția nr. 3542 din 26 noiembrie 2004 de restituire a terenului către moștenitorii defunctei C., unde se arată că imobilul ce face obiectul restituirii a fost proprietatea numitei C. în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935.

Întrucât, atât obiectul Contractului de vânzare către intimatul reclamant, cât și cel al actului administrativ ce a stat la baza actului de transmitere către apelanta pârâtă l-au constituit cote părți din terenul de 25.000 mp ce a aparținut defunctei C. în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat, în mod corect, a apreciat tribunalul că s-a făcut dovada identității între terenul dobândit de intimatul reclamant și cel dobândit de apelanta pârâtă, identificarea prin adrese diferite fiind cauzată de faptul că măsurile repârâtorii acordate în temeiul Legii nr. 10/2001 pentru imobilul ce a aparținut defunctei C., care era situat pe amplasamentul din București, Comuna Băneasa, Cătunul Herăstrău, nu s-au concretizat în restituirea în natură pe vechiul amplasament, ci pe un alt amplasament, astfel cum legea permite.

Un argument suplimentar avut în vedere pentru a se reține identitatea obiectului celor două contracte de vânzare-cumpărare este acela că în cuprinsul Contractului autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 s-a menționat expres că în cazul în care imobilul ce va fi retrocedat se va regăsi în parcela x, zona Băneasa sau alt amplasament care va avea o valoare egală cu a parcelei 38, intimatul reclamant A. va mai plăti vânzătorului E. suma de 35.000 USD, mențiune care dovedește că părțile contractante au acceptat în plan mental, la data încheierii actului, că restituirea terenului să se facă pe un alt amplasament, astfel cum s-a și întâmplat.

Prin urmare, instanța de fond a apreciat corect că intimatul reclamant justifică calitate procesuală activă în cauză, iar faptul că apelanta pârâtă exhibă, la rândul său, un titlu de proprietate pentru același imobil, reprezentat de Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 13 aprilie 2006, această situație își găsește rezolvarea în cadrul analizării pe fond a acțiunii în revendicare prin metoda comparării celor două titluri, iar nu pe cale de excepție. Împrejurarea că acțiunea în justiție promovată de intimatul reclamant, având ca obiect constatarea calității de proprietar al reclamantului în temeiul Contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, nu lipsește pe acesta de interes și calitate procesuală activă în cadrul acțiunii în revendicare, întrucât acțiunea în constatare a fost respinsă ca inadmisibilă, instanța de recurs apreciind că reclamantul are la îndemână acțiunea în realizarea dreptului său de proprietate. Prin urmare, nu se poate reține că s-a refuzat recunoașterea în justiție a dreptului de proprietate al reclamantului ci numai faptul că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acțiunea în constatare și nu acțiunea în realizare, respectiv acțiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

De asemenea, nici prin respingerea acțiunii formulată de intimatul reclamant A. împotriva pârâtului E., ce a avut ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006 de BNP K., ce constituie titlul pârâtei, acesta nu și-a pierdut interesul și calitatea procesuală activă în prezenta acțiune în realizare, întrucât, prin Sentința civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București s-a respins acțiunea pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii, prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă.

În condițiile în care acțiunea în revendicare a fost considerată ca fiind singura cale procesuală deschisă reclamantului, este evident că legitimarea procesuală activă și interesul acestuia în formularea prezentei acțiuni există, argumentele invocate de apelanta pârâtă pentru justificarea celor două excepții fiind apreciate de Curte ca neîntemeiate.

De asemenea, Curtea nu a primit nici critica privitoare la nereținerea autorității de lucru judecat, invocată ca aspect de inadmisibilitate a acțiunii, întrucât, pentru a exista autoritate de lucru judecat, este necesar, potrivit dispozițiilor art. 1201 C. civ., să existe tripla identitate între părți, cauză și obiect. În cauză, aceste condiții nu sunt întrunite, astfel cum în mod corect a reținut instanța de fond, întrucât prezentul litigiu are ca obiect acțiunea în revendicare a terenului ce a făcut obiectul Contractului autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002, acțiune întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ., iar litigiile soluționate prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Curții de Apel București și prin Sentința civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 a Judecătoriei Sectorului 1 București, au avut ca obiect constatarea dreptului de proprietate al reclamantului în temeiul pe art. 111 C. proc. civ., respectiv constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006.

Pe de altă parte, putere de lucru judecat dobândește orice hotărâre judecătorească prin care s-a soluționat fondul pretențiilor și a drepturilor subiective afirmate de părți. Această condiție nu este îndeplinită în cazul în care reclamantul renunță la judecată cererii, cererea este respinsă pentru anumite aspecte de ordin procedural, este anulată, respinsă ca prematură sau introdusă de o persoană lipsită de calitate procesuală ori împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă. Or, prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, acțiunea în constatarea calității de proprietar al reclamantului în temeiul Contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., a fost respinsă ca inadmisibilă, apreciindu-se că reclamantul are la îndemână acțiunea în realizarea dreptului său de proprietate dobândit în baza contractului sus menționat, iar prin Sentința civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, acțiunea în constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006 de BNP K., ce constituie titlul pârâtei, a fost respinsă pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii, prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă.

Aceste hotărâri nu se bucură de autoritate de lucru judecat, întrucât prin aceste hotărâri nu s-a realizat o judecată a fondului pretențiilor deduse judecății, acțiunile anterioare fiind judecate în temeiul unor excepții procesuale.

Pe de altă parte, neconstatarea nulității contractului ce reprezintă titlul pârâtei nu are relevanță în prezenta cauză, întrucât acțiunea în revendicare prin comparare de titluri presupune prin ipoteză compararea a două titluri de proprietate valabile sub aspectul cerințelor de formă și de fond, pentru stabilirea eficienței și preferabilității unuia dintre ele prin raportare la criteriile de preferință consacrate în doctrină și jurisprudență conform normelor de drept cu valoare de principiu.

Curtea a apreciat ca fiind neîntemeiate și criticile care vizează fondul litigiului, reținând următoarele considerente:

Reclamantul a dobândit în baza Contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul în suprafață de 2,5 ha, dobândit de vânzătorul E. prin moștenire de la C., pe care aceasta îl deținea în baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/1935 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat. În cuprinsul acestui act, părțile au făcut mențiunea că reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar formează obiectul Dosarului nr. x/2002 aflat pe rolul C.S.J. și al cererilor formulate în baza Legii nr. 1/2001 și Legii nr. 10/2001. Totodată, în cuprinsul contractului părțile au inserat clauza potrivit căreia transmiterea dreptului de proprietate va avea loc de drept în temeiul contractului fără formalități ulterioare din partea vânzătorului, la momentul la care dreptul de proprietate asupra acestui bun va intra în patrimoniul său prin hotărâre judecătorească sau administrativă. Vânzarea care are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor, este o vânzare perfect valabilă, afectată de o condiție suspensivă, respectiv ca acel bun să între în viitor în patrimoniul vânzătorului.

În speță, Contractul de vânzare-cumpărare bunuri viitoare autentificat sub nr. x/2002 se bucură de toate efectele unui contract de vânzare-cumpărare afectat de o condiție suspensivă. Această condiție a fost realizată la data emiterii Dispoziției nr. 3542 din 26 noiembrie 2004 de către Primarul General al Municipiului București, prin care s-a dispus în baza Legii nr. 10/2001, restituirea către E. și D. (a cărei moștenitoare este F.) a terenului de 25.000 mp ce a aparținut autoarei acestora C., în baza Contractului de vânzare autentificat sub nr. x/1935. Prin urmare, la data emiterii dispoziției menționate, în temeiul clauzei contractuale menționată mai sus și a dispozițiilor art. 969 C. civ., dreptul de proprietate asupra cotei de 1/2 din terenul de 25.000 mp a intrat în patrimoniul reclamantului, urmare a realizării condiției suspensive a recunoașterii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului prin dispoziție administrativă emisă în baza Legii nr. 10/2001.

Ulterior însă, la data de 29 ianuarie 2005, vânzătorul E. a încheiat cu F. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 29 ianuarie 2005 de BNP G. prin care i-a vândut cota sa indiviză de 1/2 din terenul intravilan de 25.000 mp, dobândit prin restituire în natură în temeiul Legii nr. 10/2001, în baza Dispoziției nr. 3542 din 26 noiembrie 2004.

La rândul său F. a încheiat cu L. și M. contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x și y din 29 ianuarie 2005 prin care a transmis acestora o cotă parte indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului, iar prin Contractul de partaj voluntar autentificat sub nr. x din 16 mai 2005, s-a realizat partajarea terenului, F. dobândind în urma partajului lotul nr. x cuprinzând terenul în suprafață de 11.926,74 mp situat în București, str. x, cu număr cadastral x precum și cota indiviză din lotul nr. x compus din teren în suprafață de 1.139,98 mp situat la aceeași adresă având nr. cadastral x și regimul unui drum de acces.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006 de BNP K., F. a transmis pârâtei dreptul de proprietate asupra lotului care i-a revenit în urma partajului.

Așadar, în prezent, atât apelanta-pârâtă cât și intimatul-reclamant au exhibat titluri de proprietate asupra terenului în litigiu, situație care se rezolvă prin compararea acestor titluri, spre a se vedea care dintre ele este mai bine caracterizat.

Este adevărat că în situația în care titlurile provin de la același autor, regula este aceea că are câștig de cauză cel care a transcris mai întâi. Această regulă, însă, bazată pe principiul qui prior tempore, potior jure, a fost consacrată cu scopul de a proteja dreptul dobândit primul, întrucât, prin îndeplinirea formalităților de carte funciară, acesta devine opozabil celor care au dobândit ulterior.

În speță, însă, nu se identifică situația ocrotită prin această regulă de rezolvare a acțiunii în revendicare prin comparare de titluri, deoarece, deși apelanta-pârâtă este cea care și-a înscris prima dreptul de proprietate în cartea funciară, ea nu este însă primul dobânditor, ci se află în situația de a fi dobândit acest drept ulterior intimatului-reclamant. În această situație, prioritate va avea titlul cu data certă cea mai veche, respectiv cel al intimatului-reclamant care este primul în timp. În sprijinul acestei rezolvări vine și principiul nemo plus iuris ad aliim transferrae potest qvam ibse habet, pe deplin aplicabil în speță, întrucât, urmare înstrăinării dreptului către reclamant, vânzătorul nu mai avea în patrimoniu acest drept astfel încât nu îl mai putea transmite către F., prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 29 ianuarie 2005, iar aceasta nu îl putea transmite valabil către pârâtă prin Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 13 aprilie 2006.

În virtutea principiului publicității, unul dintre principiile care guvernează înscrierile în cartea funciară, legiuitorul a instituit doar o prezumție că "starea tabulară" corespunde stării de drept material. Însă, pentru a opera această prezumție este necesar să existe, în realitate, concordanță între situația juridică și starea tabulară, deoarece persoana care își valorifică dreptul înscris poate suporta consecințele răsturnării acestei prezumții prin prezentarea unei situații juridice reale, diferită de cea din cartea funciară. Astfel, prezumția existenței dreptului înscris în cartea funciară operează dacă acesta a fost constituit sau dobândit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul.

Prin urmare, pentru a se putea invoca inopozabilitatea dreptului neînscris în cartea funciară, este necesar ca alături de condiția de a fi succesor cu titlu particular și de a îndeplini condițiile de publicitate, cel care invocă neînscrierea să mai îndeplinească o condiție și anume, aceea să nu fi fost exclus de lege de la dreptul de invoca inopozabilitatea dreptului real neînscris în cartea funciară, fie în virtutea naturii actului în temeiul căruia a dobândit dreptul respectiv, fie cu titlu de sancțiune în cazul în care a fost de rea-credință. Acesta înseamnă că este suficient ca terțul dobânditor să aibă cunoștință de constituirea anterioară a unui drept real pentru a fi socotit de rea-credință, întrucât publicitatea imobiliară asigură și cunoașterea sarcinilor care grevează un drept real și nu poate constitui un subterfugiu pentru cei de rea-credință.

Or, astfel cum în mod corect a reținut instanța de fond, împrejurarea că vânzătorul E. înstrăinase dreptul său de proprietate către intimatul reclamant îi era cunoscut cumpărătoarei F. (nepoata sa de soră), întrucât și între mama acesteia și reclamant fusese încheiată o Convenție autentificată sub nr. x din 17 iunie 1999 de BNP O. precum și un act adițional încheiat la 23 august 2002, cu privire la cota din dreptul de proprietate pe care D. o dobândise prin moștenire de la mama sa C., convenție care are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare. Or, aceasta este și rațiunea pentru care, la data încheierii Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 29 ianuarie 2005 de BNP G., cumpărătoarea F. a declarat că înțelege să scutească judecătoria și notarul public de cercetarea sarcinilor imobiliare, dobândind imobilul pe riscul său.

De asemenea, astfel cum rezultă din Extrasul de carte funciară din x/2005, prin încheierea de carte funciară nr. x/24 februarie 2005 s-a înscris în favoarea intimatului-reclamant existența litigiului ce avea ca obiect "pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare între acesta și D. (mama cumpărătoarei F.) pentru 1/2 din terenul de 25.000 mp și să se constate că A. a devenit proprietar conform Contractului de vânzare bunuri viitoare încheiat cu E. pentru cota de 1/2 din terenul de 25.000 mp". Față de această mențiune înscrisă în cartea funciară anterior înstrăinării imobilului către apelanta-pârâtă, despre care aceasta putea să ia la cunoștință prin cercetarea evidențelor de publicitate imobiliară și în acord cu principiul ocrotirii bunei-credințe, care, la rândul său, guvernează publicitatea imobiliară, astfel cum s-a arătat anterior, apelanta-pârâtă nu poate fi considerată cumpărător de bună-credință, pentru a fi preferabil titlul său.

Împrejurarea că acțiunea ce avut ca obiect constatarea calității de proprietar al reclamantului în temeiul Contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, nu echivalează cu refuzul recunoașterii în justiție a dreptului de proprietate al intimatului-reclamant, întrucât aceasta a fost respinsă ca inadmisibilă, instanța de recurs apreciind că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acțiunea în constatare și nu acțiunea în realizare, respectiv acțiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

De asemenea, acțiunea formulată de intimatul-reclamant A., ce a avut ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 13 aprilie 2006 de BNP K., ce constituie titlul pârâtei, a fost respinsă pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii, prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a Civilă, fără a fi analizat fondul dreptului ce a făcut obiectul titlului de proprietate al apelantei-pârâte, situație în care nu se poate reține recunoașterea în justiție a acestui drept și încălcarea principiului securității raporturilor juridice.

În ceea ce privește critica referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 225 C. proc. civ., Curtea a apreciat ca fiind neîntemeiată, întrucât, faptul că intimatul-reclamant a refuzat să răspundă la interogatoriul solicitat de către apelanta-pârâtă, nu obligă prin el însuși la a considera acest refuz drept mărturisire deplină a faptelor afirmate în apărare de către pârâtă. Prevederile art. 225 C. proc. civ. nu impun instanței, ci lasă la libera ei apreciere, stabilită prin raportare la toate circumstanțele de fapt și de drept ale cauzei, dacă înțelege să dea refuzului valoarea unei mărturisiri depline sau doar a unui început de dovadă scrisă ori, după caz, nicio asemenea valoare. Or, în prezenta cauză, instanța de fond a ținut seama de succesiunea actelor și faptelor juridice, conform înscrisurilor autentice, notărilor din cartea funciară și celorlalte dovezi administrate în cauză, în raport de care prima instanță a arătat considerentele pentru care nu a putut fi reținută buna-credință a apelantei-pârâte la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu și nu s-a dat preferință titlului său, fără a putea fi reținută încălcarea prevederilor art. 225 C. proc. civ. și nici a dreptului la un proces echitabil, ocrotit de art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța de apel a constatat, în principal, că, prin natura obiectului acesteia, care a constat în solicitarea apelantei-pârâte de a fi obligat intimatul-reclamant la despăgubiri, în temeiul angajării răspunderii civile delictuale, aceasta a avut caracter subsidiar față de acțiunea în revendicare.

Or, câtă vreme instanța, în operațiunea de comparare a titlurilor de proprietate, a dat preferință dreptului de proprietate al intimatului-reclamant, consecința firească este aceea că numai acesta ar fi fost îndreptățit să culeagă fructele civile ale bunului său, iar nu apelanta-pârâtă, care a pierdut în cadrul acțiunii în revendicare dreptul de proprietate asupra terenului și, implicit și dreptul de a pretinde fructele civile produse de acest bun. Aceste argumente, care au condus la respingerea cererii reconvenționale, au fost arătate de instanța de fond, contrar susținerilor apelantei-pârâte.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată, Curtea a reținut că fundamentul juridic al acordării cheltuielilor de judecată în temeiul art. 274 C. proc. civ. este reprezentat de culpa procesuală a părții "care cade în pretenții".

Stabilind că temeiul juridic al acordării cheltuielilor de judecată este atitudinea procesuală culpabilă a părții care a căzut în pretenții, se observă că fapta acesteia declanșează o răspundere civilă delictuală al cărei conținut îl constituie obligația civilă de reparare a prejudiciului cauzat, adică de restituire a sumelor pe care partea care a câștigat procesul a fost nevoită să le realizeze. Pe temeiul răspunderii civile delictuale, cel care a câștigat procesul are dreptul de a obține de la adversar sumele pe care le-a plătit cu titlu de taxă judiciară de timbru, onorariu de avocat, fapta ilicită fiind săvârșită de către cel care a pierdut procesul, în sensul că, datorită atitudinii sale a avut loc procesul respectiv.

În speță, apărarea intimatului-reclamant a fost asigurată, potrivit delegațiilor avocațiale existente în dosar, la început de avocat Q., iar ulterior de avocat R., intimatul-reclamant, în calitatea sa de parte câștigătoare fiind îndreptățit, astfel cum în mod corect s-a reținut și de către instanța de fond, la recuperarea sumelor cheltuite pentru asigurarea apărării, de la partea care a pierdut procesul, respectiv de la apelanta-pârâtă.

Față de cele reținute, Curtea a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta-pârâtă-reclamantă SC B. SRL., iar în ceea ce privește cererea de intervenție formulată în interesul apelantei de către intervenienta P., aceasta a fost respinsă, față de împrejurarea că și apelul în sprijinul căruia a fost formulată a fost respins.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâta SC B. SRL. și intervenienta P..

Prin Decizia civilă nr. 2744 din 2 decembrie 2015, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile declarate de pârâta SC B. SRL. și de intervenienta P. împotriva Deciziei nr. 134A din 10 martie 2015 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Pentru a se pronunța astfel, structurând criticile formulate în cele două recursuri cu care a fost învestită, Înalta Curte a constatat următoarele:

Analizând cu prioritate criticile legate de cele două excepții procesuale, care primează, Înalta Curte a apreciat că instanțele de fond au stabilit, în mod corect, că reclamantul justifică calitate procesuală activă și interes în promovarea acțiunii în revendicare. Astfel, în baza probelor administrate, s-a stabilit că, prin contractul autentificat sub nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., reclamantul A. a cumpărat de la E. cota de 1/2 din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 25.000 mp situat în București, ce urma a fi restituit în baza Legii nr. 10/2001, moștenitorilor lui C. La rândul său, pârâta exhibă un titlu de proprietate reprezentat de Contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 13 aprilie 2006 care, de asemenea, îndeplinește condițiile legale de fond și formă. Instanțele au stabilit identitatea dintre terenurile ce fac obiectul celor două titluri. Ca atare, atât reclamantul cât și pârâta dețin calitate procesuală în cauză, stabilirea prevalenței titlurilor, prin caracterizarea lor, ținând de fondul cauzei iar nu de calitatea procesuală.

Totodată, instanțele de fond au stabilit, în mod corect, că reclamantul justifică interes în promovarea prezentei acțiuni în revendicare, iar împrejurarea că acțiunea în justiție promovată de acesta, având ca obiect constatarea calității sale de proprietar în temeiul contractului nr. x din 14 octombrie 2002 de BNP I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului București, secția a III-a civilă, nu lipsește pe acesta de interes și calitate procesuală activă în cadrul acțiunii în revendicare, întrucât acțiunea în constatare a fost respinsă ca inadmisibilă, instanța de recurs apreciind că reclamantul are la îndemână acțiunea în realizarea dreptului său de proprietate dobândit în baza contractului sus menționat. Prin urmare, nu se poate reține că s-a refuzat recunoașterea în j